Кто вправе удостоверять согласие супруга

Сделки с общим имуществом без согласия супруга: риски продавца, супруга и покупателя

Разберемся поподробнее, при каких обстоятельствах сделки, совершенные без согласия супруга или бывшего супруга, могут быть признаны недействительными.

Правовой режим совместного имущества зависит от того, находятся ли супруги в браке на день совершения сделки.

Если брак не расторгнут на момент продажи квартиры, то супруг обязан получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу недвижимого имущества (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Пунктом 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ.

В свою очередь, в соответствии с п. 2 и 3 ст. 173.1 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Расторжение брака между супругами не изменяет режима общей совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке. В то же время, если на момент продажи квартиры брак уже расторгнут, а имущество еще не разделено между бывшими супругами, признать сделку недействительной гораздо сложнее и нужно учесть больше нюансов.

В результате, бывший супруг, как правило, может получить денежную компенсацию его доли в отчужденном после расторжения брака имуществе. Это и есть надлежащий способ защиты права, подтвержденный Верховным Судом РФ в определении от 2 июня 2015 г. N 5-КГ15-47

Так, положения статьи 35 СК РФ относятся только к супругам, и не регулируют отношения между бывшими супругами. Соответственно, получение нотариально удостоверенного согласия на отчуждение бывшим супругом квартиры не требуется, если договор заключен после того, как супруги расторгли брак.

При этом, бывшие супруги приобретают статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями ГК РФ, в том числе п.п. 2, 3 ст. 253 ГК РФ (что следует из определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2013 года по делу N 5-КГ13-13, от 5 июля 2016 года по делу N 5-КГ16-64, от 25 июля 2017 года N 18-КГ17-105 и др.).

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Следовательно, сделка по отчуждению бывшим супругом общего имущества супругов может быть признана недействительной, если соблюдены 2 условия:

1) Отсутствует письменное согласие бывшего супруга, или волеизъявление в любой форме, на распоряжение данным имуществом;

2) Другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии такого согласия.

Очевидно, что доказать данные обстоятельства не всегда просто.

Важно понимать, что оспорить в суде удается только сделки, совершенные с ярко выраженными с нарушениями закона: например, когда супруг продает общую квартиру во время судебного разбирательства по разделу совместно нажитого имущества супругов, или фиктивно продает машину по документам детям или друзьям, но продолжает ей пользоваться сам.

В противном случае, без нотариального согласия даже бывшего супруга на практике сложно доказать, что оно было выражено в какой-либо иной форме.

Это в очередной раз подтверждает, как важно определить судьбу имущества брачным договором, соглашением о разделе имущества или судебным актом, чтобы иметь возможность свободно распоряжаться имуществом, являясь его титульным и единоличным собственником.

По закону, если сделка признана недействительной, возможно применить 2 главных последствия недействительности: супруг может вернуть в свою собственность принадлежащую ему долю отчужденной квартиры или получить денежную компенсацию стоимости доли. Какое из последствий будет применено, зависит и от исковых требований, и от добросовестности приобретателя, которая имеет большое значение.

Так, если приобретатель будет признан добросовестным, то квартира останется в его собственности, а обманутому супругу останется только требовать денежную компенсацию стоимости своей доли с бывшего супруга, который продал квартиру.

Считается, что бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе, или хотя бы добиться того, чтобы в записи ЕГРН о регистрации права на квартиру он был указан как сособственник.

Если же бывший супруг не проявил никакой активности, возлагать неблагоприятные последствия совершения сделки на добросовестных участников оборота нельзя.

Таким образом, бывший супруг, который не принял мер по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, не вправе истребовать жилье у добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН и ставшего собственником законно.

Такой подход был подтвержден и Конституционным Судом РФ в недавнем Постановлении от 13 июля 2021 г. № 35-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева»:

«При признании сделки по распоряжению общим имуществом бывших супругов недействительной как совершенной без согласия одного из них применяются общие положения о последствиях недействительности сделки, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость (пункт 2 статьи 167 ГК Российской Федерации).

В случае, если к моменту признания недействительной сделки по распоряжению имуществом, находившимся в совместной собственности, это имущество на основании последовательно совершенных сделок оказалось во владении у иного лица, признание сделки недействительной приводит к тому, что последний приобретатель, ставший собственником имущества, лишается своего права собственности или доли в нем.

Сособственник же, оспоривший первоначальную сделку как совершенную без его согласия, может с точки зрения правоприменительной практики рассчитывать на удовлетворение требования, предъявленного к последнему приобретателю по правилам статей 301 и 302 ГК Российской Федерации».

Следовательно, при покупке квартиры необходимо тщательно проверять, как она была приобретена продавцом, так как приобретатель имущества также несёт риск того, что сделка будет признана недействительной, а имущество будет истребовано.

Из судебной практики можно привести 2 знаковых примера.

Первое дело связано с тем, что при рассмотрении дела о разделе квартиры как совместно нажитого имущества истец узнал, что ответчик подарила спорную квартиру сыну после получения иска (определение Второго кассационного суда от 31 мая 2022 г. по делу № 8г-11493/2022).

Второй кассационный суд отметил, что суд первой инстанции неверно применил к спорным правоотношениям ст. 35 СК РФ, поскольку в данном случае на момент совершения сделки стороны не являлись супругами и нотариального согласия от истца не требовалось.

К спорным правоотношениям необходимо применить п. 3 ст. 253 ГК РФ, поскольку после расторжения брака стороны приобрели статус участников совместно собственности в силу того, что спорная квартира является общим имуществом, совместно нажитым в период брака, и подлежит разделу между супругами. Поскольку истец зарегистрирован по адресу спорной квартиры, откуда вынужден был выехать из-за конфликтных отношений между сторонами, в связи с чем доверительные отношения между сторонами отсутствовали, ответчик и ее сын должны были знать о несогласии истца на распоряжение общим имуществом, путем заключения договора дарения, на основании чего спорная сделка является недействительной с применением последствий недействительности сделки в силу несоответствия положениям ст. 253 ГК РФ.

Во втором деле Верховный Суд обратил внимание на то, что нужно правильно заявлять исковые требования и выяснять, куда были потрачены денежные средства от продажи квартиры в браке (определение ВС РФ № 69-КГ23-4-К7 от 13.06.2023 г.).

Так, супруг Босбород А.Г. в период брака приобрел и продал квартиру без нотариально удостоверенного согласия супруги Патриной Т.Г., в связи с чем она просила суд взыскать с ответчика половину стоимости проданной им квартиры – в размере 2,5 млн. руб.

Суды трех инстанций согласились, что данное требование подлежит удовлетворению, а Верховный Суд отменил судебные акты в части взыскания компенсации за проданную квартиру и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, отметив следующее:

1) Специальное правовое последствие продажи недвижимого имущества без нотариально удостоверенного согласия супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) – это право супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение одной из предусмотренных этим пунктом видов сделок не было получено, оспаривать действительность такой сделки в судебном порядке. Однако требований о признании сделки недействительной истица не заявляла.

2) Суды не установили обстоятельства расходования денежных средств, полученных от продажи квартиры.

В том случае, если один из супругов ссылается на отчуждение другим супругом общего имущества или его использование вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, то по общему правилу именно на него возлагается обязанность доказать данное обстоятельство.

Квартира была продана ответчиком в период брака и денежные средства от ее продажи были также получены им в период брака.

Именно на истицу, заявившую требования о взыскании с ответчика компенсации половины стоимости квартиры, законом возложена обязанность доказать, что супруг распорядился совместным имуществом не только в отсутствие согласия другого супруга, но и что денежные средства потрачены им не в интересах семьи.

«При этом сам по себе факт реализации ответчиком жилого помещения в 2015 г. в период брака сторон в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги с учетом сохранения сторонами брачных отношений на протяжении последующих лет и соответствующих семейных нужд и интересов, дальнейшего приобретения общего имущества, в том числе недвижимого, не может свидетельствовать о распоряжении Бособродом А.Г. совместно нажитым имуществом сторон — денежными средствами, полученными от продажи квартиры также в период брака, — в собственных интересах и без согласия Патриной Т.Г.», отметил Суд.

Таким образом, все обстоятельства дела имеют важное значение для разрешения спора.

Есть и еще один способ защиты права супруга, без согласия которого было продано совместно нажитое имущество.

Напомню, что в июле 2022 года были внесены изменения в п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ. Применительно к недействительности сделок, совершенных с общим имуществом супругов, данное нововведение дает судам полномочия прямо применять отступление от равенства долей супругов в общем имуществе в качестве защиты.

Так, если по закону требовалось согласие супруга на сделку, но оно не было получено, а имущество продано, то суд сможет уменьшить долю недобросовестного супруга-продавца, а долю пострадавшего супруга увеличить.

Однако для этого необходимо оспорить сделку по правилам ст. 173.1 ГК РФ. И только в случае признания сделки недействительной у потерпевшего супруга возникает право воспользоваться положениями п. 2 ст. 39 СК РФ, если судом не были применены последствия недействительности.

Важно иметь в виду, что изменения применяются к отношениям, возникшим после дня вступления закона в силу 1 сентября 2022 года.

На изменения закона уже начал обращать внимание судов Верховный Суд РФ: в одном из споров он отметил, что отступление от равенства долей позволяет исключить возложение неблагоприятных последствий разногласий, имевшихся между супругами на момент совершения сделки или возникших впоследствии, на добросовестных участников оборота (определение СКЭС ВС РФ от 15 августа 2023 года N 305-ЭС23-8438).

Итак, при совершении сделки с общим имуществом супругов, необходимо обращать внимание на то, состоит ли супруг-продавец в браке на момент совершения сделки. Если брак не расторгнут, то на отчуждение недвижимости как общего имущества необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги. Если брак уже расторгнут, то такое согласие также должно быть, однако не обязательно должно иметь нотариальную форму. Кроме того, необходимо обращать внимание на добросовестность приобретателя имущества супругов и сроки исковой давности.

Согласие супруга на куплю и продажу недвижимости

В каких случаях требуется согласие супруга в 2023 году

В соответствии со статьей 34 СК РФ, имущество, которое супруги приобретают в период брачных отношений, считается совместно нажитым. Речь идет как о движимых, так и о недвижимых объектах, о ценных бумагах, денежных средствах и т.д.

Даже если один из супругов не работал в период брака, считается, что он делал свой вклад иным способом — ухаживал за детьми, вел домашнее хозяйство и т.д. Доказать, что кто-то сделал больший вклад, очень сложно.

Согласие супруга на сделку с недвижимостью может потребоваться в следующих случаях:

при продаже ― всегда, если обратное прямо не установлено в законе;

Согласие на продажу обязательно в следующих ситуациях:

недвижимость приобретается или приватизируется в браке. Приватизировать можно сразу на мужа и жену, но супруги могут решить, что лучше делать все на кого-то одного;

объект приобретался до брака, но в период брачных отношений в него вносились неотделимые улучшения. Разрешение может и не оформляться, но оно позволит избежать противоречий в будущем.

При продаже все очевидно ― отчуждается объект, который был куплен совместно. Формально он оформлен только на одного супруга, поэтому второй подтверждает намерения документально. Прямого требования на оформление согласия в данном случае нет, но его отсутствие дает возможность оспорить договор.

Что будет, если соглашения нет?

Если согласие супруга на приобретение недвижимости отсутствует, сделка будет проведена Росреестром. Даже в случае нотариального оформления, при отсутствии иных нарушений, все пройдет хорошо. Проблемы могут возникнуть в следующих случаях:

супруг остается недоволен фактом сделки и требует расторгнуть договор;
супруг недоволен ценой;
супруг продавца или иные заинтересованные лица остаются недовольны фактом или особенностями сделки.

Несмотря на то, что согласие супруга на покупку любой недвижимости, лучше оформить его, чтобы избежать проблем в будущем.

Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости будет необходимо практически всегда. Это подтверждается пунктом 3 статьи 35 СК РФ.

В каких случаях не требуется согласие

Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:

при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.

Согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью не потребуется, если новое имущество приобретается за счет средств, полученных до брака. Но это только на первый взгляд. Чаще всего проще оформить такое соглашение, так как доказать тот факт, что деньги имелись ранее, почти невозможно.

Нужно ли согласие, если жилье приобретается в ипотеку

Ипотечная квартира тоже считается совместной собственностью. Недвижимость будет находиться в залоге у банка до полного расчета. Учитывая данные факты, банки часто просят получить разрешение от супруга при оформлении договора. Это соответствует статье 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Не нужно будет оформлять отдельное согласие, если муж и жена являются созаемщиками. Она сразу оба дают свое согласие, оно четко отражается в договоре.

Согласие супруга на продажу недвижимости, приобретенную в ипотеку — обязательное условие. Если кредит еще не был погашен, нужно будет взять разрешение еще и в банке, в противном случае не получится снять запрет регистрационных действий.

Как оформить соглашение?

Согласие оформляется через нотариуса (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Оформленное в простой письменной форме не будет иметь юридической силы.

Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости не обязательно, но если и оформлять его, то лучше всего таким способом. Так минимизируются риски, практически исключается возможность оспаривания сделки в будущем.

Процедура оформление у нотариуса

Оформление производится путем выполнения ряда действий:

выбрать нотариальную палату. Не нужно привязываться к месту регистрации или иному ориентиру, можно выбрать того нотариуса, который больше нравится;
явиться к нотариусу;
предоставить необходимые документы;
получить согласие на руки.

Чтобы оформить нотариальное согласие супруга сделку с недвижимостью, нужно предоставить паспорта сторон, документ на объект недвижимости (выписку из ЕГРН), свидетельство о браке, а также доверенность, если оформление производится через представителя.

Всю работу нотариус выполнит сам. Он задаст нужные вопросы, уточнит интересующую его информацию и скажет, когда приходить за готовой бумагой.

Образец согласия супруга на покупку-продажу недвижимости

Какого-то специального бланка согласия супруга на продажу недвижимости у нотариуса нет. Образец у каждого специалиста свой, важно лишь, чтобы итоговая бумага содержала следующую информацию:

наименование населенного пункта, в котором производилось составление документа;
реквизиты обоих супругов, в том числе паспортные данные;
реквизиты свидетельства о браке;
четко выраженное согласие на совершение сделки;
указание на брачные контракт или его отсутствие;
сведения о том, что сторонам разъяснены статьи 34 и 35 СК РФ.

В конце документа ставится подпись лица, которое дает свое согласие. После этого нотариус удостоверяет документ своей подписью и печатью.

Согласие на приобретение недвижимости супругом оформляется точно также. Меняется лишь смысл в части выражения позиции супруга, в данном случае указывается, что он согласен на покупку.

Образец согласия можно скачать по ссылке.

Какой срок действия у соглашения

Если документ не содержит срока действия, согласие считается бессрочным и действует до его прямой отмены. В нем может указываться период, в течение которого бумага имеет юридическую силу. Временной отрезок может быть любым.

Отзыв согласия производится в той же форме, в которой оно выдавалось, то есть через нотариуса. В противном случае документ будет действовать и дальше.

Сколько это стоит в 2023 году?

Стоимость согласия супругов на продажу недвижимости будет складываться из двух частей:

государственная пошлина. Она всегда неизменна, до того момента, как государство не увеличит или не уменьшит тариф;
правовые и технические услуги, то есть набор текста, редактирование, консультирование. Стоимость составляет до двух тысяч рублей, иногда чуть больше и отличается в зависимости от выбранного нотариуса и региона.

Согласие супругов на покупку недвижимости будет стоить примерно также.

Нотариальное согласие супругов на продажу недвижимости требуется практически всегда, кроме прямо установленных в законе исключений. Но требуется ли согласие супруга на покупку недвижимости? Документ не обязателен, но позволяет избежать проблем и противоречий в будущем. При возникновении любых вопросов, обратитесь к нам за консультацией ― мы ответим на любые вопросы и разъясним трудности.

Согласия, в том числе: супругов и на выезд несовершеннолетних

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Перечень сделок, подлежащих нотариальному оформлению, определен в Гражданским кодексом Российской Федерации. Нотариальное удостоверение сделок возможно также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида нотариальная форма и не обязательна.

Анализ п. 3 ст. 35 СК показывает, что к сделкам «по распоряжению недвижимостью» и к сделкам, «требующим нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке», необходимо отнести также сделки, направленные на приобретение недвижимости в собственность. Так, если супруги на общие средства, нажитые во время брака, приобретают жилой дом, квартиру, гараж, земельный участок или иное недвижимое имущество и оформляют договор купли-продажи, то согласие другого супруга необходимо удостоверить нотариально. Это требование закона объясняется тем, что как те (сделки по приобретению недвижимости), так и другие сделки (по ее отчуждению) с точки зрения последствий имеют важное значение для семьи в целом, поэтому для их совершения необходимо четко выраженное и нотариально оформленное согласие обоих супругов. Такая позиция законодателя вполне логична и объяснима. Приобретая недвижимость, супруги распоряжаются доходами, которые также являются общей совместной собственностью. Для удостоверения согласия необходимо представить сведения о виде сделки, а также о наименовании и местонахождении недвижимого имущества, в отношении которых дается согласие. В согласии супруг может оговорить условия совершения другим супругом сделки.

Для удостоверения согласия супруга на заключение сделки необходимо иметь следующие документы:

документ, удостоверяющий личность гражданина на территории Российской Федерации;
оригинал свидетельства о заключении брака.

СОГЛАСИЕ НА ВЫЕЗД НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ ЗА ГРАНИЦУ И ПО РОССИИ

В соответствии со статьей 20 ФЗ от 15.08.1996 N 114-ФЗ «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию» несовершеннолетний гражданин Российской Федерации, как правило, выезжает из Российской Федерации совместно хотя бы с одним из родителей, усыновителей, опекунов или попечителей. В случае, если несовершеннолетний гражданин Российской Федерации выезжает из Российской Федерации без сопровождения, он должен иметь при себе кроме паспорта нотариально оформленное согласие законных представителей на выезд.

Таким образом, указанным законом предусмотрен выезд несовершеннолетнего в сопровождении законного представителя либо самостоятельно. Сопровождение несовершеннолетних третьими лицами законом не предусмотрено, за исключением выезда несовершеннолетних в составе организованной группы несовершеннолетних. Однако совершенно ясно, что малолетние (дети до 14-ти лет), да порой дети и более старшего возраста, не способны самостоятельно выезжать за границу. Поэтому возникает вопрос об удостоверении согласия на выезд несовершеннолетнего в сопровождении другого лица. Ст. 20 ФЗ №114-ФЗ не предусматривает такого случая. Тем не менее, оно может быть удостоверено, и, как показывает практика, чаще всего удостоверяются именно такие согласия. В согласии обязательно указывается срок выезда и государство(а), в которые выезжает несовершеннолетний.

Согласие супруга на отчуждение недвижимости

Часто клиент задает вопрос: зачем я должен спрашивать супруга или
супругу? Хочу и продаю! Дальше — история о том, что только он покупал этот объект недвижимости, другой супруг обычно «не зарабатывал, был неизвестно
где, столько не получал, сидел дома, его родители не помогали, и пр.»
Приходиться объяснять, что так предписывает закон. Предписывает для того, чтобы не «пропало» из семьи совместно
заработанное имущество, и не вводилисьпокупатели в заблуждение, и не возникло
у них причин потерять свои деньги.

Теперь о самом согласии, какое оно, когда необходимо, и что делать,если
сделка проведена без него….
Согласие супруга на совершение сделки с жилым помещением другого супруга должно быть удостоверено нотариально.
Для этого возможны два варианта:
1. Супруг, не принимающий участия в сделке, пишет заявление о
своем согласии на отчуждение жилого помещения, являющегося их общей
совместной собственностью. Подлинность подписи на этом заявлении должна быть
засвидетельствована нотариусом. Супруг, участвующий в сделке, приносит это
заявление на заключение договора купли-продажи к нотариусу, который занимается оформлением сделки по отчуждению данного жилого помещения или предоставляет его в органы регистрации.
2. Оба супруга лично являются на сделку к нотариусу, оформляющему сделку отчуждения жилого помещения. В этом случае нотариус должен
проверить личность второго супруга и засвидетельствовать его согласие на
сделку, выраженное в устной форме.

Следует обратить внимание, что согласие на отчуждение недвижимости может быть
засвидетельствовано только нотариусом.
Сотрудники агентств недвижимости,регистрационной службы, центров
оформления подобных документов невыдают.При заключении сделки в простой
письменной форме, о данном документе необходимо позаботиться заранее.
Супруг вправе указать в своем заявлении о согласии на отчуждение жилого помещения,
являющегося общей совместной собственностью, конкретные условия ее
совершения, как то:
— цена (при продаже),
— указание конкретного лица, которому он согласен продать (подарить) данное
жилое помещение,
— и другие условия.
В этом случае нотариус при удостоверении договора отчуждения или сотрудники
регистрационной службы при принятии документов на государственную регистрацию
обязаны проверить, включены ли предусмотренные в заявлении супруга
условия в договор.
Некоторые сделки по отчуждению объектов недвижимости могут быть совершены без предоставления согласия супруга. Например:

Объект недвижимости был подарен, оставлен по наследству, определен как
личная собственность одного из супругов брачным контрактом, или просто,
приобретен до брака.
— если другой супруг не проживает по месту нахождения жилого помещенияи место его жительстванеизвестно.
В данном случае требуется подтверждение в виде вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Бывает что личные обстоятельства и эмоции, посторонние лица, иные недоразумения и ситуации препятствуют получению согласия другого
супруга на совершение сделки.
Супруг может уклоняться от дачи согласия на отчуждение объекта недвижимости
супругу, на имя которого оно зарегистрировано, или супругу просто
не хочется лично встречаться с бывшим (или до сих пор законным) супругом, с
которым есть совместно нажитое имущество.
В этом случае супруг, совершающий сделку, может передать (через нотариуса) другому супругу заявление с предложением явиться в нотариальную контору для определении его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не заявит в течение месяца со дня получения
заявления о своих возражениях, нотариус может удостоверить договор об отчуждении
жилого помещения от имени супруга, на которого оно оформлено.
Перед сделкой, как правило, Ваши риэлтеры проверяют паспорта всех лиц, участвующих в сделке. Данные о совместно нажитом имуществе выясняются и в процессе
ведения договора на оказание услуг по отчуждению объекта недвижимости.
Отсутствие штампа о заключении брака в паспорте еще не является доказательством
его отсутствия в действительности. Мы всегда требуем подтверждающие документы
или заявление об отсутствии супруга.

Признание сделки, связанной с распоряжением общим имуществом супругов, недействительной, может быть осуществлено при наличии одновременно трех условий:
— один из супругов не согласен с заключением данной сделки;
— супруг, совершивший сделку, знал о несогласии супруга на сделку или должен был знать об этом;
— супруг, не участвовавший в сделке, требует признать ее недействительной.

Супруг, который не дал согласия на совершение отчуждения объекта
недвижимости, являющегося общей совместной собственностью супругов,
вправе обратиться в суд, с требованием о признании сделки недействительной
в течение года начиная с того дня, когда он узнал или должен был узнать о
совершении данной сделки.

Прежде чем идти за согласием, или обращаться в суд:

1. Правоустанавливающие документы на имя супруга и свидетельство
о браке не всегда свидетельствуют о праве собственности обоих супругов на
указанное имущество.
Например, после приобретения недвижимости, в последующем с ней могли быть совершены
другие сделки, или изменен режим общей собственности супругов путем заключения
брачного договора (контракта).

2. Не является общим, совместно нажитым имущество, приобретенное
хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежащие
ему до вступления в брак.

3. Все то же дарение и наследство. Недвижимое имущество,
полученное одним из супругов указанными способами, не включается в состав
совместно нажитого имущества.

И еще вот такой случай: У лиц, участвующих в сделке купли-продажи
квартиры, с согласиями супругов все было в порядке. Проблемы обнаружились
у предыдущего продавца, т.е. у той женщины, которая продала квартиру
клиенту-продавцу. Квартира, являвшаяся совместным имуществом, была
продана без согласия супруга предыдущего продавца. С момента приобретения
квартиры прошло около 4 лет. Сроки исковой давности прошли, скажете Вы.
Но нет, срок исковой давности начинает исчисляться с того дня, когда супруг
узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Пришлось искать супруга и брать у него согласие на
продажу «сегодняшним числом» и еще кучу разных документов о том, что не
претендует, и что знал о продаже, но уже разобрался в этой ситуации.
Так что надо проверять всю историю квартиры, и не только правоспособность
лиц, участвующих в сделке, но и тех, кто вообще к этой квартире имел хоть какое-то
отношение…