Какие договоры подлежат государственной регистрации
Перейти к содержимому

Какие договоры подлежат государственной регистрации

  • автор:

Энциклопедия решений. Государственная регистрация гражданско-правового договора

Гражданское законодательство различает государственную регистрацию прав и государственную регистрацию сделок. В частности, вопросам государственной регистрации прав на имущество посвящена ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. На необходимость государственной регистрации прав на имущество (принадлежности объекта гражданских прав определенному лицу, ограничений таких прав и обременений имущества) указывает также ст. 8.1 ГК РФ.

Закон может предусматривать случаи, когда сделка (в том числе договор как двух- или многосторонняя сделка) требует государственной регистрации. Так, отдельные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают обязательную государственную регистрацию для некоторых договоров . Например, необходимость государственной регистрации предусмотрена для договоров аренды недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (п. 2 ст. 609 ГК РФ). В частности, для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ)*(1).

До 01.03.2013 действовали положения ГК РФ, предусматривающие государственную регистрацию договоров:

— продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

— договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).

Однако в соответствии с ч. 8 ст. 2 федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого федерального закона, применению не подлежат.

Судебная практика исходит из того, что государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, необходима только в случаях, прямо определенных в законе, в отношении же прочих сделок с недвижимостью таковая регистрация не осуществляется (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Поэтому договоры с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации только в том случае, если это прямо предусмотрено законом. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее — Закон N 218-ФЗ).

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, стороны не могут ссылаться на его незаключенность, поскольку государственная регистрация договора необходима лишь для возникновения его вещного эффекта (действия в отношении третьих лиц).

Такой эффект выражается в том, что права, предоставленные стороне незарегистрированного договора, не могут быть противопоставлены третьим лицам. К примеру, в случае заключения долгосрочного договора аренды недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию, арендатор не приобретает преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ. Поэтому в ряде случаев арендатору целесообразно обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды в наиболее короткий срок. В отношениях же между сторонами договора аренды права и обязанности из договора возникают не в момент его государственной регистрации, а в момент получения лицом, направившим предложение о заключении договора, акцепта лица, которому такое предложение было направлено (п. 1 ст. 433 ГК РФ)*(2).

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, регистрация может быть произведена без ее участия по решению суда, вынесенному по требованию другой стороны (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Причем сторона, которая фактически исполнила договор до его необходимой государственной регистрации (передала имущество, уплатила деньги), не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о его государственной регистрации. Такое поведение будет расцениваться как злоупотребление правом, что повлечет за собой отказ в защите права со стороны суда (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 61 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

От государственной регистрации сделок в отношении недвижимого имущества необходимо отличать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, под которыми понимаются право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

По общему правилу государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. В случаях, установленных федеральным законом, наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия, — безвозмездное пользование (ссуда), а также требования к содержанию и использованию таких объектов и требования, установленные охранным обязательством (ч. 9 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, ст. 47.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество выступают не только договоры и иные сделки, но и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, акты (свидетельства) о приватизации, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти, а также иные основания, перечисленные в ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ.

Государственная регистрация не является элементом формы сделки. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственную регистрацию прав и сделок необходимо отличать от регистрации некоторых видов имущества (например, транспортных средств).

*(1) В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

*(2) Аналогичный подход был сформирован в судебной практике еще до внесения изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ (с 1 июня 2015 года), которыми уточнено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации именно для третьих лиц (п. 77 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"). Так, из п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11 и п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 следует, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Какие договоры подлежат государственной регистрации

You are using an outdated browser. Please upgrade your browser or activate Google Chrome Frame to improve your experience.

  • Дата и время
  • тел. горячей линии: +7 (856) 300-19-52 / +7 (949) 495-88-36. (граф.раб. ПН-ЧТ: 9:00-18:00, ПТ: 9:00-16:45, перерыв 13:00-13:45)

Завещание или договор дарения: разница и особенности (видео)

Завещание или договор дарения: разница и особенности (видео)

Сегодня, 18 июля 2022 года, в Министерстве юстиции Донецкой Народной Республики разъяснили чем отличается завещание от договора дарения. Завещание и договор дарения – одни из наиболее популярных способов безвозмездной передачи имущества.

У завещания и у договора дарения есть свои специфические особенности. Пресс-секретарь Минюста ДНР Татьяна Михайлова пояснила:

И то, и другое, является сделками. Разница в том, что завещание – это односторонняя сделка, не требующая согласия другого лица или лиц.

Договор дарения, в свою очередь — двусторонняя сделка, для которой характерно волеизъявление не только дарителя, но и одаряемого или одаряемых, если речь идет о двух и более лицах. То есть, и даритель, и одаряемый обязаны собственными подписями в договоре обозначить свое добровольное желание на совершение сделки.

Другим немаловажным критерием оценки двух рассматриваемых сделок по безвозмездной передаче имущества является их форма.

Гражданский кодекс Донецкой Народной Республики
предусматривает, что по общему правилу завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Исключения составляют только завещания, приравниваемые к нотариально удостоверенным (их перечень указан в Гражданском кодексе ДНР), и завещание в чрезвычайных обстоятельствах.

Договор дарения, в свою очередь, может быть заключен между сторонами как в устной, так и в письменной форме в зависимости от предмета совершаемой сделки. Однако следует отметить, что до 1 января 2025 года договоры дарения недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации,

— подчеркнула Татьяна Михайлова.

Право собственности по договору дарения недвижимого имущества переходит к одаряемому исключительно с момента проведения государственной регистрации, а не с момента нотариального удостоверения договора.

По договору дарения право собственности переходит сразу после проведения государственной регистрации, тогда как по завещанию право собственности перейдет к наследнику только после смерти наследодателя, который составил завещание, и выдачи свидетельства о праве на наследство, которое также в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Именно момент перехода права собственности в большинстве случаев является определяющим фактором, если стоит выбор – заключить договор дарения или составить завещание. К сожалению, в группе риска часто оказываются лица пожилого возраста, которые из-за своей неосведомленности и доверчивости заключают договоры дарения, полагая, что квартира или другое недвижимое имущество все также останутся в их распоряжении до самой смерти. Важно: как только поставлены подписи под текстом договора и пройдена государственная регистрация – имущество вам больше не принадлежит. В этом случае, завещание — менее рискованное действие, потому что завещатель остаётся полноправным собственником принадлежащего ему имущества, в том числе того, которое еще может появиться в будущем, до самой своей смерти. При этом законом предусмотрена возможность завещателя в любое время и неограниченное количество раз изменить или отменить завещание,

— отметила пресс-секретарь Минюста ДНР.

Однако при составлении завещания необходимо учитывать право на обязательную долю в наследстве. Это означает, что независимо от того, сколько имущества – все или какая-то его часть – указана в тексте завещания, лица, имеющие право на обязательную долю, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Кроме того, весомым аргументом при выборе вида совершаемой сделки может стать и пакет документов, представляемых нотариусу. Например, для заключения договора дарения необходим набор документов, который включает порядка 10 наименований, а для завещания необходим лишь документ, подтверждающим личность завещателя и его регистрационным номером. Сведения относительно наследников, исполнителей завещания, состава наследственного имущества и распределения его между наследниками, и иных завещательных распоряжений нотариус устанавливает со слов завещателя.

Составление завещания не отменяет обязанности наследника или наследников пройти всю процедуру оформления наследственных прав, собрать необходимый пакет документов, получить и зарегистрировать свидетельство о праве на наследство по аналогии с регистрацией того же договора дарения,

— подчеркнула Татьяна Михайлова.

Разница и в том, что для передачи имущества в дар дарителю необходимо самому при жизни собрать все документы для заключения договора дарения. При составлении завещания, таких действий от завещателя не требуется, и эта обязанность возлагается уже на наследника или наследников после смерти завещателя. Даже если у завещателя нет правоустанавливающего документа на имущество, он все равно имеет право составить завещание. Однако, все необходимые правоустанавливающие документы будут восстанавливать его наследники уже после смерти завещателя.

Государственная регистрация договора аренды

Государственная регистрация договора аренды

Если предполагаемый (и обозначенный в договоре) срок аренды квартиры или коммерческой недвижимости более одного года, по закону, необходимо зарегистрировать такую сделку в Росреестре.

Многие арендодатели предпочитают заключать договор на 11 месяцев, и затем автоматически перезаключать его, но в этом случае арендатор оказывается в уязвимом положении. Почему?

Казалось бы, пролонгация соглашения — это простая формальность. Но правда в том, что договор, действующий более года, но не зарегистрированный должным образом, защищает права арендатора и арендодателя только частично (у первого сохраняется обязанность регулярных платежей, а у второй не может просто «выгнать» нанимателя помещения на улицу на том основании, что формально договора «не существует»).

А регистрация сделки в Росреестре оберегает ее от действий третьих лиц. Что имеется в виду?

Например, в случае смерти собственника, его наследник не сможет просто отказаться от договора с арендатором. То же самое касается и продажи недвижимости. Если сделка зарегистрирована, речь идет об обременении помещения или квартиры, и объект переходит к новому владельцу уже с арендатором.

Еще регистрация договора аренды просто обязательна, если помещение сдается заведению общепита, или магазину, ведь без копии такой бумаги невозможно получить лицензию на продажу алкоголя.

Регистрация договора аренды нежилого помещения: какие документы для этого необходимы?

Процедура госрегистрации сделок по аренде недвижимости проходит в МФЦ. И точный перечень бумаг лучше уточнить заранее, позвонив в центр вашего района. Здесь мы приведем основной список бумаг, которые востребованы во всех случаях.

Для всех категорий заявителей (ИП, юрлицо, физлицо) необходимы:

  1. Оригиналы договора аренды в трех экземплярах (обратите внимание — необходимы именно оригиналы);
  2. Заявление о государственной регистрации договора (пишется непосредственно в МФЦ);
  3. Паспорт заявителя (это может быть как арендатор, так и арендодатель);
  4. Документ об уплате пошлины.

С какими нюансами вы можете столкнуться?

В договоре длительной аренды нежилого помещения обязательно указывается его кадастровый номер. Если вы хотите сдать какую-то часть комнаты, кабинета и т. д., но ранее не регистрировали ее в кадастре, нужно составить технический план, пригласив кадастрового инженера (предварительно выбрав его из специального списка, ведь только лицензированные специалисты имеют право производить такие работы).

Если технического плана не будет, в регистрации договора откажут.

Заявитель — компания или ИП

Теперь поговорим об отдельных категориях заявителей.

Если вы юридическое лицо, кроме вышеперечисленных бумаг, вам понадобится:

  1. Протокол о назначении директора (если заявление пишет непосредственно руководитель). Если нет, нужна доверенность от имени гендиректора.
  2. Устав, выписка из реестра юрлиц, ИНН, ОГРН — на всякий случай. Обычно Росреестр может сам запросить эти сведения у соответствующих ведомств, но запросить эти бумаги в МФЦ у вас могут;
  3. Если сделка приносит более 25% от дохода фирмы за весь срок действия соглашения, нужно составить протокол собрания учредителей об одобрении крупной сделки. В случае, если в уставе организации прописано, что нужно одобрять сделки с заинтересованностью, составьте такой протокол (если на другой стороне договора — родственники учредителя), или предоставьте в МФЦ справку, что заинтересованности нет.

Если вы ИП, пакет документов менее внушительный:

  1. Если имущество приобреталось в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если вы разведены, предъявите соглашение о разделе имущества.
  2. Если объект куплен в ипотеку, возьмите согласие от банка на сдачу ее в аренду.

Для физлиц, сдающих ипотечную недвижимость, тоже потребуется такое согласие.

Как осуществляется регистрация договора аренды нежилого помещения?

Можно подать документы через МФЦ (записаться на прием нужно заранее), как сказано выше, а можно — непосредственно через Росреестр, но только через сайт, удаленно. Это можно сделать, если и у вас, и у второй стороны есть электронная цифровая подпись.

Также можно отправить нотариально заверенные копии документов почтой в Росреестр. И обязательно сопроводить ценное письмо описью вложения.

Срок регистрации договора аренды помещения

Обычно процесс занимает не более 9 рабочих дней. Для регистрации договоров с техническим планов к этому сроку нужно прибавить еще 5 дней.

В каких случаях в регистрации договора аренды помещения могут отказать?

  1. Если в документе есть исправления от руки;
  2. Если собственник указал условием совершения любых действий личное присутствие, а сделка регистрируется через представителя;
  3. Если на недвижимость наложен арест, или банк не дал согласие на ее сдачу.

На устранение недостатков обычно дается до трех месяцев.

Если все сделано правильно, в дальнейшем вы сможете расторгнуть договор досрочно через суд или по соглашению сторон.

Какие договоры подлежат государственной регистрации?

На основании протокола аукционной комиссии администрация заключила договор аренды муниципального недвижимого имущества с акционерным обществом на часть нежилого помещения сроком на 5 лет. Данный договор аренды муниципального недвижимого имущества подлежит регистрации? (п.2 ст.651 ГК РФ)

Данный договор аренды муниципального недвижимого имущества, заключенный сроком на пять лет (более одного года), подлежит регистрации.

Государственной регистрации подлежат договоры:

— договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года. Это следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;

— договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам с 1 января 2017 г. относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом с учетом пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года.

Следовательно, данный договор аренды муниципального недвижимого имущества, заключенный сроком на пять лет, подлежит регистрации.

На необходимость госрегистрации аренды недвижимости указано в ч. 6 ст. 1 Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закона о госрегистрации недвижимости). Аренда недвижимости путем регистрации договора аренды (ч. 1 ст. 51 названного Закона). Это нужно сделать, если:

  • договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года. Это следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
  • заключен договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Кроме того, в аренду может быть передана часть объекта недвижимости и такой договор также должен быть зарегистрирован (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). При этом часть объекта, передаваемую в аренду, нужно поставить на кадастровый учет. В этом случае учет и госрегистрация договора аренды проводятся одновременно, в рамках одной процедуры (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).

Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, а также договор, который продлен или возобновлен на такой срок, регистрировать не нужно. Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Это подтверждается п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

С. А. Токмина
автор ответа, консультант по юридическим вопросам; Н. А. Яковлева, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *