Что таит в себе предварительный договор при покупке новостройки
Данный договор подразумевает заключение в будущем основного договора, который и будет являться правоустанавливающим документом на объект недвижимости. В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ, «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».
Внимание! Условия, заложенные в предварительном договоре, не подлежат изменению при заключении основного, обратное возможно лишь при наличии согласия обеих сторон. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, например, такие, как срок, цена, ответственность сторон и т.д. Если срок заключения основного договора не указан, он подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.
Исходя из теории гражданского права, предварительный договор – это, прежде всего, договор о намерениях, и по своей природе является безвозмездным, то есть не подразумевает внесение оплаты по нему.
На практике многие застройщики пытаются заложить в текст предварительного договора положения и условия по оплате, например задатка и зачастую услуги агентства, если договор заключаются при помощи риэлтеров. Да, безусловно, существуют смешанные договоры и договоры, не предусмотренные законом, но в то же время, ему не противоречащие. Но ответственность, возникающая из различных видов договоров, различна, и при невыполнении каких-либо условий сторонами в некоторых случаях возмещение убытков, понесенных по таким договорам, крайне затруднительно. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку или просто не сможет вам ее передать при определенных сложностях в строительстве или оформлении документов, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции.
Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика. Ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной. Так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете.
Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т. е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от «обычного», основного, не подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту федерации. Так что если застройщик не добросовестный, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру — проконтролировать это вам будет не под силу.
Фирма не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию! Ведь с вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится — бог весть. Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом, пока рак на горе не свистнет, но никаких неустоек выплачивать вам не обязана.
Нюансы предварительного договора аренды
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).
Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.
Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду. Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности. Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?
Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.
Предмет предварительного договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?
При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 (далее – Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.
Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.
Форма предварительного договора .
Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.
Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).
Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Обязательное условие договора аренды.
Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.
Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.
Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.
Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Например, ФАС ВВО в Постановлении от 03.12.2012 № А79-5892/2012 рассмотрел следующую ситуацию. Стороны заключили предварительный договор аренды земельного участка 03.10.2005. При этом срок заключения основного договора в предварительном договоре сторонами не был определен. Суд установил, что основной договор не заключен, в связи с чем правомерно счел, что обязательства по предварительному договору прекратились 04.10.2006. Сторона, перечислившая денежные средства на основании предварительного договора и не получившая встречного исполнения, вправе потребовать возврата денежных средств.
Уклонение от заключения основного договора аренды
Президиум ВАС неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма № 59, Постановление № 402/09).
Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.
Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?
Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 № А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.
При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 № 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.
Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС в Постановлении № 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Споры вокруг предварительного договора аренды
За редким исключением предварительные договоры аренды носят безвозмездный характер. Обычно они предусматривают уплату будущим арендатором в пользу будущего арендодателя определенной денежной суммы. На практике этот платеж именуют по-разному: задаток, авансовый арендный платеж, обеспечительный платеж, гарантийный платеж.
Полагаем, что называть этот платеж авансом неверно. Ведь предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора стороны не могут полностью или частично исполнять свои обязательства по еще не заключенному основному договору.
Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.
При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.
Арбитражная практика.
Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1] . Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?
Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).
Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.
Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.
При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.
Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.
Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.
Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.
Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.
Полагаем, что это постановление не только будет важно для регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя, но и внесет некоторую ясность в проблему учета для целей исчисления налога на прибыль расходов, возникающих в период действия предварительного договора аренды.
[1] Об этом, например, свидетельствуют постановления ФАС СЗО от 24.02.2011 № А13-1069/2010, ФАС МО от 28.04.2009 № А40-26355/08 113 251, ФАС ЦО от 20.02.2009 № А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08, ФАС УО от 09.06.2008 № А76-13834/2007.
Договор стороны которого обязуются заключить в будущем договор о передаче на определенных условиях
Брачный договор – соглашение будущих или настоящих супругов, между которыми заключается или заключен официальный брак.
Агентский договор
В соответствии с главой 52 ГК под агентским договором понимается обязанность одной стороны (агента) по поручению другой стороны (принципала) совершить юридические и иные действия за вознаграждения от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. То есть агентский договор включает в себя условия договора комиссии и договора поручения, а права и обязанности по сделке могут возникать как у принципала, так и у агента – в зависимости от условий договора.
Акционерное общество
Акционерное общество – это хозяйственное общество, уставный капитал которого разделён на определённое число акций.
Апостиль
Апостиль – штамп, который проставляется компетентным органом на официальном документе или на отдельном листе, скрепляющим документы.
Арбитражный управляющий
Арбитражный управляющий – это лицо, которое является гражданином Российской Федерации и назначено арбитражным судом для осуществления процедуры банкротства несостоятельного должника — организации или граждан Российской Федерации.
Аренда
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Банкротство
Банкротство – признанная уполномоченным государственным органом неспособность должника (гражданина, организации или государства) удовлетворить в полном объёме требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных государственных платежей.
Бартер
Бартер – это такая форма безналичного расчета, при котором каждая сторона по договору выступает одновременно в роли продавца и покупателя.
Бенефициар
Бенефициар – это лицо, которое является получателем денежных средств, и в адрес которого осуществляется денежный платеж.
Бонус
Бонус – это премия, надбавка, дополнительное вознаграждение, поощрение.
Варрант
Варрант – это: 1) ценная бумага, дающая держателю право покупать пропорциональное количество акций по оговорённой цене в течение определённого промежутка времени; 2) свидетельство товарного склада о приёме на хранение определённого товара.
Внешнеэкономическая деятельность (ВЭД)
Внешнеэкономическая деятельность – это отрасль хозяйственной деятельности, которая осуществляется в производственной, научно — технической сфере, экспорте, импорте товара и выходе предприятий на международный рынок сбыта.
Государственное унитарное предприятие (ГУП)
Государственное унитарное предприятие – это коммерческая организация, у которой нет прав на какое-либо имущество, закрепляемое за ней собственником данного имущества.
Гражданский кодекс (ГК РФ)
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК России) — кодифицированный федеральный закон Российской Федерации, регулирующий гражданско-правовые отношения.
Денежные суррогаты
Денежные суррогаты – различные финансовые активы, которые заменяют деньги (аналоги денег).
Депозитарий
Депозитарий – юридическое лицо, которое хранит ценные бумаги.
Депозитный сертификат
Депозитный сертификат – ценная бумага, которая удостоверяет сумму внесённого в банк вклада юридического и права вкладчика (держателя сертификата) на получение по истечении установленного срока суммы депозита (вклада) и обусловленных в сертификате процентов в банке, выдавшем сертификат, или в любом филиале этого банка.
Дефолт
Под дефолтом понимают нарушение любых обязательств: отступление от политических и дипломатических договоренностей, неисполнение торговых соглашений.
Доверенность
Доверенность – полномочие представлять или действовать от имени другого лица в правоотношениях.
Договор аренды
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды транспортного средства
В соответствии с главой 34 ГК договор аренды транспортного средства может заключаться с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) и без экипажа.
Договор банковского счета
Договор банковского счета – соглашение между банком и второй стороной, по которому банк обязуется принимать, перечислять и выдавать денежные средства.
Договор безвозмездного пользования
В соответствии с главой 32 ГК по договору дарения даритель безвозмездно передает вещь или имущественное право. При встречной передачи вещи или имущества договор не признается дарением.
Договор возмездного оказания услуг
Действующим Законодательством Российской Федерации предусмотрено множество типов гражданско-правовых соглашений. Среди таких гражданско-правовых соглашений выделяют договор о возмездном оказании услуг.
Договор дарения
В соответствии с главой 32 ГК по договору дарения даритель безвозмездно передает вещь или имущественное право. При встречной передачи вещи или имущества договор не признается дарением.
Договор комиссии
Договор комиссии относится к посредническим договорам. В соответствии с главой 51 ГК под договором комиссии понимается обязанность одной стороны (комиссионер) по поручению другой стороны (комитента) совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи – договор, по которому одна сторона продает, а другая покупает товар или имущество.
Договор мены
Одной из самых распространенных сделок между гражданами — физическими лицами является договор мены.
Договор перевозки груза
Договор перевозки грузов заключается между двумя сторонами: отправителем и перевозчиком.
Договор подряда
Договор подряда – это соглашение, согласно которому одна сторона – Подрядчик – обязуется выполнить по заданию другой стороны – Заказчика – определённую работу и сдать её результат заказчику.
Договор поручения
Договор поручения относится к посредническим договорам. В соответствии со статьей 49 ГК под договором поручения понимается обязанность одной стороны (поверенного) осуществить за счет и по поручению другой стороны (доверителя) юридические действия за определенное вознаграждение.
Договор поставки
Договор поставки – соглашение между двумя сторонами, по которому одна сторона обязуется доставить товар другой стороне. Полученный товар должен использоваться только в предпринимательской деятельности или иной деятельности, но не в личных целях.
Договор проката
Договор проката – это разновидность договора аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору движимое имущество во временное владение и пользование.
Договор простого товарищества
В соответствии с главой 55 ГК договор простого товарищества (или совместной деятельности) предполагает обязанность двух или более лиц объединить свои вклады для достижения общей цели без образования юридического лица. Сторонами товарищества могут быть коммерческие компании и индивидуальные предприниматели.
Договор ренты
Договор ренты — это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество.
Договор страхования
Договор страхования – это соглашение между страховщиком в лице страховой организации и страхователем в лице гражданина или организации, в соответствии с условиями которого страховщик принимает на себя обязательство по компенсации ущерба в той или иной форме либо страховщик обязуется выплатить страхователю или выгодоприобретателю определенную денежную сумму (страховую премию) при наступлении предусмотренного договором страхования страхового случая.
Договор хранения
В соответствии с ГК под договором хранения понимается обязанность одной стороны (хранителя) сохранить товар, переданный другой стороной (поклажедателем) на определенный срок за установленное вознаграждение или безвозмездно. При этом хранитель обязан принять все необходимые меры для надлежащего хранения и обязуется возвратить товар в сохранности.
Дотация
Дотация – это денежные средства, которые выделяются государственным или местным бюджетом с целью оказания финансовой поддержки убыточным предприятиям и организациям.
Дочернее хозяйственное общество
Хозяйственное общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное общество или товарищество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом.
Завещание
Завещание – документ, распределяющий имущество и деньги между наследниками после смерти человека.
Задаток
Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по будущей сделке.
Закладная
Закладная — это ценная именная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой и право залога на имущество, которое обременено ипотекой.
Залог
Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств в виде имущества и других объектов гражданских прав (за исключением денежных средств), находящихся в собственности залогодателя и гарантирующих погашение займа или иных гражданско-правовых обязательств.
Имущественные права
Имущественные права – личные права на имущество. Имуществом может являться обязательство, вещь, исключительное или корпоративное право.
Индоссамент
Индоссамент – передаточная подпись на ценной бумаге (векселе, чеке, коносаменте), подтверждающая передачу всех либо части прав согласно этому документу к прочему лицу.
Инкотермс
Инкотермс – это международные правила в виде словаря, которые обеспечивают однозначные толкования наиболее широко используемых торговых терминов в области внешней торговли.
Исключительное авторское право
Под исключительным правом автора подразумевается группа прав, которые обеспечивают автору и его наследникам контроль над использованием творения и получения доходов от использования этого произведения.
Исковая давность
Организация или гражданин, права которых нарушены, могут обратиться с требованиями (исками) об их защите в соответствующий орган — суд, арбитражный суд или третейский суд (статья 11 часть 1 Гражданского Кодекса РФ). Однако возможность защиты нарушенного права ограничена определенным сроком, который называется исковой давностью.
Исполнительный документ
Исполнительный документ – документ, на основании которого возбуждается исполнительное производство.
Квалифицированная электронная подпись
Квалифицированная электронная подпись – это электронная подпись, которая подтверждает личность отправителя, гарантирует неизменность отправленного документа, заменяет собственноручную подпись и печать. Степень защиты квалифицированной электронной подписи является высокой.
Клиринг
Клиринг – безналичные расчеты между странами, банками, биржами или компаниям посредством оказания взаимных услуг.
Коммандитное товарищество
В соответствии с п. 1 ст. 82 Гражданского кодекса РФ товариществом на вере (коммандитным товариществом) признается товарищество, в котором наряду с участниками, осуществляющими от имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества своим имуществом (полными товарищами), имеются один или несколько участников — вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.
Коммерческая концессия
В соответствии со статей 54 ГК под коммерческой концессией понимается обязанность одной стороны (правообладателя) передать другой стороне (получателю) право использовать в предпринимательской деятельности комплекс исключительных прав, в частности право на товарный знак, право на коммерческое обозначение или ноу-хау за вознаграждение. При этом переуступки прав от правообладателя к получателю не происходит.
Коммерческая тайна
Коммерческая тайна – это режим конфиденциальности информации, позволяющий её обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую выгоду.
Конкурсное производство
Конкурсное производство представляет собой завершающую процедуру банкротства коммерческой организации-должника.
Конкурсный управляющий (внешний управляющий)
Конкурсный управляющий – это лицо, которое согласно закону РФ от 19 ноября 1992 г. «О несостоятельности (банкротстве) предприятий, осуществляет конкурсное производство.
Коносамент
Коносамент – это официальный документ, который используется во внешней торговле и выдается перевозчиком владельцу груза после его доставки и удостоверяет право собственности на груз.
Контролирующее должника лицо (КДЛ)
Контролирующее должника лицо (КДЛ) – это человек, ИП или юрлицо, которое не более трех лет до банкротства могло влиять на финансовые решения компании-должника.
Концессионное соглашение
Концессия (концессионное соглашение) — это форма государственно-частного партнёрства, в ходе которого происходит вовлечение частного сектора в целях повышения эффективности использования государственной собственности или привлечение бизнеса в сферу оказания услуг, которые обычно оказываемых государством, на взаимовыгодных условиях.
Концессия (договор коммерческой концессии)
Согласно пункту 1 статьи 1027 «Договора коммерческой концессии» Гражданского кодекса Российской Федерации по договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, включающий право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау).
Кредитный договор
Кредитный договор – это договор, заключаемый между кредитором и заёмщиком, согласно которому банк или иная кредитная организация (кредитор) берёт на себя обязательство перечислить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, прописанных в кредитном договоре. А заёмщик принимает на себя обязательство вернуть полученные денежные средства и заплатить начисленные проценты на полученную сумму денежных средств, которая является платой за пользование кредитом.
Лизинг
Лизингодатель
Лизингодатель – это один из участников договора лизинга, который приобретает в собственность необходимое имущество (оборудование, технику, недвижимость) и передает это имущество в качестве предмета лизинга лизингополучателю во временное владение на определенных условиях, которые прописываются в договоре лизинга.
Лизингополучатель
Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое согласно договору лизинга обязуется приобрести лизинговое имущество во временное владение и пользование за определенную плату, на установленный срок и на конкретных условиях.
Ликвидация юридического лица
Ликвидация юридического лица — прекращение существования юридического лица путём внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
Лицевой счёт
Лицевой счёт — счёт для ведения учёта расчетов с физическими и юридическими лицами, на котором отражаются все финансово-кредитные операции с определенным клиентом.
Лицензионный договор
Лицензионный договор – это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона, которая является обладателем исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (лицензиар) предоставляет или обязуется предоставить другой стороне (лицензиату) право использования такого результата или средства индивидуализации.
Лицензия
Лицензия – документ установленной государством формы, позволяющий заниматься тем или иным специфическим видом предпринимательской деятельности, которая требует дополнительного контроля со стороны государства.
Локальный нормативный акт организации
Локальный нормативный акт организации – это документ, содержащий нормы трудового права, который принимается работодателем в пределах его компетенции в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами, коллективным договором, соглашениями.
Мнимая сделка
Мнимая сделка – соглашение, которое заключается сторонами только для вида, без желания принимать на себя правовые последствия.
Монополия
Монополия – это рыночная структура, при которой крупная компания осуществляет контроль над производством и сбытом одного или нескольких видов товара, продукции.
Муниципальное унитарное предприятие (МУП)
Муниципальное унитарное предприятие (МУП) — это коммерческая организация, владеющая собственностью, но не имеющая права распорядиться ей на свое усмотрение. Такой запрет относится также к извлеченной им прибыли. Фактически всем обладает государство, выделившее изначальный капитал, а организация только пользуется предоставленным имуществом.
Неквалифицированная электронная подпись
Усиленная неквалифицированная электронная подпись (сокращенное название — неквалифицированная электронная подпись) – это электронная подпись, которая.
Некоммерческая организация
Некоммерческими организациями являются организации, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности; не распределяют прибыль (если она все же была получена) между участниками.
Неустойка
Неустойка (штраф, пеня) – это определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств.
Нормативный правовой акт
Нормативный правовой акт — это письменный официальный документ, принимаемый уполномоченным органом государства.
Облигация
Облигация – это эмиссионная долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от лица, её выпустившего (эмитента облигации), в оговорённый срок её номинальную стоимость деньгами или в виде иного имущественного эквивалента.
Общество с ограниченной ответственностью
Общество с ограниченной ответственностью – это учреждённое одним или несколькими юридическими и/или физическими лицами хозяйственное общество, уставной капитал которого разделён на доли.
ОГРН (основной государственный регистрационный номер)
ОГРН – это основной государственный регистрационный номер, который автоматически присваивается юридическим лицам. Он состоит из 13 цифр.
ОГРНИП (основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя)
ОГРНИП – это основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, который автоматически присваивается при регистрации.
Олигополия
Олигополия – это рынок, на котором относительно небольшое число продавцов обслуживает много покупателей. Олигополия относится к типу рыночной структуры несовершенной конкуренции, в которой преобладает крайне малое количество фирм.
Опцион
Опцион – это контракт, дающий покупателю право, но не обязательство, купить или продать указанный актив по определенной цене или до определенной даты.
Организационно-правовая форма
Организационно-правовая форма (ОПФ) – это признаваемая законодательством той или иной страны форма хозяйствующего субъекта, которая фиксирует метод (способ) закрепления и использования имущества хозяйствующим субъектом и вытекающие из этого его правовое положение и цели предпринимательской деятельности.
Оферта
Оферта – это предложение о заключении сделки, в котором изложены существенные условия договора, адресованное определённому лицу, ограниченному или неограниченному кругу лиц.
Оценочная деятельность
Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов.
Платежи по QR-коду
Платежи по QR-коду – безналичная оплата за товары или услуги с помощью сканирования кода приложением или камерой телефона через систему быстрых платежей.
Полное товарищество
Полное товарищество — это одна из организационно-правовых форм коммерческих организаций. Полное товарищество является одним из видов хозяйственных товариществ.
Право использования программы для ЭВМ
Согласно статье 1261 ГК РФ программа для ЭВМ — это представленная в объективной форме совокупность данных и команд, которые предназначены для функционирования ЭВМ и других компьютерных устройств в целях получения определённого результата, включая подготовительные материалы, которые получены в ходе разработки программы для ЭВМ, и порождаемые ею аудиовизуальные отображения.
Право оперативного управления
Оперативное управление — ограниченное вещное право.
Предварительный договор
Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.
Представительство лица
Представительство – совершение одним лицом (представителем) в пределах имеющихся у него полномочий сделок и иных юридических действий от имени и в интересах другого лица (представляемого).
Притворная сделка
Притворная сделка – это сделка, которая заключается только для формального (документального) прикрытия другой сделки.
Проспект ценных бумаг
Проспект ценных бумаг — официальный документ, который составляет компания-эмитент.
Простая электронная подпись
Простая электронная подпись — это знакомые всем коды доступа из СМС, коды на скретч-картах, пары “логин-пароль” в личных кабинетах на сайтах и в электронной почте.
Публичная компания
Публичная компания — акционерное общество, акции которого обращаются на фондовом рынке свободно, без ограничений.
Публичный договор
Публичный договор заключается коммерческой организацией и устанавливает обязанность компании по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении любого обратившегося к ней лица.
Районный суд (городской суд)
Районный (городской) суд – орган судебной власти Российской Федерации, который входит в систему судов общей юрисдикции.
Реестр владельцев ценных бумаг
Реестр владельцев ценных бумаг – совокупность данных о держателях ценных бумаг.
Реимпорт
Реимпорт – это процедура, при которой в страну ввозятся товары, которые до этого были экспортированы с ее территории.
Реорганизация юридического лица
Реорганизация юридического лица – прекращение юридического лица, влекущее возникновение отношений правопреемства юридических лиц, в результате которого происходит одновременное создание одного, либо нескольких новых, и/или прекращение одного, либо нескольких прежних юридических лиц. Осуществляется в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования.
Реэкспорт
Под реэкспортом товаров понимается особый таможенный режим, по условиям которого все импортируемые товары вывозятся с территории принявшего их государства с целью продажи в других странах.
Сберегательный сертификат
Сберегательный сертификат – это ценная бумага, которая подтверждает сумму вклада, внесенного в банк физическим лицом, и права вкладчика (держателя сертификата) на получение по окончании установленного срока суммы вклада и установленных в сертификате сумму процентов.
Сервитут
Сервитут – это получение возможности на ограниченное пользование недвижимостью, вещью или землей, которые находятся в чужой собственности.
Система быстрых платежей (СБП)
Система быстрых платежей (СБП) – сервис, позволяющий моментально переводить деньги по номеру телефона. Применяется как для переводов физлиц, так и для юрлиц.
Складское свидетельство
Складское свидетельство — это ценная бумага, подтверждающая принятие товара на хранение на товарном складе.
Совет директоров
Совет директоров — это избираемый на определенный срок собранием акционеров орган управления, который осуществляет руководство деятельностью акционерного общества в период времени между ежегодными собраниями акционеров согласно своей компетенции, предоставляемой совету директоров по закону и по уставу.
Соглашение о неразглашении
Соглашение о неразглашении представляет собой юридический договор, который заключается двумя сторонами договора с целью взаимного обмена знаниями или другой информацией с ограничением к ней доступа третьим лицам.
Срок исковой давности
Срок исковой давности – это установленный законодательством срок для защиты прав и интересов в судебном порядке по иску лица, право и интересы которого нарушены.
Субаренда
Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.
Субвенция
Субвенция – это вид денежного пособия местным органам власти со стороны государства, которое выдается на определённый срок на конкретные цели.
Сублизинг
Сублизинг – это вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга (п. 1 ст. 8 Закона N 164-ФЗ).
Субсидиарная ответственность
Субсидиарная ответственность – ответственность лица, которое может повлиять на финансы компании и совершило виновные действия. При банкротстве организации с него могут потребовать возместить 100% убытков.
Субсидия
Субсидия – это денежные выплаты, которые предоставляются за счёт государственного или местного бюджета, а также выплаты специальных фондов, предназначенные юридическим и физическим лицам, местным органам власти или другим государствам.
Судебный пристав
Судебный пристав – это должностное лицо, осуществляющее принудительное исполнение судебных решений и постановлений.
Счет эскроу
Счет эскроу – специальный банковский счет, который предназначен для условного депонирования безналичных денежных средств.
Товарищество на вере
Товариществом на вере (коммандитным товариществом) считается товарищество, в котором числятся две категории членов товарищества.
Товарный знак
Товарный знак (также товарная марка или торговая марка) – обозначение (словесное, изобразительное, комбинированное или иное), которое служит для индивидуализации товаров или продукции (услуг) юридических лиц или индивидуальных предпринимателей.
Товарный и коммерческий кредит
В соответствии со статьей 822 ГК под товарным кредитом понимается обязанность одной стороны передать другой стороне вещи, определенные родовыми признаками.
Третейский суд
Третейский суд – это единоличный арбитр (третейский судья) или коллегия арбитров, избранные в согласованном порядке сторонами или назначенные Арбитражным учреждением для разрешения спора, возникшего из гражданско-правовых отношений.
Унитарное предприятие
Унитарное предприятие – это коммерческая организация, которая не наделена собственником правом собственности на закреплённое за ней имущество.
Устав
Устав предприятия — это утвержденный в установленном порядке юридический документ, включающий свод положений и правил, касающихся правового статуса, организационной формы, структуры и устройства организации, видов деятельности, порядка отношений с юридическими и физическими лицами и государственными органами, а также определяющих права и обязанности как участников организации, так и самого юридического лица.
Учредительные документы
Учредительные документы – это документы, на основании которых действует компания.
Учредительный договор
Учредительный договор — договор, заключаемый между учредителями юридического лица при его создании.
Факторинг
Факторинг – договор финансирования под уступку денежного требования согласно статье 824 ГК РФ.
Физическое лицо
Физическое лицо – это гражданин Российской Федерации, иностранного государства либо лицо без гражданства, наделённое правами и обязанностями в силу самого факта существования.
Финансирование под уступку денежного требования
Под договором финансирования под уступку денежного требования (факторинга) понимается передача одной стороной (финансовым агентом) другой стороне (клиенту) денежных средств в счет денежных требований клиента к третьему лицу, образовавшегося при предоставлении товаров (работ, услуг) клиентом третьему лицу. Дополнительно по договору факторинга финансовый агент может оказывать и другие услуги, к примеру, ведение бухгалтерского учета.
Форвард (форвардный контракт)
Форвардный контракт (форвард) – это договор, согласно которому одна сторона сделки – продавец обязуется в срок, определенный договором, передать базовый актив (товар) другой стороне по договору – покупателю или выполнить альтернативное денежное обязательство.
Франчайзинг
Франчайзинг – это вид отношений между рыночными субъектами, при которых одна сторона (франчайзер) передаёт другой стороне (франчайзи) за плату в виде паушального взноса права на конкретный вид бизнеса, используя разработанную бизнес-модель его ведения.
Франшиза
Франшиза – это объект договора франчайзинга. В качестве франшизы выступает комплекс благ, который состоит из полученных прав пользования брендом и бизнес-моделью франчайзера, а также иных благ, необходимых для организации собственного бизнеса (создания и ведения бизнеса).
Фьючерс (фьючерсный контракт)
Фьючерсный контракт или фьючерсный договор – это договор купли-продажи базового актива (товара, ценной бумаги и т. д.), который заключается на бирже.
Хеджирование
Хеджирование – это определенные меры для страхования рисков, возникающих на финансовых рынках.
Хозяйственное ведение
Право хозяйственного ведения – это производное от права собственности ограниченное вещное право, закрепленное за лицами, которые не являются собственниками по хозяйственному и иному использованию имущества собственника.
Хозяйственное общество
Хозяйственные общества — это коммерческие организации с разделённым на доли (акции) уставным капиталом учредителей (участников).
Хозяйственное партнерство
Хозяйственное партнёрство — это коммерческая организация, созданная двумя или более лицами, в управлении деятельностью которой принимают участие участники партнёрства, а также иные лица в пределах и в объеме, которые предусмотрены соглашением об управлении партнёрством.
Ценная бумага
Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении.
Цессия
Цессия – уступка требования кредитора другому лицу.
ЭДО (электронный документооборот)
Электронный документооборот (ЭДО) — совокупность автоматизированных процессов по работе с документами, представленными в электронном виде без использования бумажных носителей.
Электронная торговая площадка
Электронная торговая площадка (ЭТП) – это программно-аппаратный комплекс информационных, организационных и технических решений, которые обеспечивают взаимодействие между поставщиком – продавцом товаров (работ, услуг) и заказчиком – покупателем, осуществляющим закупки, через электронные каналы связи.
Электронно-цифровая подпись (ЭЦП)
Электронно-цифровая подпись (ЭЦП) — это реквизит электронного документа, предназначенный для защиты данного электронного документа от подделки, полученный в результате криптографического преобразования информации с использованием закрытого ключа электронной цифровой подписи и позволяющий идентифицировать владельца сертификата ключа подписи, а также установить отсутствие искажения информации в электронном документе.
Электронные торги
Электронные торги – это способ выбора поставщика (или покупателя), при котором процесс покупки и продажи совершается на специализированных сайтах — электронных торговых площадках в интернете. Покупать и продавать можно товары, работы или услуги.
Юридическое лицо
Юридическое лицо – это зарегистрированная в установленном законом порядке организация, фирма, компания, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Договор стороны которого обязуются заключить в будущем договор о передаче на определенных условиях
Покупка квартиры — процесс, когда обе стороны стараются обезопасить сделку по максимуму. К счастью, вариант для подстраховки и у продавца, и у покупателя есть — это заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП). Разберёмся, какое значение он имеет, как его правильно составить и можно ли его расторгнуть, если ваши планы поменялись.
З аключение предварительного договора купли-продажи квартиры: з ачем он нужен
Допустим, собственник продаëт квартиру и ищет себе другое жильё на замену, а средства от продажи его старой квартиры станут основным платежом за новую. И вот покупатель вроде бы найден, собственник отдаёт задаток за свою будущую квартиру мечты. Но внезапно оказывается, что покупатель его жилья передумал. И тут вся сделка рассыпается, а задаток, скорее всего, сгорит.
Повезло в этой ситуации только тому, кто взял задаток, а вот собственнику — точно нет, так как он поверил на слово и не оформил никаких письменных обязательств.
Поэтому предварительный договор нужен, чтобы обезопасить будущую сделку купли-продажи и закрепить договорённости на бумаге — так риск, что одна из сторон передумает, снижается. Ведь в подобной ситуации её ждут штрафные санкции и походы в суд. Главная цель документа — подвести стороны к заключению договора купли-продажи.
Как правильно подготовиться к составлению предварительного договора
Для начала нужно обсудить условия, на которых будет продаваться квартира. Стороны должна устраивать цена и предварительная дата заключения сделки. Также на предварительном договоре отмечают, будет ли рассрочка, возможна ли ипотека и другие особенности. Если срок заключения основного договора не указывается, то он должен быть заключён в течение года после подписания предварительного соглашения.
Кроме того, сторонам нужно договориться о нюансах передачи квартиры. Например, будет ли из неё вывезена вся мебель или можно ли собственнику остаться в ней ещё на пару недель.
Предварительный договор выгоден обеим сторонам. Продавец может рассчитывать на нужную сумму в конкретное время, а покупатель — на ключи от квартиры.
После того, как участники сделки всё обговорили, озвученные условия переносятся в предварительное соглашение. Главное, что на подписании должны присутствовать все стороны или их представители по нотариальной доверенности. Если в сделке участвуют агенты, они обязательно обсуждают условия в интересах лиц, которых они представляют.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
- В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.
Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.
Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.
- Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
- Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
- Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
- Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительной форме договора — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
- Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
- В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.
Договор намерений о купле-продаже недвижимости и его образец можно скачать здесь .
Задаток и аванс при предварительном договоре
Обычно вместе с подписанием предварительного договора принято отдавать задаток или аванс за квартиру. Так продавец получает гарантию на случай, если покупатель вдруг передумает. Основная разница между видами предоплаты в том, что аванс возвращается покупателю, а задаток — удерживается.
С авансом всё просто: в случае отмены основной сделки он вернётся покупателю. Единственное, что стоит прописать в договоре, — сроки возврата денег.
Задаток предполагает большую ответственность сторон . Например, покупатель оставил задаток в размере 100 000 рублей. Для многих это та сумма, которую можно отдать, будучи только 100% уверенным в своём решении. Также есть условия и для продавца: если собственник отказывается от обязательств, то обычно должен вернуть задаток в двойном размере.
После заключения ДКП сумма задатка или аванса может быть включена в будущую стоимость квартиры. Об этом также стоит упомянуть в предварительном соглашении. Кроме этого, факт передачи денег обычно оформляются в виде расписки, в которой указываются лица, вносившие предоплату и те, кто её получил.
Важно: передавать деньги на этом этапе не обязательно, ведь это не требование предварительного договора. Стороны сами обсуждают условия и необходимость аванса или задатка.
При этом сумма аванса или задатка не должна быть слишком большой. Если значительная часть средств будет передана вместе с предварительным договором, суд может признать его основным.
Если заключили соглашение только об авансе или задатке
Бывает так, что стороны решают просто обойтись задатком и распиской к нему. Но её нельзя считать предварительным договором — расписка не даёт гарантий, что основной договор будет заключён в нужное время и на оговоренную сумму.
Также суд на основании задатка не сможет обязать стороны принудительно заключить договор купли-продажи. То же самое касается и аванса. Поэтому стоит заключать именно предварительный договор — остальные соглашения не дают полных гарантий последующей продажи квартиры.
Последствия нарушения договора
Как мы уже выяснили, чтобы стороны не смогли легко нарушить договорённости, в соглашении предусмотрены последствия. Участники сделки могут вовсе отказаться от подписания основного договора, а могут и уклоняться от его заключения — не отвечать на сообщения и звонки, но и прямо не заявлять об отмене сделки.
Если передумал покупатель, то обычно продавец удерживает сумму задатка. Если же отказался продавец, то покупатель вправе обратиться в суд с требованием восстановить обязательства. Но сделать это нужно в течение полугода после установленной даты, когда квартиру договорились продать.
Также суд может вынести решение о денежной компенсации. Например, покупатель снимал квартиру и заплатил за лишний месяц из-за ожидания сделки купли-продажи. Он вправе потребовать возместить эту сумму. Кроме того, суд может назначить компенсацию за моральный вред или сумму неустойки.
Расторжение предварительного договора до сделки
Предварительный договор считается расторгнутым, если подписано основное соглашение. Также стороны могут договориться о его расторжении. Чаще всего продавец и покупатель обоюдно решают отменить заключение основной сделки. В этом случае, конечно, задаток будет возвращён обратно.
В этот момент лучше оформить ещё один договор — о расторжении. Он даст гарантию, что одна из сторон не решит через пару месяцев подать в суд. В подобном документе стоит отчётливо писать следующее: какой договор считается недействительным, объект договора, данные сторон, а также то, что участники сделки не имеют никаких претензий друг к другу.
Предварительный договор может быть аннулирован, если возникли форс-мажорные обстоятельства, не зависящие от сторон сделки: например, закрылся банк-кредитор.
Потенциальные риски предварительного ДКП
Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.
Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным . Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.
Бывает и так, что цену на квартиру перебивают . Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор. Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе. Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.
Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.
Ещё один риск — обременения на квартиру . Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.
Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров . Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.
Кроме того, попадаются и мошенники , которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.