Виды ОСС
Первичное собрание необходимо провести в новостройке, чтобы определить способ управления многоквартирным домом, решить вопросы договора управления и т.д.
Проведению такого собрания предшествует специальная подготовительная работа. Необходимо выявить всех собственников в доме, выяснить их мнения по вопросу выбора способа управления в МКД, определить долю каждого собственника в общем имуществе ( разд. VIII Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр ).
Годовое собрание
Собственники помещений обязаны проводить годовое ОСС: нужно подвести итоги работы по управлению домом, решить текущие вопросы, составить и утвердить план работ на следующий год и т.д.
Обычно годовое собрание проводится во втором квартале года, следующего за отчётным, но собственники могут принять решение проводить его и в другое время.
Управляющая организация должна в опрелённые сроки составить отчётность. Выбор другого времени для проведения ОСС может привести к нарушению этих сроков.
Если на собрании не было кворума, необходимо будет провести ещё одно очередное общее собрание по той же повестке. Так будет продолжаться до тех пор, пока не соберётся кворум и голосование по вопросам повестки не будет проведено ( ч. 1 ст. 45 ЖК РФ ).
Внеочередное собрание
Решить накопившиеся или срочные вопросы можно и в любое другое время: нужно созвать внеочередное собрание. Оно может проводиться в течение года любое количество раз по инициативе управляющей компании либо собственников помещений ( ч. 2 ст. 45 ЖК РФ ).
Ответственность за непроведение ОСС
На данный момент законом не предусмотрена ответственность за непроведение годового собрания.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
В силу требований Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это орган управления многоквартирным домом.
Полномочия, порядок работы данного органа управления подробно прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.
В собрании вправе принимать участие и голосовать все собственники жилых и нежилых помещений в Вашем доме:
- физические лица;
- юридические лица;
- государственные органы или органы местного самоуправления, если в доме есть помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, т.е. жильцы, проживающие в этом доме на основании договоров найма помещений, представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в многоквартирном доме. Но они не имеют права принимать участия в голосовании.
Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, а также по инициативе управляющей организации. Внеочередное собрание и первичное собрание инициируются чаще всего собственниками.
Только собственники помещений в многоквартирном доме имеют право принимать решения на общем собрании.
Общее собрание собственников должного проводиться не реже одного раза в год (статья 45 Жилищного кодекса РФ).
Существует следующие формы проведения общего собрания собственников:
- в форме очного собрания – совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосования;
- в форме заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема;
- в форме очно-заочного общего собрания собственников помещений.
Собрание в заочной форме проводится в том случае, если при проведении общего собрания в очной форме такое собрание не имело кворума. При этом повестка дня не должна меняться!
Порядок проведения собрания собственников помещений в очно-заочной форме отличается от очной и заочной форм по следующим параметрам:
Очная и заочная формы общего собрания собственников проводятся независимо друг от друга. Так, очная форма общего собрания собственников всегда предшествует заочной форме, так как заочная форма собрания собственников всегда проводится только в отсутствие кворума на очной форме собрания собственников. Формально юридически, очная и заочная форма, это два разных собрания. В отличие от этого, очно-заочная форма — это одна форма собрания, и очная, и заочная части которого проводятся в обязательном порядке.
- Общее собрание собственников имеет две части и очную, и заочную.
К примеру, заочная часть общего собрания может быть раньше очной, или очная может предшествовать заочной, или в период проведения заочной части может проводиться очная часть собрания (пример: заочная часть собрания с 1 по 10 число месяца, очная часть 5 числа месяца). - Протокол общего собрания собственников составляется в течение 10 дней с момента окончания собрания, т.е. окончания той его части, которая была позднее. Протокол составляется по результатам подсчета голосов как очной, так и заочной части, результаты двух частей суммируются в один протокол без разделения. В отличие от этого, очная форма и заочная форма общего собрания собственников требуют составления протокола по итогам каждой формы, как отдельных собраний. При этом голоса очного собрания никогда не суммируются с голосами, полученными при заочном голосовании, несмотря на то, что обе формы проводятся по одной и той же повестке.
Очно-заочная форма общего собрания собственников особенно актуальна при проведении собраний, где необходимо собрать 2/3 голосов «ЗА» от 100% собственников, в случаях, предусмотренных пунктами 1-3.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, пунктами 2, 6, 7 статьи 145 Жилищного кодекса РФ. Пример: на очной форме присутствуют собственники, обладающие 55% голосов от 100% собственников. Кворум для проведения очной формы собрания имеется. Заочную форму проводить уже нельзя. Следовательно, даже если все присутствующие 55% проголосуют «ЗА», то 2/3 (67%) по необходимым вопросам не наберутся. Собрание состоялось, но результаты его отрицательные. Цель не достигнута.
Этапы подготовки к общему собранию собственников
- Составление реестра собственников помещений.
Список собственников может быть получен в управляющей организации или составлен инициатором проведения общего собрания самостоятельно. Также необходимую информацию о собственниках можно получить путем онлайн запроса выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) РосРеестра. Услуга оказывается на платной основе.
Реестр собственников помещений необходим для уведомлений собственников помещений о проведении общего собрания собственников, для регистрации собственников, принявших участие в общем собрании собственников, а также для подведения итогов голосования.
Полномочия собственника помещений, находящихся казне муниципального образования город Тарко-Сале, осуществляет Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.
Уведомление всех собственников помещений о проведении общего собрания.
Статья 45 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что сообщение о проведении общего собрания собственников должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме:
- заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;
- вручено каждому собственнику под роспись;
- размещено в помещении многоквартирного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Отправлять уведомления о проведении собрания лучше всего заказным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем собственники, не принявшие участие в общем собрании, не смогли объяснить свое отсутствие ненадлежащим их уведомлением. Это нужно обязательно сделать в отношении собственников, которые сдают свои квартиры или просто там не живут. Не забудьте также о собственниках нежилых помещений!
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Собственники помещений могут присутствовать на собрании лично или через
своего представителя по доверенности. Доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, управляющей организацией или ТСЖ по месту жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, или удостоверена нотариально. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного учредительными документами, заверенная печатью этого юридического лица, или удостоверяется нотариально.
Собственник помещений вправе ознакомиться с материалами по адресу, указанному в сообщении о проведении общего собрания и вправе получить копии всех материалов собрания.
При проведении общего собрания собственников в заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.
Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении общего собрания собственников необходимо каждому собственнику.
Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности в многоквартирном доме может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении общего собрания собственников необходимо направить органу исполнительной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.
Подготовка повестки дня общего собрания.
Повестка дня общего собрания должна быть ясной и конкретной. Для принятия правильного решения собственниками помещений необходимо иметь информацию по вопросам общего собрания собственников.
В повестку дня обязательно необходимо включать вопрос об утверждении кандидатур председательствующего на общем собрании собственников, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итого голосования. Без утвердительного решения по данному вопросу общее собрание собственников не будет считаться состоявшимся!
Процедура проведения общего собрания собственников
- Перед началом собрания необходимо провести процедуру регистрации его участников для определения правомочности собрания. При этом регистрируется не только количество пришедших собственников, но и доля их в праве общей собственности (количество голосов), принадлежащих им.
Чтобы собрание считалось состоявшимся, необходимо присутствие на нем собственников, имеющих 50% голосов, а по отдельным вопросам, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации – 2/3.
Рассмотрение повестки дня происходит в следующем режиме. В течение всего собрания (в очной форме), секретарь ведет протокол, в который вносятся выступления по вопросам повестки дня, предложения и замечания собравшихся, принятые решения по каждому из включенных в повестку дня вопросов. После оформления протокола и подписания его председателем и секретарем, необходимо приложить к нему лист регистрации, листы голосования (решения) каждого собственника (при наличии, при заочном голосовании – обязательно!), копии доверенности на представительство собственников, копии документов, подтверждающих право собственности каждого собственника на помещения в многоквартирном доме.
Менять повестку дня или включать в нее дополнительные вопросы ни в коем случае нельзя: это может послужить основанием для признания принятого решения по дополнительно внесенным в повестку дня вопросам недействительными.
Голосование происходит следующим образом. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. За один голос собственника принимается 1 кв.м. общей площади помещения, находящегося в собственности.
При письменном голосовании засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Если это правило не соблюдается, решения признаются недействительными.
Если при проведении общего собрания собственников в очной форме общее собрание не имело необходимого кворума, решения общего собрания собственников с такой же повесткой дня могут быть приняты путем проведения заочного голосования.
Проведение заочного голосования можно осуществить следующим образом: подготовить для каждого собственника помещений дома лист голосования по всем вопросам повестки дня. Каждый участник собрания делает отметку в графе «согласен» или «не согласен», или «за», или «против», в соответствии со своим решением. Листы голосования для подведения итогов собираются по окончании общего собрания собственников либо на каждый вопрос, включенный в повестку дня, готовится отдельный лист для всех собственников, которые по окончанию голосования по этому вопросу, собираются для подведения общих итогов голосования.
Сбор принятых решений при заочной форме голосования осуществляется членами инициативной группы путем обхода собственников помещений либо в определенное для сбора решений место (почтовый ящик инициатора голосования, старшего по дому, офис управляющей организации и т.д.), указанное в уведомлении о проведении общего собрания собственников помещений.
- Важным в процедуре проведения общего собрания собственников является оформление протокола общего собрания. Необходимым дополнением этого протокола является лист регистрации собственников помещений и их полномочных представителей, участвующих в общем собрании, а также реестр собственников помещений с отметками о получении ими уведомлений о проведении общего собрания или отправки (получения) сообщений. Данные документы помогут избежать многих вопросов в дальнейшем.
Протоколы, как и решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, необходимо отнести к документам постоянного хранения. Место или адрес, по которым хранятся протоколы, как и решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, должно быть установлено общим собранием собственников помещений в данном доме. Протокол, составленный по итогам проведения общего собрания, является основным документом общего собрания.
Решения общего собрания собственников являются обязательными для всех собственников помещений в таком доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании и о проведении общего собрания по объективным причинам не знали.
Чтобы решение общего собрания собственников имело юридическую силу необходимо выполнение следующих условий:
- решение принято с соблюдением способа и формы уведомления собственников помещений в данном доме, установленных частью 4, 5 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- решение принято при наличии кворума собственников помещений для проведения общего собрания, установленного частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания, в соответствии с требованиями части 2 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения, установленных в части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- решение оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в соответствии с требованиями части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доведены до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник помещений вправе обжаловать в суде решение общего собрания в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении.
Как организовать собрание жильцов
Согласно Жилищному кодексу РФ, общее собрание собственников (ОСС) – это орган управления многоквартирным домом (МКД), который принимает решения с помощью голосования. Чтобы провести какие-то изменения в доме или на придомовой территории, нужно получить согласие собственников МКД. Организовать такое собрание не так просто, потому что требуется набрать определенный минимум участников. Кроме того, сама процедура должна проходить по всем правилам. Собрание проходит в несколько этапов, и, если ошибиться на одном из них, решение собственников можно будет опротестовать. Рассказываем, как по закону должно проходить ОСС, чтобы его результаты были признаны действительными.
Кто может организовать общее собрание собственников?
По закону такие собрания в МКД должны проводиться ежегодно во втором квартале года, следующего за отчетным (если иной срок не установлен ОСС). По факту же они вообще могут редко проводиться, хотя внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором его могут быть:
любой собственник помещения в доме;
орган местного самоуправления или владелец спецсчета (в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).
Какие вопросы можно выносить на голосование?
Спектр вопросов и проблем, которые можно выносить на повестку для обсуждения и голосования, обширен. Сюда входит любая реконструкция дома, выбор использования средств фонда капремонта и способы формирования этого фонда, благоустройство участка, установка шлагбаума, заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями, сдача собственности в аренду, установка рекламы и т. д.
В каких формах можно проводить собрание?
Жилищный кодекс строго определяет только три формы собрания:
очная (совместное присутствие);
заочная (опросным путем или с использованием системы);
В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.
При очной форме собственники голосуют на месте. При заочной они отправляют бюллетени, а организаторы вносят голоса в систему. При очно-заочной присутствующие голосуют на месте, а остальные могут позже отослать свои голоса.
Как подготовить собрание?
C разу пригласить всех собственников и начать голосование нельзя. Предварительно необходимо сформировать повестку (собственно тему вашего собрания), составить обращение к собственникам, подготовить реестр собственников помещений в МКД, подготовить бланки для голосования. Обычно оповещают собственников либо объявлениями на подъездах, либо через специализированные информационные системы. Например, в Москве существует информационная система проекта «Электронный дом» , куда можно подгружать повестку и бланки. Через нее же происходит оповещение.
Как уведомить собственников о проведении собрания?
Однако объявления на подъезде может быть недостаточно. Этот способ подходит, только если ранее собственники уже определяли этот способ как действующий для их дома. Если такого решения не было, то придется вручать уведомления лично под подпись или рассылать заказные письма.
Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.
Также придется создать реестр уведомлений и заносить в него даты оповещения собственников, чтобы не нарушить сроки. Например, при отправке уведомления заказным письмом датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
Как проводится голосование?
Голосовать можно только по тем вопросам, которые заранее были занесены в повестку. В день собрания в случае очной формы собственники знакомятся с материалами по вопросам, обсуждают нюансы и голосуют по каждому из них, если в повестке было несколько тем, а не одна.
Для участия в голосовании собственникам необходимо иметь при себе:
копию документа, подтверждающего право собственности на помещение;
документы, подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании (для представителей собственников).
Собрание само решает, как пройдет голосование: поднятием рук или заполнением бланков.
Если была выбрана заочная форма, то собственники голосуют или в электронной системе, или отправляют заполненные бланки администратору собрания.
Продолжительность голосования в заочной форме с применением системы может составлять от 7 до 60 дней.
При очно-заочной форме можно проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании. В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк будет считаться, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника) или если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).
Как должен быть оформлен протокол?
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 января 2019 года № 44/пр определяет следующее оформление протокола общего собрания. Он должен содержать:
дату и номер протокола общего собрания;
дату и место проведения общего собрания;
заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
содержательную часть протокола общего собрания;
информацию о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней с даты проведения собрания. Протокол оформляется избранным секретарем собрания.
Как подсчитываются голоса?
Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании.
Но есть исключение. К нему относятся вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:
о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта;
о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
о выборе способа управления;
о выборе управляющей организации;
о создании ТСЖ и утверждении его устава.
Кроме того, в ряде случаев требуется две трети голосов всех собственников.
Что делать после собрания?
Не позднее чем через 10 дней после проведения ОСС подлинники решений и протокола нужно представить в УК, ТСЖ и т. д., а оттуда уже документы передадут в горжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней документы необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.
С 15 августа 2023 года вступили в силу поправки в ЖК РФ, которые ужесточают требования к порядку проведения общего собрания собственников. Администратором общего собрания будет один из собственников жилья или должностное лицо УК, которое и будет нести персональную ответственность за достоверность сведений, внесенных в систему при голосовании. Также по новым правилам собственники квартир, которые не могут принимать участие в электронном голосовании, смогут проголосовать в МФЦ. Это станет возможным, если органы местного самоуправления заключат соглашение о взаимодействии с этой структурой.
Основные ошибки при проведении собрания, из-за которых результаты могут быть не признаны
По данным жилищных инспекций, различные ошибки при организации и проведении ОСС можно разделить на несколько больших блоков.
Ошибки при информировании об общем собрании
К ним относятся: уведомление о собрании на информационных стендах в подъездах. Казалось бы, это самый удобный и довольно простой способ, но важно, чтобы он был утвержден собственниками ранее на ОСС. У многих этого не сделано, соответственно, уведомление таким способом – ошибка.
Нередко не соблюдают сроки уведомления. Это нужно сделать за 10 дней до даты проведения собрания.
Кроме того, в сообщении не указывают всю информацию, установленную ч. 5 ст. 45 ЖК РФ:
сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
дата, место и время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования);
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Ошибки в ходе самого собрания
Собрание проводится сразу в заочной форме, без проведения собрания в очной форме. Согласно ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса, в случае, если при проведении общего собрания путем совместного присутствия такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем).
Также нередко инициаторы пытаются: продлить срок общего собрания, меняют повестку (либо исключают некоторые вопросы, либо добавляют), принимают решения недостаточным числом голосов.
Ошибки в оформлении бюллетеней
В скором будущем самой распространенной ошибкой могут стать неверные сведения о собственниках и площадях помещений, отмечает эксперт Козлов, поскольку эти персональные данные сейчас недоступны в ЕГРН для третьих лиц из-за изменений в законодательстве. С одной стороны, действительно, должна быть защита таких данных. Это вопрос безопасности. Но, например, для УК и ТСЖ это теперь проблема, поскольку они должны вести реестр собственников, а также работать с должниками, а не всегда имеют информацию, кто есть кто. И приходится запрашивать через суд, нотариальные конторы такие сведения, что удлиняет и усложняет процесс. В скором времени, так как закон вступил в силу совсем недавно, станет понятно, насколько критична здесь ситуация. Но Госдума также работает над тем, чтобы найти выход для управляющих организаций из этой проблемы.
Ошибки в оформлении протоколов
Здесь, как и в оформлении бюллетеней, чаще всего неверно указывается площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам. Количество голосов собственника не определяется пропорционально его доле в праве общей собственности.
Еще одна сложность, в которой часто ошибаются, – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение: где нужно ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД, а где достаточно 50%.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – ОССПД) является органом управления МКД. Оно проводится в целях управления МКД путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование и относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений.
Общее собрание собственников может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);
3) очно-заочного голосования.
Внеочередное общее собрание может быть созвано:
— по инициативе любого из собственников;
— по инициативе правления ТСЖ (ТСН) (если в доме создано ТСЖ);
— по инициативе управляющей организации.
Инициатор ОССПД:
1. Обращается в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖСК (если в доме создано ТСЖ, ЖСК) в письменной форме о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме в связи с инициированием проведения ОССПД;
2. Оповещает о проведении ОССПД каждого собственника помещения в МКД не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно разместить соответствующую информацию в общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании. В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Если собрание проводится в очной форме, следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. При наличии кворума можно приступать к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня, предварительно выбрав председателя и секретаря общего собрания, а также членов счетной комиссии. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания.
Если собрание проводится в заочной форме, собственники сдают бланки голосования в срок и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, либо осуществляют непосредственное голосование в электронном виде с использованием информационной системы.
Если собрание проводится в форме очно-заочного голосования, то участники собрания должны иметь возможность обсудить вопросы повестки дня и сдать бланки голосования в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.
По общему правилу решения ОССПД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвовавших в этом собрании (ч. 1, п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ).
Исключение составляют (п. п. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1, п. 1 ч. 1.2 ст. 46, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1. сведения о лице, участвующем в голосовании, обеспечивающие возможность идентифицировать указанное лицо, в том числе Ф.И.О. полностью;
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом в строгом соответствии с требованиями, установленными приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр
«Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка направления подлинников решений
и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах
в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее – Приказ № 44).
С указанным актом можно ознакомиться на сайте инспекции в разделе «документы».
Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения общего собрания.
. Протокол должен содержать все обязательные приложения (п. 20 Приказа
№ 44), которые являются неотъемлемой частью протокола общего собрания, страницы протокола общего собрания и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты секретарем общего собрания, последняя страница протокола должна быть подписана лицом, председательствующим на общем собрании (п. 21 Приказа № 44).
Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в управляющую организацию, правление ТСЖ (ТСН), ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив, при непосредственном способе управления МКД – в орган жилищного надзора, а в случае необходимости в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами – копии решений и протокол собрания не позднее чем через 10 календарных дней после проведения (окончания) общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, приложение 2 к Приказу № 44).
Управляющая организация, правление ТСЖ (ТСН), ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив в течение пяти рабочих дней со дня получения указанных подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном законом, направить их в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, приложение № 2 к Приказу № 44).
ЧАСТО ВСТРЕЧАЮЩИЕСЯ ОШИБКИ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ПРОТОКОЛА:
— отсутствуют обязательные приложения к протоколу (в том числе, в случае принятия собственниками решения об утверждении договора управления – проект данного договора; документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц).
— приложения не пронумерованы, не содержат информацию о том, документ является приложением к протоколу общего собрания, не прошиты.
— письменные решения собственников не содержат дату принятия решения
или указывается дата за пределами периода голосования; отсутствует информация
о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.
— при заполнении письменного решения за несовершеннолетнего собственника, недееспособного и т.п., не указывается информация о том, что решение принято законным представителем (мать, отец, опекун и т.п.), не приложены документы, подтверждающие полномочия представителей, в случае, если в голосовании принял участие представитель собственника по доверенности – отсутствует данная доверенность.