Апартаменты не будут приравнивать к жилью. Что это значит для покупателей и застройщиков?
Закона, который амнистирует апартаменты и переведет их в статус жилья, ждали долго. Еще осенью 2021 года Минстрой предложил больше не строить апартаменты, а за существующими закрепить статус жилья, чем очень обрадовал покупателей такой недвижимости. Не срослось: 2 февраля выяснилось, что переводить апартаменты в жилье никто и не собирался. Об этом заявил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов на конференции «Девелопмент новой волны».
Он уточнил, что власть никогда не говорила о переводе строящихся апартаментов в жилой фонд — поставлена задача определить правовой статус апартаментов, а не узаконить объекты, которые изначально не относились к жилой недвижимости.
«Есть необходимость принятия решения, чтобы всё, что строилось с завтрашнего дня, строилось по четким понятным правилам», — заявил глава думского комитета.
Циан.Журнал попросил экспертов объяснить, что теперь будет с рынком апартаментов. Значит ли это, что владельцы апартаментов могут распрощаться с мечтой перевести свою недвижимость в жилой — более выгодный для собственников — статус?
По мнению участников рынка, главная проблема на сегодня заключается в неопределенности. Ведь апартаменты находятся в шатком положении потому, что нет хоть какого-то решения по их статусу, считает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Зачем нужна смена статуса?
Это связано сразу с несколькими причинами . Напомним их.
1. К апартаментам применяются гораздо менее строгие строительные и санитарные нормы (это значит, что строить их можно хоть около железной дороги, хоть просто переоборудовать из гаражей);
2. Возводя апартаменты, застройщик не обязан обеспечивать будущих жильцов инфраструктурой: юридически это нежилье, а значит, ни школ, ни поликлиник не требуется.
3. По той же причине в апартаментах счета за ЖКУ и налоги выше, чем для жилой недвижимости.
4. Из-за нынешнего статуса апартаментов в них нельзя получить постоянную регистрацию.
Очевидно, что при менее строгих строительных нормах стоимость апартаментов ниже. С экономической точки зрения их выгодно и строить, и покупать.
«Доля апартаментов на рынке ежегодно увеличивается: за последний год количество строящихся апартаментов выросло на 30%, — говорит глава Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. — Растет и число людей, живущих в них и по-прежнему не получающих никакой дополнительной инфраструктуры. Важно, что апартаменты все чаще покупаются не для сдачи в аренду и не в инвестиционных целях, а для личного проживания — у людей просто нет денег на покупку обычной жилой квартиры».
Законопроект о правовом статусе апартаментов был внесен в Госдуму в апреле 2021 года. В частности, документ вводил новую категорию недвижимости — многофункциональные здания. Строить их предполагалось в общественно-деловых зонах, не предназначенных для жилья.
При этом недвижимость в таких зданиях планировалось приравнять к жилью — на него должны были распространяться нормы Жилищного кодекса, а строительство — вестись по закону об участии в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов (Федеральному закону № 214-ФЗ).
После рассмотрения законопроекта в первом чтении проект был отправлен на доработку — рассмотреть его вновь депутаты собирались в осеннюю сессию 2021 года. Но этого не произошло. Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ не будет к нему возвращаться и в весеннюю сессию этого года.
А вот в Совете Федерации предлагают легализовать построенные апартаменты. По мнению зампредседателя Совфеда Николая Журавлева, правовой статус жилья необходимо присвоить не только новым апартаментам, но и уже построенным апарт-комплексам.
Больше рисков и меньше выгоды для покупателей
«Любое определенное решение даст некую опору и вызовет движение цен. Даже если апартаменты не приравняют к квартирам полностью, а хотя бы дадут возможность регистрации и разрешат пользоваться социальной инфраструктурой, это уже существенно улучшит ситуацию для жителей апартаментов и повысит цены примерно на 15%», — уверен Роман Родионцев.
А если никаких законодательных изменений не последует? В этом случае цены останутся на прежнем уровне, считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов: покупатели всегда должны понимать, что апартаменты — специфический вид недвижимости со своими особенностями.
Изначально некачественные апартаменты — перестроенные из коммерческих помещений или расположенные в странных локациях, без концепции и сервиса — теперь как минимум перестанут дорожать, комментирует ситуацию эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.
«Вероятно, покупатели будут более осторожны, выбирая объект для покупки. На волне ажиотажного роста цен на недвижимость многие влезли в очень сомнительные проекты: они рассчитывали, что со временем их покупка станет полноценным жильем, но нет», — говорит собеседник Циан.Журнала.
Значительная часть объектов продавалась именно с прицелом на будущий перевод апартаментов в жилье. Особенно ярко эта тенденция проявилась на активно растущем рынке: всё дорожало, и многие, не разобравшись, вложились в «псевдоинвестиционные» объекты — такие, которые не оправдают надежд, объясняет Сергей Вишняков.
По уверениям недобросовестных менеджеров по продажам, купив апартаменты (они дешевле жилья на 15–25%), реально получить 50% прибыли только за счет изменения законодательства. В результате многие покупатели, которые согласились с такой аргументацией, получают проблемы. К тому же апартаменты часто возводятся менее качественно, чем жилье: например, часто в комплексы апартаментов переделывают здания бывших АТС, заводов или общежитий.
«Вторичный рынок апартаментов схлопнется, — предсказывает Сергей Вишняков. — Некоторые инвесторы успели сообразить, что закон не будет принят, и уже вышли из своих проектов (и оказались правы). Дальше будет сложнее: те, кто поймет, что купленные апартаменты никогда не станут квартирами, попытаются их продать, но теперь покупателей на все эти перестроенные под апартаменты гаражи не найдется».
По мнению экспертов, других серьезных последствий не будет. Добросовестные застройщики изначально выбирают месторасположение, продумывают формат и заботятся о качестве строительства. Поэтому они продают вполне вменяемые объекты.
«А вот те объекты, которые были переделаны из непонятно чего, и так проблемные: маленькая комнатулька под гордым названием “студия” — это просто общага под другим названием, и вряд ли она станет привлекательной», — рассуждает Сергей Вишняков.
Подешевеют ли апартаменты?
Для покупателей комфорт-сегмента это часто единственное жилье (а значит, остро стоят вопросы регистрации и инфраструктуры), поэтому сегмент выигрывает только за счет более низких цен. В бизнес-классе юридический статус помещений менее важен. У клиентов, которые приобретают апартаменты высокого класса, часто имеется другое жилье — при покупке они больше обращают внимание на сам продукт, цену, планировки.
Как отмечает главный эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина, в 2020 году новость о возможной «легализации» апартаментов вызвала повышенный интерес к формату. Доля сделок с апартаментами в Москве приблизилась к 10%, хотя да этого на апартаменты приходилось 7% сделок первичного рынка. Средняя цена «квадрата» выросла с лета 2020 года с 343 до 372,5 тыс. рублей в конце 2020-го (+8,6%). Девелоперы сыграли на повышенном спросе. В 2021 году цены на апартаменты на первичном рынке росли такими же темпами, как и на квартиры.
Отказ от перевода апартаментов в жилье замедлит рост цен на этот формат, но не приведет к их откату, считает эксперт.
«Одно дело, если бы покупателям обещали перевод апартаментов в жилье — в этом случае отказ от такого перевода привел бы к падению цен. Возможная “легализация” — всего лишь потенциальный бонус приобретения. Если ее не случится, скорее всего, это не приведет к росту цен, который мог бы произойти. Спрос на апартаменты и так минимальный — менее 10% сделок, поэтому на рынке недвижимости отказ от перевода не отразится на общем количестве сделок», — комментирует Виктория Кирюхина.
И вовсе не новость?
Никто и не давал гарантии, что все апартаменты перейдут в жилье, поэтому профессиональных участников рынка эта новость не удивила, подчеркивают участники рынка.
Так что же будет дальше? Эксперт по недвижимости Евгений Коноплев честно признается, что прогнозы давать трудно.
Евгений Коноплев, эксперт по недвижимости, риелтор-практик
Среди рисков покупки апартаментов — и бытовые (регистрация, общение с управляющей компанией), и налоговые (ставка налогообложения объекта недвижимости; продажа недвижимости, которая официально использовалась в рентном бизнесе), и юридические (механизм и размер компенсации в случае изъятия объекта в пользу города), и прочие.
«Пример этой непредсказуемости мы сейчас и наблюдаем — власти говорят: “Как будет дальше, мы пока не решили”. Так что появился еще один аргумент в пользу покупки квартир, а не апартаментов», — резюмирует Евгений Коноплев.
Перешагнуть не получится
Вопрос по апартаментам пока не решен, но отмахнуться от этой проблемы не получится, обнадеживает Александр Моор.
Он предлагает один из вариантов: «Можно привести статус апартаментов в приемлемый вид и придать этим объектам статус жилья второй категории. Это разрешит прописаться, но законодательно закрепит изначальное отсутствие инфраструктуры, повышенные счета за ЖКУ, а также гарантирует, что требования возводить социальные объекты не лягут на плечи муниципалитетов».
Правда, уточняет эксперт, это сработает, если доля таких объектов не будет расти. Для этого придется запретить их строить вовсе, чтобы остановить накопление критической массы.
«Кстати, почему это до сих пор не сделано — может, это кому-то выгодно? Ведь разрешения на строительство выдаются, несмотря на явную нехватку инфраструктуры и чрезмерную нагрузку на сети», — задается вопросом собеседник Циан.Журнала.
По словам Сергея Зайцева, надо учитывать: часть покупателей приобретали апартаменты именно как нежилое помещение — будет сложно найти компромисс между теми, кто в них живет, и теми, кто намерен использовать апартаменты именно как коммерческую недвижимость.
Этой проблемой все равно придется заниматься, иначе через три–четыре года придется разбираться с катастрофическими последствиями, масштабы которых будут сравнимы с проблемой обманутых дольщиков, заключает Александр Моор.
Встроят в комплекс: ГД займется статусом апартаментов до конца года
В Госдуме хотят вернуться к законопроекту о статусе апартаментов до конца года. Об этом сообщили «Известиям» в комитете ГД по строительству и ЖКХ. Пока девелоперы сократили строительство апартаментов — предложение за два года снизилось с 25 до 15% от общего объема новостроек, а спрос на них — с 10 до 7%, рассказали участники рынка недвижимости. Раньше интерес к этому формату подогревала перспектива признания апартаментов жильем, но из-за того, что соответствующий законопроект завис, надежды на эту меру почти не осталось ни у застройщиков, ни у покупателей. Кроме того, на апартаменты не распространяется льготная ипотека.
Вернуться к вопросу
О том, что в Госдуме планируют вернуться к законопроекту о статусе апартаментов до конца 2022 года, «Известиям» сообщил председатель комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. В нынешней редакции, которая не изменилась с 2021-го, документ принимать нельзя, подчеркнул парламентарий.
— Мы договорились совместно с инициаторами проекта из Совета Федерации вернуться к законопроекту до конца года, пересмотреть его положения и доработать. Закон об апартаментах мы держим в своем фокусе, но механизмы в нем должны быть прозрачными и однозначными, — сказал Сергей Пахомов.
Законопроект о правовом статусе апартаментов был внесен в Госдуму весной 2021 года. Документ предлагает определить новую категорию недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравнивать к жилью. Но норма распространится только на новые постройки, предполагает проект. Уже существующие апартаменты жилыми не станут. Документ не дошел до первого чтения — спикер ГД Вячеслав Володин направил его на доработку.
«Известия» направили запрос в Совет Федерации и Минстрой.
— Ключевой вопрос в законопроекте, который остается без ответа, — на основании чего помещения в вводимом понятии «многофукнциональное здание» будут признаваться квартирами или нежилыми помещениями. Нет никакой методики, а только декларативные поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы, — пояснил Сергей Пахомов.
И эти поправки создадут не пути решения проблемы, а еще больше проблем, подчеркнул он. Экстремально интенсивное использование лифтов и общего имущества, катастрофическая нехватка машино-мест, нагрузка на социальные учреждения — всё это валом обрушится на местные власти, уверен парламентарий.
Основной объем существующих апартаментов в России сосредоточен в Москве, Санкт-Петербурге и на Черноморском побережье Краснодарского края, сказал руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. В основном интерес к ним был вызван меньшей стоимостью по сравнению с помещениями, имеющими статус жилья. В среднем апартаменты дешевле квартир на 15–20%, напомнил акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
Как уже писали «Известия», начисления за ЖКУ и налоги на недвижимость в апартаментах производятся как для нежилых помещений, а не для категории потребителей «население». Так, плата за коммуналку на 15–20% выше, чем в квартирах, а налоговая ставка составляет около 2% (на жилье — от 0,1%).
— Уже построенные и введенные в эксплуатацию апартаменты не могут быть признаны жильем, поскольку зачастую они построены без соблюдения требований к многоквартирным домам — толщина стен, высота межэтажных пролетов, многие другие строительные и санитарные нормы, — добавил Сергей Пахомов.
Снижение активности
Пока же девелоперы сократили строительство апартаментов. По данным аналитиков девелоперской компании Level Group, предложение за два года снизилось с 25 до 15% от общего объема новостроек, а спрос на них — с 10 до 7%. Раньше интерес к этому формату подогревала перспектива признания апартаментов жильем, но из-за того, что соответствующий законопроект завис, надежды на эту меру почти не осталось ни у застройщиков, ни у покупателей, сказал Сергей Зайцев. Кроме того, на апартаменты не действует льготная ипотека, напомнил он. Так, фактически они стали проигрывать конкуренцию обычным новостройкам, пояснил эксперт.
По информации Сергея Зайцева, доля апартаментов сейчас занимает 10–12% от общего объема предложения в сегменте новостроек в Москве и порядка 7–8% в Санкт-Петербурге. Два года назад она была выше в 1,5–2 раза, добавил он.
— Во втором квартале продажи апартаментов в Москве исчислялись крайне незначительными цифрами: застройщики заключили не более 500 контрактов, при том что готовых к реализации апартаментов сегодня насчитывается в Москве более 17 тыс., — сказал президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» (СРО РАО), соучредитель ГК ЦНЭС Кирилл Кулаков.
Застройщикам придется либо снижать цены, либо субсидировать из собственных средств ставки по ипотеке, считает он. Возможности у них для этого есть: апартаменты строятся на более дешевой земле, и проект по их возведению не обременен социальными обязательствами, такими как строительство школ и детских садов — только на этом девелоперы существенно экономили. К примеру, строительство типовой школы обходится в диапазоне 500–800 млн рублей.
В Level Group считают, что проекты с апартаментами, удачно расположенные с точки зрения близости к центру города, обладающие уникальным местоположением или видовыми характеристиками, будут по-прежнему интересны как для профессиональных участников рынка, так и для покупателей. В данном случае речь преимущественно идет о высокобюджетных сегментах (бизнес и выше), где статус жилья не имеет решающего значения, а покупка чаще всего далеко не первая, пояснили там.
Апартаменты не встроились: Налоги на них снизят, но к жилью не приравняют
Владельцы апартаментов не получат льгот, которые им обещали с 2016 года. Рассмотреть обещают только снижение налогового бремени.
Надежды владельцев апартаментов, что их недвижимость приравняют к обычным квартирам, оказались напрасными. В Госдуме заявили, что этого никогда не случится.
Апартаменты не будут приравнены к жилью и не попадут под действие ЖК
Глава Комитета ГД по строительству
Изменить статус апартаментов обещал Минстрой ещё в 2016 году. Последняя редакция законопроекта была внесена в парламент в июле 2018 года первым зампредом Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным, однако спустя время была отозвана из парламента. А в ноябре 2020 года замглавы Минстроя Никита Стасишин заявлял, что его ведомство намерено запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведённых объектов. Споры на этот счёт шли давно, и два года назад президент Владимир Путин поручал правительству ещё в прошлом году (до 1 августа 2021 года) обеспечить внесение в законы поправок, которые определят правовой статус апартаментов. И вот на дворе уже август 2022 года, однако никакого решения не принято.
Вернее, получается, что правительство передумало.
Чем плохи апартаменты
Большинство россиян считают, что апартаменты от квартир отличаются только ценой. Между тем апартаменты относятся к нежилому фонду, а это значит, что в таком помещении формально нельзя зарегистрироваться как в квартире или частном доме. Метания правительственных чиновников спровоцировали риелторов на обещания своим клиентам, что вот-вот и скоро примут закон, позволяющий полноценную регистрацию. Многие граждане таким обещаниям верят, а ещё соблазняются расценками, которые, как правило, на 10–15% ниже, чем стоимость обычных квартир, и поэтому в 42 регионах РФ появилось множество офисных центров с интегрированными апартаментами. Тем более что и для строителей возведение апартаментов выгодно со многих сторон.
Фото © ТАСС / Григорьев Максим
Во-первых, земель, пригодных для строительства коммерческих зданий, больше и стоят они дешевле. Во-вторых, дом со статусом «жилой» не должен находиться вблизи крупных магистралей и промышленных предприятий и в нём должен быть достаточный уровень звукоизоляции, а все инженерные коммуникации соответствовать санитарным требованиям. А для коммерческого здания эти ограничения мягче: оно может находиться даже в промышленной зоне и не иметь дополнительных удобств, которыми оснащаются жилые дома, например балконов. В-третьих, застройщик апартаментов не обязан возводить школы, поликлиники и детские сады — и это тоже существенно экономит бюджет.
Многие граждане, которые купили подобный объект, — попадают в ловушку.
— Помимо коммунальных платежей, которые для нежилой недвижимости выше, чем для жилья, на 10%, ещё и налоги на такую собственность придётся платить по ставке 0,5–2% от кадастровой стоимости (вместо 0,1%, предусмотренного для жилья. — Прим. Лайфа), — пояснил юрист Валентин Комаров. — Однако помимо этих затрат ещё можно «попасть» на обязанность вносить платежи в счёт аренды земельного участка, которая начисляется в виде некой доли, пропорциональной площади объекта владения.
И это ещё не всё. Согласно действующему законодательству, в случае банкротства застройщика апартаменты, по которым документы о собственности ещё не оформлены, передаются в общую конкурсную массу. В то время как покупатели жилых помещений могут вернуть все свои внесённые деньги по счёту эскроу. Это прямо указано в законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». И кстати, в случае ответа россиянина перед кредиторами апартаменты не могут быть признаны единственным жильём, не подлежащим реализации.
Что обещают владельцам апартаментов
Понятно, почему правительство не хочет приравнять апартаменты к жилью. Например, столичные власти называют всю эту ситуацию колоссальной проблемой для города и жителей. Так, в прошлом году вице-мэр Москвы Андрей Бочкарёв заявил, что прописка в жилом помещении налагает на город обязательства по обеспечению социальной инфраструктурой, но апартаменты нередко построены в местах, где нет возможности открыть школы и больницы — «это физически невозможно».
«Лавочка закрывается»: почему власти хотят запретить апартаменты и чем это грозит их покупателям
Правительство продолжает реформировать отрасль жилищного строительства — на этот раз чиновники планируют запретить строить апартаменты, а уже готовые перевести в статус жилых помещений. «Лавочка закрывается» — так высказался в конце ноября об апартаментах замминистра строительства Никита Стасишин. Курирующий стройку вице-премьер Марат Хуснуллин уточнил: «Проблема в течение полугода должна решиться».
Что не так с апартаментами: в них нельзя зарегистрироваться, девелопер апартаментов не обязан строить объекты социальной инфраструктуры, услуги ЖКХ обходятся дороже, чем владельцам другого жилья. Сейчас Минстрой прорабатывает критерии, в чем именно апартаменты будут приравнены к жилью. В ближайшие два месяца правительство намерено внести соответствующий законопроект в Госдуму. В результате заявлений чиновников количество запросов на покупку апартаментов выросло, по данным ВТБ, на которые ссылается ТАСС, в 2-2,5 раза.
Почему девелоперы строят апартаменты
Апартаменты — это помещения, пригодные для жилья, но не обладающие пока юридическим статусом жилых. Девелоперы строят апартаменты, так как зачастую это проще и дешевле.
Основная причина, как правило, в статусе земельного участка, на котором планируется возведение объекта: участки под коммерческую недвижимость, к которой относятся апартаменты, обычно стоят дешевле, чем под жилой фонд. «Перевод [ участка в другой статус. — Forbes] может быть очень долгим и дорогим. Есть участки, которые в принципе невозможно перевести, и единственный вариант, который остается застройщику, — это строительство апартаментов», — говорит Александр Гуторов, директор по продажам ГК «Страна Девелопмент», тюменской компании, которая строит комплекс апартаментов на юго-востоке Москвы. По его словам, в центральных районах столицы почти не осталось мест под жилую застройку. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая уточняет, что участки найти можно, но стоят они очень дорого.
Вторая причина — отсутствие жестких требований по строительству. Если строишь апартаменты, соблюдение норм шумоизоляции и инсоляции не обязательно. «Сейчас девелоперы могут строить дома с апартаментами «плотнее» и по соседству с санитарно-защитными зонами автомагистралей, железнодорожных линий, объектов инженерной инфраструктуры — в отличие от корпусов с квартирами, — объясняет руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — При строительстве квартир придется выделять площадь для инфраструктуры и располагать здания на большем удалении друг от друга для соблюдения требований по инсоляции, что отражается в итоге на себестоимости».
Третий фактор — собственно инфраструктура, то есть отсутствие обязательств по строительству детсадов, школ и так далее. «Социалка» в проекте — существенный ценовой фактор, — объясняет Мария Литинецкая. — Стоимость строительства детского сада — 150-200 млн рублей, школы — 500-800 млн рублей. Один жилой корпус — около 1 млрд рублей. Соответственно, если жилой проект состоит из пяти корпусов, то «шестой» фактически приходится строить бесплатно. В комплексе апартаментов его нет».
Сколько апартаментов в Москве
Всего, посчитали в агентстве элитной недвижимости Savills, с 2003 года в Москве введено в эксплуатацию 50 000 апартаментов разных классов суммарной площадью свыше 3 млн кв. м. Предполагается, что эта площадь может удвоиться. Мария Литинецкая из «Метриум» приводит такие цифры: сейчас в столице на разных этапах проектирования 4,5 млн кв. м апартаментов. В целом в столице строят порядка 3-5 млн кв. м жилья в год.
По словам Попова из ЦИАН, в 2019 году в городе ввели 500 000 кв. м апартаментов, их доля в общем объеме ввода была 13%. С января по октябрь 2020 года количество ДДУ (договоров долевого участия) на покупку апартаментов увеличилось на 11% к аналогичному периоду прошлого года. В общей структуре сделок доля апартаментов не превышает 10% от всех договоров на квартиры и апартаменты на первичном рынке Москвы. По данным ЦИАН, в ноябре 2019 года объем предложения апартаментов составлял 10 000 лотов, сейчас — 7,4 тыс.
Рост цен на столичные апартаменты (без учета премиум и элитного классов) составил 9%: год назад кв. м стоил 223 000 рублей, сейчас — 244 000 рублей (ЦИАН). По данным Savills, стоимость апартаментов в центре города увеличилась на 8,5%. Это сопоставимо с ростом цен на обычное жилье. Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет», рассказывает, что цена на апартаменты в ЖК «Спутник» с января по октябрь выросла на 30%. Пресс-служба Capital Group отмечает рост средней цены квадратного метра по всем проектам за 10 месяцев на 15%. Попов говорит, что на фоне новостей о возможном пересмотре статуса апартаментов девелоперы изменили подход к ценообразованию: пять лет назад апартаменты в среднем стоили на 15-20% дешевле схожего по качеству и локации жилья, сейчас дисконт составляет порядка 10%.
Почему власти недовольны апартаментами
У властей есть несколько причин для недовольства апартаментами. Во-первых, они увеличивают нагрузку на социальную инфраструктуру города. «Наличие частных клубов не может решить возникшую проблему дефицита «социалки» — апартаменты нередко покупают именно из-за меньшей по сравнению с квартирами стоимости, то есть собственники вряд ли располагают средствами, чтобы платить за детский сад ребенка от 40 000 рублей в месяц», — объясняет Попов из ЦИАН. Во-вторых, статус коммерческой недвижимости позволяет покупать и продавать апартаменты в обход 214-ФЗ, защищающего права дольщиков, и в обход счетов эскроу. В-третьих, апартаменты неудобны мэрии Москвы. «В последние годы некоторые застройщики в районах, где предполагается реновация, ищут площадки под строительство апартаментов (а не жилья. — Forbes), чтобы городские власти не смогли их привлечь к участию в программе реновации для переселения жильцов», — объясняет управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Город может потребовать у застройщиков часть квартир для переселенцев, если новые дома построены вблизи расселяемых пятиэтажек. В апартаменты жители сносимых домов не переезжают. Наконец, еще один повод для недовольства — сотни тысяч квадратных метров, которые не учтены в статистике выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда, говорит руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
«Строительство апартаментов выгодно всем, — рассуждает партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP (ранее в России — Goltsblat BLP) Виталий Можаровский. — Оно выгодно властям, потому что власти получают стабильно налоги от девелоперских компаний и от собственников апартаментов (потому что там налоговая ставка выше, чем у жилья). Выгодно поставщикам коммунальных ресурсов и муниципалитетам, потому что тем не нужно субсидировать тарифы на ЖКХ. Почему их хотят запретить? Я не знаю мотивацию людей. Законопроект сырой, пояснительная записка невнятная. Мое подозрение в том, что инициаторы пытаются создать бутылочное горлышко, через которое можно конвертировать запреты, свой административный ресурс в персональный доход».
Что будет дальше
Чем обернется инициатива властей для сотен застройщиков и десятков тысяч покупателей апартаментов? Опрошенные Forbes эксперты ожидают замораживания проектов, задержки ввода объектов, увеличения себестоимости и повышения цен. По словам Попова, основная проблема будущих проектов с апартаментами, которые сейчас находятся на стадии согласовании и получения документации, — это строительство на территориях, не предназначенных для реализации жилья. Девелоперам придется менять статус земли, заниматься переводом — все это огромные расходы и в целом другая экономическая модель и концепция проекта, говорит он. По мнению аналитика, запретить строительство апартаментов — значит поставить на паузу запуск проектов, отложив их на несколько лет.
На практике это может выглядеть так. «В проектах, где градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) еще не получен, велик шанс либо приостановки проекта, либо отказа в получении назначения строительства «комплексы с апартаментами», — говорит Халин из Savills. К проектам, по которым уже сейчас получают ГПЗУ, будут предъявляться такие же требования, как к жилым объектам. А значит, рассказывает Литинецкая, понадобится добавлять в крупные проекты социальную инфраструктуру, менять архитектуру, особенно в элитных и премиальных новостройках в центре на технически сложных площадках. Все это повлияет на себестоимость.
«Что касается уже начавшихся или почти начавшихся строек, то их судьба будет зависеть от того, как в новом законе будут сформулированы переходные положения, — рассуждает советник практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Антон Алексеев. — В частности, будут ли апартаменты признаны жилыми и если да, то будут ли на них распространяться градостроительные и строительные требования к жилым объектам. Последнее может привести к удорожанию текущего проекта или последующих очередей проекта, если они планировались. Безусловно, отчасти именно со сложностью решения всех этих вопросов связана «задержка» в подготовке законопроекта, потому что здесь возможно множество вариантов. Например, придется решать, какие дома с апартаментами станут обычными многоквартирными (то есть полностью жилыми) домами, а какие здания станут так называемыми многофункциональными домами, если эта категория все-таки будет введена».
Как быть с уже готовыми апартаментами? «Построенные апартаменты разношерстны по формату и статусу, — говорит Халин из Savills. — Как и кто будет доказывать, что это апартаменты, которые могут быть трансформированы в жилое помещение, и что нужно будет для этого сделать их собственникам — пока вопрос открытый. Я не исключаю, что перевод апартаментов в жилье станет дополнительной нагрузкой на карман их собственников».
«Помещения, предназначенные для постоянного проживания, должны соответствовать многочисленным требованиям, позволяющим обеспечить защиту жильцов от вредных факторов, — объясняет адвокат коллегии адвокатов «Делькредере» Никита Петреев. — На собственников апартаментов, возможно, лягут расходы по соблюдению таких требований. Дополнительные траты могут быть связаны с необходимостью переоборудования инженерных систем, устранению высокого уровня шума, несоответствия температурного режима в холодное время года, уровню относительной влажности и так далее». Кроме этого, владельцам апартаментов придется в обязательном порядке уплачивать взносы за капремонт.
С другой стороны, какие-то расходы в случае признания дома жилым могут и снизиться. «Земельный участок, занятый многоквартирным домом, переходит в собственность собственников помещений в таком доме в силу закона, то есть автоматически после завершения строительства, — говорит Алексеев из «Егоров, Пугинский и партнеры. — При этом такие участки не облагаются земельным налогом. Соответственно, если это правило будет распространено хотя бы на часть домов с апартаментами, то их собственники могут забыть либо о налоге за участок, если он в собственности, либо об арендной плате и размышлениях о выкупе, если участок в аренде. Кроме этого, для жилья традиционно ниже и ставка налога на имущество. Не говоря уже о возможности применения социальных льгот, которые сейчас к апартаментам могут не применяться, так как последние не признаются местом проживания».
Правительство взяло два месяца на финальную подготовку законопроекта, в Госдуму документ может быть внесен в феврале. «По большому счету, запретят строительство апартаментов или нет — это ничего не меняет, — полагает Виталий Можаровский из BCLP. — Ведь никто не запрещает строить офисы, гостиницы, общежития. По закону никто не ограничен в правах покупать помещения в офисных зданиях, в «Москва-Сити» вот много предложений. А что вы поставите в этот офис, рабочие столы или кухонный гарнитур, кому какое дело».