Процент застройки земельного участка как считать

Приложение А. Правила подсчета коэффициента застройки земельного участка

Коэффициент застройки земельного участка производственного объекта, %, определяется как отношение площади застройки к площади объекта в ограде (или при отсутствии ограды — в соответствующих ей условных границах) с включением площади, занятой веером железнодорожных путей.

Площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузо-разгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий.

В площадь застройки должны включаться резервные участки на территории объекта, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений (в пределах габаритов указанных зданий и сооружений).

В площадь застройки не включаются площади, занятые отмостками вокруг зданий и сооружений, тротуарами, автомобильными и железными дорогами, железнодорожными станциями, временными зданиями и сооружениями, открытыми спортивными площадками, площадками для отдыха трудящихся, зелеными насаждениями (из деревьев, кустарников, цветов и трав), открытыми стоянками автотранспортных средств, принадлежащих гражданам, открытыми водоотводными и другими канавами, подпорными стенками, подземными зданиями и сооружениями или частями их, над которыми могут быть размещены другие здания и сооружения.

Подсчет площадей, занимаемых зданиями и сооружениями, производится по внешнему контуру их наружных стен на уровне планировочных отметок земли.

При подсчете площадей, занимаемых галереями и эстакадами, в площадь застройки включается проекция на горизонтальную плоскость только тех участков галерей и эстакад, под которыми по габаритам не могут быть размещены другие здания или сооружения, на остальных участках учитывается только площадь, занимаемая фундаментами опор галерей и эстакад на уровне планировочных отметок земли.

<< Назад	Приложение >> Б. Показатели минимального коэффициента застройки земельного участка
Содержание Свод правил СП 18.13330.2019 "Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Коэффициент застройки: что это такое, как рассчитывается и его норма

При выполнении проектов планировки территорий и генеральных планов необходимо ориентироваться во множестве законодательных актов, сводов правил, государственных и местных норм проектирования.

А с расчетов плотности застройки и плотности населения жилого района или квартала (микрорайона) начинается работа над проектом планировки и межевания.

Многолетний опыт проектирования коттеджных, малоэтажных и многоэтажных жилых застроек позволил мне создать эту небольшую статью в помощь моим коллегам-проектировщикам: архитекторам и генпланистам.

Показатели плотности застройки необходимо рассчитывать на всех стадиях проектирования: проекты планировки территорий (ППТ), планы земельных участков (ПЗУ), генеральные планы (ГП).

Постараюсь наиболее полно и подробно привести примеры расчетов показателей плотности застройки для конкретного жилого квартала, со ссылками на нормы проектирования.

Некоторые нормативные документы (СП, СНиП) вы можете скачать в начале этой статьи.

Основные правила

Норматив плотности определяется градостроительными учреждениями. В зависимости от предназначения сооружений показатель может варьироваться от 20 до 60 процентов. Нужно учитывать, что при большей плотности планируемой застройки должно быть и максимально большим основание земли, на которой будет происходить строительство.

• Регулирует плотность возводимой застройки и загруженность транспортного узла и инженерных систем;
• Приемлемая величина – 0,5. Он указывает на то, что на территории должна в обязательном порядке быть не занятая строениями зона. Если это не учитывать, то на участок будет оказываться колоссальная нагрузка, что может негативно отразиться на качестве жизни граждан;
• Рассчитанная величина вносится в реестровый паспорт. В документе также отражается целевое назначение осваиваемой территории, оптимальная допустимость этажей выстраиваемых зданий.

При нарушении нормативов застройщик несет наказание в соответствии с законодательством РФ. Сама постройка может считаться непригодной и подлежит дальнейшему сносу.

Если у вас мансарда

Когда речь идет о мансардном помещении, то при подсчете следует обратить внимание на наклон потолка и его высоту. Если наклон составляет 30 градусов к линии горизонта, расчетной высотой считается полтора метра, если 45 градусов – 1,1 метра

Если угол с наклоном от 60 градусов и выше, учитывают пространство, высота потолка над которым – от полуметра. В случае промежуточных значений прибегают к интерполяции. Если помещение обладает высотой меньше указанной, применяется коэффициент 0,7. Минимальная высота стен берется равной 1,2 метра при наклоне 30 градусов и 0,8 метра, если наклон от 45 до 60 градусов. Ограничения отсутствуют, когда наклон превышает 60 градусов.

Расчет коэффициента застройки, площади застройки, площади и процента озеленения

1.Площадь территории в границах разработки проекта —39.00га Территория в границах разработки проекта включает две территориальных зоны: ЦО-1 и Р-1. Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны ЦО-1 Площадь территории квартала (в красных линиях) — 41193м 2 1.

Общая площадь ,занятая под зданиями и сооружениями Sзастр сущ — площадь , занятая сохраняемыми (ранее запроектированными)зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала Sзастр проект. — площадь , занятая проектируемыми зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала Sзастр = 9878.40 +3375 =13253.4м 2 2.

Как перевести свой земельный участок в территориальную зону Ж?

Изменение территориальной зоны предполагает корректировку ген. плана и правил землепользования и застройки. В этих целях подается обращение в уполномоченные органы (местный муниципалитет или Городская комиссия в Москомархитектуре). В заявлении необходимо привести обоснование таких изменений:

1. Территориальная зона меняется, чтобы повысить эффективность использования участка или недвижимости – представьте факты неэффективности земли в текущем состоянии, прикрепите соответствующие расчеты.
2. Собственнику участка причиняется вред – надо детально разобрать все аспекты такового (снижение стоимости надела, удешевление объектов недвижимости и прочее).

Основания могут быть и другими. Например, заявитель приобрел участок, планируя возвести на нем многоквартирный дом, но текущая территориальная зона позволяет строить только парковки и прочие аналогичные объекты. Доказав целесообразность строительства жилого дома, вы убедите комиссию изменить действующую зону.

При внесении изменений в правила застройки, уполномоченные органы стараются соблюдать баланс между интересами собственников и публичными интересами. Когда смена территориальной зоны приведет к развитию территории, провести ее будет легче. Иногда процедура требует организации публичных слушаний, в других ситуациях решение принимает глава местного муниципалитета.

Мотивированный ответ дается на основании полученных документов и ходатайства. К обращению надо прикрепить:

• ситуационный план, где отмечены границы вашего участка и имеющиеся на нем объекты недвижимости;
• документацию на землю, включая выписку из ЕГРН, договор аренды или иное подтверждение прав;
• схему планируемой застройки, где обозначены места размещения объектов и их экономические показатели.

На рассмотрение обращения может уйти до двух месяцев. Юристы Геобюро помогут с переводом Вашего земельного участка в территориальную зону Ж.

Коэффициент застройки по формуле

Формула демонстрирует соотношение между занятой и свободной площадью территории. К последней могут быть отнесены зелёные насаждения (парки, скверы, подлески), автомобильные стоянки открытого типа, объекты хозяйственной деятельности и т.д.

Таблица 4.3.3. Примерный баланс застройки (по площади жилых и нежилых помещений)

Площадь объектов социальной инфраструктуры, в том числе:

площадь детского сада

Источник: составлено экспертами Фонда «Институт экономики города»

Суммарная поэтажная площадь жилой застройки вычисляется как площадь пятна жилой застройки, умноженная на этажность застройки. Чтобы определить пятно застройки умножаем площадь территории под жилую застройку на процент застроенности земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирных домов: в данном примере — это 60%.

Суммарная площадь жилых помещений и нежилых помещений первых этажей в жилой застройке вычисляется как произведение поэтажной площади жилой застройки на показатель доли полезной площади — 80%.

Площадь жилых помещений вычисляется как разность между суммарной площадью жилых помещений и нежилых помещений первых этажей в жилой застройке, а также площадью нежилых помещений первых этажей в жилой застройке.

Площадь коммерческих первых этажей в жилой застройке вычисляется как произведение суммарной площади жилых помещений и нежилых помещений первых этажей в жилой застройке и доли площади нежилых помещений первых этажей от общей площади жилых и нежилых помещений первых этажей в многоквартирных домах. Доля площади нежилых помещений первых этажей от общей площади жилых и нежилых помещений первых этажей в многоквартирных домах в примерах принята для территории 2,5 га — 10%, для территории 5 и 10 га — 15%.

Площадь подземного и наземного паркинга вычисляется как произведение количества необходимых парковочных мест и площади подземного паркинга на 1 машино-место, экспертно было принято, что на 1 машино-место необходимо 30 кв. м. Здесь важно определить какой тип паркинга будет реализовываться: подземный, наземный отдельно-стоящий, плоскостной. Также возможно не все 100% парковочных мест будут обеспечены на рассматриваемой территории.

Площадь инженерных объектов задается экспертно. В примерах посчитана, как доля (60%) от площади земельного участка под инженерные объекты, исходя из допущения, что инженерные площадные объекты имеют 1 этаж.

Площадь отдельно стоящих коммерческих объектов задается экспертно. В примерах посчитана, как произведение площади пятна застройки объектов на количество этажей. Площадь пятна застройки объекта посчитана как доля (60%) от площади земельного участка под отдельно-стоящие коммерческие объекты.

Площадь объектов социальной инфраструктуры, в том числе площадь школы, детского сада, поликлиники вычисляется как произведение количества учащихся и показателя площади социального объекта на одного учащегося или посещение. Показатели площади социальных объектов на одного учащегося или посещение указана экспертно исходя из типовых проектов ДДУ, СОШ, поликлиник. Площади ДДУ считались генерализировано — не разбивались на отдельные объекты.

Важно отметить, что в целом на площадь застройки может повлиять целый ряд градостроительных ограничений. Вся необходимая информация о градостроительных ограничениях содержится в градостроительном плане земельного участка (далее — ГПЗУ), который предоставляет орган местного самоуправления. Но также необходимую информацию можно собрать самостоятельно, используя документы, размещаемые в открытых источниках (см. таблицу 4.3.4).

Плотность застройки

Плотность застройки земельного участка — один из основных предельных параметров в сфере градостроительства. Он используется для регулирования интенсивности использования территории наряду с такими показателями, как минимальные отступы от границ и предельная этажность различных объектов. Плотность застройки определяется для участков с частными жилыми домами, а также для кварталов, микрорайонов, зон промышленного и социального назначения. Это значение фиксируется в градостроительной документации.

Формула и нюансы расчета

В градостроительной практике используют два похожих понятия:

• Коэффициент застройки (КЗ). Обозначает отношение площади строений в габаритах наружных стен к площади земельного участка.
• Коэффициент плотности застройки (КПЗ). Учитывает отношение суммарной поэтажной площади зданий к площади ЗУ.

Во многих нормативных документах фигурирует параметр плотности застройки. Он демонстрирует отношение поэтажной площади зданий к общей площади территорий в гектарах (кв.м./га).

Для расчета данных коэффициентов используют простую математическую формулу: КЗ = Пз/Пу. В нормативных актах, рекомендациях, проектной документации полученный показатель отображают в виде коэффициента (например, 0,4) или в процентах.

При проведении исчислений потребуется два параметра:

• Пз — площадь горизонтального сечения по внешнему обводу зданий на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним также включаются в площадь застройки.
• Пу — общая площадь осваиваемого земельного участка по кадастровой документации.

Чтобы рассчитать допустимые размеры зданий перед началом строительства, нужно узнать КЗ для конкретного региона и воспользоваться формулой: Пу х КЗ = Пз. Приведем пример таких вычислений. Допустим, вы приобрели земельный участок площадью 6 соток в Москве или Новой Москве, хотите построить на нем несколько капитальных строений, в том числе дом, баню, хозблок, гараж. Какую максимальную площадь могут занять здания?

Переведем сотки в квадратные метры: 6 соток = 600 кв.м.

Уточним коэффициент плотности застройки для столичного региона. Он составляет 0,4.

Воспользуемся приведенной выше формулой и умножим площадь ЗУ на КЗ: 600х0,4 = 240 кв.м.

Таким образом, на своем новом участке вы можете застроить 240 кв.м. площади. Например, на 120 кв.м. возвести жилой дом, а оставшиеся 120 кв.м. распределить между капитальными хозяйственными зданиями, баней и гаражом.

Обратите внимание, что в формуле для участков под ИЖС учитывается поэтажная площадь всех объектов. В формулу включают цокольные и подземные этажи, галереи, антресоли, балконы, веранды, застекленные переходы и даже здания на высоких опорах, под которыми организован проезд. То есть двухэтажный дом, основание которого занимает 120 кв.м., существенно превысит допустимый КПЗ.

Почему важно учитывать плотность застройки?

При проектировании микрорайонов, крупных жилых комплексов, уплотняющей застройки в городах КЗ учитывают в обязательном порядке. Если максимальный установленный показатель превышен, контролирующие инстанции выявят нарушение и не допустят начала строительства, приостановят его и потребуют устранить расхождения.

Плотность застройки учитывают, чтобы оптимизировать нагрузку на территорию:

• рассчитать нагрузку на новые или действующие инженерные сети, коммуникации, объекты дорожной инфраструктуры;
• предусмотреть парк общественного транспорта, нужное количество парковочных мест;
• спроектировать зоны для социальных объектов (больниц, детских садов, спортивных площадок и т.д.);
• обеспечить соответствие района застройки нормам противопожарной безопасности, доступность территории для проезда коммунальной техники;
• соблюсти нормы инсоляции, предусмотреть озеленение района;
• рассчитать технико-экономические, коммерческие показатели.

Застройка повышенной плотности является проблемой многих современных городов. В одних районах такая ситуация сложилась исторически (вспомните узкие улочки между небольшими домами в европейских столицах), в других обусловлена экономическими, социальными и коммерческими факторами. В переуплотненных кварталах наблюдаются экологические, социально-психологические, санитарные и градостроительные сложности.

Для участков под ИЖС, ЛПХ, дачные и садовые товарищества нормативы действуют по тем же причинам. В регионах с высокой плотностью населения, в том числе в Москве и Новой Москве, контролирующие органы все более пристально следят за соблюдением КЗ, КПЗ при постановке недвижимости на учет.

Росреестр может обратить внимание на несоответствие фактической площади застройки принятому коэффициенту при подаче заявления о регистрации нового или реконструированного дома. Даже при превышении норматива на несколько процентов дело может быть приостановлено. Фактически это означает, что прописаться в новом доме, застраховать его, подвести коммуникации вы не сможете. Процесс регистрации нужно будет проводить через суд, что потребует вложения времени и ресурсов.

Нормативные значения для разных территорий

Принятые КЗ зависят от типа территориальной зоны и региона. Коэффициенты варьируются от 0,2 в районах с жилыми домами и приусадебными ЗУ до 1,0 в кварталах с многофункциональной застройкой.

Приведем примеры максимальных показателей:

• жилая многоэтажная застройка — 0,4;
• реконструируемые, уплотняемые городские кварталы — 0,6;
• блокированные дома с приквартирными ЗУ — 0,3;
• общественная застройка — 0,8;
• научно-производственные участки — 0,6;
• коммунально-складские зоны — 0,6.

При проектировании производственных и общественно-деловых комплексов в расчете КЗ не учитывают опытные поля, полигоны, территории санитарных зон и защитных полос. В случае с жилыми кварталами в расчет включают объекты социальной инфраструктуры.

Для объектов, расположенных в Москве, значения КЗ и КПЗ установлены Постановлением Правительства Москвы №120, которое утверждает правила землепользования и застройки в столице. Чтобы узнать, к какой зоне относится конкретный участок, нужно заказать ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Эта выписка содержит большой массив информации, которая будет актуальна перед началом проектирования и строительства. Получить документ можно через МФЦ, Госуслуги, местную администрацию.

Для некоторых территорий максимальные КПЗ, КЗ в настоящее время не установлены. В таком случае можно руководствоваться общими нормативами и правилами застройки и землепользования в конкретном муниципалитете.

Вопросы и ответы

Какие существуют методики расчета КПЗ для жилых районов?

Сотрудники уполномоченных органов используют два способа исчисления в зависимости от целей расчета:

• нетто. В формуле учитывают только площадь планируемых жилых помещений;
• брутто. В расчет входят все строения, включая коммунальные, социальные, рекреационные объекты.

Например, рассчитать КПЗ нетто можно, чтобы установить примерное количество жителей в микрорайоне и предусмотреть нужное число детских садов, парковочных мест. При этом нужно учитывать предполагаемые параметры жилищной обеспеченности в конкретном квартале.

Устанавливается ли минимальная плотность застройки?

Чаще всего такой показатель не фигурирует в нормативных актах. Однако при проектировании территории застройщики и инвесторы стремятся к максимальной площади застройки. Это позволяет рационально использовать территорию, повышать коммерческие показатели жилого комплекса, микрорайона.

Какова плотность застройки в Москве?

ПЗ в столице сильно зависит от района. В некоторых кварталах этот показатель достигает 25 000 и даже 60 000 кв.м./га., в других — сохраняется на комфортном уровне в 6000 — 9000 кв.м./га. Москва входит в число лидеров по плотности застройки среди европейских столиц.

Какие параметры учитывают для расчета КПЗ при проектировании новых микрорайонов?

Чтобы предложить заказчику обоснованное решение, инженер проводит полноценный анализ условий строительства, а не просто пользуется готовой формулой. Он учитывает предполагаемую этажность строений, жилищную обеспеченность, плотность населения, размеры территории, параметры типовых или нестандартных секций, требования общих и местных нормативов.

Как правило, проектировщик предлагает несколько архитектурно-функциональных решений, учитывает перспективы развития и коммерческую рентабельность района. Выполнив комплексный анализ, специалист определит оптимальное количество предприятий обслуживания для конкретной территории.