Банкротство продавца.
В последние годы наблюдаю золотую лихорадку на рынке недвижимости. В данной заметке я хочу поговорить про банкротство продавца.
Согласно федеральному закону № 127-ФЗ, любой гражданин РФ может подать иск о банкротстве, если долг кредиторам составит более 500 т.р. (статья 213.4. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Понятно, что перед покупкой квартиры продавца, его следует проверить на наличие признаков банкротства: сделать запрос на сайте ФССП, ЕФРСБ, попробовать получить справку из Бюро кредитных историй и так далее…
А что если продавец набрал кредитов уже после сделки, потусовался красиво и подал заявку на банкротство?
Рассмотрим статью 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
1. Сделка, совершенная в течение одного года до или после принятия заявления о банкротстве, может быть признана судом недействительной, в случае, если, например, стоимость существенно отличается от условий аналогичных сделок.
Вспоминаем фиктивное занижение цены в договоре купли-продажи.
2. Сделка, совершенная в целях причинения вреда кредиторам должника. Такая сделка может быть признана судом недействительной в течение трех лет до или после принятия заявления о банкротстве.
Здесь предполагается, что продавец получил квартиру на безвозмездной основе от должника и продал ее третьему лицу.
Также, в этой теме стоит упомянуть сделки, совершенные в отношении совместно нажитого имущества. Согласно статье 213.32. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», оспариванию в рамках дела о банкротстве подлежат сделки, совершенные супругом должника-гражданина в отношении имущества супругов. Как говорится, муж и жена – одна сатана.
Что будет, если сделку признают недействительной?
На основании статьи 61.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», имущество подлежит возврату в конкурсную массу. Вы становитесь еще одним кредитором должника, и, в порядке очереди, требуете возврата своих денежных средств в рамках дела о банкротстве.
Вот так вот, друзья-товарищи, делайте выводы!
Как обезопасить себя?
Воспользоваться моими услугами и купить квартиру в новостройке. Шучу. Застройщики тоже банкротятся… Я всегда говорю: каждую ситуацию нужно рассматривать в отдельности. Операции с недвижимостью – это всегда риски, полностью себя обезопасить не получится, однако, их можно свести к минимуму.
Как не потерять купленное имущество из-за банкротства продавца
Руководитель ЮК «Миколенко и Партнеры» в Краснодаре и партнер ЮФ BessonoV Group в Москве Тимофей Миколенко рассказал о рисках приобретения имущества у потенциального банкрота. А также о том, как избежать неприятной ситуации с возвратом этого имущества.
На протяжении своей жизни среднестатистический гражданин России может несколько раз купить жилую недвижимость и 5-6 раз сменить автомобиль. Некоторые люди, рассматривая покупку недвижимости как выгодную инвестицию, покупают жилье гораздо чаще. С автомобилями такая же история: кто-то ездит пять лет, а кто-то только один год, после чего продает и покупает следующий.
При покупке объектов движимого и недвижимого имущества на вторичном рынке существуют определенные риски. Не все о них знают. Как избежать рисков и не стать фигурантом дела о банкротстве, сохранив при этом приобретенное имущество, расскажу в этом материале.
По данным Российского аналитического агентства «Автостат» ежегодно в России продается поддержанных автомобилей в четыре раза больше, чем новых. Применительно к рынку недвижимости статистика практически одинакова: 44% – составляют продажи вторичного жилья, 56% – первичного.
Но речь пойдет не о плюсах и минусах нового и вторичного жилья, новых и поддержанных автомобилей, а об определенных рисках покупки данных объектов движимого и недвижимого имущества на вторичном рынке.
Что обычно проверяет покупатель перед сделкой?
Документы на квартиру либо автомобиль, которые собирается купить. А еще – является ли продавец собственником объекта продажи, в лучшем случае проверит покупку на предмет залога.
Рассмотрим следующую ситуацию.
Вы покупаете автомобиль с пробегом или квартиру на вторичном рынке. Через некоторое время продавца признают банкротом. Арбитражный управляющий, назначенный на процедуру банкротства, будет обязан оспорить все сделки должника, совершенные в период подозрительности, то есть в течение трех лет.
В случае удовлетворения Арбитражным судом заявления арбитражного управляющего об оспаривании сделки, совершенной между вами и должником, будут применены последствия недействительности сделки. Что это значит? По решению суда вы будете обязаны возвратить свою покупку, будь то квартира, автомобиль, гараж, либо земельный участок должнику, вернее в его конкурсную массу.
Если на момент вынесения судом решения, вы продадите имущество, приобретенное по оспоренной сделке, с вас будет взыскана стоимость данного имущества.
Необходимо отметить тот факт, что судебная практика по делам об оспаривании сделок должника различна. Все зависит от обстоятельств конкретной ситуации и от выбранного способа защиты.
Как максимально обезопасить себя перед будущей сделкой?
Необходимо проверить наличие либо отсутствие информации о продавце в нескольких бесплатных источниках.
- Сайт kad.arbitr.ru – база данных Арбитражных судов Российской Федерации. Если продавцом является юридическое лицо, можно проверить информацию о взыскании с данной компании задолженностей в пользу кредиторов. Если продавец физическое лицо, можно удостовериться в том, что в отношении него не ведется процедура банкротства.
- Портал ГАС «Правосудие» – база данных судов общей юрисдикции. Здесь можно проверить информацию по исковым производствам в отношении физических лиц. То есть, возможно, один из кредиторов обратился в суд с иском к продавцу о взыскании задолженности.
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, сайт old.bankrot.fedresurs.ru. На данном ресурсе в соответствии с законодательством РФ публикуются сведения о банкротстве физических и юридических лиц.
- Сайт федеральной службы судебных приставов. Проверяем информацию о ведении в отношении продавца исполнительных производств. Важно: информацию, указанную выше, вы можете запросить сами, зная ФИО и ИНН продавца.
- Запросить у продавца-физлица его кредитную историю. Заказать ее можно через сайт «Госуслуги». Два раза в год кредитную историю можно запросить бесплатно. Если лимит исчерпан, стоимость запроса составляет от 400 руб. до 1 000 руб. Из кредитной истории вы узнаете о всех долговых обязательствах гражданина перед кредитными организациями. А самое главное о том, насколько он своевременно совершает оплату по долгам.
Важно: кредитную историю гражданин может получить лично. Если продавец по вашей просьбе отказывается представить вам данный документ, то это повод насторожиться и отказаться от сделки.
Наличие в указанных источниках информации о проблемной кредиторской задолженности у продавца говорит о том, что в будущем он сам либо его кредиторы могут подать заявление о признании его банкротом. От сделки с таким продавцом лучше отказаться. Впоследствии сохраните свои деньги, имущество, время.
Покупать или не покупать имущество у конкретного продавца – личное дело каждого. Но проявить должную осмотрительность перед сделкой лишним не будет.
Конституционный суд: как защитить покупателя квартиры в случае банкротства продавца
Если продавец в течение года после сделки объявит себя банкротом, суд может признать ее недействительной. Недвижимость реализуют вместе с другим имуществом должника, чтобы покрыть его обязательства. В такой ситуации страдает покупатель, которой может остаться и без квартиры, и без денег. Конституционный суд постановил , что интересы покупателей надо защитить.
Что случилось
Сергей купил квартиру за 10 млн руб., затем вложил крупную сумму в ее ремонт. Продавцом выступил банк «Советский». Спустя год банк обратился в суд и потребовал признать сделку недействительной, объяснив это тем, что она была совершена за два месяца до санации, а цена квартиры в договоре занижена.
Санация – это «финансовое оздоровление» банка, который стал неплатежеспособен. Санацию проводят для предупреждения банкротства.
Суд провел экспертизу стоимости недвижимости и выяснил, что ее рыночная цена – 35 млн рублей. Поэтому он постановил, что сделка недействительна. Сергей должен вернуть квартиру продавцу и получить обратно свои 10 млн.
Сергей объяснил, что не знал о планируемой санации банка. А теперь его лишают единственного жилья, и неизвестно, сможет ли он получить деньги обратно. За решением вопроса Сергей обратился в Конституционный суд.
Что решил Конституционный суд
Конституционный суд пояснил, что при признании сделки недействительной продавец получает обратно недвижимость, а покупателю возвращают деньги. Так он сможет купить другое, аналогичное жилье. Но в делах о банкротстве такая практика может привести к ущемлению прав покупателя.
Изъятая недвижимость поступает в общую конкурсную массу, а после ее реализации требования кредиторов удовлетворяют в порядке очереди. Для покупателя квартиры вероятность получить деньги обратно ничтожна мала, да еще и отсрочена во времени. Это нарушает баланс интересов лиц, участвующих в банкротстве.
– В силу различных, зачастую диаметрально противоположных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве, законодатель должен гарантировать баланс их прав и законных интересов, что, собственно, и служит публично-правовой целью института банкротства.
Конституционный суд постановил, что законодатель должен внести изменения в соответствующие акты. В аналогичных ситуациях руководствоваться нужно следующими правилами:
- Если в процессе банкротства реализовано с торгов жилое помещение, деньги не поступают в общую конкурсную массу, а сразу передаются гражданину;
- После получения денег гражданин может продолжать пользоваться жилым помещением в течение срока, который назначит суд.
Если продавец объявит себя банкротом и сделку признают недействительной, покупатель точно получит деньги обратно. При этом суд разрешит жить в помещении в течение разумного времени, пока человек не купит себе другое жилье.
Как при покупке квартиры обезопасить себя от будущего банкротства продавца
После купли-продажи квартиры продавец (бывший собственник) может быть признан банкротом. Тогда заинтересованные лица попытаются оспорить сделку, но не нужно паниковать. Здесь я объясню, что следует предпринять покупателю квартиры, чтобы защитить свою сделку от такого. Причем банкротами могут быть и предпредыдущые собственники.
Тема серьезная, ведь с января по сентябрь 2021 года 137 485 граждан стали банкротами — официальным данным Федресурса. Это почти в 2 раза больше, чем за тот же период в 2020 году.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Какую куплю-продажу могут признать недействительной при банкротстве продавца
Ст. 61.2 Федерального закона о банкротстве «Оспаривание подозрительных сделок должника» — это главная статья, на которой основывается оспаривание сделок банкрота. Очень внимательно ее изучите. Простыми словами, сделка может признана недействительной по двум причинам:
- Квартира куплена по заниженной или завышенной цене. Про это написано в п. 1 ст. 61.2 такой формулировкой — «… при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.»
- Покупатель знал или должен был знать, что продавец является банкротом или имеет признаки неплатежеспособности. В п. 2 ст. 61.2 написано — «… если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.»
Чтобы сделку не оспорили, покупатель должен быть добросовестным
Согласно п. 1 ст. 302 ГК «Истребование имущества от добросовестного приобретателя», если покупатель является добросовестным приобретателем, квартиру у него не отберут, потому что не получиться признать сделку недействительной.
После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости в виде вычета налога (до 260 тыс.руб.) Документы для покупки квартиры «вторички» — полный список с инструкциями
Признаки сделки с участием добросовестного покупателя
- Продавец на момент сделки имел право продавать квартиру.
- Покупатель действительно имел намерение приобрести квартиру, т.е. сделка купли-продажи реальна. Сюда входит то, что покупатель проверял квартиру и продавца, передавал ему деньги, все это подтверждено документально и т.п.
- Продавец и покупатель не состоят в сговоре.
- Покупатель не знал и не мог знать, что у продавца имеются долги.
- Покупатель не знал и не мог знать, что у продавца имеются намерения продать квартиру, чтобы уйти от ответственности перед кредитором.
Как покупателю доказать свою добросовестность
Далее я более подробно распишу признаки добросовестного приобретателя. А также на основании каждого признака посоветую, что следует предпринять до или после сделки. Желательно, но необязательно, чтобы присутствовали все признаки. В любом случае судья рассматривает каждое дело индивидуально и выносит решение по совокупности различных факторов. Начнем:
-
Покупатель приобрел квартиру по рыночной стоимости. Это один из ключевых признаков добросовестности и действительности сделки.
По статистике если цена будет снижена до 20% от рыночной, суды не видят существенного отклонения. При занижении цены выше 20%, суды считают это подозрительным и принимают решения по обстоятельствам каждого дела. При занижении в 40% и больше — очень велика вероятность отмены сделки. Также суды не видят существенного отклонения при завышении цены в 25% от рыночной. Источники — здесь и здесь.
Соответственно, для судов будет подозрительным, если в договоре будет две цены — одна за квартиру, другая за неотделимые улучшения.
Отсюда вывод: не занижайте и не завышайте цену в договоре купли-продажи.
Будет дополнительным плюсом, если до сделки покупатель закажет отчет об оценке квартиры. Это все равно придется сделать при использовании ипотеки. Также советую обязательно заказывать оценку, если рыночная стоимость квартиры на момент сделки ниже кадастровой. Такое бывает в некоторых регионах. Как узнать кадастровую стоимость квартиры — инструкция.
Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать
Все собранные при проверке документы советую сохранить, даже копии. Чем их больше, тем лучше. Ведь факт проверки нужно документально зафиксировать.
Отдельный момент — за несколько дней до сделки одному из покупателей следует заказать две выписки из ЕГРН на покупаемую квартиру. Первая — «об основных характеристиках и зарегистрированных правах». Вторая — «о переходе прав на объект недвижимости». Заказываем их в бумажном виде в любом МФЦ, предоставив свой паспорт. Госпошлина — 460 рублей за каждую выписку. Сейчас в ней показаны ФИО владельцев, только если заказать ее на свою недвижимость.
О характеристиках alt=»Бумажная выписка на квартиру» width=»103″ height=»300″ />
О переходе прав alt=»Бумажная выписка о переходе прав на квартиру» width=»109″ height=»300″ />
В выписках отображается дата запроса в ЕГРН и ФИО получателя. Этими пунктами будет подтверждено, что покупатели изучили квартиру и продавца с помощью главного источника информации — Единого Государственного Реестра недвижимости.
Можно, но необязательно, заказать специальный отчет о проверке квартиры и продавцов. Многие юридические компании оказывают такую услугу. Не нужно брать отчет, если квартира приобретается в ипотеку или договор купли-продажи будет оформлен у нотариуса.
Частые сделки не является ключевым моментом по оспариванию сделки, но заинтересованное лицо в суде будет настаивать, что это должно было насторожить покупателя. Покупателю следует сообщить и доказывать документами, что он тщательно проверял квартиру и продавцов на «юридическую чистоту». Ничего страшного в этом нет, если есть другие признаки добросовестности.
О банкротстве предпредыдущих владельцев
Чтобы лучше все понять, опишу пример: Иванов продал квартиру Петрову, а тот затем продал Сидорову. Через некоторое время Иванова признали банкротом и заинтересованные лица решили оспорить сделку между ним и Петровым. Сделку в итоге признали недействительной. Можно подумать, что квартиру следует вернуть Петрову, но это не так — если Сидоров является добросовестным приобретаем, квартира так и останется в его собственности. Ведь Сидоров купил квартиру у Петрова и его не должна касаться сделка с Ивановым. В данной ситуации Иванов должен будет Петрову сумму за квартиру по их сделке. Проще говоря, тот станет его очередным кредитором.
В данной ситуации снова действует п. 1 ст. 302 ГК РФ — «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли» .
Простыми словами по нашему примеру выше — Иванов на момент сделки с Петровым имел право продавать квартиру, потому что еще не подавал заявление о банкротстве и на квартиру не был наложен арест из-за этого. Поэтому их сделка не касается Сидорова (следующего покупателя). Ведь Сидооров никак не мог знать, что у Иванова проблемы с долгами. Сидорову главное доказать, что он был добросовестным приобретателем при сделке с Петровым. Пример из практики — решение суда от 29.01.2020 по делу N 03372/2019.
Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉
Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):