Как часто меняется кадастровая стоимость земельного участка
Перейти к содержимому

Как часто меняется кадастровая стоимость земельного участка

  • автор:

Определение и пересмотр кадастровой стоимости – по новым правилам

Новый закон изменит периодичность переоценки кадастровой стоимости недвижимости. В случае ошибки заявление о ее исправлении придется подать сначала в учреждение, сотрудники которого ее допустили. Но стоимость смогут не только понизить, но и повысить. При этом вопрос о начале применения пересмотренной стоимости остается открытым

Определение и пересмотр кадастровой стоимости – по новым правилам

Правовое регулирование вопросов определения и пересмотра кадастровой стоимости в условиях меняющегося законодательства

Несмотря на видимую шаблонность вопросов определения и пересмотра кадастровой стоимости, законодательство в данной сфере постоянно меняется. Сегодня эти вопросы регулируются двумя законами: Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 24 июля Совет Федерации одобрил новый закон, который изменит отстроенную систему определения и пересмотра кадастровой стоимости 1 .

До 2020 г. субъект РФ имел право самостоятельно решить, по правилам какого закона проводить оценку недвижимости. С 1 января 2020 г. все субъекты должны при проведении государственной кадастровой оценки (далее по тексту – ГКО) руководствоваться Законом «О государственной кадастровой оценке», а Закон «Об оценочной деятельности» применяется только при пересмотре кадастровой стоимости, которая была рассчитана по его правилам. С момента вступления в силу нового закона, которым вносятся поправки в эти акты, механизмы определения и пересмотра кадастровой стоимости будут работать по новым правилам.

Изменение процедуры определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости – процедура трудоемкая. На нее уполномоченные организации тратят не меньше полугода. Законодатель выделяет три основных этапа ГКО:

1. Принятие решения о проведении ГКО.

2. Проведение оценки, подготовка отчета (с учетом подачи замечаний на предварительный отчет и согласовательных процедур).

3. Утверждение результатов ГКО.

Текущее законодательство устанавливает, что переоценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Новый закон предусматривает иную периодичность проведения ГКО – один раз в четыре года (в городах федерального значения – один раз в два года). Это правило вступит в силу с 1 января 2022 г. в отношении земельных участков и с 1 января 2023 г. в отношении иных объектов недвижимости. Отмена максимальных и минимальных сроков периодичности проведения ГКО призвана уравнять все субъекты, так как в некоторых одинаковых по статусу субъектах оценка проводится чаще, чем в других.

В действующем законодательстве отсутствует ответственность за нарушение сроков проведения ГКО, и в некоторых субъектах они серьезно нарушаются. Так, в Самарской области последняя переоценка объектов капитального строительства была проведена еще в 2013 г. Справится ли новый закон с данной проблемой – покажет время.

Полномочия по определению кадастровой стоимости все так же возложены на специально созданные бюджетные учреждения, подотчетные Росреестру. Но новый закон существенно расширяет полномочия ГБУ как на стадии проведения ГКО, так и при пересмотре кадастровой стоимости.

Новые положения вводят персональную ответственность руководителя бюджетного учреждения за принимаемые учреждением решения. Тем не менее эта норма является своего рода полумерой, так как персональная ответственность привязана только к принятию решений об исправлении ошибок при проведении ГКО и не касается решений по пересмотру стоимости на основании установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости: как есть и как будет

Ошибки, допущенные при проведении ГКО, – явление частое. Это подтверждается в том числе огромным количеством споров по пересмотру кадастровой стоимости. Но даже несмотря на наличие в законодательстве классификации ошибок (технические и методологические), нередко доказать их проблематично. В случае технической ошибки (учтены неверные характеристики объекта, допущена опечатка, арифметическая ошибка) сложностей при исправлении не возникает – кадастровая стоимость пересчитывается бюджетным учреждением. Но доказать методологическую ошибку крайне сложно из-за специфики проведения ГКО. Ожидаемого результата порой проще добиться через установление кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке, так как именно в этом случае учитываются все индивидуальные особенности объекта.

Сегодня с заявлением об исправлении ошибки могут обратиться физические и юридические лица, права которых затронуты определением кадастровой стоимости. В случае обнаружения ошибки стоимость может изменяться только в сторону понижения.

Согласно новым правилам с заявлением может обратиться любое лицо. Также ошибка может быть исправлена без заявления – по инициативе уполномоченного органа. Кроме того, с момента вступления в силу новых положений кадастровая стоимость может быть пересчитана в сторону не только понижения, но и повышения. В первом случае стоимость будет применяться с начала действия первоначальной кадастровой стоимости, во втором – со следующего года. Также при выявлении ошибок у ГБУ появляется обязанность проверить иные (смежные, соседние, однотипные) объекты на наличие подобных ошибок. Эта обязанность, в случае если механизм исправления методологических ошибок будет работать, может усовершенствовать данную процедуру. Но для правообладателей объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых будет автоматически пересчитана, этот опыт может быть как позитивным – в случае снижения стоимости, так и негативным – в случае ее повышения.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной: ГБУ или суд?

В действующей модели пересмотра кадастровой стоимости законодатель постепенно уходит от обязательного досудебного урегулирования спора о величине кадастровой стоимости. Текущая редакция Закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривает право субъекта формировать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. А заинтересованное лицо имеет право обратиться напрямую в суд, минуя комиссию. Возврат к досудебному административному механизму установления кадастровой стоимости в размере рыночной мы видим в новом законе.

В процессе разработки и принятия законопроекта самым дискуссионным был вопрос о процедуре установления кадастровой стоимости в размере рыночной, которая в первоначальной редакции была полностью делегирована сотрудникам ГБУ. Предусматривалась возможность оспорить в суде решение учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости по формальным основаниям – без заявления требований об установлении стоимости в размере рыночной. Конечная редакция законопроекта предоставила заявителю право на пересмотр стоимости в суде, но только после рассмотрения соответствующего заявления ГБУ.

Для применения нормы о делегировании полномочий по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной сотрудникам ГБУ установлен переходный период – до 1 января 2023 г. В течение этого периода высший исполнительный орган субъекта может принять решение о переходе на новые правила оспаривания кадастровой стоимости. Если такое решение он не примет – до 1 января 2023 г. будет действовать порядок, предусмотренный текущим законодательством (т.е. оспаривание кадастровой стоимости в комиссии и/или суде).

Разработчики законопроекта административный механизм пересмотра кадастровой стоимости по исправлению ошибок и установлению ГБУ кадастровой стоимости в размере рыночной позиционируют как более совершенный и эффективный. Как будет работать новый механизм – пока неясно. Но, учитывая, что решения по заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости будут принимать сотрудники того же бюджетного учреждения, что проводит ГКО и несет ответственность за допущенные при ее проведении ошибки, вопрос об эффективности, беспристрастности и объективности подобного административного механизма остается открытым.

Тонкости применения пересмотренной кадастровой стоимости

С 1 января 2019 г. существует противоречие между нормами Налогового кодекса и оценочного законодательства в части даты начала применения для целей налогообложения оспоренной кадастровой стоимости. Налоговый кодекс говорит, что пересмотренная стоимость должна применяться с начала действия кадастровой стоимости, которая была предметом оспаривания (ч. 15 ст. 378.2, ч. 2 ст. 403, ч. 1.1 ст. 391 НК РФ). Тогда как законодательство об оценочной деятельности указывает на применение пересмотренной стоимости с 1 января года, в котором было подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Учитывая это противоречие, при исполнении решений об изменении кадастровой стоимости могут возникать проблемы, так как Росреестр при внесении обновленных сведений в ЕГРН руководствуется нормами Закона «О государственной кадастровой оценке», а налоговые органы рассчитывают налоговую базу в соответствии с данными ЕГРН.

Надежды, что новый закон устранит противоречие, не оправдались. В п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона «О государственной кадастровой оценке» (в ред. законопроекта) перешла формулировка о применении оспоренной кадастровой стоимости с 1 января года подачи соответствующего заявления в ГБУ.

Более того, авторы законопроекта решили пойти дальше. В документе разъяснен период действия оспоренной стоимости для арендаторов государственного и муниципального имущества, арендная плата за которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости: при установлении стоимости в размере рыночной арендная плата за предшествующие периоды не изменяется.

1 Законопроект № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

С помощью кадастровой стоимости объекта государство говорит, сколько на его взгляд стоит та или иная недвижимость.

Кадастровую стоимость устанавливает государство. Ее определяют по объективным характеристикам: расположению недвижимости и тому, что представляет собой имущество.

Что такое кадастровая стоимость

Чтобы определить кадастровую стоимость, государство проводит кадастровую оценку по специальной методике. Так власти пытаются примерно понять, сколько стоит недвижимость на рынке.

Чем отличается от рыночной и инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость объекта. Государство оценивает стоимость недвижимости только по техническим характеристикам: из чего построено здание, насколько долговечны такие материалы и сколько уже используются, как изменились цены на стройматериалы и сопутствующие работы. Инвентаризационную стоимость рассчитывают бюро технической инвентаризации — БТИ.

Основные показатели, которые влияют на размер инвентаризационной стоимости, — площадь объекта, материалы, из которых он построен, и его физический износ. Как правило, БТИ для расчетов используют сведения из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. Такие документы выпускали в 70-х годах прошлого века. Бюро пересчитывает данные до уровня действующих цен.

Инвентаризационная стоимость обычно ниже, чем кадастровая.

Рыночная стоимость — это самая вероятная цена, за которую конкретный объект оценки можно продать на рынке в условиях конкуренции и при условии, что на стоимость сделки не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена учитывает все факторы: год постройки, планировку, этажность дома и этаж, на котором расположена квартира, инфраструктуру, техническое состояние и даже сторону, на которую выходят окна. На рыночную цену влияет состояние квартиры или дома: ремонт, перепланировки. Рыночная цена может упасть из-за обременений или проблемных собственников.

Кадастровая стоимость тоже учитывает многие параметры, из которых складывается рыночная цена. Например, транспортную доступность, развитость инфраструктуры, расположение дома: центральный район, спальный или окраина.

Основная разница между кадастровой и рыночной ценой в том, что кадастровая рассчитывается методом массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов на определенную дату, используют стандартные методики и статистический анализ. При этом не учитываются индивидуальные характеристики дома или квартиры, поскольку физическое обследование каждого объекта провести невозможно. Грубо говоря, берут дом и присваивают всем квартирам одинаковой площади в этом доме одну кадастровую стоимость.

Расчет инвентаризационной стоимости не учитывает критерии, которые влияют на ценность объекта на рынке, поэтому даже приблизительно не соответствует расчету кадастровой и рыночной стоимости.

Это наглядно видно на примере ветхих домов в центре города. Кадастровая стоимость таких домов всегда намного выше инвентаризационной: дома в центре можно использовать с большей выгодой, чем на окраине.

Разница кадастровой и инвентаризационной стоимости нового дома на окраине, наоборот, будет меньше: район необжитый, арендаторов найти сложно.

Возьмем квартиру в Омске площадью 33 м². Ее инвентаризационная стоимость — 230 000 Р , а кадастровая — 960 000 Р . Там хороший ремонт, узаконенная перепланировка и продавец оставляет всю технику и мебель. Поэтому сначала он попросит 1 400 000 Р , а в итоге продаст со скидкой за 1 330 000 Р — это рыночная стоимость.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Стоимость недвижимости по кадастру учитывается при расчете земельного и имущественного налогов.

Земельный налог уплачивают за земельные участки, а налог на имущество физических лиц — за остальную недвижимость. Рассчитывают оба налога исходя из кадастровой стоимости — налоговой базы:

Налог на имущество или землю = Кадастровая стоимость × Ставка налога

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января года, за который исчисляется налог. Земельный и имущественный налоги за 2023 год будут рассчитываться от кадастровой стоимости 2022 года, если только она не выросла за счет изменения характеристик недвижимости.

Например, на 1 января 2022 года квартира стоила 4 000 000 Р , а с 1 января 2023 года ее кадастровая стоимость поднялась до 5 000 000 Р . Если квартира какой была, такой и осталась, налог будет таким же, как в 2022 году. Но если квартира подорожала, потому что к ней пристроили отдельный вход или дополнительный балкон, то имущественный налог придется платить от новой кадастровой стоимости.

Налог на доходы при продаже квартиры. При продаже квартиры платят НДФЛ — 13% от вырученной суммы, если у бывшего собственника нет права на налоговые вычеты или документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры.

Налоговая сравнивает эту сумму с кадастровой стоимостью. Если продавец получил меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, налог посчитают от результата умножения. Это не дает сильно снизить НДФЛ за счет искусственного занижения цены недвижимости.

Например, если квартиру продали за 1 500 000 Р , а кадастровая стоимость — 2 300 000 Р . Квартира была в собственности меньше минимального срока владения и досталась по приватизации. Имущественный налоговый вычет — 1 000 000 Р . То есть налог придется уплатить с 910 000 Р : (2 300 000 − 1 000 000) × 0,7 = 910 000 Р .

Если бы налог считался от цены договора, то продавец мог бы сэкономить: налог рассчитывался бы только с 500 000 Р .

Налог при получении квартиры в подарок тоже равен 13% от дохода. Доходом считается кадастровая стоимость квартиры.

Например, если человек получил по договору дарения квартиру, кадастровая стоимость которой 1,7 млн рублей, ему придется уплатить 221 000 Р : 1 700 000 × 13% (НДФЛ) = 221 000 Р .

Но если квартиру подарил близкий родственник, например бабушка или сводная сестра, то налог платить не придется, а кадастровая стоимость не будет иметь значения.

Нотариальные расходы на сделки с квартирой.

Чтобы удостоверить сделку, нужно уплатить госпошлину. Она рассчитывается исходя из наименьшей стоимости, указанной в документах: рыночной или кадастровой.

Например, к нотариусу обращаются, когда:

  1. Продают долю в праве общей собственности постороннему, не входящему в число совладельцев объекта.
  2. Имущество передают в доверительное управление. Например, если опекун управляет ценным имуществом, которое принадлежит несовершеннолетнему.
  3. Продают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному.

Когда нужна кадастровая стоимость

Рассчитать налоги. Налоговая сама исчисляет налоги на имущество и землю и рассылает людям уведомления в личный кабинет налогоплательщика или по почте. Заранее сориентироваться по сумме налога можно с помощью кадастровой стоимости недвижимости.

Если вы получили имущество в дар не от близкого родственника, то НДФЛ исчисляют из кадастровой стоимости. Его величину вы посчитаете, когда будете заполнять декларацию.

Тетя подарила вам квартиру кадастровой стоимостью 1,8 млн рублей. Вам придется заплатить 234 000 Р налога: 1 800 000 × 13% = 234 000 Р . По закону тетя — не близкий родственник, поэтому придется уплатить НДФЛ.

Получить ипотечный кредит. Кадастровая стоимость нужна, чтобы получить кредит под залог недвижимости.

Оформить наследство. Нотариус рассчитает госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство, исходя из рыночной или кадастровой стоимости.

Обратиться в суд. От кадастровой стоимости будет считаться госпошлина при имущественных судебных спорах в отношении недвижимости. Например, если кто-то построил дом и узаконивает его через суд.

Как узнать кадастровую стоимость

Сделать это можно по адресу объекта или его кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Номер указан в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, которые выдавали до 2016 года, или в выписке из ЕГРН. Если на руках есть старая выписка, в ней тоже указана кадастровая цена имущества, но она может быть неактуальной.

На сайте Росреестра можно узнать стоимость квартиры или земельного участка на момент запроса.

По адресу объекта и когда нет адреса. Если известен только адрес и Росреестр не нашел по нему информацию, проще всего посмотреть кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте. На ней нужно найти свой город и дом, узнать кадастровую стоимость всего дома, разделить ее на площадь дома, которая будет указана там же, и умножить на количество своих квадратных метров.

Если не знаете адреса, но есть кадастровый номер недвижимости, можно найти объект по нему. Тогда поиск сократится до двух шагов — система сразу покажет информацию о нужном объекте.

Если не знаете ни точного адреса, ни кадастрового номера, выяснить стоимость не выйдет: без идентифицирующих сведений система не поймет, что искать.

Выписка из ЕГРН и ее образец. Можно получить выписку из ЕГРН, чтобы уточнить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Выписку выдают в электронном виде или в территориальном отделе, а также высылают почтой в течение трех дней. С 1 марта 2023 года такие выписки стали обезличенными: из них исчезла информация о собственниках. Выписки с личными данными могут получать только сами собственники либо нотариусы для наследников или покупателей по предварительному договору купли-продажи.

По закону выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости бесплатная для всех обратившихся.

Кадастровую стоимость можно узнать в самом Росреестре или в многофункциональном центре — второй вариант будет дольше на два дня.

Как определяют кадастровую стоимость

Из чего складывается. На стоимость по кадастру влияют: местоположение, назначение — жилое или нежилое, этаж и количество этажей в здании, год постройки, материал стен, площадь недвижимости или земельного участка, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе, категория земель, если речь идет о земельном участке.

Как часто проводится оценка кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года. Исключение — внеочередная государственная кадастровая оценка. Например, ее могут проводить, если региональный индекс цен на недвижимость упал на 30 и более процентов.

Негосударственная оценка объекта может проводиться чаще. За нее платит тот, кто ее заказал. Например, если собственник считает, что кадастровая стоимость квартиры завышена, поэтому он собирается ее оспаривать, он заказывает свою оценку, чтобы узнать актуальную цену.

Когда меняется кадастровая стоимость

Это происходит, если меняются характеристики недвижимости.

Кадастровая стоимость повышается, если:

  1. Увеличилась площадь объекта. Например, когда делают пристройку к дому или присоединяют кусок земли к земельному участку.
  2. Развилась инфраструктура. Например, если рядом с домом построили школу или метро.
  3. Сделали реконструкцию. Например, перекрыли крышу, заменили изношенный лифт.

А снижается, если:

  1. Уменьшилась площадь объекта. Например, когда продали часть земельного участка.
  2. Ухудшилась инфраструктура. Скажем, если недалеко от дома построили мусороперерабатывающий завод.
  3. Увеличился износ. Например, если дом построили 40 лет назад и там не было капитального ремонта, его состояние постепенно ухудшится, а стоимость пойдет вниз.

Как узнать, какие сведения использовались при оценке

Для этого тоже есть специальный сервис на сайте Росреестра — со сведениями из Фонда данных государственной кадастровой оценки.

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно скачать полный отчет об оценке в заархивированной папке. Там указано, какой региональный орган власти заказал оценку, какой эксперт оценивал кадастровую стоимость недвижимости и когда стоимость внесли в ЕГРН.

Можно ли оспорить цену

Да, если она значительно больше рыночной или завышена из-за нарушения методики оценки.

Базовая ставка ежегодного налога на жилую недвижимость — 0,1%, так что, если кадастровая стоимость больше рыночной на несколько миллионов рублей, это существенно.

Завышенная кадастровая стоимость может влиять на НДФЛ — продал по справедливому рынку, а платить придется с 70% кадастровой стоимости.

Если кадастровую стоимость снизят, налог пересчитают с даты внесения ошибочной информации в ЕГРН, но максимум за три года.

Оспорить стоимость можно в суде или в досудебном порядке в региональной комиссии по спорам о кадастровой стоимости.

Собственник сам решает, обращаться в комиссию или сразу в суд. Если сначала обратиться в комиссию, то будет дополнительная инстанция, которая может согласиться с собственником.

В комиссии Росреестра. Она формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ.

В комиссию подают заявление в свободной форме. В нем указывают ФИО заявителя, адрес места жительства и причины, по которым заявитель считает кадастровую стоимость неверной.

К заявлению надо приложить:

  1. Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости.
  2. Копию правоустанавливающего документа на недвижимость, если вы собственник. Им может быть договор купли-продажи , мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, постановление о предоставлении участка.
  3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений о недвижимости, которые использовались при определении его кадастровой стоимости, — если оспариваете кадастровую стоимость по этой причине. Чтобы подтвердить недостоверность, можно сделать запрос заказчику работ по определению кадастровой стоимости: Министерству имущественных отношений, управлению государственного имущества в субъекте РФ, органу местного самоуправления, а также исполнителю, который сделал оценку. В течение семи дней с момента получения запроса вам должны предоставить сведения.
  4. Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости в бумажном и электронном виде, если рыночная стоимость ниже кадастровой и вы оспариваете на этом основании. Рыночная стоимость должна быть установлена на дату кадастровой стоимости.
  5. Другие документы, если необходимо.

Заявление не примут, если не приложены нужные документы или кадастровую стоимость ранее установили в размере рыночной стоимости.

Если документы поданы и оснований для отказа нет, комиссия назначит заседание. Вы имеете право участвовать. О дате вас должны уведомить в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассмотрят в течение месяца с даты его поступления в комиссию.

Комиссия решает, пересмотреть кадастровую стоимость или отказать. Если решили пересмотреть, в течение пяти рабочих дней она уведомляет об этом территориальное управление Росреестра.

В суде. Если комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, можно обратиться в суд. Или пойти туда сразу, минуя комиссию. Бывает, что комиссия решает сделать кадастровую стоимость ниже, а местные власти оспаривают это решение в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, подают административный иск. Если сначала пытались оспорить через Росреестр, то в суде будете оспаривать решение, действия или бездействие комиссии. Если пошли в суд сразу — то саму кадастровую стоимость. Здесь два варианта:

  1. Подать иск об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной.
  2. Или иск об изменении кадастровой стоимости недвижимости — в случае, если обнаружены недостоверные сведения об объекте оценки, которые использовались для определения его кадастровой стоимости. Сюда относятся помимо прочего иски об исправлении технической или реестровой ошибки. Такие ошибки случаются, например, когда физически у участка одни границы, а в ЕГРН нарисована схема с другими. Бывает, что куда-то выдается угол или чуть смещается вправо-влево межа. Разница может быть от нескольких сантиметров до десятков метров.

Обратиться в суд можно в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН неверной кадастровой стоимости.

Иск по таким делам подается в Верховный суд республики, краевой, областной суд по адресу ответчика.

Ответчиками по таким делам выступают комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана.

Если пошли в суд минуя комиссию, ответчиком может быть государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший кадастровую стоимость, а также Росреестр.

Административное исковое заявление составляют по общим правилам, которые предусмотрены для таких документов.

В иске обязательно указывают:

  1. Название суда.
  2. Данные истца: ФИО, паспортные реквизиты, место жительства или место пребывания, дата и место рождения, номера телефонов, адреса электронной почты. Если участвуете через представителя, нужны также его данные.
  3. Данные ответчика: его наименование, адрес, номера телефонов, адреса электронной почты, если известны.

К иску прикладываются:

  1. Выписка из ЕГРН.
  2. Копия правоустанавливающего документа на недвижимость, если заявление подает собственник.
  3. Отчет специализированной компании об оценке рыночной стоимости на бумаге или флешке.
  4. Доверенность, если документы подает представитель.
  5. Документ представителя о высшем юридическом образовании или ученой степени по юридической специальности.
  6. Документ, подтверждающий, что копии иска и прилагаемые к нему документы отправлены другим лицам, участвующим в деле. Например, почтовая квитанция или копия вашего экземпляра заявления с подписью адресата.

Госпошлина — 2000 Р для организаций и 300 Р для физлиц.

Если оспариваете кадастровую стоимость нескольких объектов недвижимости, пошлину надо платить за каждый объект.

Суд должен рассмотреть заявление в течение двух месяцев со дня его поступления. Если решение будет положительным, требования удовлетворят и кадастровую стоимость снизят — ее укажут в резолютивной части решения.

Изменение кадастровой стоимости в 2022 и 2023 году

2022-2023 годы – это переходный период для кадастровой оценки недвижимости. Прежде всего, Росреестр обязал все регионы провести в 2022 году оценку земли, без учета ограничений по периодичности Закона № 237-ФЗ. В 2023 году по тем же правилам регионы будут заказывать оценку остальных объектов (помещения, здания, машиноместа). Переход на единый цикл оценочных работ позволит определять кадастровую стоимость на одну дату по всей территории РФ. Также в период 2022-2023 года осуществляется переход на новый регламент оценки, оспаривания ее результатов.

p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

Мы уже отработали в судах вопросы снижения кадастровой стоимости в 2022 году, поимели ценный опыт в этом вопросе и готовы с Вами поделиться последней актуальной информацией.

p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

Читай в материале, какие нововведения предусмотрены на 2022 и 2023 год для кадастровой оценки недвижимости, как будет рассчитываться налог, что нового в процедуре оспаривания.

p, blockquote 3,0,0,0,0 —>

Будет ли меняться кадастровая стоимость в 2022 и 2023 годах

Единый нормативный акт о кадастровой оценке (Закон № 237-ФЗ) применяется с 2016 года. По нему работают все регионы страны, бюджетные учреждения, комиссии при Росреестре. На период 2022-2023 годов в Законе № 237-ФЗ предусмотрено ряд нововведений:

  • меняется периодичность оценочных работ для всех регионов, кроме городов с федеральным статусом – вместо 3 лет теперь периодичность составит 1 раз в 4 года, но для городов федерального значения, как и ранее, оценку можно проводить 1 раз в 2 года;
  • меняется порядок рассмотрения споров о размере кадастровой стоимости – с 2022 года регионы могут досрочно вводить новый порядок оспаривания через бюджетную комиссию, а с 2026 года эти правила начнут применяться по всей стране;
  • меняется порядок судебного оспаривания – теперь собственникам нужно подавать административный иск, который будет рассматриваться по нормам КАС РФ;
  • вводится единый цикл кадастровой оценки по всем регионам РФ – с этой целью свои разъяснения дал Росреестр, описав порядок проведения оценочных работ на ближайшие 2 года.

Как и ранее, решение о проведении оценочных работ принимают органы власти субъекта РФ. Они заключают договор с бюджетным учреждением, формируют перечни недвижимости, утверждают итоговый отчет.

p, blockquote 5,0,0,0,0 —>

Кадастровую стоимость своего объекта или участка можно проверить разными способами. Самый удобный и быстрый вариант – онлайн сервис на сайте ООО «Смарт Вэй». Там нужно ввести кадастровый номер, чтобы получить точные и актуальные данные о кадастровой стоимости.

p, blockquote 6,0,0,0,0 —>

p, blockquote 7,0,0,0,0 —>

Также мы сможете заказать выписку ЕГРН, которую наши специалисты получат за считанные минуты.

p, blockquote 8,0,0,0,0 —>

Мнение эксперта. С момента перехода на кадастровую оценку, стоимость недвижимости по ЕГРН постепенно выравнивается, по сравнению с рыночной ценой. Росреестр совершенствует методики и рекомендации для оценочных работ, обязывает учитывать итоги рассмотрения споров с собственниками.

Также сейчас применяется ФСО (Федеральный стандарт оценки). Он снижает вероятность ошибок в работе оценщиков бюджетных учреждений. Тем не менее, случаев завышения стоимости по кадастру все еще достаточно много, так как государственная оценка не учитывает все факторы, влияющие на рыночную цену.

Оспорить результаты кадастровой оценки можно несколькими способами, каждый из которых отработан специалистами компании “Смарт Вэй”. Выбор пути решения задачи зависит от многих факторов, которые определяются на основании документов на недвижимость.

Что нужно сделать для оспаривания кадастровой стоимости?

В первую очередь, требуется найти опытного исполнителя, который работает по снижению кадастровой стоимости именно в Вашем регионе, имеет успешную судебную практику по этой категории споров, выполняет работу “под ключ”. Самостоятельно невозможно подготовить необходимые документы, которые в дальнейшем Вам потребуются:

p, blockquote 10,0,0,0,0 —>

Документы для оспаривания кадастровой стоимости Описание
1 Заявление в комиссию Подается собственником, если он решил оспорить кадастровую стоимость через комиссию. С 2023 года заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подавать в бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку.
2 Административный иск Подается в суд, если собственник выбрал такой вариант оспаривания кадастровой стоимости, либо обжалует отказ комиссии.
3 Выписка ЕГРН Запрашивается через МФЦ, госуслуги или Росреестр. Содержит актуальный показатель кадастровой стоимости.
4 Отчет о рыночной стоимости Оформляется через независимых оценщиков. Подтверждает рыночную цену объект, к которой будет приравнена кадастровая стоимость.

Расчет экономии кадастровой стоимости в Москве в 2023 году

К примеру, ваше здание по данным новой кадастровой оценки, с 1 января 2023 года оценено в 500 000 000 рублей.

p, blockquote 11,0,0,0,0 —>

При этом аналогичные объекты на рынке оцениваются в сумму не более 350 000 000 рублей.

p, blockquote 12,0,0,0,0 —>

За те два года, которые будет действовать кадастровая стоимость, вы заплатите налог на имущество, который в качестве базы предполагает использование именно кадастровой стоимости.

p, blockquote 13,0,0,0,0 —>

На сегодняшний день в Москве установлена ставка 2%, которая действует с 2023 года и в последующие годы в соответствии с Законом г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 “О налоге на имущество организаций”. Кадастровая стоимость теперь в Москве будет обновляться каждые два года.

p, blockquote 14,0,0,0,0 —>

Получается, формула расчета налога на имущество от кадастровой стоимости, следующая:

p, blockquote 15,0,1,0,0 —>

500 000 000 * 2% * 2 года = 20 000 000 рублей

p, blockquote 16,0,0,0,0 —>

Эту сумму организация обязана заплатить в бюджет. Рассчитывать налог теперь будет сама Налоговая инспекция по данным ЕГРН.

p, blockquote 17,0,0,0,0 —>

Но если, вы сможете установить кадастровую стоимость в размере рыночной, то есть она составит 350 000 000 рублей, сумма налога существенно уменьшиться:

p, blockquote 18,0,0,0,0 —>

350 000 000 * 2% * 2 года = 14 000 000 рублей.

p, blockquote 19,0,0,0,0 —>

Экономия на налоге на имущество за два года составит 6 000 000 рублей.

p, blockquote 20,0,0,0,0 —>

В нашей практике есть кейсы, где снижение кадастровой стоимости составляет до 30% – но все очень индивидуально и требует предварительного анализа экспертами компании “Смарт Вэй”.

p, blockquote 21,0,0,0,0 —>

p, blockquote 22,0,0,0,0 —>

Земельные участки

Как следует из сообщения Росреестра, в 2022 году все субъекты РФ обязаны организовать и провести оценку земельных участков. При этом не учитываются правила периодичности, предусмотренные Законом № 237-ФЗ. Например, если последние оценочные работы проводились в 2021 году, регион все равно обязан в 2022 году организовать их для земель всех категорий. Далее оценка будет проводится с обычной периодичностью.

p, blockquote 23,0,0,0,0 —>

Единый цикл оценки, на который перейдут регионы после переходного периода, важен:

  • для использования единой методики оценки;
  • для единообразия определения кадастровой стоимости по всей территории РФ;
  • для устранения несоответствий в распределении налоговой нагрузки на собственников из разных регионов.

Росреестр осуществляет общий контроль за процессом определения кадастровой стоимости. Также ведомство дает разъяснения регионам и бюджетным учреждениям, которые нужно учитывать в ходе оценки, при рассмотрении споров.

p, blockquote 25,0,0,0,0 —>

Здания, помещения

Согласно новым правилам цикличности, регионы обязаны провести следующую кадастровую оценку помещений, зданий и машиномест в 2023 году. Это означает, что для проведения оценочных работ и рассмотрения споров о стоимости будут применяться уже новые нормы Закона № 237-ФЗ. На 2022 год (переходный период), только 20% субъектов РФ воспользовались своим правом и перешли на новые правила оценки. В Москве пока применяются ранее действовавшие правила.

С 2022 годы применяются новые формы выписок ЕГРН, в том числе по кадастровой стоимости.

p, blockquote 26,0,0,0,0 —> С 2022 годы применяются новые формы выписок ЕГРН, в том числе по кадастровой стоимости.

Что говорит Росреестр о кадастровой оценке в 2022 и 2023 годах

О разъяснениях по переходному периоду оценки недвижимости, которые дал Росреестр, читайте выше. Сейчас на сайте ведомства размещены новые правила расчета и оспаривания кадастровой стоимости. Также обновлен раздел с данными Фонда государственной оценки. Там указан расширенный перечень данных, которые можно получить по запросу.

p, blockquote 27,0,0,0,0 —>

На 2022-2023 годы введен временный порядок расчета налогов по кадастровой стоимости. Это связано с переходом на новые циклы оценки. ФНС будет обязана учитывать мораторий на повышение стоимости по кадастру следующим образом:

  • данные оценки 2022-2023 годов будут размещаться в ЕГРН по общим правилам;
  • независимо от итогов оценки, в 2023 году налог за землю будет рассчитан по стоимости участка, определенной на начало 2022 года;
  • если по итогам оценки 2022 года кадастровая стоимость снизилась, ИФНС использует эти данные для начисления земельного налога.

Скорее всего, аналогичный порядок будет введен и для расчета имущественного налога за 2023 год (он будет начисляться в 2024 году). Но окончательное решение по этому вопросу пока не принято.

p, blockquote 29,0,0,0,0 —>

Обращаем внимание, что мораторий не распространяется на повышение кадастровой стоимости, связанной с изменением характеристик участка. Например, увеличение цены может быть вызвано установлением новой категории для участка, видов землепользования. При таких условиях для расчета налога может применяться кадастровая стоимость выше, чем по итогам оценки на начало 2022 года.

p, blockquote 30,1,0,0,0 —>

Список полезных документов

Документы для скачивания:

p, blockquote 31,0,0,0,0 —>

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец технического задания на рыночную оценку объекта
2 Скачать Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью
3 Скачать Образец заявления в Комиссию при Росреестре
4 Скачать Образец иска о снижении кадастровой стоимости
5 Скачать Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН
6 Скачать Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости
7 Скачать Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости
8 Скачать Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений

Новые правила определения кадастровой стоимости для 2022 и 2023 года

Кроме перехода на новые циклы оценки недвижимости и временного моратория на применения повышенной кадастровой стоимости земли, в Законе № 237-ФЗ если еще ряд нововведений. Если орган власти субъекта РФ принял решение о применении новых правил, они вступают в силу на его территории с 2022 году. Если такое решение не принято, новый порядок расчета и оспаривания начнет применяться в регионе с января 2023 года. О самых важных нововведениях читайте ниже.

На Публичной кадастровой карте размещены основные данные по недвижимости всех регионов страны.

p, blockquote 32,0,0,0,0 —> На Публичной кадастровой карте размещены основные данные по недвижимости всех регионов страны.

Порядок оценки недвижимости

Новый регламент государственной оценки недвижимости, вступающий в силу с 2022 или 2023 года, включает следующие этапы:

  • орган власти субъекта РФ принимает решение об оценке – например, на 2022 год такое решение принимается в отношении всех участков, поставленных на учет в ЕГРН;
  • для проведения оценочных работ заключается договор с бюджетным учреждением, формируется перечень объектов – по новым правилам, заказчик может передать учреждению право на формирование перечня, направление уточняющих запросов в Росреестр;
  • все документы и сведения, связанные с назначением оценки, размещаются на официальном портале органа власти региона – в частности, там разъясняется порядок сдачи деклараций на объект, подачи заявлений на пересмотр и оспаривание стоимости;
  • в процессе оценочных работ ГБУ обязано принимать от собственников декларации и иные документы на объекты – по документам проверяется наличие факторов, влияющих на рыночную цену недвижимости;
  • оценка включает подготовку промежуточных и окончательных отчетов, направление их на проверку в Росреестр – при выявлении нарушений ведомство может обязан их устранить, провести дополнительные работы;
  • итоговый отчет утверждает орган власти субъекта РФ, после чего сведения передаются в Росреестр для обновления ЕГРН – после внесения сведения к ЕГРН новую кадастровую стоимость ФНС будет применять для налогообложения.

После публикации отчетов заинтересованные лица (собственными, муниципальные власти) могут подавать замечания напрямую в бюджетное учреждение, либо через МФЦ. При наличии обоснованных замечаний, ГБУ обязано их учесть в ходе оценки, при подготовке заключительного отчета.

Что нужно учесть при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости?

Что нужно учесть при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости?

Кадастровая оценка недвижимости влияет на налог на имущество с помещений, зданий, незавершенки, а также на земельный налог по земельным участкам. По замыслу законодателей, кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной стоимости, но на практике она может оказываться существенно выше. И бизнес должен оплачивать налог на имущество, земельный налог с «виртуальной» стоимости.

Несколько слов о том, что такое рыночная стоимость. Рыночная оценка недвижимости — это цена, по которой она будет реализована в конкурентных условиях. Рыночная стоимость зависит от площади недвижимости, местонахождения, технического состояния инженерных систем, ремонта и т.п.

Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст.14 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее по тексту — Закон № 237-ФЗ). То есть кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для расчета налогов и должна быть приближена к усредненной рыночной стоимости.

Как часто проводится кадастровая оценка?

До 01.01.2022 г. в отношении земельных участков и до 01.01.2023 г. в отношении, в частности, помещений очередная государственная кадастровая оценка должна проводиться:

  • не ранее чем через три года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не ранее чем через два года;

В Москве в 2020 году из-за коронавируса запланированную кадастровую оценку решили не проводить.

  • и не позднее чем через пять лет с года проведения последней государственной кадастровой оценки (п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

А что будет потом? Как часто в будущем будет проводиться кадастровая оценка?

В 2022 году пройдет кадастровая оценка земельных участков во всех регионах.

В 2023 году пройдет кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест во всех регионах.

После 2022 года:

  • 4 года — новая периодичность кадастровой оценки земельных участков во всех регионах;
  • 2 года — новая периодичность кадастровой оценки земельных участков в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, если власти этих городов примут соответствующее решение.

После 2023 года:

  • 4 года — новая периодичность кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест во всех регионах;
  • 2 года — новая периодичность кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, если власти этих городов примут соответствующее решение.

Где узнать кадастровую стоимость?

Узнать стоимость земельных участков, других объектов недвижимости можно разными способами.

1. Сервис «Публичная кадастровая карта» pkk5.rosreestr.ru на сайте Росреестра. Можно узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства.

2. «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра rosreestr.ru. Можно узнать кадастровую стоимость не только земельных участков или объектов капстроительства, но и помещений.

3. Сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» на сайте Росреестра rosreestr.ru.

4. Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. С помощью нее можно не только узнать стоимость, но и подтвердить ее.

Когда нужно оспаривать кадастровую стоимость?

Перед тем, как перейти к баталиям по оспариванию кадастровой стоимости, необходимо рассчитать: а стоит ли овчинка выделки? Если рыночная оценка покажет существенные расхождения, например, более 30%, то тогда имеет смысл оспорить результаты определения кадастровой стоимости недвижимости. А если разница между налогом на имущество либо земельным налогом по кадастровой и рыночной стоимости невелика, то тогда не стоит и затевать процедуру оспаривания. Ведь сама процедура оспаривания отнимет не только деньги, но время и нервы.

Кто может инициировать оспаривание кадастровой стоимости?

Начать процедуру оспаривания может не только нынешний собственник недвижимости, но и бывший собственник.

Заявление, связанное с пересмотром кадастровой стоимости, вправе подать юридические и физические лица, владеющие недвижимостью на праве собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Такое заявление вправе подать и другие лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости. К таким лицам относится в том числе и бывший собственник объекта недвижимости (п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 г. № 28).

С инициативой по пересмотру кадастровой оценки могут выступить органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов, расположенных на их территории.

Оспаривать кадастровую стоимость недвижимости может арендатор недвижимого имущества.

Новации в оспаривании кадастровой стоимости

С 1 января 2023 г. будет действовать новый порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Тем не менее, регионы уже сейчас могут досрочно ввести в действие обновленные правила.

В чем заключаются новации? Прежде всего, сначала нужно обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в специальное бюджетное учреждение. И только после этого можно идти в суд. Переходный период действует до 2023 года.

Как узнать, ввел ли регион новый порядок пересмотра стоимости, не дожидаясь 2023 года? Для этого нужно зайти на сайт регионального управления Росреестра.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *