Чем грозит собственникам и арендаторам недвижимости программа комплексного развития территорий?
Если земельный участок подпадет под программу КРТ, с арендатором расторгнут договор, а собственнику придется или продать объект за бесценок, или существенно потратиться на благоустройство территории. Рассказываем, как минимизировать эти риски
В чем суть программы КРТ?
Комплексное развитие территорий (КРТ) – это программа по благоустройству городской территории. Ее активно реализуют в Москве в рамках проекта «Индустриальные кварталы». Цели программы:
- интегрировать в городскую среду неэффективно используемые территории;
- увеличить количество рабочих мест;
- создать благоприятные условия проживания граждан.
Изначально благоустроить хотели бывшие промзоны, но с апреля 2022 г. программу значительно расширили. Теперь она затрагивает практически любые земельные участки – те, на которых расположены офисно-деловые и торговые центры, склады, гаражи, жилые дома и т.д.
Что это значит для собственников недвижимости и арендаторов?
Если земельный участок или объект недвижимости попадет в программу КРТ, собственники и арендаторы встанут перед выбором:
- частично или полностью благоустроить объект своими силами;
- утратить права на занимаемый объект.
Участие в программе КРТ требует серьезных материальных вложений. Например, в числе требований могут быть разработка документации по планировке территории, строительство объектов транспортной и социальной инфраструктуры, спортивных комплексов, жилых домов с возможной последующей безвозмездной передачей городу некоторых объектов.
Для защиты своих прав собственникам и арендаторам важно разобраться, как работает программа КРТ.
Как проходит комплексное развитие территорий?
Процедура КРТ состоит из нескольких этапов.
1. Власти города решают, какие территории необходимо развивать.
2. Вносятся изменения в Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ). Земельные участки включают в зоны, в которых предусматривается комплексное развитие (зоны КРТ).
3. Публикуется проект КРТ для каждой зоны. В нем указывают, какие участки и объекты недвижимости включены в зону КРТ и как она должна быть преобразована.
4. Уведомляют правообладателей участка. Предложение заключить договор о КРТ направляют на их юридический адрес, указанный в ЕГРЮЛ, в договоре аренды участка или в информационных системах Москвы.
5. Правообладатели принимают решение. Или они своими силами выполняют условия проекта, или этим занимается инвестор, предварительно выкупив у правообладателей недвижимость.
6. Проект реализуется – снос или реконструкция старых объектов, строительство новых.
Какие участки могут включить в зону КРТ?
В границы КРТ нежилой застройки могут включить земельные участки:
- вид разрешенного использования (ВРИ) которых не соответствует градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ;
- ВРИ или характеристики которых не соответствуют ПЗЗ;
- с аварийными объектами недвижимости;
- с объектами недвижимости, снос или реконструкция которых планируются на основании адресных программ;
- с объектами недвижимости, которые суд признал самовольными постройками.
Если земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости не соответствуют ни одному из перечисленных критериев, это не значит, что их не могут включить в границы КРТ. В зону КРТ могут попасть и другие участки, если они находятся в пределах района, микрорайона или квартала с «проблемными» земельными участками.
Так, если на территории района выявят нецелевое использование хотя бы одного земельного участка, в зону КРТ могут включить весь район. Например, в 2022 г. Арбитражный суд г. Москвы рассмотрел спор о земельном участке, который включили в зону КРТ из-за того, что он находится в одном районе с двумя участками, используемыми не по целевому назначению (дело № А40-64636/2022).
Почему хозяину участка важно отслеживать письма о КРТ?
В законодательстве нет требований к форме и способам отправки письма с предложением заключить договор о КРТ. Также не урегулирован вопрос о доказательствах факта получения письма.
В интересах правообладателей отслеживать почтовую корреспонденцию, так как на письмо о КРТ отреагировать нужно своевременно. В течение 45 дней с момента получения письма надо будет решить вопрос об участии в программе КРТ. В этот срок правообладателям предстоит:
1. Выявить всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости, вошедших в зону КРТ.
2. Прийти к единогласному пониманию концепции развития территории в границах зоны КРТ.
3. Принять единогласное решение по вопросу участия в программе КРТ.
4. Если решение положительное – определить обязанности каждого правообладателя в части строительства, реконструкции и т.д., а затем подписать и отправить соглашение в ответ на письмо с предложением заключить договор о КРТ.
Если по истечении 45 дней правообладатели не направят подписанное каждым из них соглашение в орган исполнительной власти, чиновники сами примут решение о КРТ. Тогда право на заключение договора о КРТ перейдет на торги.
Это право перейдет на торги и в том случае, если соглашение правообладателей составлено с нарушениями или же не будет согласия хотя бы одного из правообладателей. В законодательстве не предусмотрена процедура по устранению недостатков документов, поэтому их просто вернут отправителям.
Решение о КРТ можно оспорить в арбитражном суде и суде общей юрисдикции. Этому вопросу мы посвятили п. 7.7 Справочника о КРТ. Для защиты своих прав лучше обратиться к юристам, которые специализируются на вопросах КРТ.
Чем рискует правообладатель в процедуре КРТ?
Главный риск для хозяев и арендаторов – из-за КРТ земельные участки и объекты недвижимости могут забрать. Конечно, взамен они получат выкупную цену. Но ее могут занизить, а права на объект недвижимости будут утрачены. С арендатором могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке по решению суда.
Как это происходит: правообладателю направляют соглашение об изъятии недвижимости с отчетом об оценке выкупной цены. Если он не реагирует, орган исполнительной власти может изъять недвижимость по решению суда. Например, московский суд удовлетворил иск департамента об изъятии нежилого помещения с выплатой выкупной стоимости на основании представленного департаментом отчета об оценке (Решение Зюзинского районного суда от 16 сентября 2022 г. по делу № 02-3027/2022).
Спрогнозировать выкупную цену получится, если опираться на механизм ее расчета (узнать о нем можно в п. 11.3 Справочника о КРТ). Однако определяемая департаментом выкупная цена не будет окончательной: правообладатель вправе направить собственный отчет об оценке, а если инвестор не согласен столько платить – ходатайствовать о назначении дополнительной оценочной экспертизы в рамках судебного спора.
Как снизить риски включения участка в зону КРТ?
Правообладателю следует проверить наличие:
- актов Госинспекции по недвижимости, полученных после выявления самовольного строительства или нецелевого использования земельного участка;
- исков ДГИ о признании объектов самовольными постройками;
- объектов, используемых не по целевому назначению;
- аварийных домов или самовольных построек, незаконных реконструкций и перепланировок;
- факта внесения объектов недвижимости в Постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП.
Перечисленные обстоятельства могут стать причинами включения участка в зону КРТ. Поэтому правообладателю важно знать о них и позаботиться об устранении связанных с ними рисков.
Как понять, не включен ли объект недвижимости в зону КРТ?
Шаг № 1: проверьте, не отнесен ли объект недвижимости к зоне, в которой планируется КРТ. Это можно сделать с помощью сервиса ИАИС ОГД isogd.mos.ru – достаточно ввести адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. Если объект находится в границах зоны КРТ, значит, были внесены изменения в ПЗЗ, предусматривающие комплексное развитие территории.
Шаг № 2: проверьте, опубликован ли проект решения о КРТ на сайте Правительства Москвы mos.ru/dgi/documents (раздел 6 Справочника о КРТ подробно описывает, что включается в проект решения и каковы правовые последствия его опубликования). В законодательстве не закреплены препятствия для распоряжения правами на объекты недвижимости, вошедшие в зону КРТ, поэтому собственник может продать свой объект.
Шаг № 3: продумайте механизмы правовой защиты. Они будут зависеть от собранной информации о ваших объектах недвижимости. Эффективнее это получится сделать с юристами, которые специализируются на вопросах КРТ. Например, правовую поддержку вам смогут оказать юристы фирмы Land Law Firm, которая первой на рынке открыла направление «Комплексное развитие территорий» и плотно работает с проектами КРТ.
КРТ шагает по Москве: 5 рекомендаций собственникам от юриста
В 2023 г. как из рога изобилия московские власти начали «нарезать» границы будущих крупных строек. Эти стройки будут проходить в рамках реализации программы комплексного развития территории (КРТ). Обкатав механизмы КРТ в 2021–2022 гг. на относительно небольшом количестве площадок, город поставил на поток формирование новых КРТ.
По информации Правительства г. Москвы в разработке находятся около 470 площадок КРТ, из которых около 150 КРТ находятся в высокой степени проработки, а в отношении остальных проектов идёт аналитическая работа по их включению в программу реорганизации.
КРТ непосредственно связано с правами собственности и аренды городских земельных участков. Для многих собственников включение в границы КРТ является неприятным сюрпризом.
Несмотря на то, что городские власти позиционируют КРТ как способ избавления Москвы от «неэффективно используемой территории», на включенных в КРТ площадках собственники все же ведут бизнес (основном, арендный бизнес; и в меньшей степени -производство), на предприятиях работают сотрудники, собственники связаны кредитными обязательствами, обязательствами перед своими контрагентами. Такое внезапное вмешательство в оперативную коммерческую деятельность живых компаний очень чувствительно для бизнеса.
Настоящая заметка направлена на изложение некоторых рекомендаций для собственников, которые столкнулись с КРТ. При этом речь будет идти именно о КРТ нежилой застройки.
Рекомендация №1: следите за публичными источниками
Включение объекта в границы КРТ проходит несколько этапов. На «бюрократическом» этапе органы власти г. Москвы формируют списки потенциально интересных КРТ. Что принимает во внимание город перед формированием границ КРТ:
— целевое использование земельных участков;
— потенциал застройки площадки жильем и коммерцией;
— затраты городских властей и/или инвесторов для редевелопмента площадки;
— наличие «отягчающих» обстоятельств (например, самовольные постройки, коммуникации, споры о праве собственности на объекты и др.), и другие обстоятельства.
Эта работа ведется сразу несколькими департаментами и службами г. Москвы, частности, это Департамент городского имущества г. Москвы, Департамент строительства г. Москвы, Московский фонд реновации жилой застройки, Государственная инспекция недвижимости и др.
По результатам рассмотрения потенциальных площадок и согласования их включения в КРТ на Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы проект КРТ публикуется Департаментом городского имущества г. Москвы на официальном сайте в разделе «Проекты решений о комплексном развитии территорий нежилой застройки» [1] .
Собственникам рекомендуется периодически проверять информацию на этом портале. Карта планируемых и реализуемых КРТ также размещена на портале «Индустриальные кварталы» (iquarters) [2] . Не лишним будет отслеживать сообщения, публикуемые Комплексом экономической политики и имущественно-земельных отношений Правительства г. Москвы [3] .
Рекомендация №2: отслеживайте почтовую корреспонденцию
После публикации проекта решения о КРТ городские власти должны направить всем правообладателям объектов, включенных в границы КРТ, предложение о заключении между правообладателями соглашения о КРТ.
Такие предложения отправляются по адресам, указанным в ЕГРЮЛ (для юридических лиц и ИП), и по месту жительства собственника (для физических лиц). Зачастую собственники не получают корреспонденцию и за истечением сроков утрачивают возможность сохранить свой актив и развивать его самостоятельно.
Отдельная проблема КРТ — это согласование между самыми разными собственниками заключения соглашения о совместном развитии площадки КРТ. Зачастую, у собственников не хватает квалификации, опыта и просто денежных ресурсов для реализации "технического задания", которое предусмотрено проектом КРТ, и они не хотят связывать себя публичными обязательствами перед городом (например, некоторые проекты КРТ предусматривают передачу части застроенной территории Фонду реновации или строительство спортивных и досуговых учреждений).
Поэтому, самостоятельная реализация КРТ де-факто возможна тогда, когда на площадке «сидит» один крупный собственник с девелоперским бэкграундом или, когда площадка КРТ включена по городскую программу после предварительного согласования с собственниками. Во всех остальных случаях, заключение соглашения о реализации КРТ представляется тяжелой задачей. Кроме того, некоторые собственники, не будучи специалистами в девелопменте, не понимают как и чем наполнить это соглашение. Существующая «рыба» договора о КРТ является наброском общего характера.
Рекомендация №3: заранее подготовьте документы для расчёта денежной компенсации
К сожалению, большинство ситуаций с КРТ сводятся к тому, что собственники не сходятся во мнении и не заключают соглашение о КРТ. В этом случае реализация КРТ происходит либо городскими властями либо площадка выставляется на торги и уже победитель торгов занимается редевелопментом.
В любом случае, собственники будут вынуждены остановить свой бизнес и освободить площадку. Такое освобождение должно сопровождаться предварительной оценкой для расчета денежной компенсации. Какие позиции подлежат включению для расчета денежной компенсации?
— рыночная стоимость права собственности на объекты недвижимости и права долгосрочной аренды земельных участков;
— убытки, причиненные правообладателям, в связи с изъятием объектов недвижимости. В эти убытки включаются, в частности: упущенная выгода (т. е. неполученная прибыль от пользования объектами недвижимости; классический пример – неполученный арендный поток за определенный период); убытки перед третьими лицами в связи с прекращением права собственности (например, убытки перед арендаторами, связанные с расторжением договоров аренды и др.).
Рекомендуем заранее подготовить необходимые документы для проведения предварительной оценки (выписки из ЕГРН, кадастровые паспорта, планы БТИ, документы, подтверждающие доход и убытки правообладателя, и др.).
Формально работа по изъятию объектов недвижимости начинается после того, как Департамент городского имущества г. Москвы выпустит распоряжение об изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд. А перед выпуском этого распоряжения Правительство г. Москвы должно выпустить постановление о КРТ.
Однако фактическая работа «на земле» может начаться заблаговременно, и собственники должны быть к этому готовы.
Рекомендация №4: подготовьте качественные замечания в случае несогласия с предлагаемым размером денежной компенсации
Если собственник не согласен с размером денежной компенсации, то он вправе на досудебной стадии предоставить свои замечания на отчёт об оценке.
В замечаниях должны быть указаны недостатки отчёта об оценке, которые влияют на понижение стоимости изымаемых объектов. Например, оценщик неправильно применил Федеральные стандарты оценки либо неправильно выбрал объект-аналог, либо не рассчитал упущенную выгоду и др. Учитывая сокращенный срок для оспаривания оценки на досудебной стадии собственнику рекомендуется не терять время и заранее обзавестись контактами квалифицированных оценщиков.
Важно зафиксировать передачу замечаний: рекомендуется отправить замечания почтой либо сдать нарочно с отметкой о принятии. Это позволит избежать в дальнейшем вопросов о том, что собственник якобы не возражал против результатов оценки.
Рекомендация №5: готовьтесь к судебному разбирательству заранее
Представим, что на досудебной стадии собственник не пришел к согласию о размере денежной компенсации. В таком случае объекты будут изъяты в судебном порядке. Обычно срок рассмотрения дела об изъятии не превышает 4–6 месяцев с даты подачи искового заявления в суд.
Собственник на этом этапе сохраняет возможность оспорить результаты оценки через проведение судебной экспертизы. Для этого необходимо предоставить суду обоснованные сомнения в достоверности отчета об оценке и доказательства того, что на досудебной стадии собственник возражал против результатов оценки.
Собственник вправе предложить суду назначить проведение экспертизы конкретным экспертным организациям или экспертам. Как правило, суд, сохраняя независимость и беспристрастность, назначает проведение экспертизы организациям, которые не были заявлены ни истцом, ни ответчиком.
По результатам проведения экспертизы будет установлена итоговая величина компенсации (если только не будет проведена дополнительная или повторная экспертиза).
Статистические сведения подтверждают, что в некоторых случаях при выработке грамотной стратегии судебного разбирательства и правильно выстроенной защите на досудебной стадии собственникам удаётся скорректировать размер денежной компенсации в сторону увеличения.
Комплексное развитие территорий: как будет работать новый механизм расселения старых домов
С этого года регионы смогут применять новый подход к обновлению городской застройки — закон о комплексном развитии территорий (КРТ) уже действует. Он дает региональным властям право сносить неаварийные дома и определяет ключевые правила переселения жильцов в новостройки. Мы разобрали, какие объекты попадут под снос, как будут возмещать стоимость квартир и можно ли выйти из такой программы.
Что такое комплексное развитие территорий?
Механизм КРТ рассчитан на комплексное обновление городской застройки. Регионы смогут расселять не только аварийные дома, но и не признанные таковыми. Это позволит людям поменять старое, некомфортное жилье без долгих лет ожидания признания его ветхим или аварийным, отмечает член комиссии по жилполитике Общественного совета Минстроя РФ, президент акционерного общества "Интеко" Александр Николаев. Программы КРТ позволяют привлекать средства инвесторов, что, по его мнению, также может в разы сократить сроки реализации проектов и, соответственно, сроки переселения.
"У нас очень часто панелька типовая может стоять рядом с историческими зданиями, тут же бараки, которые были построены для рабочих еще в первой половине прошлого века. Закон позволяет включать в проекты КРТ не отдельные дома, а территории, — объясняет советник президента Союза архитекторов России, член экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец. — Поэтому подход к развитию таких территорий и может быть комплексным, с учетом всех задач по социальному, инженерному, транспортному направлениям. Это еще один способ уйти от точечной застройки".
"Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновленные коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, социальную инфраструктуру, — считает Александр Николаев. — Также новый закон дает гражданам как административные гарантии в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ, так и финансовые — в виде компенсации или предоставления равноценного жилья".
Под КРТ могут попасть и районы нежилой застройки, а также незастроенные территории и участки, владельцы которых выступили с инициативой по проведению КРТ.
Где будут проводить КРТ?
По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в начале 2021 года комплексное развитие территорий стартует минимум в 15 регионах. Первыми станут крупные города: Казань, Тюмень, Новосибирск, Кемерово. Всего о планах применять новый закон о КРТ заявили уже 75 субъектов РФ.
Как узнать, попал ли мой дом в программу?
Проект решения о КРТ должны опубликовать на сайте местной администрации или регионального правительства. В нем будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ, потом будет поздно.
Кроме того, в России есть реестр аварийных домов, а показатели региональных программ публикуют здесь.
А если многоэтажка не аварийная, ее могут снести?
Да, и именно закон о КРТ дает региональным властям такую возможность. В нем предусмотрено несколько причин для сноса многоквартирного дома, если он не является аварийным:
- износ основных конструктивных элементов дома (крыши, стен, фундамента) превышает региональный норматив;
- капитальный ремонта дома требует больше денег, чем положено по региональным нормативам;
- дом возведен в период индустриального домостроения по типовым проектам, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
- дом находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
- в доме нет централизованных систем инженерно-технического обеспечения.
То есть неаварийные дома снесут принудительно вместе с аварийными?
Нет, без согласия собственников неаварийную многоэтажку не снесут, даже если она старая. За участие дома в программе КРТ должны проголосовать не менее чем 2/3 от числа собственников жилых помещений либо их представителей.
Жильцы могут вывести свой дом из программы КРТ, собрав не менее 1/3 голосов от числа собственников или их представителей. Успеть нужно до того, как утвердят планировку проекта КРТ, конкретные сроки установят власти регионов.
А что с частными домами?
Землю и дом на ней могут изъять для целей КРТ, если жилое помещение:
- находятся в высокой степени износа;
- его техническое состояние признали ненадлежащим;
- в нем нет систем инженерно-технического обеспечения.
Такие дома могут признать непригодными для проживания. В этом случае, как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию.
Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее пяти лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком.
Что предложат взамен старой квартиры?
Возмещение за попадающее под снос жилье вне зависимости от региона должно быть равноценным и равнозначным, при этом у субъекта РФ будет право улучшить условия переселяемого из многоквартирного дома жильца, если позволяет бюджет программы.
Закон предусматривает несколько вариантов компенсации за освобождаемую квартиру.
Включает в себя рыночную стоимость жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды (ст. 32 Жилищного кодекса РФ).
ВАЖНО! Денежное возмещение не положено собственникам квартир, где проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. В этом случае можно только получить другое жилье.
Квартира с зачетом возмещения
Зачет суммы возмещения за старую квартиру при предоставлении новой.
Собственники вправе по письменному заявлению купить с доплатой более дорогое жилье, в том числе за счет средств материнского капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.
Равнозначной будет считаться квартира:
- жилая площадь которой не меньше прежней, а общая — больше;
- с тем же или большим количеством комнат;
- находится в многоквартирном доме, расположенном в том же поселении, городском округе, где и освобождаемый под КРТ дом.
- соответствует стандартам, установленным в регионе.
Нанимателям жилья (по социальному найму) взамен освобождаемой предоставляется другая квартира в найм или даже в собственность.
ВАЖНО! Конкретные условия прописывают в договоре о передаче жилья. Проект договора собственнику квартиры должны направить заказным письмом с уведомлением о вручении. После этого у него есть 45 дней на то, чтобы обсудить условия и подписать договор. Если этот срок пропущен, квартиру могут изъять принудительно через суд с тем вариантом возмещения, которое истец укажет в исковом заявлении.
Об основных правилах перехода прав на жилье, находящееся в долевой собственности, под арестом также можно прочесть в законе о КРТ.
Что делать, если некуда переехать?
Если нет другой жилой собственности, по закону бывший владелец вправе пользоваться изъятой квартирой еще полгода после того, как получит за нее денежное возмещение. Можно согласовать и больший срок, но такое условие обязательно нужно прописать в договоре о передаче жилья.
Также жильцам аварийного дома могут предложить другие варианты, например временное размещение в квартирах маневренного фонда. О порядке расселения аварийного жилья и правах собственников можно почитать здесь.
А если у меня ипотека?
Это не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ипотеке переходят на новое жилье, регистрирующий орган сам направит все данные банку.
Комплексное развитие территорий. Что это значит
В последние десять лет в информационном поле очень часто говорят о комплексном развитии территорий. Но что это значит? Москву будут застраивать жилыми кварталами? Это не так.
Итак, понятие «комплексное развитие территорий», или коротко КРТ, чрезвычайно многогранно. Во-первых, на федеральном уровне есть закон о КРТ — он регулирует механизмы сноса аварийного и ветхого жилья, это так называемая всероссийская реновация. Напомним, в конце 2020 года президент России Владимир Путин подписал закон о механизме комплексного развития территорий, который предусматривает расселение аварийного и ветхого жилья, а также дает региональным властям возможность сноса неаварийных многоквартирных домов.
А вот в московской практике механизм КРТ означает, что та или иная территория должна получить сразу несколько функций, а не только жилую. Столичные районы развиваются комплексно: вместе с жильем строится необходимая транспортная, социальная, коммерческая инфраструктура, создаются новые рабочие места в шаговой доступности (это могут быть офисы или даже объекты формата light industrial, чистое или высокотехнологичное производство). В Москве под этим термином прежде всего понимают застройку промзон, а также строительство больших жилых комплексов на новых территориях.
Андрей Бочкарев, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:
— Промышленные зоны являются очень важным резервом градостроительного развития. Частью операций по редевелопменту зон будет создание новых производственных площадок на месте существующих. Те производства, которые раньше существовали в городе Москве, либо закрыты, либо экономически нецелесообразны. Большинство промзон являются территориями, которые не используются, и их экономический потенциал, к сожалению, не работает на бюджет города Москвы. Мы выполняем работы по градостроительному планированию этих зон. Частично там будут возводиться объекты высокотехнологичного производства, которые являются очень важным элементом экономической жизни города, являются источником пополнения бюджета. Часть территории будет, безусловно, отдана под строительство объектов жилого назначения. В том числе под программу «Реновация». Мы рассматриваем примерно сейчас 14 крупных промышленных зон, где можно размещать интегрированно жилую застройку и экологически чистые производства, высокотехнологичные.
Так получилось, что в Москве именно бывшие промзоны стали флагманами комплексного развития территорий: на их территории строится жилье, обеспечивается необходимая социальная инфраструктура и транспортная доступность, возводятся высокотехнологичные промышленно-производственные объекты, технопарки и другие объекты с рабочими местами, создаются рекреационные пространства.
Только за десять месяцев 2021 года в столице введено более 11 млн кв. м недвижимости, из них более 5,8 млн кв. м приходится на жилье, а более 1,5 млн кв. м — на коммерческую недвижимость, которая дает городу дополнительные рабочие места. Также с начала года в Москве введено почти 70 различных социальных объектов.
Всего в рамках комплексного развития бывших промышленных зон в Москве планируется возвести около 40 млн кв. м жилой и торговой недвижимости, а также промышленных и офисных площадей. Здесь будет создано около 0,5 млн рабочих мест.
Андрей Бочкарев, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:
— Промзоны, которые уже взяты в редевелопмент, — это территория бывшего завода ЗИЛ, бывшего завода «Серп и молот», Калошино, территория вокруг Сити. У нас большое количество промзон, которые будут перепрофилированы: с производства низкотехнологичных видов продукции на вопросы, связанные с электроникой, с исследовательскими работами. Мы переформатируем наши промышленные зоны, чтобы они стали источником развития города, пополнения бюджета.
По оценке столичных властей, промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляло более 17% территории Старой Москвы. И город занимается развитием этого «ржавого пояса» последовательно и настойчиво. С 2011 года в Москве был утвержден 91 проект планировки территорий бывших промзон общей площадью около 4 тыс. га. Всего здесь было возведено 806 объектов недвижимости общей площадью 24 млн кв. м.
В начале апреля 2021 года градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проекты комплексного развития участков в семи бывших промзонах: Грайвороново, Зюзино, Каширское шоссе, Бескудниково, Кунцево, Коровино и Теплый Стан. А в прошлом, 2020 году власти Москвы приняли решения о комплексном развитии 23 территорий промзон, в их числе Красный Строитель, Бережковская набережная, Капотня, Выхино, Трикотажная, Перово и Верхние Котлы.
Но вернемся к разговору о механизме комплексного развития территорий. Зачем все-таки нужно развивать эти территории комплексно, а не как было в СССР, где у каждой территории было свое назначение — жилое, производственное, административное… В условиях Москвы XXI века (а это один из крупнейших мегаполисов Европы, на минуточку) принцип КРТ позволяет формировать самодостаточные кварталы, комфортные для жизни, работы и проведения досуга. А это в свою очередь позволяет снизить маятниковую миграцию в городе и снизить нагрузку на транспортные артерии. То есть — сделать весь город удобнее для его горожан.
Что такое КРТ с точки зрения бизнеса
Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет»
— Что бизнес понимает под комплексным развитием территорий?
— Для нас комплексное освоение территорий — это большие, крупные районы жилья, которые помимо своего масштаба отличаются тем, что они сразу готовы для жизни. Например, сейчас мы находимся с вами в ЖК «Остафьево». Как видите, здесь недавно заселилась первая очередь, но уже работают детский садик, школа, открыт плей-хаб — большой центр притяжения для детей всего района. Здесь уже открыта коммерция и супермаркет, есть кафе, есть рестораны.
— А что с рабочими местами в квартале?
— Проект «Остафьево» — это 600 тыс. кв. м. Плюс следующий проект — суммарно это миллионы метров. В реализуемых в данный момент проектах в Новой Москве мы создадим 16 тыс. рабочих мест. Это не только рабочие места в магазинах, но также и строительство офисных зданий, и строительство деловых центров. В Новой Москве необходимо создавать не только кластеры жилья, но и кластеры, где люди будут работать. Чтобы им было удобно, чтобы не приходилось каждый раз ехать на рабочее место в Москву. В офисных зданиях, которые построим здесь, будет выделено большое количество пространства под коворкинги.
— Мало построить крупный квартал — надо еще им и управлять. В чем особенность управления крупными жилыми комплексами?
— У группы «Самолет» в управлении находится более 3,5 млн кв. м недвижимости в разных субъектах Федерации. Ежемесячно к нам поступает от жителей до 20 тыс. заявок различного рода. Люди хотят какой-то сделать мелкий ремонт, решить вопросы по гарантии, заказывают дополнительные услуги. Наши УК рабоатют 24 часа в сутки, во всех ЖК есть «личный кабинет», мобильное приложение, где жители могут оставить свое обращение. Это не только базовые услуги, связанные с теплом, с электричеством и так далее. Но это еще услуги, которые объединяют людей, создавая комьюнити. Для этого в ЖК «Остафьево» мы открыли коворкинг.
Мы считаем себя оператором района, который помогает людям. В качестве примера, в том же «Остафьево» находятся постаматы, об их установке нас попросили жители. Вот такое взаимодействие и есть пример комплексного управления крупными и масштабными проектами.
— То есть живешь, работаешь и отдыхаешь — все в одном районе?