Что такое договор найма жилого помещения

Договор найма квартиры. На что обратить внимание

Договор найма жилого помещения-это неотъемлемая часть сделки и определенные гарантии исполнения обязательств всеми сторонами (нанимателем и наймодателем). В случае возникновения спорных ситуаций всегда есть возможность обратиться к пунктам договора, чтобы разрешить ситуацию мирными переговорами и не доводить дело до судебных разбирательств.

На что стоит обратить внимание при заключении договора:

1. Реквизиты сторон (полные паспортные данные наймодателя и нанимателя: фио, дата и место рождения, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации), точный адрес объекта (город, улица, номер дома и корпуса, при наличии, номер квартиры).

2. Паспорт и правоустанавливающие и/или правоподтверждающие документы.

3. Если действует представитель по доверенности, то указать реестровый номер, кем и когда выдана доверенность.

Важно: в доверенности должны быть прописаны полномочия по сдаче квартиры и получения арендной платы, либо она должна быть на любые операции, но именно с этим объектом и/или доверенность на распоряжение любым имуществом доверителя (здесь важно удостовериться, что доверитель действительно является собственником данной квартиры).

Не забудьте проверить доверенность на действительность, т.к. она может быть отозвана).

4. Права и обязанности обеих сторон ( обычно, собственник готовит самостоятельно договор, по которому он имеет максимум прав и минимум обязанностей, что существенно ущемляет интересы нанимателя).

Нанимателю нужно внимательно ознакомиться с этим блоком договора, оценить, насколько его устраивают его права/обязанности и права/обязанности наймодателя.

Если какие-то пункты договора (например, это пункт из реального договора, который готовил собственник самостоятельно: возможность посещения собственником сдаваемой квартиры раз в неделю, без предупреждения нанимателя квартиры или возможность собственника заселить родственника в сдаваемую квартиру на подселение, но не более одного человека) не устраивают и наниматель понимает, что его права существенно нарушаются, то есть два варианта развития событий: предложить скорректировать пункты договора, которые устроят нанимателя. Если собственник не идёт на уступки, то лучше отказаться от данного объекта.

5. Размер арендной ставки и обеспечительного платежа (ст. 381.1 ГК РФ). Арендная ставка должна быть фиксирована на весь срок действия договора. Некоторые собственники оставляют за собой право один раз в период действия договора пересмотреть арендный платёж в большую сторону. В этом случае наниматель должен определиться насколько ему этот пункт комфортен.

Кто оплачивает коммунальные услуги и иное (интернет, капитальный ремонт).

Условия возврата обеспечительного платежа

Форма оплаты (наличные, перевод на расчётный счёт)

6. Неотъемлемой частью договора найма квартиры являются акт приёма-передачи и опись имущества.

Акт приёма-передачи оформляется той датой, в которую наниматель принимает квартиру и получает ключи. В акте фиксируются недостатки квартиры ( испорченный ремонт/мебель и ещё какие-то существенные дефекты). Это обязательно нужно сделать, тк не совсем порядочный собственник при расторжении договора сможет легко списать данные недостатки на нанимателя и удержать из обеспечительного платежа денежные средства на восстановление/ремонт. В такой ситуации наниматель никак не сможет доказать свою правоту.

Также в акте приёма-передачи квартиры необходимо зафиксировать показания приборов учёта ( гвс, хвс, электроэнергия, отопление), чтобы в дальнейшем нанимателю не пришлось оплачивать чужие долги по коммунальным услугам.

7. Опись имущества является важной частью договора найма. В ней указывается вся мебель и бытовая техника (желательно с полным наименованием), количество, состояние и возможные дефекты.

Если не уделить должного внимания к этому приложению, то в дальнейшем могут возникнуть спорные моменты ( приведу реальный пример: в квартире был телевизор старого образца. В описи зафиксировали: телевизор. При расторжении договора собственник заявил, что в квартире был ЖК телевизор, а наниматель его поменял на телевизор старого образца. Последствие: наниматель не смог доказать свою правоту, депозит в размере 16 тр остался у наймодателя как компенсация за несуществующий ЖК ТВ).

Уважаемые наниматели, это лишь малый перечень нюансов, на которые следует обратить внимание при заключении договора найма. Во избежание спорных моментов с собственником, лучше обратитесь к специалисту. Он точно знает как юридически корректно подготовить проект договора.

Как составить договор аренды квартиры

Выбирая новую съемную квартиру, мы учитываем много факторов — от расположения дома до дизайна интерьера. Договор аренды в этой суматохе воспринимается как проформа. А зря. Это документ, который защищает интересы как арендодателя, так и квартиросъемщика.

Что такое договор найма жилого помещения

Мы привыкли оперировать понятием « аренда жилья» . Однако с юридической точки зрения корректнее использовать слово « наем» .

Согласно закону, когда одно физическое лицо собирается жить в квартире другого физического лица за оговоренную плату, стороны (наймодатель и наниматель) должны заключить договор найма жилого помещения ( ГК РФ Статья 671 ). В этом документе прописывают:

• сведения о сторонах и предмете договора (квартире) — паспортные данные, реквизиты правоустанавливающих документов на недвижимость, кому она принадлежит, кто в ней зарегистрирован;
• кто будет жить в квартире с нанимателем (члены семьи, другие люди — по согласованию с наймодателем);
• кто, сколько, кому, как и за что платит (все об обеспечительном платеже; перечни услуг, за которые платит каждая из сторон; способ, регулярность и дату оплаты найма);
• на каких условиях можно жить в квартире (своевременно платить, не причинять вреда имуществу, не заводить животных, не спать на диване в обуви, трижды в неделю поливать хозяйский фикус);
• на какой срок заключают договор (как правило — на год с правом продления, но можно сразу заключить на два или три года);
• на каких условиях соглашение может быть расторгнуто , и за сколько дней одна сторона должна предупредить другую о будущем переезде;
• как оплачивается ущерб наймодателю (если животное сгрызет что-то из его вещей, диван непоправимо испортится, фикус завянет).

А также все остальные права и обязанности сторон (сколько раз в месяц в квартиру может приходить владелец, кто должен устранять поломки, какие перестановки и перепланировки нужно согласовывать и так далее).

Понятие «аренда» применяется, когда снимают нежилое помещение или арендодателем выступает юридическое лицо . Но в жизни мы привыкли использовать слово «аренда» как синоним найма жилья, а то и вместо этого слова, поэтому и в статье позволим себе делать так же.

Важно: договор найма жилого помещения заключают в письменной форме в двух экземплярах, каждый из которых подписывают обе стороны. Сама форма свободная, в законе не закреплена.

Традиционно документ подготавливает собственник жилья. Но это не аксиома, можно обсудить и другие варианты.

Договор найма не только регламентирует права и обязанности наймодателя и нанимателя, но и может выступить аргументом в споре между ними. Или даже в суде, если конфликт дойдет до этой стадии. Так что лучше внимательно отнестись к составлению и подписанию документа.

Сроки заключения договора найма

Соглашения о найме жилья бывают двух типов: краткосрочные и долгосрочные. Первые подписывают на время до года , вторые — от года до пяти лет.

Долгосрочный контракт требует регистрации в Росреестре , поэтому идеальный вариант — краткосрочное соглашение с правом продления и увеличения оплаты со временем .

Не пренебрегайте этой формальностью, даже если арендуете помещение на несколько дней или пару недель .

Хотите переехать в новую квартиру, но нет денег на комиссию, залог и первый месяц? Выручит кредит от Совкомбанка. Ставка от 0%, сумма займа — до 3 млн рублей, срок — до пяти лет. Интуитивно понятный онлайн-калькулятор поможет рассчитать комфортный ежемесячный платеж, который не ударит по семейному бюджету.

Подготовка

Что нужно сделать до подписания договора:

• Полностью осмотрите квартиру. Проверьте, в каком состоянии находятся трубы, электричество, техника и мебель. До заключения соглашения за все отвечает хозяин помещения, после — наниматель.
• Попросите наймодателя доказать, что он собственник. Для большей безопасности закажите выписку из ЕГРН в МФЦ или на портале Росреестра.
• Убедитесь, что к началу действия договора собственник оплатил все коммунальные платежи. Сфотографируйте счетчики.

Без документального подтверждения будьте готовы к неприятным сюрпризам. Например, появятся другие собственники жилья или арендодатель займется субарендой.

Оплате и денежным обязательствам в договоре посвящают отдельный блок. Чтобы соглашение было взаимовыгодным, а отношения сторон — долгими и приятными, заранее решите эти вопросы.

Оплата аренды квартиры

Платить за найм обязан любой арендатор. Остальные платежи включают в договор вариативно. Некоторые собственники предпочитают всю коммуналку оплачивать самостоятельно и закладывают эти расходы в сумму арендной платы. Другие поручают оплату услуг жильцам. Третьи делят обязанности: оплачивают содержание общедомового имущества и, например, взносы за капремонт, а остальное — наниматель.

Перед подписанием бумаг убедитесь, что вас устраивают условия.

В расходы первого месяца проживания, помимо оплаты квартиры и коммунальных услуг, как правило, включают еще одну сумму — депозит (обеспечительный или залоговый платеж). Его зачастую передают, когда подписывают договор.

Обеспечительный платеж

Залоговый, или обеспечительный, платеж (залог) обычно равен сумме аренды за месяц. Это гарантия возмещения убытков для хозяина квартиры. Если жильцы, например, сломают телевизор, деньги пойдут на ремонт или покупку нового.

Но если наниматели ничего не нарушат, наймодатель вернет всю сумму при выселении.

Это важно указать в договоре. Можно написать, что деньги останутся у собственника квартиры в любом случае, но если обошлось без ущерба и нарушений, сумма пойдет в счет оплаты за последний месяц проживания.

Задаток

Квартира понравилась, но въехать в нее наниматель пока не может по семейным обстоятельствам? Выход — передать собственнику задаток и составить соответствующее соглашение. Деньги передают в счет исполнения обязательств и в качестве обеспечения их исполнения. По закону это гарантия заключения договора.

Если обязательства нарушит потенциальный жилец — задаток останется у наймодателя. От договора отказался хозяин жилья? Тогда он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Аванс

Аванс также можно передать в счет оплаты найма (например, оплатить первый месяц еще до вселения). Однако, в отличие от задатка, этот платеж ничего не гарантирует. Если хозяин внезапно передумает пускать жильца в квартиру до подписания договора, но после получения аванса, то просто вернет деньги. Как и в случае, если въезжать передумает сам жилец.

Как безопасно снять хорошее жилье

Как грамотно составить договор найма квартиры

В документе прописывают обязательные требования, без которых сделка не считается действительной, и дополнительные по желанию сторон. Если их не указать , будут работать общие законодательные нормы.

Обязательными условиями считаются:

• Предметдоговора

Здесь указывают все данные об арендуемом жилье : квадратные метры , точный адрес , кадастровый номер .

Важно составить перечень мебели и техники , которые находятся в квартире и передаются нанимателю .

Попросите указать в соглашении информацию о том , что квартира не находится в залоге и свободна от обременения правами других людей .

• Стороныдоговора

Указывают паспортные данные арендодателя, квартиросъемщика и других людей, которые будут жить в квартире. Например, родственников или друзей, если они планируют проживать длительное время.

Так наниматель защищает себя от соседей по дому, которые могут жаловаться хозяину на посторонних лиц, и от претензий самого арендодателя.

• Аренднаяплата

Регулирование суммы аренды, даты и порядка внесения платежей играют огромную роль.

Допустим, вы перечисляете третьего числа каждого месяца 25 тысяч рублей арендной платы хозяину на банковскую карту. Предварительно уточните, что входит в ежемесячную оплату.

Например, включены ли в аренду платежи за интернет и услуги ЖКХ. Возможно ли повышение оплаты (через какое время оно произойдет и на какую сумму). Предполагается ли неустойка при просрочке срока платежа.

Если арендодатель требует расчет наличными, а не банковским переводом, просите его каждый раз писать расписку.

• Праваиобязанностисторон

Главная обязанность арендодателя — предоставить жилье в нормальном состоянии с мебелью и техникой , указанной в договоре .

Квартиросъемщик обязан вовремя оплачивать аренду , обеспечить сохранность мебели , техники и других предметов , не использовать помещение в коммерческих и других, не предусмотренных соглашением целях , не допускать длительного проживания людей , не указанных в договоре .

При несоблюдении этих условий возможно расторжение контракта в одностороннем порядке .

Точные формулировки каждого пункта есть в образце арендного договора. Вы можете взять его за основу и доработать.

Не хотите снимать квартиру, а купить собственное жилье и стать полноправными хозяевами не получается из-за финансовых причин ? Совкомбанк делает ипотеку доступной.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наем жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, когда нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру снимает человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Договор найма жилья — это свод правил для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Как минимум такой договор нужен для подтверждения самого факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться и без жилья, и без денег. Но договор найма также позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возмещать убытки от порчи имущества и т. д. Наймодатель же не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор можно и нужно заключать на любой срок — даже если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Договоры найма

Договор найма представляет собой документ, регулирующий отношения между собственником имущества, сдаваемого внаем, и арендаторами.

Обладает юридической силой и является доказательством в суде. Оформляется письменно и закрепляет возможности, обязательства и договоренности участников.

Отличие договора найма от договора аренды в том, что последний заключается, если один из участников (или оба) — юрлицо, при этом объект недвижимости может носить статус жилого или коммерческого. Договор найма фиксирует отношения физлиц, а предметом выступает жилая недвижимость.

Позволяет защитить интересы участников в случае возникновения взаимных претензий и конфликтных ситуаций. К примеру, его оформление позволит избежать неприятных ситуаций с внезапным поднятием стоимости. Составляется в свободной форме и не требует заверения у нотариуса.