Сколько голосов нужно для принятия решения в многоквартирном доме по капитальному ремонту

Какой кворум ОСС нужен по вопросам капремонта в доме: позиция ВС РФ

Верховный суд России при разрешении спора банка и владельца спецсчёта сделал выводы о необходимом кворуме для решения вопросов по капремонту. Читайте, каким количеством голосов на ОСС принимаются решения о перечне работ и услуг при таком ремонте, их предельной стоимости, сроках и источниках финансирования.

Собственники помещений простым большинством утвердили стоимость работ по капремонту

В одном из многоквартирных домов Москвы под управлением ЖСК собственники формировали фонд капремонта на спецсчёте. На общем собрании владельцы квартир приняли решение провести капитальные работы в доме. ЖСК заключил договор с подрядчиком, после чего направил в банк платёжное поручение на выплату компании аванса на 1,8 млн рублей.

Кооператив приложил к поручению скан-копию протокола ОСС и договора, но банк, рассмотрев эти документы, отказался перечислять деньги со спецсчёта. Организация указала, что по одному из вопросов собственники не набрали необходимый кворум в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

ЖСК направил в банк претензию, но он свою позицию не изменил. Тогда кооператив обратился с иском в суд с требованием обязать банк перечислить подрядчику аванс для выполнения работ по капремонту (дело № А40-162965/2021). Дело дошло до Верховного суда РФ.

Для принятия решения о проведении и финансировании капремонта нужны не менее ⅔ от всех голосов в МКД

• соответствующего протокола общего собрания собственников помещений;
• договора с подрядной организацией на оказание услуг, выполнение работ по капремонту общего имущества МКД;
• акта приёмки таких работ, услуг, кроме случая выплаты аванса в размере не более чем 30% от общей стоимости договора.

Банк вправе отказать в переводе средств, если владелец специального счёта не предоставил указанные документы.

Судья указал, что, согласно спорному протоколу ОСС, по третьему вопросу повестки дня собственники утверждали смету капремонта в соответствии с ч. 5.1. ст. 189 ЖК РФ. «За» проголосовали 62,99 % от числа голосов в доме.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения ОСС по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов участников, за исключением отдельных вопросов, которые утверждаются большинством или 2/3 от всех голосов в доме.

• о проведении капитального ремонта;
• об использовании для этого фонда капитального ремонта.

Суд сделал вывод, что решение ОСС было принято при наличии необходимого кворума, при этом решения собрания не были оспорены в суде. ЖСК предоставил в банк все необходимые документы в соответствии с ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, и отказ неправомерен.

Судья потребовал, чтобы кооператив сформировал новый запрос в банк, а тот исполнил платёжное поручение. Апелляционная и кассационная инстанции поддержали решение коллег, отклонив жалобы кредитной организации.

ВС РФ: вопросы о перечне, сроках и стоимости работ по капремонту также требуют ⅔ от всех голосов в доме

Банк обратился в Верховный суд России, считая, что нижестоящие инстанции неправильно трактовали нормы ЖК РФ о кворуме, необходимом для принятия решения по вопросам капремонта. Организация настаивала, что такие решения принимаются большинством не менее ⅔ от общего числа голосов собственников в МКД.

1. Согласно ч. 1 ст. 189 ЖК РФ, капремонт общего имущества проводится на основании решения ОСС.
2. В соответствии с ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, если фонд капремонта формируется на спецсчёте, то на ОСС должны быть определены или утверждены:

• перечень услуг, работ;
• их предельно допустимая стоимость;
• сроки ремонта;
• источники финансирования;
• лицо, которое будет принимать работы и подписывать соответствующие акты.

1. Определение максимально допустимой стоимости услуг и работ по капремонту является неотъемлемой частью решения ОСС. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, решение о капремонте, содержащее стоимость работ, принимается большинством не менее ⅔ от всех голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Вне зависимости от того, выносится ли решение о капитальном ремонте на голосование ОСС одним вопросом или отдельными по каждому из пунктов перечня из ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, результаты голосования должны оцениваться с учётом требований закона. Решения по вопросам из ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ не могут считаться принятыми, если «за» проголосовали собственники, обладающие менее ⅔ от общего числа голосов в доме.

Согласно спорному протоколу ОСС, кворум по указанным вопросам, в том числе об утверждении стоимости работ и услуг по капремонту, составил более 50% голосов, но менее ⅔ от общего их числа.

Согласно ч. 3 ст. 177 ЖК РФ, банк, где открыт спецсчёт, обязан обеспечить соответствие операций требованиям законодательства. Операции, не предусмотренные ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, не допускаются (ч. 2 ст. 177 ЖК РФ).

Верховный суд России признал отказ банка исполнить платёжное поручение правомерным, поскольку протокол общего собрания собственников не отвечал требованиям ЖК РФ – собственники не собрали необходимый кворум. Суд отменил решения нижестоящих инстанций и отказал ЖСК в удовлетворении иска.

На заметку владельцам спецсчетов

1. Неотъемлемой частью общего вопроса повестки дня о капитальном ремонте являются вопросы о перечне работ и услуг, их предельной стоимости, источнике финансирования, сроках ремонта и лице, который от имени собственников будет подписывать акты (ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).
2. Решения по указанным вопросам принимаются не менее ⅔ от всех голосов в доме.

Если кворум составит меньше голосов, то, как указал Верховный суд РФ, банк не вправе выполнять операции по спецсчёту в соответствии с протоколом такого собрания.

«Споры о "правильном" кворуме по вопросам капремонта идут уже очень давно. Судебная практика обширная, отличается в разных регионах», – отметила исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян. – «Банки часто отказывают в принятии протоколов, если кворум ниже 2/3. Мы рекомендуем УО, ТСЖ и кооперативам собирать кворум не менее ⅔, даже если в регионе достаточно 50%+1 голос. Лучше набрать больше голосов сразу, чем повторно проводить собрание».

Учитывайте судебную практику ВС РФ в своей работе: зачастую она формирует позиции нижестоящих инстанций.

Голосование собственников по вопросам капремонта

В зависимости от содержания обсуждаемых вопросов на общем собрании собственников жилья необходимый процент голосов отличается – либо большинство голосов (не менее 2/3 от общего числа голосов), либо более 50% от общего числа голосов.

Для полного понимания темы прямого эфира специалисты Фонда капитального ремонта разобрали следующие понятия:

Общее собрание собственников (ОСС) — это организованный сбор всех жильцов дома или их большей части, направленный на решение вопросов, касающихся содержания их общей собственности. Общее собрание может проходит в очной, очно-заочной и заочной форме.

Голосование – это единственная форма принятия решений на ОСС, порядок проведения которой регламентирован законодательством РФ и не может быть нарушен.

Min кворум – минимальное количество участников голосования, при котором принятие решения считается правомочным.

Для принятия решений по вопросам капитального ремонта дома собственники должны провести общее собрание – этого требует жилищное законодательство Российской Федерации. Все решения на общих собраниях принимаются собственниками жилья исключительно путем голосования.

Правом голосования на общем собрании обладают только собственники помещений в данном доме. Собственники жилья могут голосовать как лично, так и через своего представителя по доверенности.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

На примере рассмотрим, как определить долю квадратных метров в общедомовом имуществе.

Количество голосов 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников необходимо набрать при решении вопросов:

1. о способе формирования фонда капитального ремонта;
2. о выборе владельца специального счета;
3. о выборе лица, уполномоченного на выставление платежных документов при формировании фонда на специальном счете;
4. о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет
5. о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее, чем установленный минимальный размер взноса.

Решения принимаются при условии, что 50%+1 от общего числа голосов собственников проголосовали «за».

Например, площадь дома – 1200 кв. м

Min кворум – 51% голосов или 1200/2+1= 600 кв.м +1 – 601 кв.м.

Количество голосов 2/3 от общего числа голосов всех собственников необходимо набрать при решении вопросов:

1. о перечне работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. о выборе лица, уполномоченного от имени собственников участвовать в приемке работ по капитальному ремонту МКД;
3. о предельно допустимой стоимости работ по капремонту МКД
4. об увеличение размера взноса на капитальный ремонт;
5. об источники финансирования работ по капремонту МКД
6. об использовании кредитных средств;
7. о размещении денежных средств на депозите.

Решения принимаются при условии, что 2/3 от общего количества голосов всех собственников проголосовали «за».

Например, площадь дома – 1200 кв. м

Min кворум (2/3 от общего количества голосов) – это 800 кв.м. либо же 66,67% голосов.

Предлагаем посмотреть запись прямого эфира на тему: «Голосование собственников по вопросам капремонта»

Сколько голосов нужно для принятия решения в многоквартирном доме по капитальному ремонту

ЖК РФ Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 189 ЖК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

3. Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.

5. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса;

3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

6. В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения указанного срока принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием системы. В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 5 настоящей статьи, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.

(в ред. Федеральных законов от 28.12.2016 N 498-ФЗ, от 20.12.2017 N 399-ФЗ, от 28.11.2018 N 434-ФЗ, от 02.12.2019 N 391-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается в соответствии с частями 3 — 6 настоящей статьи. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Положения настоящей части не применяются в случае наличия непогашенных кредита и (или) займа, погашение которых осуществляется за счет средств, поступающих на соответствующий специальный счет.

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 28.12.2016 N 498-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов.

Сколько процентов нужно набрать при проведении общего собрания собственников МКД и ТСЖ — с 01 сентября 2022 года (новые поправки)

С 1 сентября 2022 года вышли поправки, которые определяют кворум по вопросам общих собраний собственников и членов товарищества. В этой статье вы получите ответ сколько процентов голосов нужно набрать при проведении общего собрания собственников.

В зависимости от тематики вопросов этот процент отличается. В этом материале мы сделали подборку наиболее часто встречающихся вопросов, которые включаются в повестку общего собрания собственников с указанием ссылки на закон.

Как определить, принято ли решение на общем собрании собственников или членов ТСЖ?

Статья написана на основе законодательства и с учетом всех новых поправок, начавших действовать с 01.09.2022 года.

Чтобы определить, принято на собрании решение по вопросам, вынесенным на голосование, необходимо знать количество голосов, которое Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) требует для каждого такого решения.

Количество голосов пропорционально доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме, а такая доля пропорциональна размеру площади помещения, принадлежащего собственнику. Таким образом, количество голосов прямо зависит от площади помещения, которым обладает участник голосования (необходимо также учитывать, не находится ли само помещение в общей собственности нескольких лиц).

Для общего собрания собственников помещений почти все требования к количеству голосов ЖК РФ сформулированы в ст. 44, 45, а для собрания членов ТСЖ — в ст. 145, 146. В любом случае, чтобы собрание могло принимать какие угодно решения, в нём должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. В таком случае принято говорить, что кворум имеется, собрание правомочно принимать решения.

Теперь рассмотрим количество голосов по конкретным решениям, выносимым на голосование (перечень не исчерпывающий). Начнем с самых строгих требований.

Решение принимается только 100% голосов (единогласно)

Согласие всех собственников требуется при уменьшении общего имущества собственников помещений — реконструкции МКД (в т.ч. расширением или надстройкой).

В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества. Подробнее об этом мы писали в предыдущей нашей статье. Реконструкция объекта недвижимости — изменение параметров объекта либо его частей: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена/ восстановление несущих строительных конструкций (п. 14 ст. 1 ГрК РФ, см. также письмо Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08). Если реконструкция не влечен уменьшение общего имущества — то требуется 2/3 голосов от всех собственников.

Решение принимается 2/3 (66,7%) голосов

Вопросы, по которым решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников.

Многие вопросы капитального ремонта:

— о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта) (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о получении ТСЖ или кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом решение о проведении капитального ремонта предусматривает в соответствии со ст. 189 ЖК РФ утверждение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту; предельно допустимая стоимости услуг и (или) работ, лица, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе подписывать соответствующие акты. Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то сюда же прибавляются вопросы об утверждении сроков проведения капитального ремонта и источниках финансирования работ.

Вопросы, связанные с использованием общего имущества:

— о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о пользовании общим имуществом собственников иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу, и о лицах, уполномоченных на подписание этих соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных такими соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

— о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о создании ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в ИФНС, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества (ч.2 ст. 136 ЖК РФ).

— о строительстве хозяйственных построек или других зданий на территории земельного участка (п. 1, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

— чтобы включить дом в программу реновации (о включении МКД в границы территории жилой застройки), подлежащей комплексному развитию застроенных территорий (так называемая «всероссийская реновация») (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Наниматели (муниципального жилья) по данной повестке голосуют наравне с собственниками (ч. 3.2., ст. 45 ЖК РФ).

— чтобы исключить дом из программы реновации нужно чтобы проголосовали 1/3 от всех собственников дома «против», при этом общее число принявших участие должно быть не менее 50% от всех собственников. (п. 4.6. ч. 2, ст. 44 ЖК РФ).

— об установке шлагбаума, установлении сервитута/заключении соглашения на установление сервитута (обязательно необходимо определить порядок доступа (въезда) на придомовую территорию транспортных средств собственников и иных лиц, а также размер и порядок внесения платы за обслуживание шлагбаума (письмо Минстроя РФ от 03.02.2020 N 2727-ОГ/04)

Решение принимается 50% голосов от общего (!) числа собственников

Вопросы, по которым решения принимаются более чем 50%голосов от общего числа голосов всех собственников:

— о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о создании ТСЖ в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ),

— об утверждении устава создаваемого в одном многоквартирном доме ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ),

— реорганизация многодомного ТСЖ в форме выделения ТСЖ (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ).

— о выборе (смене) управляющей компании, о выборе способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст.44, ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) — данная норма действует с 01.09.2022 — теперь для выбора УК нужно чтобы проголосовали 50% «ЗА» от ВСЕХ собственников дома (раньше нужно было 50% от принявших участие).

— об условиях договора управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), в том числе о повышении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором нет ТСЖ, ЖК (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ)

Решение принимается 50% голосов от числа принявших участие (!) в собрании собственников

Вопросы, по которым решения принимаются простым большинством голосов от участвующих в собрании собственников.

Вопросы, связанные с общим имуществом:

— о благоустройстве земельного участка, на котором расположен дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на таком участке; (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

Вопросы организации и проведения общих собраний:

— об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников доме в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ или кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— о способе направления собственникам письменного сообщения о проведении общего собрания собственников или о доступном для всех собственников месте размещения таких сообщений (ч. 4. ст.45 ЖК РФ),

— о сроках проведения годового общего собрания собственников (по умолчанию – второй квартал каждого года) (ч.1 ст.45 ЖК РФ);

— об определении места (адреса) хранения копии протоколов общих собраний собственников и решений таких собственников (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ)

— об определении доступного для всех собственников помещения дома, в котором инициатором собрания размещается сообщение о решениях, принятых общим собранием, и итогах голосования (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ),

Вопросы о совете многоквартирного дома:

— выбор и переизбрание совета многоквартирного дома и его председателя, избрание комиссий собственников помещений (ч. 1, 6, 12 ст. 161 ЖК РФ),

— об установлении вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю (ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ). Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера,

— о сроке полномочия совета многоквартирного дома (по умолчанию – 2 года) (ч. 10 ст. 161 ЖК РФ).

— об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы в деятельности совета многоквартирного дома и его председателя, комиссий собственников в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на обеспечение деятельности совета, председателя, комиссий (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ),

Все остальные вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Сюда можно отнести, например,

— о заключении собственниками, действующими от своего имени, в порядке, установленном ЖК РФ, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

— об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, с проведением перерасчета исходя из показаний общедомового прибора учета или исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям общедомового прибора учета (ч. 9. ст. 156 ЖК РФ),

— о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ),

— о выборе лица, уполномоченного действовать доме в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ),

— об отказе от указания в платежном документе штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042-2014 в случае управления домом ТСЖ или кооперативом (пп. к(1) п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

— о дополнении перечня иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, прямо не указанных в п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

— о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества. При этом решение должно содержать величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении, которая должна быть обеспечена в результате исполнения договора, срок, необходимый для достижения такой величины экономии, цену договора и порядок ее оплаты, срок действия договора (п. 38(3) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

На практике не по всем вопросам можно однозначно определить количество требующихся голосов.

Популярное решение — закрытие мусоропроводов – вызывает много вопросов о количестве голосов для его принятия. Причина в том, что даже суды оценивают этот вопрос по-разному.

Одни считают, что заваривание мусоропровода — это вопрос использования общего имущества, реконструкции (апелляционное определением Московского городского суда по делу N 33-11823/2018, решение Куйбышевского районного суда г. Омска по делу № 2-4598/2017). Другие полагают, что закрытие мусоропровода не относится к этим вопросам и не требует квалифицированного большинства голосов, а достаточно простого большинства голосов от всех участвующих в собрании (решение Ленинского районного суда г. Саратова по делу N 2-75/2014, Первомайского районного суда г. Мурманска по делу №2- 3370/17). Третьи пишут, что закрытие мусоропровода влечет уменьшение общего имущества и требует согласия всех собственников в доме (решение Первореченскоого районного суда г. Владивостока по делу № 2-1060/17).

Некоторые суды вообще указывают на недопустимость принятия решения о прекращении работы мусоропровода в связи с нарушением п. 8.2.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 (апелляционное определение Красноярского краевого суда в по делу № 33-2432/2015).

Поэтому при возникновении любых спорных вопросов рекомендуем обращать внимание на практику судов вашего региона и Верховного Суда РФ.

Сколько голосов требуется для принятия решений на общем собрании членов ТСЖ?

Не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества принимаются решения:

— о реорганизации и ликвидации товарищества, назначении ликвидационной комиссии, утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов (п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов (п. 6 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

Простым большинством голосов от числа голосов участвующих в собрании принимаются решения:

— внесение изменений в устав ТСЖ или утверждение устава товарищества в новой редакции; (п.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— избрание членов правления ТСЖ, членов ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления из числа членов правления, досрочное прекращение их полномочий (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— утверждение порядка образования резервного фонда ТСЖ, иных специальных фондов ТСЖ и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок) (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— утверждение годового отчета о деятельности правления ТСЖ (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ; (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов ТСЖ, предусмотренных ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ, в том числе председателя (п.7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ),

— о реорганизации ТСЖ, созданного в нескольких многоквартирных домах, в форме разделения (ч. 3 ст. 139 ЖК РФ),

— определение внутренних документов ТСЖ, с которыми могут знакомиться члены ТСЖ и другие собственники, не перечисленные в ст. 143 ЖК РФ (п. 9 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ),

— срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

— другие вопросы, в том числе отнесенные к компетенции правления ТСЖ (ч. 4. ст. 145 ЖК РФ).