На сколько групп капитальности разделяют здания при эксплуатации
Группа капитальности здания или сооружения, определяется исходя из их признаков долговечности и огнестойкости. В нормативных документах: ГОСТ, СП, СНиП нет четкого определений групп капитальности зданий и сооружений.
Показатели надежности строительных конструкций и оснований описаны в ГОСТ 27751-2014.
Определение групп капитальности зданий и сооружений является задачей специалистов Роснедвижимости для ведения технического учёта, а также для выполнения обследования зданий и сооружений, с последующей выдачей заключения по их техническому состоянию, которые выполняют проектные организации. Для обучения специалистов существует специально разработанная литература например (Конспект лекций — Т.В. Красулина, М.И. Петрушина.–М.: Кадастр недвижимости, 2006), в ней есть материалы для определений групп капитальности.
Здания разбиты на группы по назначению: жилого, общественного, производственного или сельскохозяйственного.
Минимальный срок экономической жизни иных объектов недвижимости
Капитальные или особо капитальные объекты с повышенным запасом надежности, прочности, долговечности — гидроэлектростанции, крупные основные производственные здания, крупные общественные, в том числе, административные и торговые комплексы, здания основных музеев, хранилищ национальных и культурных ценностей, произведения монументального искусства, стадионы, большие театры, высотные здания и сооружения (высотой более 75 м), большепролетные сооружения
Многоэтажные жилые здания, большая часть общественных и производственных зданий — объекты, выполненные из каменных (кирпичных, бетонных) материалов.
Жилые, общественные и производственные здания и сооружения, выполненные с применением металлических каркасов, облегченных каменных материалов и (или) специально обработанной древесины (клееный брус), здания жилищно-гражданского и производственного массового строительства
Жилые, общественные и производственные здания и сооружения, выполненные из легких каменных блоков и (или) древесины, включая рубленные брусовые и утепленные каркасно-щитовые дома с деревянными или легкими металлическими каркасами, включая большепролетные ангары
Жилые, общественные и производственные здания и сооружения — легкие дощатые, каркасно-обшивные объекты (садовые дома, бани, здания ангарного типа, за исключением большепролетных ангаров, теплицы)
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.08.2018 N 419)
(см. текст в предыдущей редакции)
Временные здания и сооружения (бытовки строительных рабочих и вахтового персонала, временные склады, летние павильоны, беседки)
Изменение срока экономической жизни в зависимости от условий эксплуатации также распространяется и на укрупненные данные о продолжительности экономической жизни.
22. Капитальность зданий. Виды и состав осмотров
Капитальность здания — характеристика здания, зависящая от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), определяющая долговечность здания.
Долговечность – срок службы здания, в течение которого оно сохраняет прочность, устойчивость и свои эксплуатационные качества.
Влияют на срок службы качество строительства и соблюдение правил эксплуатации.
Установлено 4 степени долговечности ограждающих конструкций:
1 – не менее 100 лет; 2 – не менее 50 лет; 3 – от 50 до 20 лет; 4 – до 20 лет.
По капитальности жилые здания в зависимости от материала стен и перекрытий делят на шесть групп по капитальности:
I — здания особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные и крупноблочные; перекрытия ж/б) – срок службы 150 лет;
VI — здания из местных материалов – срок службы 15 лет.
А общественные здания по капитальности делят на 9 групп.
I — здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасами, с
заполнениями каменными материалами — 175 лет;
IX- палатки, павильоны, ларьки и др. облегченные здания торговых организаций- 10 лет.
Осмотры подразделяются на плановые и неплановые. Плановые в свою очередь на общие и частичные.
При общих осмотрах контролируют техническое состояние объекта в целом. Проводят 2 раза в год: весной и осенью. При весеннем осмотре уточняют объем ремонтных работ, и проверяют готовность здания к эксплуатации. При осеннем осмотре проверяют готовность к эксплуатации в зимний период.
При частичном осмотре определяют техническое состояние отдельных конструкций.
Периодичность осмотров регламентируется нормами:
Элементы зд и помещений
Периодичность в месяц
Каменные и ж/б конструкции
Дымоходы, дымовые трубы
Система горячего, холодного водоснабжения, канализация
Система центрального отопления в период эксплуатации
Неплановые осмотры проводят после ураганов, наводнений, сильных снегопадов, дождей, что может вызвать отдельные повреждения здания.
Общий осмотр жилья осуществляет комиссия в составе: представители эксплуатационных комитетов, техникосмотрители, специалисты-эксперты.
Результаты осмотров отражают в документе по учету технического состояния здания. В нем выставляется оценка технического состояния здания, указываются неисправности, их местонахождение и причины.
23. Техническая эксплуатация фундаментов. Способы усиления
Фундаменты являются наиболее ответственными частями здания.
К основным дефектам фундаментов относят:
1) сырость на внутренней поверхности стен подвала;
2) расслоение кладки и выпадение отдельных камней в бутовых фундаментах;
3) местные просадки;
4) выщелачивание солей из растворов;
5) отслоение штукатурки стен подвалов;
6) вертикальные и косые трещины;
7) неравномерная осадка фундамента.
Основными причинами и признаками, свидетельствующими о неравномерной осадке, являются искривление горизонтальных линий цоколя, перекосы конструктивных элементов, отклонение стен здания от вертикали.
Повреждения могут произойти из-за: недостаточной глубины заложения, неоднородности подстилающего слоя, некачественной кладки, из-за подтопления подвала грунтовыми и бытовыми водами, вследствие увеличения выше допустимых нагрузок на фундамент.
В случае появления в здании трещин в стенах, искривления рядов кладки, сырых пятен на поверхности стен, выполняют осмотр здания.
Фундаменты и стены подвалов необходимо защищать от влияния грунтовых и поверхностных вод. Для этого проверяют правильность планировки дворового участка.
Отмостка вокруг здания должна быть в исправном состоянии.
Работы, выполняемые по текущему ремонту фундаментов.
1) постановка на раствор с внутренней стороны подвала выпавших и расшатавшихся камней из стен;
2) ремонт облицовки стен подвальных помещений;
3) расшивка и заделка трещин кладки фундамента;
4) исправление наружной кирпичной кладки верхних рядов цоколя;
5) ремонт и устройство новых вентиляционных продухов в цоколе.
Т.к. фундаменты не подлежат замене, выполняют их усиление или реконструкцию.
Усиление – восстановление физически изношенных или разрушенных элементов в связи с увеличением нагрузки.
1.Инъенкцирование. Для восстановления прочностных характеристик каменной кладки фундаментов используют ее цементизацию путем нагнетания в пустоты фундаментов через инъекционные трубки цементный раствор под давлением.
2.Уширение подошвы фундаментов с помощью ж/б приливов(Рис.1).
3.Ж/б обойма. Применяют при незначительных разрушениях фундамента. На отдельных участках в шахматном порядке через 50см заделывают анкера, к которым закрепляют сетку и по сетке устраивают рубашку оштукатуриванием или торкретированием. (Рис.2)
1-обойма; 2-сварные ар-ые каркасы
4) Защитная рубашка. Усиление каменной кладки ленточных фундаментов. При появлении трещин в нижних ступенях фундаментов устраивают продольные балки, и весь фундамент заключается в ж/б рубашку (Рис.4).
6) «Стена в грунте»
В грунте роется траншея, заполняется бетоном. Также дополнительно устраивают анкерные заделки.
За счет заключения в жесткую обойму при таком решении значительно повышается устойчивость 
основания и одновременно усиливается фундамент.
Нормативные и фактические сроки эксплуатации зданий
Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.
Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3-5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).
Таблица 1. Классификация жилых зданий по капитальности
| Группа зданий | Характеристика здания и конструктивных элементов | Срок службы здания, лет |
| I | Здания каменные, особо капитальные; фундаменты — каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные | 150 |
| II | Здания каменные, обыкновенные; фундаменты — каменные; стены — каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия — железобетонные или смешанные, а также каменные своды по металлическим балкам | 125 |
| III | Здания каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков, ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | 100 |
| V | Здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты — на деревянных стульях при бутовых столбах; стены — каркасные и др.; перекрытия — деревянные | 30 |
| VI | Здания каркасно-камышитовые, из досок и прочие облегченные | 15 |
Таблица 2. Классификация общественных зданий по капитальности
| Группа зданий | Вид зданий, материалы фундаментов, стен, перекрытий | Срок службы здания, лет |
| I | Здания каркасные, с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами | 175 |
| II | Здания особо капитальные, с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | 150 |
| III | Здания с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | 125 |
| IV | Здания со стенами облегченной (каменной) кладки; колонны и столбы — железобетонные; перекрытия — деревянные | 100 |
| V | Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы — кирпичные или деревянные; перекрытия — деревянные | 80 |
| VI | Здания деревянные; стены — бревенчатые или брусчатые | 50 |
| VII | Здания деревянные каркасные, щитовые | 25 |
| VIII | Облегченные здания | 15 |
| IX | Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговли | 10 |
Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:
- фундаменты бетонные 100-125 лет
- стены кирпичные и крупнопанельные 125 лет
- перекрытия железобетонные 100-125 лет
- перекрытия деревянные 60 лет
- полы из керамической плитки 80 лет
- полы паркетные 50 лет
- полы дощатые 30-40 лет
- деревянные стропила и обрешетка 50 лет
- кровля из керамической черепицы 80 лет
- кровля из асбестоцементных листов 30 лет
- окна и двери в наружных стенах 40 лет
- элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) 10-20 лет
Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.
Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.
Таблица 3. Оценка технического состояния конструкций здания в зависимости от их физического износа
| Физический износ, % | Состояние конструкций или здания |
| До 10 | Хорошее |
| 11-20 | Вполне удовлетворительное |
| 21-30 | Удовлетворительное |
| 31-40 | Не вполне удовлетворительное |
| 41-60 | Неудовлетворительное |
| 61-80 | Ветхое |
| Более 80 | Негодное |
Точность определения физического износа здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). Величина физического износа того или иного конструктивного элемента определяется с помощью специальных таблиц, включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны значений и износа. Физический износ всего здания определяется как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.
Моральный износ следует понимать как несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об устаревшем инженерном оборудовании.
Различают две формы морального износа:
1 -я форма — уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда и пр.);
2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованиям общества.
Имеются в виду следующие отрицательные качества здания:
а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное расположение и др.);
б) несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция, гидроизоляция и пр.);
в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, лифтов, кондиционеров и т.д.).
Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социологический. Технико-экономический способ оценки представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания. Значение таких показателей нуждается в регулярных коррективах. Метод социологической оценки второй формы морального износа основывается на анализе процессов обмена и купли-продаж и жилья. Например, в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. Еще в более четкой форме моральный износ проявляется в риэлторских оценках.