Что такое право пользования жилым помещением?
Право пользования жилым помещением существенно отличается от права собственности.
В первую очередь данное понятие обозначает наличие права жить в помещении, но все полномочия принадлежат собственникам. При совместном использовании жилья важно соблюдать законные интересы всех лиц, имеющих право проживать на данной территории.
Но даже при отсутствии прав на имущество отнять или ограничить право пользования можно только на законных основаниях.
Правовое положение этих граждан регулируется Жилищным и Гражданским Кодексами РФ. Для того чтобы знать, как отстоять право пользования жилым помещением, необходимо знать причины его появления, способы прекращения и категории лиц, уполномоченных лишить его.
Отличия владения и пользования
Собственник является полноправным владельцем жилой недвижимости. На территории Российской Федерации существует два типа жилья:
- частное;
- муниципальное.
К собственникам частной недвижимости относятся граждане и организации, а к собственникам муниципального жилья – государство в виде муниципалитета.
Право владения жильем может быть зарегистрированным и не зарегистрированным. При осуществлении регистрации собственник получает специальное свидетельство, которое является основным правоустанавливающим документом.
Если регистрация осуществлялась в давние «доперестроечные» времена, то у владельца должны быть свидетельства старой формы (на частные дома и земельные участки) или ордена (на квартиры), которые также действительны.
Но не всегда собственника жилья регистрируют свое право владения. При этом они не лишаются этого права. К примеру, заплатив пай в кооператив, дольщик становится полноправным владельцем жилья.
Главным отличием права пользования и права владения являются дающиеся при этом полномочия. Лица, наделенные правом пользования, могут только проживать в данном жилище.
К правам собственников также относится возможность совершения операций с объектом (продажа, обмен, сдача в аренду, дарение и т.д.), а также прописывание на этой территории родственников.
Что такое право пользования жилым помещением и как оно возникает
В жилом помещении помимо собственников также могут проживать другие лица. Основаниями для их проживания могут быть следующие факторы:
Вселяемые граждане проходят временную или постоянную регистрацию в квартире, но проведение данной процедуры возможно только с согласия владельца.
Исключением является только регистрация несовершеннолетних детей. Для их регистрации по месту жительства одного из родителей согласие не требуется.
Пользования жилья близкими родственниками
Согласно статье 31 ЖК РФ, собственник жилья имеет право прописать или вселить на свою территорию членов семьи. Согласно закону, к членам семьи относятся:
- супруг(-а) собственника;
- дети;
- родители.
Также владелец может вселить других лиц, не являющихся его родственниками.
Хотя право пользования квартирой не дает права на ее владение, но наделяет пользователя рядом обязанностей.
И собственник жилья, и остальные проживающие лица должны соблюдать определенные правила:
- квартира может быть использована исключительно для проживания;
- жилье необходимо сохранять в целости, не портить и не разрушать;
- все проживающие обязаны выплачивать свою часть коммунальных платежей.
Лишение права пользования возможно только при обращении в суд. Существует две самые часто встречаемые причины прекращения данного права:
- при официальном разводе супругов;
- при продаже жилья.
Также лишение права пользования через суд возможно по другим причинам. Например, если проживающий оказался человеком с алкогольной зависимостью, который мешает собственнику жить, не оплачивает свою часть коммунальных платежей и разрушает жилье.
Проживание в муниципальной квартире
Человек, проживающий в неприватизированной квартире, является ее пользователем, а не собственником. Лишение права пользования таким жилищем возможно в следующих случаях:
При переезде на постоянное проживание в другое место одного из жильцов другие пользователи не теряют своего права проживать в квартире.
Пользование студенческим общежитием, арендованной или служебной квартирой
В 2023 году право пользования общежитием учебного заведения, съемным и служебным жильем осуществляется по соответствующему договору. То же самое касается и жилья, проживание в котором осуществляется на основании ренты.
Договор должен быть составлен в письменной форме. В нем прописываются все условия пользования. Договор составляется в двух экземплярах: для собственника объекта и для пользователя.
Договор ренты требует обязательной регистрации в Росреестре. Также рекомендуется зарегистрировать договор аренды в случае сдачи жилья более чем на 1 год.
Право пользование на вышеперечисленные категории жилья имеют:
При невыполнении условий договора владелец имущества может лишить жильцов права пользования предоставленной им недвижимостью.
Завещательный отказ
Право пользования жилым помещением по завещательному отказу регулируется статьей 33 ЖК РФ. Гражданин, получивший подобное право, может наравне с собственниками пользоваться помещением в течение указанного в завещании срока. По завершению этого срока право пользования жилищем прекращается, если у гражданина нет других законных оснований для возобновления данного права.
Ответственность за пользованием жильем возлагается в равной степени и на собственника, и на пользователя. Это условие касается как дееспособных граждан, так и лиц, чья дееспособность была ограничена судом.
Отказ от исполнения обязательств возможен при заключении соответствующего соглашения между собственником и пользователем. Человек, получивший право проживание в жилище по завещательному отказу, может зарегистрировать свое право в Росреестре. Если после проведения подобной процедуры собственник решит продать недвижимость, то пользователь сохраняет за собой право проживания даже после продажи.
Пользование жилья по договору безвозмездного использования
Данный тип договора освобождает пользователя от любых оплат за проживание, если иное не указано в соглашении. Подобные взаимоотношения регулируются статьей 36 ГК РФ. В этом случае собственник жилья называется «ссудодателем», а пользователь – «ссудополучателем».
В договоре безвозмездного пользования должны быть указаны следующие данные:
- паспортные данные собственника и пользователя;
- обязанности и права обеих сторон;
- период действия договора.
Досрочное лишение права пользования при заключении такого договора возможно в ряде случаев:
- ссудополучатель использует жилой объект не для проживания;
- жилец не выполняет свои обязанности по сохранности помещения и коммуникаций;
- жилец не оплачивает коммунальные услуги (если подобное условие имеется в договоре).
Также в качестве основания для выселения может послужить сдача жилья в аренду третьим лицам.
Признание права пользования через суд
Существует множество законных оснований для получения права пользования жилым помещением. Если гражданин не нарушает своих обязанностей, оплачивает коммунальные платежи и следит за сохранностью объекта, то препятствий в дальнейшем пользовании не должно возникнуть.
Но иногда бывают ситуации, при которых наниматель или собственник препятствуют проживанию пользователя в квартире. В таком случае человек должен отстаивать свои права.
При возникновении подобных проблем приходится обращаться в суд. Иски по таким делам подаются не в мировой, а в городской или районный суд. При этом обязательна уплата госпошлины. Предметом иска является признание права пользования.
Исковое заявление довольно просто написать самостоятельно. Но при неоднозначных ситуациях рекомендуется обратиться к опытному юристу, ведь ошибки в заявлении могут привести к потере права использования жилья.
Для подачи искового заявления о признании права пользования понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на жилую недвижимость (договор социального найма, аренды, ренты и т.д.);
- основания, подтверждающие причины получения права пользования.
Также истцу понадобятся другие документы, подтверждающие право пользования жилым помещением:
- удостоверение личности пользователя и членов его семьи (оригинал и копия);
- свидетельство о браке или разводе (оригинал и копия);
- справка с предыдущего места прописки, в которой должен быть указан адрес места проживания, площадь помещения, количество проживающих лиц и дата выписки;
- техпаспорт на жилище;
- сведения о количестве проживающих лиц на данной территории за последние 5 лет;
- копии страховок (для всех членов семьи);
- копии справок по инвалидности I и II групп (при наличии инвалидности);
- предыдущее судебное решение, согласно которому истец был лишен права пользования жилищем;
- документы, которые подтверждают фактическое проживание человека на территории спорной жилой недвижимости;
- документы, которые подтверждают, что у истца нет другого жилья;
- квитанция об уплате госпошлины;
- доверенность на имя адвоката.
В ходе рассмотрения дела суд должен установить наличие или отсутствие ряда фактов:
- наличие родственных отношений между собственником (нанимателем) и истцом;
- законность вселения гражданина на территорию жилища (наличие письменного согласия от всех членов семьи или регистрации);
- был ли заключен соответствующий договор на эту недвижимость (договор найма, поднайма, социального найма, аренды и т.д.);
- действительно ли истец пользуется жильем (если он не проживает в данном помещении и не вносит платежи на его содержание, то вероятнее всего суд откажет в удовлетворении иска);
- есть ли препятствия использования жилища пользователем.
Заявитель может повлиять на решение суда. Для получения положительного решения он должен представить нужные доказательства и документы. Также иногда требуются свидетели.
В заключении
Право пользования жилым помещением предоставляет пользователю право только проживать на данной территории, но не распоряжаться им. При этом он должен соблюдать ряд условий и выполнять свои обязанности. Существует много оснований для появления права пользования.
Особенности судебной практики по делам о признании и утрате права пользования жилым помещением, выселении
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.
С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.
Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).
Право пользования жилым помещением возникает, а также прекращается у граждан, в зависимости от наличия принадлежности к тому или иному жилому помещению.
Так, жилым помещением гражданин может пользоваться, если он:
— является собственником жилого помещения;
— является членом семьи собственника;
— является нанимателем жилого помещения по договору
— является членом семьи нанимателя.
Собственник жилого помещения утрачивает право пользования в следующих случаях:
1.Истребование имущества у собственника при предъявлении к нему требований со стороны лица, ранее являвшегося собственником данного жилого помещения, в случае когда жилое помещение выбыло из его владения помимо его воли (например, в результате мошеннических действий или в случае признания бывшего собственника недееспособным).
2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд ( ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).
3. Самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения и отказ собственника привести жилое помещение в прежнее состояние в предусмотренный срок, если такая перепланировка или такое переустройство жилого помещения нарушает права и законные интересы граждан либо создает угрозу их жизни или здоровью.
4. Использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное обращение с жильем, его разрушение.
Утрата права пользования жилым помещением лицом, не являющимся собственником
Лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением в следующих случаях.
1. Судом удовлетворен иск собственника о выселении бывших членов его семьи, прекративших с ним семейные отношения, кроме его несовершеннолетних детей, а также лиц, которые сохраняют право пользования помещением в связи с отказом от участия в его приватизации
( ч. 4 ст. 31 ЖК РФ; ст. 19 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
2. Истечение срока, установленного решением суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок ввиду заслуживающих внимания обстоятельств
3. Продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения, что является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В частности, данное положение не применяется к бывшим членам семьи собственника указанного жилого помещения, отказавшимся от участия в его приватизации. Однако сам по себе факт наличия у лица права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем добровольном отказе от этого права (выезд в иное жилое помещение) не может служить основанием для сохранения за ним права пользования жилым помещением бессрочно ( п. 2 ст. 292 ГК РФ; Разъяснение Прокуратуры МО от 07.04.2020).
4. Использование помещения не по назначению или бесхозяйственно, допуская его разрушение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если лицо пользуется помещением на основании решения суда по отсрочке выселения или на основании завещательного отказа ( ч. 2 ст. 35 ЖК РФ).
5. Расторжение собственником договора пользования жилым помещением. Так, собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив уведомление о расторжении пользователю, и в случае отказа в месячный срок обратиться в суд. Расторгнуть срочный договор до истечения срока можно в определенных случаях (если, например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или назначением)
Утрата права пользования муниципальным жилым помещением
Утрата права пользования муниципальным жилым помещением возможна в следующих случаях.
1. Выезд нанимателя, зарегистрированного в указанном жилом помещении, на другое место жительства и неисполнение им обязанностей нанимателя (при этом его выезд носит постоянный, а не временный характер). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавший гражданин утрачивает право на указанное жилое помещение, а оставшиеся жильцы сохраняют все права и обязанности по договору социального найма ( ч. 3 ст. 83 ЖК РФ; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
Вынужденный выезд несовершеннолетнего из жилого помещения, в которое он был вселен по договору социального найма, не влечет утрату им права пользования данным помещением по достижении совершеннолетия
( п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
2. Совершение нанимателем противоправных действий ( ч. 4 ст. 83 ЖК РФ):
· невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
· разрушение или повреждение жилого помещения;
· систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание с ним в одном жилом помещении;
· использование жилого помещения не по назначению.
3. В отношении родителей, лишенных родительских прав, судом принято решение, что они не могут проживать в одном помещении со своими детьми. Такие родители могут быть выселены в судебном порядке по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора без предоставления другого жилого помещения либо, если такая возможность предусмотрена законом субъекта РФ, по договору социального найма в другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие ( ч. 2 ст. 90 , ч. 2 ст. 91 ЖК РФ; п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).
Увельским районным судом за истекший период 2021 года рассмотрено более 30 гражданских дел указанной категории, из них по 20 делам вынесены судебные решения о выселении и признании утратившим право пользования. В аналогичном периоде 2020 года Увельским районным судом рассмотрено более 20 дел указанной категории, с вынесением решений по ним об удовлетворении требований о признании утратившим право пользования и выселении по 20 делам.
В соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор участвует во всех гражданских делах указанной категории.
Петрова Марина Валерьевна
457000, Челябинская область, Увельский район, п.Увельский, ул. Советская, 26
+7 (35166) 3-10-32
Как осуществляется пользование квартирой, находящейся в долевой собственности
Пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия порядок пользования может быть определен в судебном порядке. Размер долей участников долевой собственности может быть изменен в зависимости от вклада каждого из них в образование общего имущества по соглашению или по решению суда.
Пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия порядок пользования может быть определен в судебном порядке. Размер долей участников долевой собственности может быть изменен в зависимости от вклада каждого из них в образование общего имущества по соглашению или по решению суда.
Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности
Квартира, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них, принадлежит им на праве общей долевой собственности (п.п. 1, 2, ст. 244 ГК РФ).
Владение и пользование такой квартирой осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1, ст. 247 ГК РФ).
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2, ст. 247 ГК РФ).
Определение порядка пользования квартирой
Любой из участников долевой собственности вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, если сособственники не смогли достичь между собой соглашения (ст. 247 ГК РФ; ч. 1, ст. 3 ГПК РФ).
Кроме того, можно обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования, если квартиру невозможно разделить или выделить из нее долю в натуре (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24, ч. 1, ст. 30 ГПК РФ).
Разрешая требование об определении порядка пользования, суд учитывает (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6; Пленума ВАС РФ N 8; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2020 по делу N 33-9973/2020):
• фактически сложившийся порядок пользования квартирой, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности;
• нуждаемость каждого из сособственников в этой квартире;
• реальную возможность совместного пользования.
В некоторых случаях суд отказывает в удовлетворении заявленных требований. Такое возможно, например, если порядок пользования квартирой между сособственниками не сложился, истец в спорной квартире не проживает, размер жилых комнат несоразмерен долям, принадлежащим сторонам спора, а определение порядка пользования приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов других собственников (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2020 по делу N 33-2252/2020).
Если возможность предоставить участнику долевой собственности для проживания часть квартиры, соразмерную его доле, отсутствует, то он может потребовать у других собственников квартиры выплаты соответствующей денежной компенсации.
В зависимости от обстоятельств дела также может быть заявлено требование об устранении препятствий в пользовании жилым помещением (п. 2, ст. 247 ГК РФ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 18-КГ18-186; Апелляционное определение Московского городского суда от 26.11.2019 по делу N 33-52977/2019).
Изменение (перераспределение) долей в праве общей собственности на квартиру
При определенных условиях размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру может быть изменен на основании заключенного между собственниками соглашения либо на основании решения суда.
Так, участники общей долевой собственности на квартиру могут заключить между собой соглашение об изменении (перераспределении) их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2, ст. 245 ГК РФ).
Соглашение составляется в письменной форме и подписывается всеми участниками общей долевой собственности (п. 1, ст. 160 ГК РФ).
Оно должно содержать Ф.И.О. и паспортные данные участников долевой собственности, описание квартиры, доли в которой изменяются (адрес, кадастровый номер, площадь), основания возникновения права общей долевой собственности на квартиру, размер долей, принадлежащих каждому из участников долевой собственности, а также сведения об изменении размера долей (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Заключенное соглашение является основанием для государственной регистрации распределения (изменения) долей в праве общей собственности на квартиру (п. 2, ч. 2, ст. 14; ч. 2, ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
В случае отсутствия согласия сособственников на изменение долей в праве общей собственности на квартиру участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (то есть при наличии согласия на это остальных сособственников) неотделимые улучшения этого имущества, вправе обратиться в суд с требованием о соответствующем увеличении своей доли в праве на общее имущество (п. 3, ст. 245 ГК РФ; ч. 1, ст. 3 ГПК РФ).
При этом следует учесть, что удовлетворение заявленного требования возможно, только если будет установлено, что неотделимые улучшения были произведены при наличии согласия остальных собственников квартиры.
Кроме того, текущий ремонт к неотделимым улучшениям не относится (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2018 по делу N 33-53744/2018; Апелляционное определение Московского областного суда от 23.09.2015 N 33-20166/2015).
В случае удовлетворения судом заявленных требований вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации изменения размера долей в праве общей собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 42, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).
Мифы о долевой собственности на жилое помещение
Давайте начнем издалека и рассмотрим сначала что такое вообще право собственности.
На мой взгляд, зарождение некоторых жилищных конфликтов происходит из-за смешения понятий собственности.
Необходимо различать собственность как экономическую категорию и как право собственности.
Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между гражданами по поводу материальных благ, это вещи, автомобили и квартиры.
Эти определенные экономические отношения, подвергаются правовому оформлению – например – регистрация права собственности.
В общем смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, которые устанавливают и регулируют отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.
В узком смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.
Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим имуществом.
Т.е. существует три самостоятельных права – владение, пользование и распоряжение. Которые только в совокупности составляют право собственности.
Владение — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.
Здесь мы не должны путать право владения и фактическое владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле. Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.
Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении. Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение.
Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.
Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности.
Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК РФ).
И вот этот момент является второй причиной, по которой возникают жилищные конфликты – большинство собственников помнят о своих правах – проживать, пользоваться, распоряжаться. Но забывают о границах. Права пользования распространяются до тех пор, пока не начинаются права других собственников.
С включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.
Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
На этом мы закончим теоретическую часть и перейдем к практической.
Многие считают, что наше законодательство оно как деревянное – что написано, то и должно быть.
Но если мы откроем гражданский или жилищный кодекс и посмотрим внимательнее, то почти каждая статья выглядит примерно таким образом: «это должно быть так, так и вот так… если иное не установлено законом или соглашением сторон».
Вопросы относительно долевой собственности не являются исключением.
Как я уже говорила – все вопросы относительно распоряжения правом собственности в квартире, у которой несколько собственников должны решаться с согласия всех сособственников. Т.е. законом прямо указано, что при долевой собственности, граждане должны договариваться и находить решения по всем вопросам. Это касается регистрации в жилом помещении, проживания, пользования и пр.
Если мы хотим распорядиться и продать или обменять свою долю, то обязаны вначале предложить воспользоваться других собственников преимущественным правом выкупа доли.
Давайте рассмотрим реальные ситуации, чтобы эта теория наложилась на практику. Пример:
Квартира находится в долевой собственности – по ½ — отец и взрослый сын. Мать зарегистрирована и проживает в квартире. После расторжения брака, отец обратился в суд с иском о выселении женщины и снятии ее с регистрационного учета. Суд исковые требования удовлетворил.
Ведь закон устанавливает, что члены семьи собственника обладают равными с ним, собственником, правами.
Казалось бы – супругами они перестали быть, но женщина же осталась матерью второго собственника.
Суд придерживался такой логики – женщина была вселена в квартиру и зарегистрирована там на основании того, что она является членом семьи мужчины, его супругой. После расторжения брака она перестала быть членом его семьи.
В суде сын выразил свое согласие на проживание и регистрацию матери, но суд эти доводы отклонил.
Потому, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, что в силу указанной выше нормы права, требует согласия всех сособственников этого жилого помещения.
И что же, можно вот так свредничать и выселить человека?
Нет. В суде было установлено, что у женщины в собственности находится квартира, которая вполне пригодна для проживания.
Поэтому, суд посчитал возможным выселить и снять с регистрации гражданку из спорной квартиры.
В апелляции данное решение устояло.
Пример по общему имуществу супругов, которое подразумевается долевым:
Супруги в браке приобрели квартиру и оформили на мужа. Через время их брак был расторгнут. Но раздел имущества они не произвели, не было необходимости, бывшая жена осталась проживать в квартире, мужчина уехал.
Через время он повторно женился и зарегистрировал супругу в данной квартире.
Бывшая жена обратилась с иском о признании новой супруги не приобретшей право пользования квартирой и снятии ее с регистрационного учета. Право пользования квартирой взаимосвязано с регистрацией по месту жительства, с пропиской. Поскольку закон обязывает граждан регистрироваться по месту проживания. Т.е. имеешь право проживать – зарегистрируйся. Нельзя снять с регистрации и оставить право проживания. Это не относится к кочевым случаям – тут пожил, там пожил. Регистрация производится по месту преимущественного проживания гражданина.
Суд исковые требования удовлетворил. Несмотря на то, что право собственности в ЕГРН зарегистрировано только на мужчину, поскольку квартира приобретена в браке, то она является общим имуществом супругов и в таком случае также требуется согласие бывшей супруги.
И еще один очень интересный пример:
Мужчина и его вторая супруга проживали в однокомнатной квартире. После смерти мужчины в наследство вступили его вторая жена и взрослый сын. Они стали долевыми собственниками по ½ доли на эту квартиру.
Видимо, отношения у них не были хорошими, поскольку сын подал исковое заявление о вселении в квартиру и считал возможным заселиться самому и своей семье. Женщина подала встречный иск – о том, что эта семья не приобрела права пользования квартирой и о снятии их всех с регистрационного учета.
Суд удовлетворил встречное исковое заявление, поскольку было установлено, что у семьи сына есть иное жилое помещение для проживания, где они все годы и жили. А метраж и планировка однокомнатной квартиры не позволяют проживать такому количеству человек.
Суд расценил иск о вселении как злоупотребление своим правом со стороны сына и отказал ему в удовлетворении иска.
То есть картинка складывается таким образом, что при долевой собственности любые действия должны производиться по соглашению со всеми собственниками.
Исключение – несовершеннолетние дети долевого собственника. Дети могут быть вселены и зарегистрированы в квартире только по желанию родителя-собственника.
В остальных случаях потребуется согласие.
Одна из частых манипуляций – если не дашь нам тут спокойно жить, то сдам свою комнату приезжим из стран ближнего зарубежья и они устроят тебе тут сладкую жизнь.
Не получится. Вселить кого-то платно или бесплатно, можно только с согласия всех собственников. Даже если это член семьи.
И кажется, что выход в такой ситуации только один — обратиться в суд. Но, как показывает практика, не всегда решение будет в вашу пользу. Порой, судебный акт оказывается очень неожиданным и весьма неприятным.
И для этой проблемы есть решение!
Как я писала выше — гражданский и жилищный кодексы прямо устанавливают, что все вопросы должны быть разрешены путем соглашения между всеми собственниками.
Самостоятельно достичь согласия людям, находящимся в эпицентре конфликта, практически невозможно.
Поэтому, закон предусмотрел Процедуру медиации. Это определенным образом построенные переговоры, которыми руководит беспристрастное лицо — медиатор.
Процедура медиации позволяет людям снять накал эмоций, понять и осознать свои потребности, интересы и желания, что в итоге позволяет найти необходимое решение.
Если посмотреть картотеку судебных дел, то мы увидим, что в сренем одно дело рассматривается около полугода.
Переговоры занимают в среднем 2 недели, а по итогу стороны получают на руки документ, равный по юридической силе судебному акту.
Любой жилищный конфликт имеет решение. Вопрос — кто будет это решение принимать? Вы сами или переложите отвествтенность на других?