Чем отличаются апартаменты от квартиры
В российских законах подобный термин отсутствует: все это «проделки» застройщиков. Говоря юридическим языком, это коммерческое помещение. Для понимания людей есть еще и важная приписка: оборудовано оно как квартира.
Виды апартаментов
По общепринятой классификации существует несколько видов апартаментов в зависимости от типа здания в котором они размещаются:
Многофункциональный комплекс – почти та же квартира. В таком помещении можно проживать на постоянной основе: его разрешено сдавать в аренду и перепродавать;
Кондоминиум – недвижимость, получившая популярность в США. Такие апартаменты можно купить у владельца, чтобы жить самому или сдавать их в аренду другим людям. Подробно о данной форме собственности мы рассказывали в статье: Что такое кондоминиум.
Доходные дома – номера в таком помещении сдаются на долгий срок. Иногда жителям предоставляются и дополнительные услуги, но это необязательное условие;
Апарт-отель – люди на небольшой срок арендуют номер, пользуются сервисом.
Одно из самых популярных средств размещения в любой поездке – отель. Он закрывает те же потребности путешественника, что и апартаменты, но между этими понятиями есть много различий. Разница между гостиничным номером и апартаментами заключается в следующем:
Апартаменты
Гостиничный номер
Отдельное помещение в виде квартиры в собственности вместе с долями прилегающих территорий.
ЖК с номерным фондом. Если говорить о собственности, то обычно это только сам номер.
Арендатор получает ее в свободное пользование на определенный срок
Права пользования постояльцев ограничены их номером
Состоит из вспомогательного и жилого помещения, балкона, коридора, кухни, санузла
Наполнение номера зависит от его уровня. Например, в «экономе» может быть только кровать и санузел
Располагается в любой части города
Чаще находится в центре города
Весь быт арендатор организует самостоятельно (часто в апартаментах бывает необходимая для того техника)
Постоялец может пользоваться гостиничным сервисом
Приготовлением еды арендатор занимается самостоятельно
Завтрак обычно включен в стоимость проживания, в отеле есть рестораны и кафе
Особый интерес представляет апарт-отель – жилье, объединившее в себе гостиничный сервис и стандартные квартирные условия. Большое распостранение они получили в курортных и больших туристических зонах. Например апарт-отели в Сочи. В такой гостинице можно готовить в номере, и она подходит для долгого проживания, при этом постояльцы имеют возможность пользоваться гостиничными услугами.
Общего стандарта для отеля с апартаментами нет: они могут быть многокомнатными и совсем маленькими. Но есть условие – в российских апарт-отелях бывают только номера квартирного типа. Как и стандартные гостиницы, они тоже имеют классификацию, в соответствие с которой в номерах должны быть полотенца, телевизор, сейф, стулья, столы – все зависит от класса.
От обычных апартаментов апарт-отель отличает более развитая инфраструктура и возможность пользоваться гостиничным сервисом. То есть это тоже комплекс с номерным фондом – как гостиница, но номера в нем – это полноценные апартаменты.
Апартаменты и квартира: отличия
Апарты нередко по умолчанию называют квартирой, но между этими понятиями немало весомых отличий:
Изъятие за долговые обязательства
Невозможно (кроме ипотеки)
За счет владельцев
Поддержка фонда и взносы
По желанию застройщика
За деньги застройщика, государства в соответствии с законом
Временная только в апартаментах гостинничного типа
Общественное имущество – содержание
Решения принимаются без собственников
Важные вопросы решают жильцы
Регулирующие акты отсутствуют
Строгих требований нет
Применяется закон о жилой недвижимости
Изъятие
Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, он должен понимать, что теперь она в залоге у банка, а значит, ее могут изъять, если собственник не погасит кредит. Единственную неипотечную недвижимость забрать не смогут.
Для приставов апартаменты – это коммерческий объект или актив: покрывает долговые обязательства, причем неважно, как были получены деньги – займ у частного лица, банковский кредит, микрофинансовая организация.
Например: в апартаментах проживает гражданин – его бизнес оформлен как ИП, и вот теперь он терпит большие убытки. Приставы могут выселить этого гражданина, даже если он живет не один, в качестве уплаты долга.
Капремонт
В 2017 году собственники квартир в столице за капитальный ремонт стали платить от 17 рублей за м 2 . Владельцам апартаментов платить за капремонт не нужно. Если дом нуждается в ремонте, его оплачивают собственники недвижимости. Но поскольку апартаменты обычно покупают в отреставрированных или новых домах, ремонт не нужен еще долгие годы.
Государственная поддержка
Все правительственные программы поддержки относительно недвижимости касаются только квартир. Например, с 2018 года граждане могут воспользоваться льготной ипотекой – всего 6%, если родится второй ребенок. Капиталом можно оплатить часть суммы при покупке жилья, даже если оно ипотечное.
Приобретение апартаментов государство никак не субсидирует: материнский капитал на покупку такой недвижимости потратить нельзя. Поэтому не следует рассчитывать на помощь и поддержку государства.
Более того, если вы вкладываетесь в покупку апартаментов на стадии строительства, то ФЗ 214 на эти сделки не распространяется. В случае банкротства застройщика государство не может гарантировать вам возврат денежных средств затраченных на покупку апартаментов.
Инфраструктура
При возведении многоквартирного здания застройщик согласовывает всю инфраструктуру с администрацией района. Расчеты зависят от числа квартир, которые будут расположены в доме. Контроль проводит государство, в микрорайоне должен быть поликлиника, детсад, школа. Если объектов недостаточно для обслуживания людей, проживающих в данном районе, строятся новые объекты.
При постройке апартов застройщик не учитывает интересы жильцов. Если во всех апарт-квартирах живут дети, никто не задумывается, хватит ли им мест в детсадах и школах.
Имущественный налог
Ставки для коммерческих и жилых помещений сильно отличаются. За квартиру собственники выплачивают 0,1% кадастровой стоимости (на 20 м 2 предусмотрен вычет). Для недвижимости, стоящей больше 10000000 рублей, ставка равна 0,15%.
Для апарт-квартиры налог на имущество намного выше, чем самая минимальная ставка на квартиру – 0,5%. Если недвижимость находится в деловом комплексе, ставка возрастает до 2%. Подробнее о налогооблажении различного типа апартаментов в видео:
Налоговые вычеты
При приобретении квартиры у жильцов есть возможность вернуть 520000 рублей налогового вычета и 13% от суммы % ипотеки. Единственное условие: если жилье приобреталось в браке, никто из супругов прежде не пользовался подобной возможностью. При приобретении апарт-квартиры выплаты от государства не предусмотрены.
Регистрация
Постоянная прописка возможна только в квартире. Временную регистрацию можно оформить только в апартаментах гостинничного типа. Такие здания считаются офисными помещениями, и здесь недоступна даже временная регистрация. Отсутствие недвижимости и регистрации говорит о том, что у людей нет места жительства.
Общее имущество
При покупке квартиры гражданин становится и владельцем части лестничного проема, лифта, подвала. С апартаментами все иначе. Здание, в котором расположены апартаменты, не считается многоквартирным домом: неважно, сколько человек купили здесь жилье. И поэтому управляющая компания не берет в расчет мнение жильцов относительно открытия магазинов, кафе, офисов. Но у владельцев коммерческих помещений имеется доля в имуществе, и они обязаны платить деньги на ее содержание.
Соседи
Квартиры нельзя эксплуатировать в коммерческих целях, поэтому можно не переживать, что соседи заходят открыть в подъезде звукозаписывающую компанию или офис. Относительно апартаментов подобные требования не применяются. При желании владельцы этой недвижимости могут переоборудовать ее хоть в караоке-бар. Отсутствие закона о тишине не позволяет соседям вызвать участкового: технически, все по закону.
Тех. требования
Квартира – это определенные правила и гарантия комфортной жизни. Например, в многоквартирном доме запрещено в подъезде обустраивать вход в коммерческий офис. В апартах за соседней дверью может находиться фитнес-центр, фотостудия или праздничное агентство. При этом нет строгих условий по планировке при постройке также не берутся в расчет.
Плюсы и минусы
Как у любого типа недвижимости, у апартаментов есть как преимущества, так и недостатки.
доступная цена. Такой вид недвижимости на 15-30% дешевле любой квартиры;
неограниченная перепланировка. В отличие от квартир, для апартов не существует строгих запретов по перепланировке;
в большинстве апартаментов перед сдачей проводят качественную отделку, часто имеется и вся необходимая мебель;
выгодная сдача в аренду. Доходность от сдачи апартаментов в аренду – 7%, а квартиры – 4%;
комплексы с апартаментами возводят в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой;
апартаменты продают и на вторичном рынке;
это выгодное вложение, его можно считать залогом для ипотеки;
получить постоянную регистрацию в апарт-квартире нельзя, но может быть достаточно и временной – на 5 лет: ее можно регулярно продлевать;
высокий налог на имущество;
из-за статуса коммерческого помещения коммунальные платежи на 30% выше;
при возведении апартаментов никто не соблюдает санитарные требования. Но грубые нарушения все равно встречаются редко;
из-за режима общей долевой собственности жильцам придется платить за ее обслуживание, даже если они ничем дополнительно не пользуются;
ФЗ «О тишине не распространяется на апартаменты. Поэтому пожаловаться на шумных соседей не получится: единственный вариант – дополнительная шумоизоляция;
судебные приставы вправе забрать апартаменты в качестве уплаты долга: даже если это единственное жилье;
если апартаменты были взяты в ипотеку, получить за них налоговый вычет не удастся;
застройщики могут не заботиться об обустройстве прилегающей территории. Но на практике все выглядит не так плохо: из-за высокой конкуренции на рынке застройщики все равно стараются угодить потенциальным покупателям;
технические требования при строительстве апартаментов не соблюдаются, а потому в помещении может не быть балкона или лоджии, стены между соседними квартирами будут слишком тонкими, прямо за окном построят новый дом.
Некоторые плюсы могут превратиться в минусы, и наоборот: смотря с какой стороны взглянуть на проблему.
Например, прямо в подъезде могут быть расположены магазины, коворкинг, офисы, фитнес-центры: чтобы поплавать, людям даже не придется выходить из дома. Но для некоторых жильцов такая активность покажется проблемой.
Регистрация в апартаментах
Правовой статус апартаментов все еще остается под вопросом. В 2021 году появился слух о том, что апарт-квартиры приравняют к жилым помещениям, поэтому владельцы смогут в них прописаться. Причиной его появления стал Законопроект №1162929-7 от 29.04.2021 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий».
Закон так и не принят! Окончательную точку в данном законе об апартаментах предполагается поставить в 2023 году. При это глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов отметил что власти по-прежнему исходят из того, что апартаменты не будут приравнены к жилью, поскольку, помимо необходимости возведения социальной инфраструктуры, придется решать вопросы с закрытием офисов и ресторанов.
«Нам нужно прекратить обманывать друг друга по поводу признания апартаментов жильем. Если человек пропишется в «Москва-Сити», то в ресторанах на верхних этажах нельзя будет варить еду, будут вопросы к офисам, это просто снесет весь бизнес«, — уточнил Пахомов
Предполагалось ввести новое понятие – многофункциональное здание. После смены статуса должно было появиться еще несколько важных опций:
оплата коммунальных услуг идет по тарифам жилых помещений;
собственники апартаментов смогут зарегистрироваться в них на постоянной основе;
налог на недвижимость будет как в жилых зданиях;
ЖК РФ будет регулировать взносы на капитальный ремонт, оплату ЖКУ и управление МКД.
На фоне этого слуха застройщики быстро стали спекулировать положением: согласно их прогнозам, стоимость апартаментов должна вырасти на 30%. Инвесторы обрадовались, решив, что скоро получат огромную прибыль, но подобное так и не произошло. Настораживала собственников и теория о том, что к многофункциональному помещению отнесут не все здания с апартаментами: предполагалось, что эта идея коснется только заново отстроенных домов.
В России регистрация может быть постоянной и временной, но не под одну из категорий не попадают апартаменты. Временно прописаться все-таки можно, но при соблюдении нескольких условий:
здание с апартаментами должно располагаться на земельном участке с кодом 4.7 «Гостиничное обслуживание». Чтобы определить назначение земли, достаточно воспользоваться кадастровой картой или ознакомиться с выпиской из ЕГРН;
для временной регистрации в апартаментах жильцы должны обратиться в специализированную организацию – зачастую в субъектах таких организаций нет;
у владельца должны быть документы, в которых обозначено, что апарт-квартира обладает всеми удобствами (коммуникации, санузел) и приравнивается к помещению гостиничного типа;
максимальный срок временной регистрации – 5 лет, но она может быть продлена.
У данного законопроекта имелось и немало недостатков. Так не все апартаменты предназначены для проживания: большинство из них используется для предпринимательской деятельности. А поскольку закон не разграничивает виды апарт-квартир, называть жилыми сервисные апартаменты было бы странно.
Будет ли возможна постоянная прописка в апартаментах в будущем, ответить сложно. Но большинство экспертов склоняется к отрицательному ответу по некоторым причинам:
если апарт-квартиры будут легализованы как полноценное жилье, при их строительстве также придется соблюдать ряд технических требований. Затраты на их строительство вырастут, а потому и апартаменты будут стоить так же, как и среднестатистическая квартира. А низкая цена – главная причина, по которой люди покупают именно такой тип жилья;
если апарт-квартиры приравняют к жилью, придется не только возводить инфраструктуру, но и закрывать рестораны и офисы.
Почему строят апартаменты, а не квартиры?
У застройщиков для этого есть несколько причин:
лояльные нормы и требования. Большинство строительных нормативов не распространяются на апарт-квартиры: инсоляция, строительство социальной инфраструктуры, шумоизоляция;
возможность продать апартаменты до того момента, как они были сданы в эксплуатацию;
простая процедура оформления, введения объектов в эксплуатацию;
нет лишней нагрузки. Апарт-квартиры чаще возводят в развитых районах, где есть вся необходимая инфраструктура.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Перевод апартаментов в жилое помещение
Как уже поняли апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вы проживаете в них постоянно, то выгоднее будет перевести помещение в жилой фонд! Как перевести апартаменты в жилую недвижимость рассмотрим ниже. Сначала рассмотрим преимущества оформления апартаментов в качестве жилого помещения:
Инфраструктура – в здании обычно много социальных объектов: спорткомплексы, магазины, аптеки. При получении апарт-квартирой статуса жилого помещения, объекты остаются. Не в каждом многоквартирном доме вы найдете такие достоинства!
Коммунальные платежи – в обычных квартирах тарифы меньше.
Налоги – в жилых помещениях ставка ниже.
Налоговый вычет – его можно получить только за квартиру.
Прописка – в апартаментах возможна только временная регистрация, а в квартире – постоянная.
Расположение – апартаменты нередко находятся в районах с удобной транспортной развязкой. В курортных районах очень часто на первой береговой линии.
Стоимость – из-за меньшей цены апартаменты считаются рентабельным вложением. Осуществив перевод объекта недвижимости в жилой фонд вы не плохо выигрываете в стоимости покупки илли его последующей продаже.
Однако не всем апартам можно присвоить статус жилого фонда!
Апартаменты можно перевести в жилое помещение, только если соблюден ряд требований:
апартаменты должны быть в собственности заявителя. После того, как дом сдан в эксплуатацию, по акту приемки-передачи квартиру отдают дольщику. При неоформленном праве собственности владелец вместе с документами подает соответствующую заявку в Росреестр;
здание с апартаментами находится в эксплуатации;
по всем характеристикам помещение должно быть похоже на обычную квартиру, должны иметься все инженерные системы;
дом расположен в жилой зоне по нормам градостроительного зонирования;
на жилье не наложены обременения – апартаменты не могут находиться под арестом или в залоге;
в воздухе не должен быть высокий уровень концентрации токсичных веществ – не больше допустимого;
ограждающие и несущие конструкции находятся в рабочем состоянии;
солнечный свет должен проникать в апартаменты хотя бы пару часов в сутки;
в районе апарт-квартиры есть вся необходимая социальная инфраструктура – парковки, детские площадки, зоны отдыха.
Если апартаменты соответствуют всем требованиям, собственник подает заявление в свободной форме: в местную администрацию, МФЦ, Госуслуги – все зависит от города. В заявлении должна быть указана следующая информация:
пункт об отсутствии обременений;
выписка из ЕГРН;
подробная информация об апартаментах;
название отдела, в который заявитель обратился;
перечень приложенных документов;
непосредственная просьба о смене статуса апартамента;
К заявке прикладываются документы, и оплачивается госпошлина:
паспорт владельца апарт-квартиры (копия);
план апартов с подробным описанием;
техпаспорт жилья из БТИ.
Заявку рассматривает специальная комиссия. Если заявление коллективное, шансов на положительный ответ больше. Если ответ положительный, комиссия отправляет подтверждающий документ в ЕГРН и собственнику.
Стоит понимать, что решение комиссии часто оказывается субъективным: нет четких численных характеристик, которым должны соответствовать апартаменты.
Отказывают нередко! Среди основных причин – согласны не все жильцы, нет права собственности, есть обременения. Иногда отказывают, потому что апарт-квартира не соответствует всем требованиям: если их можно исправить с помощью перепланировки, можно это сделать, подав повторную заявку.
Комиссия позволила перевести апарты в статус жилого фонда? Теперь собственнику следует обратиться в Росреестр. Но прежде он должен заказать в кадастровой компании новый техпаспорт. Не более чем за 15 дней данные обновятся: апартаменты «превращаются» в квартиру, а собственнику предоставляют выписку из ЕГРН с обновленной информацией.
Если апарт-квартира не соответствует установленным нормам, и комиссия отказывается переводить ее в разряд жилого фонда, у собственника остается следующий выход:
Узнать, возможно ли перепланировать апартаменты
Собственник обращается в проектную организацию, чтобы узнать:
будет ли апарт-квартира соответствовать установленным требованиям после перепланировки;
возможно ли технически перепланировать апартаменты;
разрешит ли администрация сделать перепланировку.
Если она не может быть проведена технически, или ее не согласовали с рядом учреждений – в частности с пожарной инспекцией, ее не стоит проводить. В противном случае проделанная работа испортит все здание, а апартаментам мало того, что не дадут статус жилого фонда, но и заставят собственника вернуть им прежний вид.
Подать заявку в Департамент
Перепланировку разрешили? Прежде чем обратиться в Департамент, следует разработать проект перепланировки, а также подготовить паспорт собственника и технический паспорт на апартаменты с поэтажным планом. Оценив апарт-квартиру, комиссия дает ответ – возможна ли перепланировка в данном помещении.
Если ответ положительный, собственник может приступать к ремонтным работам. В случае отрицательного ответа владелец апартов может обратиться в суд и обжаловать решение комиссии: срок – 3 месяца со дня отказа.
Изменить статус апарт-квартиры
После перепланировки собственник апарт-квартиры обращается в БТИ за новым техпаспортом, а затем подает заявление в Департамент, чтобы изменить статус апартов. К заявлению собственник прикладывает документ, подтверждающий право собственности, и техпаспорт.
Пройти регистрацию в Росреестре
Подать заявку можно в МФЦ или сразу в Росреестр. Как только там обновят данные, апартаменты поменяют статус и будут считаться полноценной квартирой.
Закон о постоянной прописке в апарт-квартире все еще не был принят, но это вовсе не означает, что жить в таком помещении нельзя. При наличии соответствующих документов можно оформить временную регистрацию на 5 лет: по окончании срока ее можно продлить. Если есть необходимость бессрочной прописки, можно попытаться перевести апарт-квартиру в жилой фонд: и тогда процедура регистрации пройдет в стандартном порядке.
Как перевести апартаменты в жилой фонд
С каждым годом на рынке недвижимости растет спрос на апартаменты. В сравнении с квартирой их можно купить на более выгодных условиях, а потом перевести в статус жилого помещения. О том, как это сделать и с какими трудностями столкнется собственник, расскажем в статье.
Что такое апартаменты и зачем их переводить в жилой фонд
На сегодняшний день правовой статус понятия «апартаменты» в России не определен. Правительство планирует ликвидировать законодательные пробелы в течение 2020 года, а до тех пор юристы, застройщики и собственники руководствуются теми нормами, которые есть.
Согласно действующим положениям, апартаменты попадают под категорию комфортного гостиничного номера. Но на практике их давно используют в качестве жилплощади, продают и покупают, можно сказать, что они конкурируют на рынке с квартирами.
Все больше людей покупают апартаменты, чтобы потом перевести их в жилое помещение
Привлекательность апарт-недвижимости в том, что ее можно купить на 15-20% дешевле аналогичного по площади жилья. Дома обычно возводят в уже обустроенных районах с развитой инфраструктурой, а на первых этажах размещают бытовые службы: сервисы по доставке продуктов, прачечную и клининг. Можно жить, несмотря на нежилой статус помещения.
Но именно принадлежность апартаментов к нежилому фонду влечет ряд ограничений. Размер коммунальных платежей и налога на имущество выше, чем при владении квартирой, собственник не может получить постоянную регистрацию и налоговый вычет за покупку. Чтобы устранить неудобства, подают документы на перевод апартаментов в статус жилого объекта.
Как перевести апартаменты в жилой фонд: варианты решений
Теоретически, нет никаких препятствий, чтобы помещение стало квартирой. Подробно процесс описан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако в реальности применить нормы права не так просто.
Что нужно, чтобы апартаменты стали квартирой: общий алгоритм действий
Чтобы в помещении можно было жить на законных основаниях, должны быть выполнены 3 условия:
Недвижимость оформлена в собственность У нее нет обременения в виде ипотеки, арендного договора, ареста или притязания третьих лиц Нежилой объект отвечает требованиям, которые предъявляют к жилому. Стандарты перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47
Апартаменты должны соответствовать требованиям к жилому помещению
Если все пункты соблюдены, процедура перевода выглядит следующим образом:
Шаг 1. Подача документов
Собственник направляет заявление в органы местного самоуправления. В Санкт-Петербурге обращаются в Администрацию района, в Москве — в Департамент городского имущества. Форму заявления можно посмотреть на сайте МФЦ.
Также заявитель должен предоставить:
Подлинник или нотариально заверенную копию документа о праве собственности План помещения с описанием или технический паспорт Поэтажный план дома, в котором находится объект
Документы направляют лично или через многофункциональный центр. В обоих случаях собственнику должны выдать расписку о приеме заявления.
Шаг 2. Оценка недвижимости
В течение 45 календарных дней Администрация, Департамент или другой орган, осуществляющий перевод, создает комиссию для оценки апарт-недвижимости. Эксперты определяют, соответствуют ли объект требованиям к жилому помещению.
Именно на этом этапе собственника ждут неприятные сюрпризы:
В помещении не соблюдены нормы СанПиН: плохие шумоизоляция и вентиляция, нарушены показатели инсоляции, то есть проникает недостаточно солнечного света, в комнате или на кухне нет окон и т. д. Это не значит, что застройщик не соблюдал строительные нормы: он изначально ориентировался на стандарты для нежилых объектов, а не для квартир. В законодательстве некоторые требования прописаны размыто. Например, указано, что минимальная площадь комнат должна быть такой, чтобы в ней поместилась необходимая для жизни мебель. С нашей точки зрения, это неоднозначный критерий. Для кого-то достаточно в спальне кровати и тумбы, а другим для эргономики пространства нужен широкий двухметровый шкаф.
Мы привели один пример, но неопределенных пунктов в Постановлении много, поэтому большую роль при оценке апартаментов играет субъективный фактор. Члены комиссии часто принимают решение на основе личных убеждений. При этом эксперты не торопятся идти навстречу собственнику, ведь они берут ответственность за здоровье и благополучие будущих жильцов. Если есть сомнения, они, скорее всего, откажут.
Эксперты должны подтвердить, что апартаменты соответствуют стандартам квартиры
Шаг 3. Решение о переводе апартаментов в жилой фонд
На основе заключения экспертов уполномоченный орган решает удовлетворить заявление или отказать заявителю. В течение 3 рабочих дней после решения собственнику высылают либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое, либо уведомление об отказе. В последнем случае решение можно обжаловать в суде.
Главная причина отказа — несоответствие апартамента требованиям к жилому фонду. Иногда, чтобы устранить отклонения, достаточно сделать небольшой ремонт, например, усилить звукоизоляцию с помощью специальных стройматериалов. Но чаще нужно переустройство помещения. Как это сделать расскажем ниже.
Перепланировка и перевод апартаментов в статус квартиры
Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой. Для этого нужно:
Обратиться в лицензированную компанию, чтобы специалисты разработали проект перепланировки Направить в Администрацию или Департамент паспорт, заявление на перепланировку, свидетельство о собственности, проект изменений, техпаспорт помещения и план этажей В течение 45 дней заявление рассматривают и выносят решение о перепланировке. Если оно положительное, можно приступать к работе, если нет — обратиться в суд или заказывать другой проект. Но нельзя гарантировать, что любое апарт-помещение можно переделать под стандарты квартиры. Если для этого потребуется модификация несущих конструкций, перепланировка невозможна.
После окончания ремонта нужно получить новый техпаспорт в БТИ и заново направить пакет документов для изменения статуса объекта.
Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку
Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение
Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.
Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.
При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.
Девелоперы возводят апарт-комплексы с перспективой их перевода в жилой фонд
Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение
Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:
Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽. План перепланировки — от 30 000₽
Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.
При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.
Как перевести апартаменты в квартиру в москве
Поменять статус апартаментов на жильё сложно, но можно, однако те девелоперы, кому удалось это сделать, стараются детали не афишировать.
Сами мы не местные.
Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?
«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».
В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.
Шаг за шагом.
Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.
БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.
«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».
Под угрозой сноса.
Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты». В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское. Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».
Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.
Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.
История первая: плотность застройки.
Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.
История вторая: соблюдая нормативы.
Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов. Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё. И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.
Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.
История третья: по законам рынка.
Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами. Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений. В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.
«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».
История четвёртая: дань истории.
Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк. Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя. На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.
Назад в будущее.
В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.
«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».
То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.
Перевод апартаментов в статус жилого помещения
Помехи при переводе апартаментов в статус жилого помещения нередки, и чаще всего, дело не в бюрократическом отношении к этому вопросу чиновников, а в технических характеристиках площади. Рассмотрим, какова схема такого изменения.
Главный недостаток апартаментов
У аппартаментов есть несколько существенных достоинств по сравнению с обычными квартирами. Они на порядок ниже по стоимости (примерно на 20-30%). Свободная планировка делает их востребованными, так как владелец может обустроить комнаты на свой вкус. Расположены такие помещения в районах с развитой инфраструктурой и удобными транспортными развязками.
Но это вовсе не квартира – законодательно площадь не считается жилой, хотя жить в ней всё-таки можно. Это главный недостаток недвижимости, из которого вытекают другие неприятные моменты:
Прописаться можно только временно, на 5 лет, после этого придётся снова заниматься оформлением документов.
Без постоянной регистрации сложно отдать ребёнка в детский сад, а затем и в школу. Затруднения могут возникнуть при постановке на учёт в поликлинику и т.д.
Дороже выходят коммунальные платежи, ведь тарифы рассчитаны на обслуживание коммерческих помещений.
Налог на такую недвижимость выше – 0,5-2%, в сравнении с 0,1% для обычного жилья.
В отношении покупателей коммерческой квартиры не действует налоговый вычет.
Наряду с этим, часто нестандартная площадь не снабжена ванной, туалетом и кухней, некоторыми коммуникациями. Получается, что жить в такой квартире можно лишь теоретически. Конечно, покупатель может сделать перепланировку. Однако это возможно не всегда, всё из-за того же отсутствия коммуникаций.
Что нужно для перевода апартаментов в жилой фонд
Многих интересует, можно ли переоформить апартаменты, как обычную жилплощадь. Да, это можно сделать:
если владелец – собственник жилья;
квартира не имеет обременений;
дом сдан в эксплуатацию;
площадь не передана в залог.
Помещение при этом должно отвечать нормам, предъявляемым к жилью в многоквартирных домах.
Выглядят они приблизительно так:
Общий метраж для однокомнатного жилья – не меньше 28 кв. м, для двухкомнатного – от 44 кв. м и т.д.
Не допускается расположение площади на цокольном, подвальном этаже.
Высота стен – не менее 2,5 м.
Уровень шума – не больше 75 дБ.
Наличие вентиляции, отопительной системы и др.
Но для статуса жилплощади важны и другие параметры – наличие благоустроенной, придомовой территории, стоянки, детсада. Если в отношении самой квартиры ещё можно предпринять какие-то шаги для улучшения жилищных условий, инфраструктура не зависит от владельца.
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Как изменить статус
Первое, что нужно сделать – проверить квартиру на соответствие, если его нет, заняться согласованием на переустройство. При получении разрешения, осуществить перепланировку, и оформить новый технический паспорт.
Владельцу придётся собрать пакет документов:
разрешение на переустройство или перепланировку;
заново оформленный техпаспорт;
документы, подтверждающие право собственности;
выписка из государственного реестра недвижимости;
согласие всех собственников, заверенные нотариусом;
Эти документы нужно подать в местную администрацию. Результат проверки можно ожидать до 48 дней. Если заявка одобрена, то на этом основании можно вносить изменения в Росреестре. На это уйдёт не меньше двух недель. Взять новую выписку получится в течение пяти дней.
О сроках перевода в жилой статус всё понятно, но нельзя забывать, что дополнительно время уйдёт на переустройство (перепланировку), и соответствующее дооснащение. Если изначально решено добиваться согласия на перевод апартаментов в новый статус, нужно подумать о подгонке помещения под стандарты обычной квартиры. После получения разрешения важно сразу приступить к ремонтным работам, чтобы не затягивать весь процесс.
Целесообразно нанять для этого добросовестного исполнителя, который проведёт обслуживание качественно и точно в оговоренные сроки. Таким подрядчиком может стать компания, оказывающая услуги комплексного ремонта под ключ, с хорошей репутацией, которая осуществит ремонтные работы по фиксированной цене. Владельцу не надо заниматься этим самостоятельно – хороший архитектор прекрасно понимает, какие переделки и переносы приемлемы для возведения площади в статус жилой.
Останется согласовать проект, выбрать материалы для отделки комнат и отдать ключи. Сам ремонт будет длиться от трех месяцев до полугода, и за это время мастера превратят нежилую недвижимость в комфортную квартиру, куда приятно будет возвращаться вечерами.
Вам нужен ремонт?
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Что делать, если получен отказ
Такое тоже случается – иногда представители администрации по субъективным причинам не дают разрешение на оформление площади в жилой фонд. В некоторых ситуациях это решение можно оспорить в суде. Но для этого на руках у владельца должна быть бумага с отказом в письменной форме, и в ней должна быть указана его причина.
Но если апартаменты не отвечают хотя бы одному требованию законодательства, суд останется на стороне местного органа,
Частые мотивы отказа:
Отсутствие данных о праве собственности на помещение, сведений о заявителе (адрес прописки, место проживания и т.д.).
Исправления в документах, ошибки, зачёркивания, изменения, не согласованные с принимающей организацией.
Неполный пакет документов.
Подача в органы, которые не занимаются этим вопросом.
Несоответствие параметров проекта существующим требованиям.
Отсутствие согласия собственников помещения.
То есть, полная и правдивая информация, подтверждённая документами – пожалуй, одно из главных условий получения разрешения.
Если для нового статуса требуется перепланировка, то собственник должен заранее уточнить, возможно ли это с технической стороны. Более того, будет ли достигнуто соответствие после осуществления перепланировки. Выяснить это можно, обратившись в проектную компанию (частную или государственную). Процесс перевода апартаментов в статус жилого помещения индивидуален в каждом конкретном случае, предусматривает дополнительные запросы и подтверждения. И собственник должен быть к этому готов.