Юридическая чистота сделки с недвижимостью что это

Зачем проводить юридическую проверку квартиры перед покупкой?

Фактор юридической чистоты намного важнее, чем ее привлекательная стоимость.

Пропустив этот шаг, можно столкнуться с необратимыми правовыми последствиями. Потеря оплаченных средств, судебные разбирательства, стресс, сопутствующие расходы и даже угрозы – это далеко не полный перечень возможных последствий игнорирования проведения юридической проверки объекта недвижимости перед сделкой.

Далеко не такие печальные перспективы ожидаешь вместо радости от приобретения новой квартиры.

Юристы КГ ЭТАЛОН настоятельно рекомендуют не рисковать и позаботиться о безопасном приобретении недвижимого имущества заблаговременно, особенно ввиду высокого уровня мошенничества в данной сфере.

Игорь Ушаков

Самые распространенные риски при покупке квартиры:

• Риск признания сделки купли-продажи недействительной, что приведет к утрате покупателем права собственности. с третьими лицами, чьи права были нарушены. Например, органы государственной власти, управляющие компании, несовершеннолетние; лица, временно снятые с регистрационного учета);
• Наличие лиц, имеющих пожизненное право на проживание в квартире;
• Наследники, претендующие на жилье на законных основаниях;
• Суды по долгам продавца и последующее банкротство физического лица с обращением взыскания на приобретенную Вами недвижимого имущества;
• Ущемление прав лиц, не принимавших участия в приватизации — например, приватизация могла пройти без участия детей;
• Снос жилья, реновация;
• Спор о признании недвижимости совместно нажитым имуществом вывшего супруга продавца;
• Двойная продажа квартиры застройщиком;
• Подлог документов о праве собственности.

Вышеуказанный перечень далеко не исчерпывающий. Риски создают как обилие мошеннических схем на рынке недвижимости, так и банальное незнания истории объекта недвижимого имущества продавцом. Чтобы не попасть в сложную ситуацию, следует учесть многие правовые аспекты, внимательно изучить документы от продавца и проанализировать открытые источники информации.

Основные этапы юридической проверки недвижимости перед сделкой:

• Проверка сведений ЕГРН

Из этого документа возможно получить первичную информацию об объекте недвижимости – каковы характеристики объекта, кто собственнике, на основании каких правоустанавливающих документов зарегистрировано право собственника, имеются ли обременения (аресты, ипотека и т.д.)

• Проверка документов оснований права собственности продавца.

Документами основаниями могут являться достаточно широкий перечень документов: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, акт приватизации, передаточный акт застройщика, судебное решение и т.д. Для изучения каждого из документа основания следует обладать специализированными правовыми познаниями. Тщательная проверка документов-оснований позволит выявить существенные риски при приобретении недвижимости — подтвердить (или опровергнуть) право собственности продавца, риски притязания третьих лиц.

• Проверка собственника.

При данной проверке производится анализ судебных дел в отношении продавца (а также предыдущих собственников если с момента предыдущего перехода права собственности прошел короткий срок), анализ сведений о банкротстве, долгов в системе судебных приставов; анализ справок и психоневрологического и наркологического диспансера, паспортных данных.

• Проверка сведений о регистрации.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может продавец в любом отделении МФЦ.

• Проверка разрешение супруга на продажу.

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом в указанных в законодательстве случаях, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга.

• Проверка технических документов.

Данный этап необходим для выявления несогласованных перепланировок, переноса мокрых зон и иных несоответствий проектным характеристикам.

Результат проверки недвижимости

По итогу проверки следует ответить на следующие основные вопросы:

1. Действительно ли исследуемый объект принадлежит лицу, которое заявляет о наличии у него права распорядиться ей?
2. Имеются ли какие-либо ограничения или обременения в отношении анализируемой квартиры, и если да – то в какой степени (или как) эти ограничения или обременения могут затруднить планируемую сделку?
3. Существуют ли какие-либо процедуры, которые должны быть (в силу законодательства) соблюдены для совершения планируемой сделки как со стороны покупателя, так и со стороны продавца?

В результате Вы получите юридическое заключение с рекомендациями приобретения / не приобретения объекта недвижимости и описание рисков. На основании данного заключения Вы сможете принять взвешенное решение о покупке жилья.

Почему стоит обратиться к юристам КГ ЭТАЛОН при проведении проверки перед сделкой?

1. Минимизация рисков. Наши юристы обладают многолетним опытом и должной профессиональной квалификацией в сфере выявления потенциальны проблем, что позволяет минимизировать риски для покупателя.
2. Экономия времени и денег. Специалисты КГ ЭТАЛОН в области проверки юридической чистоты недвижимости, имеют опыт и знания, чтобы провести проверку более эффективно и быстро, что позволяет сократить время и деньги, необходимые для проведения сделки.
3. Юридическая проверка является надежным фундаментом для проведения последующей сделки по приобретению объекта. Юристы готовы отказать поддержку при проведении сделки: подготовить необходимые документы, участвовать в переговорах с продавцов, заключении сделки и проведении взаиморасчётов.

С этой статьей читают:

Отправьте заявку, чтобы получить бесплатную консультацию.
Наш специалист свяжется с Вами в течение 20 минут.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: основные документы

Покупка квартиры – дело ответственное. Особенно, когда касается жилья на вторичном рынке. Если нет возможности или денег заказать проверку квартиры перед покупкой у профессионалов, придется все брать в свои руки. И тут главное – внимательность. От ваших глаз не должен уйти ни один нюанс: от долгов недобросовестного собственника до законности планировки и наличия всех бумаг.

В этой статье поговорим о проверке недвижимости перед покупкой: как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту и на какие основные документы обязательно нужно обратить внимание.

Почему важно проводить самостоятельную проверку на юридическую чистоту?

Юридическая проверка квартиры при покупке – один из важных этапов процесса покупки недвижимости. Упущение малейшего нюанса может грозить неприятными последствиями. От потери времени на долгую регистрацию до самого страшного: можно совсем остаться без денег и без жилья.

• Технические ошибки. Это не самое страшное, с чем можно столкнуться после покупки квартиры, но достаточно частое явление. Например, вы не проверили досконально документы. Заключили сделку, внесли всю сумму, а зарегистрировать квартиру на себя не можете, потому что в документах ошибка. Это можно исправить, подав бумаги на изменение в многофункциональные центры. Но при этом вы потеряете время и, скорее всего, придется понервничать.
• Сделку могут признать недействительной. Если вы даже не задались вопросом, как проверить при покупке квартиры юридическую чистоту этой сделки, то очень рискуете. Особенно опасно, когда приобретаете жилье за наличку, а не с помощью ипотеки, например. Квартира устраивает, продавец быстро составляет договор, а покупатель невнимательно просматривает документы. Деньги отданы. А потом выясняется, что сделку нельзя было проводить по закону. Например, квартира была арестована за долги. Но если вовремя не обратить внимание на наличие обременений, об этом можно узнать только при регистрации или когда к вам постучатся судебные приставы. Сделку тогда расторгнут по суду. А свои деньги вернуть будет сложно, и этот процесс может занять долгое время.
• Потеря денег и квартиры. Такое может случиться, если вы попадете в руки мошенников, которые продают чужие квартиры. Они могут подделать документы или продать жилье сразу нескольким покупателям. Схем у злоумышленников много. И чтобы не попасть ни в одну из них и не остаться без денег, и без жилья, внимательно проверяйте документы.

Документы для проверки недвижимости перед покупкой

Первое, что вы должны сделать при проверке квартиры на юридическую чистоту, попросить продавца предоставить документы. Они помогут понять, реальный или подставной владелец жилья перед вами, каким образом он получил квартиру (к примеру, купил или получил в наследство – риски для последующего покупателя квартиры в каждом из этих случаев будут разные), есть ли еще кроме него собственники и многое другое.

Этим вопросом можно заняться и при повторной встрече, а также после внесения аванса, если он небольшой. Но главное, не после того, как вы заключили сделку.

Итак, какие документы будут нужны?

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры? Какие основные ошибки допускают покупатели квартир?

Паспорт собственника

Проверка на юридическую чистоту квартиры начинается с паспорта: стоит заглянуть в него, изучить все странички. Если собственников несколько, соответственно, нужны все их паспорта. Можно также проверить документы на действительность через сайт МВД. Но самое главное, сравните данные в паспорте с тем, что написано в документах на квартиру. Это нужно для того, чтобы убедиться, что перед вами тот человек, за которого он себя выдает. Потому что могут быть случаи, когда продавец представляется собственником квартиры, на деле же он всего лишь арендатор. А хозяева, например, живут в другой стране. Это одна из самых распространенных схем мошенничества. Кроме того, квартиру могут продавать даже несколько раз и нескольким покупателям.

Также бывают ситуации, когда собственник забывает поменять паспорт, если это требуется по закону. Регистрацию сделки в таком случае придется отложить до тех пор, пока паспорт не заменят на новый.

Документ о праве собственности

С какими документами нужно будет сверять паспорт? Сейчас у владельцев квартир может быть на руках несколько вариантов документов, подтверждающих их право собственности.

1. У тех, кто приобретал жилье до 2016 года, остались старые свидетельства о праве собственности.
2. А тем, кто купил квартиру позже, выдали выписку из ЕГРН. Она не только подтверждает право собственности, но и содержит полную картину о недвижимости. Это один из лучших способов проверить квартиру перед покупкой через Росреестр, то есть по официальной базе данных.

Как правило, данные этой справки актуальны всего месяц. И тот документ, который на руках у продавца, не подойдет для полной проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой. Поэтому лучше всего заказывать актуальную выписку из ЕГРН перед самой сделкой. Однако ее придется ждать минимум 3 дня. Сервис ЕГРН.Реестр предоставляет выписки из ЕГРН в ближайшие часы. При этом они содержат всю актуальную информацию из Росреестра.

Лучший вариант – запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН и заказать такую же у нас, чтобы быть уверенным, что вас не обманут и все данные сходятся.

Почему стоит заострить внимание на этом документе? Как мы уже отметили выше, выписка ЕГРН может достаточно много рассказать о квартире. Тщательно прочитав ее, покупатель может получить информацию:

• о собственниках. Сверив этот документ с паспортом, вы удостоверитесь, что перед вами действительно ее владелец. С этим человеком вы будете заключать сделку и ему передадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Только помните, что с 1 марта 2023 года в выписках ЕГРН скрыли персональные данные. Получить выписку с ФИО можно только после разрешения собственника, либо при заказе документа им лично. Если владельцев несколько, то нужно проверить каждого. Сделать это можно также с помощью сервиса ЕГРН.Реестр. Удобнее всего заказать отчет о проверке недвижимости, в котором будет собрана информация как о собственнике, так и о квартире;

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

• об истории квартиры. Неплохо было бы узнать количество предыдущих собственников. Если недвижимость продавалась каждый год или еще чаще, это может говорить о том, что квартира их в чем-то не устраивала;
• о характеристиках жилья. В выписке ЕГРН будет указана точная площадь квартиры, можно посмотреть план помещения. А также узнать кадастровую стоимость. Если она значительно ниже выставленной цены, тогда стоит задуматься, насколько ликвидный это объект; Это также немаловажный фактор в вопросе юридической проверки квартиры перед покупкой. Может быть за жилье еще не выплачена ипотека, а вам такой вариант не подходит. Или, например, хозяин должник, а жилье в залоге у банка или вовсе арестовано. Если жилье под арестом, то его вообще нельзя продавать по закону, и сделку могут расторгнуть не в пользу покупателя;
• о несогласованных перепланировках. Такую информацию можно узнать в БТИ или также посмотреть в выписке. Если будут отклонения от плана квартиры, значит, была перепланировка. Сразу нужно уточнить у продавца ее законность. Если она подтверждена документами, то все в порядке. Если нет – тогда у вас могут возникнуть проблемы в будущем, и в случае чего придется перестраивать квартиру за свой счет.

Правоустанавливающие документы

Их еще называют документы основания возникновения права собственности у продавца. Проще говоря, каким образом он стал владельцем квартиры. Это могут быть:

• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• договор уступки;
• документ о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство.

Неважно, какого рода договор, дарения или, например, купли-продажи, смотреть их в рамках проверки квартиры на чистоту стоит с одинаковой тщательностью. Прежде всего, в правильно составленном документе должен быть указан объект – квартира, ее адрес и характеристики. А также стороны: кто продал или подарил, кто купил или принял в дар. Обязательно следует обратить внимание на то, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если да, то узнайте, выполнялись ли они.

Важно! Не пропустить дату вступления договора в силу. Особенно это касается документов дарения или права наследования. Если жилье было подарено или завещано совсем недавно, а квартира уже продается, то это повод задуматься.

Кроме того, проверьте договор или свидетельство на наличие исправлений. Если таковые имеются, то они должны быть заверены подписями обеих сторон.

Сведения о документе, по которому продавец получил квартиру, содержатся в выписке ЕГРН. Уточнить этот момент необходимо еще и потому, что легко получить незапланированного жильца. Допустим, человека, который отказался от приватизации приобретаемого жилья. Даже после продажи он имеет право жить в такой квартире.

Справка формы 40

Это документ, в котором указано, кто живет в квартире, кто там прописан. Он тоже очень важен для тех, кто решил проверить сделку с недвижимостью на юридическую чистоту. Если к моменту продажи в объекте недвижимости зарегистрировано много человек, не стоит верить обещаниям, что через какое-то время они выпишутся. Нужно просить, чтобы жилье вам продали чистое по документам. .

Справка об отсутствии долгов

Ее, как показывает практика риелторов, продавцы приносят на саму сделку. Но тем не менее, стоит посмотреть документ заранее, до того, как вы купите квартиру. Несмотря на то, что по закону долги по коммуналке остаются за прежним владельцем, это не исключает того, что управляющая компания будет предъявлять вам претензии.

Кроме того, обязательно попросите последние оплаченные квитанции. Особенно за капитальный ремонт. Собственники могут не платить за эту услугу годами, а все долги за нее вместе с квартирой переходят новому владельцу.

Вы должны быть уверены в юридической чистоте объекта недвижимости на 100%, чтобы выходить на сделку и заключать договор купли-продажи.

Имейте в виду, что собственник жилья может иметь долги не только за коммунальные услуги. Некоторые недобросовестные хозяева не платят налоги, штрафы, копят долги по кредитам, алиментам и многим другим обязательствам. Более того, они могут быть банкротами, что негативно отразится на купле-продаже, – квартиру попросту заберут.

Поэтому перед подписанием договора купли-продажи задумайтесь о том, как проверить долги по квартире перед покупкой. Желательно, чтобы можно было получить как можно более полную информацию. А поможет в этом сайте или приложение ЕГРН.Реестр. Из срочного и подробного отчета вы выясните репутацию владельца недвижимости:

• действителен ли паспорт;
• есть ли у него долги;
• имеются ли исполнительные производства;
• не признан ли он банкротом;
• не ищет ли его полиция.

Поэтому перед подписанием договора купли-продажи проверьте собственника и недвижимость на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Из срочного и подробного отчета вы выясните репутацию владельца недвижимости (действителен ли паспорт, есть ли у него долги, исполнительные производства, банкротства, не ищет ли его полиция) и характеристики имущества (точный адрес, кадастровые номер и стоимость, площадь, даты регистрации и прекращения прав, обременения, перепланировки). Пример отчета о проверке недвижимости и продавца смотрите здесь.

Кадастровый и технический паспорта

При проверке чистоты квартиры с точки зрения закона не обойтись без сравнения планировки, которую вы видите в реальности, с информацией в техническом паспорте. Поэтому обязательно стоит его запросить у продавца. Технический паспорт поможет понять, была ли в квартире незаконная перепланировка. Если купить такое жилье, то в будущем ждет много хлопот: обяжут платить штраф, возвращать квартире первоначальный вид.

Согласие супруга на продажу

При проверке паспорта стоит обратить внимание на штампы: о браке или его расторжении. Если супруги развелись менее трех лет назад, то тот, кто продает, обязательно должен предоставить согласие второго. Оно должно быть нотариально заверено. А если муж и жена заключали брачный договор, то в нем должны быть прописаны ситуации продажи имущества.

Если вовремя не учесть все нюансы, не проверить юридическую чистоту квартиры еще и с этой стороны, то может случиться так, что после заключения сделки обманутый бывший муж или жена будут претендовать на ваше жилье. Кроме того, аналогичное согласие может понадобиться, даже если супруги не в разводе. Особенно, если в документах указан только кто-то один.

Справка из ПНД

Стоит также проверить продавца на дееспособность. Особенно, если он преклонного возраста или просто человек кажется вам подозрительным. Попросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если дееспособность будет поставлена под сомнение, а вы узнаете об этом уже после сделки, то родственники продавца могут легко отсудить жилье обратно.

Важный момент! В случае, если один из собственников недееспособен, то понадобится разрешение органов опеки на продажу жилья, а все действия с квартирой и сделкой должен совершать опекун. У него также нужно проверить паспорт и документы, на основании которых он стал опекуном.

Справка о погашении ипотеки

Если вы покупаете квартиру, которую продавец когда-то приобрел в ипотеку, запросите справку о погашении долга. Он может уверять, что расплатился с банком, однако на деле это окажется обманом. По закону, ипотечная недвижимость до погашения кредита находится в залоге у финансовой организации. Сделки с ней без разрешения банка запрещены. Если она все же случится, то ее признают недействительной. Есть риск остаться без денег.

Доверенность на продажу

Это один из самых важных документов, что надо проверить при покупке квартиры, если продавец не может лично участвовать в сделке. Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса. Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.

Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.

Нюансы проверки недвижимости перед покупкой в различных ситуациях

Среди сделок купли-продажи встречаются сложные. Чтобы идти на такую, нужно знать юридические тонкости.

Квартиру продает ребенок

Купить квартиру у ребенка напрямую не получится. Если ему нет еще 14 лет, то дело придется иметь с родителями или опекунами. Детям от 14 до 18 лет потребуется разрешение от тех же взрослых. Плюс ко всему нужно будет разрешение от органов опеки и попечительства на продажу такого жилья.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, если владелец – ребенок:

• Обязательно запросите у владельца подтверждение, что дети уже зарегистрированы в другом месте. По закону их нельзя выписывать «в никуда». В этом случае сделку могут признать недействительной, а квартира вернется собственнику
• Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев

Жилье получено по наследству

По словам риелторов, такие квартиры очень часто становятся предметом споров. Поэтому покупка наследованного жилья может превратиться в настоящий кошмар. Чтобы такого не случилось, во время юридической проверк и квартиры при покупке обязательно попросите у продавца согласие других наследников на продажу недвижимости или их письменный отказ от имущества. Иначе может возникнуть вероятность непрошенных гостей, которые запросто могут оспорить сделку в суде в течение трех лет.

Квартирой владеет несколько собственников

То же самое касается долевого имущества. Покупатель должен известить других владельцев долевой собственности о том, что он продает свою часть. А также предоставить их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире.

Юридическая проверка квартиры при покупке у застройщика

В новостройках покупать выгодно, и многим кажется, что безопаснее, чем на вторичном рынке. Однако и такую сделку нужно тщательно проверять, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег.

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры у строительной компании:

• изучите учредительные документы – кто директор, учредитель, какой юридический и фактический адреса;
• проверьте разрешение на строительство. Главное, чтобы оно было на ту новостройку, квартиру в которой вы покупаете. Обратите внимание на срок действия разрешения и информацию о застройщике и лице, который получает его – они должны быть одинаковыми;
• посмотрите, есть ли заключение Госэкспертизы. Наличие этого документа говорит о том, что дом соответствует строительным нормам;
• познакомьтесь с проектной декларацией. Обычно ее публикует на своем официальном сайте сам застройщик. Декларация, как паспорт, отражает все детали объекта, примерные сроки окончания строительства,а также заключение Госэкспертизы;

посмотрите права на землю. Хорошо , если участок, где развернулась стройка, в собственности. Если же застройщик его арендует, то стоит узнать, успеет ли он возвести и сдать в эксплуатацию дом прежде, чем кончится срок аренды. Сроки строительства, как мы уже уже говорили, отражены в проектной декларации.

Юридическая чистота сделки: нюансы проверки

Термин «юридическая чистота недвижимости (сделки)» используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально – в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь к специалистам и требуя проверки юридической чистоты, люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.

– В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Но идеала даже здесь найти нельзя. Определить же степень юридической чистоты можно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.

Правоустанавливающие документы

Итак, проверку юридической чистоты сделки стоит начать с правоустанавливающих документов на недвижимость. Первым делом следует поинтересоваться у продавца основаниями, по которым квартира оказалась у него в собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, соглашение о разделе совместно нажитого (или наследственного) имущества, судебное решение, договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор, завещание, свидетельство о праве на наследство по закону.

При этом переход права собственности к покупателю должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Иными словами, к каждому договору и свидетельству должно быть приложено свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, где указано основание возникновения права собственности.

Данные по представленным документам нужно сравнить с данными ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). Для этого нужно запросить в МФЦ выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая выдается Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Из нее вы узнаете о зарегистрированных правах на эту квартиру. Эти сведения являются доступными для всех.

Личность продавца

Одновременно с документами на квартиру проверяют и личность продавца. В частности, его паспортные данные должны совпадать с данными, указанными в правоустанавливающих документах на квартиру. Если есть расхождения, нужно поинтересоваться, когда продавец менял паспорт и в связи с чем. В паспорте должны быть указаны сведения о ранее выданных паспортах. Если паспорт менялся в связи с возрастом, это нормально. Если же он был утерян или заменен в связи с порчей, можно проверить эти данные в УФМС. Бывают случаи, когда квартиру продают по подложному паспорту, при этом самостоятельно определить подделку документа невозможно.

Может выявиться, например, и такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждено справкой). Согласно ст. 177 ГК РФ такую сделку могут признать недействительной.

– В случае сомнений в адекватности продавца (а желательно всегда), необходимо этот момент уточнить, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. При этом нахождение собственника на учёте в какой-либо из этих организаций по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд! Если выяснилось, что продавец состоит на учёте в данных организациях, а вам всё же хочется купить данную квартиру, стоит вызвать на сделку для освидетельствования врача соответствующей квалификации, который и выдаст документ, что на момент подписания договора человек полностью осознавал свои действия.

Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как согласно Семейному кодексу РФ имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов. Приобретая квартиру без согласия супруга продавца, покупатель рискует через некоторое время судиться с обманутой «половиной».

Зарегистрированные лица

Также следует изучить информацию о лицах, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства (постоянная прописка) или пребывания (временная прописка) ранее и в настоящее время. Обязательно надо проверять сведения о лицах, зарегистрированных в квартире, причем как на данный момент, так и за срок, задолго предшествующий сделке.

– Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в «никуда» или по фиктивным адресам. Для проверки этого следует изучить и сопоставить с другой информацией архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭК/ЕИРЦ – ордерами, копиями финансово-лицевого счета.

Некоторые лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования жилплощадью до момента снятия с регистрационного учёта и могут отстаивать свое право через суд. Таким образом, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или долго платить за него коммунальные платежи.

Юридическое прошлое

Обратите внимание на то, сколько раз и как часто менялись собственники квартиры. Частая смена собственников за небольшой промежуток времени требует дополнительной проверки. Поинтересуйтесь, почему квартира несколько раз перепродавалась. При этом помните, что здесь нет ничего противозаконного, так как многие инвестируют в недвижимость. Однако если ответы продавца вызывают сомнения, дополнительную проверку предыдущих собственников провести не помешает.

Если продавец приобрел квартиру по договору дарения, стоит поинтересоваться, является ли даритель его родственником. Если нет, то, скорее всего, была совершена притворная сделка, что чревато судебным разбирательством.

Отсутствие ограничений и обременений

Недвижимость может быть обременена – например, залогом или арестом. В этом случае готовящаяся сделка может развалиться на этапе регистрации прав.

– Информация о наличии ограничений или обременений находится в свободном доступе – в ЕГРП. По закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любое заинтересованное лицо имеет право запросить данную информацию, а полномочный орган обязан предоставить её запросившему.

Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (вступление закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу и начало организации ЕГРП), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время. Обязательно надо проверить информацию, находящуюся в данной справке на предмет соответствия представленным документам.

Отсутствие незаконной перепланировки

Если при осмотре квартиры вы увидели, что ее планировка отличается от стандартов, то стоит проверить, была ли оформлена перепланировка в установленном порядке. По закону собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. То есть, если вы купили квартиру с несогласованной перепланировкой, то контролирующие органы могут обязать вас привести её в прежнее состояние.

Если перепланировка была согласована, то у продавца будет в наличии акт о завершённом переустройстве и (или) перепланировке жилого/ нежилого помещения в жилом доме, составленный горжилинспекцией, и в техническом паспорте все изменения в планировке будут учтены. Кроме того, в свидетельство о праве собственности на квартиру будут внесены изменения по общей площади, жилой или нежилой, если в результате перепланировки они изменились.

Отсутствие задолженности за коммунальные услуги

Если на лицевом счёте управляющей компании имеется задолженность за пользование коммунальными услугами, накопленная предыдущими собственниками и пользователями квартиры, взыскать её в судебном порядке с вас у УК правовых оснований нет. Однако если вы покупаете квартиру с такими долгами, будьте готовы, что в квитанции на оплату эта сумма всегда будет фигурировать.

Кроме того, управляющая компания будет периодически направлять вам претензии с требованием об оплате задолженности. Если есть долги за электроэнергию, энергосбытовая организация будет требовать от вас погасить эту задолженность и может отключить подачу электроэнергии в квартиру.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Paccкaжeм, чтo нyжнo пpoвepить и кoгдa мoжнo пoкyпaть жильe co cпoкoйнoй дyшoй.

Чтo нyжнo пpoвepить пepeд пoкyпкoй квapтиpы

Пepeд тeм, кaк зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, выяcнитe.

Cкoлькo coбcтвeнникoв, ecть ли cpeди ниx дeти . Coглacиe нa пpoдaжy квapтиpy дoлжны дaть вce coбcтвeнники, a ecли в ceмьe ecть нecoвepшeннoлeтниe, дoлжнo быть пoлyчeнo paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Кaк coбcтвeнник пpиoбpeл этy квapтиpy : пoлyчил пo нacлeдcтвy или кyпил cвoими cилaми. Ecли пoлyчил нacлeдcтвo, тo кoгдa, ecли кyпил, тo нe иcпoльзoвaл ли мaтepинcкий кaпитaл.

Нeт ли oбpeмeнeний . Квapтиpa мoжeт нaxoдитьcя в зaлoгe нe тoлькo y бaнкa, выдaвшeгo ипoтeчный кpeдит, нo и y дpyгиx кpeдитopoв пo дpyгим oбязaтeльcтвaм. Нaпpимep, жильe мoжeт быть зaлoжeнo пo дoлгoвoй pacпиcкe пepeд кaким-тo чeлoвeкoм.

Oфopмлeнa ли пepeплaниpoвкa дoкyмeнтaльнo. Ecли в квapтиpe лoмaли cтeны, coвмeщaли caнyзeл, yтeпляли бaлкoн — этo дoлжнo быть oфopмлeнo в тexничecкoм пacпopтe. Ecли в тexпacпopтe пepeплaниpoвкa нe oтpaжeнa, тo oнa cчитaeтcя нeзaкoннoй.

Ecть ли дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм . Дoлг пo кoммyнaлкe cдeлкe нe пoмeшaeт, бoлee тoгo, дoлжникoм ocтaнeтcя пpeжний coбcтвeнник, нa нoвыx xoзяeв дoлг нe пepeйдeт. Нo ecли зaбыть в aктe пepeдaчи квapтиpы зaфикcиpoвaть пoкaзaния cчeтчикoв, тo пoтoм бyдeт cлoжнo дoкaзaть, чтo дoлг был нaкoплeн дo нoвыx жильцoв.

Кaк пpoвepить квapтиpy нa юpидичecкyю чиcтoтy

Дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт пoдтвepдить или oпpoвepгнyть cлoвa xoзяинa, пpeдcтaвим в видe тaблицы.

Кaк oтпpaвить зaпpoc в Pocpeecтp

Учeт cдeлoк c нeдвижимocтью вeдeт Фeдepaльнaя cлyжбa гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, кaдacтpa и кapтoгpaфии, coкpaщeннo — Pocpeecтp.

Bce зaпиcи гocyдapcтвeнный opгaн внocит в peecтp — в EГPН, чacть инфopмaции oбщeдocтyпнa и пoлyчить выпиcкy пo нeдвижимocти мoжeт любoй.

Кoнкpeтнo выпиcкy oб oбъeктe нeдвижимocти или выпиcкy oб ocнoвныx xapaктepиcтикax и зapeгиcтpиpoвaнныx пpaвax нa oбъeкт нeдвижимocти мoжeт зaкaзaть кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль.

3aпpocить выпиcкy мoжнo любым yдoбным cпocoбoм:

• oбpaтитьcя c бyмaжным дoкyмeнтoм нeпocpeдcтвeннo в Pocpeecтp;
• oтпpaвить бyмaжный зaпpoc пoчтoй;
• oбpaтитьcя в MФЦ;
• oтпpaвить зaпpoc чepeз пopтaл «Гocycлyги» или oфициaльный caйт Pocpeecтpa.

Bыпиcкy дaют бyмaжнo или элeктpoннo, пo выбopy зaявитeля. 3a этy ycлyгy нaдo зaплaтить гocпoшлинy .

Кoгдa нe cтoит пpoвoдить cдeлкy

Пepeчиcлим cитyaции, кoгдa нe cтoит пoкyпaть квapтиpy, кaк бы cильнo oнa ни нpaвилacь.

B дoкyмeнтax yкaзaнa paзнaя инфopмaция . Нaпpимep, в выпиcкe EГPН yкaзaнa oднa плoщaдь квapтиpы, a в тexничecкoм пacпopтe из БTИ дpyгaя. Oшибки мoгyт пoмeшaть пpoвecти cдeлкy ceйчac или в бyдyщeм, кoгдa coбcтвeнникoм cтaнeт пoкyпaтeль.

B пoгaшeниe ипoтeки ceмья влoжилa мaтepинcкий кaпитaл, нo дeти coбcтвeнникaми нe cтaли . Пo зaкoнy, пocлe зaкpытия кpeдитa y кaждoгo члeнa ceмьи дoлжнa быть дoля coбcтвeннocти в жильe.
Ecли дoлeй нeт, a квapтиpa пpoдaeтcя, тo в бyдyщeм пoявляeтcя pиcк пpизнaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeльным.