Если арендатор не вывозит имущество что делать

Арендодатель не дает вывезти имущество. Что делать?

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора?

Заблуждение арендатора: удерживать имущество арендаторов незаконно в любом случае. По закону это не так. Гражданским кодексом предусмотрена такая процедура:

ГК РФ (ст.329) разрешает применение в качестве обеспечения исполнения обязательств удержание вещи должника. Этот инструмент может законно использоваться арендодателями в качестве рычага воздействия на арендатора с целью стимулирования погашения задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, возмещению ущерба и проч.

Заблуждение арендодателя: я могу удерживать имущество арендатора в любом случае. Это также не соответствует законодательству.

Ирина Ситнова

Партнер КГ ЭТАЛОН

Частые ситуации

1. Договором аренды предусмотрен прямой запрет на удержание имущества (п. 3 ст. 359 ГК РФ).

2. Отсутствуют обязательства арендатора перед арендодателем, срок требования по которым наступил, но которые не были исполнены (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).

3. Арендодатель не располагает имуществом, подлежащим передаче арендатору либо иному лицу, указанному арендатором. (абз. 1 п.1 ст. 359 ГК РФ). Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

4. Если договором аренды не предусмотрено право арендодателя на удержание имущества, удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды неправомерно, поскольку арендатор не утратил права пользования помещением, и имущество не поступило в законное владение арендодателя.

5. Арендодателем не соблюден порядок и способ удержания имущества, предусмотренные сторонами в договоре аренды, перечень конкретного имущества, в отношении которого допускается удержание.

6. Договором аренды при определенных условиях предусмотрена только возможность ограничения доступа арендатора в помещение. Ограничение доступа не влечет за собой право арендодателя на удержание имущества арендатора.

7. Стоимость удерживаемого имущества явно превышает стоимость неисполненных обязательств арендатора (несоразмерность требований).

8. Арендатор не является собственником удерживаемого имущества на момент начала удержания*.

Что делать в таких ситуациях

Реализованные проекты

Получили доступ к товару Доверителя на складе 3000 м2 и учли его расходы 2,6 млн руб. на неотделимые улучшения в счет арендной платы
Добились снижения неустойки по договору аренды на 2,3 млн руб.

Отправьте заявку, чтобы получить бесплатную консультацию.
Наш специалист свяжется с Вами в течение 20 минут.

Арендатор оставил в арендуемом помещении имущество, не оплатил ежемесячные платежи по арендной плате, и, возможно штрафные санкции?

В данной ситуации важно понимать, прекратили ли действие договорные отношения между сторонами или продолжают действовать. Так как без расторжения договора аренды арендодатель должен соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, во владении которого оказалась вещь должника, вправе ее удержать до момента расчета по финансовым обязательствам, если договором не предусмотрено иное, например запрет на удержание вещи арендатора.

Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендуемом помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Следует отметить, что вещь, которую удерживает кредитор, относится к залоговому обязательству, за счет чего кредитор получает обеспечение со стороны должника.

В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, могут быть удовлетворены из ее стоимости в объеме и порядке, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

В том случае, когда арендодатель не выходит на связь, и попытки арендодателя урегулировать спорную ситуацию не дают результата, необходимо предпринять все действия для легитимного вскрытия, осмотра и фиксации имущества, которое находится в сдаваемом в аренду помещении.

Так, арендодателю следует выполнить следующий алгоритм действий:

1. направить арендатору письменное требование о погашении задолженности, неустойки (при ее наличии);
2. если срок действия договора аренды не закончился, то соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке;
3. направить по месту нахождения арендатора уведомление об удержании имущества, в связи с систематической неоплатой арендной платы;
4. назначить приказом ответственных лиц за вскрытие и опись имущества;
5. привлечь к процедуре вскрытия замков, осмотра помещения и описи имущества незаинтересованных лиц, например сотрудников соседних офисов, прохожих лиц;
6. желательно фиксировать весь процесс вскрытия, осмотра и описи на видеокамеру;
7. произвести осмотр, опись имущества, оборудования, расположенных в арендуемом должником помещении;
8. документально в описи зафиксировать все имущество, оборудование, их наименование, серийные номера, количество, иную информацию, завизировать ответственными лицами и свидетелями;
9. после чего закрыть и опечатать помещение.

Чтобы удержание было правомерным арендодателю необходимо оформить следующие документы:

• требование об уплате задолженности, штрафных санкций в адрес арендатора;
• уведомление о вскрытии/осмотре помещения и об удержании имущества при его обнаружении в адрес арендатора;
• акт вскрытия замков;
• акт осмотра;
• опись имущества;
• акт опечатывания помещения.

После совершения всех необходимых действий перед арендодателем встает вопрос: что делать с удерживаемым имуществом?

В соответствии с пунктом 2 статьи 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

Так, если с арендатором не удается прийти к консенсусу о взыскании с заложенного имущества, то арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет залога и обращения имущества в собственность по рыночной цене или реализации с публичных торгов. В случае продажи имущества на торгах за большую стоимость, чем должник обязан уплатить, то разница между общей задолженностью и реализованной ценой возвращается должнику. Предварительно не стоит забывать о досудебном урегулировании спора и соблюдении установленных законодательством сроков.

Судебная практика позволяет сделать вывод о правомерности удержания имущества арендодателем в случае неисполнения арендатором принятых обязательств (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа (ФАС СЗО) от 23 августа 2018 г. по делу № А56-40614/2016; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда (20 ААС) от 14 июня 2018 г. по делу № А68-10567/2016 и др.).

И наконец, что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов?

Разъяснить представителю власти о законных основаниях удержания предмета залога.

Таким образом, удержание вещи представляет собой один из возможных способов обеспечения обязательств недобросовестного арендатора, при оформлении всех необходимых документов, позволит арендодателю обратить взыскание на предмет удержания, получить его в собственность или выручить сумму задолженности с реализации.

Арендатор не вывозит свое имущество после расторжения договора аренды. Удержание имущества арендатора

Антон Абражевич — член Адвокатской палаты Московской области, рег номер 50/10006, Коллегии адвокатов Домбровицкий и партнеры.

Профессиональный стаж — более 12 лет.

СИТУАЦИЯ: Между организациями был заключен договор аренды, который расторгнут арендодателем (в одностороннем внесудебном порядке в связи с нарушением условий договора). Арендатор не вывез из арендуемого помещения принадлежащее ему имущество.

ВОПРОС: Как заставить арендатора вывезти свое имущество из помещения после расторжения договора аренды? Что делать с этим имуществом, если арендатор уклоняется от его вывоза? Правомерно ли удержание имущества арендатора при его задолженности по арендным платежам?

ОТВЕТ: При расторжении договора аренды арендодатель вправе потребовать освобождения помещения (возвращения помещения в первоначальный вид), в случае уклонения арендатора от вывоза своего имущества Арендодателю следует обратиться в суд. Право на удержание имущества арендатора, при наличии задолженности по арендным платежам возникает у арендодателя не только тогда, когда оно предусмотрено условиями договора аренды, но и в силу закона.

ПРАВОВАЯ ОЦЕНКА СИТУАЦИИ

Для юристов:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

п.1. ст.622 Гражданского Кодекса РФ

Встречаются ситуации, когда арендатор возвращает по акту арендуемое им помещение, оставляя в нем, например, систему кондиционирования в силу того, что она требует сложного демонтажа, а помещение нужно освободить срочно. Последующий возврат этого имущества может обсуждаться с арендодателем в устной форме без заключения какого-либо соглашения. Если арендатор не реагирует на неоднократные запросы и письма арендодателя забрать свое имущество или он прямо выразил свою волю на отказ от имущества, то оно может быть признано бесхозным или «брошенным» и остаться в собственности арендодателя.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом, либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Здесь следует учитывать то, что отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

ст. 236 Гражданского Кодекса РФ

В любом случае, чтобы избежать исковых требований со стороны арендатора об истребовании имущества из чужого незаконного ведения, следует признать право собственности на это бесхозное имущество в судебном порядке.

Однако по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств:

наличие у арендатора вещных прав на индивидуально определенное имущество (владения, пользования, распоряжения);

наличие спорного имущества в натуре у арендодателя и размещения его в ранее арендованных помещениях;

незаконность владения арендодателем спорным имуществом;

отсутствие между арендатором и арендодателем отношений обязательственного характера в момент предъявления требований о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Интересной представляется судебная практика по данному вопросу:

Так, предприниматель — арендатор обратился в Арбитражный суд с иском к обществу — арендодателю об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Свои требования арендатор (истец) обосновал тем, что он по согласованию с арендодателем (ответчиком) оборудовал арендуемое помещение системой кондиционирования. После расторжения договора аренды и возврата помещения по акту приема-передачи, истец не успел осуществить демонтаж и вывоз своего имущества из помещения. Таким образом, истец утратил фактическое владение принадлежащей ему системой кондиционирования, установленной в помещении. Ответчик отказал в демонтаже и вывозе имущества, мотивируя отказ тем, что истец отказался от права собственности на систему кондиционирования в счёт компенсации расходов на ремонтные работы в ранее арендуемых помещениях.

Суды, удовлетворяя исковые требования арендатора, руководствовались ст.ст.218, 225, 226, 236 Гражданского Кодекса РФ. Также, в силу ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Предметом виндикации может быть только индивидуально-определенная вещь, то есть вещь, обладающая такими идентифицирующими признаками, которые позволяют ее выделить из других вещей. По виндикационному иску истец должен доказать наличие у него права собственности на истребуемое имущество, факт нахождения имущества во владении ответчика, отсутствие у ответчика законных оснований для владения имуществом. Согласно разъяснениям, данным в пунктах 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), применяя статью 301 Гражданского Кодекса РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. Таким образом, по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на индивидуально определенное имущество; наличие спорного имущества в натуре у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества. В случае недоказанности хотя бы одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежит удовлетворению.

Таким образом, в обоснование требований истцом были предоставлены суду документы, доказывающие все вышеназванные обстоятельства, а именно:

право собственности истца на спорные объекты подтверждается представленными в материалы дела договором поставки и монтажа оборудования, товарной накладной, счётом-фактурой, а также актом сверки взаимных расчётов;

проведение работ по установке системы кондиционирования и прокладке кабеля было письменно согласовано;

о нахождении спорного оборудования во владении ответчика свидетельствуют письмо организации, которая устанавливала оборудование, пояснение представителя ответчика, схема расположения кондиционеров, представленная ответчиком;

возможность выделения спорных вещей при помощи индивидуальных признаков обусловлена наличием серийных номеров на каждом из кондиционеров и связанностью вспомогательного оборудования (кабели, дренажная помпа, щит ЩМП, выключатель автоматический) в единую систему кондиционирования

Претензия истца в адрес ответчика свидетельствует о том, что истец не отказывался от своего имущества.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010

Однако, другой пример из судебной практики демонстрирует недостаточную доказательную базу для отстаивания своих интересов в суде при истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Так, общество — арендодатель обратилось в арбитражный суд к обществу – арендодателю с иском о взыскании стоимости утраченного имущества в связи с удержанием имущества арендатора (истца) после расторжения договора аренды.

Судом установлено, что между обществами был заключен договор аренды нежилого помещения. Договор аренды расторгнут и арендованное помещение возращено арендодателю по акту возврата, согласно которому на момент передачи помещения, в помещении находится имущество арендатора согласно описи, которая прилагается к акту возврата. Согласно описи к акту, в помещении арендодателя находится 40 единиц торгового оборудования арендатора на определенную сумму.

Согласно условиям договора, в случае если арендатор не вывозит свое имущество после расторжения договора, арендодатель осуществляет хранение оборудования/иных вещей арендатора в течение 1 (одного) месяца, после чего имеет право распорядиться ими по своему усмотрению.

Поскольку имущество не было возвращено арендатору, он обратился в суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались ст.ст.15, 301, 302, 401, 402 421, 422, 431 Гражданского Кодекс РФ, ст. ст. 64, 71, 168, 67, 68 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Также, суды сочли не доказанным наличие на момент рассмотрения иска истребуемого имущества у ответчика и его стоимость. Из представленных доказательств следует, что имущество истца осталось в освобожденном помещении, доказательств обращения истца к ответчику за возвратом вещей в материалы дела не представлено; подписывая акт возврата, истец был уведомлен о наличии имущества в помещении и необходимости его вывоза в соответствии с пунктом договора; истец не проявил предполагаемую заботу и осмотрительность по отношению к собственному имуществу, в результате чего утратил права на оставленное им в помещении имущество, в то время как ответчиком были предприняты все разумные меры для возврата спорного имущества и оборудования. Согласно отметке на описи стоимость фиксировалась со слов представителя арендатора и по его требованию.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о недоказанности размера причиненного истцу ущерба, а также причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими убытками.

Вышестоящие суды согласились с выводами суда первой инстанции.

Постановление Арбитражного суда Московского Округа от 28.05.2018 по делу № А40-60827/2017

Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича

Здесь важно соблюсти все процедуры, такие как: назначение ответственных лиц за вскрытие и составление описи удерживаемого имущества; привлечения к этой процедуре незаинтересованных лиц; фиксацию в описи всех серийных номеров имущества, его количества и других данных об имуществе; опечатывание помещений после проведения осмотра и составления описи; и фото-видео фиксация всего процесса от вскрытия помещения до его опечатывания по завершению процедуры осмотра.

К составлению описи имущества может быть привлечен нотариус. Нотариальный акт осмотра имущества является одним из верных вариантов обеспечения доказательств. Такой акт осмотра призван закрепить документально обстоятельства, которые в дальнейшем суд будет рассматривать как доказательства при рассмотрении спора в суде. Обеспечение доказательств с помощью составления нотариального акта является хорошим способом и досудебного урегулирования спора.

Если имущество арендатора осталось в помещении, и арендатор не реагирует на требование арендодателя вывезти имущество, то согласно ст. 304 Гражданского Кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Применяя статью 304 Гражданского Кодекса РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения, суды учитывают следующее.

В силу ст.ст. 304, 305 Гражданского Кодекса РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

п. 45. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

В этом случае арендодатель может требовать уплаты арендных платежей до момента вывоза имущества арендатора. На наш взгляд, не стоит самостоятельно вывозить оставленное имущество арендатора, поскольку существует риск последующего предъявления претензии арендатора в отношении этого имущества.

В договоре аренды также можно предусмотреть условие о том, что в случае если арендатор не вывозит свое имущество, то оно передается арендодателю на ответственное хранение, например, третьему лицу. За ответственное хранение также взимается плата.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Упущенную выгоду при простое помещения нужно, конечно, доказать, то есть документально подтвердить, что возможность получения арендодателем доходов от этого помещения существовала реально.

При определении размера упущенной выгоды судами учитывается совершение арендодателем конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.

п. 2,3. Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств»

Другой вопрос возникает, когда арендатор имеет задолженность по арендным платежам

ст. 359 Гражданского Кодекса РФ

п.14. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

Еще один аспект, говорящий против удержания имущества должника, связан с тем, что удержанное имущество нужно где-то хранить, а его хранение не всегда удобно арендодателю. В свою очередь передача удержанного имущества на ответственное хранение третьему лицу требует финансовых затрат.

В соответствии со ст. 360 Гражданского Кодекса РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренными для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Однако, действия арендодателя, удерживающего имущество арендатора в счет погашения долга, должны соответствовать положениям договора аренды.

Следует сказать, что право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании, например, у арендатора имеется задолженность по платежам. Если задолженность погашена, такое удержание является незаконным

Данная позиция отражена и в судебной практике:

Так, организации заключили договор аренды нежилого помещения. У арендатора образовалась задолженность по арендным платежам.

Стороны письменно не известили друг друга о предстоящем освобождении арендуемого помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды; окончательные условия нового договора аренды арендодателем не были согласованы, новый договор аренды сторонами не подписан, однако арендатор продолжил пользоваться арендуемым помещением после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Поскольку пунктом договора предусмотрено право на удержание имущества, находящегося в арендуемом помещении, при наличии задолженности по арендной плате у арендатора, вплоть до полного погашения арендных платежей, арендодатель запретил доступ в арендуемое помещение. Арендатор направил заявление с просьбой разрешить вывоз личных вещей и имущества из помещения. Заявления арендатора оставлены без ответа, в связи с чем, арендатор обратился в суд с требованием о взыскании убытков в виде упущенной выгоды.

Суды первых двух инстанций отказали в удовлетворении требования со ссылкой на то, что действия Арендодателя не являются незаконными.

Суд округа отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в связи со следующим.

Суд указал, что вопреки выводам нижестоящих судов имущество оказалось во владении Арендодателя не по воле Арендатора вследствие добровольного оставления имущества, а вследствие действий Арендодателя, который без предварительного уведомления о каком-либо нарушении обязательств распорядился не выдавать Арендатору ключи от офиса.

Кроме того, суд обратил внимание на то, что положения договора аренды предусматривают право удержания при задолженности по уплате арендной плате, в то время как в рассматриваемом деле задолженность образовалась из сумм неустоек по договору.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.12.2019 по делу № А33-36164/2018

Незаконное удержание имущества арендатора квалифицируется как уголовное правонарушение либо по ст. 160 Уголовного Кодекса РФ, «Присвоение» либо ст. 330 Уголовного Кодекса РФ, «Самоуправство». В обоих случаях санкции нарушителю не избежать. Также, в ходе следственных действий удерживаемое имущество может быть изъято в качестве вещественных доказательств по уголовному делу и передано на ответственное хранение другому лицу.

Если арендодатель, изымая (удерживая) имущество у арендатора, предполагает, что имеет на него законное право по договору аренды, то в случае отсутствия законных оснований, его действия будут квалифицироваться по ст. 330 Уголовного Кодекса РФ.

п.26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 № 48 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате»

В данном случае заслуживает внимание причинение существенного вреда таким «Самоуправством», которое выражается, например, в имущественном ущербе, упущенной выгоде, нарушении неимущественных прав, дезорганизации деятельности компании и т.д. В случае отсутствия факта причинения существенного вреда арендатору в результате незаконного удержания имущества, уголовная ответственность не наступает, и лицо несет лишь административную ответственность в соответствии со ст. 19.1 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Здесь также имеет значение факт оспаривания действий арендодателя арендатором в судебном порядке.

РЕКОМЕНДАЦИИ АДВОКАТА ДЛЯ ЧИТАТЕЛЕЙ САЙТА:

Допустим, после расторжения договора аренды имущество арендатора осталось в помещении арендодателя.

Если договор аренды расторгнут, имущество арендатора находится в арендуемом помещении, а Вы хотите, чтобы арендатор его вывез, нужно:

1) направить арендатору претензию об освобождении вашего помещения. В претензии обязательно предложите срок для освобождения помещения от имущества. Если в указанный срок арендатор не заберёт своё имущество, следует обратиться в суд с иском об освобождении арендованного помещения в связи с расторжением договора аренды, руководствуясь ст. 304 ГК РФ. В иск также можно включить требование о возмещении убытков, причиненных данными обстоятельствами.

2) Учитывая условия договора аренды, на время нахождения имущества арендатора в вашем помещении могут быть предприняты такие меры, как: оставление имущества арендатора в своем помещении (хранение, либо вынужденная аренда), заключение договора хранения вещей с третьим лицом и вывоз этого имущества на хранение, утилизация имущества.

3) В целях соблюдения процедуры составления описи и осмотра имущества арендатора необходимо:

Назначить внутренним приказом ответственных лиц за вскрытие и опись имущества арендатора;

Желательно привлечь к процедуре вскрытия незаинтересованных лиц, например работников соседних офисов, охранников и т.д., предварительно зафиксировать их паспортные данные;

Произвести вскрытие помещения, сделать осмотр имущества арендатора, составить опись имущества, оборудования, расположенного в арендуемом должником помещении;

В описи зафиксировать все имущество, оборудование, их наименование, серийные номера, количество, иную информацию, завизировать ответственными лицами и свидетелями с указанием паспортных данных свидетелей.

Закрыть и опечатать помещение.

Весь (от вскрытия до составления описи) процесс следует фиксировать на видеокамеру.

4) Для обеспечения доказательств к составлению описи имущества может быть привлечен нотариус.

Если есть задолженность по арендным платежам, и вы хотите удержать имущество арендатора, следует:

1) Направить в адрес арендатора претензию о погашении задолженности, неустойки, штрафа (при их наличии);

2) Если срок действия договора аренды не закончился, то нужно соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке;

3) Направить в адрес арендатора уведомление об удержании имущества в связи с систематической неоплатой арендной платы (если вы намерены удерживать имущество арендатора-должника);

4) Составить опись и осмотреть имущество арендатора в соответствии с приведенными выше действиями.

Таким образом, для подтверждения правильности соблюдения процедуры описи и осмотра имущества арендатора у арендодателя должны быть, доказательства направления претензии об уплате задолженности по арендным и другим платежам, требование об уплате задолженности, штрафных санкций в адрес арендатора; уведомление о вскрытии/осмотре помещения и об удержании имущества при его обнаружении в адрес арендатора; акт вскрытия замков; акт осмотра; опись имущества; акт опечатывания помещения.

Судебные споры в отношении оставленного (удержанного) имущества арендатора, либо истребования своего имущества из чужого незаконного владения требуют детального изучения документов, имеющихся у сторон спора и обстоятельств дела. В целях избегания претензий со стороны арендатора особое внимание необходимо уделить правильности проведения процедуры осмотра и составления описи оставленного (удержанного) имущества арендатора.

Не стоит забывать и о том, что незаконное удержание имущества арендатора влечет привлечение арендодателя к уголовной или административной ответственности, а также и другие риски.

Адвокаты Verdicto помогут разобраться именно в вашем вопросе, а в случае необходимости подготовить обоснованную позицию в суде для защиты ваших интересов. Обратиться за бесплатной консультацией Вы можете по телефону: +7 (495) 789 09 96

Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества

Порой, при длительной просрочке во внесении платы, арендодатель, в целях стимулирования должника к скорейшему погашению долга, меняет замки и ограничивает доступ последнего в здание вплоть до погашения последним имеющейся задолженности.

Подобные действия собственника объекта аренды приводят к многочисленным проблемам на стороне контрагента. Особенно в ситуации, когда при этом удерживаются находящиеся в арендуемом помещении активы арендатора (оборудование, товар и т.д.) и у последнего отсутствует возможность прибегнуть к заимствованиям. Его финансовое положение коллапсирует. Он перестает исполнять обязательства перед другими кредиторами, что приводит к многочисленным искам, штрафам, пеням и за время судебного разбирательства, на предмет арендных отношений, способно привести к банкротству предприятия.

С другой стороны, опасения собственника недвижимости так же вполне объяснимы. Частым явлением стала ситуация бегства арендатора из помещения, когда последний просит подождать, а сам экстренно вывозит свои вещи и исчезает. Далее начинается судебный процесс на предмет расторжения договора аренды и взыскания долга, без гарантий исполнения решения суда, ибо к моменту вынесения судебного постановления, у организации ранее арендовавшей недвижимость уже отсутствуют активы, за счет которых возможно погашение задолженности.

Арендодатель, наступивший на такие «грабли», в качестве средства обеспечения исполнения обязательства арендатора по договору аренды, вынужден прибегать к предусмотренному § 4 Гражданского кодекса РФ, удержанию имущества должника.

В статье 359 ГК РФ, прописано право собственника предмета аренды (недвижимости, автомобиля и т.д.) удерживать находящуюся у него вещь должника (товар, оборудование и т.д.) вплоть до погашения последним имеющейся задолженности. Более того, в случае банкротства должника, в соответствии ст.360 ГК РФ, на предметы удержания распространяются нормы законодательства о залоге. Иными словами, если арендатор имеющий множество долгов, объявит о своем банкротстве, то арендодатель имеет преимущественное право на денежные средства вырученные от продажи удерживаемых им активов организации-банкрота.

Однако применить вышеуказанные законоположения не так то просто. Применение указанной нормы, в значительной мере затруднено судебной практикой.

Для неискушенного в юриспруденции читателя поясняю. Толкование законов осуществляется судом. Несмотря на декларирование отсутствия в России прецедентного права, толкование нормы права, данное Верховным судом обязательно для нижестоящих судов. Поэтому, что бы вы не вычитали в законе и что бы там не написал законодатель – это не столь существенно! Важно, как эту норму толкует Верховный суд!

В случае возникновения спора Арендатор вправе требовать:

• освобождения имущества из чужого незаконного владения;
• устранения препятствий в пользовании арендуемым помещением;
• возмещения убытков вызванных как незаконным удержанием имущества, так и ограничением использования объекта аренды (возмещению подлежат как реальный ущерб, так и упущенная выгода);
• уменьшения арендной платы на сумму исчисленную за период в который арендодатель чинил препятствия в использовании помещения.

Если действия Арендодателя будут признаны законными, то последний вправе требовать:

• внесения арендной платы за период законного ограничения пользования помещением;
• взыскания задолженности арендатора за счет продажи удерживаемых активов;
• преимущественного удовлетворения его требований, за счет средств полученных от реализации удерживаемого имущества должника, признанного банкротом, так будто оно находится в залоге у арендодателя.

На результат конкретного спора влияет множество нюансов, проистекающих из обстоятельств в которых действуют стороны и положений заключенного межу ними договора.

Для оценки ситуации и поиска выхода из нее, каждой из сторон конфликта важно иметь ответы на следующие вопросы:

• Сопряжено ли ограничение доступа в арендуемое помещение с удержанием имущества должника?
• Ограничение доступа и (или) удержание активов вызваны неисполнением контрагентом встречных обязательств, или это произвольные действия арендодателя?
• Расторгнут ли договор аренды на момент осуществления арендодателем подобных действий?
• Предусмотрено ли договором право чинить указанные препятствия арендатору?

Из п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель вправе удерживать имущество должника только в случае если оно законно оказалось во владении кредитора. При этом, не является правомерным захват вещей должника против его воли.

Не существует четкого порядка разграничения обстоятельств, позволяющего однозначно расценивать действия кредитора как захват чужого имущества либо утверждать о обладании вещью должника по воле последнего. Все оставлено на усмотрение суда.

Важно понимать, что на одну и ту же вещь или объект недвижимости в юриспруденции предусмотрено несколько прав: право собственности и право владения. Когда собственник вещи пользуется ею самостоятельно, он обладает обоими вышеуказанными правами. Однако, при передаче ее в аренду, право собственности остается у арендодателя, а право владения возникает у арендатора.

Соответственно ограничение права владения, путем ограничения доступа в помещение и (или) удержания в нем имущества должника, при наличии действующего договора аренды, многие суды считают неправомерным. В этой ситуации у арендатора имеются неплохие шансы на выигрыш судебного процесса и взыскание убытков.

В случае, когда имущество осталось в помещении, после прекращения или расторжения договора аренды, большинство судов исходят из того, что арендатор добровольно оставил вещи кредитору в обеспечение своих обязательств.

Присутствует судебная практика, исходя из которой, в ситуации, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничить арендатору пользование объектом недвижимости, при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. При этом должник обязан оплатить аренду даже за время пока не мог пользоваться предметом аренды (определение ВС РФ от 22.05.16г N 303-ЭС16-3057).

Если подобное право арендодателя договором не предусмотрено, арендатор не платит арендную плату за период действия договора, в который последний был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку собственник своими действиями фактически приостанавливал действие договора аренды.

Правомерность обеспечения исполнения контракта, путем удержания вещи должника, когда такое право предусмотрено договором, не подтверждена судебной практикой автора настоящей статьи. Однако с учетом предусмотренной статьями 421, 422 ГК РФ свободы договора, возможно суд сочтет такое условие договора допустимым и признает действия собственника предмета аренды законными.

Пошаговые действия Арендодателя:

• Проверьте договор аренды. Он не должен содержать запрета на ограничение доступа и удержание имущества арендатора.
• Убедитесь в том, что договор аренды расторгнут;
• Уведомьте должника о факте ограничения доступа в здание и предложите явиться для составления описи его имущества;
• В назначенное время в комиссионном порядке составьте опись имущества. Если контрагент уклонился от подписи в акте или же не явился, сделайте об этом пометку в акте и оправьте его копию последнему, ценным письмом с описью вложения.
• Обратитесь в суд.

Важно! Что бы у должника был мотив для погашения долга, стоимость удерживаемых активов должна немного превышать величину задолженности. Удержание вещи, цена которой значительно превышает размер обязательств, может быть признано незаконным.

Действия Арендатора:

• Незамедлительно обратитесь в полицию. Правоохранительные органы вам не помогут, но зафиксируют факт обращения, что в дальнейшем будет являться одним из доказательств захвата имущества против вашей воли.
• Составьте претензию и вручите ее арендодателю.
• Примите участие в описи имущества.
• Обратитесь в суд.

Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.