Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания
Перейти к содержимому

Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания

  • автор:

Что нужно для разрешения на реконструкцию?

Данная статья может быть полезна собственникам зданий, юристам, представителям управляющих и эксплуатирующих организаций, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на реконструкцию зданий.

«Реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов»

Таким образом, как для жилых, так и для нежилых зданий, под реконструкцию попадают:

  • Любые виды строительных работ, связанные с изменением общей площади, этажности и высоты объекта, выражающиеся в виде пристройки помещений к зданию и/или надстройки этажей;
  • Замена или восстановление демонтированных ранее несущих конструкций здания.

При этом, согласно определению, замена отдельных элементов несущих конструкций реконструкцией не является, и замену отдельных элементов в большинстве случаев следует относить, например, к капитальному ремонту.

Более того, к реконструкции также следует относить менее очевидные вещи. Например:

  • Переоборудование не эксплуатируемого чердака (или подвала) в эксплуатируемый, поскольку при этом общая площадь чердака (подвала) должна быть включена в общую площадь здания, что повлечет увеличение последней;
  • Устройство дополнительных ярусов (условно: антресолей) внутри здания площадью более 40% от этажа, поскольку при этом данное пространство считается этажом и общая этажность здания увеличивается.
  • Изменение конфигурации и геометрии кровли, если при этом изменяются высотные отметки и общая высота здания.

«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».

Градостроительный кодекс РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства в общем случае, то есть всегда, осуществляется строго на основании выданного разрешения на реконструкцию. (п. 2, статья 51, ГрК РФ). При этом, отдельным пунктом 17 статьи 51 предусмотрены случаи, в которых разрешение не требуется.

Таким образом, проще перечислить именно ситуации, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется:

  • ОБЪЕКТЫ ИЖС

Реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018)

  • НЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ

Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует разрешения.

  • САДОВЫЕ ОБЪЕКТЫ

Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, не требует разрешения.

  • ИНЫЕ СЛУЧАИ

Изменения объекта, не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры строительства, не требуют разрешения.

В зависимости от объекта, а также от субъекта РФ, в котором объект располагается, выдача разрешений на реконструкцию, также как разрешений на строительство объектов капитального строительства, осуществляют уполномоченные:

  • Федеральный орган исполнительной власти;
  • Орган исполнительной власти субъекта РФ;
  • Орган местного самоуправления;
  • Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом»;
  • Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос».

Комитет государственного строительного надзора города Москвы (МосГосСтройНадзор)

> В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Для получения разрешения на реконструкцию здания требуется подача соответствующего заявления на выдачу разрешения.

Заявление подается в электронном виде в разделе на сайте mos.ru (в Москве) или на сайте uslugi.mosreg.ru (в Мос. Обл.)

Срок оформления разрешения – 5 рабочих дней.

Стоимость услуги — бесплатно.

Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна» при наличии доверенности от заявителя на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.

В качестве заявителей могут выступать застройщики — физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, юридические лица, обеспечивающие на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Основной перечень документации, необходимой для обращения за выдачей разрешения на реконструкцию:

  • ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка;
  • Проектная документация на реконструкцию, зарегистрированная на портале ИАИС ОГД;
  • Результаты инженерных изысканий, в том числе отчет по техническому обследованию здания;
  • Положительное заключение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, если указанные документы подлежат экспертизе;
  • Сведения об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;
  • Архитектурно-градостроительные решения (АГР);
  • Cвидетельство об утверждении АГР (архитектурно-градостроительного решения объекта);
  • Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при необходимости отклонения);
  • Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства;
  • Решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (при реконструкции многоквартирного дома);
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя;
  • Заявление на выдачу разрешения;

Осуществление реконструкции без предварительного получения разрешения (в случаях, когда получение разрешения необходимо) влечет за собой предусмотренные законодательством санкции (см. КоАП РФ Статья 9.5).

  • Административный штраф;
  • Приостановка деятельности юридического лица;

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Контроль за самовольным строительством и реконструкцией в Москве выполняет Департамент Городского Имущества (ДГИ), а именно Государственная инспекция по недвижимости.

Тем не менее, той же самой Статьей 222 ГК РФ установлено, что даже самовольный объект может быть узаконен и сохранен при одновременном соблюдении следующих условий:

  • Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • Если на день обращения в суд постройка (в т.ч. реконструированный объект) соответствует установленным требованиям;
  • Если сохранение постройки (реконструированного объекта) не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для того, чтобы узаконить самовольно реконструированный объект, сохранить его и зарегистрировать на него право собственности потребуется в судебном порядке доказать соответствие объекта строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а также доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом, подобным доказательством может являться только официальный документ (Заключение о соответствии), подготовленное специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски.

Любому бизнесу необходимо развиваться. Особенно, когда бизнес и его прибыль напрямую связаны с объектами недвижимости. Будь то производство, склад либо аренда недвижимости — каждый квадратный метр способен принести дополнительный доход. Отсюда и возникает необходимость увеличения площадей и, соответственно, реконструкция здания.

Конечно, получение разрешение на реконструкцию нельзя назвать элементарной задачей.

Во-первых, это единственный законный путь и полученное разрешение является гарантом отсутствия претензий со стороны государства.

Во-вторых, данный процесс, на самом деле, вполне понятный и логичный, если постараться в нем разобраться.

Ниже перечислены основные технические моменты, с изучения которых рекомендуется начать развивать идею реконструкции Вашего здания:

  • ШАГ 1. ГПЗУ

На первом этапе следует изучить отраженные в ГПЗУ предельно допустимые параметры строительства — максимальные высота, этажность, общая площадь, площадь застройки — предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). От этого зависит крайне важный вопрос, потребуется ли получать разрешение на отступление от предельных параметров.

  • ШАГ 2. ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЯ

Второй шаг — обследование здания с подготовкой Технического Заключения. Важно понимать допустимость, безопасность, а также техническую возможность проведения реконструкции исходя из текущего состояния и несущей способности конструкций. Более того, данный документ потребуется и для разработки проекта, и для получения разрешения.

  • ШАГ 3. ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ

В случае наличия технической возможности реконструкции, переходим к разработке полного комплекта проектной документации и инженерных изысканий. Перечень необходимых разделов проекта определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»

  • ШАГ 4. АЛЬБОМ АГР

Наконец, стоит подготовить альбом архитектурно-градостроительных решений (АГР), отражающий изменения наружного архитектурного облика здания в формате «до» и «после» реконструкции с целью согласования и утверждения в Комитете Архитектуры. Свидетельство об утверждении АГР также потребуется для получения разрешения на реконструкцию.

Получение разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию в 2023 году

В статье освещено, что такое реконструкция, разрешение на строительство, что требуется для согласования реконструкции объектов капитального строительства (ОКС) и почему бывают отказы в разрешении на проведение работ.

Что называется реконструкцией

По определению, данному в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1), реконструкция (перестройка) выражается в изменении таких показателей ОКС, как этажность, площадь, высота.

К реконструкции относится также следующие работы:

  • замена или восстановление изношенных несущих конструкций здания, не считая замены отдельных элементов, что будет капремонтом;
  • работы по смене назначения объекта, перестройки недостроенного здания.

Если перестройка касается фасада здания (окна, дверные проемы), то согласовывать работы надо в отделе архитектуры и градостроительства местной администрации.

Реконструкция объекта осуществляется только по решению владельца или предприятия, отвечающего за обслуживание здания. Если у объекта недвижимости несколько владельцев, согласие требуется от всех.

Получение разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию в 2023 году

Решение может быть вызвано износом несущих конструкций здания в силу его старости или повреждений. Если надо заменить отдельные элементы конструкции, то таким работам не требуется согласование, капитальный ремонт не реконструкция.

Причиной решения о перестройке может стать намерение расширить площадь, сделать пристройку для дополнительных офисов.

В нежилых помещениях МКД реконструкцией является демонтаж любой стены, перегородки или другой ограждающей конструкции, входящей в состав общего имущества владельцев квартир. К реконструкции многоквартирного дома относится его расширение или надстройка.

В МКД перестройка осуществляется в случае износа несущих конструкций, что угрожает жильцам аварийной ситуацией. Если реконструкция производится по предписанию компетентных органов, согласие жильцов не нужно.

Комментарий специалиста. Провести реконструкцию без экспертного обследования объекта, без проекта и разрешения нельзя, так как безопасность может быть не соблюдена.

Если факт незаконной реконструкции становится известным, работы могут быть приостановлены, а владельцу недвижимости или подрядчику грозит административная ответственность.

Что такое «разрешение на строительство»?

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектных документов требованиям градостроительного регламента, проектов планировки территории и межевания территории.

Получив разрешение на строительство, застройщик приобретает право проводить строительство или реконструкцию объекта капстроительства.

Как выглядит документ на разрешение реконструкции

Форма разрешения на строительство или реконструкцию утверждена приказом Минстроя № 117/ПР (19.02.2015).

Получение разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию в 2023 году

Данные, указанные в документе

Разрешение на реконструкцию содержит следующие сведения:

  1. ФИО заявителя (собственника).
  2. Наименование организации, если заявитель юридическое лицо .
  3. Дата подписания документа.
  4. Номер документа от выдающего органа (например, Госстройнадзора в Москве).
  5. Наименование объекта по проектной документации.
  6. Адрес, по которому находится объект.
  7. Число, месяц, год выдачи градостроительного плана участка земли, номер плана и орган, его выдавший.
  8. Срок действия разрешения.
  9. Подпись уполномоченного лица.
  10. Печать организации, выдавшей разрешение.

Если в документе есть недостающая информация, разрешение недействительно. Данный документ выдается по месту расположения земельного участка, в местной администрации (Департамент градостроительства и архитектуры).

Порядок получения разрешения на реконструкцию

Согласование реконструкции зданий нежилого типа обходится без согласия жильцов, и это упрощает процедуру.

Когда в многоквартирных домах должна провестись реконструкция нежилых помещений, согласование не может состояться без учета голосов собственников квартир.

Согласование реконструкции нежилого здания

Получение разрешения на реконструкцию здания — ряд последовательных действий:

  • подготовить согласие в письменном виде всех собственников на реконструкцию, если их несколько;
  • обратиться в проектную организацию СРО, заказать изготовление проекта;
  • собрать для эксперта исходные документы на объект и земельный участок, предоставить ему доступ для обследования объекта;
  • получить проектную документацию;
  • заказать градостроительный план земельного участка в органе местного самоуправления или профильной организации;
  • собранный пакет документов с заявлением на получение разрешения подать в Госстройнадзор;
  • получить разрешение на реконструкцию.

После этого можно приступать к строительным работам по плану.

Получение разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию в 2023 году

Большое значение имеют инженерные изыскания, направленные на исследование обстоятельств техногенного воздействия и природных условий. Изыскания проводят главные инженеры проекта — специалисты организации, входящей в состав СРО.

Что дают инженерные изыскания:

  • возможность проведения земляных работ;
  • проверку, соответствует ли объект своему назначению;
  • возможность обосновать архитектурные и планировочные решения;
  • получение данных о природных условиях и техногенном воздействии на окружающую среду;
  • возможность комплексного описания строения;
  • определение условий безопасности в ходе строительства;
  • проведение расчетов, связанных с несущими конструкциями объекта.

Ведущая роль в пакете документов принадлежит проекту. Вся прочая документация к нему прилагается: схема, пояснительная записка, решения в области архитектуры и планировки, меры безопасности и организация работ.

Согласование проекта реконструкции здания и определяет проверка экспертов. Если результат экспертизы отрицательный, разрешения не будет.

Необходимые документы на получение разрешения на реконструкцию:

  • проект и сопутствующая ему документация;
  • свидетельство собственности или другие правоустанавливающие документы на здание и земельный участок;
  • письменное согласие всех собственников;
  • экспертное заключение по плану;
  • градостроительный план, срок которого не более трех лет;
  • свидетельство об аккредитации экспертной организации (копия).

Документы можно подать не прямо в Госстройнадзор, а через МФЦ.

Если вопрос с разрешением на реконструкцию решился положительно, с подрядчиком заключается договор и проводятся строительные работы. После завершения реконструкции здания требуется разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этого приглашают приемочную комиссию, которая составляет акт приемки, и Госстройнадзор дает разрешение на ввод в эксплуатацию.

Получение разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию в 2023 году

После этого кадастровому инженеру заказывают технический план, в котором он фиксирует все изменения, появившиеся в результате реконструкции. На основании технического плана Росреестр обновляет данные в ЕГРН, выписка из которого подтверждает внесение новой информации. Так завершается реконструкция.

Специалисты архитектурного бюро «МБР» в сжатые сроки соберут документацию и выполнят проект с соблюдением ГОСТов и СНиПов. Подробности сотрудничества можно узнать у консультанта по телефону, данному на сайте.

Согласование реконструкции нежилого помещения в МКД

На все реконструкции МКД, затрагивающие общее имущество, требуется согласие владельцев помещений многоквартирного дома. Обычно достаточно двух третей голосов, но если перестройка ведет к уменьшению общего имущества, нужно согласие всех собственников квартир (100 %). Без должно процента согласившихся хозяев помещений разрешения на реконструкцию не будет.

Получение разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию в 2023 году

Дальнейший алгоритм действий тот же, что при реконструкции нежилого здания. Необходимо заказать экспертное обследование объекта, затем — проект. Согласование проектной документации на реконструкцию проводится экспертной проверкой. После проведенных работ в этой же организации получают разрешение на ввод в эксплуатацию и так далее до выписки ЕГРН.

Согласование реконструкции в Москве

В столице собственник или его доверенное лицо, а также управляющий организации должны действовать для получения разрешения на реконструкцию в таком порядке:

  • заказать генеральный план земельного участка (ГПЗУ);
  • получить предварительную консультацию в проектной организации с допуском СРО;
  • подготовить исходные технические и правоустанавливающие документы на объект;
  • предоставить допуск на объект эксперту для предварительного обследования.

Документы, необходимые для получения разрешения на реконструкцию:

  • заявление собственника или доверенного лица с электронной подписью заявителя;
  • паспорт заявителя;
  • нотариальная доверенность для представителя;
  • уставные документы, если заявитель юрлицо;
  • свидетельство собственности на объект недвижимости и/или земельный участок, если его нет в ЕГРН (надо предварительно проверить на сайте Росреестра);
  • согласие всех собственников недвижимости, если владелец не один;
  • градостроительный план участка (ГПЗУ), которому не более трех лет на момент подачи заявления;
  • проектная документация;
  • итоги экспертизы проекта.

Отдельным списком — перечень материалов проектной документации:

  • пояснительная записка;
  • план-схема ЗУ по градостроительному плану;
  • архитектурные решения;
  • информация об инженерном оборудовании;
  • план инженерно-технических коммуникаций с указанием мест подключения;
  • проект реконструкции ОКС.

Заявление застройщик может подать через интернет-портал «Госуслуги» или через МФЦ.

Где в Москве проходит согласование
Объект реконструкции Организация, проводящая согласование
1 МКД или нежилое здание Мосгосстройнадзор: разрешение на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию
2 Фасады Москомархитектура
3 Опасные промышленные объекты Мосгосстройнадзор, Ростехнадзор
4 Линейные объекты Мосгосстройнадзор, Ростехнадзор

Образцы и формы нужных документов

Наименование Ссылка
1. Техническое задание на реконструкцию (образец) Скачать
2. Заявление на выдачу разрешения на строительство (форма) Скачать
3. Технический план (образец) Скачать
4. Заявление о кадастровом учете (форма) Скачать
5. Выписка ЕГРН (образец) Скачать
6. Заявление о разрешении на ввод в эксплуатацию (образец) Скачать
7. Заявление о проведении экспертизы проекта (форма) Скачать

Причины отклонения заявления и отказа в выдаче разрешения на реконструкцию

Заявление застройщика могут отклонить, то есть отказать в его регистрации по ряду причин.

  1. Неправильно заполнены обязательные поля в заявлении.
  2. Электронные копии документов плохого качества: затруднено прочтение текста или сложно различить реквизиты документа.
  3. Электронная подпись в заявлении и других документах, поданных в электронном формате, не принадлежит заявителю или его законному представителю.
  4. Наличие помарок, незаверенных исправлений в документе, невозможность прочтения текста документа.
  5. Пакет документов предоставлен не в полном составе, или есть документы, срок действия которых истек.
  6. Заявление предоставлено повторно с приложением документов, обязательных для предоставления государственной услуги, но ранее по такому заявлению дан отказ в предоставлении данной госуслуги, если не устранены основания, вызвавшие отказ.
  7. Подано заявление, подобное зарегистрированному ранее, которое еще остается в силе.

Других оснований для отказа в приеме заявления нет.

Уполномоченный орган, принявший заявление, вправе отказать в выдаче разрешения. Причины отказа:

  • неполный состав пакета документов, предусмотренного административным регламентом для выдачи разрешения;
  • предоставленные документы не отвечают требованиям к реконструкции ОКС, утвержденным на дату выдачи плана участка, который входит в состав пакета;
  • документы не соответствуют виду разрешенного использования (ВРИ) участка и/или наложенным ограничениям, по земельному или другому законодательству РФ.

Заявитель имеет право повторно обратиться за предоставлением услуги, когда устранит все недочеты. Если он не согласен с отказом уполномоченного органа в выдаче разрешения, то может оспорить его в суде.

Каковы сроки согласования?

По Градостроительному кодексу РФ, срок выдачи разрешения на строительство не превышает семи дней, но есть виды объектов, которые отнимают больше времени.

Больше времени требуется для экспертизы и сбора нужных документов. В общий срок укладывается ряд мероприятий:

  • разработка проекта, инженерные изыскания, которые могут затянуться в связи с особенностями объекта;
  • экспертиза (2–3 месяца);
  • градостроительный план ЗУ (2–3 недели);
  • согласование с другими организациями.

Требует времени выдача разрешения на ввод в эксплуатацию, оформление технического плана, внесение новых данных в ЕГРН. Таким образом, вся процедура может растянуться на полгода.

Комментарий специалиста. Архитектурное бюро «МБР» оказывает услуги в проектировании, эксперты компании помогут в быстром сборе документов для реконструкции. Подробную информацию можно узнать по телефону, указанному на сайте.

Кейсы АБ МБР

Кейс 1. Производственно-складской корпус (Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, д. 4). Оформление технического паспорта, технического плана и справки ТЭП (технико-экономических показателей) за семь дней для ввода в эксплуатацию.

Получение разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию в 2023 году

Кейс 2. Здание научно-исследовательского института (Москва, Черемушки, ул. Цурюпы, д.3). Оформление технического плана за пять дней для устранения кадастровой ошибки.

Получение разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию в 2023 году

Заключение

Реконструкция ОКС — это замена/восстановление каркаса (несущих конструкций) здания или изменение основных параметров строения (высоты, площади, объекта).

Для проведения реконструкции необходимо получить разрешение на строительство/реконструкцию объекта, а затем — на ввод в эксплуатацию. Выдачей данных разрешений занимается Госстройнадзор, куда необходимо подать заявление и пакет документов, включающий проект, экспертное заключение и другие документы.

Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания

Отличие реконструкции от перепланировки

Разрешение на реконструкцию объекта выдается в случае, если проведение строительных работ относится к категориям значительных изменений объекта.

Работы по реконструкции включают:

  • установка дополнительной конструкции;
  • надстройка или снос этажей, создание антресольного этажа;
  • увеличение площади или изменение геометрии дома;
  • изменение эксплуатационного назначения помещений;
  • переустройство чердака в мансарду;
  • демонтаж стен;
  • устройство тамбуров;
  • вмешательство в ограждающие конструкции;
  • изменение инженерных сетей – перенос санитарно-технического и электрооборудования и пр.;
  • перенос оконных проемов и входов, а также изменение их формы.

Все вышеуказанные изменения необходимо в конечном итоге вносить в том числе и в технический паспорт объекта.

Перепланировку можно проводить самостоятельно в любой момент, и она не предусматривает вмешательства в несущие конструкции. В противном случае необходимо получать разрешение на реконструкцию нежилого здания. Если этого не сделать, то судьба о дальнейшей эксплуатации будет решаться в судебном порядке и не факт, что в пользу собственника.

Получить разрешение на реконструкцию здания, которое отдельно стоящее и не является частью жилого дома значительно проще. Когда проводится ремонт или перепланировка офисов или торговых помещений, находящихся, например, в жилом доме, то необходимо учитывать все эти факторы.

Какие возможности дает разрешение на реконструкцию?

Получение разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства или другого нежилого здания дает следующие возможности:

  • выполнить стоительно-монтажные работы легально, с соблюдением всех строительных законодательных актов;
  • осуществить изменение этажности в любую сторону;
  • изменить геометрию здания;
  • усилить конструкцию;
  • возможность законно продать или сдать в аренду реконструированное здание;
  • подарить, обменять или наследовать помещение.

Любые изменения, кроме случаев перепланировки, должны быть заранее согласованы. После проведения строительных работ, новая планировка должна быть отражена в техпаспорте. В случае несоответствия данных планировки реальной картине, все документы считаются недействительными и любые операции с недвижимостью невозможны.

Этапы проведения реконструкции

Процесс проведения реконструкции здания принципиально ничем не отличается по процедуре от нового строительства. Весь процесс проходит те же стадии:

  1. Предпроектные и финансовые обоснования;
  2. Получение ГПЗУ;
  3. Сбор исходно-разрешительной документации;
  4. Проведение инженерных изысканий, куда, помимо геологических, геодезических, экологических, археологических и прочих изысканий входит в обязательном порядке комплексное техническое обследование здания;
  5. Разработка проектной (Стадия П) и рабочей (Стадия Р) документации;
  6. Получение положительного заключения экспертизы;
  7. Получение разрешения на строительство;
  8. Непосредственно сами строительно-монтажные работы по реконструкции объекта;

Сдача объекта в эксплуатацию.

Что дальше?

После того, как были получены все одобрения на внесение изменений, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ подтверждает то, что вся реконструкция проводилась в соответствии с разработанным проектом и градостроительным планом земельного участка. Для того, чтобы ввести объект в эксплуатацию после проведенной реконструкции необходимо обращаться в тот же орган государственной власти, который выдал разрешение на строительство. Конечным этапом является получение техпаспорта на сооружение.

После того, как были пройдены данные этапы, владелец здания получает новые документы на недвижимость. Сюда входят:

  • новый утвержденный план здания;
  • технический паспорт помещения;
  • документы, подтверждающие безопасность всех элементов и конструкций, которые указаны для внесения изменений.

Ответственность за незаконную реконструкцию

Согласования реконструкции объектов капитального строительства получить необходимо и обязательно, в противном случае предусмотрены штрафные санкции на законодательном уровне. Размер штрафа отличается для физических и юридических лиц, рассчитывается из учета прожиточного минимума. Кроме того, если присутствуют факты повторного нарушения, то сумма наказания увеличивается.

Данные штрафы актуальны, если было зафиксировано проведение строительных работ без уведомления о начале их осуществления. Другие типы нарушений, когда нет соответствующей документации или не выдано разрешение на реконструкцию нежилого дома караются штрафами в большем размере.

В некоторых случаях может быть приостановлена деятельность предприятия до 3 месяцев с наложением штрафов и обязательств по исправлению ситуации.

В каких случаях разрешение не требуется?

Разрешение на реконструкцию нежилого здания не требуется, когда перечень и виды работ на объекте не подпадают под реконструкцию согласно ст. 1 ГрК РФ. Если на объекте, к примеру, проводится следующий перечень работ:

  1. Производится замена оконных или дверных заполнений или осуществляется монтаж новых изделий в существующие проемы.
  2. Изменение внутреннего пространства помещения, его площади и отдельных элементов за счет демонтажа перегородок.
  3. Когда работы производятся без задействования изменений в конструкции и элементах, обеспечивающих безопасность эксплуатации объекта.
  4. Ремонтные работы, которые не меняют площадь помещения или этажность здания.
  5. Если разрешение на строительство было получено ранее, хозяин помещения или участка поменялся, то выданное ранее разрешение остается в силе, при условии соблюдения проекта и срока действия разрешения.

Также разрешение не требуется, если объект нельзя отнести к капитальным строениям. Обычно это внешние уличные сооружения или пристройки, например, навес, пост охраны или киоск.

Таким образом, согласование реконструкции необходимо проводить до начала строительных работ, чтобы получить все разрешительные документы и избежать штрафов. Четкое выполнение алгоритма, а также следование согласованному проекту является гарантией узаконивания реконструкции, в противном случае будут наложены штрафы, а возможно и требования по изменению проекта и конструкции здания.

Что нужно для разрешения на реконструкцию в 2023 году

В этом материале мы раскрыли для вас актуальные вопросы, касающиеся реконструкции объектов недвижимости.

Реконструкция — это…

В Градостроительном кодексе РФ сказано, что это изменение параметров здания, его основных частей. Данный вид работ может проводиться на двух видах объектов: капитального строительства и линейный.

Обычно реконструкция подразумевает:

  • изменение целевого назначения здания;
  • замена или восстановление непригодных элементов;
  • изменение частей здания, его параметров (например, этажность, высота, площадь и т.д.).

Если нужно изменить оконные и дверные проемы (размеры, расположение), то согласовывается в комитете по архитектуре и градостроительству города. Так как данные элементы относятся к фасаду здания.

Решение о проведении реконструкции принимает владелец, если их несколько, то необходимо согласие каждого. Это может быть в связи с изношенностью элементов объекта, либо с желанием собственника изменить параметры (например, расшириться).

В многоквартирных домах провести такие работы тоже можно, но это трудно, так как нужно получить 100% согласие всех собственников дома. В удобном табличном формате вы можете увидеть, для каких объектов выдается разрешение и каким органом. Наглядный пример замены несущих конструкций:

Объект Орган, выдающий разрешение
1 Объект на участке (связанный с использованием недр) Федеральный орган управления государственным фондом недр
2 Атомно Энергетический объект Роскосмос
3 Гидротехнические сооружения (аэропорты, иные объекты воздушного и железнодорожного транспорта, оборона государства, линии связи и т.д.) Уполномоченный орган исполнительной власти
4 Объект, находящийся на территории, относящейся к лесному фонду РФ Орган государственной власти по субъекту или местные органы (перед этим требуется экспертиза лесного проекта)
5 Объект, реконструкция которого планируется на участке особо охраняемой природной зоны Органы власти (федеральный, региональные, местные)
6 Многоквартирный дом или нежилое здание Госстройнадзор
7 Реконструкция фасада здания Согласование в Москомархитектуре, при изменении характеристик — Госстройнадзор
8 Линейные объекты Госстройнадзор, Ростехнадзор
9 Опасные промышленные объекты Госстройнадзор, Ростехнадзор

В остальных случаях разрешение выдается местными органами по расположению рассматриваемого участка.

Комментарий эксперта. Проводить реконструкцию, не получив разрешения нельзя. Также должен быть проект. В ином случае владельцу грозит административная ответственность и санкция в виде штрафов. Чтобы исследовать объект, определить меры безопасности, установить пределы воздействия стоит обратиться к проектировщикам.

Порядок получения разрешения на реконструкцию

Этапы выполняемых действий, чтобы получить разрешение и начать строительные работы:

  • письменное согласие всех правообладателей (если их несколько);
  • выбрать и обратиться в организацию, предоставляющие услуги проектировщика;
  • собрать и предоставить эксперту все документы, позволить исследовать объект в натуре;
  • получить проект;
  • обратиться в организацию и заказать план земельного участка (градостроительный);
  • обратиться с собранными документами в Госстройнадзор с заявлением и получить разрешение.

Только после получения разрешения и на его основании можно начать выполнять строительные работы согласно плану.

Обращаем ваше внимание на обязательные инженерные изыскания. Это комплекс работ, направленный на изучение и исследование природных условий и факторов техногенного воздействия. Они проводятся главными инженерами проекта (это может быть организация или ИП). Главное условие — членство в СРО. Инженерные изыскания нужны для:

  • возможности осуществления земляных работ;
  • проверка назначения объекта согласно цели постройки;
  • описание и обоснование решений в сфере архитектуры и планировки;
  • сведения о природных условиях и техногенных факторов воздействия на окружающую среду;
  • описание всего строения в целом и отдельных его элементов, пристроек;
  • факторы безопасности при проведении строительства;
  • расчеты основных элементов объекта, фундамента и т.д.

Чтобы подать документы нужно предоставить проект. Приложением к нему идет пояснительная записка, схема, архитектурные и планировочные решения, организация работ в целом, меры безопасности.

Образец разрешения на строительство

Проект также подлежит экспертизе, так как отсутствие заключения или отрицательный его результат не позволят получить желаемое разрешение.

В статье мы уже говорили о подаче заявления в Госстройнадзор. Помимо заявление нужно собрать некоторые документы:

  • проект и соответствующая документация;
  • правоустанавливающие документы на здание, землю;
  • согласие всех владельцев;
  • заключение экспертизы плана;
  • градостроительный план (его срок не должен быть более 3 лет);
  • копия свидетельства об аккредитации организации, которая проводила экспертизу.

Сейчас подать документы можно проще — через МФЦ, общий срок рассмотрения — 7 дней. Он может быть продлен в зависимости от вида объекта реконструкции. Порой владелец сталкивается с отказом, данное решение можно обжаловать через суд. Для этого возможно придется еще раз заказывать проект реконструкции. Если решение будет все же положительным, тогда стоит перейти к стадии заключения договора с подрядчику и приступить к началу работ.

После этого наступает стадия ввода в эксплуатацию, пригласить приемочную комиссию, которые составят акт и вновь получить разрешение от Госстройнадзора. Далее обращаемся к кадастровому инженеру, который сделает ТП (технический план). Там отражаются все изменения, на основании чего Росреестр вносит в ЕГРН новые сведения. Факт внесения новых сведений подтверждается выпиской. Это является завершающей стадией реконструкции.

Комментарий эксперта. Всю реконструкцию можно разделить на три больших этапа, включающих в себя все остальные. Это изыскание, создание проекта и экспертиза. В компании СМВ “ГРУПП” сотрудники без проблем соберут все документы и создадут проект в соответствии с ГОСТами и СНиПами.

Список полезных документов

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Описание документа Ссылка для скачивания
Технический план Скачать
Техническое задание на реконструкцию Скачать
Выписка из ЕГРН Скачать
Подготовка проектной документации на экспертизу (рекомендации) Скачать
Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию Скачать
Заявление о проведении экспертизы проекта Скачать
Заявление о кадастровом учете Скачать
Заявление на выдачу разрешения на строительство Скачать

Основные требования к реконструкции по Градостроительному кодексу РФ

Как согласовать оконченную реконструкцию

Если вы проверили строительные работы с целью реконструкции, то вам грозит административный штраф, так как это запрещено законодательством РФ. Санкция наступает по ст. 9.5 КоАП РФ в виде штрафа в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей. Также строительство приостанавливается в связи с вынесенным предписанием.

Ни в одном нормативно-правовом акте нет порядка согласования оконченной реконструкции. Если работы уже выполнены в отсутствии проекта и без соответствующих разрешений, то можно попробовать пойти в суд. Правда для этого потребуются эксперты с опытом в области юриспруденции и проектирования.

Тем не менее, чтобы узаконить такую постройку, нужно заказывать инженерные изыскания, проект и проводить экспертизу. Отдавая собранные документы в местные органы, с большей долей вероятности вы получите отрицательный ответ, так как сначала получают разрешение, а потом строят. Тогда сохраните копию заявления и приложите ее к исковому заявлению при обращении в суд.

Часто суд не удовлетворяет иск, но есть шанс добиться успеха, если будет доказано, что вы соблюдали требования безопасности, правила и нормы. И в этом случае также необходимо внести новые данные в ЕГРН через Росреестр или МФЦ. Но перед этим заказывается технический план у кадастрового инженера.

Когда вы пройдете кадастровый учет, то как владелец объекта получите новую выписку из ЕГРН. Получение выписки из ЕГРН с новыми данными — завершающий этап узаконивания реконструкции.

Комментарий эксперта. Компания СМВ “ГРУПП” много раз брала сложные задачи. Узаконивание уже возведенных реконструкций есть в багаже нашего успешного опыта.

Разрешение на ввод

Отказ суда в узаконивании реконструкции

Если согласовать или узаконить реконструкцию не получилось, можно попробовать обратиться с жалобой и оспорить решение в суде.

Мы выделили наиболее частые причины отказа:

  • недостаточно документов;
  • документы оформлены с ошибками или в целом неправильно;
  • нарушение норм, правил и законодательства РФ;
  • нет разрешения и (или) проекта;
  • проектировщик не является членом саморегулируемой организации;
  • отрицательный результат экспертизы и т.д.

Чтобы доказать и обосновать наличие многих важных факторов будет целесообразно привлечь в качестве участника судебного процесса проектировщика. Если иск будет удовлетворен, тогда разрешение можно получить на основании положительного судебного решения. Также нужно помнить о внесении данных в ЕГРН (кадастровый учет) через Росреестр или МФЦ.

Комментарий эксперта. Сотрудники нашей компании окажут поддержку на всех этапах согласования или оспаривания. Также мы можем представлять ваши интересы в суде и помочь оспорить отрицательные решения.

Сроки согласования

Градостроительный кодекс РФ говорит, что выдача разрешения на строительство занимаете не более 7 дней, однако, срок может быть продлен на определенные виды объектов.

Дольше времени занимает экспертиза и сбор соответствующих документов. В срок входят следующие стадии:

  • создание проекта всегда занимает больше времени, а также проведение инженерных изысканий, затягивание может быть обусловлено сложными характерными свойствами объекта;
  • экспертиза может проходить от 2 до 3 месяцев;
  • градостроительный план готовится от 2 до 3 недель;
  • согласование с иными организациями также увеличивает время.

К этому всему добавляется ввод в эксплуатацию, акт, технический план и изменения данных в ЕГРН. В итоге общий срок может достигать 6 месяцев.

Комментарий эксперта. У нас в СМВ “ГРУПП” есть услуги в сфере проектирования, также мы поможем собрать документацию для реконструкции. Более подробную информацию предоставят наши менеджеры по телефону.

После кадастрового учета заявитель получит выписку ЕГРН

Предписание государственной инспекции по недвижимости

При появлении данного органа местные органы передали функции в сфере контроля за нежилым фондом и земельными участками. Полномочия осуществляются так:

рассмотрение обращений ведомств, физических и юридических лиц;

  • проведение плановых и внеплановых проверок;
  • выявление самовольных построек и принятие решения о сносе объекта;
  • выявление использования объектов не по целевому назначению;
  • ведение административных дел;
  • вынесение предписаний.

К их функциям не относится согласование и выдача разрешения.

Причины вынесения предписания

Государственная инспекция недвижимости выносит предписание в ходе проведение плановых и внеплановых проверок.

Их причинами может послужить:

  • нет проекта, разрешения на строительство;
  • неправильное оформление прав на участок, на котором расположен объект недвижимости;
  • отсутствие заключения экспертизы;
  • нарушение правил в строительной и градостроительной сфере;
  • нарушение налогового законодательства РФ.

Комментарий эксперта. Использование объектов культурного наследия тоже находится под надзором Госинспекции. В таком случае идет взаимодействие с Госстройнадзором и МосКомАрхитектурой.

Порядок устранения предписания Госинспекции

Сотрудники СМВ “ГРУПП” ни раз сталкивались с задачей устранение предписания. Мы решили поделиться с вами краткой инструкцией, как устранить предписание. Порядок может немного отличаться в зависимости от индивидуальных особенностей объекта.

Новые харкатеристики объекта после реконструкции описываются в техническом плане

Подготовка к проверке

Избежать предписание можно благодаря тщательной подготовке. Проще, когда проверка плановая, но готовым нужно быть и к внеплановой проверке. Для корректировки и наведению порядка в документации рекомендует обратиться к экспертам.

Иногда может потребоваться проведение строительных процедур и прохождение согласований, если ранее это не было сделано.

Получение предписания от Госинспекции

В целом это документ, который содержит описание выявленных нарушений. Также там указаны сроки устранения, именно поэтому вам понадобится помощь нашей компании.

Если вы считаете, что предписание вынесено незаконно, его можно обжаловать в суде, подав иск.

Способы устранения нарушений в предписании

Мы предлагаем варианты способов устранения, например:

  • внесение изменений или разработка новых документов;
  • новые согласования в местных органах, ведомствах и иных организациях;
  • проведение строительных работ;
  • изменение правового статуса объекта, изменение цели использования.

Это только основные и часто используемые варианты, на самом деле их гораздо больше, а выбор зависит от конкретных нарушений.

Документы для устранения предписания

Также мы подготовили еще один список документов, которые могут понадобиться для устранения предписания Госинспекции. Туда относится:

  • если необходимо устранение в области фасада здания — АГР (архитектурно-градостроительное решение);
  • заключение комиссии о соответствии ГОСТам и законодательным правилам;
  • заключение иных организаций о согласовании;
  • паспорт безопасности;
  • заключение кадастрового инженера.

АГР состоит из следующих схем:

  • плана;
  • организация участка;
  • фасада;
  • план первого и последующих неповторяющихся этажей;
  • разрезы с указанием отметок.

Также прилагается пояснительная записка с таблицей ТЭП.

Заключение о соответствии состоит из:

  • факт безопасности объекта;
  • данные о состоянии объекта;
  • факт соответствия ГОСТам, СНиПам и иным нормам РФ.

Уведомление об устранении предписания

Если все нарушения устранены, вы можете смело уведомить Госинспекцию об этом. В предписании указаны сроки его устранения, при их нарушении также может последовать административная ответственность в соответствии с КоАП РФ.

Если в ходе устранения нарушений проводились какие-либо строительные работы, тогда будет проведено обследование объекта в натуре.

Почему СМВ “ГРУПП”

Находимся на рынке с 2013 года, более 85% проектов завершаем раньше указанного срока.

Гарантия на услуги — 1 год.

Наша команда состоит из квалифицированных сотрудников, профессионалов, знающих свое дело.

В штате “СМВ ГРУПП” 7 специалистов различных направлений. В нашем портфолио уже более 10 000 проектов, а 120 компаний сотрудничают и доверяют “СМВ ГРУПП”.

Наши сотрудники специализируются и предлагают более 45 видов услуг.

Другие компании отказались от 132 сложных задач, но мы не побоялись, взяли их в работу и успешно завершили.

Кейсы нашей компании

Пример 1. Способствовали получению разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции фитнес-клуба.

Кейс 1

Пример 2. Получили разрешение на ввод в эксплуатацию крупной организации в СПБ

Кейс 2

Список использованной литературы

Мы подготовили для вас нормативно-правовые акты с удобной функцией скачивания. Теперь не нужно искать всю информацию в интернете.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *