Какие документы необходимо запросить у арендодателя для проверки объекта недвижимости и контрагента

Какие документы запросить у арендодателя нежилого помещения.

В течение долгого времени я работала на стороне арендатора при аренде нежилых помещений для размещения магазинов, ресторанов, фаст-фудов, складов, салонов красоты, отделений банков и офисов. Качественно проведенный due-diligence документов – это гарантия того, что арендованное помещение будет долго использоваться и приносить запланированный доход вам или вашей компании. В этой статья я расскажу, какие документы нужно запросить у арендодателя для оценки самого арендодателя и его недвижимости.

Риск натолкнуться на откровенных мошенников достаточно мал, но все-таки он существует, поэтому надлежащая проверка позволит вам сэкономить время, нервы и деньги.

Правоудостоверяющие документы.

Это документы, которые удостоверят право арендодателя владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости.

Выписка из ЕГРН

Самый главный документ – это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом документе содержится информация о собственнике объекта недвижимости, самой недвижимости и обременениях (по крайней мере о тех, которые подлежат государственной регистрации). Говоря про обременения я имею в виду:

• Ипотеку.
• Арест.
• Аренду.
• Охранное обязательство

Ипотека

Как правило, ипотека не является препятствием для сдачи помещения в аренду. Кредитор заинтересован в том, чтобы заемщик выплатил кредит, поэтому не будет препятствовать арендодателю в сдаче помещения в аренду и получения дополнительного дохода.

Арест

Арест может налагать ограничения на распоряжение и/или пользование. В этом случае необходимо дополнительно изучение документов, на основании, которых наложен арест. В этом случае лучше привлечь юриста или консультанта по недвижимости для оценки целесообразности аренды помещения, находящегося под арестом. Даже и в том случае, если это возможно по условиям наложенного ареста.

Долгосрочная аренда

Что касается аренды. Два раза сдавать одно и тоже помещение в аренду нельзя. Но бывают случаи, когда помещение фактически свободно, но юридически арендодателя не зарегистрировал прекращение аренды. В этом случае он должен это сделать до подписания договора аренды и представить вам новую выписку без обременений.

Охранное обязательство

Если вы планируете арендовать старое здание, или помещения необычной архитектуры, с элементами декора, то лучше выяснить не представляет ли здание или помещение историческую или культурную ценность. Обратите внимание, что охранное обязательство налагается на пользователя помещения, а не только исключительно на собственника. Долгосрочный договор аренды не зарегистрируют без перехода охранного обязательства на арендатора.

Стоит обязательно выяснить перед арендой таких объектов, что является предметом охраны и в каком состоянии он находится.

В моей практике был случай, когда мы арендовали помещение в культурной столице для размещения магазина, а потом выяснилось, что в помещении под охраной находятся предметы декорирования, которые представляют собой большую историческую ценность. Точнее находились. На момент аренды мы не знали об этом и в ЕГРП данных об охранном обязательстве не было. Арендодатель показал нам его только после подписания договора. К счастью, у нас были возможности быстро расторгнуть договор и выйти из него. В противном случаи, расходы на восстановление декора были бы полностью на нас.

Свидетельство о собственности.

Еще один документ, подтверждающий право арендодателя на объект недвижимости – это свидетельство о собственности. В настоящее время их не выдают, но многие собственники их имеют. При этом не все знают, что свидетельство больше не является безусловным документом, подтверждающим право аренды. Чтобы удостовериться, что арендодатель – это арендодатель, закажите самостоятельно выписку из ЕГРН. Это быстро и недорого можно сделать через сайт Госуслуги и МФЦ.

Правовой анализ

Что нужно сделать с выпиской?

Проверить, что тот объект, который вам показали совпадает с тем, что записан в Выписке (адрес, площадь, этажность.

Проверить на совпадение характеристики демонстрируемой недвижимости с характеристиками, записанными в ЕГРН.

Проверить документы арендодателя, чтобы они соответствовали данным в разделе собственник Выписки из ЕГРН.

Проверить раздел обременения. При наличии обременений, обязательно выяснить и зафиксировать, как и в какие сроки обременения будут сняты.

Образец выписки из ЕГРН

Правоустанавливающие документы

Когда мы говорим о правоустанавливающих документах, то имеем в виду документы, на основании которых арендодатель стал собственником. Когда вы спрашиваете себя, какие документы нужно запросить у арендодателя, правоустанавливающие также могут быть в вашем списке.

Правоустанавливающие документы могут быть разными. Самым распространенным основанием является сделка купли-продажи. Соответственно, документальное основание – это договор купли-продажи.

Основные варианты правоустанавливающих документов

Другими основаниями могут быть:

• Свидетельство о праве на наследство.
• Договор об участии в долевом строительстве.
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
• Договор аренды с последующим выкупом.
• Решение суда.
• Договор мены.
• Договор дарения.

И некоторые другие

Эти документы необходимы, чтобы проверить, что собственник приобрел право собственности на объект недвижимости законным способом. Особенно это важно, если собственность приобретена в результате завершения нового строительства или реконструкции объекта. Именно здесь возникают больше всего случаев несоблюдения законодательства, в результате чего объект может подлежать сносу.

Некоторые факторы, которые потенциально снижают данный риск.

• Если право собственности возникло уже давно.
• Если объект недвижимости находится в многоквартирном жилом доме.
• Если в данном объекте недвижимости арендуют площади крупные компании (они, как правило, досконально проверяют все документы).
• Если помещения в объекте недвижимости арендуют государственные учреждения.

В целом хочу сказать, что правоустанавливающие документы играют меньшую роль, чем при покупке недвижимости. По крайней мере, в нашей практике среди нескольких тысяч сделок по аренде имущества был только один случай, когда пришлось расторгнуть договор из-за нарушения законодательства при приобретении арендодателем собственности на объект недвижимости.

Документы, подтверждающие правоспособность арендодателя.

Физическое лицо

Паспорт

Если мы говорим о том, какие документы запросить у арендодателя недвижимости в случае, когда арендодателя физическое лицо, то это паспорт. В 98% случаев это будет паспорт гражданина РФ.

Сверьте ФИО в паспорте с документами-основаниями и выпиской. Все данные должны полностью совпадать. Это подтвердит, что перед вами действительно собственник.

Паспорт должен быть действительным, то есть срок его действия не истек. Со всеми страницами и водяными знаками. Без записей и отметок, которых не должно быть в паспорте.

Если собственник иностранец, то у него помимо паспорта, необходимо запросить перевод на русский язык. Копия паспорта и подпись переводчика должны быть нотариально заверены.

Свидетельство о рождении

Личность несовершеннолетних собственников подтверждается свидетельством о рождении. Фотографии в нет, но данные из свидетельства также нужно сравнить с документами-основаниями и выпиской из ЕГРН. Если ребенок старше 14 лет, то у него уже должен быть паспорт.

Свидетельство о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Вариант, когда физическое лицо – арендодатель является ИП довольно распространен. Главным образом это связано с меньшей налоговой ставкой, чем для физических лиц. Подтверждением факта, что физическое лицо является ИН является свидетельство о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Юридическое лицо

Свидетельство о государственной регистрации юридического лица

Этот документ подтверждает создание юридического лица и присвоение ему государственного регистрационного номера.

Выписку из ЕГРЮЛ (реестр юридических лиц).

Чтобы убедиться в том, что юридическое лицо является действующим, относительно не проводятся процедуры банкротства, нужно получить выписку. Только в этот раз выписку не из ЕГРП, а из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц).

В этом же документе содержится регистрационная информация относительно юридического лица – арендодателя и указано наименование единоличного исполнительного органа (генеральный директор, директор, председатель правления и т.п.)

Выписка из ЕГРЮЛ

Устав

Проверка Устава тоже может быть не лишним, так как в уставе организации могут содержаться определенные ограничения по заключения договоров аренды, которые предусматривают определенную процедуру. Без соблюдения процедуры заключения договора, последний может быть признан недействительным.

Помимо этого, для проверки полномочий подписант нужен паспорт подписанта договора и в некоторых случаях доверенность.

Узнайте, где искать офис в аренду из нашей статьи об основных источниках объявлений о сдаче офисов в аренду.

Иные документы по объекту недвижимости.

Технический паспорт

Чтобы убедиться, что не затронуты несущие конструкции, если у арендатора есть такие сомнения, то нужно запросить технический паспорт помещения.

В техническом паспорте указаны адрес, сведения о помещении и здании, план объекта недвижимости и экспликация.

Техпаспорт может содержать красные линии. То есть перепланировка не согласована. С нашей точки зрения это не является серьезным препятствием к отказу от аренды, кроме тех случаев, затронуты несущие конструкции. От аренды такого помещения лучше отказаться, если арендодатель не может представить проект реконструкции и акт приема завершённых работ в части затронутых несущих конструкций.

Технический и строительный аудит.

При аренде помещений в старом фонде стоит уделить повышенное внимание проверке состояния самого помещения, здания и его несущих конструкций. Если вы что-то не учтете, то потом придется платить за свои упущения из собственного кармана, так как при подписании договора арендатор должен сам продемонстрировать необходимую степень осмотрительности при осмотре помещения.

В зданиях старого фонда основные проблемы могут быть с несущей способностью фундаментов, стен, перекрытий и фасадов.

Целесообразно проверить состояние труб и коммуникаций.

Пожарный аудит

Для помещений, в которых предполагается пребывание людей, очень важно соблюдение норм и правил противопожарной безопасности, от наличия системы пожаротушения и пожарной сигнализации до запасного эвакуационного выхода и ширины дверей и проемов.

Нарушение правил противопожарной безопасности может повлечь значительные финансовые расходы на их устранение, наложение административных штрафов, запрет на использование помещение, а хуже всего вред здоровью и жизни людей. Вам это надо?

Если у Вас есть сомнения относительно состояния помещения в части соблюдения противопожарных норм на объекте, мы рекомендуем получить мнение специалистов и/или сделать расчет пожарного риска объекта недвижимости.

Расчет пожарного риска

Мощности

Для отдельных видов бизнеса, таких как, например, рестораны, наличие необходимой электрической мощности это принципиальный вопрос. Запросите у арендодателя объемы электричества, чтобы быть уверенным, что электрической мощности для вашего бизнеса будет достаточно.

При приемке объекта недвижимости в аренду в акте приема-передачи нужно зафиксировать показания счетчиков.

Сопроводительные документы

Согласие супруга.

Если арендодатель физическое лицо, нужно получить нотариальное согласие супруги на сдачу помещения в аренду.

Если арендодатель не состоит в браке, то необходимо заверенное нотариусом подтверждение этого факта.

Налоговые документы.

В данном случае речь идет о:

• Свидетельстве о постановке на налоговый учет.
• Уведомлении налогового органа о праве использования специального налогового режима, например, упрощённой системы налогообложения.

Доверенность

Если подписантом договора является не собственник недвижимости, то у доверенного лица должна быть нотариально заверенная доверенность.

В случае, если продавцом выступает юридическое лицо, то доверенное лицо (не генеральный директор) может выступать на основании доверенности, выданной в простой письменной форме с печатью организации либо оформленной нотариально. Генеральный директор действуют от имени юридического лица без доверенности.

Обязательно проверьте права представителя и срок действия доверенности.

Еще раз приведем список в форме таблицы:

Какие документы нужно запросить у арендодателя. Список.
1	Свидетельство о государственной регистрации права собственности и актуальная выписка из ЕГРН;
2.1.1.	Устав
2.1.2.	Выписка из ЕГРЮЛ;
2.1.3.	Решение о назначении единоличного исполнительного органа организации
2.1.4.	Доверенности от ЮЛ на заключение сделки (если договор подписывает не генеральный директор);
2.2.1.	Действительные паспорта всех собственников и представителей (свидетельства о рождении);
2.2.2.	Нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение договора аренды
3	правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости (договор о приватизации, договор участия в долевом строительстве, договор о строительстве договор купли–продажи, договор дарения, договор об аренде с последующим выкупом свидетельство о вступлении в наследство, решение суда);
4.	Технический паспорт.
5	Документы о техническом состоянии объекта недвижимости (при наличии).
6	Свидетельство о постановке на налоговый учет
7	Свидетельство о государственной регистрации ЮЛ или ИП
8	Документы на право использования специального налогового режима.

Резюме:

1. Проверяйте оригинальные документы.
2. Запросите копии, заверенные арендодателем или нотариально.
3. Если есть сомнения относительно документов, технического и противопожарного состояния помещения, обратитесь к специалистам.

Если есть необходимость арендовать торговое помещение, помещение стрит-ритейл или офис в Москве, обратитесь в компанию Лаборатория недвижимости. Мы подберем для Вас наиболее оптимальный вариант в сжатые сроки, поможем провести переговоры с арендодателем и проконсультируем по условиях договора аренды.

Аренда недвижимости в 2023 году: пошаговая инструкция для арендатора

Аренда недвижимости — важный этап в создании и развитии бизнеса. Многие компании имеют по несколько договоров аренды – на офисы, складские помещения, торговые точки, квартиры для сотрудников и прочие. Расходы на аренду составляют весомую долю в финансовом балансе компаний. Поэтому при заключении договора аренды стороны особое внимание уделяют финансовым аспектам, а прочие условия часто ускользают из поля зрения. Между тем, договор аренды только на первый взгляд кажется достаточно простым. На деле он может таить в себе массу неприятных сюрпризов.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете избежать неквалифицированных действий, оформить сделку и успешно арендовать недвижимость без привлечения риэлтора.

• Поиск арендуемого помещения
• Проверка объекта недвижимости
• Согласование условий договора аренды
• Подписание договора аренды
• Регистрация договора аренды (при необходимости)
• Подписание передаточного акта

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ “АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ РИЭЛТОРА”

ШАГ 1. ПОИСК И ПРОСМОТР ПОМЕЩЕНИЯ

Объявления об аренде недвижимости можно найти на различных сайтах объявлений: ЦИАН, Яндекс недвижимость, Домклик, Авито.

ШАГ 2. ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И НАДЕЖНОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Перед началом переговоров по согласованию договора аренды недвижимости обязательно проверьте юридическую чистоту объекта и его соответствие техническим и иным требованиям (например, если вы планируете осуществлять лицензируемую деятельность, то помещение должно соответствовать лицензионным требованиям и т.д.).

• выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — документы, подтверждающие, что вы собственник недвижимости;
• документы-основания права собственности арендодателя на недвижимость (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на наследство и т.д.);
• действующий паспорт — для физических лиц;
• учредительные документы (устав, учредительный договор), решение единственного учредителя (протокол общего собрания учредителей) о назначении единоличного исполнительного органа — для юридических лиц;
• если договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на заключение договора аренды недвижимости, приобретенного в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе, решение суда);
• если интересы арендодателя будет представлять доверенное лицо, то необходимо запросить доверенность;
• технический план, ТУ и прочую техническую документацию по помещению.

ШАГ 3. СОГЛАСОВАНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Пожалуй, подготовка договора аренды и согласование его условий являются одним из самых важных этапов. Договор должен учитывать все возможные спорные вопросы, требования сторон. При этом стороны должны прийти к взаимовыгодному компромиссу, иначе сделка может не состояться. По нашей практике, поиск компромиссных условий при долгосрочной аренде может занимать недели, а то и несколько месяцев.

Как правило, договор аренды готовит и представляет на согласование арендодатель. Однако крупные арендаторы (торговые сети, франшизы и пр.) предлагают к подписанию свой проект договора аренды. Мы рекомендуем на этапе согласования договора аренды заказать услуги опытного юриста по аренде, который поможет выявить риски в договоре, исключить их или минимизировать, согласовать правки в договор для защиты ваших интересов.

• предмет аренды (адрес, кадастровый номер, площадь и иные характеристики, ваши технические и иные требования к объекту недвижимости, цель использования)
• арендная плата, порядок ее внесения, изменения (если в договор арендодатель включает возможность одностороннего изменения арендной платы, ограничьте периодичность и размер разового увеличения), арендные каникулы (если договорились о них)
• основания и порядок расторжения договора
• порядок возврата помещения после прекращения договора
• срок договора (если не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок)
• ответственность за неисполнение обязательств
• обязательства по содержанию и ремонту помещения, условия компенсации произведенных вами неотделимых улучшений в помещений, если вы принимаете помещение без ремонта
• данные и реквизиты сторон

Договор аренды недвижимости

ШАГ 4. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

По общему правилу достаточно простой письменной формы договора аренды. Нотариальное удостоверение договора не требуется (однако некоторые контрагенты настаивают на нотариальной форме). Однако в некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.

• договоры аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года
• договоры аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

ШАГ 5. РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ *

Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:

• заявление о регистрации договора аренды (заполняется в Росреестре или МФЦ). Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление. Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор аренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган. Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.
• договор аренды
• паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
• если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
• если одновременно с государственной регистрацией договора аренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка или технический план для регистрации договора аренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
• согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица или решение, подтверждающее, что данная сделка для юридического лица не является крупной. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
• согласие супруга (супруги) собственника, в случае если недвижимость приобретена в период брака и является совместно нажитым имуществом
• квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия

За регистрацию договора аренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

• для физических лиц — 2 000 рублей
• для юридических лиц — 22 000 рублей

Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет.

В случае если договор аренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо. При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций. При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.

Срок государственной регистрации договора аренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации договора аренды документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление.

ШАГ 6. ПОДПИСАНИЕ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Рекомендуем при принятии помещения еще раз проверить его техническое состояние, замечания к объекту зафиксировать в акте. Также в акте зафиксируйте показания счетчиков на момент приемки помещения.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте

• Поделиться:

• Банкротство гражданина
• Бизнес
• Долевое строительство
• Защита прав потребителей
• Налоги физических лиц
• Наследство
• Недвижимость
• Спорт
• Судебные споры
• Юридические калькуляторы

ЗАДАТЬ ВОПРОС СПЕЦИАЛИСТУ

Расскажите нам о своей проблеме

ЗАКАЗАТЬ ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК

Начать работу

Направить запрос

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Запись на прием в офис

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

Вход в личный кабинет

Политика конфиденциальности

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

• Фамилия, Имя, Отчество;
• Адрес электронной почты;
• Номер телефона;
• иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

• обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
• обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
• обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
• в целях исследования рынка;
• информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
• статистических целях;
• в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

• сбор;
• запись;
• систематизацию;
• накопление;
• хранение;
• уточнение (обновление, изменение);
• извлечение;
• использование;
• передачу (распространение, предоставление, доступ);
• обезличивание;
• блокирование;
• удаление;
• уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

• законности и справедливости;
• конфиденциальности;
• своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
• обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
• соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
• недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
• хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
• уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

• Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
• Настоящей Политикой конфиденциальности;
• Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
• Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
• Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
• Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
• Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
• Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

• путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
• иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

• не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
• не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
• информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
• разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Какие документы нужны для аренды помещения

Если вы впервые арендуете офис, оформление документов для заключения договора аренды помещения может стать довольно сложной задачей. В разных офисных центрах отличаются требования и условия, и чтобы не терять время, лучше заранее изучить перечень документов для заключения договора аренды, предоставленный владельцем объекта. Его можно найти на сайте бизнес-центра или запросить лично у собственника или лица, его представляющего.

Однозначно сказать, какие документы необходимы для заключения договора аренды, невозможно, потому что где-то условия могут быть лояльнее, и договор подпишется быстро, а где-то потребуется собрать увесистую пачку свидетельств и нотариально заверенных бумаг.

Не менее важно запросить и тщательно изучить полный список документов арендодателя, а также – сам договор аренды, ведь от чистоты и качества сделки будет зависеть дальнейшее развитие вашего бизнеса.

Чем регулируются отношения между съемщиком и арендодателем?

Отношения между съемщиком и арендодателем определяет Гражданский Кодекс РФ (ст. 34), на основании требований которого составляется соответствующий договор. В этом документе, который подписывают обе стороны, прописываются:

• обязанности сторон;
• арендная плата;
• сроки аренды (в случае долгосрочного съема помещений (от 11 месяцев) договор подлежит государственной регистрации);
• условия расторжения.

Какие документы нужны для заключения договора аренды нежилого помещения

Что должен иметь арендатор

Для оформления арендного договора потенциальному съемщику необходимо подготовить пакет документов, идентифицирующих личность арендатора и компанию (полный перечень представлен ниже). Список, в частности, включает учредительные документы и приказ о назначении руководителя, что доказывает наличие полномочий для заключения сделки.

Как правило, арендатор предоставляет следующие документы:

• ксерокопия паспорта ген. директора,
• устав компании,
• изменения к уставу и учредительному договору (при наличии изменений),
• свидетельство ОГРН,
• нотариально заверенная доверенность на право заключения договора (если договор от имени арендатора подписывает не руководитель, а иное лицо),
• ИНН (свидетельство о постановке на учет в налоговом органе),
• реквизиты компании,
• приказ о назначении ген. директора,
• выписка из ЕГРЮЛ.

Кроме документов, необходимых для заключения договора аренды, некоторые бизнес-центры попросят вас заполнить анкету, предоставить логотип на электронном носителе; принести справку с данными о банковском счете, написать заявление на аренду и т.д. Точно сказать, какие нужны документы для аренды офисного помещения, может только владелец этого помещения.

Уточняя, какие документы нужны для заключения договора об аренде, обязательно узнавайте сроки и необходимость подписи нотариуса на конкретных бумагах. Скорее всего, потребуется предоставлять документы с мокрой печатью, позаботьтесь о том, чтобы была такая возможность. Соберите список необходимых документов для заключения договора аренды офиса и планомерно подготовьте все, что требуется.

Напишите или позвоните нам, если вам нужна помощь, и мы подскажем, какие документы нужны для заключения договора аренды с разными БЦ, как их собрать и провести подписание договора.

Также мы предоставляем аренду офисов в БЦ с собственной парковкой, бесплатной уборкой и юридическим адресом в удобном для вас районе:

Вас могут заинтересовать следующие офисы

Какие документы необходимо запросить у арендодателя нежилого помещения

Качественно проведенный due-diligence документов – это гарантия того, что арендованное помещение будет долго использоваться и приносить запланированный доход вам или вашей компании. Риск натолкнуться на откровенных мошенников достаточно мал, но все-таки он существует, поэтому надлежащая проверка позволит вам сэкономить время, нервы и деньги.

Список документов, которые необходимо запросить у арендодателя:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности и актуальная выписка из ЕГРН:

1.1.2. Выписка из ЕГРЮЛ.

1.1.3. Решение о назначении единоличного исполнительного органа организации.

1.1.4. Доверенности от ЮЛ на заключение сделки (если договор подписывает не генеральный директор).

1.2.1. Действительные паспорта всех собственников и представителей (свидетельства о рождении).

1.2.2. Нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение договора аренды.

1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости (договор о приватизации, договор участия в долевом строительстве, договор о строительстве договор купли–продажи, договор дарения, договор об аренде с последующим выкупом свидетельство о вступлении в наследство, решение суда).
2. Технический паспорт.
3. Документы о техническом состоянии объекта недвижимости (при наличии).
4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
5. Свидетельство о государственной регистрации ЮЛ или ИП.
6. Документы на право использования специального налогового режима.

Правоудостоверяющие документы

Это документы, которые удостоверяют право арендодателя владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости. Перечислим их.

• Выписка из ЕГРН.

Самый главный документ – это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом документе содержится информация о собственнике объекта недвижимости, самой недвижимости и обременениях (по крайней мере о тех, которые подлежат государственной регистрации). Говоря про обременения имеется в виду:

• Ипотека

Как правило, ипотека не является препятствием для сдачи помещения в аренду. Кредитор заинтересован в том, чтобы заемщик выплатил кредит, поэтому не будет препятствовать арендодателю в сдаче помещения в аренду и получения дополнительного дохода.

• Арест

Арест может налагать ограничения на распоряжение и/или пользование. В этом случае необходимо дополнительно изучение документов, на основании, которых наложен арест. В этом случае лучше привлечь юриста или консультанта по недвижимости для оценки целесообразности аренды помещения, находящегося под арестом. Даже и в том случае, если это возможно по условиям наложенного ареста.

• Долгосрочная аренда

Что касается аренды. Два раза сдавать одно и тоже помещение в аренду нельзя. Но бывают случаи, когда помещение фактически свободно, но юридически арендодателя не зарегистрировал прекращение аренды. В этом случае он должен это сделать до подписания договора аренды и представить вам новую выписку без обременений.

• Охранное обязательство

Если вы планируете арендовать старое здание, или помещения необычной архитектуры, с элементами декора, то лучше выяснить не представляет ли здание или помещение историческую или культурную ценность. Обратите внимание, что охранное обязательство налагается на пользователя помещения, а не только исключительно на собственника. Долгосрочный договор аренды не зарегистрируют без перехода охранного обязательства на арендатора.

Стоит обязательно выяснить перед арендой таких объектов, что является предметом охраны и в каком состоянии он находится. В противном случае, расходы на восстановление декора будут полностью на нас.

• Свидетельство о собственности.

Еще один документ, подтверждающий право арендодателя на объект недвижимости – это свидетельство о собственности. В настоящее время их не выдают, но многие собственники их имеют. При этом не все знают, что свидетельство больше не является безусловным документом, подтверждающим право аренды. Чтобы удостовериться, что арендодатель – это арендодатель, закажите самостоятельно выписку из ЕГРН. Это быстро и недорого можно сделать через сайт Госуслуги и МФЦ.

Правовой анализ: как проверить указанные документы?

Что нужно сделать с выпиской?

1. Проверить, что тот объект, который вам показали совпадает с тем, что записан в Выписке (адрес, площадь, этажность).
2. Проверить на совпадение характеристики демонстрируемой недвижимости с характеристиками, записанными в ЕГРН.
3. Проверить документы арендодателя, чтобы они соответствовали данным в разделе собственник Выписки из ЕГРН.
4. Проверить раздел обременения. При наличии обременений, обязательно выяснить и зафиксировать, как и в какие сроки обременения будут сняты.

Образец выписки из ЕГРН

Правоустанавливающие документы

Когда мы говорим о правоустанавливающих документах, то имеем в виду документы, на основании которых арендодатель стал собственником. Когда вы спрашиваете себя, какие документы нужно запросить у арендодателя, правоустанавливающие также могут быть в вашем списке.

Правоустанавливающие документы могут быть разными. Самым распространенным основанием является сделка купли-продажи. Соответственно, документальное основание – это договор купли-продажи.

Другими основаниями могут быть:

1. Свидетельство о праве на наследство.
2. Договор об участии в долевом строительстве.
3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Договор аренды с последующим выкупом.
5. Решение суда.
6. Договор мены.
7. Договор дарения.

И некоторые другие.

Эти документы необходимы, чтобы проверить, что собственник приобрел право собственности на объект недвижимости законным способом. Особенно это важно, если собственность приобретена в результате завершения нового строительства или реконструкции объекта. Именно здесь возникают больше всего случаев несоблюдения законодательства, в результате чего объект может подлежать сносу.

Некоторые факторы, которые потенциально снижают данный риск:

1. Если право собственности возникло уже давно.
2. Если объект недвижимости находится в многоквартирном жилом доме.
3. Если в данном объекте недвижимости арендуют площади крупные компании (они, как правило, досконально проверяют все документы).
4. Если помещения в объекте недвижимости арендуют государственные учреждения.

Правоустанавливающие документы при аренде играют меньшую роль, чем при покупке недвижимости.

Документы, подтверждающие правоспособность арендодателя

Если договор заключается с физическим лицом

• Паспорт.

1. Сверьте ФИО в паспорте с документами-основаниями и выпиской. Все данные должны полностью совпадать. Это подтвердит, что перед вами действительно собственник.
2. Паспорт должен быть действительным, то есть срок его действия не истек. Со всеми страницами и водяными знаками. Без записей и отметок, которых не должно быть в паспорте.
3. Если собственник иностранец, то у него помимо паспорта, необходимо запросить перевод на русский язык. Копия паспорта и подпись переводчика должны быть нотариально заверены

1. Свидетельство о рождении.

Личность несовершеннолетних собственников подтверждается свидетельством о рождении. Фотографии в нем нет, но данные из свидетельства также нужно сравнить с документами-основаниями и выпиской из ЕГРН. Если ребенок старше 14 лет, то у него уже должен быть паспорт.

1. Свидетельство о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Вариант, когда физическое лицо – арендодатель является ИП довольно распространен. Главным образом это связано с меньшей налоговой ставкой, чем для физических лиц. Подтверждением факта, что физическое лицо является ИП является свидетельство о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Если договор заключается с юридическим лицом

• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.

Этот документ подтверждает создание юридического лица и присвоение ему государственного регистрационного номера.

• Выписку из ЕГРЮЛ (реестр юридических лиц).

Чтобы убедиться в том, что юридическое лицо является действующим, и относительно него не проводятся процедуры банкротства, нужно получить выписку. Только в этот раз выписку не из ЕГРП, а из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц).

В этом же документе содержится регистрационная информация относительно юридического лица – арендодателя и указано наименование единоличного исполнительного органа (генеральный директор, директор, председатель правления и т.п.)

Выписка из ЕГРЮЛ

• Устав.

Проверка Устава тоже может быть не лишним, так как в уставе организации могут содержаться определенные ограничения по заключению договоров аренды, которые предусматривают определенную процедуру. Без соблюдения процедуры заключения договора, последний может быть признан недействительным.

Помимо этого, для проверки полномочий подписант нужен паспорт подписанта договора, и в некоторых случаях доверенность.

Иные документы по объекту недвижимости, которые необходимо проверить

• Технический паспорт.

Чтобы убедиться, что не затронуты несущие конструкции, если у арендатора есть такие сомнения, то нужно запросить технический паспорт помещения.

В техническом паспорте указаны адрес, сведения о помещении и здании, план объекта недвижимости и экспликация.

Техпаспорт может содержать красные линии. То есть перепланировка не согласована. С нашей точки зрения, это не является серьезным препятствием к отказу от аренды, кроме тех случаев, когда затронуты несущие конструкции. От аренды такого помещения лучше отказаться, если арендодатель не может представить проект реконструкции и акт приема завершенных работ в части затронутых несущих конструкций.

• Технический и строительный аудит.

При аренде помещений в старом фонде стоит уделить повышенное внимание проверке состояния самого помещения, здания и его несущих конструкций. Если вы что-то не учтете, то потом придется платить за свои упущения из собственного кармана, так как при подписании договора арендатор должен сам продемонстрировать необходимую степень осмотрительности при осмотре помещения.

В зданиях старого фонда основные проблемы могут быть с несущей способностью фундамента, стен, перекрытий и фасадов. Целесообразно проверить состояние труб и коммуникаций.

• Пожарный аудит.

Для помещений, в которых предполагается пребывание людей, очень важно соблюдение норм и правил противопожарной безопасности, от наличия системы пожаротушения и пожарной сигнализации до запасного эвакуационного выхода и ширины дверей и проемов.

Нарушение правил противопожарной безопасности может повлечь значительные финансовые расходы на их устранение, наложение административных штрафов, запрет на использование помещения, а хуже всего вред здоровью и жизни людей.

Если у Вас есть сомнения относительно состояния помещения в части соблюдения противопожарных норм на объекте, мы рекомендуем получить мнение специалистов и/или сделать расчет пожарного риска объекта недвижимости.

Расчет пожарного риска

• Мощности.

Для отдельных видов бизнеса, таких как, например, рестораны, наличие необходимой электрической мощности это принципиальный вопрос. Запросите у арендодателя объемы электричества, чтобы быть уверенным, что электрической мощности для вашего бизнеса будет достаточно.

При приемке объекта недвижимости в аренду в акте приема-передачи нужно зафиксировать показания счетчиков.

Сопроводительные документы, которые могут понадобиться

• Согласие супруга.

Если арендодатель физическое лицо, нужно получить нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду.

Если арендодатель не состоит в браке, то необходимо заверенное нотариусом подтверждение этого факта.

• Налоговые документы.

В данном случае речь идет о:

1. Свидетельстве о постановке на налоговый учет.
2. Уведомлении налогового органа о праве использования специального налогового режима, например, упрощенной системы налогообложения.

Если подписантом договора является не собственник недвижимости, то у доверенного лица должна быть нотариально заверенная доверенность.

В случае, если арендодателем выступает юридическое лицо, то доверенное лицо (не генеральный директор) может выступать на основании доверенности, выданной в простой письменной форме с печатью организации либо оформленной нотариально.

Генеральный директор действуют от имени юридического лица без доверенности. Обязательно проверьте права представителя и срок действия доверенности.

Как проверить договор аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды – кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор –незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) – ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора. В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя подтверждающий документ.

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор.

В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие. Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей.

Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные – подлежат. Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

• порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды,
• порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя,
• порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя,
• порядок передачи права аренды в залог,
• порядок доступа в помещение,
• порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке. А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение).

Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи.

Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения. В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

• после государственной регистрации договора аренды,
• после поступления авансового платежа,
• в момент подписания договора аренды,
• после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики.

Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором». Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Резюме

1. Проверяйте оригинальные документы.
2. Запросите копии, заверенные арендодателем или нотариально.
3. Если есть сомнения относительно документов, технического и противопожарного состояния помещения, обратитесь к специалистам.
4. Запросите список документов, необходимых с вашей стороны, у собственника или представителя БЦ и подготовьте их заранее.
5. Внимательно проверяйте договор аренды.

Если есть необходимость арендовать торговое помещение, помещение стрит-ритейл или офис в Москве, обратитесь в компанию Maxima Rent. Мы подберем для Вас наиболее оптимальный вариант в сжатые сроки, поможем провести переговоры с арендодателем, собрать пакет документов и проконсультируем по условиям договора аренды.

Проверка контрагентов за четыре шага: регламенты, документы, базы данных, расчет платежеспособности

Любой бизнес — это риск. Чтобы предприятие работало, как отлаженный механизм, важно знать, что ваши контрагенты вас не подведут. И работает здесь только один принцип — доверяй, но проверяй. Расскажем, как проявить должную осмотрительность, рассчитать платежеспособность контрагента, и зачем вообще это нужно.

Зачем нужно проверять контрагентов

Ответ очевиден: чтобы ваш бизнес не понес убытки и не испортил репутацию в глазах клиентов, партнеров, банка и государственных органов.

«Нехороший» контрагент может задержать поставку, привезти некачественную продукцию, сорвать сроки выполнения работ, задержать оплату. Или того хуже — совсем откажется платить или исполнять обязательства по договору. А ваше предприятие на годы погрязнет в судебных разбирательствах.

Кроме того, работа с сомнительными компаниями несет серьезные налоговые последствия . Ведь если у налоговых органов возникнут претензии к вашему контрагенту, то и у вашего предприятия могут появиться проблемы, например, отказ в получении вычета по НДС.

Что такое должная осмотрительность

Каждый налогоплательщик обязан проявлять должную осмотрительность при выборе контрагента. То есть, перед тем, как начать сотрудничество, важно оценить деловую репутацию контрагента, его платежеспособность, наличие у него ресурсов, необходимых для исполнения обязательства.

Если предприятие не проявляет должную осмотрительность, то, по мнению налоговой службы, оно получает незаконную налоговую выгоду . Например: завышает расходы путем фиктивного приобретения работ или услуг, чтобы уйти от уплаты налогов (приказ ФНС от 30.05.2007 № ММ-3-06/333@).

В результате вашему предприятию могут, например, снять вычеты по НДС, доначислить налог на прибыль.

Кроме того, перевод средств сомнительным контрагентам может насторожить ваш банк. И в целях исполнения требований закона № 115-ФЗ банк вправе приостановить операции по вашему расчетному счету.

Ак Барс Банк ценит своих клиентов и всегда готов проконсультировать, если у вас возникли вопросы по 115-ФЗ. Просто оставьте заявку на сайте, и мы свяжемся с вами.

Итак, проверять контрагентов жизненно необходимо любому бизнесу. Разберем по шагам, как это делать.

Шаг 1. Разрабатываем внутренние регламенты

Проверка контрагентов — это не разовая процедура. Она должна быть систематической и комплексной. Поэтому важно установить определенный порядок, чтобы каждый ответственный работник четко выполнял необходимые действия в рамках своих полномочий.

Например, порядок действий и обязанности сотрудников можно закрепить в положении о договорной работе. И распределить в нем обязанности между различными отделами компании:

• отдел продаж — первичный сбор информации о контрагенте,
• служба безопасности — проверка контрагента по базам данных МВД, ФССП и т. д.;
• бухгалтерия — проверка договора на соответствие налоговому законодательству;
• финансовый отдел — проверка платежеспособности контрагента и т. д.

На каждого контрагента стоит завести досье (карточку контрагента). А также разработать регламент должной осмотрительности . Прописать в нем: какие документы нужно требовать у контрагентов, какие сведения нужно проверять в открытых источниках, кто и когда направляет запросы и прочие моменты. Ответственных работников важно ознакомить с регламентом под роспись.

Шаг 2. Запрашиваем документы у контрагента

Ваш менеджер уже познакомился с клиентом: посмотрел сайт, отзывы в сети, убедился, что другие компании довольны сотрудничеством, рекомендуют контрагента, как надежного партнера. Далее необходимо запросить данные для договора и более детальной проверки.

У организации стоит запросить заверенные копии:

• устава;
• протокола или решения, подтверждающие полномочия руководителя;
• паспорта руководителя (паспортные данные плюс согласие на обработку персональных данных);
• решения уполномоченного органа о согласовании/одобрении сделки, либо письменное, что сделка не требует согласования (для крупных контрагентов);
• доверенности на право подписания договора, если документы будет подписывать не руководитель;
• свидетельства о государственной регистрации (ОГРН);
• свидетельства о постановке на налоговый учет (ИНН);
• лицензий, если деятельность контрагента подлежит лицензированию;
• бухгалтерской отчетности за неполный год (если сделка заключается в середине года, так как в открытых источниках этой информации еще нет);
• документа, подтверждающего нахождение организации по юридическому и фактическому адресам (выписка из ЕГРН, договор аренды (субаренды), иной документ).

Важно: если организация зарегистрирована по месту прописки ее учредителя — сопоставьте сведения о регистрации собственника по месту проживания и учредительных документов общества, чтобы убедиться, что юридический адрес контрагента достоверен.

Если контрагент — иностранная организация, важно, чтобы к учредительным документам был приложен перевод на русский язык, заверенный нотариально.

У ИП запрашиваем копии:

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе(ИНН);;
• свидетельство о госрегистрации в качестве ИП (лист записи из ЕГРИП);
• паспорта с пропиской (свидетельства о временной регистрации по месту пребывания, если прописки нет);
• документа, подтверждающего право владения (пользования) помещением, где ведется деятельность (выписка из ЕГРН, договор аренды (субаренды), иной документ);
• лицензий, если деятельность ИП подлежит лицензированию;
• документа, подтверждающего полномочия представителя ИП на право подписания документов (при необходимости).

Естественно, серьезность проверки и количество запрашиваемых документов зависит от масштабов грядущего сотрудничества. Если вы просто планируете постоянно закупать у поставщика канцелярию для офиса на небольшие суммы — глубокая проверка просто нерациональна. Это лишние затраты времени и трудовых ресурсов.

Но если речь идет о регулярных крупных поставках товара для перепродажи, сырья, материалов, систематического выполнения дорогостоящих работ — одних копий учредительных документов будет недостаточно. Вам будет необходимо получить у контрагента информацию: о наличии оборудования, производственных и складских помещений, квалифицированного персонала.

И более того, нанести визит на территорию контрагента, и даже сделать фотографии производственных помещений, отгружаемой продукции, транспортных средств и т. д.

Помните, даже деловая переписка с контрагентом, приложенная к досье, может стать доказательством проявления осмотрительности, если в будущем у банка или налоговой службы возникнут претензии к вашему партнеру.

Шаг 3. Проверяем данные в открытых источниках

Массу важной информации о контрагентах можно получить бесплатно на государственных сервисах, например:

поможет получить выписку на контрагента с информацией об адресе, руководителе, уставном капитале организации, кодах ОКВЭД и т. д. : проверяет массовость юрадреса, какими еще юрлицами руководит глава контрагента, не дисквалифицирован ли руководитель, наличие задолженности по налогам, сдает ли контрагент отчетность, уличен ли в налоговых нарушениях, применяет ли спецрежим, какова численность персонала контрагента и т. д. : поможет узнать ни запустил ваш контрагент процедуру ликвидации. покажет, не погряз ли ваш контрагент в судебных тяжбах. : позволяет проверить организацию, директора, учредителя по базе данных ФССП. содержит сведения о банкротстве организаций и ИП, а Банкрот.Федресурс — физических лиц. поможет выяснить, не нарушал ли ваш контрагент обязательства по госконтрактам. : поможет проверить действительность лицензии контрагента. , необходим для проверки паспорта руководителя. : поможет получить отчетность контрагента за прошедшие отчетные периоды (за текущий год данные придется получить от контрагента).

Не забудьте сделать распечатки скринов, полученных выписок из реестров и вложить их в досье контрагента.

Шаг 4. Анализируем платежеспособность контрагента по балансу

Используя данные бухгалтерского баланса можно понять, насколько платежеспособен ваш контрагент и насколько устойчив его бизнес. Для этого рассчитайте два базовых показателя.

1. Коэффициент общей ликвидности.

К общей ликв. = строка 1200 баланса / (строка 1510 строка 1520 строка 1550).

Покажет, способен ли ваш контрагент погасить свои обязательства только за счет оборотных средств. Чем это коэффициент выше — тем более платежеспособным является ваш потенциальный (действующий) партнер.

Оптимальное значение коэффициента: > 2. Приемлемое значение: > 1,5.

2. Коэффициент финансовой независимости.

К фин. независимости = строка 1300 баланса / строка 1600 баланса.

Покажет, насколько ваш контрагент не зависим от внешних источников финансирования.

В норме значение показателя не должно быть

Конечно, если ваш контрагент — новая компания или ИП, то понять, как будет развиваться его бизнес невозможно. Тогда нужно предусмотреть иные способы подстраховки, например:

• убедиться, что у контрагента есть имущество, которым он сможет покрыть обязательства перед вашим предприятием;
• предусмотреть в договоре условие о поручительстве директора или отказ от авансовых платежей, если обязательства по договору не будут исполнены надлежащим образом.

Ваш контрагент платежеспособен и чист перед всеми инстанциями? Замечательно. Можете заключать договор. Но помните, что расслабляться нельзя. Важно периодически проверять, как себя чувствует бизнес партнера, чтобы его проблемы не отразились на вашей компании.

Найдите партнеров и клиентов в Закрытом клубе предпринимателей Ак Барс Банка . Получите консультации специалистов банка, маркетологов, аналитиков и предпринимателей. Стать членом клуба может не только клиент Ак Барс Банка, но и его друзья. Членство в клубе — бесплатное. Присоединяйтесь к нам .

Станьте клиентом Ак Барс Банка

0 рублей за открытие счета, быстрое получение реквизитов, личный консультант, бонусы от партнеров