Как заложить долю в квартире
Перейти к содержимому

Как заложить долю в квартире

  • автор:

Даст ли банк кредит под залог долевой собственности квартиры

Елизавета Кобрина

Обычно в качестве обеспечения кредита клиенты предлагают собственную недвижимость. Но бывает, что человек владеет только долей квартиры или комнатой в коммуналке. В таких случаях займ получить можно, но банкам нужны будут дополнительные документы, чтобы посчитать вас платежеспособным и одобрить кредит. Рассказываем, в каких случаях банк даст кредит под залог долевой собственности квартиры.

dast-li-bank-kredit-pod-zalog-dolevoy-sobstvennosti-kvartiry

Подойдет только выделенная долевая собственность

Дело в том, что банки не хотят рисковать. Если бы вы заложили целую квартиру и не вернули займ, банк мог бы реализовать такую недвижимость и восполнить убытки. Не с любой долей получится так сделать.

Доля должна быть выделенной. Это означает, что у вас в собственности должна быть целая отдельная комната или несколько комнат. Собственникам комнат в коммунальных квартирах скорее одобрят кредит, нежели тем, кто владеет половиной квартиры, но без конкретного, отдельного от других помещения.

В первом случае можно распоряжаться комнатой без согласия остальных жильцов. Она может стать обеспечением кредита, хоть и не приоритетным. Во втором — во всех сделках необходимо согласие совладельцев, а для банков это лишнее обременение, если доля перейдет к ним из-за задолженности. Кредиторы очень редко принимают невыделенные доли в качестве залога.

Узнать, какой долей вы владеете, можно, заказав выписку.

dast-li-bank-kredit-pod-zalog-dolevoy-sobstvennosti-kvartiry

Дополнительные трудности: несовершеннолетние дети, долги за ЖКХ, плохая кредитная история

Если в квартире, где вы владеете долей, прописан несовершеннолетний, вам не нужно согласие опеки. Однако это лишнее затруднение для банка – реализовать вашу долю в дальнейшем, – поэтому в таких случаях они часто отказывают.

И совсем не получится использовать в качестве обеспечения долю, которой владеет несовершеннолетний ребенок, даже если вы его родитель. В этом случае нужно разрешение опеки, но она, скорее всего, его не даст. И еще в банках есть условие: заемщик и собственник должны быть одним лицом.

Помимо того, что у вас есть доля под залог, вы должны быть для банка платежеспособным клиентом. У банков нет цели забрать вашу недвижимость. В их интересах, чтобы вы вернули весь займ с процентами. Поэтому при выдаче кредитов будут смотреть на то, есть ли у вас постоянная работа, нет ли долгов за ЖКХ, как хорошо вы возвращали займы в прошлом.

dast-li-bank-kredit-pod-zalog-dolevoy-sobstvennosti-kvartiry

Важные нюансы: дополнительные затраты, оценка стоимости доли, ограничения

Собственность, которую вы отдадите под залог, нужно застраховать. Иногда стоимость страховки включена в кредит. В некоторых случаях банк просит страховку на самого клиента. Разрешают и без страхования, но процентная ставка станет выше, а значит, платеж будет больше.

Имейте в виду, что банковские эксперты оценят вашу долю значительно ниже рыночной стоимости. Во-первых, потому что это не вся квартира целиком, а во-вторых, банки всегда дают кредит на меньшую стоимость, чем обеспечение. Могут быть дополнительные коэффициенты, которые снижают размер кредита. Лучше нанять независимого оценщика, чтобы стоимость доли была хотя бы ближе к рыночной. Но в лучшем случае вы получите 50%.

dast-li-bank-kredit-pod-zalog-dolevoy-sobstvennosti-kvartiry

Пока вы не погасите задолженность, вы не можете делать с долей в залоге следующие действия:

  • продавать;
  • совершать сделки по отчуждению доли;
  • сдавать в аренду без согласия кредитора.

dast-li-bank-kredit-pod-zalog-dolevoy-sobstvennosti-kvartiry

Как получить кредит под долевую собственность: шаги и необходимые документы

Нужно взять с собой:

  1. Паспорт;
  2. Справку о доходах (2-НДФЛ или аналоги);
  3. Копию трудовой книжки;
  4. Выписку из ЕГРН или иной документ, подтверждающий право собственности на долю в квартире. Выписку можно в сжатые сроки получить в сервисе ЕГРН.Реестр;
  5. Документ, на основании которого заемщик получит в собственность эту долю (договор дарения, купли-продажи, завещание и прочее).

Сначала вы подадите заявку в банк. Потребуется подождать несколько дней, чтобы банк проверил документы и вынес решение. Если вам одобрят кредит, вас пригласят подписать договор (кредита и залога) и в тот же день выдадут кредит.

На что обращать внимание в выписке ЕГРН

Где получить выписку из ЕГРН и на что обратить внимание в ней

Выписка из ЕГРН об объекте – один из самых важных документов, который необходимо взять с собой в банк. Она должна быть свежей.

Есть несколько способов заказать выписку из ЕГРН на недвижимость, начиная от похода в МФЦ и заканчивая порталом госуслуги. В любом случае это услуга платная.

Один из самых простых и удобных способов – воспользоваться ресурсом ЕГРН.Реестр. С его помощью можно значительно сэкономить время: сайт или приложение позволяют получить выписку через ЕГРН на квартиру не выходя из дома. Просто заполняешь простую форму и документ уже на руках – придет на электронную почту.

Внимание! В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

пример выписки из ЕГРН

Плюс ко всему при помощи ЕГРН.Реестр можно получить основные сведения из ЕГРН бесплатно. В бесплатный отчет войдут: тип помещения, кадастровая стоимость, квадратура и т.д. На главной странице укажите кадастровый номер квартиры или ее точный адрес. Тут же откроется выписка.

Иногда в выписках из ЕГРН об объекте встречаются досадные ошибки, допущенные внутренней системой Росреестра. Банк может отказать в процедуре оформления кредита. На что нужно обратить внимание:

Как заложить долю в квартире

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Можно ли заложить свою долю жилья без согласия родственников: советы юристов

Документы

Займы и кредиты под залог жилья – сегодня не редкость на рынке финансовых услуг. Но, можно ли воспользоваться таким способом, если вы собственник не целого жилого объекта, а лишь его части. Нужно ли согласие других собственников, чтобы заложить свою долю, или вы вправе единолично распоряжаться имуществом по собственному усмотрению?

Чем фактически владеет собственник доли

Можно ли заложить свою долю жилья без согласия родственников: советы юристов

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?

Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры. Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению. Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, то есть:

  • право владения;
  • право пользования;
  • право распоряжения.

Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. Если человек имеет в собственности какую-либо вещь, несет бремя её содержания, он всегда будет расценивать вмешательство других людей в сферу своего владения как посягательство на свои естественные и неотделимые права. Не является исключением и право общей долевой собственности. При этом оно обладает одной отличительной особенностью: традиционно право собственности защищается от посягательств третьих лиц, а вот в праве общей долевой собственности требуется и защита участников этого самого права друг от друга. Особенно, если между участниками общей собственности происходят конфликты. То есть, в первую очередь собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей.

Из этого истекают ограничения, которые накладываются на действия в отношении долевой собственности:

  • особенности сделок с участием долевого имущества (продажа, сдача в аренду, дарение и т.д.);
  • порядок прописки в долевой собственности третьих лиц;
  • порядок оплаты коммунальных услуг и имущественного налога;
  • порядок пользования жилищем;
  • порядок его содержания, в том числе капремонт, текущий ремонт, порядок реконструкции, порядок подключения различных коммуникаций (газ, электроэнергия, вода и т.д).

То есть, собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, оповещать других собственников жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

Как заложить свою долю в квартире или доме

Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита. Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.

При этом, закон не содержит прямых запретов того, чтобы долевое имущество выступало в качестве залогового. При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки.

Можно ли заложить свою долю жилья без согласия родственников: советы юристов

Доля должна быть выделенной в натуре, поскольку по закону такой долей собственник имеет право распоряжаться таким имуществом единолично. На юридическом языке это означает, что у владельца должен быть документ, который подтверждает нотариально закрепленное право на одну или несколько комнат. В противном случае доля считается невыделенной, и получить под нее кредит будет проблематичнее: выдать займ под залог невыделенной доли – риск для финансового учреждения, ведь если заемщик не будет выплачивать обязательные платежи по займу, банку нужно будет отсудить жилплощадь и продать, чтобы вернуть свои деньги. А какая ликвидность может быть у доли в однушке, например?

Кроме четко определенной части недвижимости, для оформления кредита под долю в квартире, она должна также соответствовать таким требованиям:

  • на часть имущества должна быть оформлена техдокументация;
  • на ней не должно быть арестов от судебных органов или других обременений;
  • доля должна быть ликвидной, т.е. ее в случае непогашения можно быстро и выгодно для банка продать.

От банковских структур также можно ожидать требования того, чтобы на передаваемой в залог доле не было прописанных несовершеннолетних, инвалидов любой группы, других недееспособных граждан.

Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?

Вот, что гласит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021).

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности: «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».

То есть, согласие собственников не нужно вообще. Также в законе приводится уточнение по взысканиям, которые могут возникнуть у финансового учреждения при невыплате займа должником: «В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».

Когда же нужно согласие других собственников на залог?

Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:

«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»

Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.

В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.

Что должно быть в согласии и как его составить

Согласие на залог имущества – нее имеет строгой формы, образцы можно найти в Интернете, или непосредственно у нотариуса, который будет заверять документ.

Как заложить долю в квартире в ломбард

В ежедневной практике банковского кредитования, выдача заемных средств под залог недвижимости (не путать с ипотекой) развита очень слабо. То есть заложить квартиру и получить на руки деньги в банке довольно сложно. Что уж говорить, если вы хотите сделать объектом залога не всю жилплощадь, а только одну комнату! Здесь на помощь россиянам, попавшим в сложные финансовые условия, приходят ломбарды.

Заложить долю в квартире и получить на руки деньги можно в течение одного-двух часов. Интересно, что в США такой финансовый инструмент используется в частном кредитовании практически каждым четвертым американцем. То есть их квадратные метры не только служат для жилья, но и обеспечивают финансовую поддержку при необходимости. Как это делается у нас – рассмотрим детали процедуры.

Содержание

Особенности ломбарда под залог доли в квартире

  • Выдают деньги под залог доли в квартире или доме не все ломбарды. Но можно найти тех, кто готов к такому сотрудничеству.
  • Вы получите не порядка 70-75% от оценочной стоимости принадлежащих вам квадратным метров.
  • Если заем не будет погашен, и доля в квартире переходит финансовой организации, ее выставят на продажу. При этом у владельцев оставшейся квартиры имеется приоритетное право на выкуп.

Условия залога

  • Вы должны быть собственником квартиры – единоличным или в составе других членов семьи.
  • У вас должны быть на руках подтверждающие данный факт документы.
  • Может потребоваться согласие других людей прописанных на жилплощади (но не для всех ломбардов и не в каждой ситуации).

Рассматривая заявки на выдачу средств под залог части недвижимости, ломбарды обращают внимание на количество прописанных в ней жильцов. Очевидно, что чем меньше их – тем лучше для вас. Скорее всего, откажут в выдаче средств в ситуациях, когда на квадратных метрах квартиры прописаны несовершеннолетние дети. В остальных случаях деньги, как правило, выдают.

Необходимые документы

Для обращения в ломбард нужно минимум документов:

  • Паспорт
  • Документы, подтверждающие право владения долей квартиры

Очевидно, что такой удобный способ получения денег оценили многие россияне. Доля займов в ломбардах под залог части недвижимости растет с каждым месяцем.

Условия погашения

По условиям договора выплаты ломбарду должны быть регулярными и своевременными. В идеале лучше гасить частями тело займа и обязательно уплачивать проценты. Если по финансовым причинам делать это сложно, главное – уплатить хотя бы проценты.
Закладывая свою долю квартиры в ломбард, обязательно уточняйте, какие условия вас ожидают при досрочном погашении долга. В некоторых ломбардах (в частности, если процентная ставка различна для краткосрочного и долгосрочного займа), за возвращение денег раньше срока в договоре с вас могут взять дополнительную комиссию.

Выгоды залога квартирной доли в ломбард

Это по-настоящему удобный финансовый инструмент, который может использовать каждый. В том числе те, кому «не светит» кредит в банке – студенты, пенсионеры, люди, получающие заработную плату в конверте или те, кого работодатель не спешит трудоустраивать.

  • Залоговый кредит в ломбарде под квартиру или ее долю гораздо более выгодный по стоимости, чем беззалоговый. Организации, специализирующиеся на выдаче денег в краткосрочном периоде, начисляют проценты за каждый день пользования займом. Так, если залога нет, вам придется уплачивать в день по 1,5-2%. А это – за год семикратная переплата! Если же ломбард принял в залог вашу долю квартиры, проценты будут очень лояльны. В разных учреждениях – от 15 до 30% переплаты в год.
  • Кредиты в ломбардах выдаются очень быстро. Для рассмотрения документов опытному кредитному менеджеру в ломбарде требуется порядка 15 минут. Еще столько же – для оценки объекта и определения возможной суммы займа. Все! Осталось вам пройти в кассу и взять свои деньги! Для сравнения – заявку на кредит в банке рассматривают 2-3 и более недель.
  • Займы в ломбарде являются нецелевыми. Не нужно указывать, на что берете деньги, и никто не контролирует, как вы их тратите. Путевка, лечение, обучение, покупка машины или техники – потратить деньги можно как угодно.
  • После того, как часть квартиры стала объектом залога, жизнь в ней абсолютно не меняется. Можно делать ремонт, сдавать арендаторам, жить в обычном режиме. Единственное, что вы не можете сделать – это закладывать долю повторно до погашения займа в ломбарде или отчуждать недвижимость.
  • Грамотное сотрудничество с ломбардом является абсолютно безопасным главное – обращаться в авторитетные финансовые организации.

Кто может заложить часть квартиры в ломбард?

Если вы прописаны в квартире или получили ее часть в результате наследования имущества, вы можете использовать свои квадратные метры в качестве оперативного финансового инструмента. В тяжелой ситуации, когда деньги нужны срочно и без процессуальных заморочек, можно заложить свою долю в ломбард.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *