Риски продавца и покупателя недвижимости
При продаже жилья продавцу нужно остерегаться мошенников, заранее определиться с расчетами по сделке и следовать договоренностям о передаче недвижимости. А покупателю придется подумать о правах родственников, кредиторов продавца и проверить, понимает ли продавец значение своих действий
Минимизируем риски продавца
Продавец традиционно считается более защищенной стороной в сделке купли-продажи недвижимости. И все же некоторые риски он несет.
Берегитесь мошенников
По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, т.е. проверка нотариусом ее законности необязательна (это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом). Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами. Так, договор для регистрации перехода права собственности можно передать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. Из-за такого разнообразия участились случаи мошенничества: подделка доверенностей, несанкционированное использование паспортных данных и т.п.
Чтобы избежать неприятностей, владельцам недвижимости следует соблюдать осторожность при передаче своих документов и их копий другим лицам. Если без этого не обойтись, нужно составить соглашение об обработке персональных данных. В нем следует зафиксировать, что третье лицо получило от вас документы.
Нелишним будет обращение в органы Росреестра с заявлением о запрещении сделок с вашей недвижимостью с использованием доверенности. В этом случае регистрация перехода права собственности с помощью поддельной доверенности будет невозможна. Данный способ защиты от мошенников не подойдет только тем, кто планирует доверить продажу своей недвижимости другому человеку.
Закон «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому получить сведения о правах на недвижимое имущество. Этот же закон дает возможность собственникам узнать, кто запрашивал выписку об их недвижимости. Всем собственникам полезно периодически обращаться в Росреестр за этими сведениями.
Совет № 1: соблюдайте осторожность при передаче своих персональных данных, через Росреестр запретите совершать сделки с недвижимостью по доверенности и периодически проверяйте, кто интересовался вашим имуществом.
Заранее подумайте о расчетах по сделке
Регистрация перехода права на недвижимость от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. Только после того, как регистратор Росреестра внесет запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о переходе права, покупатель станет полноправным собственником. Подписав договор продажи недвижимости и передав его на регистрацию, продавец и покупатель оказываются в ситуации ожидания регистрационных действий. И тут возникает вопрос: когда покупатель должен передать деньги продавцу?
На практике разнообразные способы организации расчетов сводятся к одному: денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель. Стороны договора могут использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам. Менее предпочтительным является расчет через банковскую ячейку, поскольку ее содержимое банку неизвестно, а потому утрачивается элемент ответственности банка как депозитария по расчетам.
Совет № 2: предварительно продумайте условия расчетов, сформулируйте их в договоре продажи недвижимости и точно им следуйте.
Не нарушайте условие о передаче недвижимого имущества
Важным для продавца является момент передачи недвижимости покупателю. Закон содержит различие в способах судебной защиты продавцов, которые в период возникновения спора владеют недвижимостью, и тех, кто ее уже передал покупателю. Человеку, владеющему спорным объектом недвижимости, защищать свои права легче. Ситуация усложняется, когда стороны в договоре прописали, что объект будет передан после регистрации перехода права собственности и получения продавцом денег, но на деле он жилье освободил и передал ключи покупателю.
Совет № 3: точно следуйте достигнутым договоренностям о передаче недвижимости.
Минимизируем риски покупателя
Перечень советов для покупателей недвижимости всегда получается длиннее. Связано это с тем, что рисков у них больше. Рассмотрим основные.
С покупкой наследственного недвижимого имущества лучше не торопиться
Нередко споры возникают из-за наследственного недвижимого имущества. Бывает, наследник не знал о смерти наследодателя и своевременно не оформил наследственные права. Общий срок исковой давности, установленный законодательством РФ для судебной защиты нарушенных прав, – три года. Потому будет лучше, если с момента вступления продавца в наследство прошло не менее трех лет. Это не гарантирует отсутствие претензий наследников, но весомым доводом в судебном споре будет.
Супружеская собственность может быть продана только при наличии согласия на это обоих супругов
Семейный кодекс РФ содержит правило о том, что недвижимость, приобретенная в период брака по возмездным сделкам, является совместной собственностью супругов, даже если в ЕГРН указан как правообладатель лишь один их них. Супруг, чьи права сделкой нарушены, может оспорить ее в суде. Поэтому при продаже недвижимости одним супругом требуется нотариальное согласие второго.
Важно проверить наличие жильцов, которых потом не получится выселить
Законом предусмотрено, что лица, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения без их участия и в ней не участвовали, сохраняют право пользования этим помещением даже в случае его продажи. Поэтому нужно внимательно изучить архивную выписку из домовой книги, содержащую сведения обо всех, кто был зарегистрирован в жилом помещении, том числе на дату его приватизации. На момент заключения договора продажи недвижимости такие лица зарегистрированными в помещении оставаться не должны: стороной договора они не являются и выселить их из квартиры, если они фактически в ней остаются, будет невозможно.
Обратите внимание: архивная выписка должна содержать сведения о тех, кто зарегистрирован или был зарегистрирован в жилом помещении и выехал или был выселен из него. Выписка, содержащая лишь информацию о том, что в квартире никто не зарегистрирован, может оказаться бесполезной.
В моей практике был такой случай: по заочному (без личного участия) решению суда из жилого помещения был «выписан» несовершеннолетний. Выписка из домовой книги, представленная продавцом – бабушкой выписанного внука, содержала указание на то, что в квартире никто не зарегистрирован. Сведений о том, что ребенок был выселен по заочному решению суда, в ней не было. Мать ребенка сначала оспорила судебное решение, а потом и сделку купли-продажи. Ей удалось доказать, что приватизация квартиры, которая предшествовала продаже, была незаконна, поскольку ребенок также имел право на участие в приватизации жилого помещения. После череды судебных процессов покупатель лишился недвижимости. Это стало возможно, поскольку он не проявил должной осмотрительности – не запросил архивную выписку, которая показала бы наличие решения о выселении ребенка.
Нельзя забывать о возможном оспаривании сделки
В случае успешного оспаривания сделки каждая сторона должна будет вернуть другой полученное: покупатель продавцу – недвижимость, продавец покупателю – деньги. Причем вернуть недвижимость обычно проще, чем деньги, ведь их к моменту разрешения спора в суде у продавца может уже не быть. Давайте разбираться, кто и почему может оспорить сделку.
Все большее распространение получают случаи изъятия приобретенной недвижимости у покупателя по требованиям кредиторов продавца, т.е. в пользу тех лиц, которым продавец на момент продажи своей недвижимости задолжал денежные средства. В судебном порядке такое изъятие может иметь место как при возбуждении дела о банкротстве в отношении продавца, так и в результате оспаривания сделки вне процедуры банкротства по искам кредиторов, посчитавших, что продавец «уводил» свою недвижимость от них. Такие сделки признаются судами недобросовестными, а недвижимость возвращается в собственность продавца для дальнейшего обращения на нее взыскания в пользу кредиторов.
К сделкам с пороками воли продавца относятся сделки недееспособных лиц и лиц, находившихся в состоянии, когда они не могли понимать значения своих действий и руководить ими, а также совершенные в состоянии заблуждения или в результате обмана. Подразумевается, что в таких случаях продавец заключает договор, не желая наступления правовых последствий сделки. А значит, она может быть признана недействительной. Чтобы минимизировать этот риск, покупатель может потребовать от продавца справки о том, что тот не состоит на психоневрологическом и наркологическом учете.
Следует отличать сделки недееспособных, которые признаны таковыми по решению суда, от сделок лиц, которые страдают заболеваниями, способными повлечь невозможность понимать значение своих действий и руководить ими. Сделка недееспособного, заключенная им без согласия лица, которое наделено законом полномочиями на заключение вместо него таких сделок, с большой долей вероятности будет признана судом недействительной. А вот сделки дееспособных лиц, страдающих заболеваниями, могут быть признаны недействительными, только если будет доказано, что болезнь могла повлиять на волеизъявление продавца. Само по себе обстоятельство, что он состоит на учете в соответствующих учреждениях, не говорит о наличии заболеваний, препятствующих сделке. И все же информация о том, что продавец состоит на учете, должна стать поводом для покупателя провести дополнительную проверку или вовсе отказаться от сделки.
В ситуации, когда кажется, что продавец не понимает, что он делает, заблуждается или находится в тяжелой жизненной ситуации, лучше соблюсти нотариальную форму сделки. Она призвана на стадии заключения договора выявить действительную волю сторон.
Рекомендации покупателю
Покупателю следует проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости всеми доступными средствами. Продавец, указанный в качестве единственного собственника в ЕГРН, может скрыть от покупателя информацию о том, что недвижимость приобретена в браке. Скорее всего, он не сообщит о наличии у него крупных долгов, которые могут стать причиной судебных тяжб покупателя с кредиторами продавца. Поэтому желательно навести справки о родственниках продавца и просмотреть его социальные сети. Нелишним будет поговорить с соседями и участковым. На сайтах общих и арбитражных судов необходимо проверить наличие судебных споров: расторжение брака и раздел имущества, взыскание с продавца денежных средств, банкротные процедуры – все это должно насторожить покупателя.
В судах нередко рассматриваются споры, связанные с истребованием от приобретателя недвижимости в связи с выбытием ее в результате незаконных действий продавца. В подобном споре с бывшим супругом или третьими лицами основным средством защиты покупателя будет доказывание своей добросовестности. То есть он сможет отстоять свои интересы, лишь доказав, что не знал о нарушенных правах третьих лиц (супруга, кредиторов), хотя и проявил осмотрительность и осторожность, что он и не мог узнать о нарушении их прав сделкой.
При этом нужно иметь в виду, что доводы о добросовестном поведении приобретателя судами не принимаются в спорах о признании сделки действительной и применении последствий ее недействительности, рассматриваемых по искам одной из сторон сделки. Способ защиты в таких случаях зависит от обстоятельств дела и предмета заявленных требований.
Сделка с глухонемыми по продаже квартиры
Несмотря на то, что мы проводим сделки разного уровня сложности почти ежедневно, не проходит и дня когда мы бы не столкнулись с какими-то новыми ситуациями. Сделки с недвижимостью требуют постоянного внимания и готовности преодолевать самые неожиданные препятствия. Не так давно мы проводили сделку с глухонемыми клиентами-продавцами.
Как продать квартиру или купить квартиру если собственник глухонемой?
Один из собственников продаваемой нами квартиры был глухонемым, при этом при подготовке сделки мы общались только с его родственниками и они не считали нужным информировать нас об особых обстоятельствах сделки. Наш менеджер только за день до назначенной даты подписания договора узнала об участии глухонемых в сделке. В принципе у нас был подобный опыт общения, и большинство проблем в переговорах решалось либо с помощью родственников, либо посредством простой переписки, что кстати нередко еще удобнее — такие люди очень быстро и четко формулируют свои мысли на бумаге, очень быстро пишут смс — сообщения. При этом сохраняется вся переписка, исключаются ошибки типа «я вас не правильно понял», и на решение многих вопросов у нас нередко уходило намного меньше времени, чем с обычными клиентами. Соответственно мы знали, что для того, чтобы провести такую сделку, нужно обратиться в Общество глухонемых и заказать сурдопереводчика (причем абсолютно бесплатно), но такого переводчика нужно заказывать где-то за 2 месяца, т.к. у них очередь, либо это может быть любой переводчик с дипломом, дающим право на сурдопереводы. На момент подписания договора купли-продажи квартиры, в Обществе глухонемых не оказалось сурдопереводчика, а также из других представленных, которые могли бы появиться за деньги, никто не мог приехать на сделку.
Документы необходимые для продажи или покупки квартиры глухонемого собственника
Честно говоря, менеджер ведущий сделку, начала думать, что сделка на тот момент у нас развалится. Но нам повезло, — один из нотариусов с которым мы постоянно сотрудничаем, выяснила у нас некоторые моменты, объяснила, что в соответствии с п. 6 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации (утв. приказом Минюста РФ от 15 марта 2000 г. N 91), если обратившийся для совершения нотариального действия, в том числе по продаже квартиры, глухой, немой или глухонемой гражданин неграмотен, то при совершении нотариального действия присутствуетлицо, которое может объясниться с ним и удостоверить своей подписью, что содержание сделки, заявления или иного документа соответствует воле участвующего в ней неграмотного глухого, немого или глухонемого. Указанное лицо, как правило, представляет документ, подтверждающий, что он имеет специальные познания по общению с данной категорией граждан. То есть сурдопереводчик необходим в том случае, когда глухонемой продавец или покупатель квартиры является одновременно неграмотным. К счастью наша глухонемая клиентка была очень даже граммотной. Она хорошо читает по губам, так, что она вполне могла прочитать, понять, а так же написать обо всем, что касается сделки и договора на продажу квартиры. При удостоверении сделки Нотариус очень тщательно, по слогам проговаривала с ней каждое слово. Как результат, продажа квартиры с глухонемым собственником прошла без каких-либо существенных отличий от обычных сделок.
Продажа недвижимости клиенту-глухонемому: дополнительные требования и возможные проблемы для продавца
В соответствии с законодательством Российской Федерации, имущество может быть продано только при условии действительной сделки между продавцом и покупателем. Если покупатель является глухонемой олдерледи, то продавец должен обеспечить ее право на понимание и участие в сделке. Если покупатель нуждается в опеке и попечительстве, то продавец должен получить необходимые документы для подтверждения этой опеки и попечительства. В случае если покупатель понимает, что покупает и свободно совершает сделку, то продавец может спокойно продать недвижимость. Однако, если покупатель в будущем будет заявлять какие-либо претензии на недвижимость, продавец будет иметь право на судебную защиту своих прав. В целом, сделка может быть успешно завершена при соблюдении всех необходимых требований законодательства Российской Федерации.
Для решения подобного вопроса, в первую очередь, необходимо обратиться к юристу, занимающемуся недвижимостью, для консультации и оценки обстановки.
Также следует убедиться в наличии доверенности на опекунов глухонемой бабушки, которые будут представлять ее интересы в процессе сделки.
В случае, если покупатель действительно неспособен к заключению сделок самостоятельно, то кроме доверенности на опекунов требуется дополнительная медицинская документация, подтверждающая недееспособность.
Важно понимать, что глухота и немота не являются признаками недееспособности. Человек может сохранять свой полный юридический статус, но в данном случае необходимо тщательно оценивать его способность к заключению сделки.
Проблемы у продавца могут возникнуть, если сделка будет заключена без учета правовых нюансов, связанных с недееспособностью покупателя. В этом случае продавец может столкнуться с исками покупателя или его родственников о признании сделки недействительной, что может привести к серьезным юридическим последствиям.
Для избежания подобных проблем рекомендуется воспользоваться профессиональными юридическими услугами и внимательно проработать все юридические моменты сделки.
Для продажи недвижимости необходимо иметь оригинальные правоустанавливающие документы на недвижимость, а также паспорта покупателя и продавца. Кроме того, необходимо убедиться в законности и правильности оформления всех предыдущих сделок с недвижимостью, а также проверить отсутствие на объекте залогов и ипотек.
Если глухонемой бабушка не подписывает документы, то для оформления сделки необходимо предварительно сделать доверенность на опекунов либо назначить одного опекуна по ее месту жительства, которые будут подписывать все документы от ее имени.
Глухота и немота не являются причиной недееспособности, поэтому если бабушка понимает смысл совершаемой сделки и может ее объяснить, то она считается дееспособной. Если же есть сомнения в ее способности понимать смысл совершаемой сделки, то можно обратиться к нотариусу, который проведет его экспертизу и составит соответствующий акт.
После сделки, если бабушка или ее родственники захотят аннулировать ее, то они должны будут обратиться в суд с соответствующими требованиями и доказательствами. В таком случае, будут учитываться все обстоятельства, которые имеются на момент совершения сделки.
Однако если все правильно оформить, убедиться в законности предыдущих сделок и отсутствия залогов на объекте, а также убедиться в дееспособности продавца, то риски связанные с продажей недвижимости будут минимальными.
Для решения данного вопроса, необходимы следующие документы:
- Паспорт продавца и покупателя.
- Документы на право собственности на объект недвижимости.
- Свидетельство о рождении глухонемой бабушки, а также все документы, подтверждающие ее недееспособность и опекуны.
- Документы, подтверждающие полномочия опекунов и их право действовать от имени недееспособной бабушки.
В случае сделки с недвижимостью, все стороны должны быть дееспособными, т.е. иметь право заключать сделки и самостоятельно распоряжаться своими правами. Недееспособные лица могут заключать сделки только через своих представителей — опекунов.
Для заключения сделки с недвижимостью глухонемой бабушке необходимы опекуны, имеющие полномочия на совершение данной сделки. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Кроме того, при совершении данной сделки следует помнить, что существуют такие понятия как договор, действительность сделки, стоимость объекта, наличие и исполнение обязательств, и т.д. Все это должно быть четко прописано в договоре купли-продажи, чтобы избежать возможных проблем или претензий после совершения сделки.
Если все условия договора купли-продажи соблюдены и сделка была заключена в соответствии с требованиями законодательства, то никаких претензий со стороны глухонемой бабушки или ее родственников возникнуть не должно. Однако, если в процессе заключения сделки были допущены нарушения, например, отсутствие документов на право собственности или несобразительность цены, то возможны проблемы у продавца недвижимости.
В целом, для более точного ответа на данный вопрос необходима более подробная информация, поэтому рекомендуется обратиться за квалифицированной юридической помощью.
Гражданский кодекс Российской Федерации: Статья 182. Сделки, совершаемые гражданами, признанными судом недееспособными, ограниченно дееспособными или признанные судом ограниченно дееспособными в части определенных видов сделок; Статья 183. Договорные представители.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях статьи 12.9, 12.10, 12.11, 12.13, Кодекс Российской Федерации об общих положениях о налоговых правонарушениях статьи 15.25, 15.27, Гражданский кодекс Российской Федерации статьи 181, 182, 183, 244, 245, 247, 248, 253, 302, 303, 304, 305, 309, 317, 329, 330, 331,299,303,450,452, Основы законодательства Российской Федерации о нотариате статьи 28, 36.
Закон «Об объектах недвижимости» от 21.07.1997 N 122-ФЗ, статьи 558, 562, 563, 574, 578-580, 585, 591-593, 597-600, 603-605, 612, 616. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ, статьи 13, 16, 21, 29, 31, 33, 96. Закон «О нотариате» от 11.02.1993 N 4462-1, статьи 12, 13, 14, 24, 34, 38, 39. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ, статьи 9.27, 9.28, 9.29а, 9.30, 19.5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ, статьи 12.15, 12.16, 12.17, 12.18, 14.1, 14.19, 19.28, 19.29. Гражданский кодекс Российской Федерации, статьи 153-155, 185-188, 222-228, 246, 253-260, 304-305, 309, 313-315, 319-321.
Как провести сделку с продавцом глухим
Регистрируясь в центре поддержки, вы даёте согласие на обработку персональных данных
Информация для восстановления доступа к аккаунту отправлена на указанный вами email-адрес
Письмо со ссылкой для создания пароля к аккаунту отправлено на указанный вами email-адрес
Для окончания регистрации Вам
необходимо перейти по ссылке в письме,
которое было отправлено на ваш email.
Оценка сделки
Предложено: i.x, 02:32, 01.05.2023
В очередной раз не смог оценить сделку с продавцом. — По причине того, что продавец не сделал запрос об оценке сделки и не указал, с кем провел сделку. Поэтому, небольшая ПРОСЬБА к вам:
Добавьте, пожалуйста, для покупателя ВОЗМОЖНОСТЬ указывать кто продавец совершенной сделки (и оценивать эту сделку) — в случае, если СДЕЛКА завершена, а продавец не указал кто покупатель.
Иначе получается НЕСПРАВЕДЛИВОСТЬ: Продавец может не хотеть, чтобы покупатель оценивал сделку, если ему есть что скрывать, например. Почему у вас такое неравноправие? Ведь покупатель такой же равноправный партнер сделки как и продавец.
Если же вы все же считаете, что покупатель, в отличие от продавца, не говорит правду,, то вы можете посылать для уточнения этой правды продавцу вопрос: "Не этот ли покупатель купил у вас товар"? И в каких-то случаях это даст возможность покупателю оценивать сделки, которые продавец не оценил. По моему опыту, таких сделок — довольно значительное количество.