Когда дом ставят на кадастровый учет

Кадастр

По факту, кадастр — это систематизированная электронная база, где собраны объекты и у каждого из них прописаны основные характеристики: площадь, назначение, стоимость и другие. Каждому объекту при оценке и внесении в кадастр присваивают кадастровый номер. На данные из кадастра опираются, например, при продаже недвижимости.

Для чего нужен кадастр

Перечислим основные моменты, зачем нужны кадастры.

Для определения суммы налога за объект. Например, у одного человека небольшой дачный домик, а у второго трехэтажный коттедж — они должны платить разную сумму налога на имущество физлица. А какую именно — рассчитывают на основе кадастровой стоимости, которая указана в кадастре вместе с другими сведениями об объекте.

Для хранения и систематизации информации об объектах. Например, после покупки квартиры в ипотеку человеку нужно оформить ее в собственность. Для этого он собирает пакет документов, среди которых будут данные из кадастра по недвижимости. Без характеристик объекта передать документы на регистрацию прав собственности не получится.

Классификация кадастров

Кадастры формируют по разным признакам, в целом их можно классифицировать так:

По назначению. Например:

• правовой — для регистрации прав собственности;
• многоцелевой — для разных экономических, экологических, управленческих, градостроительных и других задач внутри государства.

По структуре. Существуют одновидовые кадастры — реестры с информацией об объектах, принадлежащих к одному виду, например земельные участки, и многовидовые, такие как инженерные коммуникации.

По территориально-правовой принадлежности. Государственные, региональные, муниципальные, отраслевые, кадастры юридических лиц.

По объекту учета. Чаще всего используют классификацию по объектам учета, которые указаны в кадастре. Вот какие есть кадастры:

1. Недвижимости. Все, что касается квартир, домов, зданий, помещений для жилого и коммерческого использования. Этот кадастр используют, если нужно внести изменения о правообладателях и реорганизации объектов.
2. Земельный. Нужен для того, чтобы идентифицировать территории и оформлять границы участков.
3. Водный. Все, что касается озер, рек, ручьев и других водных ресурсов.
4. Лесной. Оценка лесного массива и изменение территорий.

В России кадастры из пунктов 2—4 отдельно не существуют, всю необходимую информацию учитывают в кадастре недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает объекты недвижимости в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и другой недвижимости.

Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:

• налогов: на имущество и землю, НДФЛ и на прибыль — при продаже недвижимости;
• арендной платы, если арендные платежи рассчитываются от кадастровой стоимости;
• возможной цены продажи объекта;
• штрафов, например за нецелевое использование земли;
• госпошлины при наследовании недвижимости.

На кадастровую стоимость зданий и сооружений влияют площадь, материал, год постройки, состояние и другое. На кадастровую стоимость земли — площадь, месторасположение, разрешенное использование, наличие коммуникаций и другое.

Как поставить объект на кадастровый учет

Обычно объект ставят на кадастровый учет, чтобы зарегистрировать свои права на него. Так ставят на учет помещения, здания или земельные участки. Регистрировать объект нужно, если он новый: например, здание только построили и вы его первый владелец. Или если на объекте произошли серьезные изменения, которые повлияли на его стоимость: случилась перепланировка или площадь объекта увеличилась.

Во всех остальных случаях объект уже должен быть в кадастре, поэтому достаточно внести изменение в реестр. Регистрация прав и кадастровый учет позволяют полноценно использовать объект: продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству и так далее.

Что нужно сделать, чтобы поставить объект на учет:

1. Собрать пакет документов, установленный Росреестром.
2. Заполнить заявление по форме, которая подходит под ситуацию заявителя. Форму чаще всего можно найти на сайте нужного реестра.
3. Подать документы в ближайший МФЦ.

Росреестр оформит постановку на кадастровый учет и регистрацию прав собственности в течение 12 дней. В процедуре могут отказать, если будут собраны не все документы.

Информация об объектах хранится в Росреестре в открытом доступе. Это означает, что любой человек, а не только собственник, может заказать выписку из ЕГРН о характеристиках объекта, заплатив госпошлину.

С 2017 года кадастровый паспорт больше не выдают

До 1 января 2017 года собственники получали кадастровый паспорт объекта — это выписка из государственного кадастра недвижимости, или ГКН, которая нужна для регистрации прав на недвижимое имущество.

С 2017 года владельцы недвижимых объектов вместо кадастрового паспорта получают выписку из Единого государственного реестра недвижимости, ЕГРН. Ее можно заказать онлайн в личном кабинете на Госуслугах. Это бесплатно.

Как поставить недвижимость на кадастровый учет и нужно ли это делать

Постановка недвижимости на кадастровый учет — актуальный вопрос для тех, кто покупает квартиру, имеет «домик в деревне» или СНТ, а также земельные участки. Что такое государственный кадастровый учет, для чего он нужен, какие требуются действия и документы, расскажем в этой статье.

Что такое кадастровый учет

Кадастровый учет — это добавление сведений об объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Каждому объекту при этом присваивается уникальный номер. Также в кадастре указывается ключевая информация о недвижимости и месте ее расположения.

Поставить недвижимость на учет надо при ее строительстве, а также при внесении существенных изменений (например, в планировку, этажность, площадь, и так далее). Поставить объект на кадастровый учет можно одновременно с регистрацией права собственности или отдельно от него (это актуально как раз в ситуациях фиксации изменений).

Когда и зачем нужно ставить недвижимость на кадастровый учет

Как мы уже упоминали, вносить недвижимость в реестр нужно тогда, когда она, собственно, образуется или достраивается, или в нее вносятся существенные изменения. Нужно это для того, чтобы владелец мог в полной мере ей распоряжаться: дарить, завещать, продавать, сдавать в аренду. Государство, по сути, выполняет роль свидетеля того, кому принадлежат права собственности.

Ставить на кадастровый учет нужно здания, помещения, земельные участки.

Документы для оформления постановки на кадастровый учет

Процедура постановки объекта на кадастровый учет описана в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Документы для кадастрового учета:

Утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

Следует обратить внимание на требования к документам. Полностью они перечислены в ст. 21 Закона № 218-ФЗ. В частности, важно учитывать следующее.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Тексты документов на бумажном носителе должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Куда подавать документы и сколько занимает постановка на учет

Регистрацией объектов недвижимости и земельных участков занимается Росреестр. Обращаться можно, собственно, туда или в МФЦ (причем, без учета прописки заявителя или расположения объекта) — это в том случае, если вы хотите сделать это очно. Онлайн же предоставить все документы и заявление можно на сайте Госуслуг или Росреестра, во втором случае понадобится усиленная электронная подпись для подтверждения личности.

Собственно постановка на кадастровый учет бесплатна, а при регистрации прав собственности нужно будет заплатить госпошлину.

Рассмотреть документы и внести сведения об объекте в реестр должны в течение 10 рабочих дней, а если заявитель обратился в МФЦ – то в течение 12 рабочих дней (максимально возможные сроки).

Можно ли проверить, стоит ли недвижимость на учете

Проверить стоит ли дом на кадастровом учете можно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Он дает возможность узнать сам факт постановки на учет (или его отсутствие).

Важно! С 1 марта 2023 года получить выписку из ЕГРН с личными данными владельцев можно только с согласия владельцев. Выписка с персональными данными доступна только для ограниченного круга лиц: владелец, его супруг/супруга, совладельцы, собственник смежного участка (когда нужна выписка по земле), залогодержатель, арендатор, арендодатель и другие лица в более редких случаях – полный список можно найти в ст. 36.3 закона «О государственной регистрации недвижимости».

Впрочем, собственник может открыть информацию о себе (не засекречивать ее), в этом случае любой человек может запросить данные об объекте — квартире, доме, земельном участке.

Как снять недвижимость с кадастрового учета

Снимать объект с кадастрового учета необходимо тогда, когда он прекращает свое физическое существование. Если дом обветшал, будет снесен, сгорел, и так далее, его требуется снять с учета. В случае возведения нового строения на том же участке его нужно заново поставить на учет.

Для снятия с учета предоставляются такие документы:

Заявление о снятии с учета объекта недвижимости.

Правоустанавливающий документ на объект недвижимости, подлежащий снятию с кадастрового учета.

Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости.

Заявление может подавать собственник участка, на котором находился объект недвижимости. А акт обследования составляется кадастровым инженером по результатам осмотра места, где находился объект недвижимости.

Приостановление кадастрового учета

Такое возможно в том случае, если выявлены какие-либо нарушения в постройке, несоответствия в предоставленных документах или не соблюдены другие требования законодательства.

Тогда процесс постановки на учет приостанавливается, владельцу дается время на устранение недочетов, после чего процедура по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возобновляется.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция

В России права на недвижимость подлежат госрегистрации. Право распоряжаться имуществом, проводить сделки с ним и другие юридические действия у собственников возникают после его госрегистрации. При этом объект недвижимого имущества должен быть учтен в государственном кадастре недвижимости и описание объекта должно соответствовать его описанию в правоустанавливающем документе.

Рассказываем, в каких случаях требуется кадастровый учет недвижимости и как его провести.

Какими законами регулируется

В России существуют два закона, на основании которых осуществляются кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимость. Это Закон о кадастре недвижимости от 24.07.2007 N 221-ФЗ и Закон о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ. При кадастровом учете сведения об объектах вносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН), а госрегистрация прав и обременений вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Кадастровый учет недвижимости

Внесение сведений в ЕГРН о кадастровом учете может понадобиться как само по себе, так и вместе с регистрацией прав на недвижимость, отмечают в Росреестре. Ставить недвижимость на учет должен собственник независимо от его гражданства. Если владелец несовершеннолетний (до 14 лет), то за него это должны сделать родители или усыновитель, опекун. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, содержание права, основание его возникновения.

В каких случаях нужно ставить недвижимость на кадастровый учет

На кадастровый учет необходимо ставить недвижимое имущество в нескольких случаях:

• если существенно изменили характеристики (например, увеличили площадь) здания или сооружения на земельном участке в собственности;
• если снесли расположенное на таком участке здание, права на которое ранее не были зарегистрированы в ЕГРН.

Чаще всего кадастровый учет объектов недвижимости проводится одновременно с регистрацией прав. Это потребуется, если объект недвижимости:

• был создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН либо был образован (например, путем деления участка земли);
• был снесен, при этом раньше права на него были зарегистрированы в ЕГРН.

Если характеристики объекта недвижимости не менялись, но у нее изменился собственник, то необходима только регистрация прав на недвижимость.

Наталья Тарасова, адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД:

— Земельный участок всегда стоит ставить на кадастровый учет, причем с определением границ, так как это гарантия того, что границы не будут нарушены, например соседями. Важно понимать реальные параметры участка, чтобы реагировать на какие-то изменения. Так, если площадь участка стала больше, дополнительные метры нужно будет узаконивать. Дом также стоит поставить на кадастровый учет, так как это исключает претензии со стороны налоговых органов и позволяет оценить параметры объекта. Постановка на кадастровый учет как дома, так и участка понадобится и при продаже, так как покупатели предпочтут полностью оформленные объекты.

Как проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете

Чтобы проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете, можно воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра. Для поиска укажите один из критериев:

• адрес объекта недвижимости;
• условный номер или номер права из ЕГРН.

Документы для кадастрового учета

Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.

Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.

Для начала нужно составить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав. (ссылка на форму заявления)

Документы, прилагаемые к заявлению о государственном кадастровом учете:

• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
• документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
• иные документы, предусмотренные законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Сформировать перечень документов, необходимых для конкретного случая заявителя, поможет сервис Росреестра.

Подать заявление и документы можно любым удобным способом: через сайт Росреестра, центры госуслуг «Мои документы», по почте или курьером.

Сколько стоит поставить недвижимость на кадастровый учет

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы с заявителя. За осуществление государственной регистрации прав предусмотрена государственная пошлина.

Согласно ст. 333.17 Налогового кодекса госпошлина для физлица составляет 2 тыс. руб., для юрлица — 22 тыс. руб.

Сроки предоставления услуги

Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от пяти до 12 рабочих дней.

Чем подтверждается кадастровый учет

Кадастровые паспорта объектов недвижимости перестали выдавать с 2017 года. Теперь после постановки на учет собственнику предоставят выписку из ЕГРН, подписанную квалифицированной электронной подписью. Документ отправляют на e-mail, его также можно получить в бумажном виде по почте или в центре «Мои документы». Способ получения документа указывается при подаче заявления на кадастровый учет.

Как я самостоятельно зарегистрировала в собственность частный дом в Подмосковье

Оформить загородный дом в собственность несложно, если знать последовательность действий. Мы возводили наш дом площадью 123 м² в северном Подмосковье пять месяцев, и в 2020 году оформили его в собственность за четыре. Я самостоятельно прошла все этапы — от начала строительства до постановки дома на кадастровый учет.

Я потратила много сил и времени, чтобы найти информацию и правильно собрать документы. Порой я злилась, потому что не понимала, что означают некоторые специальные термины вроде ГПЗУ. А еще бюрократическая рутина очень утомляла.

Но результат стоил того: когда мы зарегистрировали дом, то добились сниженного тарифа на электричество, смогли подать заявку на социальную газификацию и обратились в налоговую за имущественным вычетом.

В статье расскажу, какие документы входят в пакет регистрации дома, сколько времени и денег на это может уйти и какие сложности могут возникнуть. Еще расскажу, как все сделать по упрощенному варианту — так называемой дачной амнистии.

Вы узнаете

Что значит зарегистрировать дом

Когда оформляете загородный дом, весь процесс можно условно разбить на два этапа:

1. Обращение в местную администрацию. Там получают разрешительные документы, благодаря которым можно законно строить дом на участке.
2. Работа кадастрового инженера. Он готовит технический план дома. В технический план включают все разрешительные документы, которые оформлены на первом этапе. Техплан необходим, чтобы обратиться в Росреестр — федеральную службу государственной регистрации. Росреестр внесет данные о доме и его собственнике в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Когда дом официально зарегистрируют, собственник получит выписку из ЕГРН. Этот документ удостоверяет госрегистрацию недвижимости и переход прав на нее. В выписке указаны сведения о доме и его правообладателе. Но если ее заказывает не владелец, то личных данных не будет.

Еще нужно учитывать правовой статус земли, на которой строите дом. Например, если целевое назначение участка — земли сельскохозяйственного назначения, то построить на нем можно только жилой дом не выше трех этажей, общей площадью не более 500 м², с площадью застройки не более 0,25% от земельного участка. И все это при условии, что земельный участок используется крестьянским или фермерским хозяйством.

Наш дом построен на участке с назначением ИЖС — для индивидуального жилищного строительства, и дальше речь в статье пойдет в контексте участка ИЖС.

Когда регистрировать дом в собственность

Если оформить дом в собственность, можно:

1. Продавать, дарить, менять, сдавать его в аренду, передавать по наследству.
2. Страховать, например, от пожара, что особенно важно, если дом деревянный.
3. Оформить в нем регистрацию, так как на «голом» участке прописаться нельзя, даже если у последнего есть адрес.
4. Использовать дом как залоговое обеспечение при кредите.
5. Получить более выгодный тариф на электричество.
6. Участвовать в инфраструктурных проектах, например программе газификации.
7. Получить имущественный вычет в налоговой.

Нам было важно срочно зарегистрировать дом по трем причинам:

1. Мы хотели подать заявку на подключение газа.
2. Не нравилось, что у нас слишком высокие тарифы на электричество, а регистрация позволяла их снизить.
3. Я планировала обратиться за налоговым вычетом.

Закон не обязывает ставить дом на учет. Можно жить и в незарегистрированном доме и сэкономить на ежегодном налоге на имущество. Сумма налога зависит от установленной кадастровой стоимости, которая далеко не всегда соответствует рыночной. Отклонения возможны как в одну, так и в другую сторону.

Например, подобные нашему дома продавались в 2020 году за 4—4,5 млн рублей, а в выписке ЕГРН в то же время значилась кадастровая стоимость 6 млн рублей. При налоговой ставке 0,3% налог на наш дом — 18 000 Р в год.

Но затягивать с регистрацией тоже не стоит. По действующему законодательству налогоплательщики обязаны сообщить о том, что у них есть недвижимость. Если выявят незарегистрированную недвижимость, придется платить штраф — 20% от неуплаченной налоговой суммы за последние три года. К тому же собственнику нужно будет выплатить сам налог за три года.

Дома, которые не поставлены на учет, определяют с помощью аэрофотосъемки. Она ведется по всей стране. В ход идет не только стандартная съемка с самолетов, но и фиксация с помощью квадрокоптеров.

От налоговой в любой момент может прийти письмо о том, что человек уклоняется от уплаты налогов. В качестве доказательств к письму приложат фотоплан участка с домом. Так предупреждают, что если не зарегистрировать дом, то это будет считаться бездействием со стороны собственника участка. В этом случае налоговая вправе применить меры согласно налоговому кодексу.

Что такое дачная амнистия и стоит ли ей воспользоваться

Сейчас действует упрощенная процедура, по которой можно оформить частные дома в собственность, — эта программа известна в народе как дачная амнистия. С ее помощью государство стимулирует людей регистрировать свои постройки. Это помогает развивать частный жилой сектор и увеличивает сбор налогов.

Дачная амнистия действует с 30 июня 2006 года. Ее неоднократно продлевали, в последний раз — 30 декабря 2021 года, когда президент подписал соответствующий закон. Теперь дачная амнистия действует до 1 марта 2031 года.

Чтобы зарегистрировать дом по дачной амнистии, нужны только правоустанавливающие документы на земельный участок и техплан дома, который готовит кадастровый инженер. О подготовке техплана я расскажу дальше в статье.

Раньше под дачную амнистию подпадали только садовые дома, а для домов на землях ИЖС требовалось получать разрешение на строительство, но впоследствии дачную амнистию распространили и на ИЖС.

По стандартной процедуре нужно уведомить администрацию о начале и окончании строительства. Дачная амнистия позволяет обойтись без этого.

Но дом все равно должен соответствовать требованиям градостроительного кодекса. Поэтому я рекомендую частным застройщикам пройти полноценную процедуру, то есть согласовать строительство с администрацией, — это позволит исключить вероятность, что вы где-то нарушаете нормы строительства. Ведь если так, администрация укажет вам это на начальном этапе, а когда дом уже готов — может быть поздно. Кадастровый инженер попросту откажется готовить техплан, если дом построен с нарушениями.

Я оформляла дом в собственность, когда дачная амнистия еще не распространялась на земли с назначением ИЖС, поэтому расскажу, как пройти стандартную процедуру регистрации дома без дачной амнистии.

Когда возводите дом, нужно учесть ряд строительных правил и норм, которые установлены законом. А местная администрация должна подтвердить документально, что дом соответствует этим требованиям.

Некоторые люди строят дома без проекта и ничего не согласуют с администрацией, а потом регистрируют дом по дачной амнистии. Но всегда есть риск, что при строительстве не учли какие-то нормы и нарушили права соседей. Оформить такой дом будет проблематично, а в худшем случае суд признает его самовольной постройкой и обяжет снести. Поэтому, чтобы не брать на себя лишние риски и все делать по правилам, лучше начать с проекта будущего дома.

Архитектура и планировка дома зависят не только от фантазии и размера кошелька, но и от установленных стандартов для ИЖС и градостроительных требований. Кратко перечислю некоторые из них.

Требования к индивидуальному жилому дому. Все требования есть в своде правил «Дома жилые одноквартирные». Расскажу лишь о самых важных:

1. Этажность. Дом на земле под ИЖС должен быть не больше трех этажей и не более 20 м в высоту.
2. Расположение на земельном участке. Дом должен быть не ближе чем в трех метрах от границы с соседним участком.
3. Высота потолка. В жилых помещениях она должна быть не меньше 2,5 метра.

Свод правил. Дома жилые одноквартирныеPDF, 414 КБ

Эти нюансы могут стать роковыми. Объясню, в чем дело.

Когда собственники приступают к благоустройству своего участка, зачастую первым делом возводят небольшое строение, например баню или летний дом. Потом строительство основного дома откладывается по разным причинам, и человек доводит временное жилье до состояния, когда там можно комфортно жить. А спустя время решает, что нужно оформить «маленький домик» как жилой, чтобы прописаться или подключить газ.

Так, в нашем поселке некоторые соседи хотели оформить свои первые постройки, чтобы участвовать в программе социальной газификации. Но у них не получилось, поскольку домики не проходили по нормам: у кого-то высота потолка была 2,3 метра, а у кого-то дом стоял в двух метрах от забора соседей. И если для хозпостройки это допустимо, то для жилого дома нет. Кадастровый инженер не смог сделать технический план такого строения как жилого.

Поэтому лучше не полагаться на авось, четко определить назначение будущей постройки и планировать строительство дома так, чтобы учесть все нормативы и требования.

Архитектурный проект. Мы купили участок и начали строиться спустя три месяца — в июне 2019 года. К этому времени мы уже выбрали подрядчика и составили архитектурно-технический проект дома. Проект делало архитектурное бюро — партнер подрядчика. Это заняло полтора месяца и стоило нам 25 000 Р с учетом повторной доработки из-за наших новых пожеланий.

В проекте учли все необходимые градостроительные нормы и противопожарные требования: два этажа, отступ от забора — четыре метра и высота потолка — три. Дом на участке расположен так, что расстояния до соседних домов больше положенных восьми метров между бетонным и деревянным строениями, — это нужно по нормам пожарной безопасности. Если бы у нас были каменные и деревянные строения, то расстояние нужно было бы увеличить до 10 метров, а с деревянными — до 15.

СП 4.13130 «Ограничения распространения пожара»PDF, 11,7 МБ

В итоге мы получили на руки грамотный и хорошо составленный проект дома.

Раньше нужно было получать градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство. Но теперь администрацию достаточно просто уведомить о начале строительства. И если все в порядке, администрация дает положительный ответ.

Официально это называется «уведомление о соответствии планируемого строительства установленным параметрам», а по факту это и есть разрешение на строительство.

Направить уведомление в администрацию можно несколькими способами: через сайт госуслуг своего региона, почтой с уведомлением о вручении или через МФЦ. Я воспользовалась порталом госуслуг Московской области и заполнила там электронное заявление.

В нем я указала сведения о застройщике, то есть о себе, о земельном участке и планируемом доме. Еще приложила схему расположения дома на участке. Ее нужно сделать самостоятельно, а потом в виде картинки вставить в форму заявления на онлайн-сервисе.

Все действия пошагово расписаны на сайте:

1. Последовательно внести данные в предлагаемую электронную форму.
2. Распечатать заполненное заявление, расписаться на нем и отсканировать.
3. Прикрепить скан заявления к электронному обращению в администрацию на сайте госуслуг.

Через 5—7 дней на почту приходит уведомление, что планируемый дом соответствует установленным требованиям. Документ подписан усиленной электронной подписью ответственного лица.

В зависимости от статуса и расположения земельного участка для строительства дома могут потребоваться дополнительные документы. Например, от Росавиации, если недалеко аэропорт, или от управления культурного наследия области, если есть вероятность, что дом может быть расположен в охранной зоне объекта культурного наследия. Нужно ли такое разрешение или нет, обычно напоминает местная администрация, когда выдает уведомление о разрешении на строительство.

Нам нужно было получить уведомление, что на нашем земельном участке нет объектов культурного наследия. Для этого я тоже оформила заявление на портале госуслуг и указала свои личные данные, кадастровый номер и адрес участка. А также приложила скан документа, удостоверяющего личность, — паспорта.

Ответ на это обращение пришел мне через семь дней от Главного управления культурного наследия Московской области. Это было заключение о том, что на земельном участке отсутствуют объекты культурного наследия. Еще было указано, что земельный участок расположен вне защитных зон объектов культурного наследия и вне зон с особыми условиями использования территорий.

Этот документ и процедура его получения обескуражили меня тем, что в них нет логики. У нас в поселке земля изначально имеет статус ИЖС, то есть она выделена для индивидуальной жилой застройки. Это означает, что других особых условий использования территории быть не должно. И непонятно, зачем владельцы участков должны повторно подтверждать отсутствие особых зон. Но с существующей бюрократией приходится мириться.

В итоге я получила на руки две официальные бумаги: уведомление о соответствии планируемого строительства и заключение управления культурного наследия. Это первичные разрешительные документы, с которыми можно приступить к строительству своего дома. Я оформила их бесплатно за месяц.

В принципе, получать эти разрешения не обязательно непосредственно перед началом строительства. Можно оформить их уже в процессе. Но не рекомендуется сильно затягивать — чтобы быть уверенным, что вы строитесь с соблюдением всех норм. Кроме того, в дальнейшем придется уведомлять, что строительство закончилось. И к тому моменту разрешение на строительство уже должно быть.

Если у вашего участка уже есть адрес, этот пункт можете пропустить. Если нет, можно сразу оформить и этот документ.

Мы покупали землю в новом застраивающемся поселке, и в выписке ЕГРН адрес участка был ориентировочный, без улицы или номера участка. Конкретно значилось так: «Сельское поселение Федоскинское, юго-восточнее д. Протасово».

О том, что в таком случае можно заранее подать специальное заявление и участку присвоят адрес, я не знала. Это выяснилось уже позже, когда мы готовили технический план дома. Но на этапе получения разрешения на строительство это не требовалось.

Заявление о том, чтобы участку присвоили адреса, подают в управление градостроительной политики округа через сайт госуслуг или через МФЦ. Нужно заполнить форму со стандартной информацией: личными данными и характеристиками земельного участка. Это формальная процедура. У меня не было здесь никаких затруднений. Постановление о присвоении адреса я получила быстро — уже через четыре рабочих дня.

Адрес участка в дальнейшем автоматически распространился и на дом, поэтому нам не пришлось дополнительно оформлять для него адрес.

Бывает, что дом в Росреестре ставят на учет и без адреса, а указывают только населенный пункт. В этом случае, когда собственник зарегистрирует дом, он должен направить запрос в администрацию, в котором попросит присвоить дому адрес. Когда администрация все сделает и уведомит собственника об этом, нужно повторно обратиться в Росреестр, и в ЕГРН внесут изменения. Все эти шаги можно сделать через МФЦ бесплатно, а по времени процедура займет около месяца.

Технический план необходим, чтобы поставить дом на кадастровый учет и оформить в собственность.

Между получением разрешения на строительство и разработкой техплана могут пройти годы. А бывает наоборот: люди не получали разрешения на строительство и уже построили дом. Тогда, чтобы соблюсти все формальные процедуры, они направляют уведомление в администрацию постфактум, непосредственно перед подготовкой техплана.

Сделать самостоятельно техплан нельзя — его готовят лицензированные кадастровые инженеры, а чтобы замерить параметры дома, обычно привлекают геодезистов. Кадастровые инженеры числятся в саморегулируемых организациях, список которых есть в базе данных Росреестра.

Работа этих специалистов стоит денег. Стоимость услуг кадастровых инженеров не регулируется государством, поэтому зависит от региона, объема работ, сроков и местонахождения дома. В интернете много предложений от компаний, и я выбирала исполнителя по цене.

В ноябре 2019 года на место стройки приехал геодезист и обмерил дом, определил его общую площадь и координаты дома на участке. В этот же день прямо на месте мы подписали договор с компанией. Затем кадастровый инженер разработал план. Все это время я держала связь с его помощником по телефону и электронной почте.

Мне говорили, какие документы нужно прислать, что и как заполнить. Я как правообладатель предоставила им персональные данные, правоустанавливающие документы на участок и полученное разрешение на строительство. Никаких сложностей не было. За все я заплатила 14 000 Р .

В моем случае процесс занял 19 дней — с момента, как геодезист приехал на участок, и до того, как я получила диск с техпланом.

На какой стадии строительства делать техплан. Техплан стоит делать, когда есть закрытый контур дома — с крышей, окнами и дверью. Желательно также, чтобы были внутренние перегородки помещений. Внешняя и внутренняя отделка дома, наличие электропроводки, водопровода и канализации не имеют значения.

В нашем доме не было внутренних перегородок — кадастровый инженер взял данные о них из проекта дома. Еще у нас не было электропроводки, внешней и внутренней отделки дома.

Если же дом совсем «сырой», то есть нет замкнутого контура, кадастровый инженер может отказаться от работ или предложит оформить дом как недострой. Недостроенные дома тоже можно оформлять в собственность, главное, чтобы на месте дома хотя бы был фундамент. В этом случае также подготавливают техплан и в Росреестре дом регистрируют как «объект незавершенного строительства».

Но это не наш случай: мы хотели, чтобы у нас по документам был полноценный жилой дом.

Что входит в технический план дома. Это набор текстовых и графических файлов, которые записаны на CD. Техплан состоит из двух частей: технической документации от кадастрового инженера и документов от собственника.

В специализированную часть входят:

1. Чертежи.
2. Планы дома.
3. Схема геодезических построений.
4. Технические описания.

Во второй части — разрешительные и правоустанавливающие документы:

1. Выписка ЕГРН о земельном участке.
2. Уведомление от администрации округа о соответствии планируемых к строительству сооружений.
3. Заключение от управления культурного наследия области об отсутствии на земельном участке объектов культурного наследия.
4. Постановление о присвоении адреса участку.

Список всех документов есть в отдельном файле под названием «Исходные данные». Все файлы на диске кадастровый инженер подписывает своей электронной подписью с указанием номера лицензии.

Техплан делают один раз согласно требованиям законодательства. Изменения в него вносят только в случае перепланировки дома. Техплан бессрочный. Диск с готовым техническим планом вручают лично в руки заказчику. Копию диска можно сохранить на своем компьютере.

На основании техплана Росреестр проводит кадастровый учет дома — и контур дома отображается на публичной кадастровой карте.

Еще один документ, который должен быть в техплане, — уведомление, что построенный дом соответствует градостроительным нормам. Чтобы его получить, собственник направляет в администрацию заявление об окончании строительства. Другими словами, он уведомляет администрацию, что завершил стройку.

В нашем случае сложностей с этим не было: мы сделали все под руководством кадастрового инженера. Специалисты фирмы подготовили форму декларации об объекте недвижимости. Это базовый документ, который описывает дом: его площадь, этажность, адрес, кадастровый номер участка и прочее.

Мы подписали документ, потом его отсканировали и сохранили отдельным файлом. Он понадобится как приложение к заявлению об окончании строительства.

Через портал госуслуг я отправила в администрацию заявление, которое называется «уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома».

Для этого я заполнила электронную форму, где указала сведения о застройщике, земельном участке и объекте капитального строительства. Еще внесла основные параметры дома: количество этажей, площадь застройки, высоту дома и отступы от границ земельного участка.

Отдельно нужно подготовить схематичное изображение дома на участке, где обозначены два контура: границы участка и границы дома, ориентированные по сторонам света, без указания отступов от границ земельного участка. Этот рисунок вставляется в форму заявления. На портале формируется электронный документ, который нужно распечатать, подписать и отсканировать.

Подписанный документ со всеми данными и рисунком мы отправили электронно в администрацию округа вместе с декларацией об объекте недвижимости. Это все делается бесплатно на портале госуслуг Московской области.

Через пять дней мне на электронную почту пришел ответ с документом, который назывался «уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности».

На этом этапе нужно всего два документа: заявление и диск с техническим планом. Заявление подают сразу на постановку на кадастровый учет и на оформление права собственности.

Обратиться в Росреестр можно напрямую или через МФЦ, а также приложить документ об уплате госпошлины. На постановку дома на учет и оформление права собственности по закону отводится 10 рабочих дней.

Мы сдали документы в МФЦ 6 декабря 2019 года, а ответ из Росреестра пришел 25 декабря. Но не тот, которого мы ждали: из-за недочетов в техплане нам приостановили регистрацию.

Оказалось, что в техплане не было моего заявления как застройщика о том, что мы планируем строительство. Уведомления от администрации, что наша постройка соответствует первоначальному плану, оказалось недостаточно, требовалось также мое исходное заявление. Еще было замечание, что в одном из документов некорректно указан адрес.

Такое, по словам нашего кадастрового инженера, происходит часто. Все зависит от конкретного специалиста в Росреестре. Один госрегистратор не обратит внимания на лишнюю запятую в документе, другой, кроме запятой, вспомнит о каких-нибудь внутренних распоряжениях и найдет неточности. Так, наши соседи в поселке три раза получали постановления о приостановке регистрации из-за каких-то мелочей. Только с четвертого раза Росреестр принял у них техплан.

По правилам в течение трех месяцев можно доработать техплан и повторно отдать его на регистрацию. Если же с момента получения постановления Росреестра проходит больше трех месяцев, считается, что человек отказался от регистрации, и в дальнейшем все документы подаются заново. Госпошлину тоже придется платить еще раз. Мы успели уложиться в три месяца.

Регистрацию дома нужно завершить в течение полугода с момента, как уведомили администрацию об окончании строительства. Иначе можно получить штраф от налоговой за построенный, но не зарегистрированный дом.

В нашем техплане компания-исполнитель бесплатно исправила все недочеты и передала мне новый диск. Но время было упущено. Мы не успели, как планировали, пройти регистрацию до конца 2019 года, и я не смогла получить налоговый вычет в 2020 году.

Со второй попытки Росреестр принял наши документы и поставил дом на кадастровый учет 12 марта 2020 года.

Что в итоге

Всего на регистрацию дома в начале 2020 года мы потратили 14 350 Р , из них 14 000 Р — на услуги кадастровой компании и 350 Р госпошлины. В феврале 2022 года стоимость услуг по подготовке технического плана составляет уже от 15 000 до 20 000 Р для дома площадью 100—150 м² .

Предварительные документы, связанные со строительством дома, оформляются примерно за месяц и без финансовых затрат. Я все делала через сайт госуслуг. Ответы от администрации на мои заявления приходили в течение 5—10 дней.

Всего с момента подписания договора с кадастровой компанией до дня, когда я получила выписку ЕГРН о регистрации дома, прошло четыре месяца. Если бы Росреестр принял техплан с первого раза, мы бы уложились в полтора. На доработку техплана и повторное ожидание решения ушло больше двух месяцев, включая новогодние нерабочие дни в январе 2020 года.

Можно сократить срок оформления, если воспользоваться упрощенной регистрацией дома по дачной амнистии. В этом случае не обязательно направлять в администрацию уведомление о начале и окончании строительства. Достаточно просто подготовить техплан и обратиться в Росреестр. То есть в контексте нашей статьи достаточно выполнить шаги 4 и 6. Остальные этапы опциональны.

Но для личного спокойствия, чтобы быть уверенными, что вы построились по нормам и Росреестр не откажет вам в регистрации, я рекомендую все же проходить полную процедуру: создать полноценный проект дома и согласовать строительство с администрацией.

С даты регистрации дома Федеральная налоговая служба начинает начислять налог — 0,3% от установленной кадастровой стоимости, указанной в выписке ЕГРН. При этом независимо от площади дома по закону полагается вычет 50 м² , который рассчитывается автоматически. То есть из общей площади дома сначала вычитается 50 м² , и на полученную разницу начисляется налог. Первый мой налог на дом с жилой площадью 123 м² за неполный 2020 год составил 5284 Р .

Когда мы оформили дом в собственность, то подключились к сетям официальной электросетевой компании «Россети», а затем обратились в Мосэнергосбыт, чтобы нас перевели на тариф для сельского населения. В результате наш тариф снизился на 30%. Подробнее я писала в статье о том, как добиться законных цен на электричество.

Еще благодаря госрегистрации дом включили в план социальной газификации. А собственникам земельных участков, на которых нет домов, в нашем поселке отказали.

Кроме этого, мы обратились в налоговую за имущественным вычетом на сумму 260 000 Р — 13% от 2 млн рублей. Дело в том, что отдельно на земельный участок вычет не получить — только в случае зарегистрированного на нем дома. Вычет полагается за купленный или построенный дом, который оформлен в собственность в предыдущем календарном году или ранее.

Изначально я планировала, что зарегистрирую дом в конце 2019 года, чтобы получить вычет в 2020 году. Но сроки регистрации немного затянулись, и на вычет я подавала уже в 2021 году.

Если вы не ограничены сроками, то регистрация дома не потребует больших усилий и финансовых затрат. Нужно лишь набраться терпения и внимательно проверять все документы.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Ох, сейчас расскажу свою историю
Мы как раз регистрировали по дачной амнистии, так как через администрацию это сделать нам было не возможно
Итак, в 2021 году мы купили ИЖС землю в Подмосковье. Купили в деревне, тут уже много домов стоят и люди живут давно.
Земля без обременения, сделка прошла ок. Купили землю, начали строится, подписали договор, дали аванс, подали в ПФР заявку на использование мат капитала для строительства, отправили заявление для получения разрешения на строительства и. получаем отказ.
Мол у нас тут земли лесного фонда минобороны — рядом военная часть но леса никакого нет и в помине. Плюс подлетная зона двух аэропортов и надо получать одобрение на стройку.
Окей, начали проходить этот квест. Я думал — "Ну он должен быть же решаем". Вокруг нашего участка дома стоят давно, недалеко многоэтажки. Им же как то разрешили строится.
Но хрен вам
Про земли минобороны знает весь район, но ничего сделать с этим не могут. У военных свои старые карты и менять чего они не хотят. Менять план ГПЗУ никто не берется, вроде бы что-то планируется, но через 2-3 года и то не точно.
Начал разбираться с аэропортом — один дал разрешение легко, через госуслуги московской области. А вот второй — хрен. Нужно санэпидзаключение, что наш дом им не мешает. Дом деревянный в 2 этажа, стоит в 25 км от аэропорта. Между нами и ним стоят куча многоэтажек и сотни частных домов. Но надо доказать, что мы не помешает самолетам садиться.
Окей, начал разбираться. Санэпидзаключение дают после санэпидэкспертизы. Ее делает только ЦЛАТИ. В главном управлении по области сказали, что делает территориальный отдел — мол вам туда. Обратились и получили ответ: "Ой, а у нас приборов нет сейчас. Всё сломано. Сделать не можем. Обращайтесь в соседние районы".
Там меня послали, мол после пандемии мы завалены работой и другие районы не берем. В главном управлении развели руками — ничем помочь не можем.
Начал долбать администрацию — как так? Я хочу получить нужные согласования, но сделать этот не могу, так как рас%здяйство в стране процветает.
В итоге долбал их несколько недель, мне в итоге сказали, мол отстаньте, строитесь спокойно а дом через дачную амнистию регистрируйте, как все в районе.
Мы так и поступили.
Да, знаю, что есть риски, но таких как мы десятки тысяч, на которых государство из-за своего же разгильдяство закрыло глаза.

а как же вам мат.капитал перечислили без разрешения на строительство? За свой счёт строили?

Марина, просто строили без мат капитала

Александр, если дом зарегистрирован как жилой, а не садовый, то в нем можно получить регистрацию членам семьи, если им это необходимо. В просто в садовом доме нельзя.

Здравствуйте.Огромное спасибо за статью,как раз во время для нас,собираемся покупать землю,оформлять в собстенность,на ней уже есть дом,построенный.Процедура его оформления как то изменяется.Подскажите пожалуйста,если знаете.Спасибо

Юлия, если Вы покупаете участок с уже построенным домом, то на них уже должны быть правоустанавливающие документы, и на землю и на дом. Иначе вам сделку не зарегистрируют в Россреестре. Это должны сделать продавцы. А вам после сделки уже выдадут документы на ваше имя. Дополнительно, ещё раз, проходить процедуру оформления документов как описано в этой статье Ириной Вам не надо. Это всё делалось для вновь построенного дома, с нуля.

Юлия, расскажите пожалуйста, как справились с ситуацией? У вас земля ИЖС? Сейчас тоже возник такой вопрос, земля с незарегистрированным домом.

Валентина, Мне тоже это интересно что делать то?

Валентина, Если Вы построили новый дом на участке, то тогда Вам надо проходить всё то о чем написано в статье. Вызываете кадастрового инженера и он делает все обмеры аппаратурой и составляет пакет документов на дом, его привязку к участку. Потом сдаете это в МФЦ и регистрируете.

Я не так давно проходила подобную процедуру, регистрировала дом в СНТ, но как садовый. Прописка мне там не нужна и статус "жилого дома" соответственно тоже. У меня всё получилось проще. Вызвала кадастрового инженера, составили весь пакет документов и зарегистрировала в МФЦ. Но в процессе обмеров дома и привязки его к границам участка с удивлением узнала что граница соседского забора аж на 7 метров передвинута на мою сторону. То есть сосед у меня отхапал аж 3,5 сотки земли! Купив тот участок я не подумала о том чтобы пригласить специалиста сразу, потому что поселок старый, все заборы уже годами стоят. ан нет, бывает и такое. Сейчас решаю вопрос с соседом.