Особенности купли-продажи земельных участков.
Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.
По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.
При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.
В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):
Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.
Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).
Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.
Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).
Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.
При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.
Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.
В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».
Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.
По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.
земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Оформление купли-продажи земельного участка
Продажа и покупка земельного участка — всегда существенное мероприятие, потому что это сделка с недвижимостью, и речь, как правило, идет о немалых суммах. Расскажем, на что обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, чтобы не оказаться обманутым и избавиться от лишних проблем.
Как проверить участок перед покупкой
Если вы покупаете участок, то желательно убедиться в том, что он юридически чист и проблем в дальнейшем не возникнет. Часто такие проблемы бывают неочевидными, поэтому процедура будет полезна и владельцам — чтобы убедиться в отсутствии обременений и нарушений и не иметь сложностей в будущем.
Итак, перед тем, как заключать договор, нужно убедиться в нескольких важных вещах:
1. Участок действительно принадлежит тем людям, которые его продают или от лица которых выступает официальный представитель (актуально для покупателей).
2. Участок не имеет обременений и не связан с нарушениями: налоги выплачены, арест не наложен, границы определены верно, с коммуникациями все хорошо.
3. Нет ограничений на использование участка, в частности, на нем разрешено строить здания, нет пересечений с охраняемыми территориями, и так далее.
На сегодняшний день основной документ, подтверждающий право на недвижимое имущество – выписка из ЕГРН (до 15.07.2016 – свидетельство о государственной регистрации права собственности). Подробно о том, как регистрируется участок и что такое ЕГРН, мы рассказываем в отдельной статье.
Получив выписку, можно сразу узнать и правообладателей, и обременения, и границы, проведение коммуникаций, в общем, все «хозяйственные» аспекты.
Важно! Иногда выписку из ЕГРН есть смысл получить дважды: во время проверки и прямо перед покупкой, чтобы точно знать, что за прошедшее время ничего не изменилось. Это особенно актуально в том случае, если сделка затягивается.
Обратите внимание! Получить выписку из ЕГРН со всеми сведениями о правообладателях могут только собственники (или другой человек при оформленном согласии собственника). Поэтому самостоятельно запрашивать данные на любой приглянувшийся участок допустимо, но не всегда целесообразно (ведь существенная информация будет засекречена). Впрочем, отказ предоставить выписки – это серьезный повод засомневаться в сделке и отказаться от нее.
Также необходимо проверить правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка и т.д.
Как оформить договор и что в нем должно быть
Итак, участок проверен, и обе стороны устроил результат. Далее порядок оформления купли-продажи земельного участка требует составить договор.
В договоре обязательно должны быть указаны стороны, предмет сделки, цена. Договор оформляется только в письменном виде!
Структура договора такова: в нем должно быть указано, кто и на каких условиях о чем договаривается. В нашем случае это — продажа и покупка участка. Обратите внимание, что соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным, поэтому цена должна быть указана в договоре и прописан порядок оплаты земельного участка. В договоре также указываются личные данные сторон (и представителей, если таковые участвуют в сделке), параметры участка, другие важные обстоятельства (например, если есть какие-то строения на участке). Если участок заброшен, на нем есть мусор, пришедшие в негодность строения, и так далее, это также может быть указано в договоре (но этот пункт не обязателен).
В договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемый земельный участок: кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категория земель.
Описывая предмет договора, рекомендуется сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.
Образец договора можно скачать в интернете, хотя мы не советуем это делать. В любом случае стандартный договор требует доработки под конкретную ситуацию. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, обратитесь к профильному юристу.
Какие документы нужны для продажи участка
Где можно оформить продажу земельного участка? Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для этого заполняется заявление о государственной регистрации прав с приложением необходимых документов. Прежде всего, это договор (не менее 2-х экземпляров). Также потребуется документ об оплате госпошлины (это не обязательно, но желательно, поскольку при отсутствии информации об уплате госпошлины заявление и приложенные документы могут быть возвращены без рассмотрения). Понадобятся документы, удостоверяющие личности участников сделки (или их представителей). Могут понадобиться и другие документы, это зависит от ситуации и условий сделки.
Кстати, регистрировать сделку можно также через МФЦ. Кроме того, заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр через нотариуса, засвидетельствовавшего подписи на заявлении о государственной регистрации.
Следует отметить, что участие нотариуса обязательно, если продается доля участка или участок, который принадлежит несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. В остальных случаях привлекать нотариуса можно по желанию сторон.
Сроки оформления сделки
Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней, а в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, – 3 рабочих дней с даты приема заявления и документов Росреестром. В случае подачи документов через МФЦ срок регистрации составит соответственно 9 или 5 рабочих дней.
Если регистрация готовится на основании нотариально удостоверенного договора, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, при обращении через МФЦ – 5 рабочих дней.
Как подстраховать себя
Вне зависимости от того, продаете вы или покупаете, заранее убедитесь в «юридической чистоте» сделки. И соберите максимум документов, даже если указывается, что они не обязательны, это защитит ваши права и может ускорить процесс. Помните, что сделки относительно долей участка или собственности детей имеют свои особенности, не обязательно отказываться от таких продаж, но им требуется уделить дополнительное внимание.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
Статья 37 ЗК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков (действующая редакция)
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
Условия договора купли-продажи земельного участка: существенные, обязательные и дополнительные, недействительные
При составлении любого договора немаловажное значение имеет его правильное оформление и содержание, в том числе и наличие в нем определенных условий.
Некоторые из них могут быть внесены сторонами по своему усмотрению, другие же являются обязательными. Более подробно о том, что точно должно содержаться в документе, а без чего можно обойтись — далее в статье.
Существенные условия
Все условия, которые включаются в договор, могут быть разделены на три группы:
- существенные;
- основные;
- дополнительные.
Первую группу условий составляют существенные, которые являются для документа обязательными.
Без них договор не будет признан действительным даже в случае подписания сторонами, а совершенная сделка будет подлежать расторжению.
В соответствии с требованиями законодательства, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости (в том числе земельного участка) относятся:
Предмет
В качестве предмета выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, то есть земельный участок. При этом необходимо описать его как можно более подробно, чтобы была возможность идентифицировать участок и выделить его среди множества других подобных объектов.
В частности, необходимо указать:
- адрес или конкретное месторасположение;
- площадь и границы;
- кадастровый номер;
- разрешенный вид использования.
Помимо этой информации, в этом разделе договора также должно быть указано, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается.
Помимо правоустанавливающих, могут быть перечислены и другие документы на участок, которые используются для проведения сделки.
Поскольку купля-продажа является возмездной сделкой, то условие о цене земельного участка также является обязательным (ст. 555 ГК РФ).
Необходимо не только прописать конкретную стоимость участка, но также способ и порядок оплаты. Например, это может быть как наличный, так и безналичный платеж, единоразовая оплата, рассрочка и т. п. В случае рассрочки также необходимо приложить график платежей.
Кроме этого, обязательным является также указание реквизитов сторон (то есть продавца и покупателя), а именно:
- их ФИО;
- серия и номер паспорт;
- название органа, который выдал паспорт;
- дата выдачи;
- адрес регистрации и фактического места проживания;
- контактные номера телефонов.
Эти данные обязательно должны совпадать с информацией, которая указана в паспортах сторон. Поэтому к договору обязательно должны быть приложены нотариально заверенные копии паспорта (или обычные копии вместе с оригиналами).
Определение цены происходит несколькими способами:
- самостоятельно собственником;
- оценщиком;
- на основании ставки земельного налога;
- в результате торгов.
Наиболее надежным и достоверным способом является обращение к профессиональным оценщикам, которые могут быть как представителями специальной оценочной компании (то есть юридического лица), так и индивидуальными предпринимателями.
Заключение с результатами проведенной процедуры и установленной ценой необходимо прикладывать к договору.
Основные
Помимо существенных условий, есть также основные, отсутствие которых не будет основанием для признания его недействительным, однако существенно усложнит проведение сделки.
В частности, к ним относятся такие пункты:
Права и обязанности сторон
В частности, главной обязанностью продавца является передача второй стороне сделки земельного участка в установленные сроки и в надлежащем виде.
Основная обязанность покупателя — принять этот участок и оплатить его в установленном договором порядке.
Это установлено ст. 556 ГК РФ.
В этом разделе стороны также могут определить, кто будет нести расходы по сделке и как они будут распределяться между ними. Помимо этого, стороны могут установить по отношению друг к другу множество других прав и обязанностей.
Главное правило при этом, чтобы они соответствовали требованиям действующего законодательства.
Ограничения и обременения, которые есть на участке
При их наличии собственник обязательно должен предупредить о них покупателя, в противном случае договор может быть признан недействительным.
Примером таких обременений и ограничений может быть:
- сервитут;
- залог;
- арест; .
В случае отсутствия каких-либо ограничений или обременений это также указывается в документе.
Если же они присутствуют, но продавец не сообщил об этом, в дальнейшем это может стать основанием для признания сделки недействительной.
Порядок передачи земли покупателю
Стороны должны определить, в какой именно момент земля переходит от одного собственника к другому. Чаще всего это происходит после регистрации договора в Росреестре, однако продавец с покупателем могут установить и более поздний момент.
Все эти условия хоть и не являются существенными, но все же очень важны для правильного оформления сделки, поэтому их стоит обязательно предусмотреть в документе.
Дополнительные
Кроме перечисленных выше условий, которые являются обязательными или желательными для включения в договор, стороны могут внести в него любые дополнительные пункты. Единственное требование при этом — соблюдение положений действующего законодательства.
Их примером может быть:
Ответственность сторон
Чтобы повысить вероятность надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, стоит предусмотреть в документе различные санкции за их нарушение. Например, пеню за каждый день просрочки оплаты или срока передачи участка и т. п.
Порядок изменения или расторжения договора
В частности, здесь может быть установлена возможность прекращения сделки по обоюдному согласию, а также приведены основания для ее расторжения по инициативе одной из сторон.
Разрешение споров
Здесь определяются способы решения возможных споров, а также сроки и условия предъявления претензий. Если допускается судебное урегулирование, то можно указать и наименование конкретного суда, куда нужно будет обращаться.
Данный перечень условий далеко не исчерпывающий.
В зависимости от конкретной ситуации в договоре может присутствовать множество других дополнительных пунктов, если это обусловлено особенностями сделки или требованиями одной из сторон.
Условия, которые могут быть признаны недействительными
В законодательстве выделяется еще одна группа условий, при наличии которых в договоре он может быть признан недействительным. Такие положения документа являются незаконными и противоречат действующему законодательству.
Их примером может быть:
Право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию
В частности, такое положение может быть внесено, когда продается участок, купленный в ипотеку и находящийся в залоге.
При этом в случае ненадлежащего выполнения покупателем своих обязанностей по уплате кредита права на участок переходят обратно к продавцу.
Такой механизм, выгодный в основном для банков, является незаконным, а включение подобного условия в договор не допускается.
После совершения сделки права собственности и ответственность перед банком полностью переходит к покупателю, продавец же больше не имеет к нему никакого отношения.
Ограничения по дальнейшему распоряжению землей покупателем
В частности, запрет на сдачу ее в аренду, предоставление в качестве залога или продажу третьим лицам. Такое условие также является незаконным, поскольку с приобретением прав собственности на участок новый владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и отчуждать или обременять любыми законными способами.
Единственное исключение в этом случае — это установление ограничений на распоряжение имуществом каким-либо федеральным законом.
Выделение доли из общей долевой собственности — узнайте все подробности.
Не знаете, как правильно составить договор дарения земельного участка? В нашей статье есть вся нужная вам информация.
Полная инструкция по процедуре купли-продажи дачного участка описан здесь.
Ограничение ответственности продавца в случае предъявления на участок прав со стороны третьих лиц
В целях повышения максимальной защиты прав покупателя такое условие также будет признано незаконным.
Кроме этого, основанием для признания договора недействительным является несоблюдение его письменной формы, а также отказ от процедуры государственной регистрации в Росреестре.
Хотя регистрация самого договора уже не является обязательной, для перехода прав собственности эта процедура не отменялась.
Таким образом, условия договора купли-продажи состоят из нескольких групп: существенных, обязательных и дополнительных.
И если две первые группы должны включать в себя положения, определенные в законе, то в качестве дополнительных условий стороны могут указать различные требования и права по отношению друг к другу.
Однако в случае их противоречия законодательным требованиям они будут признаны недействительными.