Балансовая стоимость арендованного помещения как узнать

Забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства»

Как арендованные основные средства учитываются на забалансовом счете и по какой стоимости?

В деловой практике часто встречаются ситуации, при которых организации арендуют у других лиц основные средства, в число которых могут входить как недвижимое имущество вроде складов, офисов и производственных помещений, так и различное оборудование. Такие средства могут быть записаны на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

С 2022 года стал обязательным к применению ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». В нем указаны условия, при которых его можно не использовать в учету. Это позволено, в частности, тем, кто имеет право на ведение упрощенного бухучета и при соблюдении следующих условий:

предмет аренды не предназначен для субаренды;
предмет аренды не предполагается выкупать по цене значительно ниже рыночной;
право собственно на предмет аренды не переходит к арендатору.

При соблюдении указанных выше условий, то есть при возможности не применять ФСБУ 25/2018, арендованные основные средства учитываются на счете 001. В противном случае в бухучете следует признать право пользования активом и обязательства по аренде.

Название счета говорит о том, что он предназначен для отражения информации об имеющихся основных средствах, которые взяты в аренду, и их перемещении. Возможность записывать их именно на 001-м счете установлена и Планом счетов бухучета, утвержденным приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н.

Подробнее о других счетах забалансового учета вы можете прочитать в нашей статье «Правила ведения бухгалтерского учета на забалансовых счетах».

С января 2022 года также обязательны к применению ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». С этой же даты утратил силу ПБУ 6/01 «Учет основных средств».

Как арендодателю учитывать основные средства, переданные в аренду с 2022 года, детально разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Получите бесплатный демо-доступ к правовой системе и переходите в Готовое решение, чтобы узнать все подробности данной процедуры.

Как применять новые ФСБУ, читайте в материалах:

«Порядок учета капитальных влодений согласно ФСБУ 26/2020»;
«Порядок учета основных средств согласно ФСБУ 6/2020»;
«Минфин рассказал, как определять срок аренды по ФСБУ 25/2018».

Запись на 001-м счете следует вести по стоимости, определенной в арендном договоре. В настоящее время в законодательстве нет норм, устанавливающих требование по согласованию цен на арендуемые объекты. Поэтому случается, что стоимость в договоре не определена. В такой ситуации представляется целесообразным исходить из размера балансовой стоимости ОС, определенной у арендодателя. Для этого достаточно будет запросить у партнера по сделке соответствующую справку.

Однако может так произойти, что первичные данные по балансовой оценке окажутся недоступными. В таких обстоятельствах ни в коем случае нельзя оценивать полученные объекты ОС по стоимости арендной платы. Дело в том, что ФСБУ 6/2020 «Основные средства», действующий с 2022 года, предусматривает только 3 вида стоимости:

первоначальную,
балансовую (остаточную по ПБУ 6/01, действовавшему до конца 2021 года),
восстановительную.

Несложно увидеть, что «арендная» стоимость в приведенном списке отсутствует, то есть такая оценка неправомерна.

Остается один приемлемый вариант — учесть арендованные объекты по рыночной стоимости. Как она была определена, можно пояснить в приложениях к балансу.

Главным документом, на основании которого будет производиться запись на 001-м счете при передаче основных средств, является акт приема-передачи. Как только истечет установленный договором срок аренды, объекты возвращаются арендодателю тоже по акту приема-передачи.

Как арендатору отражать имущество и платежи в учете по ФСБУ 25/2018, разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к правовой системе, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Все подробности бухгалтерского учета договоров аренды основных средств вы можете найти в нашем материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств».

Применение забалансового счета 01 в бюджетном учете

Организация бухгалтерского учета в бюджетных учреждениях и коммерческих организациях во многом разнится. Однако что касается учета объектов основных средств, получаемых в аренду, то здесь расхождений нет, за исключением номера счета.

Свидетельством тому может служить Инструкция по применению Единого плана счетов бюджетных организаций (утверждена приказом Минфина от 01.12.2010 № 157н), в которой для этих целей предписано использовать счет 01 под названием «Имущество, полученное в пользование». Как и для коммерческих структур, приемка объектов ведется на основании акта приема-передачи, а стоимость, указанная в данном документе, отражается на 01-м счете.

Полученное имущество может перемещаться. В таком случае все его движения указываются в регистрах забалансового счета. Источником информации для соответствующих записей должен быть только первичный документ.

При обратной операции — возврате арендованного имущества с забалансового счета — данное имущество списывается.

Пример учета арендованного имущества на забалансовом счете

Приведем пример, каким образом отражается появление арендованного объекта на забалансовом счете у коммерческой компании.

ООО «Вектор-М» оформило договор на аренду промышленного оборудования. Основное средство получено в июле 20ХХ года по акту приема-передачи. Стоимость по договору составила 780 000 руб. Эта же сумма была указана и в акте приема-передачи. Арендодатель представил справку о балансовой стоимости данного объекта.

В учете после соблюдения всех формальностей следует сделать следующие записи:

Дебет 001 — 780 000 руб. — поступил объект основных средств по арендному договору.

После окончания договорных отношений:

Кредит 001 — 780 000 руб. — произведен возврат арендованного объекта арендодателю

Итоги

Запись на забалансовом 001-м счете позволяет не только соблюсти правила бухучета, но и помогает бухгалтеру в работе, поскольку информация о стоимости арендуемого имущества всегда под рукой. При этом данная операция не представляет сложностей. Надо лишь правильно оформить первичные документы. С 2022 года, когда применение ФСБУ 25/2018 стало обязательным, использование счета 001 для арендуемого имущества допустимо в строго определенных и ограниченных случаях.

Раскрываем информацию об объектах учета аренды в бухгалтерской отчетности

Какую информацию об объектах учета аренды должны раскрывать арендатор и арендодатель в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации за 2022 год? Где в формах бухгалтерской (финансовой) отчетности эта информация приводится? Давайте разбираться.

Информация, подлежащая раскрытию

Требования к раскрытию информации в отчетности по объектам учета аренды установлены в разд. IV ФСБУ 25/2018.

По общему правилу в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации раскрывается информация об объектах учета аренды, которая оказывает или способна оказать влияние на финансовое положение организации, финансовые результаты ее деятельности и движение денежных средств. Указанная информация приводится в табличной форме, за исключением случаев, когда другая форма раскрытия в большей степени соответствует виду раскрываемой информации.

При этом данные об активах и обязательствах, являющихся объектами учета аренды, представляются в бухгалтерской (финансовой) отчетности развернуто и не подлежат взаимоисключению (взаимозачету).

Информация, которая с учетом существенности подлежит раскрытию, приведена в таблице.

№ п/п

Информация, раскрываемая арендатором

Информация, раскрываемая арендодателем

Характер деятельности организации, связанной с договорами аренды

Проценты, начисленные на задолженность по арендным платежам

Основание и порядок расчета процентной ставки

Допущения, использованные при определении переменных арендных платежей

Доходы и расходы, относящиеся к переменным платежам, которые не учитываются при оценке задолженности по аренде

Затраты, связанные с произведенными улучшениями предмета аренды, и порядок их компенсации

Потенциальные денежные потоки, обусловленные договором аренды до даты предоставления предмета аренды

Ограничения использования предмета аренды, обусловленные договором аренды (в частности, необходимость соответствия определенным финансовым показателям)

Иная информация о влиянии договоров аренды на финансовое положение организации, финансовые результаты ее деятельности и движение денежных средств, необходимая пользователям бухгалтерской (финансовой) отчетности для принятия экономических решений

Факт использования арендатором права, предусмотренного п. 11 ФСБУ 25/2018*, с описанием характера договоров аренды, в отношении которых оно применяется

Сверка валовой и чистой стоимости инвестиции в неоперационную (финансовую) аренду

В отношении права пользования активом – информация, подлежащая раскрытию в отношении соответствующих предмету аренды активов (основных средств, инвестиционной недвижимости)

Информация о значительных изменениях чистой стоимости инвестиции в неоперационную (финансовую) аренду

Расходы и будущие арендные платежи арендатора в случае использования им возможности, предусмотренной п. 11 ФСБУ 25/2018*, с обособленным раскрытием расходов и будущих арендных платежей, относящихся к договорам аренды со сроком аренды не более 12 месяцев

Характер и порядок расчета негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды

Затраты арендатора, понесенные в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях

Потенциальные денежные потоки, обусловленные гарантиями выкупа предмета аренды по окончании ее срока

Информация о пересмотре фактической стоимости и обязательства по аренде

Распределение причитающихся арендодателю арендных платежей по срокам погашения с отражением номинальных сумм арендных платежей для первых пяти лет отдельно по каждому году, для оставшегося периода – в общей сумме

Доходы и расходы от выбытия предмета аренды

Общая сумма дохода по операционной аренде с выделением дохода, относящегося к переменным арендным платежам

Порядок управления рисками, связанными с правами на предмет аренды

* Пунктом 11 ФСБУ 25/2018 определено, что при выполнении условий, установленных п. 12 данного стандарта, арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде в любом из следующих случаев:

срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;

рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;

арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность.

Согласно п. 12 ФСБУ 25/2018 применение арендатором п. 11 данного стандарта допускается при одновременном выполнении таких условий:

договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору и отсутствует возможность выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;

предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.

Отметим также, что согласно п. 27 ПБУ 4/99 пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках должны раскрывать следующие дополнительные данные:

о наличии на начало и конец отчетного периода и движении в течение этого периода отдельных видов основных средств;

о наличии на начало и конец отчетного периода и движении в течение названного периода арендованных основных средств.

Поскольку начиная с 2022 года применение ФСБУ 25/2018 носит обязательный характер, в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации необходимо раскрывать информацию, предусмотренную данным стандартом.

Формы бухгалтерской (финансовой) отчетности, в которых приводится раскрываемая информация

Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность состоит из бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах (отчета о целевом использовании средств некоммерческой организации) и приложений к ним (ст. 14 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах раскрывают информацию в виде отдельных отчетных форм (отчет о движении денежных средств, отчет об изменениях капитала и др.) и в виде пояснительной записки.

Пунктом 4 Приказа Минфина России от 02.07.2010 № 66н установлено, что приложения к бухгалтерскому балансу, отчету о финансовых результатах, отчету о целевом использовании средств (пояснения) оформляются в табличном и (или) текстовом виде. При этом содержание пояснений, представленных в табличном виде, определяется организациями самостоятельно с учетом приложения 3 к данному приказу.

Отметим, что организации, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, формируют бухгалтерскую отчетность по упрощенной системе: в приложениях к бухгалтерскому балансу, отчету о финансовых результатах, отчету о целевом использовании средств приводится только наиболее важная информация, без знания которой невозможна оценка финансового положения организации или финансовых результатов ее деятельности.

Основные средства (пример пояснений)

Пояснения к годовой бухгалтерской отчетности могут быть оформлены как в табличном, так и в текстовом виде (Приказ № 66н). При этом конкретное содержание пояснений определяется организациями самостоятельно. Минфин рекомендует использовать разработанные табличные формы пояснений, приведенные в приложении 3 к данному приказу, в том числе для основных средств разработаны следующие таблицы:

2.1 «Наличие и движение основных средств»;

2.2 «Незавершенные капитальные вложения»;

2.3 «Изменение стоимости основных средств в результате достройки, дооборудования, реконструкции и частичной ликвидации»;

2.4 «Иное использование основных средств».

В таблице 2.1 «Наличие и движение основных средств» приводится информация о наличии и движении основных средств с разбивкой на основные средства, используемые в основной деятельности, и основные средства, используемые в качестве доходных вложений. Таблица 2.1 поясняет данные, приведенные по строкам 1150 «Основные средства» и 1160 «Доходные вложения в материальные ценности» баланса.

Информация указывается по группам основных средств за отчетный и предыдущий годы.

Первоначальная стоимость (в случае переоценки приводится текущая рыночная стоимость или текущая (восстановительная) стоимость) и накопленная амортизация основных средств фиксируются на начало и конец года. Информация о движении основных средств приводится в виде следующих данных:

поступившие и выбывшие объекты;

В таблице 2.4 «Иное использование основных средств» поясняется информация об основных средствах, которые:

переданы или получены в аренду, числятся как на балансе, так и за балансом;

переведены на консервацию;

используются иным способом (например, переданы в залог).

Таблица 2.4 также является дополнительным пояснением к строкам 1150 «Основные средства», 1160 «Доходные вложения в материальные ценности» баланса.

Данные указываются на отчетную дату, а также на 31 декабря предыдущего года и предшествующего предыдущему.

Арендодатель

В зависимости от того, является ли сдача основных средств в аренду основным видом деятельности для арендодателя, по переданным в аренду основным средствам заполняется таблица 2.1 либо 2.4.

Если предоставление в аренду основных средств признается основным видом деятельности арендодателя, то в таблице 2.1 указываются данные по строке «Учтено в составе доходных вложений в материальные ценности – всего» с разбивкой по группам объектов (информация берется со счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности»).

Если сдача в аренду для арендодателя не является основным видом деятельности, то заполняется таблица 2.4. Отдельно указываются переданные в аренду основные средства, числящиеся на балансе и за балансом.

Арендатор

Арендатор указывает информацию об арендованных основных средствах в таблице 2.4 отдельно по полученным в аренду основным средствам, числящимся на балансе, и основным средствам, числящимся за балансом. Это зависит от того, признает ли арендатор предмет аренды в качестве права пользования активом.

Иная информация

В ФСБУ 25/2018 указана обязательная информация, которую необходимо раскрывать арендодателю и арендатору в бухгалтерской (финансовой) отчетности, но для всей информации на данный момент нет образцов типовых форм бухгалтерской отчетности. Минфином разработаны только девять примеров оформления пояснений к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах (относящиеся к аренде рассмотрены выше).

Согласно п. 43 ФСБУ 25/2018 указанная информация раскрывается в табличной форме, за исключением случаев, когда другая форма раскрытия в большей степени соответствует виду раскрываемой информации.

В связи с чем организация должна сама определить форму и порядок раскрытия обязательной информации.

Положения МСФО (IFRS) 16 «Аренда» по раскрытию информации

Поскольку ФСБУ 25/2018 разработан на основе МСФО (IFRS) 16 «Аренда», введенного в действие на территории РФ Приказом Минфина России от 11.07.2016 № 111н, разумно обратиться к первоисточнику и изучить нормы, касающиеся раскрытия информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности (Информационное сообщение Минфина России от 25.01.2019 № ИС-учет-15 «О Федеральном стандарте бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»).

Тем более что Минфин рекомендует обращаться к указанному стандарту по вопросам применения ФСБУ 25/2018 (Письмо от 10.03.2022 № 07-01-09/17443).

Раскрытие информации арендатором

Согласно МСФО (IFRS) 16 «Аренда» цель раскрытия информации заключается в раскрытии арендаторами информации в примечаниях, которая вместе с информацией, представленной в отчете о финансовом положении, отчете о прибыли или убытке и отчете о движении денежных средств, дает пользователям финансовой отчетности основу для оценки влияния договоров аренды на финансовое положение, финансовые результаты и денежные потоки арендатора.

Арендатор должен раскрывать информацию о своих договорах аренды, в которых он является арендатором, в одном примечании или отдельном разделе своей финансовой отчетности. Однако арендатору не нужно дублировать информацию, которая уже представлена где-либо еще в финансовой отчетности, при условии, что такая информация включена в одно примечание или отдельный раздел об аренде посредством перекрестной ссылки.

Перечень обязательной информации, которую обязан раскрывать арендатор, приведен в ФСБУ 25/2018 (см. таблицу). Он разработан на основании п. 53 и 59 МСФО (IFRS) 16.

В МСФО (IFRS) 16 установлены следующие принципы раскрытия информации арендатором:

арендатор должен раскрывать сумму своих договорных обязательств по аренде для краткосрочной аренды, если портфель краткосрочных договоров аренды, по которому у него есть договорные обязательства на конец отчетного периода, отличается от портфеля краткосрочных договоров аренды, к которому относится расход по краткосрочным договорам аренды, информация о котором раскрывается с применением п. 53 (c);

если активы в форме права пользования удовлетворяют определению инвестиционной недвижимости, арендатор должен применять требования к раскрытию информации в МСФО (IAS) 40. В этом случае он не обязан раскрывать информацию согласно п. 53 (a), (f), (h) или (j) для таких активов в форме права пользования;

если арендатор оценивает активы в форме права пользования по переоцененной стоимости с применением МСФО (IAS) 16, он должен раскрывать информацию, требуемую п. 77 МСФО (IAS) 16 для таких активов в форме права пользования;

арендатору следует раскрывать анализ сроков погашения обязательств по аренде с применением п. 39 и B11 МСФО (IFRS) 7 «Финансовые инструменты: раскрытие информации» отдельно от анализа сроков погашения других финансовых обязательств.

Арендатор, учитывающий краткосрочную аренду или аренду активов с низкой стоимостью с применением п. 6 МСФО (IFRS) 16, должен раскрыть этот факт.

Если арендатор применяет упрощение практического характера, указанное в п. 46A (последствия пандемии Covid-19), он обязан раскрыть:

факт применения упрощения практического характера ко всем уступкам по аренде, которые удовлетворяют условиям п. 46B, либо, если упрощение практического характера применяется не ко всем таким уступкам по аренде, информацию о характере договоров, в отношении которых было применено данное упрощение практического характера;

величину, признанную в составе прибыли или убытка за отчетный период, отражающую изменения арендных платежей, обусловленные уступками по аренде, в отношении которых арендатор применил упрощение практического характера, приведенное в п. 46A.

Раскрытие информации арендодателем

Цель раскрытия информации заключается в раскрытии арендодателями информации в примечаниях, которая вместе с информацией, представленной в отчете о финансовом положении, отчете о прибыли или убытке и отчете о движении денежных средств, дает пользователям финансовой отчетности основу для оценки влияния договоров аренды на финансовое положение, финансовые результаты и денежные потоки арендодателя.

Перечень обязательной информации, которую должен раскрывать арендодатель, приведен в ФСБУ 25/2018 (см. таблицу). Он разработан на основании п. 90 и 92 МСФО (IFRS) 16.

Относительно финансовой аренды арендодатель должен предоставлять качественную и количественную информацию, объясняющую значительные изменения балансовой стоимости чистой инвестиции в финансовую аренду.

Арендодатель обязан раскрывать информацию об анализе дебиторской задолженности по арендным платежам по срокам погашения, отражая недисконтированные арендные платежи к получению на ежегодной основе для каждого из первых пяти лет (как минимум) и общие суммы для остальных лет. Арендодатель должен осуществлять сверку недисконтированных арендных платежей с чистой инвестицией в аренду. В сверке следует выделить незаработанный финансовый доход, относящийся к дебиторской задолженности по арендным платежам, и дисконтированную негарантированную ликвидационную стоимость.

Что касается операционной аренды, то в случае объектов основных средств, являющихся ее предметом, арендодатель должен применять требования к раскрытию информации в МСФО (IAS) 16. Применяя требования к раскрытию информации в МСФО (IAS) 16, он обязан разбить каждый вид основных средств на активы, являющиеся предметом операционной аренды, и активы, не являющиеся предметом такой аренды. Соответственно, арендодатель должен раскрывать информацию согласно МСФО (IAS) 16 для активов, являющихся предметом операционной аренды (по виду базового актива), отдельно от активов, находящихся в собственности, которые удерживаются и используются арендодателем.

Арендодателю следует применять требования к раскрытию информации, приведенные в МСФО (IAS) 36, МСФО (IAS) 38, МСФО (IAS) 40 и МСФО (IAS) 41, для активов, являющихся предметом операционной аренды.

Арендодатель должен раскрывать информацию об анализе арендных платежей по срокам погашения, отражая недисконтированные арендные платежи к получению на ежегодной основе для каждого из первых пяти лет (как минимум) и общие суммы для остальных лет.

Что такое балансовая стоимость. Объясняем простыми словами

Балансовая стоимость — это денежная стоимость всех основных средств и нематериальных активов компании, по которой они принимаются к бухгалтерскому учёту.

Проще говоря, балансовая стоимость — это стоимость активов после вычета амортизации и накопленных убытков от его обесценения.

Активы — любое имущество, принадлежащее организации, может быть как материальным (в виде недвижимости, машин, инструментов, различного оборудования), так и в нематериальной форме (вложения в научные разработки, патенты и пр.).

Балансовая стоимость активов рассчитывается прежде всего для финансового анализа эффективности работы предприятия. В частности, балансовую стоимость используют при расчёте:

рентабельности активов, которая показывает, сколько прибыли получает предприятие с каждого рубля, вложенного в имущество;

коэффициента оборачиваемости активов, который определяет эффективность их использования.

Пример употребления на «Секрете»

«P/B (price to book) — показывает отношение рыночной цены акции к балансовой стоимости. Если цифра больше единицы, то компания дорогая и инвестор переплачивает за акции. Если меньше единицы — компания недооценена и инвестор приобретает акции “со скидкой”. Если равно единице — компания оценена справедливо».

(Пример мультипликатора, с помощью которого можно сопоставить финансовые результаты разных по масштабу компаний. Цитата из материала о том, как правильно оценивать ценные бумаги.)

Нюансы

Вне зависимости от вида активов, их балансовая стоимость редко совпадает с рыночной (за исключением момента его приобретения), поскольку механизмы её определения сильно различаются.

Балансовая стоимость формируется путём сложения всех фактически понесённых затрат компании на приобретение активов, а также расходы на: доставку и разгрузку, установку, строительно-монтажные работы (монтаж, наладка) и другие работы, связанные с вводом в действие, информационные и консультационные услуги, регистрационные, таможенные сборы, государственные пошлины и другие подобные платежи за исключением НДС и других возмещаемых налогов.

В качестве примера можно привести расчёт балансовой стоимости здания (сооружения) при строительстве. В этом случае показатель состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент приобретения (ввода в эксплуатацию), скорректированной с учётом всех произведённых переоценок и накопленной амортизации, а также за вычетом расходов на улучшения здания. Из-за износа с течением времени балансовая стоимость здания неизбежно уменьшается.

Чтобы определить, что входит в балансовую стоимость здания, нужно учесть все затраты, связанные со строительством объекта недвижимости:

стоимость строительных материалов, готовых изделий (окон, дверей и т. д.) и инженерного оборудования;
зарплата рабочих;
стоимость доставки, горюче-смазочных материалов, используемых для работы машин и механизмов;
оплата коммунальных услуг;
стоимость покупки или аренды земельного участка;
оплата за проект здания;
рекламные, страховые и прочие расходы.

Сделки по продаже активов признаются крупными, если стоимость реализуемого имущества составляет более 25% от балансовой стоимости активов организации. Если балансовую стоимость активов определить неверно, сделку могут признать недействительной.

Как определить справедливую стоимость при аренде или безвозмездном пользовании

В каких случаях определяется справедливая стоимость

Как указал Минфин, исключений для оценки справедливой стоимости по договорам аренды и безвозмездного пользования в стандарте «Аренда» не предусмотрено. Определять такую стоимость необходимо даже по краткосрочным договорам.

Оценка справедливой стоимости помогает решить две задачи:

определить, являются ли условия отношений льготными;
отразить объекты учета аренды на льготных условиях.

Имущество считается предоставленным на льготных условиях не только по договору безвозмездного пользования, но и по договору аренды, в котором размер арендных платежей значительно ниже их рыночной стоимости. Чтобы провести такое сопоставление, не обойтись без оценки справедливой стоимости.

Однако нужно учесть, что затраты на формирование информации в бухгалтерской отчетности должны соотноситься с ее полезностью и преимуществами от ее использования. Минфин не сообщил, является ли несопоставимость затрат основанием для того, чтобы не определять справедливую стоимость. Вместо этого ведомство рекомендовало при краткосрочном пользовании рассмотреть возможность заключения таких договоров, на которые стандарт «Аренда» не распространяется.

Какое учреждение должно определять справедливую стоимость

Новое: с 28 марта 2020 года в стандарте «Аренда» закрепили, что объекты учета аренды на льготных условиях отражают по справедливой стоимости, которую определяет передающая сторона. Подробности в обзоре.

Оценка справедливой стоимости — это внутренняя учетная процедура. Проводить ее должно каждое учреждение, отражающее объекты учета аренды.

Минфин разъяснил: если сторонами договора являются организации бюджетной сферы, им целесообразно сопоставлять стоимостные оценки. Например, у передающей стороны могут быть данные о стоимости аренды исходя из предыдущих сделок с имуществом. Получателю следует их запросить, чтобы избежать излишних трат.

В то же время Минфин подчеркнул, что по стандарту передающая и получающая стороны не обязаны сопоставлять оценки. Общее правило об учете государственного и муниципального имущества по стоимости, которую указала передающая сторона, также не применяется.

Допускается запрашивать данные о стоимости аренды у органов власти, уполномоченных предоставлять аналогичное имущество в возмездное или безвозмездное пользование.

В использовании оценок, предоставленных небюджетными организациями — контрагентами Минфин не видит оснований.

Если получить сведения о стоимости аренды не удалось, проведите оценку самостоятельно. В учреждении этим занимается комиссия по поступлению и выбытию активов.

Что оценивается при определении справедливой стоимости

В зависимости от ситуации справедливую стоимость определяйте в отношении стоимости арендной платы либо стоимости имущества.

При определении того, являются ли условия отношений льготными, справедливую стоимость необходимо сравнить с ценой возмездного пользования согласно договору. Цена пользования — это арендная плата. Следовательно, справедливую стоимость нужно определить в отношении ее.

При отражении объектов учета аренды на льготных условиях используется справедливая стоимость арендных платежей.

Напомним, что арендные платежи включают две суммы: арендную плату и выкупную цену, которая представляет собой платежи в счет приобретения имущества.

Однако в стандарте есть условие, исключающее из расчета справедливой стоимости выкупные платежи. Справедливую стоимость арендных платежей предусмотрено определять так, как если бы на рыночных условиях было предоставлено лишь право пользования.

Получается, что для отражения объектов учета аренды на льготных условиях справедливая стоимость определяется также в отношении арендной платы. Она используется при учете как операционной, так и неоперационной аренды.

Полагаем, это позволяет сделать вывод о том, что в стандарте не регламентирован порядок оценки справедливой стоимости в отношении договоров с условием о выкупе имущества. Поскольку стандарты устанавливают лишь минимальные требования к учету, по таким договорам будет экономически верным предусмотреть в учетной политике следующий подход.

Определите, к какому виду аренды относятся отношения: операционная или неоперационная аренда.

Если отношения признаются операционной арендой, оцените справедливую стоимость в отношении арендной платы. Сравните ее с арендной платой, установленной в договоре (при наличии). Если справедливая стоимость окажется значительно больше, признавайте условия арендных отношений льготными и используйте такую стоимость для учета объекта. В этом случае выкуп считается самостоятельной отсроченной сделкой, экономически не связанной с арендой.

Если отношения признаются неоперационной арендой, оцените справедливую стоимость в отношении имущества. Сравните ее с суммой арендной платы и выкупной цены, установленных в договоре. Условия отношений признавайте льготными, только если справедливая стоимость имущества окажется существенно больше. Для отражения объекта учета аренды используйте наименьший из показателей:

сумму справедливой стоимости арендной платы и дисконтированной выкупной цены согласно договору;
справедливую стоимость имущества.

Когда сумма арендных платежей равна справедливой стоимости имущества, признавать условия льготными некорректно. Для целей применения стандарта такое равенство является признаком обычной неоперационной аренды. Значительная скидка по арендной плате в этом случае компенсируется более высоким размером выкупных платежей.

Выкупные платежи не оцениваются по справедливой стоимости, поскольку условия выкупа различаются в зависимости от покупателя.

Каким методом определять справедливую стоимость арендной платы

Справедливую стоимость определяйте методом рыночных цен.

При его использовании руководствуйтесь общими правилами, установленными стандартом «Концептуальные основы …».

Минфин разъяснил, что дополнительно можно использовать правила определения текущей оценочной стоимости нефинансовых активов, закрепленные в Инструкции N 157н. Однако применять их следует лишь по аналогии и в части, не противоречащей стандартам. Этот вывод можно сделать исходя из того, что в данной инструкции порядок определения первоначальной стоимости объектов учета аренды указан отдельно от порядка определения текущей оценочной стоимости. Применение правил оценки из Инструкции N 157н рекомендуем отразить в учетной политике.

Если возникнут сложности с оценкой справедливой стоимости по стандартам и инструкции, можете воспользоваться одним из методов определения НМЦК, как если бы вы планировали закупку. Для этого к оценке можно привлечь работников контрактной службы или контрактных управляющих.

Какие данные о рыночной стоимости аренды использовать при оценке

Используйте данные о текущих рыночных ценах или недавних сделках с аналогичными или схожими активами, которые переданы в аренду при сравнимых обстоятельствах.

Чтобы цены считались рыночными, выбирайте текущие предложения или недавние сделки, которые удовлетворяют следующим условиям:

стороны желают совершить сделку, проинформированы об объекте аренды и направлении его использования, а положение арендатора не является причиной для заключения сделки на вынужденных условиях;
передающая сторона заинтересована в передаче объекта на рыночных условиях по наилучшей цене и не имеет необходимости удерживать объект до получения предложения хуже рыночного;
сделка совершается между несвязанными сторонами, каждая из которых действует независимо, то есть стороны сделки не связаны отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рыночных условий цены.

Не используйте предложения и сделки, при которых цены были индивидуально завышены или занижены в результате скидок, премий и др.

При отборе цен руководствуйтесь принципом осмотрительности. Объекты учета аренды должны быть оценены по самым консервативным оценкам, не завышая стоимость активов и доходы и не занижая размер обязательств и расходы.

При определении рыночной цены используйте только документально подтвержденные данные. Они должны обладать прогностической или подтверждающей ценностью. Для этого комиссии учреждения нужно полагаться на надежные источники, а также получить любые доказательства достоверности документов, например оригинальные подписи или снимки экрана.

Где брать данные о рыночной стоимости аренды

Комиссия учреждения может получить данные самостоятельно путем изучения цен в открытом доступе.

Минфин пояснил, что при оценке права пользования недвижимостью можно учитывать данные о средней стоимости аренды за квадратный метр по аналогичным объектам, расположенным на территории того же муниципального образования.

Ведомство также указало, что привлекать независимых оценщиков необязательно. Особенно это касается движимого имущества и недвижимости с небольшой стоимостью. Учреждение может привлечь оценщика, если, например, все другие способы оказались недоступны.

Таким образом, необязательно пользоваться исключительно источниками из перечня в Инструкции N 157н.

При определении справедливой стоимости недвижимости не используйте кадастровую оценку.

За какой период рассчитывать справедливую стоимость арендной платы

Справедливую стоимость рассчитывайте за весь срок договора.

Минфин отметил, что так нужно поступать, даже если договор заключен на 49 лет.

Исключение — договоры, заключенные или пролонгированные на неопределенный срок. По ним Минфин рекомендовал определять справедливую стоимость исходя из периода трех лет после года, за который составлена последняя бухгалтерская отчетность.

Полагаем, при таком подходе потребуется ежегодно переоценивать объекты учета аренды, включая в расчет новый год трехлетнего срока. Конкретный порядок переоценки рекомендуем закрепить в учетной политике.

Новое: в ноябре 2021 года Минфин разъяснил, как доначислять доходы будущих периодов за новый третий год расчетного периода. По общему правилу данные о стоимости сообщает передающая сторона. При продлении срока она предоставляет информацию только за период пролонгации. Это значение прибавляют к остаточной стоимости объектов учета. Например, получатель суммирует его с остатком доходов будущих периодов от безвозмездного пользования. Если передающая сторона не сообщила новые сведения, сумму рассчитывают исходя из последней оценки, в т.ч. из первоначальной справедливой стоимости.

Что нужно дополнительно учесть при отражении объектов по справедливой стоимости

В расчет не включайте издержки, которые возникли при заключении договора.

Если данные о рыночной стоимости аренды по каким-либо причинам недоступны на дату признания объекта в учете, отражайте его на балансовых счетах в условной оценке, равной одному рублю.

Минфин отметил: учет объекта в условной оценке — это временная мера. После получения данных о рыночных ценах комиссия учреждения должна пересмотреть балансовую стоимость объекта.