Договор совершенный в простой письменной форме что это

ГК РФ Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

Статья 161 ГК РФ. Сделки, совершаемые в простой письменной форме (действующая редакция)

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

URL
HTML
BB-код
Текст

Комментарий к ст. 161 ГК РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи указаны случаи, когда сделки должны совершаться в простой письменной форме. В таких случаях учитывается субъектный состав участников сделки, а в сделках между гражданами — сумма сделки, под которой понимается цена предусмотренного возмездной сделкой предоставления имущественного характера или стоимость такого предоставления в безвозмездной сделке. В частности, речь идет о сделках на сумму, превышающую десять тысяч рублей. В ранее действовавшей редакции комментируемой статьи речь шла о сумме, превышающей 10 минимальных размеров оплаты труда.

Правила комментируемой статьи, касающиеся юридических лиц, применяются также и к публично-правовым образованиям (Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям).

2. Правила п. 1 комментируемой статьи не распространяются на сделки, исполняемые при самом их совершении (см. комментарий к п. 2 ст. 159).

Простая письменная форма – три слова, которые могут лишить вас жилья

Люди не устают говорить о том, насколько внимательным надо быть при продаже или покупке недвижимости. И тут сложно спорить: сделка с жильем — дело серьезное, заниматься им надо аккуратно, а еще разумнее — с помощью специалистов.

Эту мысль подтверждает и не слишком позитивная статистика: по оценкам МВД, в России число сделок, совершаемых с нарушением закона, ежегодно достигает отметки в 7%.

Почему так происходит и как могут защитить себя владельцы жилья?

Статистика

Семь процентов — много это или мало? Судите сами.

Так, по данным Росреестра за три квартала 2020 года в стране было совершено 2,5 миллиона сделок со вторичкой. Что показательно, это в полтора раза больше, чем было зафиксировано за аналогичный период 2019 года. Даже если взять 7% от 2,5 миллиона (то есть не от конечного годового показателя, который в итоге будет больше) получается 175 000 сделок с «браком».

Хотя бывает, что проблемы с жильем, причем серьезного характера, могут возникнуть даже у тех, кто вообще никаких сделок в обозримом будущем не планировал.

Простая письменная форма

В Кемерово друг за другом произошли два схожих случая — собственники лишились своих квартир, не подписывая никаких договоров и вообще не зная о совершенных с их недвижимостью сделках.

Оказалось, что кто-то выяснил необходимые паспортные и иные данные, подделал подписи собственников на договорах купли-продажи и на основе этих документов спокойно оформил переход права собственности на совершенно посторонних лиц.

Как так вышло? Довольно просто, ведь на то есть общедоступная простая письменная форма для сделок с жильем.

Смысл этой юридической конструкции в том, что для продажи или, скажем, дарения жилплощади человек вполне может сам составить договор (или скачать готовый шаблон из интернета), подписать его, обеспечить наличие подписи второй стороны и отнести в МФЦ для передачи документов на регистрацию перехода права собственности.

Здесь многие ждут чуда от сотрудника МФЦ, представляя его прямо-таки юристом со стажем и мастером распознавания поддельных документов или незаконных сделок в одном лице. Однако чуда не происходит. Нужно помнить, что от персонала МФЦ и не требуется такая квалификация. Они лишь обязаны взять предъявленные документы, сверить данные паспортов с фамилиями, указанными в них, проверить полноту набора документов и передать весь пакет в профильное ведомство, то есть в Росреестр.

Справедливость

Добиться справедливости в ситуации, с которой столкнулись жители Кемерово, конечно, можно — через суд. Однако, думаю, многие согласятся, что это не самый простой, дешевый и приятный путь отстаивания своих прав, еще и на свое же честно заработанное имущество.

Плюс нужно понимать, что в таких историях помимо изначального собственника нередко всплывают и другие пострадавшие и ни в чем не виновные лица, которые приобрели недвижимость в процессе ее перепродажи от лица мошенников. Кто возместит ущерб этим людям, и возместит ли — большой вопрос.

Решение

Конечно, проблему небезопасного рынка оборота недвижимости в стране нужно решать на законодательном уровне. Может быть имеет смысл вообще отказаться от варианта заключить сделку в простой письменной форме, когда речь идет о недвижимости?

Так, кстати, давно поступили многие европейские страны, где при покупке или продаже жилья стороны сделки по закону должны обратиться к нотариусу. Уже он в силу своего особого статуса и полномочий, наличия необходимых юридических знаний, опыта и ресурсов занимается проверкой всех правовых аспектов договора. И что еще важно — несет материальную ответственность за качество оказанных услуг.

В чем опасность жилищных сделок, заключенных в простой письменной форме

В любые кризисные периоды активизируются всякого рода мошенники. Сейчас в средствах массовой информации появляется шокирующе большое количество сообщений о том, как граждане теряют свою недвижимость по вине аферистов. Подавляющее большинство пострадавших подписывали договоры купли-продажи квартиры без участия нотариуса, в так называемой простой письменной форме.

Так, например, в Липецке мошенники продали квартиру от имени уже умершей владелицы, в Пензенской области пожилого человека лишили жилья, когда он подписал договор о его продаже, думая, что ставит подпись под договором аренды, а в Кемеровской области риелтор продавал квартиры граждан по поддельным документам.

Так как жилье является для многих россиян самым ценным активом, важно знать, как не потерять свою квартиру из-за преступных действий третьих лиц.

Например, я бы не рекомендовала заключать сделки купли-продажи квартиры или дома в простой письменной форме (без участия нотариуса), так как в этом случае вся ответственность за правовые последствия сделки ложится на стороны сделки. И если одна из них имеет преступные намерения, велик риск потерять свое жилье.

Дело в том, что сотрудники МФЦ и регистраторы не обязаны проводить детальную правовую экспертизу сделки, разъяснять ее правовые последствия. Они только принимают документы и регистрируют переход права собственности.

Однако тут существует много подводных камней. Ведь одна из сторон сделки может согласиться на нее под давлением третьих лиц либо будучи введенной в заблуждение.

Если же сделка удостоверяется в нотариальной конторе, ответственность за ее чистоту несет нотариус. Он проводит правовую экспертизу документов еще до заключения сделки, при необходимости запрашивая недостающие бумаги в государственных ведомствах, идентифицирует личность сторон сделки. Так, например, история, которая произошла в Липецке, когда квартира была продана от имени уже умершей женщины, была бы просто невозможна, если бы сделка удостоверялась в нотариальной конторе.

Затем нотариус обязательно проводит беседу со сторонами сделки — это важнейшая часть работы, позволяющая установить, действительно ли стороны готовы заключить сделку на тех условиях, которые заявлены, действуют ли они осознанно и добровольно. До подписания договора сторонам сделки зачитываются и разъясняются его условия и правовые последствия сделки. И только потом стороны подписывают договор, а нотариус в тот же день отправляет его на регистрацию права собственности в Росреестр.

Кроме того, нотариус — единственный участник рынка недвижимости, который несет имущественную ответственность за свои действия, и если по его вине одна из сторон понесла ущерб, возместит его в полной мере.

Также гражданам следует знать о том, в каком случае и при каких условиях закон допускает возможность заключения сделок с недвижимым имуществом с использованием электронно-цифровых подписей сторон, то есть в дистанционном порядке. Ведь все мы помним, как мошенники продали несколько чужих квартир по поддельным ЭЦП, что вынудило законодателя допускать сделки с электронными подписями только после специального заявления, поданного собственником.

Прежде всего, при продаже квартиры таким образом собственник недвижимого имущества, то есть продавец, заблаговременно должен обратиться в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о том, что он дает согласие на регистрацию перехода права собственности в отношении принадлежащей ему квартиры с использованием его электронно-цифровой подписи. В противном случае в регистрации права собственности на имя покупателя на основании такой сделки будет отказано.

Однако закон устанавливает некоторые исключения. В частности, при заключении договора в нотариальной форме нотариус сам обращается в регистрирующий орган с целью регистрации соответствующих прав участников договора, а также возможно заключение договора с использованием информационного взаимодействия кредитных организаций и регистрирующего органа.

Одновременно собственник может обратиться в Росреестр с заявлением о том, что он в любом случае возражает, чтобы сделки проводились с использованием его электронно-цифровой подписи.

Покупатели недвижимого имущества также должны знать, что, заплатив денежные средства за приобретаемую квартиру и заключив сделку в электронном формате, они рискуют так и не стать собственниками. В настоящее время такая ситуация не редкость.

Очень важно также не стать участником недействительной сделки, которая впоследствии будет оспариваться. Для этого я бы рекомендовала также обратиться к нотариусу. Так как помимо работы непосредственно с человеком и разъяснения всех правовых последствий, при проведении нотариусом правовой экспертизы представленных документов могут возникнуть сложные вопросы юридической практики, которые также решает нотариус.

Например, нотариус устанавливает, чтобы заключаемый договор купли-продажи жилого помещения не нарушал прав и законных интересов лиц, не являющихся участниками сделки, но имеющих определенные права на жилое помещение. Такими лицами могут быть супруги участников сделки, члены семьи собственника жилого помещения, сохраняющие право проживания в нем, в том числе и в случае его отчуждения, несовершеннолетние дети собственника квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала и т. д.

Не случайно сегодня обязательная нотариальная форма сделок предусмотрена в том случае, когда участниками такого договора являются несовершеннолетние или недееспособные граждане или же если речь идет о продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. То есть сегодня нотариус удостоверяет наиболее сложные сделки с недвижимым имуществом.

С учетом развития информационных технологий и увеличения количества мошеннических действий, в том числе и в сфере оборота недвижимости, сегодня, как никогда ранее, наиболее остро стоят вопросы соблюдения и защиты гарантированных Конституцией Российской Федерации прав граждан, в том числе и права гражданина на жилье. Поэтому формирование законного и стабильного рынка недвижимого имущества — это одна из основных задач государства. И эта задача, на мой взгляд, будет решена путем введения обязательной нотариальной формы сделок с жилыми помещениями.

alt=»Ольга Фрик» width=»300″ height=»300″ />Ольга Фрик член комиссии ФНП по взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус г. Омска

Договор совершенный в простой письменной форме что это