Принципы правового регулирования недвижимостью
Для решения задач по извлечению максимальных доходов от недвижимости в основу системы правового регулирования недвижимостью должны быть положены следующие принципы.
Принцип пообъектного правового регулирования.
Основным объектом правового регулирования является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта правового регулирования могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, правовое регулирование которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника.
Принцип целенаправленности правового регулирования.
Применительно к каждому объекту недвижимости (имущественному комплексу) собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели собственника должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту правового регулирования должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы правового регулирования объектом недвижимости). Программы правового регулирования (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.
Принцип экономической обоснованности управленческих решений.
Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
В соответствии с данным принципом правовое регулирование объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.
Применительно к коммерческой недвижимости понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объекта, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
На основе определения ННЭИ выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе правового регулирования им.
Принцип единства системы правового регулирования.
Система правового регулирования недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:
- — цели собственника;
- — анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
- — определение ответственных за правовое регулирование каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации;
- — контроль за объектами правового регулирования и деятельностью управляющих;
- — предоставление отчетности о результатах правового регулирования;
- — принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности;
- — ответственность за результаты правового регулирования;
- — постоянное поступление, обработка и анализ информации о работе управляющих и состоянии объектов правового регулирования.
Принцип комплексности правового регулирования.
Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс правового регулирования недвижимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта.
В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.
Принцип профессионализма правового регулирования.
Правовое регулирование недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе:
- — специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом;
- — в соответствии с апробированными стандартами и методиками.
Сложность и многогранность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обусловливают необходимость создания эффективной системы правового регулирования недвижимостью, которая:
Понятие и виды недвижимого имущества в Российской Федерации: теоретический аспект
Иш, Е. В. Понятие и виды недвижимого имущества в Российской Федерации: теоретический аспект / Е. В. Иш. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2022. — № 29 (424). — С. 36-39. — URL: https://moluch.ru/archive/424/94091/ (дата обращения: 18.09.2023).
В статье анализируется понятие и виды недвижимого имущества в законодательстве Российской Федерации в контексте сравнения с законодательствами других стран.
Ключевые слова: недвижимое имущество, имущество, виды недвижимого имущества, делимое имущество, неделимое имущество.
Основу государственного регулирования недвижимости составляют целый ряд нормативных актов, как частноправового, так и публично-правого характера. В первую очередь, такой подход связан с особым режимом недвижимости, как частью государственной территории. Под недвижимостью как правило понимаются земельные участки, дома, расположенные на таких участках, и иное имущество, которое прочно связано с землей. Однако, не всегда такая характеристика недвижимости является справедливой. В некоторых случаях, закон может относить к недвижимости и иное имущество, которое представляется возможным перемещать: самолеты, водные суда и другое. В некоторых правопорядках к недвижимому имуществу относят дороги, деревья и растения [13, с. 128].
Легальное закрепление понятия недвижимого имущество закреплено в ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [1]. Так, к недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Иными словами, ГК РФ перечисляет основные виды недвижимого имущества, а также определяет их ключевой признак — прочную связь землей и невозможность их перемещения без ущерба такому имуществу [14]. Абзац второй п.1 ст.130 указывает также и на то, что к такому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда и иное имущество, которое определяется законом. Исходя из текста ГК РФ, можно сделать определенный вывод о том, что в Российской Федерации под недвижимым имуществом понимаются объекты, которые названы недвижимостью в соответствии с законом. Также, следует указать и справедливое замечание Алексеева В. А. о том, что такие категории как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «недвижимые вещи» являются синонимами [10, с. 14].
Помимо ГК РФ, правовой режим недвижимого имущества в Российской Федерации закрепляется целым рядом нормативных актов различного характера: в кодексах, федеральных законах, Постановлениях Правительства РФ. В частности, в данных актах определяются особенности закрепления прав на такого рода имущества, порядок регистрации таких прав, особая деятельность, связанная с земельными правоотношениями и многое другое.
Так, например, в Российской Федерации существуют Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» [4], который определяет порядок выполнения работ с недвижимым имуществом по подготовке документов и сведений для кадастрового учета, лицами, которые специально уполномочены на такую деятельность. Также, в Российской Федерации существует Федеральный Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218) [5]. Так, данный закон определяет порядок регистрации прав на недвижимое имущество, защищает права собственников, а также, обязывает государственный регистрационный орган вносить такие записи в специальный реестр [15, с. 44]. Важно отметить, что в Российской Федерации, также, обязательным критерием определения имущества как недвижимости является обязательность его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимого имущества.
Однако, определение недвижимости, по мнению многих авторов, не является достаточно полным, и не в полной мере раскрывает сущность недвижимого имущества. Так, например, Тымчук Ю. А. в своем диссертационном исследовании указывает на сформированные в российской судебной практике критерии недвижимости [17, с. 30]. В частности, автор относит к таковым: полезные свойства, которые собственник может извлекать из такого рода имущества, применение при создании объекта недвижимости тяжелых и прочных материалов, монтаж имущества на специальном фундаменте, и многие другие.
Хотелось бы отметить, что в некоторых случаях, правоприменитель слишком излишне подходит к определению недвижимости. Так, например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2015 № Ф05–16463/2013 по делу № А40–127338/12, было указано на необходимость выяснения вопроса о том, как позиционировал создатель/приобретатель себя перед третьими лицами в отношении конкретного объекта (как создатель движимого или недвижимого имущества) [6]. С точки зрения автора, такой подход к определению сущности недвижимости, а именно субъективное восприятие лица в отношении имущества — является ошибочным.
Исходя из всего вышесказанного, можно говорить о том, что понятие недвижимости, закрепленное на законодательном уровне на сегодняшний день, является предметом дискуссий в научной среде. Также, следует отметить, что научная неопределенность существует и относительно того, в чем является правовая природа, или правовая сущность недвижимости. В сущности, существует группа авторов, критикующих основополагающий признак недвижимости как «прочная связь с землей» (например, О. Ю. Скворцов, Б. М. Гонгало) [12, с. 54]. Данная точка зрения является небезосновательной, ведь многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым (например, квартиры, воздушные и водные суда, и многое другое).
Можно отметить также и то, что схожее понятие недвижимого имущества закреплено и в других правопорядках, во всех странах-участницах Евразийского экономического союза. Так, например, Гражданский кодекс Республики Беларусь [7], в п.1 ст.130 определяет недвижимое имущество как земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Таким же образом к вопросу обозначения недвижимости подходит Гражданский кодекс Киргизской Республики [8], и Гражданский кодекс Республики Казахстан [9], в частности, в ст.24 и в ст.117 соответственно.
Как уже было сказано под недвижимым имуществом понимается не только имущество, которое неразрывно связано с землей, но также и вещи, поименованные недвижимостью в законе. В сущности, существует огромное количество конкретных видов недвижимого имущества, закрепленных в различных нормативно-правовых актах.
Как справедливо отмечает в своей работе Баринова А. Г. «Ст. 130ГК РФ выделяет три вида недвижимых вещей. Первую группу составляют вещи, являющиеся недвижимыми по своей природе. К ним закон относит земельные участки и участки недр. Вторую группу недвижимых вещей образуют все вещи, прочно связанные с землей, а третью группу образует имущество, которые признаны недвижимостью не в силу их естественных свойств, а по иным причинам».
Наиболее важно указать на то, что исходя из п.1 ст.130 ГК РФ, перечень недвижимого имущества, указанный в ГК РФ, не является исчерпывающим, таким может быть признано и иное имущество, например, указанный в ст.132 ГК РФ, особый объект недвижимости — предприятие как имущественный комплекс. Аналогичным образом, согласно ст.1 ФЗ № 218, к недвижимости отнесены отдельные жилые и нежилые помещения и многое другое.
По большому счету, к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, здания, квартиры, участки недр, части зданий или сооружений (машино-места), объекты незавершенного строительства, единый имущественный комплекс, жилые и нежилые помещения и все остальные объекты, которые законодатель относит к объектам недвижимого имущества («недвижимость по закону») и некоторые другие. Хотелось бы наиболее подробно остановится на наиболее сложных видах недвижимого имущества: земельном участке и жилом помещении.
Так, в соответствии с п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [2], «земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных названным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи».
Как правило, земельные участки делятся на две основные группы — делимые и неделимые земельные участки. Как справедливо отмечают некоторые авторы, понятие делимого земельного участка не закрепляется в ЗК РФ. Однако, определить делимость данного участка можно определить исходя из ст.133 ГК РФ. В сущности, неделимый земельный участок представляет собой такой объект, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.
Земельный участок представляет собой особый объект в силу того, что собственник может возводить на таковом, перестраивать, сносить на нем здания, сооружения, но при условии соблюдения градостроительных норм и норм о целевом назначении такого участка (ст.263 ГК РФ). Как справедливо отмечает М. И. Васильева, граждане и юридические лица обладают правом равного доступа на приобретение земельных участков в собственность [11, с. 7].
Также, в соответствии с нормами ст.130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся жилые и нежилые помещения. Определение такого вида недвижимого имущества определяет в ст.15 Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) [3], исходя из которого можно выделить следующие его признаки:
— Особый правовой режим, заключающийся в требованиях, установленных ЖК РФ
— В литературе отмечается такой признак, как «неразрывная связь с землей» [16], однако, данный признак поддерживается не всеми авторами.
В соответствии со ст.16 ЖК РФ, выделяются следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Все вышеуказанные объекты прав являются недвижимым имуществом. Жилые помещения представляют собой, с точки зрения автора, наиболее важную категорию вещей, так как в отношении них закрепляется специальное законодательство, их правовое регулирование наиболее тесно связано с конституционными правами граждан.
Подводя итог всему вышесказанному, хотелось бы отметить, что категория недвижимости — представляет собой очень важный объект вещных прав не только для частных лиц, но и для государства в целом. Именно поэтому, законодатель должен подходить к правовому регулированию как самой недвижимости, так и регулированию ее оборота с особой осторожностью, не допуская нарушений прав в данной сфере. Определенно, такая сложная категория как недвижимость, до сих пор вызывает споры в юридической науке относительно сущности данного объекта прав. Однако, проанализировав мнения ученых по данному вопросу, был сделан вывод о том, что легальное определение недвижимости является оптимальным, для регулирования общественных отношений. Критерии определения недвижимости, также, являются логически и юридически обоснованными, при условии закрепления законодателем особой разновидности такого имущества — «недвижимости по закону».
Согласно ГК РФ, и иным нормативно-правовым актам, регулирующим сферу недвижимого имущества, в РФ существует огромное количество вещей, которые относятся к недвижимому имуществу не только по сущности такой вещи, но и которые закон прямо называет таковыми. С определенной долей уверенности можно говорить о том, что к недвижимому имуществу, в зависимости от вида недвижимости, применяется особый правовой режим, закрепленный в различных правовых актах. Данная особенность обусловлена особой важностью каждого вида недвижимого имущества, а также, его целевому назначению.
Почему недвижимость является объектом жесткого правового регулирования
Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых ценных объектов гражданских прав.
Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающем в себя публично-правовые и частно-правовые, экономические аспекты. Существует множество определений понятия недвижимого имущества и недвижимости, которые можно подразделить на три основных категории.
Первая категория определений включает в себя нормативные, прежде всего законодательные термины и определения, которые призваны вносить однозначность и конкретность в правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Данные определения являются основополагающими, концентрируют в себе суть и правовой статус недвижимого имущества.
Ко второй категории следует отнести определения и толкования, присутствующие в научной и научно-практической литературе. Данных определений существует великое множество, некоторые из них являются производными от нормативно-правовых определений, некоторые имеют целью уточнить или расширить понятие недвижимого имущества. Среди них встречаются как общепризнанные, так и спорные определения. Сюда же можно отнести и профессиональную терминологию практиков в данной сфере, а также устоявшиеся англицизмы.
Третья группа понятий включает формулировки и толкования бытового плана, профессиональные жаргонизмы, общеупотребительные термины. Иногда смыслы, заключаемые в подобные толкования, близки к нормативным, чаще – весьма свободны и далеки от правовых, однако и эти термины и понятия несут на себе отпечаток основной характеристики недвижимого имущества – прочной связи с землей.
Грамотное владение терминологией и знание основных понятий способствует эффективному взаимодействию в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом. В профессиональной терминологии необходимо свободно ориентироваться прежде всего профессиональным игрокам на рынке недвижимого имущества: инвесторам, риэлторам, девелоперам. Однако и рядовому покупателю недвижимого имущества заботящемуся о собственной финансовой и правовой безопасности, крайне желательно прояснить для себя суть этих терминов, поскольку в многих из них отражаются правовые особенности оборота недвижимого имущества. Любопытен экскурс в историю. Стоит упомянуть, что разделение на движимые и недвижимые вещи знало уже римское право. В российской истории законодательное закрепления понятия недвижимого имущества было осуществлено еще Петром I в 1714 году в Указе « О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах ». Более поздний Свод гражданских законов России оговаривал, что « недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги », а к принадлежности земель (то есть состоящими в неразрывной связи с землей) относил « состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые ».
Современное понятие недвижимости или недвижимого имущества получило значительное развитие. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Согласно тексту указанной статьи, все недвижимые объекты можно подразделить на три группы:
1. объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр;
2. объекты, прочно связанные с землей, в отношении которых отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимостью по физическим свойствам.
3. объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – несмотря на фактическую движимую природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и ввиду того, что являются « движущимися участками территории », находясь под юрисдикцией РФ. Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав – предприятие в целом, как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости в силу прямого указания закона – ст. 132 ГК РФ,
Особый правовой режим недвижимого имущества характеризуется тем, что оборот объектов недвижимости подчинен специальным закрепленный законодательно правилам, в том числе правилам о государственной регистрации прав и сделок.
В российском законодательстве в различных нормативных актах помимо упоминаются следующие объекты недвижимости, прочно связанные с землей:
- земельные участки, в том числе лесные участки;
- участки недр;
- здания;
- сооружения;
- нежилые помещения;
- жилые дома, в том числе жилые дома на дачных участках;
- части жилых домов;
- квартиры;
- части квартир, в том числе состоящие из одной или нескольких комнат;
- комнаты;
- дачи;
- жилые строения на дачных участках;
- гаражи;
- другие строения потребительского значения, в том числе хозяйственные постройки, хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках;
- объекты незавершенного строительства;
- предприятия как имущественные комплексы.
Однако данное перечисление объектов недвижимого имущества не может претендовать на четкую классификацию. Для практического применения имеют особое значение две классификации объектов недвижимости: классификация объектов капитального строительства согласно Градостроительному кодексу РФ , подразделяющая указанные объекты на здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) и классификация объектов недвижимости, введенная Законом о кадастре недвижимости. Кадастровая классификация предусматривает следующие виды объектов недвижимости:
Земельный участок; здание; сооружение; помещение; объект незавершенного строительства.
Верное определение вида объекта недвижимости крайне важно, поскольку от этого зависит квалификация правового режима объекта недвижимости. При этом надо отличать вид объекта недвижимости от общеупотребимых названий – таких как банк, магазин, аптека, кафе, автозаправочная станция, которые характеризуют назначение объекта, а не его вид.
Вид объекта недвижимости имеет значение как с формальной точки зрения, так и с экономической. Например, от данной характеристики объекта недвижимости зависит налоговый режим, то есть те виды и размер налогов, которые уплачиваются владельцем такого объекта недвижимости, в том числе различные налоговые послабления и льготы.
Сложно преувеличить общественную значимость недвижимого имущества. Грамотное и адекватное законодательное регулирование в этой области является необходимым условием эффективного развития экономики и соблюдения интересов государства, предпринимателей и частных лиц. Эффективное регулирование оборота недвижимого имущества является неотъемлемой составляющей социальной политики государства.
Так, часть объектов недвижимости, имеющих особое государственное и социальное значение и являющихся государственной собственностью, в силу публичных интересов изъяты из оборота и не могут быть предметами гражданско-правовых сделок. Основная масса таких объектов является невозобновляемыми, такими как недра, лесной фонд, водные ресурсы, либо обеспечивают стратегическую и экономическую безопасность государства, принадлежа к объектам военной, трнспортной, энергетической инфраструктуры, объектам связи. Однако среди объектов, исключенных из оборота присутствуют например и и такие объекты, как детские дома, дома ребенка, школы-интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых.
Ряд объектов недвижимого имущества ограничен в обороте, подобное ограничение устанавливается в порядке, определенном законом.
Следует упомянуть, что если для большинства объектов недвижимости существует принцип « все, что не запрещено законом, включено в оборот », то для земельных участков и участков недр действует принцип обратный « включены в оборот только те объекты, которые обозначены законом ».
Подобный принцип нельзя признать несправедливым, поскольку земля является не только не возобновляемым, но и ограниченным по определению ресурсом.
С этой ресурсной ограниченностью связан и постоянный рост стоимости земельных участков, влекущий за собой ожидаемый рост и иных объектов недвижимого имущества, связанных с землей. Вложение средств в недвижимость всегда было выгодной и перспективной инвестицией. Спекулятивные ожидания, в свою очередь, сами по себе ведут к росту цен. Несмотря на сезонные колебания, в настоящее время следует говорить скорее об устойчивой тенденции к росту цен на земельные участки и иное недвижимое имущество. Тот факт, что владельцы недвижимости в больше степени защищены от негативных последствий инфляции делает подобные вложения еще более привлекательными.
Несомненно, стоимость недвижимости зависит от ряда факторов, среди которых экологический (наличие поблизости вредных производств может значительно снизить цену недвижимого имущества), экономический – например стоимость прилегающих земель (удачное соседство может значительно способствовать росту цен на землю и здания), фактор уникальности, территориальный фактор и целевое назначение (например, целевое назначение земель крайне сложно изменить без существенных затрат).
Глава 2. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества, как объекта гражданских правоотношений и пути их решения
2.1. Недвижимое имущество в свете концепции реформирования гражданского законодательства
Одной из наиболее важных классификаций вещей является деление вещей на движимые и недвижимые. Гражданский кодекс в новой редакции также предусматривает такое деление вещей. Таким образом, согласно ст. 130 ГК РФ все вещи делятся на недвижимые и движимые. Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей заключается в том, что оформление перехода прав на последние требует государственной регистрации в соответствующих государственных органах.
Следует отметить, что в указанной статье ГК, помимо термина «недвижимые вещи», также используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке, которая вновь повторяется в ГК РФ. Как известно, понятие «имущество» — это более широкое понятие по сравнению с понятием «вещи», поскольку включает в себя, помимо вещей, также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК РФ, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование 1 .
Однако, несмотря на то, что вопрос этот ставился давно, никакие изменения не были внесены в указанную статью ГК РФ.
Как и ранее, критерии прочной связи с землей и несоразмерного ущерба законодательно не установлены. Это будет вызывать определенные сложности, поскольку, исходя из формального толкования этих критериев, к недвижимости можно отнести такие объекты как заборы, скамейки и т.д. Соответственно, права на них должны быть зарегистрированы, что может вызвать технические трудности.
В отличие от ранее опубликованного проекта ГК в ст. 130 ГК РФ не выделяются в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения. Не дано и базовое понятие помещения.
В п. 3.8.1 Концепции, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., дается такое определение помещения: под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. Таким образом, помещение — это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещение — это вещь в юридическом смысле слова. Однако в новой редакции ГК определение помещения отсутствует 1 .
При этом в новой редакции ГК РФ необходимо было провести разграничение между жилыми и нежилыми помещениями.
Законодатель сохранил ранее действовавшее положение о том, что к числу недвижимых вещей относятся объекты незавершенного строительства. Легального определения объекта незавершенного строительства на уровне закона нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства.
Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью» 1 . Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее» 2 .
В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.
Особыми видами недвижимого имущества как по ранее действовавшему, так и по новому законодательству являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость, или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.
Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.
В ранее опубликованном проекте ГК РФ они более не рассматривались в качестве недвижимости, однако законодатель установил, что к ним применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав. Такая формулировка является более точной, поскольку сложно называть недвижимостью вещи, которые по своей физической природе являются движимыми. Однако законодатель без объяснения причин не стал менять законодательство и по-прежнему рассматривает их в качестве недвижимых вещей.
Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. В последнем случае речь идет о регистрации, необходимость которой обусловлена публичными интересами. В качестве примера можно привести регистрацию прав на оружие, транспортные средства и др. Юридическое значение деления вещей на движимые и недвижимые состоит в том, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации. В частности, в соответствии со ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат следующие права: право собственности, хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами 1 .
Таким образом, перечень прав, подлежащих государственной регистрации, не изменился. Следовательно, можно сделать вывод, что резких изменений в системе вещных прав, которые декларировались ранее, не будет.