Энциклопедия решений. Ответственность арендатора за неисполнение обязанностей по договору аренды
Арендатор несет ответственность за неисполнение возложенных на него обязанностей, в частности, по своевременному внесению арендной платы, надлежащему пользованию имуществом, его своевременному возврату арендодателю по прекращении договора.
Так, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Критерии существенности просрочки в уплате определяются исходя из правила п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Оценка этих критериев зависит от конкретной ситуации (постановление ФАС Центрального округа от 25.03.2010 по делу N А36-2148/2009). Принимается во внимание и такой критерий как невнесение арендной платы в течение более чем двух раз подряд, который с точки зрения п. 2 ст. 450 и пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ является одним из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (постановление Четырнадцатого ААС от 30.03.2011 N 14АП-1327/11).
Помимо этого в случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Кроме того, если это предусмотрено договором аренды за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты штрафных санкций, в частности неустойки (ст. 330 ГК РФ). При этом с арендатора не может быть взыскана неустойка за просрочку внесения арендной платы, если своевременная оплата аренды оказалась невозможной вследствие просрочки кредитора (п. 3 ст. 405, ст. 406 ГК РФ). Просрочка кредитора может выражаться, например, в том, что арендодатель вовремя не предоставил оформленный надлежащим образом (подписанный всеми сторонами, согласованный в необходимом случае с уполномоченным государственным органом) договор аренды (см. решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.07.2014 по делу N А40-51182/2014). Просрочка в принятии исполнения, которая влечет невозможность применения к арендатору мер ответственности за нарушение договорных обязательств, может быть связана и с другими обстоятельствами. Например, просрочившим считается арендодатель, который не совершил действий, необходимых для принятия арендной платы в соответствии с условиями договора (см. постановление Девятнадцатого ААС от 30.08.2013 N 19АП-3935/13).
По общему правилу в гражданских правоотношениях применение двойной ответственности в виде имущественных санкций за одно и то же нарушение не допускается. Если договором предусмотрена уплата арендатором неустойки за просрочку в оплате аренды, проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму задолженности не начисляются. Однако законом или договором аренды могут быть предусмотрены иные правила (п. 4 ст. 395 ГК РФ, п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, далее — Постановление N 7).
Отметим, что условие договора аренды, которым предусмотрено, что в случае появления просроченной задолженности по арендной плате и начисленной неустойки в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, а затем сумма просроченной задолженности вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141, а также постановление АС Поволжского округа от 24.12.2014 N Ф06-18796/13). Это связано с тем, что стороны договора вправе своим соглашением изменить порядок погашения только тех требований, которые названы в ст. 319 ГК РФ (например, установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга) и к числу которых не относятся денежные требования о применении мер гражданско-правовой ответственности (включая уплату неустойки). То же касается процентов за пользование чужими денежными средствами, уплачиваемых в случае просрочки платежа в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 49 Постановления N 7).
С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные негативные для арендатора последствия нарушения им договорных обязанностей, в частности несвоевременного внесения арендных платежей. Так, договор может предусматривать право арендодателя прекратить подачу электроэнергии в арендуемое помещение в случае неисполнения арендатором своих обязанностей по внесению арендной платы (постановление АС Северо-Кавказского округа от 12.02.2016 N Ф08-42/16).
В случае несвоевременного возврата имущества по окончании срока аренды арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если в связи с просрочкой в возврате арендодателю причинены убытки (ст. 15 ГК РФ), он вправе потребовать их возмещения в части, не покрытой арендной платой. Кроме того, арендодатель вправе требовать уплаты неустойки за несвоевременный возврат имущества, если она предусмотрена договором аренды. В этом случае неустойка по общему правилу является штрафной, то есть, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Договор аренды может устанавливать иные правила о соотношении убытков и неустойки в такой ситуации (ст. 622 ГК РФ). Те же правовые последствия наступают в случае расторжения договора аренды (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).
Штрафные санкции по договору аренды имущества
Разъясните значение пункта договора аренды: «В случае просрочки арендной платы за пользование имуществом в соответствии с п. 5.5 Договора, к арендатору применяются штрафные санкции в виде пени в размере 0,06% от не выплаченной суммы, учитывая каждый день просрочки. Если просрочка составила более 5 дней, арендатор дополнительно выплачивает арендодателю штраф в размере 60% от просроченной арендной платы. Выплата штрафа и пени не отменяет обязанность арендатора выполнить обязательства. Арендатор, просрочивший выполнение финансового обязательства, выплачивает арендодателю сумму долга арендной платы учитывая установленный индекс инфляции за время просрочки и 10% годовых от суммы долга.» Насколько законно и обосновано внесение указанных условий в договор?
Применение в договоре данных санкций законно при согласовании их и арендодателем, и арендатором на стадии подписания договора. По законодательству (п. 4 ст. 179 Хозяйственного кодекса Украины (далее — ХКУ)), стороны могут по своему усмотрению вносить в договор любые условия, которые не противоречат действующим нормативно-правовым актам. Т.е. арендатор вправе требовать внесения в договор пунктов за нарушение арендодателем договорных обязательств.
Законодательство дает следующее определение неустойки (штрафа, пени) – денежная сумма либо имущество, которые должник при невыполнении либо ненадлежащем выполнении обязательств обязан передать кредитору (ст. 549 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ)). Право на данные санкции возникает вне зависимости от того, были ли у кредитора убытки. ХКУ признает неустойку, штраф, пеню штрафными санкциями, которые оплачиваются при нарушении обязательств, указанных в договоре (ст. 230). Рассмотрим подробнее некоторые проблемные вопросы, касающиеся неустойки.
По общему правилу, пеня выплачивается за 6 месяцев, начиная с момента нарушения обязательства стороной (ст. 232 ХКУ). ГКУ предусматривает укороченные сроки исковой давности для требований по выплате неустойки (штрафа, пени) – один год (п. 2 ст. 258). Если говорить об определении размера пени, то начисление происходит от суммы просроченной арендной платы и не превышает двойной учетной ставки Национального банка, которая была актуальна на момент выплаты пени (ст. 3 Закона Украины «Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств»).
Если арендатор — физическое лицо, отношения между ним и арендодателем регулируются ГКУ. Если арендатор – субъект хозяйствования – взаимоотношения строятся на основании норм ХКУ.
Ст. 625 ГКУ закреплено, что должник, просрочивший арендную плату, выплачивает долг , учитывая установленный индекс инфляции за время невыплаты и три процента годовых от суммы долга. В указанном договоре размер процента годовых увеличен с 3% (предусмотренных ГКУ) до 10% годовых. По общему правилу, сроки исковой давности для индекса инфляции и процента годовых — три года.
При рассмотрении вопроса о компенсации убытков при порче вещи, которая находится в пользовании, и при покрытии расходов на улучшение состояния вещи следует помнить, что в данных ситуациях применяется исковая давность в один год, исчисление которой начинается с возврата вещи арендатором, а касательно требований арендатора – с окончания срока действия договора (ст. 786 ГКУ).
Неустойка, штраф и пеня – не исчерпывающий перечень видов ответственности, закрепленной законодательством, за нарушение договорных обязательств. ГКУ, к примеру, закрепляет права арендодателя: отказаться от договора и требовать возвращения вещи, если арендатор не вносит арендную плату более 3 месяцев подряд (ст. 782); требовать уплаты неустойки в размере двойной арендной платы за время просрочки, если арендатор не возвращает вещь (ст. 785) и т.п. Ст.ст. 783-784 предусмотрены условия, при которых арендатор и арендодатель могут разорвать договор в одностороннем порядке.
Важно помнить, что по ГКУ размер неустойки может быть как увеличен в договоре, так и уменьшен по договоренности сторон либо решением суда, если он превышает размер убытков и при других существенных обстоятельствах (ст. 551). Аналогичная норма закреплена в ХКУ – законом либо договором предусматриваются варианты взыскания: исключительно штрафных санкций; убытков и штрафных санкций; либо убытков, либо штрафных санкций (по выбору кредитора). Кроме этого, суд вправе уменьшить штрафные санкции, если они чрезмерно велики в сравнении с убытками. Таким образом, выплата штрафных санкций (неустойки, штрафа, пени) не освобождает сторону, нарушившую договорные обязательства, от выполнения данных обязательств.
Неисполнение условий договора аренды какое правонарушение
С 13.09.2022 до 01.01.2024 арендодатель из сферы торговли и общепита вправе расторгнуть договор с арендатором, находящимся под контролем лиц из недружественных государств, с соблюдением установленных законом условий без применения к нему мер ответственности (ФЗ от 08.03.2022 N 46-ФЗ).
ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Несоблюдение условий договора
Несоблюдение условий договора – частые ситуации, наблюдаемые в повседневной предпринимательской деятельности. Согласно ст. 309 ГК РФ, контрагенты, заключившие соглашение, обязаны соблюдать взятые на себя обязательства. Но, как показывает правовая практика, не все партнеры способны в полной мере соблюдать условия договора, а также находить мирные решения возникших при этом проблем, которые бы в полной мере удовлетворяли контрагента.
Несоблюдение условий договора – основание для судебного разбирательства
Причин нарушения договорных условий немало:
- отказ в выдаче кредита;
- заблокированный налоговой банковский счет;
- задержка поставок продукции;
- поломка техники;
- форс-мажорные ситуации и др.
В результате одна из сторон несет убытки (косвенные или прямые) и может рассчитывать на выплату понесенных убытков и неустоек, а также на компенсацию понесенного морального вреда. Но другая сторона может быть признана невиновной, если докажет, что неисполнение обязательств произошло по причине непредвиденных обстоятельств – авария, землетрясение, наводнение или другое стихийное бедствие.
Несоблюдение условий договора: нарушения
Стороны вольны в заключении договора, если его условия не будут противоречить законодательству. Потому они вправе указать в тексте соглашения любые пункты. Более того, если одна из сторон потребует включения того или иного пункта в контракт, а он не будет включен, то это будет чревато признанием соглашения незаключенным. Такие условия, которые требует согласовать один из контрагентов, являются существенными.
Договоры могут быть различны по своей форме, содержанию и прочим нюансам. Наиболее часто встречающиеся нарушения – это:
1. Невыполнение обязательства в срок.
2. Выполнение определенного действия в пользу ненадлежащего лица.
3. Оказание услуги, выполнение каких-либо работ или продажа товара качеством ниже, предусмотренного заключенным контрактом.
Все вышеперечисленные нарушения представляют собой ненадлежащее выполнение своего обязательства какой-либо стороной.
Ответственность за несоблюдение условий договора
Если контрагентом обязательства выполнены с нарушением, законом предусмотрена гражданская ответственность. При этом статьи 395 и 396 главы 25 ГК РФ разделяют обязательства на два вида.
Обязательство
Ответственность
Денежное
Если на одну из сторон возложено денежное обязательство, и она его не исполняет или исполняет в ненадлежащем порядке, то вторая сторона вправе взыскать с нее проценты, даже если такая ответственность не предусмотрена договором. Помимо этого, могут быть взысканы убытки. Эти штрафные санкции не освобождают виновную сторону от возврата суммы долга
В натуре
Если установлены условия о необходимости стороны осуществить обязательство в натуре, в случае его последующего ненадлежащего выполнения, контрагент также может потребовать неустойку и убытки. Однако если должником были возмещены убытки и неустойка при неисполнении обязательства, он освобождается от его выполнения
Неустойка
В соответствии со ст. 330 ГК РФ, контрагент, не исполняющий договорные условия, в случае просрочки обязан выплатить неустойку – определенную денежную сумму, установленную законом или договором. Она может быть:
- фиксированной (штраф);
- длящейся (пенни), взыскиваемой за определенный временной промежуток.
Если способ начисления неустойки не прописан в договоре, она рассчитывается таким образом: 1% от общей стоимости товара за каждый просроченный день (ст. 23 « Закон о правах потребителя»). Однако, если в процессе рассмотрения дела должник убедит суд в завышенности суммы, то последний праве ее снизить до разумных пределов (ст. 333 ГК РФ).
Убыток
Ст. 394 ГК РФ допускает, что пострадавший контрагент может требовать не только возмещения неустойки, но и уплаты убытков в части, которая осталась ею непокрытой. Как правило, такие выплаты допускаются законом лишь в исключительном случае, когда нарушения касаются поставок товаров, в остальных же – результат злоупотребления одного из партнеров, занимающих доминирующее положение, и считается недопустимым с точки зрения гражданско-правового кодекса.
Кредитор может получить возмещения убытков только в том случае, если он докажет размер причиненных ему убытков. Причем сумма убытков, в отличие от суммы неустойки, которая рассчитывается заранее, определяется после факта неисполнения договорных обязательств.
Последствие несоблюдения условий договора – привлечение виновного лица к гражданской ответственности с возможным расторжением контракта в исковом порядке через суд. Однако зачастую такие юридические иски осложнены многими факторами. Иногда доказать факт нарушения достаточно трудно (если, конечно, должником не признается, то что он нарушил), а потому желательно получить услуги квалифицированных специалистов. Один из них – адвокат Мурзакова Е.М. (тел. 8 (495) 505-24-50).
Моральный вред
Кроме того, контрагент вправе требовать возмещения морального вреда виновной стороной. Сумму компенсации определяет суд без учета размеров возмещения понесенных им материальных убытков.
Возникли проблемы с выполнением контрагентом договора? Обратитесь к опытному адвокату Мурзаковой Е.М. за правовой помощью, она поможет грамотно составить иск и взыскать понесенные убытки в полной мере.