Где получить проект капитального ремонта дома

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Все идет по плану: как проконтролировать капитальный ремонт своего дома

Капитальный ремонт многоквартирного дома его жители зачастую воспринимают как стихийное бедствие, которое нужно просто пережить, не особо вникая в детали. Однако пассивная позиция чревата не только тем, что работы могут выполнить некачественно. Если проведению капремонта не содействует совет дома, это может привести к конфликтам подрядчика с жильцами и даже краху добрососедских отношений. Специально для активистов московский Институт экономики города разработал дорожную карту капитального ремонта. В ней пошагово расписан алгоритм действий, который поможет заинтересованным жильцам контролировать ход работ на объекте. С разрешения создателей мы подготовили текстовую версию этой схемы.

На этом этапе нужно подтвердить необходимость проведения капитального ремонта дома в сроки, определенные региональной программой, а также понять, готовы ли его жители расширить перечень работ и увеличить для этого денежные взносы.

Шаг 1. Сбор и оценка информации, необходимой для принятия решения о проведении капитального ремонта

Первым делом необходимо узнать, какие работы по капитальному ремонту запланированы в региональной программе для вашего дома и какие из них будут проводить в ближайшие три года. Эту информацию можно получить на сайте оператора капитального ремонта (фонда капремонта — Ред.) вашего региона — обычно на таких ресурсах есть кнопка «Найти свой дом».

Далее нужно будет сравнить эти планы с реальным состоянием многоквартирного дома. Программа программой, но все же вы знаете свой дом лучше, и может оказаться, что в намеченных работах он нуждается не так остро, как в чем-нибудь еще.

Запросите у управляющей компании или ТСЖ несколько документов, которые помогут это установить:

• выписку из технического паспорта дома;
• акты осмотра, проверки (испытаний) состояния оборудования и конструкций на крайнюю дату;
• выписку из журнала осмотра.

Если управляющая организация откажет в помощи, осмотр можно провести силами актива дома. Право на ревизию общего имущества собственникам помещений, совету дома, правлению ТСЖ или ЖСК дает п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства № 491 от 13.08.2006).

Вы можете скачать нормативные документы и стандарты, используемые для проведения технического осмотра многоквартирного дома, а также примеры актов осмотра, подготовленные Институтом экономики города.

Второй вариант действий — привлечение к осмотру специализированной экспертной организации. Найти надежного подрядчика поможет сайт Национального объединения строителей.

Актуализировав данные о состоянии дома, обсудите со специалистами управляющей организации возможность изменения сроков и перечня запланированных работ по капитальному ремонту. По итогам этой беседы нужно будет составить новый перечень с обоснованием внесенных изменений.

Помните, что не все работы могут быть оплачены за счет средств фонда капитального ремонта. Перечень того, на что могут пойти установленные взносы (кроме работ, указанных непосредственно в Жилищном кодексе), каждый регион дополняет самостоятельно. Обязательно ознакомьтесь с таким перечнем перед тем, как что-то планировать

Следующий шаг — проведение опроса собственников жилья, в ходе которого нужно выяснить, поддерживают ли они выдвинутые активом предложения. Узнайте у соседей, согласны ли они на изменение сроков и/или перечня работ по капремонту и готовы ли увеличить размер взносов для оплаты дополнительных работ или закупки более качественных материалов. Примеры документов, информационных материалов для проведения опроса собственников помещений и оформления его результатов также можно найти на сайте Института экономики города.

Если в опросе приняли участие менее 25% собственников жилья или они отвергли предложение актива, значит, оно, скорее всего, не получит поддержку на общем собрании, поэтому переходите к шагу 3.

Шаг 2. Оценка финансовой стороны предстоящего капитального ремонта

Если деньги на проведение капитального ремонта вашего дома аккумулируются на счете Фонда капитального ремонта (ФКР), то в стандартной ситуации вам нет нужды волноваться о том, что что-то пойдет не так. По закону региональный оператор должен полностью финансировать проведение работ по намеченному плану. Однако, если вы собираетесь внести в него коррективы, заглянуть в финансовую документацию все же понадобится.

На сайте любого регионального фонда капремонта можно найти ежеквартальную отчетность о формировании фондов капитального ремонта по каждому дому, из которой видно, сколько денег есть «на счете» дома, когда и на какие работы они расходовались.

Имеющиеся накопления очень важно оценить, если:

• предполагается выполнение дополнительных видов работ;
• общее собрание решило провести капремонт раньше намеченного срока;
• при ремонте планируется использовать более дорогие и качественные материалы.

В этих случаях активу дома необходимо просчитать потенциальное превышение максимальной стоимости работ, установленной региональными властями для регионального оператора, и поставить перед собственниками вопрос о соответствующем повышении взносов. Как уже было сказано, это требует обсуждения на общем собрании.

Возможность сдвинуть срок капитального ремонта закреплена законодательно. Проще всего сделать это, если деньги дома хранятся на отдельном спецсчете — тогда капремонт проводится на основании решения общего собрания собственников жилья. В случае, когда взносы аккумулирует регоператор, процедура становится более сложной — изменения нужно будет обосновать и добиться внесения изменений в региональную программу

В любом случае первый шаг к ускорению капитального ремонта — это решение общего собрания собственников. Далее алгоритм действий может быть разным в зависимости от того, хотят ли собственники выйти из «общего котла» и провести ремонт досрочно своими силами или они хотят, чтобы региональный оператор провел ремонт дома в более ранние сроки. Возможность реализации первого решения зависит от региона.. Обычно власти просят сообщать о таком заблаговременно (примерно за год), чтобы деньги дома можно было перевести из «общего котла» на специальный счет.

Если же собственники хотят, чтобы ремонт провел региональный оператор, то решение об изменении перечня или сроков работ нужно довести до уполномоченного регионального органа (регионального министерства ЖКХ) и регионального оператора. Если необходимость проведения ремонта досрочно признают обоснованной, то уполномоченный орган внесет изменения в региональную программу, а региональный оператор будет проводить ремонт в соответствии с новым сроком и перечнем работ.

Разумеется, решение собственников воплотить в жизнь проще, если сумма на счете достаточна для проведения работ. Если же новая смета капремонта превышает накопления или установленный для регионального оператора лимит, дому нужно будет определить дополнительные источники финансирования (это может быть повышение взносов, привлечение кредитов и другие варианты).

Шаг 3. Предотвращение возможных конфликтных ситуаций внутри дома, связанных с проведением капитального ремонта

Не стоит думать, что проведению капитального ремонта дома будут безоговорочно рады все его жильцы, особенно, если он будет проходить внутри квартир. У части собственников могут найтись причины, по которым они, возможно, будут не только высказывать возмущение относительно работ, но и мешать им. К таким ситуациям лучше подготовиться заранее — в этом случае у актива будет намного больше шансов конструктивно решить все конфликты.

Основная проблема при проведении капремонта связана с тем, что бригады рабочих не могут попасть в некоторые квартиры, а ведь в них тоже есть элементы общедомового имущества, например, стояки отопления. Причины здесь могут быть разными, и о них мы поговорим чуть ниже. Начать же эту часть подготовительного этапа лучше с профилактической агитации. На информационных стендах у подъездов нужно разместить памятки о том, что пускать сотрудников подрядной организации к себе домой жильцов обязывает закон (пп. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ). Пример такой памятки можно скачать здесь.

Также при каждом удобном случае активу дома нужно проводить личные беседы на эту тему со всеми соседями, а затем организовать опрос или поквартирный обход (примерная форма для их проведения — здесь). Это позволит очертить круг потенциально проблемных квартир, в которых либо никто не живет, либо владельцы настроены категорически против.

Возможные проблемы:

• в квартире никто не живет;
• собственник сдал квартиру нанимателям;
• владельцы не могут присутствовать при ремонте;
• хозяева установили новые трубы, радиаторы и т.п. и не хотят их менять;
• доступ к инженерным сетям в квартире перекрыт (например, после самовольной перепланировки);
• собственники не могут самостоятельно демонтировать внутреннюю отделку, кондиционеры, антенны на наружной стене и другие помехи.

Проанализируйте полученные результаты (примерная форма сводного анализа — здесь). Если проблемных квартир не оказалось, вам очень повезло. Если же трудности с доступом все-таки выявились, для каждого отдельного случая нужно разработать свой план действий: разыскать владельца квартиры, договориться с ним, обеспечить помощь в демонтаже мешающих конструкций и т.д. (рекомендации по выявлению, предотвращению и разрешению конфликтов можно найти здесь; примерная форма плана действий — здесь).

Будьте готовы к тому, что в доме могут остаться «проблемные» квартиры, в отношении которых актив не добьется никаких положительных результатов. Информацию о них нужно будет передать в региональный Фонд капремонта и попросить у его сотрудников помощи.

Действия на этом этапе зависят от того, какое решение относительно сроков и объема работ по капремонту приняло общее собрание собственников. Если жильцы решили придерживаться плана, который предлагает региональный Фонд, ничего в нем не менять и не доплачивать, то решение о проведении капитального ремонта принимается после получения соответствующего предложения от регионального оператора — в течение 1-3 месяцев с момента его поступления.

Для этого организуется общее собрание с предварительными разъяснениями, где собственники должны утвердить перечень предложенных работ и их стоимость (пример бюллетеня для голосования — здесь, рекомендации по его проведению — здесь). Также жителям дома нужно будет выбрать одного или нескольких уполномоченных по вопросам взаимодействия с ФКР и подрядной организацией — они будут контролировать ход работ и решать все возникающие вопросы, а самое главное — подписывать от имени всех собственников помещений в доме акты приемки оказанных услуг и выполненных работ.

В случае проведения собрания в форме заочного голосования крайне желательно организовать еще и очное обсуждение поставленных вопросов, в ходе которого актив дома сможет разъяснить соседям все нюансы предстоящего ремонта

Копию протокола общего собрания с результатами голосования нужно будет направить не только в жилищную инспекцию (общее требование Жилищного кодекса), но и региональному оператору капитального ремонта.

В случае, если на подготовительном этапе собственники помещений решили изменить сроки проведения, перечь работ или согласились увеличить взносы на капремонт, решение по всем этим вопросам необходимо принять до получения соответствующего предложения от регионального оператора — за 6-12 месяцев до начала капитального ремонта, чтобы на основании решения общего собрания были внесены изменения в региональную программу.

Первым этапом проведения капитального ремонта любого дома становится разработка проекта предстоящих работ. Этим занимаются специализированные организации. Если за ремонт отвечает региональный оператор, то именно он выбирает конкретного подрядчика по итогам конкурсного отбора.

Во избежание проблем в будущем активу дома важно проследить за ходом этого конкурса и убедиться в том, что победитель действительно обладает необходимой квалификацией. Отследить результаты торгов можно на сайте регионального Фонда капремонта или непосредственно при очном обращении.

Надежность выбранной проектной организации можно определить, убедившись, что она входит в реестр квалифицированных подрядчиков вашего региона (ссылку можно найти, например, на сайте Министерства строительства области — Ред.).

Контролировать разработчика нужно и на дальнейших этапах его деятельности. Так, представители собственников имеют право принять участие в предпроектном обследовании дома и получить копию итогового технического заключения (пример — здесь). Сделанные проектировщиками выводы нужно сравнить с результатами, полученными активом на подготовительном этапе, и при необходимости устранить противоречия.

Уполномоченный от дома также должен участвовать и в приемке готового проекта капремонта. Для этого нужно запросить у проектировщика разработанную документацию (нормативные документы, на которые он должен опираться при ее создании — здесь) и убедиться, что в ней нашли отражение установленные на общем собрании требования к качеству ремонта. Окончательную приемку проектной документации осуществляет специальная комиссия, и активу дома нужно добиться включения в нее представителя собственников.

На этом этапе ФКР должен выбрать подрядную организацию, которая будет заниматься капитальным ремонтом вашего дома. Как и в случае с проектировщиками, делается это через конкурсную процедуру (часто в форме электронного аукциона). Разумеется, активу дома также нужно проследить за его ходом и за тем, что выбранная компания будет обладать необходимой квалификацией и входить в уже упомянутый реестр квалифицированных подрядчиков региона. Нелишним будет найти в интернете отзывы о ее работе на других объектах вашего города. Всю полученную информацию нужно довести до жильцов дома.

Следующим шагом должно стать налаживание контактов с ответственными за работы, представителем Фонда капремонта, инженером технического надзора и представителем подрядной организации. У уполномоченного дома должны быть телефоны этих сотрудников.

Также нелишним будет организовать информационную встречу актива дома с представителями Фонда капремонта и подрядчика, чтобы еще раз обсудить все нюансы — сроки работ, технику безопасности, а также передать им информацию об имеющихся проблемах. На встречу можно пригласить управляющую организацию и районных депутатов

Далее необходимо еще раз проинформировать соседей о предстоящем капитальном ремонте. В доме должны быть размещены информационные стенды. Их отсутствие — повод обратиться в ФКР.

Чтобы убедиться, что достигнутые ранее договоренности о беспрепятственном доступе в квартиры по-прежнему в силе, пригласите подрядчика принять участие в повторном поквартирном обходе.

Во время обхода:

• напомните жителям о достигнутых договоренностях;
• согласуйте с жильцами конкретные даты и время проведения работ в их квартирах;
• доведите до жильцов требования техники безопасности при проведении работ в квартирах;
• обсудите обещанную им помощь в обеспечении доступа к коммуникациям, дежурстве в квартирах и пр.

Такое же деятельное участие актив дома должен принять и в самом открытии работ. Убедитесь, что приготовленные для капремонта материалы и оборудование соответствуют проектной документации и подрядному договору. Договоритесь об участии представителя собственников в подписании акта открытия работ по капитальному ремонту.

Если переговоры насчет допуска в одну или несколько квартир не имели успеха, примите участие в составлении акта по установлению факта воспрепятствования оказанию услуг и (или) выполнению работ по капитальному ремонту. Порядок составления таких актов и их форму каждый регион утверждает собственным постановлением. Составленный акт передается региональному оператору, который направляет его в уполномоченный орган для дальнейших разбирательств.

Первое обязательное правило на стадии начала работ — внимательное прочтение договора на выполнение капремонта и проверка его на полноту и достоверность сведений. Утвержденные региональными министерствами ЖКХ типовые образцы таких документов без труда можно найти в интернете.

Далее основной задачей актива становится помощь рабочим в получении доступа во все жилые помещения. Для этого проследите, чтобы по возможности все собственники получили уведомления о сроках проведения работ в их квартирах, а те, кому нужна какая-либо помощь, своевременно получили ее. Обязательно принимайте участие в составлении актов недопуска в те помещения, куда так и не удалось попасть.

Обязательно контролируйте соответствие проводимых работ проектной документации, а используемых материалов — установленным требованиям. О порядке осуществления такого контроля можно прочитать здесь. Кроме того, желательно следить за тем, чтобы подрядчик исправно фиксировал все проведенные работы в журнале капитального ремонта

Контролируйте складирование строительных материалов в доме, уборку и вывоз строительных отходов, мусора, соблюдение технической и пожарной безопасности, противоаварийных мероприятий, общественного порядка. При выявлении каких-либо нарушений составляйте акты их фиксации.

Если в ходе капремонта подрядчик нанес ущерб имуществу собственников квартир, актив дома должен помочь им добиться компенсации. Помогите соседям составить обращение в региональный Фонд капитального ремонта или исковое заявление в суд. В некоторых случаях для точного установления ущерба понадобится привлечь независимых оценщиков.

Итак, все работы произведены, и ваш дом снова как новенький. Однако завершенным капитальный ремонт будет считаться только после того, как специальная комиссия оценит его качество и подпишет акт приемки работ. В состав такой комиссии входят сотрудники Фонда капремонта, местной администрации, специалисты технического надзора, управляющей домом организации, представители подрядчика и, конечно же, собственников жилья.

На этом этапе вам необходимо убедиться, что уполномоченный от собственников действительно приглашен на заседание комиссии. Проконтролируйте, чтобы Фонд капремонта известил актив дома о месте и времени ее работы. Перед походом туда делегату необходимо ознакомиться с «Правилами приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий».

Итогом работы комиссии станет подписание актов, подтверждающих выполнение работ в принадлежащих собственникам помещениях, местах общего пользования, а также скрытых работ, контроль за которыми не может быть проведен без вскрытия конструкций.

На практике иногда бывают ситуации, когда позиция представителя собственников по поводу качества капитального ремонта расходится с позицией остальных членов комиссии. В таком случае закон дает уполномоченному право не подписывать акты и выразить особое мнение

Для этого нужно составить документ с указанием замечаний к оказанным услугам и (или) выполненным работам. Пример того, как это законодательно регламентировано в Москве, можно посмотреть тут.

В соответствии с п. 2.11 ст. 182 ЖК РФ гарантия на капитальный ремонт должна составлять не менее 5 лет. Любые дефекты, выявленные в этот период, региональный оператор обязан устранять безвозмездно. Поэтому состояние дома нужно время от времени контролировать. Договоритесь с управляющей организацией об участии представителей актива в осмотрах общего имущества, по итогам которых должны составляться соответствующие акты. Кроме того, попросите жильцов незамедлительно сообщать обо всех выявленных недостатках. Если они действительно обнаружатся, известите об этом Фонду капитального ремонта.

На следующем этапе всеми заинтересованными сторонами (Фондом, подрядчиком, представителем собственников, управляющей организацией — Ред.) должен быть составлен специальный рекламационный акт, где будут описаны выявленные проблемы и намечен путь их решения.

После завершения гарантийного ремонта совету дома нужно проконтролировать подписание еще одного акта — приемки работ по устранению недостатков, выявленных в гарантийный период.

Вместо заключения

Несмотря на внушительный объем, этот материал нельзя назвать исчерпывающей инструкцией по контролю за проведением капремонта. Здесь описана только одна из возможных схем — для случая, когда деньги на проведение работ аккумулируются на счете регионального оператора. Если свои средства дом решил поместить на отдельный спецсчет, алгоритм действий будет несколько иным. В наглядной табличной форме он представлен на сайте Института экономики города.

Как приблизить срок капремонта в многоквартирном доме?

Наш дом построили в 1979 году, и в нем ни разу не было капитального ремонта. Управляющая компания разве что стены иногда красит.

Я слышал о постановлении правительства от 13 августа 2006 года № 491. В нем говорится, что собственники вправе самостоятельно ремонтировать общее имущество или привлекать для этого подрядчиков. Расскажите, как это работает и что для этого нужно сделать.

Денис, вы можете не ждать инициативы от управляющей компании, хотя совсем без ее участия не обойтись. Но УК — это не та структура, с которой нужно общаться насчет капремонта. Такие работы организуют фонды капремонта в каждом регионе.

Расскажу, как взаимодействовать с фондом, как он формирует планы ремонтов и как изменить эти планы, если вашему дому капремонт нужен раньше.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Откуда берутся деньги на капремонт

Жильцы ежемесячно платят за капремонт определенные суммы. Обычно в квитанциях есть специальная строка «Взносы на капитальный ремонт». Но в некоторых регионах от фонда капремонта приходят отдельные платежки.

Суммы в разных регионах разные: например, в Москве с 1 января 2023 года — 24,09 ₽ за м², а в Рязанской области в 2023 году останется прежняя оплата — 11,65 ₽ за м².

Капремонт нельзя путать с текущим ремонтом, который в платежках часто обозначен строкой «Содержание и ремонт жилья».

К капитальному ремонту относятся такие виды работ:

1. Ремонт инженерных систем: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения. Это, например, замена старых металлических труб на пластиковые на общем стояке.
2. Ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.
3. Ремонт крыши.
4. Ремонт подвалов.
5. Ремонт фасада.
6. Ремонт фундамента.

Местные власти могут принять отдельный нормативный акт и включить в капремонт утепление фасада, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых счетчиков, замену или восстановление несущих конструкций и другие работы.

К текущему же ремонту относится, например, покраска стен, о которой вы сказали, замена окон в подъезде, ремонт мусоропровода или детской горки во дворе. То есть это любые мелкие работы, к которым в большинстве случаев не нужно привлекать подрядчиков и спецтехнику.

За все виды капремонта отвечает фонд капремонта, эти работы финансируются из взносов. За текущий ремонт отвечает управляющая компания, которой жильцы тоже платят деньги именно на эти цели. Бесполезно требовать от УК заменить старый лифт, а от фонда капремонта — покрасить почтовые ящики. Каждый отвечает за свое.

Как можно копить деньги на капремонт

Мы уже сказали, что жильцы платят взносы на капремонт по квитанциям. При этом есть два способа перечислять и хранить деньги.

В фонде капремонта у регионального оператора. Это «общий котел» всех домов региона, которые выбрали такой способ хранить деньги. Он действует по умолчанию, то есть если жильцы дома не провели собрание и не выбрали другой способ, то дом копит деньги на капремонт на счете фонда.

Фонд собирает средства и оценивает их объем. В домах капремонт делают по графику, который закрепили в региональной программе капитального ремонта и утвердили в правительстве региона. Программу актуализируют не реже чем один раз в год.

К примеру, в регионе 20 тысяч многоквартирных домов, которые отчисляют средства в фонд. Ежегодно фонд собирает взносов на 100 млн рублей, но, чтобы отремонтировать все 20 тысяч домов, нужно не менее 10 млрд. Поэтому составляют план капремонта на много лет вперед, где расписано, что, когда и в каком доме будут ремонтировать.

Ваш дом может быть совсем близко по срокам в этом плане. А возможно, нужный вам вид ремонта запланирован на 2030 год. Тогда до этого года жильцы вашего дома фактически будут финансировать капремонты в других домах. В то же время, если в 2030 году взносов с вашего дома не будет хватать на капремонт, фонд также доберет деньги с других домов.

На спецсчете. Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги принадлежат собственникам этого дома, и их не могут потратить на другие дома.

Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ. Владелец открывает счет в банке, на котором копятся деньги на капремонт. О том, что появился спецсчет, уведомляют фонд капремонта.

Жильцы могут в любой момент начать капремонт, но для этого им нужно накопить нужную сумму. Добрать деньги за счет других домов уже не получится, поэтому если их не хватает, то придется или еще копить, или брать кредит.

Считается, что старым домам, где мало квартир и много неплательщиков, лучше копить деньги в фонде, а новым, где с собираемостью дела лучше, а необходимость в больших ремонтах настанет еще не скоро, — на спецсчете.

Узнать, каким способом копят деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме, в том числе способ, как ваш дом копит на капремонт.

Как начать капремонт, если дом копит деньги на спецсчете

Чтобы начать капремонт из денег на спецсчете, нужно провести общее собрание собственников. Его могут инициировать жильцы или даже один жилец, управляющая компания или ТСЖ. Лучше действовать через УК, потому что для капремонта потребуется составить перечень работ и посчитать их стоимость. Это нетривиальная задача, если вы не строитель.

УК или ТСЖ за шесть месяцев до того года, когда планируется провести капитальный ремонт, представляет собственникам предложения: срок начала, перечень и объем работ, стоимость, источник финансирования.

Собственникам дают три месяца, чтобы провести собрание и решить, делать капремонт или нет.

На собрании утверждают:

1. Перечень работ.
2. Предельно допустимую стоимость работ.
3. Сроки.
4. Источники финансирования.
5. Фамилии жильца или жильцов, которые будут участвовать в приемке работ и подписывать акты.

Если собственники выбрали для управления УК или ТСЖ, они не могут самостоятельно провести капремонт. Судя по вашему вопросу, вы тоже не можете самостоятельно нанять подрядчиков и начать делать капремонт, поскольку собственники вашего дома передали эти полномочия управляющей компании. То есть вам необходимо провести общее собрание собственников и сделать капитальный ремонт через УК.

Бывает еще непосредственное управление домом. Оно разрешено только для домов, где меньше 12 квартир, — часто это двухэтажные дома советской постройки в отдаленных населенных пунктах, где в принципе нет УК. Жильцы управляют таким домом сами: нанимают дворника или гребут снег по очереди, договариваются с соседями, кто и когда меняет трубы.

При непосредственном управлении жители могут сами нанять подрядчика и заплатить ему за капремонт со спецсчета.

Однако собственники домов, которыми управляет УК, могут помочь капремонту дополнительными деньгами. Если на ремонт не хватает, любой из жильцов может перевести любую сумму на спецсчет — обычным банковским переводом.

Как провести собрание о капремонте, если есть спецсчет, но УК бездействует

Жильцы могут сами провести собрание о капремонте, если есть спецсчет. Вот что для этого нужно.

Выяснить, сколько денег на спецсчете. Для этого необходимо сделать запрос в фонд капремонта или банк, в котором находится счет. Потребуется приложить документы, которые подтверждают право собственности на жилье. Заодно можно узнать, сколько долгов по взносам на капремонты, были ли списания со счета на ремонты, о которых вы, возможно, не знаете.

Подготовиться к собранию, если уверены, что денег хватит. Для этого нужно сообщить другим собственникам о собрании за 10 дней. Придется каждому отправить заказное письмо с уведомлением или просто пройти по квартирам и вручить всем уведомление о проведении собрания под подпись.

Кроме того, следует разместить объявление о собрании на видных местах, например на досках объявлений. В уведомлении указывают, кто инициатор собрания, дату и место, повестку, порядок ознакомления с материалами, которые будут обсуждаться, и адрес, где с материалами можно ознакомиться.

Проведите собрание и решите, надо делать капремонт или нет. Чтобы начать ремонт, нужно набрать не менее ⅔ голосов собственников жилого дома. Протокол собрания надо отправить в УК, лучше заказным письмом. В протоколе указывают, что подлежит ремонту, источник и сумму финансирования. В случае со спецсчетом УК может выполнить капремонт самостоятельно, если у нее есть нужные специалисты. Если их нет, она привлечет подрядчиков.

Как собственники, жильцы вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. Здесь важна фраза «с учетом выбранного способа управления».

Как начать капремонт, если дом копит деньги на счете фонда

Если капремонт в вашем доме запланирован на ближайшее время в региональной программе фонда, ничего делать не нужно. Фонд и УК сами договорятся об организации работ.

Ключевой вопрос: как приблизить срок капремонта, если в региональной программе он слишком далеко? Есть несколько способов.

Первый способ — перестать копить деньги в фонде и открыть спецсчет. Это решают на общем собрании. Решение собрания в течение пяти дней отправляют региональному оператору. Через год оно вступит в силу.

В течение пяти дней после вступления решения собрания в силу фонд вычислит, сколько денег накопил дом, и переведет эту сумму на спецсчет. Владельцу счета дадут документы о перечислениях и долгах. Деньги со счета можно тратить сразу же . Главное, чтобы их было достаточно для капремонта.

Второй способ — добиваться, чтобы сроки капремонта в региональной программе перенесли. Для этого потребуется сделать техническое заключение, провести собрание жильцов, привлечь фонд капремонта и местные власти. Вот как выглядит процедура по шагам.

Оформите техническое заключение о том, что необходим капремонт. Фактически это акт технической экспертизы — ее может заказать и оплатить управляющая компания или ТСЖ. В заключении нужно указать перечень нужных работ и их стоимость.

Запросите у фонда справку о сумме. Из нее вы узнаете, сколько денег накопил ваш дом в «общем котле». Если денег меньше, чем половина цены капремонта, придется просить дополнительные взносы с жильцов, брать кредит или отказываться от капремонта, пока деньги не накопятся.

Проведите общее собрание. На нем нужно принять решение о проведении капитального ремонта в более ранний срок, чем предусмотрено региональной программой. Нужно не менее ⅔ голосов.

Напишите заявление в местную администрацию. Заявление должны подписать не менее 10% от всего числа собственников в доме. Еще такое заявление может оформить и отправить УК или ТСЖ.

Если нет хотя бы половины денег на капремонт, в протоколе общего собрания нужно указать, откуда и когда вы их возьмете. Если среди жильцов есть желающий вложить свои личные средства, надо указать его данные и сумму, которую он хочет пожертвовать. Если источник денег и срок будут не определены, в переносе капремонта откажут. К заявлению прикладывают техническое заключение и любые другие документы.

Все эти действия не гарантируют, что фонд капремонта перенесет срок работ в вашем доме. Фонд будет ориентироваться на срочность ремонтов в других домах, объем финансирования, учитывать прогноз задолженности по взносам в целом в регионе и многие другие параметры.

Что в итоге

На капремонт можно копить двумя способами: на счете фонда капремонта и специальном счете.

Сроки капремонта устанавливаются заранее. Их закрепляют в региональной программе капитального ремонта и утверждают в правительстве региона.

Проще всего перенести сроки, если вы копите на специальном счете. Тогда сами собственники могут решить, когда им начать капремонт.

Если копите на счете регионального оператора, то можно попробовать написать заявление о переносе сроков. Но шансов в этом случае меньше.

Сейчас идёт
Планируем судиться
Расскажите, как принимать работу, как выражать несогласие со сроками, качеством ремонта и пр.

Непосредственное управление с 2014 года доступно домам с числом квартир до 30, а в статье -12. Проверьте и исправьте.

Приморский край-губернатор Кожемяко, Уссурийский городской округ-мер Корж, с.Воздвиженка, ул.Ленинская, 57В, капремонт в 2038 году . вОТ ЭТО И ЕСТЬ ПУТИНСКАЯ ПОЛИТИКА . с МИШУСТИНЫМ .

Анатолий, главная задача капиталистов — прибыль ( подразумевается распил), а не Ваше желание жить в отремонтированном доме. . У нас в Челябинске, например, перенесла капитальный ремонт на 10-12 лет, то есть также 2038 год. Оформляйте спецсчёт. Хотя это нудное и канительное дело, управляйка будет пытаться надуть Вас на каждом шагу.

Не скоро. Но фасад в трещинах, и торцевые квартиры мерзнут. Не знаю, как можно в реальности приблизить сроки его утепления..

Родинка, вы статью читали?

Лют, см на ключевую фразу «в реальности»

Родинка, значит не читали

Лют, значит, не поняли еще и токсичные ответы пишите.

Родинка, в статье подробно расписано, как в реальности приблизить сроки капитального ремонта. В реальности. Но, тут нужно делать указанные шаги самому. Добрый волшебник на вертолете не прилетит.

Лют, кукушка, в нормальной стране не надо бегать и добиваться чего-либо за свои же деньги.

Здравствуйте, по графику стоял на 2022.

В апреле 2022 купила квартиру , да вида что дом в ужасном состоянии понадеялась на капитальный ремонт запланированный на 2022 год. Но фонд капремонта нас не включил с список домов на кап рем в эти году и не понятно на какой год нас отодвинули. УК даже заявку не хочет направлять на необходимость в ремонте, отмахивается якобы бесполезно, говорит что они все равно откажут. Я уже во все органы и министерства по жилищному хозяйству обратилась с разъяснениями почему не включили нас список. Да пишут что по срокам не запланированы , включив в перечень при дополнительном финансировании , ждите и все.И к депутатам обращалась за помощью что бы разъяснили. Уже не знаю как до них достучаться. А собрание я одна ни чего не могу ,люди в нашем доме как в спяччке всех все устраивает видимо. Дом как губка каждый сег и дождь у нас в подъезде и в квартире на голову капает. Это же не дело.

2022 год,несколько электронных торгов признаны несотоявшимися,нет подрядчиков,так ремонта можно ждать годами

Первоначально был назначен на 2022 год, а сейчас мы узнаем, что его перенесли на 2032 год

Нам сказали что в 2037г

Вопрос по этому шагу. Как заставить УК оплатить независимую экспертизу? Или УК не имеет права отказать? Экспертную компанию жильцы хотели бы привлечь независимую стороннюю.

Оформите техническое заключение о том, что необходим капремонт. Фактически это акт технической экспертизы — ее может заказать и оплатить управляющая компания или ТСЖ. В заключении нужно указать перечень нужных работ и их стоимость.

Как устроена программа капремонта и когда за него можно не платить

С 2012 года оплата капремонта многоквартирных домов легла на плечи собственников, и вскоре квитанции с соответствующей графой стали появляться в почтовых ящиках. Однако многие не знают, на что тратятся их деньги, когда будет ремонт, с какого момента делать отчисления жителям новостроек и что будет, если не платить. Рассказываем в статье.

Поделиться

Куда идут взносы за капремонт

Все платежи за капремонт (вместе с субсидиями от государства) идут в ФКР — Фонд капитального ремонта. Вернее, его региональному оператору, который и занимается сбором средств, а также составлением плана и организацией ремонтных работ. Тариф на капремонт устанавливается региональными властями (для Москвы в 2023 году он составит от 24,09 рублей за квадратный метр, для Санкт-Петербурга — 11,90–12,99 рублей), при этом для разных видов и категорий домов тарификация может различаться.

Платить за капитальный ремонт, согласно части 1 ст. 169 Жилищного кодекса РФ, обязаны собственники нежилых помещений и квартир в многоквартирных домах, если те включены в региональную или федеральную программу капремонта. Формированием этой программы занимаются муниципальные власти: вносят в нее новые, недавно построенные объекты и вычеркивают аварийное жилье, предназначенное под снос.

В список работ, предусмотренных капремонтом, входят:

• Ремонт общедомовых помещений (подъездов, подвалов, чердаков и крыш);
• Ремонт общедомового оборудования (окон, дверей, лифтов, лестниц, мусоропроводов и т. д.);
• Реставрация фасада и фундамента;
• Ремонт внутридомовых коммунальных систем (канализации, отопления, освещения).

Этот список могут расширить региональные власти, включив в него, например, утепление фасадов или проведение вентиляции. Повлиять на список объектов для капремонта могут и сами собственники: на собрании ТСН они могут, уведомив об этом представителя ФКР, принять решение о повышении тарифа, чтобы ускорить процесс или включить в программу дополнительные работы. Кроме того, за субсидиями для этих целей владельцы недвижимости могут обратиться к государству.

Узнать, на какие сроки запланирован ремонт вашего дома и что именно там будут чинить, можно на сайте регионального оператора фонда капремонта.

Собственники каких домов не обязаны платить за капремонт

По закону не платить за капитальный ремонт могут собственники следующих категорий недвижимости:

• Ветхие и аварийные дома. Жильцы таких, как правило, попадают под программы расселения, а сами дома — под снос. До этого момента проживающие там граждане освобождаются от взносов за капремонт, а все деньги, выплаченные ими после признания дома аварийным, будут возвращены;
• Жилье по договору социального найма. В этом случае оно находится в собственности у местных муниципальных органов. Они же будут выделять средства на капремонт;
• Объекты на территории, которая изымается для государственных нужд. Например, для строительства автомобильных дорог, железнодорожных путей, линий электропередачи, газо-, водоснабжения и т. д. (список причин указан в ст. 49 Земельного кодекса РФ). Платить в такой ситуации также будет государство;
• Недвижимость в городах и поселках, которые планируют расселять.

Тарифы на капремонт, как уже говорилось, могут варьироваться в зависимости от типа жилья. Например, содержание домов дореволюционной постройки в Петербурге будет обходиться дороже «хрущевок» или панельных домов.

Когда начинают платить за капремонт жители новостроек

Вопрос, нужно ли платить за капитальный ремонт, закономерно возникает у всех, кто решил приобрести недвижимость в недавно построенном доме: ведь ремонтировать там ничего не требуется. Ответ простой: нужно (согласно ст. 170 ЖК), но только тогда, когда дом официально внесут в программу капремонта. По закону это должно происходить не позднее пяти лет после сдачи объекта, но обычно происходит раньше — сроки устанавливают регионы.

При желании (например, если дому по каким-либо причинам требуется срочный ремонт) процесс можно ускорить по решению собрания собственников. Для этого понадобится обратиться к оператору ФКР в регионе.

Кто может не платить за капремонт на законных основаниях или получить скидку

Не платить за капремонт на законных основаниях можно только тем категориям граждан, которым положены льготы от государства. Сюда входят:

• Неработающие пенсионеры. Льгота предусмотрена для одиноко проживающего человека либо для семьи из двух пожилых людей. Если пенсионер работает или живет с трудоспособными родственниками, скидки на капремонт не полагаются. Размер льготы зависит от возраста: в большинстве регионов РФ пенсионеры после 70 лет платят на 50% меньше, а после 80 полностью освобождаются от взносов;
• Инвалиды первой и второй групп, а также семьи с детьми-инвалидами. Эти категории граждан получают скидку в 50%;
• Граждане и семьи с доходом ниже прожиточного минимума или МРОТ. Размер льготы зависит от региона;
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны, блокадники, ветераны труда, ветераны боевых действий, пострадавшие при аварии на ЧАЭС. Размер льготы для этих людей (50–100%) также может различаться по регионам;
• Многодетные семьи и родители, воспитывающие детей в одиночку.

Точные списки льготников и размер скидки можно узнать на сайте региональных органов власти или отделения ФКР. Также в регионах бывает разным порядок предоставления скидки: где-то приходят квитанции на меньшую сумму, а где-то компенсация за капремонт поступает на личный счет в банке в виде субсидии.

Как правило, оператор фонда сам запрашивает данные о льготниках в различных государственных ведомствах (Пенсионном фонде, органах социальной защиты и т. п.). Если же положенная от государства скидка не начисляется, к оператору можно обратиться самостоятельно, подав заявление через МФЦ. В этом случае за все предыдущие месяцы, в течение которых была положена льгота, вы получите перерасчет.

Как взять капремонт дома в свои руки

Если право на скидки имеют немногие, то законно взять ответственность за капремонт в свои руки могут все собственники. Для этого жильцы должны на собрании ТСН определить порядок и сроки работ, установить тариф на оплату (он не может быть ниже минимального в регионе), а после открыть в банке спецсчет, на который и будут идти деньги. Разумеется, все действия нужно будет согласовать с оператором ФКР.

Как только у собственников дома появится отдельный счет, они смогут контролировать поступление и расход средств, выбирать подрядчиков и устанавливать список работ, а также определять срок ремонта, не дожидаясь, когда у региональных властей дойдут руки до их дома. Также собственники могут сдавать общедомовые помещения в аренду или размещать на фасаде рекламные баннеры, а доход, получаемый от этого, направлять на капитальный ремонт.

Что будет, если не платить по квитанции

Если не платить по квитанциям за капремонт, у вас появится долг, а спустя два месяца оператор ФКР начнет начислять пеню на всю сумму просрочки. Пеня, согласно ст. 155 ЖК РФ, составляет 1/300 от ключевой ставки Банка России (0,025% от всего долга) за каждый день. Если не помогает и это, а все уведомления о задолженности владелец квартиры игнорирует, оператор может взыскать деньги через суд (сделать это можно, если должник не платит более полугода).

Судебные решения по таким делам выносятся достаточно быстро (как правило, в течение недели), после чего приставы могут арестовать счета и имущество неплательщика или ограничить ему выезд за границу.

Законно списать долги можно через процедуру банкротства, но если дело все же дошло до суда, стоит проверить сроки исковой давности: взыскать долги могут только за последние три года.

Как быть с долгами за капремонт от предыдущего собственника

Поскольку платежи за капитальный ремонт привязаны к квартире, а не к конкретному собственнику, как в случае всех остальных коммунальных услуг, долги предыдущего владельца недвижимости вполне законно перейдут к новому.

Способов взыскать долги со старого хозяина квартиры, к сожалению, нет. Однако, если тот задолжал большую сумму и оператор ФКР собирается возместить ее через суд, можно воспользоваться уже упомянутым сроком исковой давности. Это позволит заплатить только за три последних года с момента подачи иска.

Что делать, если квитанцию за капремонт не присылают

Как правило, квитанции за капремонт начинают приходить спустя полгода после включения дома в соответствующую программу. Однако бывает так, что квитанции не доходят до адресата. В этом случае, как показывает судебная практика, ответственность за оплату все равно будет лежать на собственнике — именно он обязан узнавать у оператора ФКР всю необходимую информацию по платежам. Сделать это можно, обратившись в отделение фонда лично, по телефону или онлайн — на сайте организации. Там же можно узнать и оплатить задолженность.