Арендатор с детьми как выселить

Новые правила аренды: Почему с лета нельзя выселять квартирантов

Судебные инстанции усложнили процедуру выселения проштрафившихся квартирантов, объявив главный документ против арендаторов, на который долго ссылались хозяева квартир, фиктивным. Теперь владельцам съёмной жилплощади придётся побегать по судам.

Квартиросъёмщиков стало сложнее выселить из арендуемой недвижимости. Обложка © Shutterstock

По оценке компании «Дом.РФ», более 95% российского рынка аренды находится в теневом секторе, то есть владельцы сдаваемой внаём недвижимости предпочитают не платить налоги с доходов. Однако при возникновении малейших разногласий между квартиросъёмщиками и хозяевами недвижимости последние в качестве решающего аргумента требуют немедленно освободить помещение под угрозой выселения при помощи полиции. В прошлые годы эта схема работала прекрасно, так как и правоохранители, и суды учитывали право собственника на неприкосновенность своей недвижимости, а значит, если нет зарегистрированных правоотношений, то без согласия владельца никто в его квартире находиться не может. Но в этом году всё изменилось — и просто выселить квартирантов уже не получится.

Почему в 2023 году выселить квартирантов стало сложнее

Во-первых, теперь по закону для досрочного расторжения договора по инициативе владельца существует закрытый перечень случаев, в который входят: доказанная неуплата арендных или коммунальных платежей за шесть месяцев; разрушение или порча арендатором квартиры; использование арендатором жилья не по назначению.

Во-вторых, Конституционный суд РФ постановил, что если краткосрочный договор найма, по сути, таковым не является (например, заключён на 11 месяцев, а по факту длится больше, «прикрытие» упоминания об автоматическом продлении уже не действует), то законно расторгнуть такое соглашение можно только при соблюдении определённой процедуры уведомления, но при этом не должен быть нарушен принцип добросовестности.

Законодатели и эксперты считают, что новации уже сильно повлияли на рынок серой аренды недвижимости: он начал сокращаться.

— С начала этого года суды стали чаще удовлетворять жалобы о необоснованном выселении и взыскивать с владельцев недвижимости ущерб. Это происходит в случае отсутствия договора, в котором нет чётких формулировок о порядке расторжения. Если же наём фактически длился более 11 месяцев и это не было зарегистрировано, то такой договор признаётся фиктивным, то есть недействительным. Соответственно, к хозяину недвижимости возникают вопросы соблюдения не только гражданского, но и налогового законодательства, — рассказал депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.

Как налоговики ловят за нелегальную аренду

Налоговики самых крупных российских городов стали регулярно мониторить интернет-площадки и отмечать, у кого из владельцев «сдаваемых адресов» нет налоговых поступлений от доходов по аренде. Фото © Shutterstock

До начала текущего года многие из тех, кто сдаёт квартиры внаём, предпочитали заключать договор со своими жильцами только на 11 месяцев. Ведь в противном случае по закону они обязаны регистрировать возникшие правоотношения в Росреестре и с получаемого дохода платить налоги, а у квартиросъёмщиков после регистрации такого договора возникает приоритетное право на перезаключение соглашения на новый срок, что, как правило, не очень нравится владельцам сдаваемой в аренду недвижимости.

Схема с 11-месячным договором многие годы работала безотказно, но в 2023 году она перестала защищать интересы собственников и стала для них ловушкой. Налоговики самых крупных российских городов стали регулярно мониторить интернет-площадки и отмечать, у кого из владельцев «сдаваемых адресов» нет налоговых поступлений от доходов по аренде. За отсутствие таких платежей в казну собственнику вполне может «прилететь» извещение с требованием перечислить НДФЛ за последние три года, плюс штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (от 1000 рублей до 30% от недоимки) и плюс штраф за неуплату налога: 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная, при этом факт умысла выясняет сама налоговая.

Причём народный аргумент «пусть докажут» больше не работает. Закон дал налоговой право выставлять претензии расчётным путём, а несогласный с выводами ФНС гражданин должен оспаривать их в суде, что крайне хлопотно.

Дети могут жить без согласия собственника

Вступили в силу новые Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта — документ, который определяет порядок оформления постоянной регистрации по месту жительства и временной по месту пребывания. И арендаторы стали массово оформлять регистрацию своих несовершеннолетних детей по месту их проживания в съёмных квартирах. А владельцам квартир, кто пытается этому препятствовать, всё доходчиво объясняют в органах регистрационного учёта, отмечая, что, во-первых, оформление временной регистрации — это обязанность россиян, а не право, и, во-вторых, родители детей, которые получают регистрацию по факту своего проживания, имеют законные основания проживать совместно со своими детьми, если это не отменено специальным решением суда.

Само собой, выселить ребёнка и его родителей, просто указав им на дверь, теперь тоже не получится. Если арендаторы пожалуются в органы надзора, то хозяевам квартиры предстоит длительное разбирательство сразу в нескольких инстанциях.

— Выселение квартиросъёмщиков без привлечения судебных приставов сейчас практически исключено, — заверяет старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов. — Любые самостоятельные действия владельца квартиры по поводу выдворения непонравившихся арендаторов вне зависимости от наличия или отсутствия зарегистрированного договора могут быть трактованы как самоуправство, за которое предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.

Как квартирант может отказаться от аренды

Не допускается проживание в помещении, которое содержится в антисанитарном состоянии, а ответственность за содержание жилья в надлежащем виде закреплена за собственником. Фото © Shutterstock

А вот квартиросъёмщики расторгать договор в одностороннем порядке — могут. Правда, для этого им надо подтвердить факт предоставления для найма помещения, не отвечающего санитарным нормам. Дело в том, что в силу пункта 126 СанПиН 2.1.3684-21 не допускается проживание в помещении, которое содержится в антисанитарном состоянии, а ответственность за содержание жилья в надлежащем виде закреплена за собственником. Продвинутые квартиранты это прекрасно знают и в случае обнаружения в квартире, например, тараканов или плесени вполне могут затребовать у хозяев помещения вернуть депозит и часть арендной платы. И в этом случае жилинспекция и суд будут на стороне несостоявшихся нанимателей.

— В области жилищной аренды сейчас действовать вне законодательных правил уже не получится, — заявил депутат Госдумы Александр Толмачёв. — В этом году суды часто взыскивают с владельцев квартир убытки в пользу нанимателей, возможно, для упрощения регулирования сферы жилищного найма уже требуются новые законодательные инициативы, облегчающие внесудебное решение вопроса. Но это будет применимо только к тем собственникам жилья, которые выплачивают налоги за сдачу квартир в аренду.

Как выселить квартирантов с детьми

Здравствуйте. Такая проблема. Четвертый месяц сдаем квартиру паре с детьми. Сразу скажу договор не составили. Первые 2 месяца платили как полагается в срок, за воторой месяц не заплатили попросили отсрочку на месяц, мы дали отсрочку, нг и через месяц они не заплатили за предыдущий месяц и уже за новый. Тогда мы предложили им расстаться, раз нет у них возможности платить. Как оказалось они за свет не платили 3 месяца пока им его не отрезали, потом только они заплатили. Так вот, дали им месяц на выселение. Месяц прошел , они коекак заплатили за пол прошедшего месяца долг, вперед естественно не платили, денег типа нет , подождите. Мы живем в деревне и квартир сдаеься очень мало, найти под аренду квартиру практическм не возможно. Поэтому они за месяц ее и не нашли. Мы давали еще сроки 2, 3 дня, неделю. Потом терпение лопнуло, решили пойти к ним с участковым, они ему пообещали в течени двух дней выехать, но так и не выехали. Вечером я пошла к ним и сказалв что утром их вещи просто выставят на улицу. На что у женщины началась истерика, она начала плакать, трястись , истерить, что не могут найти квартиру, ну не в машине же им спать с детьми, и что мы мол такие бессердечные и тд и тп, вся треслась , переодически почти чуть не падала в обморок. Я в этот момент чуть испугалась, думаю откинет тут коньки и что я буду делать.. а там дети, бегают, волнуются. Я просто в очередной раз поняла что бессильна в этой ситуации. И не могу их выселить не по хорошему не по плохому. Может была у кого подобная ситуация. Подскажите как быть.

Можно ли выселить квартирантов с детьми

Если вы не заключали договор найма, то можете выселить квартиранта с детьми в любой момент. Если же договор заключался, то для выселения придется обратиться в суд.

Основания для выселения

Основания для выселения квартирантов с несовершеннолетними могут быть следующими:

• истек срок действия договора аренды жилья;
• квартирант систематически не платит арендную плату и коммунальные платежи или все оплачивает, но с постоянными задержками;
• жилое помещение используется в качестве офиса, магазина и т.д.;
• жилье сдается в субаренду третьим лицам;
• квартиросъемщик наносит имуществу материальный ущерб, бесхозяйственно относится к жилплощади, нарушает условия содержания жилья;
• специальная комиссия вынесла решение об аварийном состоянии съемного жилья;
• соседи жалуются, что квартиросъемщики нарушают тишину и общественный порядок;
• жилье изымается для муниципальных нужд;
• человек, проживающий в съемной квартире, ведет себя асоциально.

Арендодатель вправе расторгнуть контракт, если его условия не соблюдаются. При этом, квартирантов с детьми необходимо предупредить об этом за три месяца.

Если нет договора найма

Если письменное соглашение о найме жилья не оформлялось, и имеет место устная договоренность, то подобные правоотношения не регламентируются законодательством. Поскольку факт сделки отсутствует, квартиранты незаконно занимают чужую собственность.

В соответствии с законом, квартиранты не вправе находиться в квартире чужого собственника. Даже если у них есть ребенок, выселение не составит труда. Если граждане, снимающие жилье неофициально, отказываются от выселения, у вас есть два варианта, как поступить:

1. Сменить замки на входной двери. Об этом жильцы предупреждаются заблаговременно. Если они отказываются освободить квартиру в оговоренный срок, вы можете во время их отсутствия самостоятельно сменить замки и вынести чужие вещи на лестничную площадку. При этом, ответственность за их сохранность вы не несете;
2. Привлечь соседей в качестве свидетелей. Вместе с ними придите в квартиру и попросите освободить нелегально занимаемую жилплощадь.

Если ни один из этих способов не получится реализовать, надлежащим способом защиты права будет выселение в судебном порядке.

Важно! Полиция выселением квартирантов не занимается. Также учитывайте, что выселенные квартиранты могут в отместку подать жалобу в ФНС о неуплате НДФ арендодателем.

Если заключен договор найма

Арендодатель вправе расторгнуть данное соглашение, если граждане, снимающие квартиру, не выполняют условия контракта. По инициативе арендодателя это можно сделать через суд, если:

• жильцы съемной квартиры не платят за нее в течение шести месяцев (или иного срока, прописанного в договоре);
• наниматель разрушает жилье и наносит ему ущерб.

Если помещение стало непригодным для проживания, договор можно расторгнуть досрочно по инициативе любой из сторон.

Процедура выселения квартирантов с детьми: шаги

Если договор аренды был заключен в письменной форме и зарегистрирован должным образом, а собственник уплачивал НДФЛ в течение всего срока действия договора, владелец жилья может добиться выселения квартирантов с детьми в судебном порядке. Для этого нужно:

• Предупредить квартирантов о выселении;
• Собрать доказательства того, что проживающий квартирант был не раз уведомлен о выселении, что имеется непогашенная задолженность, а требования собственника игнорируются;
• Собрать и направить участковому жалобы от соседей на арендатора. Если он или члены его семьи нарушают общественный порядок;
• Собрать свидетельские показания порчи квартирантами имущества, неуплаты аренды, подготовить фото жилья как до заселения квартирантов, так и в момент обращения в суд, зафиксировать все имеющиеся нарушения договора, предоставить судебному органу ежемесячные расписки об отсрочке платежей;
• Обратиться в суд с иском о выселении. Сделать это может собственник жилья или иное лицо, выступающее наймодателем по договору. В документе нужно описать причины выселения, стоимость ущерба, указать размер ожидаемой денежной компенсации.

Важно! Приложите к заявлению реестры, ведомости, справки и иные значимые для судебных разбирательств документы.

Какие доказательства примет суд

Чтобы подтвердить нарушения обязательств со стороны квартирантов, можно предъявлять суду:

• договор найма с приложениями;
• расписки;
• переписки сторон;
• свидетельские показания.

По решению суда квартиранты должны съехать из квартиры. Если решение вступило в силу, и срок для его добровольного исполнения истек, обращайтесь в службу судебных приставов по месту нахождения жилья. Приставы обязаны выселить квартирантов в принудительном порядке.

Как выселить арендатора из квартиры законно: все возможные варианты

Некоторым арендодателям приходится выяснять отношения с квартиросъемщиками и выселять их принудительно. Причины для этого — самые разные: арендаторы нарушают спокойствие соседей, не платят за жилье, приводят его в плачевное состояние, и оно требует нового ремонта, но часто все это бывает вместе.

Рассказываем, как правильно выселить квартирантов-нарушителей и почему, скорее всего, придется идти в суд.

Основания для выселения арендаторов

Если в договоре аренды не прописаны условия, по которым вы можете выселить жильцов, то есть несколько общих оснований для расторжения договора найма жилого помещения.

Нарушение договоренностей по аренде. Здесь владельцу жилья придется предоставить подтверждающие документы, например выписку из управляющей компании об отсутствии платежей за ЖКУ, показания соседей в случае нарушения их прав и законных интересов, опись имущества при ее порче, выписку с банковского счета об отсутствии поступлений.

Регулярная просрочка платежей. Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ, жильца могут выселить при просрочке платежей за два периода, если срок договора аренды до одного года. Если больше, то просрочка платежей может составлять шесть месяцев.

Использование жилья не по назначению. Например, арендодатель открыл в квартире хостел. Если использовать жилье не по назначению, то такие действия рассматриваются как нарушение действующего законодательства, сказано в ст. 17 Жилищного кодекса РФ.

Порча имущества арендодателя. Неправомерное поведение. Арендатор нарушает общественный порядок, создает некомфортные условия для соседей.

Можно ли выселить арендатора из квартиры

Способы расторжения договора зависят от того, есть ли у вас договор, что в нем написано и нарушал ли квартиросъемщик условия соглашения или общие правила.

Если нет договора аренды

Если аренда не оформлена документально, то существует три способа выселить квартиросъемщика:

1. Мировое соглашение. Попробуйте договориться мирным путем. В этом случае вы избавите себя от походов по инстанциям и лишних расходов.
2. Заявление в полицию. Перед обращением в правоохранительные органы в присутствии свидетелей вручите жильцу письменное требование о выселении. Если квартиросъемщик отказывается его брать, составьте акт об этом в присутствии свидетелей. После истечения срока, который вы указали в требовании, обратитесь к вашему участковому. Он разъяснит квартирантам ситуацию, предупредит о последствиях и составит протокол о незаконном проживании для обращения в суд.
3. Через суд. Если мирового соглашения добиться не удалось, а обращение в полицию не помогло, можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Однако помните, что в этом случае вопросы появятся и к вам. Скорее всего, отсутствие договора аренды расценят как уклонение от уплаты налогов.

Если есть договор аренды

Сначала попробуйте договориться с жильцами письменно. Если квартиранты съезжать не хотят, оформите письменную претензию со ссылкой на ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

Приложите к документу подтверждение нарушений, например фото испорченного имущества или выписку с банковского счета об отсутствии платежей.

Укажите в претензии требование освободить жилье к определенной дате.

Если претензия не возымеет действия, то придется обращаться в суд.

Если жильцы ничего не нарушали

Попробуйте договориться мирно. Если жильцы въехали недавно, уточните у них, каковы их договоренности с риелтором. Некоторые специалисты по договору обязаны бесплатно подыскать клиентам жилье, если с первым вариантом не сложилось.

Предложите денежную компенсацию и свою помощь в поиске квартиры и переезде.

Если договориться не получилось, придется дождаться истечения срока договора и обращаться в суд.

Koгдa мoжнo выceлить apeндaтopa зa нeyплaтy

Для этого придется обратиться в суд и доказать, что у арендатора есть долг за пользование жильем.

Если вы заключили договор аренды на срок менее года (краткосрочный договор), то иск можно подать после двух просрочек по платежам. При этом в ст. 687 Гражданского кодекса РФ говорится не просто о невнесении платежей, а невнесении их в срок. При этом собственник может не принимать частичную оплату и после второй просрочки обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор аренды.

Обратите внимание, что у судьи есть выбор между двумя вариантами: он может расторгнуть договор и выселить жильцов или дать им два месяца для уплаты долга и отказать в расторжении соглашения. При принятии решения суд оценивает добросовестность нанимателя. Выселят арендатора, который не пытался платить, и дадут отсрочку тому, кто пытался.

Если вы составляли долгосрочный договор аренды (год и более), то для выселения через суд просрочка должна составлять не менее шести месяцев.

Как выселить жильцов-нарушителей по закону

Сначала попробуйте договориться с арендатором мирно, например можно дать отсрочку платежа, если у нанимателя возникли временные финансовые трудности. Все новые договоренности важно прописать в отдельном соглашении и приложить к договору аренды. Эту бумагу подписывают обе стороны. Без этого документ считается недействительным.

Договор аренды можно расторгнуть досрочно, если арендатор и арендодатель согласны на это. Расторжение договора также оформляют письменно и арендатору дают время собрать вещи и освободить жилое помещение. Если у съемщика есть долги за аренду, в допсоглашении также стоит прописать срок возврата средств.

Если договориться с квартиросъемщиком не удалось, изучите ваш договор аренды. Если там прописаны положения, которые он нарушает, то для расторжения соглашения можно ссылаться на них. Например, не производит оплату аренды к определенной дате несколько раз подряд, завел домашних животных, которые портят обои. Хотя изначально вы говорили о том, что против питомцев в своей квартире.

В этом вопросе вы также можете ссылаться на общие основания для выселения, если арендатор нарушает условия проживания. Например, сдает вашу квартиру посуточно.

В этом случае необходимо выслать претензию квартиросъемщику. Без этого документа суд не примет заявление о выселении. В претензии указывают, кто и кому направляет претензию, номер и дату договора найма, перечисляют, какие платежи не оплатил съемщик, расчет неустойки, если она предусмотрена договором, сроки на оплату задолженности и выселение из жилья и предложение расторгнуть договор без суда, право на обращение туда, срок для ответа квартиросъемщика на претензию, дату направления претензии и подпись наймодателя.

Претензию составляют в двух экземплярах: один отдают арендатору, а второй собственник жилья оставляет себе. Такой документ доказывает, что квартиросъемщик получил претензию и знает о том, что владелец жилья может пойти в суд.

Если квартирант не оплачивает долги и не съезжает в срок, указанный в договоре или претензии, то собственник может собрать доказательства нарушений для суда. Например, сделать фотографии испорченной мебели, взять выписку об отсутствии платежей по ЖКХ в управляющей компании или выписку с банковского счета об отсутствии поступлений.

Для надежности можно обратиться к юристу, который специализируется на вопросах недвижимости и аренды. Он определит сложности именно в вашем случае, разработает стратегию действий и при желании поможет подготовить документы в суд.

Подайте иск мировому судье, если сумма иска меньше 50 тыс. рублей, или в районный суд, если сумма требований выше. Укажите в нем:

• наименование суда;
• сведения о собственнике квартиры и квартиросъемщике;
• данные договора аренды;
• пункты договора, которые нарушил арендатор;
• расчет суммы долга и неустойки при необходимости;
• требования собственника о выселении квартиранта;
• сроки;
• дату и подпись.

К иску нужно приложить:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• копию договора аренды;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• копию претензии с отметкой о вручении;
• доказательства нарушений;
• квитанцию об оплате госпошлины в 300 рублей;
• документ об отправке иска ответчику.

Копию иска направляют квартиросъемщикам до момента его подачи.

Судебное заседание обычно назначают через месяц после подачи в суд документов.

Суд может дать отсрочку квартиросъемщику, если он пытается оплатить долг, у него есть дети или члены семьи с инвалидностью, он болен или пришло время отопительного сезона.

Если суд вынес решение о выселении, а арендатор не съезжает в указанный срок, собственник может передать исполнительный лист судебным приставам. Они откроют исполнительное производство и попросят арендатора выехать из съемного жилья.

Если квартиросъемщики и дальше отказываются выехать из квартиры, приставы обратятся в полицию, сделают опись вещей и выселят съемщиков в принудительном порядке.

Как нельзя выселять арендаторов. Почему менять замки или угрожать — не выход?

Выселить квартиросъемщика принудительно можно только через суд. Ограничить его доступ к жилью нельзя. Там находятся его вещи, и он может пользоваться жильем до момента расторжения договора.

Даже если наниматель жил без договора, не оплачивал аренду, испортил мебель и держит в страхе соседей, он может обратиться в суд, если вы угрожали ему, выбросили его вещи или в принципе не даете ему их забрать.

В этом случае арендатор может подать заявление в полицию о том, что вы украли или испортили его вещи, угрожали его жизни и здоровью. Дело могут квалифицировать как уголовное, и оправдываться перед судом, что вы не трогали его вещи или не разбили его дорогое оборудование, его моральные волнения не стоят такой суммы, а в городе есть и куда более дешевые гостиницы, придется уже вам.

Как обезопасить себя от недобросовестных арендаторов

В первую очередь нужно подписать с ними договор, где прописать сроки действия договора и его оплаты, пункты, по которым договор можно расторгнуть, сроки для этого. Важно прописать в договоре обеспечительный платеж, которым вы сможете покрыть как минимум долги по коммуналке и месячную арендную плату.

Кроме того, договор поможет вам не иметь проблем с налоговой.

Пробейте паспортные данные арендаторов через открытые базы и сайт судебных приставов, чтобы убедиться в их благонадежности.

Чтобы знать, что вашу квартиру не превратили в хостел и не сдают посуточно, периодически проверяйте ее.

Можно ли выселить из квартиры арендаторов с детьми

Если суд примет решение о выселении, то у детей арендатора, которые имели право на проживание в квартире вместе с родителями-квартиросъемщиками, оно также прекращается.