Содержание общего имущества что это
Перейти к содержимому

Содержание общего имущества что это

  • автор:

Содержание общего имущества что это

ЖК РФ Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39 ЖК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Как содержать общее имущество

Общее имущество необходимо содержать в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в части энергосбережения и повышения энергоэффективности.
Архитектурный облик дома МКД должен соответствовать проектной документации. УО должна обеспечивать сохранение и поддержание характеристик, которые обеспечивают надёжность и безопасность МКД.
Кроме того, в безопасности должны находится жизнь и здоровье граждан, а также их имущество. Все права и законные интересы собственников помещений должны быть соблюдены ( п.п. «а», «б» п. 10 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ).
Земельный участок, на котором расположен МКД, а также жилые и нежилые помещения общего пользования должны быть доступны для использования, в том числе и инвалидам и другим маломобильным группам граждан.

Как содержать общее имущество, какие именно работы выполнять, чтобы соблюдать требования законодательства, зависит от многих факторов: в каком состоянии находится МКД, что именно входит в состав ОИ, какие конструктивные особенности и степень физического износа дома, даже климатические условия его расположения.

  • Проводить осмотр общего имущества, чтобы своевременно выявить нарушения и неполадки. Такие осмотры проводят собственники или ответственные лица ( п. 11, 14, 22 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 );
  • По результатам осмотров принимают решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ и требованиям обеспечения безопасности граждан, о мерах, необходимых для устранения выявленных нарушений технического состояния и об отражении в акте осмотра факта достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. Вся эта информация должна быть отражена актах осмотров отдельных элементов общего имущества;
  • Предоставлять собственникам помещений не позднее 5 дней с даты обращения информации о перечнях, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ ( п.п. «б» п. 40 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 );
  • Предоставлять собственникам помещений в МКД возможность проверять объёмы, качество и периодичность оказанных услуг и выполненных работ, результаты проверки оформляются актом проверки или актом экспертизы качества работ и услуг ( п.п. «в» п. 11 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 );
  • Следить, чтобы температура и влажность помещений, которые входят в состав общего имущества, соответствовали необходимым нормам, а внутридомовые и инженерные системы электроснабжения и электрического оборудования были готовы к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения ( п.п. «в» п. 11 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 );
  • Обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, а именно проводить осмотры, техническое обслуживание и текущий ремонт инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования ( п.п. «д» п. 10, п. 18, п. 31 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 );
  • Оформлять результаты осмотров актами осмотра, результаты выполненных работ – актами выполненных работ;
  • Проводить уборку помещений общего пользования и земельного участка, а также сбор и вывоз жидких коммунальных отходов;
  • Необходимо организовать места для сбора и накопления ртутьсодержащих ламп, чтобы затем передавать их в специализированные организации;
  • Содержать места накопления твёрдых отходов в соответствии с требованиями;
  • Соблюдать меры пожарной безопасности ( п.п «е» п. 11 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 );
  • Ухаживать за элементами озеленения и другими объектами, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и находятся на земельном участке;
  • Выполнять текущий ремонт ОИ по решению ОСС на основе предложений УО о перечне, обёмах работ, учитывающих степень физического износа и технического состояния ОИ ( пп. 18, 31 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ), результаты работы должны быть отражены в акте выполненных работ;
  • Составлять предложения о перечне, объёмах работ по текущему ремонту ОИ и вносить их в установленном порядке на утверждение ОСС;
  • Подготавливать и вносить предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом объёме работ, стоимости материалов. порядке финансирования ремонта для принятия ОСС решения об оплате расходов в соответствии со ст. 158 ЖК РФ ( п. 37 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 );
  • Выполнять подготовку к сезонной эксплуатации;
  • Проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, в соответствии с законодательством РФ ( п.п. «ж» п. 10 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 );
  • Отражать состояние ОИ и выполненные работы в технической документации на МКД ( п. 24 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 );
  • Организовать установку и ввести в эксплуатацию общедомовые приборы учёта;
  • Приобретать холодную, горячую воду, электрическую энергию, обеспечивать отведение сточных вод, если конструктивные особенности дома это позволяют.

Собственники помещений в МКД вправе сами выполнять все эти действия, кроме организации и обустройства мест накопления ртутьсодержащих отходов и приобретения ресурсов или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ – всё зависит от выбранного способа управления МКД.

Что не входит в список работ и услуг

Согласно п. 15 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 собственники не могут требовать выполнения работ по ремонту, содержанию и утеплению дверей, окон и балконных блоков, если они находятся внутри жилого или нежилого помещения, которое не относится к местам общего пользования.
Управляющая организация не обязана убирать или благоустраивать территории, которые не входят в состав общего имущества МКД, даже если они располагаются в непосредственной близости. Кроме того, на таких территориях не нужно разбивать газоны или высаживать деревья – этим должны заниматься собственники таких участков.

Что такое содержание жилого помещения и зачем за него платить?

Всего плата за услуги ЖКХ начисляется по трем пунктам:

  • Коммунальные ресурсы. Холодная и горячая вода, электричество, отопление, газ.
  • Капитальный ремонт. Размер платы зависит в том числе от объема работ для каждого многоквартирного дома.
  • Содержание жилого помещения. Сюда входит большой объем работ по содержанию дома, от уборки снега до поддержания лифтов в рабочем состоянии.

Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 закреплено, что относится к коммунальным ресурсам.

бытовой газ в баллонах,

твердое топливо при наличии печного отопления.

К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, регулируется статьей 154 Жилищного кодекса РФ «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги».

Что входит в содержание жилого помещения

Содержание жилого помещения – это услуги, которые оказываются всем жильцам. Расходы на них собственники тоже несут совместно. Минимальный набор таких услуг прописан в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Закон подразделяет все расходы на три группы:

    Работы, связанные с поддержанием в порядке конструкции самого дома. Сюда входит содержание фундамента, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, лестниц, несущих элементов крыш, а также перегородок, внутренней отделки, полов многоквартирных домов.

Работы, связанные с оборудованием и системами инженерно-технического обеспечения. Сюда относится обслуживание системы вентиляции, чистка и устранение засоров мусоропроводов, содержание систем холодного и горячего водоснабжения, отопления, водоотведения, электрооборудования, лифтов и других систем в многоквартирных домах.

Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества, и земельного участка. Сюда включаются: уборка лестничных площадок, мытье окон, очистка систем защиты от грязи, проведение дератизации и дезинсекции помещений, очистка снега и льда на придомовых территориях и т. д.

По решению общего собрания собственников минимальный перечень услуг по содержанию жилого помещения может быть дополнен. Но исключение из него какого-либо вида работ является незаконным. Если он дополняется, то, соответственно, нужно понимать, что вырастет и плата.

Как рассчитывается тариф за содержание жилья

От чего зависит плата за содержание?

– Плата должна устанавливаться таким образом, чтобы она позволяла исполнить минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, – поясняет эксперт Александр Козлов. – То есть она должна быть экономически обоснованной. Соответственно, она определяется с учетом предложений управляющей организации. Она должна быть утверждена общим собранием собственников на срок не менее чем 1 год.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления. В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований.

Можно ли как-то снизить плату за содержание?

Такие варианты возможны, например, после капитального ремонта, после проведения мероприятий по повышению энергоэффективности в многоквартирном доме. Например, до проведения таких работ на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, допустим отопление (как правило, самая дорогая услуга), уходит больше средств, чем после установки автоматизированного узла управления системы отопления. Он позволяет регулировать тепло в доме в зависимости от температуры наружного воздуха.

Если же управляющая компания необоснованно завысила цены, то, рекомендует эксперт, нужно обращаться в жилищную инспекцию либо в суд.

Что будет, если не платить за содержание жилья

Игорь Поздняков

Платить за содержание жилого помещения придется в любом случае, даже если собственник не проживает в квартире. Даже если вам не нравится качество услуг, все равно сначала нужно оплачивать счета, а затем их обжаловать. Не стоит забывать, что управляющая компания при наличии долга может подать иск в суд для взыскания задолженности. Но до суда лучше не доводить, а попытаться напрямую решить все проблемы с УК, например договориться о реструктуризации задолженности.

Источник фото: flickr.com

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Как определить цену содержания общего имущества в многоквартирном доме, объяснил Верховный суд РФ

Исключительно актуальное для рядовых собственников жилья разъяснение сделал Верховный суд РФ. Высокий суд изучил материалы спора собственника жилья в Свердловской области и управляющей компании, которая трудилась в его доме. Речь, как водится, была о деньгах.

Верховный суд решил, что коммунальщики не должны игнорировать решение собственников жилья.

Если коротко сформулировать суть этого конфликта гражданина и управляющей компании, то коммунальщики были категорически не согласны с размером платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, которую установили собственники этой недвижимости.

Надо сказать, что подобный денежный вопрос волнует практически всех жильцов многоквартирных домов как в крупных городах, так и в небольших райцентрах.

Жильцы, как правило, говорят, что обслуживание их дома стоит неоправданно дорого, а коммунальщики, в свою очередь, жалуются, что им на качественные услуги хронически не хватает денег.

В итоге спор пришлось решать в залах судов. К каким же выводам пришел Верховный суд РФ, рассматривая жалобу жильца многоэтажки?

Вот главный вывод, который был сделан ВС: если управляющая компания не согласна с размером платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, которую установили собственники недвижимости, то ей нужно оспаривать это решение, а не признавать его ничтожным.

И вообще в таких делах доказывать экономическую обоснованность требуемых сумм должна именно управляющая компания, — уточнил высокий суд. К тому же эта управляющая компания не вправе менять тарифы в одностороннем порядке.

А теперь расскажем важные детали этого гражданского спора, который заметил портал Право. ru. Конкретно эта история началась с того, что в Свердловской области нашелся активный гражданин, который был собственником половины квартиры в многоквартирном доме. А дом этот обслуживает местная управляющая компания. В договоре на управление было записано, что плату за ремонт и содержание общего имущества дома устанавливают жильцы. А если они не смогли договориться, то применяется ставка, которую определяет городская администрация.

Так вот в сентябре 2021 года жильцы установили, что будут платить этой управляющей компании 13,44 рубля за квадратный метр.

Уточним, что в тот же период ставка муниципалитета составляла 20,87 рубля за один квадратный метр. Поэтому коммунальщики заявили собственникам этого многоквартирного дома, что согласованная ими плата слишком низкая. И управляющей компании этих денег не хватит на обслуживание дома.

В общем, управляющая компания решила собирать с жильцов 20,87 рубля за квадратный метр. Кто-то из жильцов этого дома промолчал, кто-то возмутился, но тихо, на кухне. А вот наш герой посчитал, что решение управляющей компании незаконно, поэтому гражданин собрался и отправился с соответствующим иском к коммунальщикам в суд.

Спор слушал Асбестовский городской суд. Там собственник жилья попросил признать незаконной ставку, которую ввела для собственников дома управляющая компания. Гражданин желал платить сумму, согласованную его соседями.

Подчеркнем сразу, дело оказалось долгое. Оно прошло, если так можно выразиться, два судебных круга. Сперва две инстанции пошли навстречу активному собственнику и удовлетворили его иск. Суды заявили, что в договоре на управление общим имуществом многоквартирного дома указано, что применять ставку городской администрации можно, только если владельцы квартир в многоэтажке не согласовали размер платы. Но те смогли прийти к общему решению.

Возмущенная подобным решением управляющая компания обжаловала неудобные для нее выводы судов. И кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение. Уже на втором круге суды вдруг передумали и поддержали позицию управляющей компании. Фактически те же суды признали решение жильцов многоквартирного дома ничтожным. И сослались на статью 168 Гражданского кодекса.

В новом решении местные суды заявили дословно следующее — ставка жильцов дома ниже городской на 35 процентов, за эту сумму никак невозможно качественно выполнять ремонт и содержать имущество дома. Если компания будет выполнять свою работу, то она понесет убытки. А еще суды добавили, что решение жильцов «посягает на публичные интересы неопределенного круга лиц».

Наш герой возмутился такими выводами, посчитал принятое решение незаконным и решил воевать, как говорится, до конца. Он обжаловал все принятые решения в Верховном суде РФ. В Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда внимательно изучили спор и заявили следующее*.

Так, на взгляд самых грамотных судей страны в этом деле нет никаких доказательств, что управляющая компания сможет обслуживать многоквартирный дом за сумму, которую согласовали жильцы. При этом, подчеркнул Верховный суд РФ, его коллеги из нижестоящих инстанций незаконно решили почему-то, что экономическую обоснованность тарифов должны доказывать владельцы квартир.

Еще судьи Верховного суда обратили внимание, что управляющая компания не обжаловала решение жильцов об установлении платы за содержание имущества, хотя могла это сделать. Вместо этого управляющая компания заявила о ничтожности решения собственников квартир в доме.

Но и это еще не все. Кроме того, абстрактным Верховный суд РФ назвал и вывод нижестоящих судов о том, что решение собственников квартир «нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности».

Все завершилось тем, что Верховный суд РФ отменил все принятые ранее по этому спору решения местных судов и отправил дело на новое рассмотрение.

Дело ушло в Свердловский областной суд, чтобы этот гражданский спор пересмотрели с учетом разъяснений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.

Эксперты в подобных непростых спорах подчеркивают, что в сложившейся ситуации коммунальщикам требовалось доказать, что решение жильцов об оплате слишком низкое.

Именно управляющая компания обязана была, что называется, с фактами в руках подтвердить, что установленная жильцами многоквартирного дома сумма причиняет убытки, несет угрозу жизни и здоровью собственников недвижимости в конкретном доме.

Специализирующиеся на таких судебных делах юристы к этому добавляют, что данное гражданское дело в очередной раз подтвердило: управляющая компания не может в одностороннем порядке менять тариф, если собственники квартир приняли об оплате свое собственное решение.

Правильным в таких ситуациях для управляющей компании, по мнению специалистов, в этой крайне чувствительной и острой ситуации было бы следующее.

Коммунальщики должны были именно оспаривать «денежное» решение владельцев недвижимости в обслуживаемом многоквартирном доме, а не самовольно менять размер платы.

А вот гражданам, то есть самим жильцам многоквартирных домов, те же профессионалы в вопросах ЖКХ все же советуют внимательно прислушиваться к мнению управляющей компании при согласовании размера платы.

По мнению всех опрошенных экспертов, это движение навстречу друг другу просто необходимо для того, чтобы соблюсти в аналогичных болезненных и спорных ситуациях баланс интересов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *