Как обмануть продавца квартиры
Кaжeтcя, чтo пpoдaвцy квapтиpы пoчти ничeгo нe yгpoжaeт: кaк пpaвилo, oбмaнывaют пoкyпaтeлeй нeдвижимocти. К coжaлeнию, этo нe тaк — пpoдaвeц мoжeт пoтepять кaк квapтиpy, тaк и дeньги. Ceгoдня paccкaзывaeм, кaк нaдypить нaивнoгo coбcтвeнникa.
Oштpaфoвaть зa cpыв cдeлки
Cдeлки нe зaключaютcя cpaзy: зaчacтyю дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcывaют cпycтя нecкoлькo мecяцeв пocлe пepвoй вcтpeчи пpoдaвцa и пoкyпaтeля. 3aтянyтыe cpoки — этo pиcк: ecли в пocлeдний мoмeнт ктo-тo из yчacтникoв peшит oткaзaтьcя oт cдeлки — втopaя cтopoнa пoнeceт yбытки. Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт пoтepи дeнeг и вpeмeни, пpoдaвeц и пoкyпaтeль зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. C eгo пoмoщью мoжнo «зacтoлбить» пoнpaвившийcя oбъeкт или гoтoвыx к cдeлкe пoкyпaтeлeй.
Пo ycлoвиям дoгoвopa пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy дeньги. Этo — зaдaтoк. Ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт cдeлки, eгo нe вepнyт: oн ocтaнeтcя y coбcтвeнникa в кaчecтвe кoмпeнcaции yщepбa. Ecли жe cдeлкa copвeтcя пo винe пpoдaвцa — пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть вepнyть cyммy в двoйнoм paзмepe.
Дoгoвop зaдaткa пpизвaн oбeзoпacить cтopoны, нo инoгдa eгo иcпoльзyют мoшeнники. Cxeмa выглядит тaк: нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль cocтaвляeт дoгoвop и включaeт в нeгo кaкoe-тo тpyднoвыпoлнимoe ycлoвиe — нaпpимep, зa oдин дeнь выпиcaть вcю ceмью включaя нecoвepшeннoлeтниx дeтeй. Ecли пpoдaвeц нe мoжeт peшить этoт вoпpoc, пoкyпaтeль впpaвe зaявить, чтo нe coблюдeны cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa. Cдeлкa cpывaeтcя, пpичeм пo винe пpoдaвцa квapтиpы. 3нaчит, oн дoлжeн вepнyть пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Cyммa мoжeт oкaзaтьcя вecьмa знaчитeльнoй – paзмep зaдaткa никaк нe oгpaничeн зaкoнoм. Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть кaк 10%, тaк и 50% oт cтoимocти oбъeктa.
Пpoдaть дopoжe, чeм дoгoвopилиcь
Пpoдaвцы вcё чaщe oбpaщaютcя в aгeнтcтвa нeдвижимocти. Этo yдoбнo: нe нyжнo мoнитopить pынoк, paзмeщaть peклaмy, пpoвoдить пpocмoтpы, paзбиpaтьcя c дoкyмeнтaми и пpoвepять кaждyю cтpoчкy в дoгoвope. Ecли пpoдaвeц зaнят и нe мoжeт выкpoить вpeмя— oн мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa кoгo-тo из coтpyдникoв aгeнтcтвa. Пpaвдa, в тaкoм cлyчae к выбopy pиэлтopa нyжнo пoдoйти c ocoбoй ocтopoжнocтью.
Нeдoбpocoвecтный aгeнт мoжeт oбмaнyть: пoжaлoвaтьcя нa якoбы низкий cпpoc и пoпpocить cбить цeнy, дaжe ecли пoкyпaтeль yжe нaйдeн. Pиэлтop выйдeт нa cдeлкy, пpoдacт квapтиpy пoдopoжe и ocтaвит ceбe paзницy мeждy peaльнoй cтoимocтью и цeнoй, кoтopyю вы oбcyдили нaкaнyнe. Пpoдaвeц жe зaплaтит кoмиccию в двoйнoм paзмepe.
Пoдcyнyть фaльшивыe дeньги
Pacчeт нaличными дeньгaми вcтpeчaeтcя oчeнь peдкo: в ocнoвнoм люди иcпoльзyют ячeйки и aккpeдитивныe cчeтa. Teм нe мeнee, этoт cпocoб дo cиx пop cyщecтвyeт.
Бyдьтe бдитeльны, ecли пoлyчaeтe дeньги из pyк в pyки. Bo-пepвыx, ecть pиcк пoлyчить «кyклy» — этo кoгдa пoкyпaтeль cнaчaлa пoкaзывaeт и дaeт пepecчитaть нacтoящиe дeньги, a пoтoм нeзaмeтнo пoдcoвывaeт cтoпкy peзaнoй бyмaги, для дocтoвepнocти пpикpытyю пapoчкoй кyпюp. Bo-втopыx, ecть pиcк пoлyчить нe вcю cyммy: opигинaльнoй мoжeт oкaзaтьcя тoлькo чacть кyпюp. Ocтaльныe бyдyт фaльшивыми.
Лyчшe нe pиcкyйтe. Ecли oтвaжилиcь взять oплaтy нaличными — пepecчитaйтe дeньги нa cпeциaльнoй мaшинкe в любoм poccийcкoм бaнкe.
Пoдoждaть, пoкa зaкoнчитcя cpoк apeнды ячeйки
Бaнкoвcкaя ячeйкa — caмый yдoбный и pacпpocтpaнeнный cпocoб pacчeтa. Этo oтнocитeльнo бeзoпacнo: пpoдaвeц и пoкyпaтeль пpиxoдят в бaнк, пepecчитывaют дeньги пoд пpиcмoтpoм coтpyдникoв, зaпeчaтывaют иx в пaкeт и клaдyт в зapaнee apeндoвaннyю ячeйкy. Oткpыть ячeйкy мoжнo тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
К coжaлeнию, мoшeнники мoгyт нaдypить дaжe бaнкoвcкиx coтpyдникoв. B дoгoвope apeнды ячeйки oни пpoпиcывaют cpoки дocтyпa: пo иcтeчeнии этoгo вpeмeни пpoдaвeц нe cмoжeт зaбpaть дeньги. Пpи пoдaчe дoгoвopa в Pocpeecтp нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль «cлyчaйнo» дoпycкaeт oшибкy и зaтягивaeт пpoцecc peгиcтpaции дoгoвopa — тaк мoшeнники ждyт, пoкa cpoк дocтyпa к дeньгaм иcтeчeт. B peзyльтaтe пoкyпaтeль ocтaeтcя c квapтиpoй и дeньгaми, a пpoдaвeц — ни c чeм.
Пoймaть нa жaднocти
Ecли oбъeкт нeдвижимocти cтoит мeньшe миллиoнa pyблeй, пpибыль c eгo пpoдaжи нe oблaгaeтcя никaким нaлoгoм. Чтoбы cэкoнoмить, yшлыe пpoдaвцы пpoпиcывaют в дoгoвope cтoимocть, кoтopaя yклaдывaeтcя в нaлoгooблaгaeмый минимyм. 3aчacтyю oни cтaнoвятcя жepтвaми cвoeй жe жaднocти: пoкyпaтeль плaтит poвнo cтoлькo, cкoлькo нaпиcaнo в дoкyмeнтe, и cпoкoйнo peгиcтpиpyeт дoгoвop. Нaкaзaть мoшeнникa пpaктичecки нeвoзмoжнo: фopмaльнo oн нe нapyшaeт зaкoн.
Пoпpocить зapaнee зaкpыть дoлг
Нeкoтopыe пpoдaвцы идyт нaвcтpeчy пoкyпaтeлям, y кoтopыx нe xвaтaeт дeнeг — и пpeдocтaвляют paccpoчкy плaтeжa. К coжaлeнию, нe вce зaeмщики чecтныe и дoбpocoвecтныe люди.
Чтoбы нe плaтить, мoшeнники вceми пpaвдaми пытaютcя yгoвopить пpoдaвцa cooбщить Pocpeecтpy o тoм, чтo pacчeт пpoизвeдeн пoлнocтью. Дaжe ecли нa caмoм дeлe дoлг ничyть нe yмeньшилcя. Oбмaнщик вceгдa нaйдeт, чeм oбocнoвaть cвoю пpocьбy: xoчeт cдeлaть пepeплaниpoвкy, пepeвecти квapтиpy в нeжилoй фoнд или oбъeдинить c coceднeй квapтиpoй — чтo yгoднo, для чeгo нyжнo cнять oбpeмeнeниe.
Чтoбы дoкaзaть чиcтoтy нaмepeний, мoшeнник мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa pacпopяжeниe cвoим имyщecтвoм, зaключить дoгoвop зaймa или нaпиcaть pacпиcкy.
Нe вepьтe. Oтoзвaть дoвepeннocть мoжнo в тoт жe дeнь. 3aлoгoвoe имyщecтвo лeгкo пepeoфopмить нa дpyгoгo чeлoвeкa. B peзyльтaтe взыcкaть дoлг бyдeт oчeнь тpyднo — тaк чтo вмecтo тoгo, чтoбы идти нaвcтpeчy, пpeдлoжитe пoкyпaтeлю взять кpeдит в бaнкe.
Кaк нe пoпacтьcя нa yлoвки
Пpeждe вceгo — тщaтeльнo вычитывaть вce дoкyмeнты, пpocчитывaть пocлeдcтвия и pиcки, yтoчнять ycлoвия дoгoвopoв, кoтopыe кaжyтcя вaм пoдoзpитeльными. Ecли пoкyпaтeль нaчинaeт юлить, oткaзывaeтcя мeнять нeвыгoдныe для вac ycлoвия и тopoпит c пpинятиeм peшeния — oткaжитecь oт тaкoй cдeлки. Пoтepять пoкyпaтeля нe тaк cтpaшнo, кaк пoтepять нecкoлькo миллиoнoв pyблeй.
Ecли вы плoxo paзбиpaeтecь в зaкoнax — нaймитe юpиcтa, кoтopый пoмoжeт oфopмить дoгoвop тaк, чтoбы вac нe oбмaнyли. Или oбpaтитecь в aгeнтcтвo нeдвижимocти. Taк вы пoлyчитe пoмoщь cpaзy вcex нyжныx cпeциaлиcтoв: юpиcтoв, oцeнщикoв, ипoтeчныx бpoкepoв. Дeятeльнocть pиэлтopcкиx кoмпaний нe лицeнзиpyeтcя, тaк чтo выбиpaйтe бoльшoe aгeнтcтвo c cильным юpидичecким oтдeлoм. Жeлaтeльнo, чтoбы кoмпaнии былo бoльшe пяти лeт.
Риски продавца и покупателя недвижимости
При продаже жилья продавцу нужно остерегаться мошенников, заранее определиться с расчетами по сделке и следовать договоренностям о передаче недвижимости. А покупателю придется подумать о правах родственников, кредиторов продавца и проверить, понимает ли продавец значение своих действий
Минимизируем риски продавца
Продавец традиционно считается более защищенной стороной в сделке купли-продажи недвижимости. И все же некоторые риски он несет.
Берегитесь мошенников
По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, т.е. проверка нотариусом ее законности необязательна (это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом). Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами. Так, договор для регистрации перехода права собственности можно передать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. Из-за такого разнообразия участились случаи мошенничества: подделка доверенностей, несанкционированное использование паспортных данных и т.п.
Чтобы избежать неприятностей, владельцам недвижимости следует соблюдать осторожность при передаче своих документов и их копий другим лицам. Если без этого не обойтись, нужно составить соглашение об обработке персональных данных. В нем следует зафиксировать, что третье лицо получило от вас документы.
Нелишним будет обращение в органы Росреестра с заявлением о запрещении сделок с вашей недвижимостью с использованием доверенности. В этом случае регистрация перехода права собственности с помощью поддельной доверенности будет невозможна. Данный способ защиты от мошенников не подойдет только тем, кто планирует доверить продажу своей недвижимости другому человеку.
Закон «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому получить сведения о правах на недвижимое имущество. Этот же закон дает возможность собственникам узнать, кто запрашивал выписку об их недвижимости. Всем собственникам полезно периодически обращаться в Росреестр за этими сведениями.
Совет № 1: соблюдайте осторожность при передаче своих персональных данных, через Росреестр запретите совершать сделки с недвижимостью по доверенности и периодически проверяйте, кто интересовался вашим имуществом.
Заранее подумайте о расчетах по сделке
Регистрация перехода права на недвижимость от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. Только после того, как регистратор Росреестра внесет запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о переходе права, покупатель станет полноправным собственником. Подписав договор продажи недвижимости и передав его на регистрацию, продавец и покупатель оказываются в ситуации ожидания регистрационных действий. И тут возникает вопрос: когда покупатель должен передать деньги продавцу?
На практике разнообразные способы организации расчетов сводятся к одному: денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель. Стороны договора могут использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам. Менее предпочтительным является расчет через банковскую ячейку, поскольку ее содержимое банку неизвестно, а потому утрачивается элемент ответственности банка как депозитария по расчетам.
Совет № 2: предварительно продумайте условия расчетов, сформулируйте их в договоре продажи недвижимости и точно им следуйте.
Не нарушайте условие о передаче недвижимого имущества
Важным для продавца является момент передачи недвижимости покупателю. Закон содержит различие в способах судебной защиты продавцов, которые в период возникновения спора владеют недвижимостью, и тех, кто ее уже передал покупателю. Человеку, владеющему спорным объектом недвижимости, защищать свои права легче. Ситуация усложняется, когда стороны в договоре прописали, что объект будет передан после регистрации перехода права собственности и получения продавцом денег, но на деле он жилье освободил и передал ключи покупателю.
Совет № 3: точно следуйте достигнутым договоренностям о передаче недвижимости.
Минимизируем риски покупателя
Перечень советов для покупателей недвижимости всегда получается длиннее. Связано это с тем, что рисков у них больше. Рассмотрим основные.
С покупкой наследственного недвижимого имущества лучше не торопиться
Нередко споры возникают из-за наследственного недвижимого имущества. Бывает, наследник не знал о смерти наследодателя и своевременно не оформил наследственные права. Общий срок исковой давности, установленный законодательством РФ для судебной защиты нарушенных прав, – три года. Потому будет лучше, если с момента вступления продавца в наследство прошло не менее трех лет. Это не гарантирует отсутствие претензий наследников, но весомым доводом в судебном споре будет.
Супружеская собственность может быть продана только при наличии согласия на это обоих супругов
Семейный кодекс РФ содержит правило о том, что недвижимость, приобретенная в период брака по возмездным сделкам, является совместной собственностью супругов, даже если в ЕГРН указан как правообладатель лишь один их них. Супруг, чьи права сделкой нарушены, может оспорить ее в суде. Поэтому при продаже недвижимости одним супругом требуется нотариальное согласие второго.
Важно проверить наличие жильцов, которых потом не получится выселить
Законом предусмотрено, что лица, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения без их участия и в ней не участвовали, сохраняют право пользования этим помещением даже в случае его продажи. Поэтому нужно внимательно изучить архивную выписку из домовой книги, содержащую сведения обо всех, кто был зарегистрирован в жилом помещении, том числе на дату его приватизации. На момент заключения договора продажи недвижимости такие лица зарегистрированными в помещении оставаться не должны: стороной договора они не являются и выселить их из квартиры, если они фактически в ней остаются, будет невозможно.
Обратите внимание: архивная выписка должна содержать сведения о тех, кто зарегистрирован или был зарегистрирован в жилом помещении и выехал или был выселен из него. Выписка, содержащая лишь информацию о том, что в квартире никто не зарегистрирован, может оказаться бесполезной.
В моей практике был такой случай: по заочному (без личного участия) решению суда из жилого помещения был «выписан» несовершеннолетний. Выписка из домовой книги, представленная продавцом – бабушкой выписанного внука, содержала указание на то, что в квартире никто не зарегистрирован. Сведений о том, что ребенок был выселен по заочному решению суда, в ней не было. Мать ребенка сначала оспорила судебное решение, а потом и сделку купли-продажи. Ей удалось доказать, что приватизация квартиры, которая предшествовала продаже, была незаконна, поскольку ребенок также имел право на участие в приватизации жилого помещения. После череды судебных процессов покупатель лишился недвижимости. Это стало возможно, поскольку он не проявил должной осмотрительности – не запросил архивную выписку, которая показала бы наличие решения о выселении ребенка.
Нельзя забывать о возможном оспаривании сделки
В случае успешного оспаривания сделки каждая сторона должна будет вернуть другой полученное: покупатель продавцу – недвижимость, продавец покупателю – деньги. Причем вернуть недвижимость обычно проще, чем деньги, ведь их к моменту разрешения спора в суде у продавца может уже не быть. Давайте разбираться, кто и почему может оспорить сделку.
Все большее распространение получают случаи изъятия приобретенной недвижимости у покупателя по требованиям кредиторов продавца, т.е. в пользу тех лиц, которым продавец на момент продажи своей недвижимости задолжал денежные средства. В судебном порядке такое изъятие может иметь место как при возбуждении дела о банкротстве в отношении продавца, так и в результате оспаривания сделки вне процедуры банкротства по искам кредиторов, посчитавших, что продавец «уводил» свою недвижимость от них. Такие сделки признаются судами недобросовестными, а недвижимость возвращается в собственность продавца для дальнейшего обращения на нее взыскания в пользу кредиторов.
К сделкам с пороками воли продавца относятся сделки недееспособных лиц и лиц, находившихся в состоянии, когда они не могли понимать значения своих действий и руководить ими, а также совершенные в состоянии заблуждения или в результате обмана. Подразумевается, что в таких случаях продавец заключает договор, не желая наступления правовых последствий сделки. А значит, она может быть признана недействительной. Чтобы минимизировать этот риск, покупатель может потребовать от продавца справки о том, что тот не состоит на психоневрологическом и наркологическом учете.
Следует отличать сделки недееспособных, которые признаны таковыми по решению суда, от сделок лиц, которые страдают заболеваниями, способными повлечь невозможность понимать значение своих действий и руководить ими. Сделка недееспособного, заключенная им без согласия лица, которое наделено законом полномочиями на заключение вместо него таких сделок, с большой долей вероятности будет признана судом недействительной. А вот сделки дееспособных лиц, страдающих заболеваниями, могут быть признаны недействительными, только если будет доказано, что болезнь могла повлиять на волеизъявление продавца. Само по себе обстоятельство, что он состоит на учете в соответствующих учреждениях, не говорит о наличии заболеваний, препятствующих сделке. И все же информация о том, что продавец состоит на учете, должна стать поводом для покупателя провести дополнительную проверку или вовсе отказаться от сделки.
В ситуации, когда кажется, что продавец не понимает, что он делает, заблуждается или находится в тяжелой жизненной ситуации, лучше соблюсти нотариальную форму сделки. Она призвана на стадии заключения договора выявить действительную волю сторон.
Рекомендации покупателю
Покупателю следует проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости всеми доступными средствами. Продавец, указанный в качестве единственного собственника в ЕГРН, может скрыть от покупателя информацию о том, что недвижимость приобретена в браке. Скорее всего, он не сообщит о наличии у него крупных долгов, которые могут стать причиной судебных тяжб покупателя с кредиторами продавца. Поэтому желательно навести справки о родственниках продавца и просмотреть его социальные сети. Нелишним будет поговорить с соседями и участковым. На сайтах общих и арбитражных судов необходимо проверить наличие судебных споров: расторжение брака и раздел имущества, взыскание с продавца денежных средств, банкротные процедуры – все это должно насторожить покупателя.
В судах нередко рассматриваются споры, связанные с истребованием от приобретателя недвижимости в связи с выбытием ее в результате незаконных действий продавца. В подобном споре с бывшим супругом или третьими лицами основным средством защиты покупателя будет доказывание своей добросовестности. То есть он сможет отстоять свои интересы, лишь доказав, что не знал о нарушенных правах третьих лиц (супруга, кредиторов), хотя и проявил осмотрительность и осторожность, что он и не мог узнать о нарушении их прав сделкой.
При этом нужно иметь в виду, что доводы о добросовестном поведении приобретателя судами не принимаются в спорах о признании сделки действительной и применении последствий ее недействительности, рассматриваемых по искам одной из сторон сделки. Способ защиты в таких случаях зависит от обстоятельств дела и предмета заявленных требований.
Как быстро продать загородный дом: инструкция для собственника
Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.
Эксперты в статье
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями
Как подготовиться к быстрой продаже
Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.
«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.
Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт продавца;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
- документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
- справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
- документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.
Ольга Фрик, нотариус:
— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.
Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.
«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.
Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.
Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.
Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.
Как правильно провести показ
Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.
Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.
Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.
Как оформить сделку
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Как вести расчеты
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Как безопасно, быстро и выгодно продать квартиру: самостоятельно или с риелтором
Сумма, которую можно выручить за квартиру, займет небольшой чемодан или рюкзак. Помимо собственника недвижимости завладеть таким находятся и другие желающие. Рассказываем, как продать собственность безопасно, какие есть риски и как их избежать.
Антонина Викторовна после смерти мужа решила, что ей одной слишком просторно и неуютно жить в трешке. Близких у нее не осталось, а им с кошкой и в небольшой двушке хватило бы места. Остаток денег можно было бы отложить на черный день.
Но пенсионерка не знает, как провести такую сделку, с чего начать, где искать покупателей. А самое главное, как не лишиться жилплощади, не получив за нее денег.
Женщина читала и слышала много историй, где нечестные риелторы наживались на клиентах, не отрабатывали гонорар, мошенничали, а злоумышленники под видом покупателей похищали документы и переписывали недвижимость на себя.
Слышали такие истории и соседи пенсионерки, айтишники Семеновы. Семейная пара решилась на ипотеку и переезд в мегаполис, а их двушку в небольшом городе также ждет продажа.
Как Антонине Викторовне и Семеновым безопасно, быстро и выгодно продать квартиру?
Решили продать квартиру: с чего начать
Первое, что нужно сделать, — это решить, будете ли вы организовывать весь процесс самостоятельно или обратитесь к опытному риелтору. Уверены в своих силах? Тогда вот вам чек-лист для старта.
- Соберите базовый набор справок и документов (список есть дальше в статье).
- Сделайте фотографии каждой комнаты, дома, входной группы.
- Определитесь с ценой (просмотрите аналогичные объявления).
- Создайте объявление, лучше сразу на нескольких платформах (Циан, Авито, Домклик).
- Проводите показы всем желающим.
Для начала этого будет достаточно. Следующий этап наступит, когда найдется покупатель. Тогда нужно будет договориться об авансе или задатке . А затем заключить договор купли-продажи (ДКП) и провести сделку.
Как продать квартиру – подробная инструкция
Когда покупатели берут ипотеку, их платежеспособность и безопасность сделки дополнительно проверяет банк. А в случае оплаты наличными вся ответственность ложится на ваши плечи.
Если помощь специалиста нужна в оформлении бумаг или хотя бы в составлении ДКП, можно обратиться к риелтору только за этими услугами. Во многих агентствах недвижимости есть такая практика.
После перехода права собственности и получения денег встает вопрос, где их хранить, чтобы это было не только безопасно, но и прибыльно.
Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!
Риски собственника, самостоятельно продающего квартиру
Семеновы решили, что при помощи интернета справятся своими силами и не будут нанимать риелтора. Молодые люди проанализировали рынок и определили сумму, которую можно выручить за квартиру. Цену не завышали, чтобы не откладывать переезд.
Квартира пять лет назад досталась мужу по наследству, никто, кроме супругов, прописан в ней не был, поэтому никаких проблем с документами не возникло. Выставили объявление и параллельно собрали справки. Уже на следующий день им впервые позвонили.
До начала показов продавец квартиры, как правило, ничем не рискует. Максимум — прогадать с ценой.
С момента, когда в дом регулярно начинают наведываться потенциальные покупатели, нужно быть все время начеку.
Какие риски могут ожидать продавца:
- кража вещей или документов;
- визиты риелторов-мошенников, которые пытаются поучаствовать в сделке нечестным путем;
- недобросовестные покупатели, которые будут всячески затягивать процесс;
- случайные или даже специально сделанные ошибки в документах;
- нарушение условий сделки при расчете.
Чтобы не рисковать имуществом при показах, не оставляйте на видных местах ценные вещи, оригиналы документов. Старайтесь сопровождать визитеров, заодно сможете оперативно ответить на их вопросы и рассказать о достоинствах жилплощади.
Возможность заработать на вас не захотят упускать местные риелторы. Честные могут предложить свои услуги по телефону из вашего объявления. А нечестные — прийти под видом покупателей и вынудить сотрудничать с ними.
Проверить всех желающих купить квартиру не получится. Но когда дело дойдет до оформления залога или предварительного ДКП, тщательно разбирайте каждый пункт в документах. Проблемы могут возникнуть даже из-за малозначимых деталей вроде мебели.
Мнение эксперта
Егор Пугачев
Все детали лучше согласовать с покупателем предельно точно и зафиксировать письменно. Нам известны случаи, когда сделка по продаже квартиры едва не оказывалась под угрозой судебного спора из-за того, что в спешке не согласовали вопрос о судьбе техники и мебели (часть из которой была встроенной).
Продавец решил демонтировать ее, и выяснилось это после передачи ключей. Удалось уладить дело без суда, но лучше заранее четко определить, что входит в стоимость квартиры (является неотделимыми улучшениями), а что нет.
Стоимость движимого имущества (обычная мебель, невстроенная техника) не рекомендуется включать в стоимость квартиры, в том числе чтобы не создавать неопределенность в налоговых вопросах для обеих сторон, это может повлечь проблемы при применении вычетов и уплате налогов.
Не пренебрегайте составлением предварительного договора купли-продажи, если планируете взять аванс. Согласились на задаток? Сумму, условия возврата и сроки сделки также нужно расписать при получении денег.
Уловки риелторов при продаже квартиры для продавца
Как человек с опытом общения с хорошим риелтором, услуги такого специалиста могу рекомендовать. Мы с его помощью покупали свою квартиру и оформляли ипотеку. Самим ни о каких нюансах заботиться не пришлось.
В сделках с недвижимостью очень много важных мелочей. Знать обо всех может только опытный участник рынка. Он поможет подготовить объект к продаже, правильно распространить информацию, собрать и составить все документы и договоры, проследить за безопасностью передачи денег.
Но это все про честного риелтора. Как отличить его от нечестного:
- предлагает заключить договор, где написано, что он для вас сделает и сколько за это получит;
- советует, но не настаивает, не пытается манипулировать, чтобы повлиять на цену или условия продажи;
- не берет предоплату, получает гонорар по факту сделки;
- не берет оригиналы ваших документов, только копии;
- охотно и честно отвечает на вопросы о своей работе, опыте, рынке, прогнозах.
Как правило, информация о проверенных специалистах или агентствах есть в интернете. Там же бывают и отзывы об их работе.
Мошенники на рынке недвижимости также не редкость. Например, такой может прийти в квартиру на просмотр. Потом из готового хоть завтра выйти на сделку покупателя он внезапно превращается в посредника: сам покупать передумал, но знает того, кто купит. Предлагает договор на услуги как формальность и деньги чуть ли не на следующий день.
На самом деле после подписания договора только начинает искать клиентов, что мог бы сделать и сам хозяин жилья.
Как риелторы обманывают продавцов квартир
Есть схемы с несуществующими базами покупателей (стоит только подписать договор на услуги, чтобы тут же найти в такой готового на покупку человека).
Внимательно читайте и сам договор, который предлагает агент по недвижимости. В нем должна быть исчерпывающая информация об исполнителе, стоимость его работы, условия оказания услуг.
Антонина Викторовна, несмотря на все свои опасения, решила обратиться к агенту по недвижимости. Андрея ей порекомендовала хорошая знакомая. Мужчина нашел и помог купить квартиру ее внукам.
Риелтор представлял агентство. Он был очень обходительным, отвечал на все вопросы, объяснил все пункты в договоре об оказании услуг перед подписанием.
Специалист сам выложил объявления, приводил людей на показы. А когда через пару месяцев нашлись готовые купить квартиру в ипотеку, сопровождал сделку вплоть до момента передачи ключей.
Пенсионерка осталась довольна работой Андрея. Он также помог ей подобрать новое жилье и купить его параллельно с продажей трешки.
Не имеет значения, с риелтором вы решили продавать или самостоятельно. Чтобы максимально снизить риски при продаже квартиры, нужно подготовиться: получить информацию обо всех необходимых документах, о том, как проходит сделка.
Подготовка документов для продажи недвижимости
Самостоятельные Семеновы сэкономили на услугах риелтора деньги, но вложили в подготовку к продаже немало времени. Они просмотрели десятки договоров, в итоге подготовили сначала предварительный ДКП и взяли с покупателей аванс. Затем оформили сделку.
Перечень документов, которые нужно собрать, на первый взгляд кажется обширным. Но на деле часть из них обычно есть у собственника на руках, вторую можно заказать в электронном виде онлайн. Оставшиеся справки оформляют в организациях в день обращения.
Мнение эксперта
Александр Жалнин
С точки зрения юриста обязанности продавца недвижимости выглядят так:
- он готовит документы,
- оплачивает долги по коммунальным услугам,
- выписывает с жилплощади всех зарегистрированных,
- составляет предварительный договор или авансовое соглашение,
- под расписку получает задаток,
- оформляет договор купли-продажи.
Дальше сделка регистрируется в Росреестре, продавец получает деньги и передает квартиру покупателю.
Какие справки, выписки и договоры нужно собрать? В первую очередь, правоустанавливающие и правоподтверждающие. Это договор, по которому недвижимость стала вашей (купли-продажи, дарения, мены, приватизации, судебный акт или свидетельство о праве на наследство).
Чтобы покупатель точно знал, что продавец действительно собственник помещения, а на квартире нет обременений, понадобится свидетельство о государственной регистрации права собственности (до июля 2016 года) или выписка из Единого государственного реестра налогоплательщиков (до 2017 года — Единый государственный реестр прав ).
Соберите или закажите и получите документы технического учета, выписку из домовой книги (реальнее всего у поставщиков коммунальных услуг), справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Это не обязательно, но так покупатель убедится в отсутствии неузаконенных перепланировок, лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, долгов по коммунальным услугам .
Подготовка к сделке: что включает и о чем умалчивает договор купли-продажи
ДКП — главный документ в сделках с недвижимостью. До 2013 года он подлежал обязательной регистрации, теперь регистрируют только переход права собственности. Делает это Росреестр, изменения отражаются в ЕГРН.
При этом все нюансы соглашения по-прежнему фиксируются в договоре купли-продажи.
Что нужно знать об этом документе, чтобы обезопасить себя?
Он должен включать:
- паспортные данные продавцов и покупателей;
- полную информацию об объекте сделки;
- чем подтверждаются права собственника на квартиру;
- цену недвижимости;
- форму оплаты;
- условия снятия обременений (если такие есть) и передачи собственности;
- отсутствие претензий у покупателей к состоянию квартиры;
- согласие на продажу от жены (мужа) собственника;
- указание, кто оплачивает регистрацию права собственности (обычно это покупатель);
- понимание сторонами своей ответственности;
- количество экземпляров.
Некоторые специалисты отдельными пунктами прописывают в ДКП еще два аспекта:
- наличие у жилья значительных недостатков;
- дееспособность участников сделки, подтверждение того, что в их отношении не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве, что состояние здоровья не мешает им представлять свои интересы самостоятельно.
Первый пункт нужен, чтобы в будущем у покупателей не появилось желание оспорить сделку из-за обнаруженных в квартире крупных проблем, которые якобы скрыл продавец. Но на практике такие особенности все же редко вносят в ДКП.
Второй снижает риск, что сделку постфактум признают недействительной из-за состояния, в котором ее заключили участники (недееспособность; невыгодные условия, принять которые заставили под давлением и так далее).
Умалчивать о чем-либо не рекомендуем. Наоборот, заблаговременно обдумайте все, что собираетесь внести в договор, и пропишите максимально подробно.
Привычка думать наперед — ваша особенность? Тогда и выгоды от продажи вам будет интересно рассчитать заранее.
Чтобы не переживать о личных накоплениях, позаботьтесь о них уже сегодня. С онлайн-калькулятором от Совкомбанка вы легко рассчитаете прибыль от вложений именно на тот срок, который вам нужен. А для держателей карты «Халва» доход будет еще выше.
Передача денег: чемодан, ячейка, аккредитив
Больше всего продавец рискует при получении оплаты. Особенно если всю сумму решили выплачивать наличными. В этом случае безопаснее передавать деньги через банковскую ячейку.
Мнение эксперта
Ольга Николаевна Тарасова
Когда покупатель найден – встают вопросы совершения сделки и получения денег.
Традиционно на рынке, если речь идет о вторичной недвижимости, используют схему с закладкой необходимой суммы в банковскую ячейку. Затем заключают договор доступа к ней продавца с определенным пакетом документов, прежде всего – подтверждением перехода права собственности.
На этапе «закладывания» денег необходимо обращать внимание на проверку подлинности и качества денежных знаков. Ее может провести как сам продавец недвижимости (с помощью профессионального оборудования), так и, по просьбе продавца, банковская организация.
Конечно, стоит обратить внимание и на надежность кредитной организации, где стороны сделки арендуют ячейку – встречаются случаи, когда владелец ячейки предъявлял банку претензии о пропаже ее содержимого.
Дополнительные гарантии вы получите, если будете присутствовать при закладке денег в ячейку или попросите составить опись ее содержимого.
Аренда ячейки в банке — распространенный, но не единственный способ передать деньги. Многие выбирают еще более безопасный безотзывный аккредитив.
Аккредитив — это бумага, которая дает предъявителю доступ к специальному счету. На него покупатель заранее кладет условленную сумму. В аккредитиве указывают, при каких условиях и в какой срок он действует.
Важно: аккредитив должен быть безотзывным. Тогда покупатель ни при каких условиях не сможет без ведома продавца или его участия снять деньги раньше перехода права собственности.
Привыкшие к безналичным расчетам Семеновы договорились, что плату за свою двушку получат таким способом. При этом банк выступает гарантом того, что деньги они получат в срок и в полном объеме. А также того, что купюры подлинные.
В результате супруги так же остались довольны своим решением, хоть оно и потребовало дополнительных знаний и навыков.
Наименее безопасный способ передачи денег — наличными из рук в руки. В этом случае нет гарантии, что вас не попытаются обмануть (заплатить фальшивыми купюрами или выплатить не всю сумму).
Дополнительные гарантии
Помимо самостоятельной продажи и услуг риелтора есть и третий вариант — нотариальное сопровождение сделки.
Это, безусловно, самый безопасный способ. Кроме того, к помощи нотариуса в любом случае придется прибегнуть, если квартира находится в долевой собственности, в числе собственников есть дети или продавец намерен оформлять договор ренты.
Самый значительный минус этого варианта — стоимость услуг специалиста. Со всеми пошлинами и взносами конечная сумма может быть сопоставима с ценой риелторских услуг. А часть подготовки в итоге все равно останется на плечах продавца. Так что сэкономить едва ли получится.
Как обезопасить себя при продаже квартиры
Подведем итоги: безопасность сделки будет во многом зависеть от вас самих.
- не пренебрегать дополнительной информацией, если в этом вопросе вы не профессионал;
- доверять, но проверять все документы, письменно оформлять каждый этап сделки;
- прописывать в договорах все нюансы продажи, форму оплаты, условия ее получения;
- проводить расчет через банк.
Надеемся, что наши рекомендации помогут вам получить от продажи максимальную выгоду.