ВС РФ: Как поступать совладельцам квартиры, которые не могут жить вместе
Очень распространенную житейскую ситуацию рассмотрел Верховный суд РФ. Он изучил спор, в котором речь идет о квартирах, у которых несколько собственников. Таких квартир в нашей стране очень много. И зачастую площадь жилья настолько невелика, что даже родственники на этих квадратных метрах с трудом размещаются. Что уж говорить о совершенно чужих людях.
Юристы советуют таким гражданам обращаться в суд, чтобы определить порядок пользования помещением. Но практика подсказывает, что и судам непросто разрешать такие споры, где на маленькой жилплощади разворачиваются конфликты, а люди страдают тяжелыми заболеваниями. На какую компенсацию может рассчитывать гражданин, если он не живет в квартире на своих метрах, но является их собственником, объяснил Верховный суд.
До ВС дошел спор двух собственниц одной небольшой квартиры. И первым заметил это дело портал «Право.ru». А началась история с того, что в «однушке» проживала пенсионерка. Пожилая женщина была нездорова. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. Но пенсионерка владела лишь половиной квартиры.
Вторая половина принадлежала ее сводному брату. Как только представилась удобная возможность, он решил избавиться от своей доли в этой квартире, в которой он никогда и не жил. Вот брат и продал свою долю посторонним людям.
Но никто из новых сособственников жить в одной комнате с пенсионеркой так и не смог. Начались долгие судебные споры. И они заняли несколько лет.
И в итоге пять лет назад половину этой небольшой подмосковной квартиры купила некая гражданка. Понятно, что и эта женщина не смогла проживать в купленной половине.
Через год эта гражданка подала иск, в котором попросила суд определить порядок пользования квартирой и оплаты «коммуналки» пропорционально долям. Истица в суде рассказала, что у квартиры два собственника, но живет там только одна пенсионерка.
Первая инстанция ее требования отклонила. Ведь новая собственница не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой. Но упорная гражданка оспорила этот отказ. И ей повезло — следующее решение оказалось в ее пользу.
Совсем иного мнения оказался Московский областной суд. Апелляция обязала пенсионерку ежемесячно выплачивать сособственнице 11 500 рублей за пользование чужой долей и «коммуналку» по счетчикам. Такую сумму «арендной платы» судьи рассчитали исходя из заключения ООО «Центр экспертизы и оценки «Альянс». Его сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости — однокомнатным квартирам, которые в этом регионе сдавали по средней цене 23 000 рублей.
Понятно, что теперь с таким решением пенсионерка не согласилась. И уже она обратилась в Верховный суд РФ. Точнее — в Судебную коллегию по гражданским делам. Там материалы спора внимательно изучили. И выслушали мнения сторон. Как заявил в Верховном суде представитель постоянно живущей в квартире женщины, счет пенсионерке выставлен слишком высокий — ее пенсия в месяц всего 12 700 рублей.
Вот что решила по этому квартирному спору Судебная коллегия по гражданским делам ВС.
Ее судьи пришли к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла нескольких важных обстоятельств дела.
Судьи Верховного суда подчеркнули, что, покупая долю в квартире, гражданка должна была предвидеть, что не сможет поселиться в «однушке». Из материалов дела видно, что она и при покупке доли в этой квартире прекрасно знала, что вторая собственница постоянно там проживает. А главное — она была в курсе, что живущая в квартире пенсионерка не просто не здорова, а страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить.
Главный критерий — это не размер доли, а невозможность дать отдельную комнату, соразмерную доле
«Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве», — подчеркнул Верховный суд.
Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных «однушек», но в исследовании участвовали свободные объекты. Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться, говорится в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Вот с такими выводами высокая судебная инстанция страны отправила дело на пересмотр в апелляцию.
Ситуация, которую изучал Верховный суд, в последние годы встречается все чаще. При продаже, вступлении в наследство и прочих жизненных ситуациях даже однокомнатные квартиры делятся на доли. И посторонние люди очень редко могут сосуществовать в одной квартире, даже если они здоровы. Поэтому разрешением таких конфликтов — сособственников одной квартиры — занимаются и судьи, и адвокаты, и просто профессионалы в подобных спорах.
Эксперты подчеркивают, что в этом гражданском деле Верховный суд подтвердил — в аналогичных случаях надо неживущему сособственнику перечислять «арендную плату», и определил для этого условия.
Главное, что для этого должен наличествовать спор между проживающим собственником и непроживающим. Непроживающий в квартире собственник может потребовать в своем иске в суд несколько вероятных вариантов — либо вселить его в жилое помещение и не чинить ему препятствия им пользоваться, либо обязать платить проживающего собственника, разъясняет юрист.
При этом практикующие юристы подчеркивают: проживающий постоянно в квартире собственник может попробовать освободиться от выплаты компенсаций своему соседу. Эксперты в таких вопросах подчеркивают: сложно, но вполне реально добиться, чтобы в суде долю признали незначительной и обязали живущего принудительно выкупить ее.
Главный критерий в аналогичных ситуациях, по словам юристов, — это не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника. Эксперты напомнили, что не так давно рассматривалось похожее дело, когда Верховный суд признавал незначительной даже долю в 1/3 .
Правда, объясняют профессиональные юристы, есть и еще один, более сложный и неоднозначный способ.
Можно попробовать доказать, что единственной целью покупки доли в однокомнатной квартире было ущемить права проживающих в ней людей. В судебной практике применяют статью 10 ГК — «о недопустимости злоупотребления правом» в спорах о вселении собственника незначительной доли.
Верховный суд разъяснил, когда совладельца жилья в него не пустят
В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники маленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной «тупиковой» ситуации.
Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире. Но большей частью — 3/4 доли — владеет некая гражданка, с которой он договориться не может. Истец просит суд вселить его в квартиру.
Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал. А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение — вселить собственника «четвертинки» в однокомнатную квартиру.
Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.
Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади. По завещанию квартира досталась двум гражданам. Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу. Тот в квартире никогда не жил. И как сказано в материалах суда, «соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто».
Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания. Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.
По мнению районного суда, истец «не обладает безусловным правом на вселение», следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.
По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности». А в однокомнатной квартире нет комнаты «соразмерной доле истца».
По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к «существенному ущемлению прав и законных интересов» ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.
При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца. Ему «подарили» долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и «определения порядка пользования».
Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец «лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является». А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство «не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности» квартиры.
Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.
Верховный суд рассуждал так. По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон. Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать «предоставление во владение общего имущества, согласно его доли». Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.
Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.
Главная мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.
Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле. А при невозможности это сделать — доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано «иным способом». В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.
При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, «не может быть отказано».
Еще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также «иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав — злоупотребление правом».
Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к «недобросовестному осуществлению гражданских прав».
Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. Этого апелляция почему-то не учла.
По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.
По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.
ВС решил, что делать собственникам квартиры, которые не могут жить вместе
Алексей Хохлов получил в дар четверть однокомнатной квартиры в Сочи. Он не жил в ней более семи лет, но потом, когда такая потребность появилась, вселиться в нее не смог: второй собственник, владелица оставшихся трёх четвертей помещения Инна Татаринова*, с которой у Хохлова были плохие отношения, вселила туда другого человека, Михаила Гусевского*, который поменял замки на входной двери и не пускал первого владельца.
Тогда Хохлов решил добиться возможности жить в квартире через суд: он подал иск, у котором просил суд вселить его в квартиру и обязать ответчиков не мешать ему пользоваться жильем. Первая инстанция, Центральный районный суд г. Сочи, ему отказала. Суд указал,что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в нём. То, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров доли. При этом если соглашения о пользовании квартирой нет, удовлетворить требование о вселении можно только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть. Но комнаты, соразмерной доле истца, в однокомнатной квартире быть не может.
Вселение истца в квартиру приведёт существенному ущемлению прав и законных интересов ответчика, сделал вывод суд, поскольку совместно пользоваться квартирой люди, которые не являются членами одной семьи, не могут. Также суд учел, что Хохлов никогда не жил в квартире.
Апелляция, Краснодарский краевой суд, не согласилась с решением, и постановила новое: иск удовлетворить. Там указали, что вопрос о незначительности доли правового значения не имеет: это не ограничивает право на владение и пользование имуществом. Кроме того, никто не ставил вопрос о возможной выплате Хохлову компенсации в счет причитающейся ему доли.
Дело дошло до ВС (Дело № 18-КГ18-186). В определении по делу коллегия по гражданским спорам ВС под председательством судьи Вячеслава Горшкова указала: собственники не смогли договориться о том, как пользоваться жильем, но проживать в квартире совместно истец и ответчик не могут — ведь речь идет об однушке. При этом владелец части помещения имеет право на соответствующую компенсацию.
При этом, указал ВС, суд не может отказать в удовлетворении требования об определении порядка права пользования помещением. Такой порядок и должен быть установлен в рассматриваемом деле, заключили в гражданской коллегии, поскольку конфликт сторон неизбежно приведет к нарушению прав одного из собственников.
При этом суд вправе в том числе отказать во вселении конкретному лицу, установив в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другими сособственниками денег за фактическое использование его долей.
Другими словами, те, кто живет в квартире, могут выплачивать деньги истцу за аренду. В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (пока не рассмотрено).
Верховный суд разъяснил права родственников в жилищных спорах
При разрешении жилищных споров членами семьи собственника жилья безоговорочно являются супруги, проживающие совместно, дети и родители. Остальные родственники могут быть признаны членами семьи, только если было составлено соглашение, подтверждающее, что они были вселены в квартиру на правах членов семьи, сообщает информационное агентство РАПСИ, ссылаясь на разъяснение Верховного суда.
ВС рассмотрел дело владелицы недвижимости, которая в суде требовала признать брата утратившим право пользования жилплощадью. Женщина приобрела дом у матери. Согласно договору, оформленному при заключении сделки, брат утратил право пользования недвижимостью. Суд первой инстанции постановил, что брат, согласно законодательству, не относится к членам семьи владельца жилья. Однако данное решение отменил апелляционный суд.
Верховный суд разъяснил, что в результате смены владельца член семьи предыдущего собственника автоматически утратил право пользования жилплощадью. В таких случаях исключение может быть сделано только в одном случае — если сестра, владеющая жильем, заключила с братом специальное соглашение о том, что сестра признает брата членом семьи. Дело направлено дело в апелляционный суд на повторное рассмотрение.