Как продлить договор аренды квартиры после 11 месяцев

Пролонгация договора аренды: образцы 2022 года доп. соглашения, условия

Пролонгация договора аренды — это процесс оформления дополнительного соглашения между арендодателем и арендатором, которое продлевает срок действия исходного договора аренды. Пролонгация осуществляется в случае, когда обе стороны заинтересованы в продолжении арендного отношения и готовы согласиться на новые условия аренды.

Оформить пролонгацию договора аренды необходимо с соблюдением определенных требований и условий. В дополнительном соглашении указываются новый срок аренды, размер арендной платы, порядок ее уплаты, а также иные изменения и дополнения к исходному договору. При оформлении пролонгации важно учесть интересы и требования обеих сторон, чтобы избежать возможных конфликтов и судебных разбирательств в будущем.

Для упрощения процесса пролонгации договора аренды можно использовать готовые образцы дополнительных соглашений, предложенные на текущий год. Такие образцы обеспечивают соответствие документа всем необходимым требованиям и законодательству Российской Федерации.

Важно отметить, что пролонгация договора аренды является добровольным соглашением обеих сторон. Если арендатор не желает продлевать аренду или не согласен с новыми условиями, арендодатель не имеет права насильственно продлить договор. В таком случае может быть необходимо заключить новый договор аренды или расторгнуть существующий.

Пролонгация договора аренды позволяет обеим сторонам сохранить стабильность и надежность своих арендных отношений. Правильно оформленное и подписанное дополнительное соглашение обеспечивает законность и защиту прав и интересов арендодателя и арендатора.

Пролонгация договора аренды: образцы 2022 года доп. соглашения, условия

Пролонгация договора аренды — это дополнительное соглашение, которое позволяет продлить срок действия арендного договора между арендодателем и арендатором. Когда арендный договор подходит к концу и стороны заинтересованы в его продлении, они могут оформить пролонгацию с помощью специального юридического документа.

Образец пролонгации договора аренды содержит информацию о сторонах договора, дате начала и окончания оригинального договора, а также о новом сроке аренды. В дополнительном соглашении также могут быть указаны изменения в условиях аренды, такие как изменение арендной платы или пересмотренные правила использования арендованного помещения.

Процесс оформления пролонгации договора аренды начинается с согласования условий продления между сторонами. Затем необходимо подготовить дополнительное соглашение, в котором прописать все согласованные условия. Образец пролонгации договора аренды является удобным инструментом для сторон, которые не имеют возможности составить документ самостоятельно.

Оформить пролонгацию договора аренды важно, чтобы избежать прекращения арендного отношения и обеспечить стабильность для обеих сторон. С помощью дополнительного соглашения можно продлить арендный период, сохранив все существующие условия или согласовав изменения, которые выгодны обеим сторонам договора.

Оформление соглашения о пролонгации аренды

Соглашение о пролонгации договора аренды составляется, когда срок действия текущего договора подходит к концу, а стороны желают его продлить. Для оформления соглашения о пролонгации аренды необходимо заключить дополнительное соглашение к исходному договору. Это позволяет продлить аренду на определенный срок, который указывается в соглашении.

Для оформления соглашения о пролонгации аренды необходимо указать все требования и условия, которые стороны договорились изменить или оставить без изменений. Также в соглашении указывается новый срок аренды и необходимые документы для его оформления.

Пример образца соглашения о пролонгации аренды может выглядеть следующим образом:

• Название договора: Соглашение о пролонгации аренды
• Дата заключения договора: [дата]
• Исполнитель: [название компании]
• Арендатор: [название компании]
• Срок пролонгации: [срок]
• Изменения и дополнения: [указать все изменения и дополнения к исходному договору]
• Необходимые документы: [указать необходимые документы для оформления пролонгации аренды]

Оформление соглашения о пролонгации аренды является важным юридическим процессом, который позволяет сторонам сохранить существующие условия договора и продолжить сотрудничество на взаимовыгодных условиях.

Примеры дополнительных соглашений на 2022 год

Пролонгация договора аренды является обычной практикой при заключении долгосрочных арендных сделок. Дополнительное соглашение к договору аренды — это официальный документ, который оформляется, когда стороны решают продлить срок действия существующего договора.

Образец дополнительного соглашения на 2022 год может быть основан на общих положениях действующего договора аренды. В дополнительном соглашении указываются новые сроки и условия аренды, а также возможные изменения, которые могут быть внесены в исходный договор.

Если стороны решили продлить срок действия договора аренды, дополнительное соглашение должно быть оформлено в письменной форме и подписано обеими сторонами. В дополнительном соглашении следует указать новую дату окончания арендного периода и другие условия, которые необходимо изменить.

Примеры дополнительных соглашений на 2022 год могут включать информацию о росте арендной платы, изменении сроков оплаты, добавлении или исключении обязательств арендатора и арендодателя, а также других деталей, которые стороны хотят изменить.

Условия пролонгации договора аренды

Пролонгация договора аренды — это возможность продлить срок действия договора об аренде помещения, оставаясь при этом в тех же условиях. Когда заканчивается установленный срок аренды, стороны могут оформить соглашение о продлении договора.

О пролонгации договора аренды следует думать заранее, чтобы избежать прекращения договора и связанных с этим проблем. Сроки пролонгации могут быть различными: от нескольких месяцев до нескольких лет. Для оформления пролонгации договора аренды необходимо составить соответствующее соглашение, в котором указать новый срок действия договора.

В условиях пролонгации договора аренды также можно установить новую арендную плату. Она может измениться в зависимости от текущей рыночной ситуации и условий рынка недвижимости. Стороны должны договориться о новой арендной плате и включить эту информацию в пролонгационное соглашение.

Когда истекает срок аренды, особенно важно своевременно обратиться к арендодателю с предложением о пролонгации договора аренды. Если пролонгационное соглашение не будет оформлено вовремя, арендодатель может начать поиски нового арендатора. Поэтому необходимо заблаговременно обсудить возможность пролонгации и оформить соответствующее соглашение.

Преимущества пролонгации арендного договора

Пролонгация арендного договора представляет собой продление срока аренды по существующим условиям. В этом случае нет необходимости оформлять новый договор, что экономит время и средства.

Одним из главных преимуществ пролонгации арендного договора является сохранение стабильности и надежности взаимоотношений между арендодателем и арендатором. Обе стороны уже знакомы с условиями договора и знают, что ожидать друг от друга.

Когда пролонгация арендного договора возможна, это также позволяет избежать возможных проблем при поиске новых арендаторов или объектов аренды. Арендатор может быть заинтересован в продолжении аренды в уже знакомом и удобном ему объекте, а арендодатель может не желать тратить ресурсы на поиск нового арендатора и сопутствующие процедуры.

Оформить соглашение о пролонгации арендного договора довольно просто. В большинстве случаев, арендодатель и арендатор могут составить дополнительное соглашение, в котором укажут новый срок аренды и любые изменения или дополнения к условиям договора.

Таким образом, пролонгация арендного договора представляет собой выгодную сделку как для арендодателя, так и для арендатора. Она позволяет сохранить стабильность и надежность взаимоотношений, избежать проблем с поиском новых объектов аренды или арендаторов, а также экономить время и затраты на оформление нового договора.

Соглашение о пролонгации договора аренды — образец

Соглашение о пролонгации договора аренды — это дополнительное соглашение, которое заключается между арендодателем и арендатором, чтобы продлить срок действия договора аренды. Такое соглашение может быть заключено в случаях, когда стороны хотят продолжить действие арендного договора после истечения его срока.

Соглашение о пролонгации договора аренды содержит условия, по которым стороны соглашаются продолжить отношения по аренде после истечения срока первоначального договора. В нем указывается новый срок действия договора, сумма арендной платы, порядок ее уплаты и другие важные условия.

Оформление соглашения о пролонгации договора аренды в виде образца является удобным способом для сторон, так как в нем уже представлены все необходимые условия и требования. В образце указываются все важные детали и параметры, которые нужно учесть при заключении соглашения о пролонгации.

Когда стороны имеют образец соглашения о пролонгации договора аренды, им необходимо лишь заполнить соответствующие поля и дополнить его сведениями, учитывая конкретные условия и требования сторон. Это позволяет сэкономить время и избежать непонимания и конфликтов, связанных с оформлением документов.

Незарегистрированный договор аренды нельзя продлить

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора.

Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам.

Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

• Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.
• Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

• В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

• арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
• собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления.

Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е.

арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

При достижении единого мнения, стороны самостоятельно определяют способ оформления новых арендных взаимоотношений, если положения нового документа не будут расходиться с законодательными нормами.

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

1. Заключить новый контракт.
2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности. Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более.

Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства.

При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

В связи с данным требованием, многие арендодатели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев без регистрации с возможностью дальнейшего продления.

При желании стороны вправе расторгнуть договор, однако необходимо перед этим заранее уведомить в письменном виде о предстоящем досрочном разрыве.

Если в договоре не указан определенный срок, когда одна из сторон обязана официально сообщить другому лицу, исходя из 3-месячного периода.

Рекомендуем прочесть: Досрочное расторжение договора аренды.

Порядок уведомления о продлении

1. Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.
2. Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

• Название документа;
• Дату;
• Ссылку на первичный договор;
• Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления;
• Формулировка своих намерений продлить отношения.

• Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).
• Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

1. Электронное письмо с ЭЦП.
2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
3. Личная передача с распиской в получении.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

• наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
• указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
• если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

Что будет, если договор аренды не зарегистрирован в регистрационной палате и возможно ли такое по закону?

Регистрация договора аренды жилого помещения проводится специальными регистрационными органами для внесения данных о праве владения и применения жилья иными лицами. Такая процедура осуществляется при подаче заявления по соответствующему договору.

Однако необходимо учитывать период, на который оформляется документ найма недвижимости: в зависимости от него решается, подлежит ли жилое помещение регистрации или нет. Расскажем далее, на сколько можно заключать соглашение по съему жилья, не регистрируя его.

На какой период можно заключить?

ВНИМАНИЕ: В настоящее время минимального срока заключения документа найма жилплощади не существует: его можно оформлять на сутки или даже на 1 час.

Что касается максимального периода – Законодательством установлен срок в 5 лет.

Владельцы недвижимости часто предпочитают оформлять бумагу на короткий период, менее 1 года, для оценки подобающего поведения жильца и своевременной оплаты аренды.

При таком краткосрочном договоре аренды госрегистрация не требуется. Однако когда обе стороны заключают контракт на период, превышающий 1 год, обязательно потребуется пройти процедуру, так как уклонение от уплаты налогов преследуется законом.

Опытные юридические консультанты не рекомендуют сдавать жилое помещение в долгосрочный наем: гораздо проще осуществить заключение нового договора и не проводить государственную регистрацию контракта.

Договор аренды земельного участка: виды и особенности

Если съем жилья оформляется меньше, чем на год

Надо ли регистрировать договор о съеме недвижимости на срок до 1 года? Если подобный договор заключается, то такая процедура называется краткосрочной. Срок договора в контракте прописывается, но регистрация в органах Росреестра не нужна.

В случае пролонгации договора аренды недвижимости на аналогичный период времени по завершении первоначального срока найма отношения сторон будут регулироваться новым документом, которому также не требуется проводить госрегистрацию.

В п.1 статьи 609 Гражданского кодекса России указывается, что если 1 из сторон юрлицо, независимо от продолжительности заключения договора найма недвижимости, регистрация происходит в письменном виде.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Больше, чем на 12 месяцев

Заключение документа найма недвижимости на период, превышающий 1 год, называется долгосрочным. В п.

2 статьи 674 Гражданского кодекса России говорится, что осуществление обременения прав собственности на жилье, которые возникли благодаря документу найма этой жилплощади, оформленного на срок свыше 1 года, происходит в органах Росреестра в установленном Законодательством порядке.

ВАЖНО: Благодаря такой процедуре у обеих сторон появляются необходимые гарантии и защита при возникновении нарушений их прав.

Однако следует помнить, что она обязывает наймодателя собирать пакет бумаг и оплачивать госпошлину за осуществление регистрации, а также затрачивать свободное время и денежные средства. Кроме того, данные о сдаче жилого помещения в наем и получении арендодателем суммы попадают в налоговую службу.

Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором?

Если сделка бессрочная

Бывает такая ситуация, когда стороны не договариваются о продолжительности аренды жилья. Тогда возникает закономерный вопрос: заключение договора на неопределенный срок требует регистрации?

В Гражданском кодексе РФ в статье 610 п.2 сказано, что при заключении контракта, в котором не обозначается период найма, его считают оформленным на неопределенный срок. В этой ситуации любая из сторон на законных основаниях может отказаться от документа, предупреждая иную сторону заранее (не менее чем за 3 месяца).

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Исходя из пункта 11 письма Президиума ВАС России от 16 февраля 2001 года, договор найма, который заключен сторонами на неопределенный период, не нуждается в осуществлении государственной регистрации.

Согласно Гражданскому кодексу (ст. 683) существует максимальная продолжительность действия договора аренды – 5 лет. Хотя в совокупности документ действует свыше 1 года, в случае неопределенного срока он не проходит регистрацию.

Смотрите видео о госрегистрации бессрочного договора аренды:

Подлежит ли договор аренды госрегистрации

Госпошлина за регистрацию договора аренды

Заключение

Осуществление государственной регистрации договоров найма недвижимости считается обязательной процедурой в случае долгосрочной аренды. Однако на самом деле многие собственники предпочитают заключение краткосрочных контрактов, так как они позволяют избежать дополнительных хлопот, а также оценить платежеспособность и поведение нанимателя.

Если обе стороны готовы продолжить сотрудничать, желательно заключение долгосрочного документа с его последующей регистрацией. Как видим, вполне законно в определенных ситуациях, если соглашение не было зарегистрировано в регистрационной палате.

Читать также: Как взять в аренду землю – порядок оформления земли у физлица и муниципалитета

Отказ в продлении аренды земли — Юридическая консультация

Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться с заинтересованным лицом как без проведения торгов, так и с проведением торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 вышеуказанной статьи.

Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Данное право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.

В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п.

2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г. (далее – Обзор судебной практики)).

Возвращаясь к конкретному вопросу автора, поскольку срок договора аренды истекает 5 марта 2021 г., арендатору необходимо подать заявление о заключении с ним нового договора аренды в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

И, как указано в п. 2 Обзора судебной практики, «необходимо исследовать условия заключения нового договора аренды с учетом требований подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ».

Правила составления заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к нему, урегулированы ст. 39.17 ЗК РФ.

Согласно п. 5 данной статьи в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

• Следует знать, что уполномоченный орган (сельсовет, как называет его автор вопроса) может отказывать только по основаниям, строго перечисленным в законе.
• Чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос о законности (незаконности) действий сельсовета по выставлению обязательного условия (требования) о регистрации настоящего арендатора в качестве крестьянско-фермерского хозяйства для заключения нового договора аренды, надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на ваше заявление о продлении договора аренды, а, главное, знать в какой форме сотрудником сельсовета передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все законные основания принятия такого решения.
• В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение сельсовета в судебном порядке.

Продление аренды земельного участка в 2021 году

статья обновлен 12 марта 2021 года

Существует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.

В этой статье расскажу:

• кто может продлить аренду земли,
• при каких условиях продлевается аренда,
• как продлить аренду земельного участка.

Земельные аукционы открыли новые возможности получения земельных участков.

Однако перед получившими землю ранее, встал вопрос: можно ли продлить аренду? И как это сделать?

Прежде чем приступим к разбору этой темы, нужно уточнить один момент.

Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов

Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора.

Продление аренды — это заключение нового договора без участия в аукционе.

Кто имеет право на продление аренды?

• Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:
• Продлить аренду земли могут следующие лица:
• 1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,
• 2. собственники объектов незавершенного строительства,

арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в х.

Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:

а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.

1. Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
2. б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
3. Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
4. Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.

2. Собственники объектов незавершенного строительства

Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

• Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:
• собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.
• Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).
• Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.
• собственником, который строил объект незавершенного строительства.
• Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.
• Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.
• Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.
• Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.
• Таким образом, если не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде как минимум оформите право собственности на объект незавершенного строительства.
• Оформлением прав собственности занимается Росреестр.
• Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:

• действующий договор аренды,
• разрешение на строительство,

Про получение разрешения на строительство см. статью по ссылке.

• техническую документацию на объект незавершенного строительства,
• документ, удостоверяющий личность,
• квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги. Потому что положения статьи 239.

1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз

1. Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.
2. Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».
3. Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.

3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства

• Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:
• а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.
• Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.
• Из этого правила есть исключения.
• Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.
• То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.
• б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.
• Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились. Потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия.

Эти условия должны соблюдаться в совокупности. Тогда арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды

1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.

1. 2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
2. Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3. 3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
4. То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
5. 4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.

Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.

Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.

В заключение, напомню:

Пошаговая инструкция поможет получить земельный участок

• Понимая законные правила игры, вы получите землю, потому что она принадлежит вам по праву рождения.
• При этом чиновничье лукавство и алчность не смогут вам помешать.
• Желаю прекрасного дня и стойкости в достижении цели.
• PS
• 08 июня 2020 года принят закон 166-ФЗ, который ВСЕМ дает право продлить аренду участка без торгов.

Продлить аренду земли стало возможно из-за коронавируса. При этом не важно, какой срок аренды остался.

Арендодатель обязан продлить аренду, даже если в запасе еще 20 лет аренды.

Смотрите подробности по ссылке, чтобы извлечь из законодательства максимальную пользу.

"Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов?"

В статье юрист практики недвижимости и инвестиций Анастасия Яковлева. отвечает на вопросы об аренде публичных земельных участков.

До 1 марта 2021 года некоторые арендаторы государственной и муниципальной земли могут продлить договор аренды в упрощенном порядке. Это возможно даже в том случае, если договор заключен на торгах и даже если у арендатора накопилась задолженность по арендной плате.

Условия и порядок продления аренды предусмотрены в п. 6 — п. 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Кто сможет продлить аренду в упрощенном порядке?

Продлить договор смогут арендаторы государственной и муниципальной земли, которые отвечают одновременно трем критериям:

• договор аренды участка заключен до того, как в 2020 году в регионе приняли решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
• на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды срок действия договора не истек и арендодатель не обратился в суд с требованием о его расторжении;
• на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды у уполномоченного органа нет информации о выявленных и неустраненных нарушениях при использовании земельного участка.

Какой порядок продления договора?

Чтобы продлить договор, арендатору нужно обратиться к арендодателю с требованием заключить дополнительное соглашение. Если арендатор соответствует всем перечисленным критериям, арендодатель должен без проведения торгов заключить с ним допсоглашение в течение 5 рабочих дней.

На какой срок можно продлить аренду?

Арендатор может сам решить, на какой срок продлить аренду, но с учетом ограничений:

• новый срок не может превышать срок действия договора аренды до его продления,
• новый срок не может быть больше 3-х лет.

Можно ли продлить договор, если он заключен на неопределенный срок?

Закон не запрещает арендатору воспользоваться правом на продление договора, заключенного на неопределенный срок. Эту позицию поддерживает, в частности, Минэкономразвития РФ.

Но нужно учитывать несколько важных нюансов.

Во-первых, обращение арендатора можно толковать как намерение перевести договор из бессрочного режима в срочный. Тогда договор будет действовать не больше 3-х лет с момента подписания допсоглашения.

Во-вторых, не все договоры аренды могут действовать в режиме неопределенного срока. Например, тот, кто приобрел право аренды публичного земельного участка на торгах, не может продлить его на неопределённый срок (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Продлить договор аренды публичной земли, заключенный на торгах, на основании п. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ возможно, только если арендатор направил заявление о продлении договора до того, как его первоначальный срок истек.

По общему правилу срочный договор аренды трансформируется в бессрочный, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не против (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Более того, судебная практика требует от арендодателя активных действий.

Если срок договора истек, а арендодатель молчит, велика вероятность, что договор признают возобновленным на неопределенный срок (п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020).

Пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации

• Чтобы составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации, укажите в нем, на какой срок, сколько раз и при каких условиях будет продлен договор.
• Особенно удобно такое условие для договора аренды транспортных средств, поскольку такой договор по окончании срока действия не будет возобновлен на новый срок и отношения прекратятся.
• При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимости учтите, что в некоторых случаях понадобится его государственная регистрация.

Что означает автоматическая пролонгация договора аренды

Условие об автоматической пролонгации означает, что действие договора продлевается без подписания дополнительных соглашений, нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о таком продлении.

При наличии такого условия стороны не обязаны продлевать договор. Это ограничивало бы права собственника и противоречило бы сущности арендных обязательств, которые носят срочный характер (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для того, чтобы договор не был автоматически продлен на предусмотренный в нем срок, достаточно известить другую сторону о намерении его прекратить.

Автоматическая пролонгация договора аренды транспортных средств

Включите в договор условие об автоматической пролонгации, если вы и контрагент настроены на продолжение арендных отношений, вас устраивают текущие условия.

Дело в том, что, поскольку есть нюанс для этого договора, он не может быть возобновлен на неопределенный срок (ст. ст. 632, 642 ГК РФ).

Это означает, что, если стороны не успели продлить договор до его окончания, он прекратится и арендатор обязан будет вернуть имущество (ст. 622 ГК РФ).

Условие об автоматической пролонгации позволит избежать материальных и временных затрат на подписание дополнительных соглашений каждый раз при окончании срока действия договора.

Автоматическая пролонгация договора аренды недвижимости

При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимого имущества может возникнуть вопрос о государственной регистрации продления договора.

Госрегистрация не требуется для договоров аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенных на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). К аренде помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация

Стороны в доп соглашении к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок 11 мес, указали, что договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока действия договора не возразила против (при этом указаны точные даты, составляющие 2 периода по 11 мес.). Подлежит в данном случае договор аренды регистрации?

Если договор заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), а потом продлен на такой же срок (еще на 11 месяцев), то фактический срок договора уже становится больше года. Но регистрация и в этом случае не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае договор аренды недвижимости заключен на 11 месяцев, поэтому он государственной регистрации не подлежит.

Относительно условия о том, что по истечении срока аренды договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, отметим следующее.

При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее 1 года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

• Применяя данные разъяснения в указанном случае, следует считать, что договор не считается заключенным на 22 месяца — он заключен на 11 месяцев и после пролонгации отношения сторон регулируются новым договором аренды на 11 месяцев.
• В обоснование указанной позиции Президиум ВАС РФ отметил, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года, то есть срок нового договора может быть не равен сроку предыдущего договора аренды, однако он должен быть менее 1 года.
• Данная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.02.2007 N Ф08-116/2007-70А указал, что продление срока действия договора аренды является новым договором аренды.

Обязательна ли государственная регистрация договора аренды недвижимости, перенос его сроков до момента регистрации, продление договора

• Обязательна ли государственная регистрация договора аренды недвижимости, перенос его сроков до момента регистрации, продление договора
• Согласно действующему законодательству государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
• Из нижеприведенного материала читатели узнают о том, обязательно ли нужна государственная регистрация договора аренды недвижимости, а также об особенностях продления договора аренды.
• В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
• В договоре аренды должны быть четко указаны данные (наименование объекта аренды, его характеристика, для недвижимого имущества – его место нахождения и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
• При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
• Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

Согласно статье 608 ГК РФ арендодателем является собственник имущества. При этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

1. Соответственно, арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.
2. В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
3. Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договоров купли – продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 ГК РФ);

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то тогда договор аренды считается заключенный на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

• Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.
• В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора, до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (пункт 3 статьи 610 ГК РФ).
• Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
• Государственная регистрация договора аренды.
• Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.
• К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 ГК РФ).
• Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) определен порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества.
• Пункт 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Отметим, что данная норма Закона № 122-ФЗ имеет существенное значение для отражения в бухгалтерском учете амортизации объектов основных средств: амортизация может начисляться с месяца, следующего за месяцем регистрации.

При заключении договора аренды указанное требование может иметь существенное значение как для арендодателя (если арендуемое имущество ранее не амортизировалось, а по условиям договора аренды оно будет числиться на его балансе), так и для арендатора (если арендованные объекты числятся на его балансе).

1. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом № 122-ФЗ.
2. Особенности государственной регистрации договоров аренды установлены Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации от 6 августа 2004 года № 135.
3. Данной Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменений, прекращения и расторжения договоров аренды.
4. Согласно пункту 2 статьи 434 ГК РФ, пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
5. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона № 122-ФЗ).
6. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
7. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Когда в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии с действующим законодательством не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке договоры аренды считаются недействительными.

Таким образом, заключая договор аренды, стороны должны помнить, что договор аренды недвижимого имущества, оформленный на срок больше года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 2 статьи 658 ГК РФ).

До этого времени арендатор не сможет включить в состав расходов арендную плату за пользование имуществом.

Как сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172 согласно пункту 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) полученные доходы налогоплательщик может уменьшить на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Установленный пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон № 129-ФЗ) порядок оформления первичных учетных документов, предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров. Таким образом, расходы по не зарегистрированным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, которые содержатся в пункте 1 статьи 252 НК РФ. Однако в своем Письме от 17 февраля 2006 года № 03-03-04/3/3 финансовое ведомство указано, что если на момент проведения налоговой проверки договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации.

Такие же выводы делают и арбитры в Постановлении ФАС Поволжского округа от 3 мая 2005 года по делу №А55-14674/2004-41.

Часто, для того чтобы избежать процедуры государственной регистрации стороны заключают договор аренды на срок менее одного года с последующей пролонгацией.

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее одного года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации.

При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Такой вывод подтверждается пунктом 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59.

Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.3, от 18 октября 2006 года № 20–12/92230.

В то же время в Письме от 18 сентября 2009 года № 03-03-06/2/174 финансовое ведомство указало на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС Российской Федерации в Письмах от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@ и от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, ФНС Российской Федерации от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 марта 2006 года № 20–12/22181 данный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 месяцев договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого.

Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, в котором сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

К чему может привести пролонгация договора аренды нежилого помещения?

При истечении срока действия договора аренды стороны могут заключить новый договор аренды или продлить срок действия прежнего. Верховный суд в определении от 26.11.2020 № 310-ЭС20-12742 разобрался с последствиями, которые могут возникнуть у сторон при пролонгации договора аренды.

Какими способами можно продлить арендные отношения

Действующее гражданское законодательство предусматривает 2 варианта продолжения арендных отношений после истечения срока действия договора аренды:

• заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса);
• возобновление действия договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса).

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества, – за 3 месяца (ст. 610 Гражданского кодекса).

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).

Таким образом, договор аренды, который первоначально был заключен на определенный срок, может продлить свое действие на неопределенный срок.

Какие последствия влечет пролонгация договора на неопределенный срок

При пролонгации договора он считается возобновленным на тех же условиях.

Например, в первоначальном договоре стороны согласовали необходимость предупреждения о предстоящем освобождении арендуемого помещения не менее, чем за 2 месяца до истечения срока действия договора.

За нарушение этой обязанности арендатором была предусмотрена неустойка.

Но после того, как договор трансформировался в заключенный на неопределенный срок, возник вопрос: продолжает ли действовать этот срок для предупреждения арендодателя о прекращении договора аренды.

По мнению суда, этот срок мог применяться только для первоначально заключенного договора.

Но после того, как срок его действия был продлен, стало действовать общее правило, согласно которому сторона имеет право в любое время отказаться от договора (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).

Но Верховный суд с этим не согласился.

Он обратил внимание, что после того, как срок действия договора истек, он был продлен на неопределенный срок на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально.

Таким образом, при этом сохранилась обязанность арендатора предупреждать за 2 месяца об освобождении нежилого помещения, и, кроме того, сохранилась и другая обязанность – уплачивать неустойку в случае, если это условие нарушается.

Поэтому, Верховный суд признал правомерным требование арендодателя о взыскании неустойки за нарушение арендатором срока уведомления о предстоящем прекращении использования арендованного помещения.

К такому выводу Верховный суд пришел в определении от 26.11.2020 № 310-ЭС20-12742.

Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наем жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, когда нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру снимает человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Договор найма жилья — это свод правил для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Как минимум такой договор нужен для подтверждения самого факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться и без жилья, и без денег. Но договор найма также позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возмещать убытки от порчи имущества и т. д. Наймодатель же не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор можно и нужно заключать на любой срок — даже если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.