Оформление собственности на участок под зданием
Здание построено (не куплено) на арендуемой земле (муниципальная собственность), что не противоречит условиям договора аренды. Оформлено право собственности на здание. Возможно ли на этом основании обратиться в суд, чтобы признать право собственности на земельный участок под недвижимостью за владельцем здания?
Вы как собственник здания, находящегося на земельном участке, арендуемом у муниципального образования, имеете исключительное право на аренду или выкуп в собственность данного земельного участка (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
Статья 39.5 ЗК РФ предусматривает случаи, когда земельный участок может быть предоставлен физическому лицу бесплатно:
1) по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;
2) по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;
3) гражданам, имеющим трех и более детей, и т.п.
Также приобретение арендуемого земельного участка в собственность в упрощенном порядке допускается для граждан, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В содержании вашего вопроса не усматривается ни одного из приведенных выше обстоятельств, наделяющих граждан правом получения земельного участка на безвозмездной основе, из чего следует, что оснований для обращения в суд на текущий момент у вас нет.
Вам следует руководствоваться ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой вам предоставляется право на приобретение в собственность или аренду земельного участка.
В случае если вы намерены выкупить земельный участок, вам следует обратиться в орган исполнительной власти вашего субъекта РФ либо в орган местного самоуправления через МФЦ.
Согласно приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность заявитель должен приложить следующие документы:
— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН;
— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);
— сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.
Если в результате вашего обращения вам будет отказано в приобретении земельного участка в собственность без законных на то оснований, вы в праве обратиться за защитой нарушенного права в суд.
Как оформить землю под зданием
Ст. 39.20 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ (Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р).
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Позиции высших судов по ст. 39.20 ЗК РФ >>>
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 — 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 — 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.
Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.
12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.
13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
14. Исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект культурного наследия, приватизированный путем продажи на конкурсе в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», возникает у собственника такого объекта после выполнения условий конкурса по продаже такого объекта, которое подтверждается актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия.
Земельный участок под Вашим домом можно получить в собственность бесплатно
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ, гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом.
До 01.03.2031 года, если вы используете для постоянного проживания жилой дом, возведенный до 14.05.1998 года, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у вас и иных лиц отсутствует, у вас есть право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее – участок).
Земельный кодекс РФ дополняется статьей 3.8, которая регламентирует данные изменения. Рассмотрим подробнее.
Если вы проживаете в доме, но прав на землю, на которой такой дом расположен у вас нет – то такой земельный участок можно получить в собственность бесплатно. Для этого в администрацию необходимо подать заявление о предварительном согласовании предоставления такого участка.
В заявлении в качестве основания предоставления без проведения торгов указывается пункт 2 настоящей статьи и то, что жилой дом возведен до 14.05.1998 года.
Какие документы прилагаются к заявлению?
1) схема расположения земельного участка (Далее – СРЗУ) (в случае, если участок подлежит образованию). Образование такого участка осуществляется на основании СРЗУ в случае, если отсутствует утвержденный проект межевания территории.
2) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя;
3) документ, подтверждающий подключение (технологическое присоединение) жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения и (или) подтверждающий осуществление оплаты коммунальных услуг;
4) документ, который подтверждает проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации жилого дома до 01.01.2013 года и из которого следует, что заявитель является правообладателем жилого дома либо заказчиком изготовления указанного документа и жилой дом возведен до 14.05.1998 года;
5) документ, подтверждающий предоставление заявителю либо передачу иным лицом участка, в том числе из которого образован испрашиваемый участок;
6) документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14.05.1998 года;
7) выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю;
8) документ, выданный заявителю нотариусом до 14.05.1998 года в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него.
Помимо вышеперечисленных документов прилагается технический план жилого дома (если государственный кадастровый учет не осуществлен).
При отсутствии всех этих документов заявитель прилагает только те документы, которые у него имеются.
Отметим, что при наличии у заявителя всех этих документов дополнительное подтверждение использования дома не требуется.
В срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления участка уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления:
1) проводит осмотр жилого дома в целях подтверждения его наличия на испрашиваемом участке, в соответствии с Приказом Росреестра от 23.03.2022 № П/0100 ;
2) осуществляет опубликование извещения о предоставлении участка, обеспечивает размещение такого извещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте уполномоченного органа, а также на информационных щитах в границах населенного пункта, на территории которого расположен участок.
Результаты осмотра жилого дома фиксируются актом осмотра. Подробнее в статье: «Установлен порядок осмотра жилого дома для предоставления земельного участка» .
В случае, если по результатам осмотра жилого дома установлен факт отсутствия жилого дома на испрашиваемом земельном участке, в течение 10 дней со дня составления акта осмотра уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об отказе в предоставлении такого участка.
В случае положительного решения предоставление участка осуществляется после его постановки на государственный кадастровый учет и не позднее 20 рабочих дней со дня представления заявителем в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления технического плана жилого дома, расположенного на таком земельном участке.
Отметим, что отказать в предоставлении земельного участка могут в случае, если:
- жилой дом, расположенный на испрашиваемом участке, в судебном или в ином предусмотренном законом порядке признан самовольной постройкой, подлежащей сносу, или в случае,
- если заявителем не приложен к соответствующему заявлению ни один из вышеуказанных документов.
Отметим также, что такой участок может быть предоставлен наследнику гражданина, указанного в пункте 2 настоящей статьи.
Важно, что, если участок является ограниченным в обороте, такой участок по правилам настоящей статьи подлежит предоставлению гражданину в аренду с установлением арендной платы в размере не выше размера земельного налога за соответствующий участок.
Отметим, что данный закон не распространяется на многоквартирные дома и дома блокированной застройки.
Если в жилом доме имеют регистрацию по месту жительства несколько граждан, участок под таким жилым домом предоставляется в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено соглашением между указанными лицами.
Если у Вас возникнут дополнительные вопросы – задавайте их на нашем сайте rkc56.ru.
4.6. Исключительные права собственников зданий и сооружений на участки, необходимые для их эксплуатации
В механизме предоставления публичных земельных участков собственникам зданий или сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) нашёл отражение принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков из числа земель государственной или муниципальной собственности в аренду или в собственность.
Исключительность реализуется в том, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, занятого таким объектом [1] .
Вопрос предоставления решается в зависимости от вида объекта, расположенного на публичном земельном участке.
В соответствии с п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ не предоставляются в собственность или аренду публичные земельные участки под сооружениями, которые могут использоваться на основании сервитута, в том числе публичного, а также вовсе без предоставления земельного участка. К таким объектам в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ относятся рекламные конструкции, нестационарные торговые объекты, а также иные объекты, размещение которых в силу их функционального назначения, конструктива и габаритов не требует оформления земельно-имущественных прав на публичные земельные участки (элементы благоустройства, тепловые сети, водопроводы, подземные линейные сооружения и иные объекты, перечень которых закреплён в Постановлении Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 [2] ).
Обладая исключительным правом, собственники объектов недвижимости на публичных земельных участках приобретают имущественные права на такие участки без проведения торгов (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Особенности предоставления публичных земельных участков собственникам зданий/сооружений
А) Предоставление участка в аренду
Максимальный срок аренды публичного земельного участка для собственников зданий, сооружений составляет 49 лет в соответствии с пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.
Договор аренды на новый срок в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ может быть заключён без проведения торгов при условии соблюдения арендатором совокупности следующих условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
- заявление о заключении нового договора аренды подано до истечения срока действующего;
- исключительным правом на приобретение участка не обладает другое лицо;
- ранее заключённый договор не был расторгнут в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства РФ в соответствии с п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению, создании самовольных построек или невыполнении обязанностей по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
Если договор аренды заключался на торгах либо арендатор не успел обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду без торгов до окончания срока договора аренды, право обращения с заявлением о предоставлении земельного участка без торгов сохраняется на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Такой участок в любом случае не может быть выставлен на торги в соответствии с пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.
С целью заключения договора аренды любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
Земельный участок нельзя приобрести в аренду, если площадь участка многократно больше площади объектов недвижимости на нём [3] .
Предоставление в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора
Земельный участок предоставляется в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если:
- здание/сооружение расположены на неделимом земельном участке (т. е. на участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или изменённым земельным участкам);
- помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности;
- здания, сооружения или помещения в них расположены на неделимом земельном участке и принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, или одним лицам на праве хозяйственного ведения, а другим лицам на праве оперативного управления, или всем лицам на праве хозяйственного ведения, то есть объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности.
Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них в соответствии с п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
После получения заявления от одного из правообладателей уполномоченный орган в течение 30 дней направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Собственники, получившие проект договора аренды, обязаны подписать его и вернуть в уполномоченный орган в течение 30 дней.
На практике уполномоченный орган подписывает договор с первым заявителем, а со всеми иными собственниками подписывается соглашение о присоединении к действию договора. Это позволяет не ждать момента, когда все правообладатели решатся подписать договор аренды, и оформлять правоотношения с выразившими свою волю заявителями.
П. 7 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрен механизм понуждения к заключению договора аренды в судебном порядке – в течение трёх месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Б) Предоставление участка в собственность
Собственники зданий, сооружений обладают правом выкупа государственных и муниципальных земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Исключениями являются установленные земельным законодательством ограничения приватизации земельных участков:
- заявителем является иностранец или иностранная компания, при этом испрашиваемый участок расположен на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ч. 2 ст. 28 ФЗ от 08.11.2007 № 261-ФЗ [4] );
- здания/сооружения или помещения в них находятся в государственной или муниципальной собственности;
- участок изъят из оборота или ограничен в обороте по основаниям п.п. 4, 5 ст. 27 ЗК РФ;
- испрашиваемый участок относится к территориям общего пользования;
- участок находится в береговой полосе или на самом участке общего пользования расположен пруд либо карьер в границах территории общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).
Отметим, что предыдущее предоставление земельного участка в аренду, в том числе в ситуации отказа собственника здания от подписания направленного ему проекта договора купли-продажи земельного участка и неосуществление его выкупа, не лишает собственника здания возможности обратиться с повторным заявлением о выкупе такого участка.
Собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, на котором расположены также иные здания, не находящиеся в его собственности, вправе выкупить часть земельного участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации при отсутствии препятствий для раздела исходного участка [5] . Отказ уполномоченного органа в выкупе участка одному из собственников со ссылкой на наличие действующего договора с множественностью лиц на стороне арендатора является незаконным, так как нарушает предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ право предоставления участка в собственность.
Одним из распространённых оснований для отказа в предоставлении земельного участка собственнику недвижимости, расположенной на нём, является несоответствие видов разрешённого использования в соответствии с градостроительным регламентом целям использования такого земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утверждённым проектом планировки территории (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ).
Данный подход является отражением норм, определяющих значение градостроительного регламента, и поддерживается действующей судебной практикой [6] .
Так, в соответствии с п. 2 ст. 85 ЗК РФ градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).
В случае, если вид разрешённого использования земельного участка не соответствует градостроительному регламенту, такой земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нём, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. При этом реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (п. 4 ст. 85 ЗК РФ).
Полагаем, что сложившаяся судебная практика основана на неверном толковании п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, который предусматривает проверку на соответствие указанного в заявлении ВРИ, который установлен в ЕГРН, а не в градостроительном регламенте, так как ВРИ из предусмотренных градостроительным регламентом до момента внесения сведений об их выборе в ЕГРН не считаются применимыми к участку. Таким образом, в случае, если вид разрешённого использования земельного участка был определён в соответствии с ранее действующими градостроительными документами, а после принятия новых Правил землепользования и застройки не соответствует видам разрешённого использования, определённым во вновь принятом градостроительном регламенте, данный земельный участок и объекты недвижимого имущества на нём могут использоваться без приведения их в соответствие с новым градостроительным регламентом. Допустимость выкупа земельного участка по правилам ст. 39.20 ЗК РФ поддерживается всё ещё редкой новой судебной практикой [7] .
Площадь выкупаемого земельного участка определяется исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны [8] . Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить [9] .
С вступлением в силу главы 5.1 ЗК РФ и с момента утраты силы ст. 36 ЗК РФ государственные органы, отказывая в предоставлении земельного участка в собственность, ограничены закрытым перечнем оснований для отказа, установленным в ст. 39.16 ЗК РФ, где в качестве основания для отказа отсутствует указание не несоразмерность площади земельного участка площади стоящего на нём здания или сооружения.
Несмотря на это, государственные органы до настоящего момента отказывают собственникам зданий и сооружений в продаже участков в собственность без торгов, ссылаясь на несоразмерность участка, в связи с чем заявители вынуждены обращаться в суд, обжалуя отказы уполномоченных органов.
В целях устранения возникшего недопонимания Минэкономразвития России издало письмо от 25.06.2015 № Д23и-2954, согласно которому правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
И несмотря на высказанную Минэкономразвития России позицию, судебная практика складывается по этому вопросу неоднозначно: даже решения Верховного Суда РФ противоречат друг другу. Так, например, в Определении от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015 Верховный Суд РФ указывает на то, что несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в выкупе [10] ; в то же время в Определении от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 указано, что собственник обязан подтвердить необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нём объекта недвижимости и в соответствии с нормами ЗК РФ в редакции, действующей после 01.03.2015.
При такой нестабильности судебной практики следует исходить из того, что соразмерность участка необходимо доказывать для устранения рисков отказа по этому основанию. На практике это означает необходимость в досудебном или судебном порядке получить заключение специалиста / заключение судебной экспертизы.
Размер земельного участка является одним из обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора между собственником объекта недвижимости и уполномоченным органом в связи с отказом последнего предоставить участок в собственность. Вопрос площади и конфигурации земельного участка разрешается при помощи соответствующей судебной экспертизы. Площадь, необходимая для эксплуатации, определяется в соответствии с СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* [11] и документами территориального планирования.
Так, для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости в границах сформированного земельного участка должны быть произведены расчёты общей площади земельного участка (с обоснованным подтверждением фактической и кадастровой площадей); площади земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества, расположенных в границах исследуемого земельного участка; площади земельного участка, свободной от застройки, с учётом коэффициента застройки [12] . Таким образом, критерии определения предельных размеров площадей, необходимых для использования недвижимости, различны, они, прежде всего, зависят от целевого назначения земельного участка, характера, вида здания, расположенного на данном участке, от схемы расположения строений.
Отметим, что после внесения масштабных изменений в ЗК РФ в 2015 году формально критерий «несоразмерности земельного участка площади объекта» был исключён из закона, и существует судебная практика, которая отражала тот факт, что по этому основанию не может быть отказано в выкупе земельного участка [13] . Однако в последующем стала превалировать позиция судов о возможности отказа в выкупе по такому основанию, как несоразмерность площади участка, необходимой для эксплуатации здания, что требует от заявителя действий по обоснованию такой соразмерности.
Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях. Согласно позиции ВАС РФ [14] сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделён между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделённого ими земельного участка в собственность, они могут претендовать на его приобретение только в аренду.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Необходимое отступление от размера долей в целях использования земельного участка по назначению может быть компенсировано взысканием денежных сумм.
Порядок пользования устанавливается на основании экспертного заключения с учётом особенностей конкретного земельного участка [15] .
В соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размеры долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.
Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. Таким образом, доля в землепользовании каждого из собственников нежилых помещений, расположенных на земельном участке, определяется пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего конкретному лицу, к общей площади здания [16] .