Договор паенакопления что это такое
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) жилищный накопительный кооператив (далее также — кооператив) — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов;
2) деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (далее также — деятельность кооператива) — привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан — членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива;
3) жилое помещение — квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации;
4) паевой взнос — денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона. В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям;
5) вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива;
6) членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;
7) дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива;
8) паенакопление — часть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную дату;
9) пай — доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива;
10) паевой фонд кооператива — сумма паенакоплений членов кооператива;
11) действительная стоимость пая — часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая;
12) форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (далее — форма участия в деятельности кооператива) — порядок внесения членами кооператива паевых взносов в паевой фонд кооператива в устанавливаемых кооперативом в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона вариантах для выбора одного из них членами кооператива.
Право собственности на основании справки "ЖСК", что это?
Здравствуйте, дорогие, читатели, уважаемые клиенты, начинающие агенты!
В данной статье, хочу затронуть тему основания возникновения права собственности, именно на основании справки «ЖСК».
Все уже достаточно грамотны в вопросах недвижимости и знают, что право собственности возникает на основании: договора купли-продажи, договора передачи жилого помещения в собственность граждан (договор приватизации), договора Долевого участия, договора инвестирования, договора дарения, ренты и так далее. Вроде бы прописные истины, скажут специалисты, но, на поданное мной в рекламу объявление о продаже квартиры в доме……., в разделе дополнительные сведения была пометка «собственность «ЖСК». И я целый месяц интересующимся этим объектом объясняла, что же это значит….! Причем среди звонивших было много представителей агентств недвижимости! Может мне так «повезло», но из этой ситуации делаю вывод: всем известно что такое «ЖК» — Жилищный комплекс , а вот «ЖСК» реже встречается и некоторому количеству участников рынка недвижимости требуется пояснить, что значит возникновение права собственности на основании справки «ЖСК».
Получение права собственности в результате выплаты пая Жилищно Строительного Кооператива (ЖСК): гражданин становится собственником квартиры «ЖСК»,только с момента выплаты пая (до полной выплаты пая гражданин, даже проживая в квартире, собственником не является). Таким образом, право собственности на квартиру возникает в результате оплаты ее стоимости-внесения пая (то есть за деньги (возмездно),- а не безвозмездного ее получения.
Поэтому квартира «ЖСК» не считается приватизированной, и ее владелец сохраняет свое право на бесплатную приватизацию.
Особенностью квартир «ЖСК» является то, что собственником является один человек — член кооператива, хотя с самого начала вместе с ним может быть прописана целая семья. Члены семьи пайщика, не являясь собственниками квартиры, имеют право пользоваться ею — то есть право проживания.
Члены семьи собственника квартиры «ЖСК», проживающие вместе с ним, могут иметь на нее право собственности в двух случаях:
— если член «ЖСК» получал от третьего лица денежные средства для внесения своего пая — тогда этому лицу может принадлежать доля собственности, равная внесенной им доле пая. Надо подчеркнуть, что такая передача денежных средств должна быть подтверждена документально, и на основании документа подтверждающего передачу денежных средств такое решение может вынести суд;
— супруг пайщика имеет право на половину той доли в праве собственности, которая была оплачена в период, когда супруги состояли в браке. В этом случае эта доля в праве собственности является совместно нажитым имуществом супругов. Например, пай выплачивался членом «ЖСК» в течение пяти лет и в это время в течение одного года он был в браке, в этот период была оплачена 1/5 часть этого имущества, соответственно 9/10 доли квартиры принадлежит ему, а 1/10 доли квартиры бывшему супругу.
Квартиру «ЖСК», за которую полностью выплачен пай, владелец также может сдать, заложить, обменять, подарить, продать, завещать.
В справке «ЖСК» должны быть: исходящий номер, дата выдачи, угловой штамп (в случае отсутствия фирменного бланка), справка должна быть заверена подписями председателя и бухгалтером,с указанием фамилии и инициалов, заверенные круглой печатью «ЖСК». Должно быть указано, кто является собственником квартиры, в каком размере и когда полностью выплачен паевой взнос (квартира «ЖСК» становится собственностью только с момента полной выплаты паевого взноса). В справке «ЖСК» всегда указан один собственник (член «ЖСК»), но должны быть указаны и члены его семьи — проживающие с ним лица, согласно ордеру или форме 9, либо должно быть указано, что совместно с собственником никто не проживает.
Именно справка о полной выплате паевого взноса является документом на основанием возникновения права собственности. Далее справка «ЖСК» должна быть зарегистрирована в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и получено свидетельство подтверждающее регистрацию права собственности. Срок владения имуществом,в данном случае, исчисляется с момента выплаты пая, а не с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.
С этого момента собственник квартиры имеет право распоряжаться своим имуществом без какого либо дополнительного документа правления «ЖСК».
Надеюсь, что данная информация будет полезной для тех, кто до сих пор путал «ЖК» (Жилищный комплекс) с «ЖСК» ( Жилищно строительный кооператив).
Буду рада Вашим комментариям и готова ответить на Ваши вопросы.
С уважением ко Всем участникам рынка недвижимости.
Как я купила квартиру через жилищный кооператив
Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.
Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. Расскажу, как я выбрала кооператив и стала пайщиком.
Созданные до 1 июля 2018 года накопительные жилищные кооперативы имеют право работать со строящимися домами, а участники таких кооперативов могут купить квартиру на стадии стройки.
Но законодательство изменилось, и кооперативы, созданные после 1 июля 2018 года, больше не могут вкладывать деньги людей в дом до его ввода в эксплуатацию. Купить через новый кооператив можно только готовое жилье. Основание — подпункт 3 пункта 4 статьи 8 закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ.
Здесь описан опыт покупки недостроенной квартиры по старой схеме, до сдачи дома госкомиссии. Но в тексте все равно есть много актуальной информации — о принципах работы накопительных жилищных кооперативов, возможных проблемах и вариантах, как их избежать.
Что такое жилищный накопительный кооператив
Жилищный кооператив — некоммерческая организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их вкладов. Люди по своей воле объединяются, чтобы накопить деньги и купить или построить жилье.
Есть три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса. Они могут купить квартиры пайщикам только в определенном готовом доме.
Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) может покупать жилье пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому. Работу ЖНК регулирует закон «О жилищных накопительных кооперативах».
Человек вступает в ЖНК, становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств следят ЦБ РФ и сами пайщики. Для последних кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты.
Кроме этого, пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры. Правление руководит деятельностью кооператива.
Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.
Как устроены жилищные накопительные кооперативы
В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят или не могут взять ипотечный кредит. Поэтому объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый пайщик ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.
На деньги из общего котла ЖНК может купить только жилье: дом или квартиру. Нельзя потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На аренду, рекламу и зарплату кооператив может тратить только членские и вступительные взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив расходует их на собственные нужды.
Общий котел официально называют паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участников кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.
Пайщик выбирает квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только она подходит, кооператив покупает квартиру и передает пайщику в пользование. Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья. До этого квартира остается собственностью кооператива.
В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру на деньги банка, собственником становишься сразу. Но квартира в залоге у банка до полного погашения кредита.
Паевые взносы остаются собственностью пайщика, пока он член кооператива. Пайщик может распорядиться ими как хочет — продать, подарить или завещать. Если пайщик решил выйти из кооператива, он подает заявление и забирает накопленные паевые взносы. Вступительный и членские взносы пайщику не вернут.
Пай не могут забрать за долги. Если пайщик банкрот или судебные приставы арестовали имущество, пай не тронут, поскольку он считается имуществом НЖК, а не самого пайщика-банкрота.
Дальше расскажу по шагам, как купить квартиру в НЖК.
Есть несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Мне помогли поисковики и социальные сети.
По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила больше ста тысяч результатов, из них ссылки на кооперативы были на первых двух страницах.
Еще жилищные кооперативы легко найти в социальных сетях. По их группам можно не только узнать контакты кооператива, но и понять, стоит ли ему доверять. Если группа живая, есть свежие посты, много участников — значит, кооператив работает и продвигает себя.
Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.
Оказалось, что в Казани ЖНК создал один из местных застройщиков. Такое сотрудничество выгодно всем. Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 000 Р членскими взносами. Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.
В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.
К тому моменту, как я нашла кооператив, он проработал всего полтора года, а пайщиков было чуть больше двухсот человек. Я засомневалась: вдруг кооператив ликвидируется или новые пайщики перестанут вступать. Но все решила репутация застройщика: на фоне большого количества замороженных строек эта компания больше 20 лет всегда вовремя сдавала дома.
Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.
В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть такая: если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.
Выписка из ЕГРЮЛ. Я начала с сайта ФНС, откуда скачала выписку из госреестра юридических лиц. Нужно ввести название компании, ОГРН или ИНН. Лучше посмотреть их заранее на сайте кооператива.
Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.
Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги и тем быстрее движется очередь. В первое время в мой кооператив вступало не больше десяти человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак. Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.
Реестр Центробанка. Центробанк включает все жилищные накопительные кооперативы в единый реестр и размещает у себя файл с ним. Если кооператив существует легально, в реестре будет запись. Кроме того, в едином реестре есть графа со статусом, где Центробанк указывает неблагонадежность кооператива, например кооперативы в стадии ликвидации или банкротства.
С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.
Документы с сайта кооператива. После выписки из ЕГРЮЛ и реестра ЖНК от ЦБ я изучила уставные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно прочитайте.
Сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес. Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, что-то не так. Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из ЕГРЮЛ — значит, кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.
Список документов ЖНК, которые стоит изучить
| Документ | Что смотреть |
|---|---|
| Устав ЖНК | Права и обязанности кооператива Права и обязанности пайщиков Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива |
| Положение о формах участия | Как действует кооператив Как стать пайщиком Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья |
| Положение о паевом фонде | Как формируется паевой фонд |
| Решение Банка России | Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК |
Годовой отчет. Помимо организационных документов кооператив обязан выкладывать в свободный доступ бухгалтерский отчет и отчет о деятельности за прошедший год.
Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из ЕГРЮЛ и устава, поэтому я просмотрела их бегло.
Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.
Аудиторское заключение. Годовая отчетность ЖНК подлежит обязательному аудиту.
Аудитор проверяет финансовую отчетность ЖНК, ищет в документах ошибки и несоответствия. Также независимый эксперт смотрит, правильно ли составлен бухгалтерский баланс, достоверно ли указаны прибыль и убытки, не подтасовывает ли кооператив числа в отчетах.
Аудиторское заключение — это отчет на нескольких десятках страниц, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет. Во второй части аудитор объясняет статьи бухгалтерской отчетности: откуда кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность.
Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась разделом «Расходование активов». У ЖНК две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы, в другую — паевые. Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры. Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, да.
Аудиторское заключение подтвердило, что кооперативу можно доверять.
Отзывы из социальных сетей. После официальной информации я стала искать дополнительную в поисковиках. Мне стало интересно, что пишут о кооперативе пайщики. Информации оказалось мало: ссылка на сайт, на живую группу во «Вконтакте» и форум с тремя комментариями. Порадовало, что нет ссылок на судебные процессы.
Я сосредоточилась на социальных сетях: вступила в группу и прочитала все, что написали другие пайщики. В одном из постов обратила внимание на комментарий: пайщица возмущалась нерасторопностью сотрудников кооператива. Чтобы узнать подробности из первых рук, я написала девушке личное сообщение.
Меня интересовало, получила ли пайщица квартиру или еще стоит в очереди. Также я спросила, как меняется сумма ежемесячного платежа, нужна ли страховка жилья и пайщика, как в ипотеке, и что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. На вопросы, которые касались личного опыта, девушка отвечала подробно, показала копии квитанций. В остальном она не ориентировалась. Квартиру пайщица получила и уже начала ремонт.
Для себя я решила так: если в кооперативе возникнут проблемы, возьму потребительский кредит в банке и закрою долг за квартиру. Рассрочка уже не будет такой выгодной, но я не потеряю квартиру и деньги.
Я выбирала квартиру в одном из четырех жилых комплексов застройщика, с которым сотрудничал мой кооператив. Два жилых комплекса мне не подошли. В одном цена на жилье была на 30% выше средней по городу, и я не укладывалась в бюджет. Второй был за городом — квартиры в нем дешевле, но сдать или продать потом будет сложнее. Оставшиеся два комплекса были равнозначны по местоположению и цене. В них я и стала искать жилье.
Я ориентировалась на два критерия — сроки сдачи дома и стоимость квартиры. Мне не хотелось долго ждать, поэтому я искала комплекс с ближайшим сроком сдачи. Но поскольку у выбранного застройщика репутация надежного, квартиры в его комплексах раскупают и бронируют на нулевом цикле — когда заложен фундамент. Оказалось, что свободные квартиры оставались только в домах со сдачей через год и позже.
На первоначальный взнос я накопила 1,1 млн рублей. Их хватало только на однокомнатную квартиру. В среднем такая квартира в 2015 году стоила 2,3—2,4 млн рублей. Мы с дочерью выбрали квартиру на пятом этаже с самой удобной, на наш взгляд, планировкой.
Чтобы квартиру сняли с продажи, я внесла первоначальный взнос. Его устанавливает кооператив, обычно об этом пишут в положении о паевом взносе и на сайте. В среднем это 30—50% от стоимости.
Сотрудники кооператива предлагают вступить без первоначального взноса и копить его на счете паевого фонда. Для этого нужно ежемесячно вносить на счет определенную сумму. Когда накопится достаточно денег для первоначального взноса, кооператив бронирует пайщику квартиру. Но так делать невыгодно: кроме паевого взноса придется ежемесячно платить членские взносы, 1000 Р . То есть за год вы переплатите лишние 12 000 Р . Лучше открыть в банке дебетовый счет и копить деньги там. Не придется платить членские взносы, и сумма вклада будет расти за счет процентов.
Я сравнила, как выгоднее копить деньги на первоначальный взнос: в кооперативе или в банке. Допустим, у меня есть 800 000 Р . За полгода нужно накопить еще 300 000 Р , значит ежемесячно я буду вносить по 50 000 Р .
Где выгоднее копить деньги на первоначальный взнос в течение полугода
| Кооператив | Банк | |
|---|---|---|
| Первоначальная сумма | 800 000 Р | 800 000 Р |
| Нужно накопить | 300 000 Р | 300 000 Р |
| Ставка | 0% | 7% |
| Ежемесячные пополнения | 50 000 Р | 50 000 Р |
| Дополнительные расходы | 1000 Р в месяц, или 6000 Р за полгода | 0 Р |
| Доход | 0 Р | 32 610 Р |
| Общая сумма через 6 месяцев | 1 100 000 Р | 1 132 610 Р |
| Хватает выкупить у кооператива | 16,83 м² | 17,32 м² |
Пока пайщик не выплатит полную стоимость квартиры, она принадлежит кооперативу. Поэтому у ЖНК нет строгих требований к членам: любой человек старше 16 лет может стать пайщиком. Правда, до совершеннолетия потребуется согласие родителей. Правление не волнует финансовая состоятельность пайщиков: нет денег — нет квартиры.
Процедура вступления в кооператив очень простая: нужно приехать в офис и написать заявление. С собой взять паспорт и ИНН.
Я сразу сказала, какую квартиру хочу, и кооператив забронировал ее. Сначала квартиру снимают с продажи на пять рабочих дней. После того как предоплата поступит на счет кооператива, квартиру бронируют у застройщика, а когда дом будет сдан, выкупают.
За пять рабочих дней я должна была заплатить:
- Единоразовый вступительный взнос — 10 000 Р .
- Членский взнос — 1000 Р в месяц. Можно платить помесячно или внести сразу 12 000 Р за год.
- Паевой взнос, равный первоначальному взносу за квартиру. В моем кооперативе это было 50% стоимости.
Наличные в кооперативе не принимают — все расчеты через банк, поэтому мне выдали на руки квитанции для оплаты. Я оплатила все в тот же день, а через три дня позвонил сотрудник кооператива и пригласил приехать в офис. Там выдал документы.
Каждую субботу члены кооператива могут приехать на стройку и посмотреть, как будут выглядеть их квартиры. Для этого в одном из подъездов оборудовали демонстрационный этаж.
Для просмотра доступны три квартиры: одно-, двух- и трехкомнатная. Трехкомнатная — в черновой отделке, чтобы будущие владельцы посмотрели, как проходят коммуникации. Однокомнатная — в предчистовой отделке: в таком виде владелец получает квартиру. Двухкомнатная — с ремонтом, чтобы показать жилье во всей красе. Мы поехали на экскурсию, чтобы узнать размеры и продумать планировку и дизайн.
Максимальный срок рассрочки — десять лет. Если с ипотекой все понятно — берете в долг деньги и возвращаете с процентами, — то в кооперативе расчет ведут по квадратным метрам. Объяснение простое: стоимость жилья на рынке постоянно растет, а проценты на сумму рассрочки кооператив не начисляет.
Пока дом строят, стоимость жилья определяет застройщик. В моем случае цена выросла ощутимо — за год квадратный метр квартиры подорожал на 2382 Р . После сдачи дома стоимость жилья раз в квартал определяет независимая оценочная компания. На стоимость влияет местоположение дома, срок эксплуатации и прочие условия: среднерыночная стоимость жилья, инфляция и покупательский спрос на жилье в микрорайоне.
Как рассчитывают ежемесячный паевой взнос, объясню на собственном примере. После того как я внесла первоначальный платеж, мне рассчитали, сколько квадратных метров осталось выкупить, и разделили их на срок рассрочки.
Пример расчета ежемесячного паевого взноса
| Стоимость квартиры на момент вступления в кооператив | 2 255 574 Р |
| Общая площадь квартиры | 34,51 м² |
| Первоначальный взнос | 1 114 673 Р |
| Выкупила | 17,0544 м², чуть меньше 50% квартиры |
| Осталось выкупить | 17,4556 м² |
| Выкупаю в месяц | 17,4556 / 120 = 0,1455м² |
То есть каждый месяц я вносила платеж, равный рыночной стоимости 0,1455 м². Поскольку она постоянно росла, от месяца к месяцу сумма увеличивалась. Например, в первый месяц моего членства цена квадратного метра была 66 120 Р , а ежемесячный взнос — 9618,05 Р . Через четыре месяца застройщик поднял цену до 66 880 Р , поэтому взнос стал 9725,79 Р .
Паевой взнос платят каждый месяц. Нельзя пропустить один-два месяца, даже если до этого внесли удвоенную или утроенную сумму паевого взноса. Как только деньги поступают на счет паевого фонда, кооператив переводит их в квадратные метры и списывает с долга. Оставшийся долг пересчитают, и ежемесячный взнос уменьшается. Например, мой минимальный платеж — стоимость 0,14 м², или около 10 000 Р , а я внесла 100 000 Р и выкупила сразу 1,4 м². После пересчета обязательный платеж стал меньше — 8200 Р .
За три года членства моя квартира выросла в цене всего на 4,5%, или на 1,5% за год. Если бы я брала ипотеку под 9%, за эти три года я бы заплатила примерно на 130 000 Р больше.
Риски
Вырастут цены. Самые большие риски связаны с резким скачком цен на жилье, так как пропорционально вырастет ежемесячный паевой взнос.
Я посчитала, что если стоимость квадратного метра вырастет на 10 000 Р , то мой платеж увеличится на 1000 Р и все равно будет на 40% меньше, чем я платила бы по ипотеке. Чтобы паевой взнос сравнялся с платежом по кредиту, квартира должна вырасти в цене на 50% от первоначальной стоимости.
Сколько бы я платила ежемесячно при росте цен на жилье
| Стоимость 1 м² в моем доме | Минимальный платеж за 0,14 м² при покупке через ЖНК | Минимальный платеж за 0,14 м² при покупке в ипотеку под 9% |
|---|---|---|
| 65 000 Р | 9100 Р | 14 785 Р |
| 75 000 Р | 10 500 Р | 14 785 Р |
| 100 000 Р | 14 000 Р | 14 785 Р |
Не останется денег на паевой взнос. Второй риск связан с неплатежеспособностью. Что делать, если я не смогу платить взносы в кооператив? Узнала, что меня могут исключить за три просрочки в течение года либо одну просрочку сроком более трех месяцев. В исключительных случаях, например если пайщик потерял работу или тяжело заболел, кооператив может пойти навстречу и на срок от одного до трех месяцев заморозить взносы.
Исключенный пайщик обязан освободить квартиру, а ЖНК — вернуть пайщику все паевые взносы. Вступительный и членские взносы останутся у ЖНК. Минус в том, что квартиру исключенный пайщик освобождает сразу, а деньги ему по закону вернут в течение первого полугодия следующего года.
Кооператив обанкротится. Пока пайщик не выплатил взнос, квартира остается собственностью кооператива, поэтому непонятно, что будет с ней, если кооператив обанкротится. Я расспросила юриста и узнала, что квартиру, как и другое имущество кооператива, оценят, продадут, а вырученные деньги распределят между кредиторами.
Я, как пайщик, буду в числе прочих кредиторов пятой очереди и получу деньги только после того, как деньги распределят среди более приоритетных кредиторов. Но, во-первых , банкротство может длиться полтора-два года, поэтому я не скоро получу деньги. А во-вторых, имущества обычно не хватает, чтобы выплатить все долги. Поэтому кредиторам возмещают, например, 30 или 50% суммы долга.
Кооператив растратит паевые взносы. Вместо того чтобы покупать квартиры для пайщиков, кооператив потратит деньги на собственные нужды или начнет проворачивать с ними сомнительные операции. В какой-то момент застройщик потребует освободить неоплаченные квартиры, и пайщики останутся без денег и без жилья.
К сожалению, никто не застрахован от недобросовестной работы правления. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо контролировать работу ЖНК: ходить на собрания, изучать ежегодные аудиторские заключения, следить за отзывами в интернете.
Пайщики выйдут из ЖНК. Предположим, что у нескольких членов кооператива изменились обстоятельства, они решили выйти из кооператива и забрать деньги. Если жилье для них еще не купили, кооператив возвращает им их паи и продолжает работать. Просто деньги в общем котле будут накапливаться чуть медленнее.
Если квартира уже куплена, пайщик освобождает ее и получает назад паевые взносы. На усмотрение ЖНК освободившуюся квартиру продают или передают другому пайщику. Кооператив продолжает работать.
Застройщик заморозит строительство. Пайщик выбирает конкретную квартиру и вносит платеж за нее. Если строительство остановится, придется выбирать другую квартиру. Ее цена может быть выше, тогда паевой взнос увеличится.
Обнадеживает лишь то, что пайщик все-таки получит квартиру, а не потеряет деньги из-за долгостроя.
Право собственности
Когда пайщик выплачивает полную стоимость квартиры, кооператив выдает справку о полном погашении пая. С этой справкой, а также с квитанцией об уплате госпошлины и с юристом кооператива пайщик отправляется в МФЦ, чтобы переоформить право собственности на квартиру и стать полноправным владельцем жилья.
Общий размер госпошлины — 24 000 Р . Из них 22 000 Р ЖНК платит, когда право собственности оформляют на кооператив, и 2000 Р — когда право собственности переходит к пайщику, обычному гражданину.
Что делать, если покупаете квартиру через кооператив
- Кооператив лучше выбирать в своем городе. Если возникнут проблемы, ездить в другой город будет накладно.
- Внимательно проверяйте документы. Сравните сведения из внутренних документов ЖНК с официальными источниками. Если найдете расхождения, лучше отказаться от вступления в ЖНК.
- Если есть возможность, поговорите с другими пайщиками, задайте вопросы на форумах или в группах в социальных сетях.
- Стоимость квартиры будет постоянно расти, а вместе с ней и паевой взнос. Сразу рассчитайте свои возможности с учетом роста цен.
- Подготовьте паспорт, ИНН и напишите заявление на вступление в кооператив.
- Уточните, на какой срок бронируют квартиру, и успейте заплатить вступительный взнос и паевой взнос в размере первоначального платежа.
- Пока не выплатите всю сумму, квартира остается собственностью кооператива. Поэтому не допускайте просрочек по взносам.
А кто является кредиторами первых четырёх очередей? Как-то странно — деньги же люди платят, а очередь аж пятая.
Татьяна Смирнова (Чернова), Это просто какое-то издевательство. Ладно ещё коммунальщики, но вот налоговики нам точно не товарищи, и уж тем более фин.управляющий. Нечестно это очень(((
Alex, закон суров, но это закон. С очередностью не поспоришь, она указана в ст. 134 ФЗ-127
Если кооператив банкротится, то квартиру продают, а деньги идут в общий котел, причем пайщик является кредитором 5-й очереди? Как-то страшновато.
Евгений, есть ЖК, где средства не аккумулируются,потому что ЖК не строит, а покупает готовое жильё на средства пайщиков, соответственно нечему банкротиться. Не путать с ЖНК))
За подробной информацией звоните по тел.
Лучше копить на кввртиру в банке под процентами, чем вступать в кооператив, так как в банке процент по вкладу выше чем в кооперативе, кроме того придется еще заплатить членские взносы, и паевые взносы помимо вступительного, а в банке все просто положил определенную сумму и ждешь пока набежить процент по вкладу. Там все просто чем больше положил, тем больше получишь. Нет никаких дополнительных взносов. Все просто!!
Максим, ))))))))))))) .
Кооператив не даёт деньги под проценты и не берёт под проценты. Вы разберитесь в схеме — в кооперации всё просто и прозрачно.
Божечки, лезть в такую рисковую схему, чтобы сэкономить 130тыс₽ за 3 года. да ну нафиг. Это ж пирамида.
А рассрочка напрямую от застройщика чем не вариант. В обход всех этих мутных схем. И стоимость кв.м. фиксируется на момент покупки. Я, например брала рассрочку на стадии фундамента, платила ежемесячные взносы (фиксированные), когда дом сдался, въехала без проблем. При этом контролировать надо только застройщика, а не посредников.
Невозможность прогнозировать платёж и свою долговую нагрузку, непрозрачность определения стоимости квадратного метра застройщиком, невозможность продажи квартиры, если захотелось ее поменять
В цену заложен риск 30% что потеряешь все деньги.
Лотерея для азартных или жадных
Павел, Видимо вы за то, что бы нести деньги добрым и бескорыстным банкирам)))
В кооперативе все деньги крутятся локально и за счёт этого поднимается локальная экономика.
Павел, могу только посмеяться вам в ответ))
Павел, + по такой схеме продают хлам из глины и палок, нормальные дома продаются по ДДУ
Пирамида — это когда нет товара, а только берут деньги. В кооперативе вы покупаете и живете в квартире за которую внесли только часть денег. Кооператив доплачивает вам недостающую часть. Есть разные кооперативы. Хочу рассказать об условиях приобретения жилья в одном из жилищных кооперативов, который на сегодняшний день один из самых преуспевающих. Этот ЖК работает на территории России, Киргизии, Казахстана. Расширяются границы приобретения недвижимости. Подписываются договоренности с Беларуссией, Болгарией и др. зарубежными странами. На сегодняшний день ЖК доплачивает вам 50% или 65%, вы вносите только 35% или 50%. Как и у всех кооперативов есть вступительный и членские взносы. В течении 10 лет вы выплачиваете фиксированную стоимость квартиры, инфляция не учитывается.
Гарантии пайщика:
— Пайщик и все члены его семьи могут зарегистрироваться в квартире
— При выходе из ЖК пайщику возвращаются ВСЕ паевые взносы
— Заключается договор с ЖК, и договор найма, который регистрируется в УФРС
— Освобождение от уплаты налога на имущество до полной выплаты пая
ЖК никак не может обанкротится, т.к. деньги поступают на целевой расчетный счет в СБ из трех источников:
— паевые взносы (35% или 50%) на покупку жилья
— ежемесячные взносы за приобретенное жилье
— ежемесячные взносы в паевой фонд
Люди всегда будут нуждаться в жилье, поэтому новые пайщики всегда будут вступать в кооператив, последних не будет. Даже если перестанут вступать, то последний все равно получит свою квартиру, т.к. на счет будут поступать выплаты.
Есть ли другаю альтернатива покупки жилья на сегодняшний день? Только ипотека? Вы хотите обогащать банки, совершая аннуитетные платежи, загоняя себя кредитную 20-30 летнюю кабалу..
Читайте, проверяйте, думайте, сравнивайте и делайте свой выбор.
Лариса, меня заинтересовала покупка жилья через кооператив, я хотела бы получить более подробную информацию о кооперативе, напишите пожалуйста свой номер телефона?!
Лариса, а в соответствии с реестром ЖНК они очень даже могут обанкротиться.
http://www.cbr.ru/vfs/finmarkets/files/supervision/list_zhnk.xlsx вот тут список ЖНК причем банкротятся как новые так и старые ЖНК. Где-то в вашей схеме есть прокол.
Да и в случае с банком квартира в вашей собственности, а в случае ЖНК квартира находится в собственности ЖНК. Т.е. если ЖНК банкротится то все квартиры, по которым еще не выплачена полная стоимость продаются с молотка и пайщики в этом случае идут только 5-й очередью, т.к. вполне возможно, что денег вы своих не увидите. А если и увидите то только по завершению процедуры банкротства, т.к. пару лет вы можете сидеть на пороховой бочке.
При выходе вы можете получить только свои накопления и только в том случае если у ЖНК есть эти средства. При этом ЖНК освобождены от возмещения пени, штрафов, неустоек, убытков, но сами пайщики несут ответственность перед ЖНК.
ФЗ о ЖНК подразумевает аудиторские проверки финансовой отчетности кооператива, но не чаще одного раза в год, и аудитор определяется председателем правления.
Т.о. ЖНК "рога и копыта" могут собирать с членов кооператива средства в течении года, пичкать пайщиков недостоверной финансовой отчетностью и вообще могут пропасть с горизонта с вашими деньгами оставив вас разбираться с "председателем правления", который за бутылку водки оформил на себя ЖНК.
Не исключаю, что кто-то от этой схемы может получить бенефиты, так же как и в классической финансовой пирамиде, только финансовая пирамида позволяет получить выгоду в краткосрочной перспективе, а с ЖНК вы можете вливать годами средства и по итогу остаться и без квартиры и без денег.
С Уважением
Алексей, здравствуйте. Мне понятны Ваши опасения. Но могу сказать, что жилищные кооперативы разные. Если средства пайщиков находятся на целевом счете в Сбербанке, то никто их изьять на другие нужды не может. И по поводу того что квартира оформляется на ЖК: это гарантия для остальных пайщиков, что человек в дальнейшем будет оплачивать паевые взносы.
Дина, насколько я понимаю ЖНК существует в том числе для обхода запрета финансирования строительства из средств пайщиков для ЖСК. Это в случае если ЖНК организовывается строительной компанией и это, на мой взгляд, наиболее надежный вариант. В других случаях это наиболее рисковое мероприятие имеющее признаки финансовой пирамиды (кстати запрещенных в РФ).
Не вижу особо проблем для проведения целевых платежей с накопительного целевого счета СБ. У нас сейчас достаточно предложений по "целевому" обналичиванию средств, выдаваемых в рамках программы материнского капитала.
К сожалению целевые счета не дают гарантии добропорядочности организаторов пирамиды ЖНК.
На злобу дня: в связи с текущим падением курса рубля вы знаете на сколько вырастет стоимость квадратного метра? Что если пайщики массово начнут выходить из ЖНК из-за того, что размер ежемесячного платежа для них станет не подъемным? Сколько людей, которые живут в невыкупленных у ЖНК квартирах окажутся на улице?
В случае классической потеки кредитные обязательства могут быть переданы в другие кредитные организации и собственника квартиры никто не может выселить пока он выполняет условия по договору ипотеки. Для ЖНК такой схемы не предусмотрено и даже больше. Все пайщики несут общую ответственность над кредитными обязательствами ЖНК и в случае банкротства ЖНК каждый пайщик может нести дополнительные обязательства перед кредиторами.
Дина, насколько я понимаю ЖНК существует в том числе для обхода запрета финансирования строительства из средств пайщиков для ЖСК. Это в случае если ЖНК организовывается строительной компанией и это, на мой взгляд, наиболее надежный вариант. В других случаях это наиболее рисковое мероприятие имеющее признаки финансовой пирамиды (кстати запрещенных в РФ).
Не вижу особо проблем для проведения целевых платежей с накопительного целевого счета СБ. У нас сейчас достаточно предложений по "целевому" обналичиванию средств, выдаваемых в рамках программы материнского капитала.
К сожалению целевые счета не дают гарантии добропорядочности организаторов пирамиды ЖНК.
На злобу дня: в связи с текущим падением курса рубля вы знаете на сколько вырастет стоимость квадратного метра? Что если пайщики массово начнут выходить из ЖНК из-за того, что размер ежемесячного платежа для них станет не подъемным? Сколько людей, которые живут в невыкупленных у ЖНК квартирах окажутся на улице?
В случае классической потеки кредитные обязательства могут быть переданы в другие кредитные организации и собственника квартиры никто не может выселить пока он выполняет условия по договору ипотеки. Для ЖНК такой схемы не предусмотрено и даже больше. Все пайщики несут общую ответственность над кредитными обязательствами ЖНК и в случае банкротства ЖНК каждый пайщик может нести дополнительные обязательства перед кредиторами.
Татьяна, удачи вам. Но для меня схема очень неустойчивая и рисковая, налицо много серых зон, которые перечислены в статье.
В данном случае, если нет возможности взять ипотеку, то нужно брать в долг у друзей или искать квартиры с рассрочкой, а так снимать и копить на квартиру
если покупать квартиру через ипотеку, то стоимость сделки 2000, через кооператив 24000(из статьи)
почему никто не считает деньги потраченные на аренду жилья пока вы стоите в очереди? у меня 11тыс в месяц, значит за год очереди 132 тыс. плюс вы не сможете вернуть ндс. если квартира стоит 2млн, то 260тыс, плюс возврат 13% с уплаченных процентов банку.
Договор паенакопительного участия в долевом строительстве. По поводу одного недавнего определения Верховного суда
Кассационное определение Верховного суда РФ от 02.09.2019 г. № 44-КА19-6 (аналогичное определение — № 44-К19-5).
Между пайщиком и жилищно-строительным кооперативом был заключен договор паенакопления, в соответствии с которым ЖСК принял на себя различные организационные обязанности, связанные с финансированием строительства многоквартирного дома. По окончании строительства кооператив был обязан передать жилое помещение (квартиру) в собственность пайщика. Пайщик же был обязан своевременно уплачивать паевые взносы.
Кооператив впал в несостоятельность, причины которой остались за пределами текста Определения. Это был нашумевший в пермском кооперативном движении ЖСК «Триумф. Квартал 2». Никакого триумфа не состоялось.
Пайщик обратился к региональному публичному органу с заявлением о включении в реестр участников долевого строительства, пострадавших от неисполнительности застройщиков (в обиходе, реестр пострадавших или обманутых дольщиков).
Публичный орган отказал пайщику по тому основанию, что в указанный реестр включаются только граждане, денежные средства которых привлекались по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», т.е. с заключением и государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Пайщик таким гражданином, естественно, не являлся.
В жалобе, поданной в суд первой инстанции, пайщик указал, что его договор паенакопления содержит все обязательные условия ДДУ, т.е., фактически является таковым, а потому отказ публичного органа неправомерен.
Суд административному истцу ожидаемо отказал. Апелляция и кассация поступили аналогичным образом.
Один из судей Верховного суда РФ сжалился над пайщиком, вероятно, усмотрев в деле интересные для правоприменительной практики моменты, и подключил к процессу «вторую кассацию» в лице Судебной коллегии по административным делам.
Коллегия отрицательно отнеслась к проявленному судами нижестоящих инстанций формализму «нет ДДУ – нет дольщика – нет места в реестре обманутых дольщиков», предложив толковать совершенно однозначные на этот счет нормы закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» с позиций человеколюбия и гуманизма. В определении прозвучала мысль о том, что Российская Федерация является социальным государством, полностью повернутым лицом к человеку.
Коллегия указала, что наименование договора, на основании которого реализуется схема участия гражданина собственными денежными средствами в финансировании строительства жилья в качестве «договора о паенакоплении» или «договора об участии в долевом строительстве» не имеет значения. Необходимо исследовать содержание документа на предмет выявления степени его корреляции с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…».
Коллегия отметила, что закон «Об участии в долевом строительстве…» — это не закон о договорах, известных под аббревиатурой ДДУ, но вообще закон о том, как, когда и кем могут привлекаться денежные средства граждан для финансирования строительства жилых домов и прочих объектов. Этот вывод прямо следует из нормы частей 2 и 2.1 статьи 1 закона 214-ФЗ, который ограничивает способы привлечения денежных средств граждан для строительства жилья с последующей передачей им в собственность вновь созданных квартир только двумя схемами: путем заключения договоров участия в долевом строительстве и путем участия в ЖСК. Любые другие схемы или способы привлечения денежных средств граждан для финансирования строительства жилья являются незаконными.
Иными словами, пайщики жилищно-строительных кооперативов вовсе не исключаются из круга субъектов регулируемых законом 214-ФЗ отношений, но занимают точно такое же положение, как и граждане, являющиеся сторонами по договорам долевого участия. По сути, тоже являются дольщиками.
Договор паенакопления содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, как они изложены в законе 214-ФЗ, а Обзор судебной практики по спорам в связи с участием граждан в долевом строительстве от 4 декабря 2013 года настраивает суды смотреть не на наименования договоров, а на их содержание при разрешении споров с участием финансирующих строительство жилья за счет собственных средств граждан, даже если фактические обстоятельства отношений по поводу такого участия не укладываются вовсе или укладываются не слишком точно в очерченные законом 214-ФЗ правовые рамки.
То, что договор паенакопления не зарегистрирован, подобно ДДУ, в Едином государственном реестре недвижимости, не может лишать гражданина возможности защищать свои права. Это, на самом деле, факультативный признак. Отсутствие государственной регистрации договора не является препятствием на пути к справедливости и правосудию. При этом Коллегия сослалась на определение Конституционного суда РФ от 23.03.2010 г. № 385-О-О.
В том давнем отказном определении Конституционный суд РФ безо всякого пояснения своей мысли указал, что требование закона о регистрации договора участия в долевом строительстве является способом защиты экономических интересов дольщиков и их конституционные права не нарушает. К сожалению, из текста Определения невозможно понять, какие аргументы против государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве выдвинули заявители жалобы в Конституционный суд. Содержится только намек на то, что, по мнению жалобщиков, требование о государственной регистрации, при определенных условиях, допускает возможность лишения их уплаченных застройщику денег или будущей квартиры.
Прочитав несколько раз статью 17 закона 214-ФЗ, нормами которой установлено требование о государственной регистрации ДДУ, я не смог найти какое-либо, хотя бы косвенное, подтверждение этой мысли жалобщиков. Чем им не понравилась государственная регистрация ДДУ? — не понятно.
В общем, вывод, который сделала административная Коллегия прозвучал следующим образом: договор паенакопления, заключенный гражданином с ЖСК, фактически является договором участия в долевом строительстве, поскольку содержит все обязательные для такого договора в силу закона «Об участии в долевом строительстве…» условия. Все прочее – от лукавого.
Этот вывод обращает на себя внимание своим предельно общим характером. Коллегия не конкретизировала его формулировкой «для цели восстановления права пайщика» или «с целью включения пайщика в реестр обманутых дольщиков», но озвучила свою идею в Определении в качестве, не побоюсь этого слова, новой нормы права, созданной путем расширительного до головокружения толкования закона.
Если договор паенакопления – это договор участия в долевом строительстве, то это подразумевает, что ЖСК – это застройщик со всеми вытекающими из этого последствиями. Хотя закон 214-ФЗ называет застройщиками, по общему правилу, только хозяйственные общества. Жилищно-строительные кооперативы, как мы знаем, таковыми не являются, но представляют собой хотя и корпоративные, но все же некоммерческие организации с потребительским целеполаганием.
Сразу обращу внимание на некоторую тонкость. Верховный суд приравнял ЖСК к застройщикам по закону 214-ФЗ, в то время как Жилищный кодекс (часть 3 статьи 110) именует жилищно-строительные кооперативы застройщиками в смысле того определения, которое присутствует в Градостроительном кодексе. Это могут быть разные застройщики. Понятие застройщика по Градостроительному кодексу шире понятия застройщика по закону «Об участии в долевом строительстве…» и включает в себя это последнее понятие.
Современная редакция закона 214-ФЗ ставит застройщиков в жесточайшие рамки, в которые ЖСК не могут втиснуться даже если очень этого захотят, и мешать этому будет именно специфика организационно-правовой формы потребительского кооператива.
Например, сложно себе представить выполнение кооперативом требования о зачислении денежных средств паенакоплений на эскроу-счета с недопустимостью касательства до них вплоть до момента государственной регистрации права собственности первого пайщика на переданную ему квартиру во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме. Кооператив должен изымать часть средств из состава паенакоплений на поддержание своей организационной структуры. Хотя бы на оплату бухгалтера.
Также сложно представить себе фигуру конечного выгодоприобретателя (бенефициара) потребительского кооператива, личность которого обычным застройщикам необходимо раскрывать на каждом углу. Если только не считать таким бенефициаром председателя кооператива, назначившего себе нескромную зарплату и ежемесячные премии за свой тяжкий труд.
Оставляя в стороне вопрос о том, до какой степени суд может подменять собой законодателя, своими решениями переставляя и без того не вполне однозначные нормы законов с ног на голову, хотел бы отметить вывод самого общего характера, который я сделал для себя в связи с рассматриваемым Определением административной Коллегии.
Коллегия своим судебным актом подтвердила то, что кооперативное движение в жилищной сфере в его советском варианте умерло. Ушло в историю окончательно и навсегда.
Жилищно-строительные кооперативы ранее рассматривались не только в качестве не противоречащего основам социализма способа мобилизации личных накоплений граждан на хотя бы частичное решение острейшей в СССР проблемы обеспечения населения жильем. ЖСК считались также способом саморегулирования активности граждан в их бытовом обустройстве. И это было правдой.
Советские жилищно-строительные кооперативы полностью сохраняли свое значение и после того, как заказанные ими дома были построены, а квартиры переданы пайщикам. Они трансформировались в саморегулируемые управляющие организации, в которых общие собрания пайщиков действительно проводились, а относящиеся к каждому жильцу дома решения по поводу использования общего имущества многоквартирного дома и прилегающего земельного участка действительно принимались и, о чудо, исполнялись. А отчеты председателя кооператива и бухгалтера по поводу расходования взносов пайщиков действительно рассматривались под увеличительным стеклом, и каждая сомнительная копейка из таких отчетов становилась предметом даже не дискуссии, а просто скандала с криками и руганью.
Пишу об этом с полной ответственностью, поскольку сам принимал участие в подобных собраниях.
Воспоминания о таком подходе к жилищно-строительным кооперативам до сих пор еще можно обнаружить в некоторых нормах Жилищного кодекса.
О том, что современные жилищно-строительные кооперативы это не более, чем просто одна из схем строительства жилья вскладчину, причем, схема нелюбимая, законодатель заявил уже давно и все в том же самом законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», постепенно вытесняя кооперативы из круга претендентов на денежные средства граждан.
Теперь эту же самую позицию, возможно, сам того не желая, озвучил Верховный суд РФ.
ЖСК – это просто участие своими деньгами в строительстве жилья, и ничего больше. Бизнес-схема для тех, кто инициировал создание кооператива.
В случае с традиционным застройщиком в его отношениях с гражданами отсутствуют какие-либо сантименты на тему заботы о дальнейшей судьбе квартирантов. Сдали деньги – сидите и ждите окончания строительства. Дом сдан – рыдайте от счастья и получите квартиры. Все. Разбегаемся, чтобы не встречаться больше никогда.
В некоторых случаях эта идеологема может быть дополнена навязыванием жильцам со стороны застройщика своей карманной управляющей компании для новоиспеченного ТСЖ.
Теперь точно такой же подход окончательно должен восторжествовать и в рамках кооперативного движения в сфере жилого строительства.
ЖСК и раньше можно было называть потребительскими, чуждыми предпринимательским интересам, некоммерческими с большими оговорками. Теперь оснований останется еще меньше.
Показательно в этой связи уже состоявшееся довольно давно и воспроизведенное в Определении редуцирование организационно-имущественного договора о создании жилищно-строительного кооператива или договора об участии в ЖСК до некоего договора паенакопления. Все участие пайщика в деятельности кооператива исчерпывается передачей денег.
P.S.
Справедливость требует отметить такой позитивный момент в правовой позиции административной Коллегии Верховного суда РФ как отсутствие опасения вызвать своим решением неудовольствие в высоких кругах российской власти.
Дело в том, что реестр обманутых дольщиков, именуемый теперь официально планом-графиком мероприятий по восстановлению прав граждан, это, фактически, документ о расходных обязательствах региональных и федерального бюджетов. Чем больше в реестре граждан – тем больше эти обязательства, поскольку ни в каком из случаев честного или нечестного банкротства застройщика, бегства в Лондон стоящего за ним бенефициара без бюджетного финансирования решить проблемы пострадавших дольщиков невозможно.
Верховный суд своим Определением позволил включать в этот реестр теперь не только участников долевого строительства в точном смысле, но и пайщиков ЖСК, приравняв их к дольщикам, т.е. создал условия для увеличения нагрузки на бюджеты, и намеренно не побоялся этого. Ну, или просто не сумел распознать такое важное, может быть, самое важное экономическое последствие своей правовой позиции.