Как заставить застройщика устранить дефекты по гарантии

Требование к застройщику об устранении недостатков работы

В случае выявления недоделок в квартире, несоответствия параметров помещения проектной документации дольщик может обратиться к застройщику с претензией. Сделать это можно как до подписания передаточного акта, так и позже в течение гарантийного срока.

Разберем, когда дольщик может подать претензию застройщику и по каким основаниям. Как подготовить претензию и какие документы приобщить. Как и куда направить претензию и в какие сроки должны быть выполнены требования дольщика. Что делать, если отказали в удовлетворении претензии.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Какие существуют основания для подачи претензии к застройщику?

Застройщик обязан добросовестно исполнять условия договора и передать качественное жилье, отвечающее согласованным параметрам.

В случае нарушения обязательств застройщиком ему предъявляется претензия по следующим основаниям:

• помещение значительно меньше того, что было предусмотрено проектной документацией;
• имеются недоделки в самом помещении, местах общего пользования (лестничные пролеты и лифты), на придомовой территории;
• использованы низкокачественные отделочные материалы;
• застройщик отказал в проведении гарантийного ремонта.

Претензия может быть подана сразу по нескольким основаниям. Каждое из них должно быть подтверждено документами, фото или видео, иными доказательствами.

При обнаружении дефектов дольщик имеет право требовать от застройщика бесплатного ремонта, соразмерного уменьшения стоимости квартиры или возмещение расходов на ремонт, проведенный собственными силами (часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Если дольщика кардинально не устраивает качество жилья, он вправе расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств. Чаще всего этот вопрос решается в судебном порядке, так как застройщики не заинтересованы в возврате денег.

Когда дольщик имеет право подать претензию?

Претензия к застройщику должна быть предъявлена своевременно.

Необходимо уложиться в следующие сроки:

1. До подписания передаточного акта. Дольщик выявляет недостатки при приемке квартиры и не подписывает акт о приемке. Далее составляется дефектный акт, который становится основанием для подачи претензии. Отказ застройщика в подписании дефектного акта не освобождает его от ответственности.
2. После подписания передаточного акта. Недостатки выявляются в процессе проживания в квартире. Претензия должна быть подана в течение гарантийного срока, который составляет минимум пять лет. Для инженерного и технологического оборудования, внутридомовых коммуникаций, лифтов срок гарантии – три года.

Гарантийный срок в отношении недостатков в жилом помещении начинает течь с момента подписания передаточного акта. По недостаткам общедомового имущества и инженерных сетей – с момента подписания первого документа о передаче дома.

Перед подачей претензии все недостатки должны быть зафиксированы. Для этого и составляется дефектный акт. Желательно, чтобы он был подписан со стороны застройщика. Дополнительном можно сделать фотографии и видеозапись.

Как правильно написать ответ на претензию потребителя?

Как правильно написать претензию на некачественный товар и возврат денег?

Как правильно написать претензию, заявление в управляющую компанию?

Как написать претензию к застройщику?

Претензия к застройщику оформляется в свободном виде.

Рекомендуется указывать следующие сведения:

• наименование застройщика и его адрес;
• ФИО и адрес участника долевого строительства;
• дату и номер договора долевого участия;
• индивидуальные признаки квартиры;
• стоимость жилья;
• перечень и подробное описание выявленных недостатков;
• указание на дефектный акт;
• ссылки на пункты договора и нормы законы;
• требование устранить недостатки;
• срока для выполнения требования дольщика.

В конце претензии ставится дата ее составления и подпись заявителя.

Какие документы приобщить к претензии?

К претензии необходимо приобщить документы, относящиеся к спорной ситуации.

В перечень входит:

• договор долевого участия;
• дефектный акт;
• платежные документы об оплате по договору;
• экспертное заключение.

Для определения стоимости устранения дефектов желательно провести независимую оценочную экспертизу. Сделать это можно у любого оценщика, имеющего необходимое образование и аккредитацию. Эксперт осмотрит помещение, зафиксирует все дефекты и определит стоимость проведения восстановительного ремонта.

Как направить претензию застройщику?

Необходимо вручить претензию застройщику таки образом, чтобы осталось доказательство отправки.

Способы могут быть следующие:

1. Лично в офисе компании. Документ вручается сотруднику застройщика, который должен провести регистрацию и поставить на экземпляре заявителя входящий штамп с датой и подписью.
2. Заказным письмом по почте. Претензия направляется посредством Почты России или через курьерскую службу. У заявителя остается почтовая квитанция с идентификатором, что позволяет отследить получено письмо адресатом или нет.
3. Через официальный сайт застройщика. Заявитель заполняет форму обратной связи или направляет документы на электронную почту организации.

Самый надежный способ – направить претензию по почте. Поэтому специалисты рекомендуют использовать именно его. Письмо направляется на юридический адрес организации. Желательно оформить опись вложений, чтобы в последующем можно было подтвердить, что в конверте находилась именно претензия, а не другой документ.

В какие сроки должны быть выполнены требования дольщика?

При заключении договора долевого участия стороны могут согласовать порядок рассмотрения претензий и сроки устранения недостатков. Если условия не согласованы, необходимо руководствоваться требованиями законодательства о разумном сроке.

Поскольку отношения между застройщиком и дольщиком попадает под действие законодательства о защите прав потребителей, разумный срок восстановительного ремонта составляет 45 дней.

По требованиям об уменьшении стоимости квартиры в связи с выявленными дефектами разумный срок составляет 10 дней.

Куда направляется претензия?

Правильнее всего направить претензию по юридическому адресу застройщику, то есть по адресу, где он зарегистрирован в налоговом органе. Если организация не получит письмо, она считается извещенной надлежащим образом и несет риск неполучения корреспонденции.

Обычно юридический адрес указывается на последней странице договора в разделе «Реквизиты сторон» вместе с ИНН и ОГРН. Также там может быть указан фактический адрес, по которому находится офис компании. Он не всегда совпадает с юридическим, поэтому туда можно направить еще одно письмо, что повышает вероятность получения претензии.

Бывает, что в договор включают условие о том, что вся корреспонденция должна направляться по конкретному адресу. В такой ситуации рекомендуется все равно направлять претензию по двум адресам: по юридическому и по тому, что указан в договоре.

Если застройщик намеренно не получит письмо, оно вернется в почтовое отделение с отметкой «за истечением срока хранения». Его следует забрать, чтобы в последующем предоставить в суде в качестве доказательства соблюдения претензионного порядка.

Что делать, если отказали в удовлетворении претензии?

Зачастую застройщики игнорируют претензии дольщиков или отказывают в устранении недостатков. Также распространены ситуации, когда восстановительный ремонт затягивается.

Если восстановительный ремонт проведен некачественно, можно снова составить дефектный акт, сделать экспертизу и подать застройщику новую претензию.

Помимо этого, у дольщика есть право потребовать уплаты неустойки в размере 1 % от цены договора за каждый день просрочки.

Если претензия не возымела действия, покупателю следует обратиться в суд с иском, заявив следующие требования:

• о понуждении застройщика провести ремонт;
• о взыскании неустойки в размере 1 % от цены договора;
• о взыскании штрафа за неисполнение претензии в размере 50 % от стоимости восстановительного ремонта;
• убытки в виде расходов на аренду жилья.

В случае обращения за проведением оценки и помощью к юристу дополнительно взыскиваются судебные расходы и расходы на проведение экспертизы.

Заключение эксперта

1. В случае сдачи застройщиком некачественного жилья с недоделками и дефектами покупатель вправе подать ему претензию с требованием устранить недостатки, возместить расходы на самостоятельное проведение ремонта или вернуть деньги за квартиру.
2. Претензия может быть подана до подписания передаточного акта или после. Если квартира уже принята, следует успеть обратиться к застройщику в течение гарантийного срока, который в большинстве случаев составляет пять лет.
3. Покупатель составляет претензию в свободной форме. Важно, чтобы в ней содержалась информация о дольщике, договоре долевого участия, выявленных недостатках и предъявляемых к застройщику требованиях.
4. К претензии необходимо приобщить подтверждающие документы, такие, как договор долевого участия, дефектный акт с описанием недостатков, экспертное заключение и другие.
5. Претензия может быть подана несколькими способами: вручена в офисе застройщика, направлена по почте заказным письмом или через сайт организации. Самый надежный и доступный способ – направление претензии по почте.
6. Покупатель направляет претензию по юридическому адресу застройщика. Рекомендуется дополнительно направлять документы по фактическому адресу или по адресу, указанному в договоре.
7. В случае игнорирования претензии застройщиком или отказа выполнять требования покупателя следует обращаться за судебной защитой.

Для правильного составления претензии, проведения экспертизы, выбора способы защиты желательно проконсультироваться с квалифицированным юристом и выполнить все его рекомендации. Юристы нашего сайта всегда готовы помочь гражданам по всем вопросам, касающимся претензий к застройщикам. Оставьте заявку и получите консультацию.

Претензия застройщику об устранении недостатков

Как написать претензию на некачественное оказание услуг?

Как написать претензию в банк о возврате денежных средств?

Как написать претензию в интернет-магазин Wildberries?

Претензия застройщику об устранении недостатков

Покупка строящегося жилья – довольно рисковое предприятие, поскольку нельзя быть полностью уверенным в том, что жилье будет сдано в надлежащем виде и в срок. Но возможные неблагоприятные последствия можно минимизировать юридически грамотными действиями самого дольщика. Правильно составленная претензия застройщику об устранении недостатков поможет не потерять деньги и заставить строительную компанию устранить недостатки работ.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Порядок приемки сданного жилья

Чтобы правильно написать претензию застройщику, необходимо понимать, как происходит приемка жилья.

Этап №1. Получение акта ввода дома в эксплуатацию

Строительная компания закончила строительство. Юридически этот момент обозначается получением организацией застройщика акта ввода дома в эксплуатацию. Наличие данного акта можно проверить на сайте наш.дом.рф, где все застройщики обязаны публиковать документы о сданных объектах.

С этого момента начинается приглашение дольщиков на подписание акта приемки. При этом, официальным уведомлением будет считаться лишь письменное уведомление, врученное лично или направленное по почте.

Если Вас пригласили на вручение ключей по телефону, это не будет считаться официальным уведомлением и не повлечет за собой правовых последствий в случае несвоевременной приемки!

Установленный же законом срок приемки квартиры дольщиком составляет 2 месяца с момента его уведомления (т.е. с даты, когда уведомление было получено).

В договоре долевого участия могут быть прописаны и иные сроки приемки, но ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дает строительной компании право подписать акт в одностороннем порядке лишь по истечении 2 месяцев с установленной договором даты приемки.

Этап №2. Получение ключей

Вы пришли в установленный застройщиком день получать ключи.

Важно! Не подписывайте никаких бумаг, пока не проведете осмотр помещения!

Часто строительные компании, чтобы избежать дальнейших возможных претензий, предлагают подписать соответствующие бумаги. Это может быть дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое:

• меняет срок передачи ключей, если застройщик сдал дом с опозданием;
• меняет требования к помещению на худшие;

Могут также предложить заранее подписать акт приемки, с момента подписания которого дольщик лишается права предъявлять претензии к качеству жилья, кроме гарантийных, берет на себя бремя содержания имущества и все сопутствующие риски.

Важно! Подписание акта приемки не лишает дольщика права на получение неустойки в связи с нарушением сроков сдачи недвижимости.

Поэтому сначала следует осмотреть само помещение. Если изначально есть сомнения в добросовестности и надежности строительной компании, лучше взять с собой эксперта. Состояние помещения должно соответствовать:

• условиям договора долевого участия;
• требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если с помещением все нормально, можно подписывать акт приемки. В случае наличия претензий к строителям по качеству подписывается дефектный акт, в котором указываются все выявленные недостатки.

Этап №3. Устранение выявленных недостатков

Предельный срок устранения недостатков в соответствии с Законом о защите прав потребителей – 45 дней. Если за это время недочеты не будут исправлены, можно начинать претензионный порядок общения со строительной компанией.

Недобросовестный застройщик может поступать следующим образом:

• подписать дефектный акт, но не проводить работы по устранению недостатков;
• не подписывать дефектный акт, ссылаясь на необоснованность или несущественность указанных в нем недостатков.

В обоих случаях следует заказать экспертное заключение о техническом состоянии помещения и подать официальную претензию к застройщику по дефектам квартиры. Важно сделать это до того момента, когда строительная компания подпишет акт приемки в одностороннем порядке, чтобы иметь доказательство того, что Вы не уклонялись от приемки квартиры.

Этап №4. Обращение в суд

Если застройщик не выполняет требования, указанные в претензии, остается обращаться с иском в суд.

Реалии таковы, что без суда вряд ли удастся обойтись: строительная компания с высокой долей вероятности будет оспаривать выдвинутые к нему требования. Поэтому основная функция претензии состоит в том, чтобы показать суду, что с Вашей стороны все обязательства по договору выполнены надлежащим образом, а вот застройщик свои обязанности не выполняет.

Кроме того, не стоит тратить время на жалобы на строительную компанию в государственные инстанции: данная мера в случае долевого строительства совершенно не эффективна.

Основания для составления претензии

Претензия застройщику направляется в случае, если он нарушил законодательство или условия договора. Наиболее часто претензии застройщику пишутся по причинам:

• наличие «недоделок»: не выровнены стены, не закончена стяжка пола, не установлены радиаторы батарей и т.д.;
• низкое качество работ: квартира промерзает, бракованные или сломанные окна, течь труб и т.д.;
• существенные различия в площади помещений;
• нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
• дом сдан с недоделанной придомовой территорией или с пристройками, которых не было в строительном плане;
• невыполнение строительной компанией гарантийного ремонта.

Претензия на возврат мебели в магазин

Претензия в страховую компанию по ОСАГО

Претензия на возврат телефона ненадлежащего качества

Чего требовать в претензии?

В случае обнаружения недостатков в состоянии жилого помещения ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве дает право требовать:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• если недостатки являются существенными, т.е. мешают использовать помещение по назначению, можно расторгнуть договор и вернуть деньги.

Кроме того, законом предусмотрены дополнительные гарантии для дольщика. Рассмотрим, что можно требовать от застройщика дополнительно.

Возмещение убытков

Убытки – это те расходы, которые возникли у владельца квартиры в связи с устранением недостатков, допущенных строительной компанией: замена некачественных окон и дверей, переделывание плохой проводки и стяжки, замена радиаторов отопления и т.д.

В случае несвоевременной сдачи объекта, если Вы снимали жилье, можно попробовать взыскать арендную плату за период просрочки. Но в суде редко удовлетворяют данное требование, поэтому рассчитывать на него особо не стоит.

Неустойка за просрочку сдачи дома

П. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве дает дольщику право в случае несоблюдения срока передачи помещения требовать выплату неустойки.

Неустойка рассчитывается по формуле: Н = Ц * С / 150 * Д .

Ц – цена квартиры по договору долевого участия;

С – ставка рефинансирования, устанавливаемая Центробанком;

Д – количество дней просрочки. Просрочка начинается со дня, когда объект должен был быть передан по договору, и заканчивается датой подписания акта приемки.

Пример. По договору долевого участия стоимость объекта составила 5 000 000 рублей. Застройщик обязался передать квартиру не позднее 3 квартала 2020 года, а фактически передал 10 декабря 2020 года. Просрочка составила 70 дней. Действующая ставка рефинансирования – 4,25 %. Таким образом, размер неустойки составляет:

5 000 000 * 0,0425 / 150 * 70 = 9 917 рублей.

Пеня за просрочку требований об устранении недостатков

Если при осмотре квартиры были обнаружены существенные недостатки, из-за которых использование помещения становится невозможным, и застройщик не устранил их в течение 45 дней с момента составления дефектного акта, можно требовать уплаты пени по Закону о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение срока устранения недостатков застройщик выплачивает пеню в размере 1 % от цены товара за каждый день просрочки.

Пример. При осмотре сданной квартиры стоимость 5 000 000 рублей обнаружилось, что у нее промерзает угол, о чем составлен дефектный акт 01.02.2020. К 17.03.2020 данный существенный недостаток устранен не был. Через 20 дней дольщик подал в суд. Расчет пени:

5 000 000 * 0,01 * 20 = 1 000 000 рублей.

Штраф за несвоевременное выполнение требований потребителя

Данную выплату можно взыскать только в судебном порядке, поэтому включать требование о выплате штрафа нужно не в претензию, а в судебный иск. Но в претензии застройщику на устранение недостатков можно пригрозить судебным процессом, где будут заявлены дополнительные требования, в том числе и штраф.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей суд присуждает в пользу потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной ему судом.

Таким образом, штраф рассчитывается как половина всех присужденных требований, включая убытки и неустойки.

Возмещение морального вреда

Как и штраф, взыскивается только в судебном порядке. Размер возмещения морального вреда устанавливает исключительно суд исходя из собственных убеждений. Однако большая сумма по таким делам присуждается редко: средний размер возмещения по стране составляет 10 – 30 тысяч рублей.

Образец претензии по неустойке

Как писать претензию?

Основное правило составления претензии – обоснованность требований. Необходимо обеспечить каждое требование документарными доказательствами и подкрепить соответствующими нормами закона.

Перечень документов

Так, к претензии в обязательном порядке должна быть приложена копия договора долевого участия, поскольку застройщик нарушает обязательства, вытекающие из данного договора. В зависимости от конкретной ситуации прикладываются и иные документы:

• акт приемки;
• дефектный акт;
• строительно-техническая экспертиза;
• документы, подтверждающие возникшие расходы и т.д.

Содержание и образец претензии

Содержание претензии к застройщику во многом зависит от конкретной ситуации, но существуют общие правила, вытекающие из закона и юридической практики, которые нужно соблюдать при составлении документа. Так, должны соблюдаться правила делового письма, текст составляется емко и лаконично, без эмоций и тем более без ругательств и оскорблений. Все описываемые обстоятельства и события должны быть датированы. Документы упоминаются с реквизитами. Важно указывать свои действительные данные (ФИО, адрес и телефон), в противном случае застройщик не буде рассматривать претензию. Как оформить претензию к застройщику по порядку:

• Шапка документа. В ней указывается получатель (ФИО руководителя, наименование застройщика, юридический адрес) и личные данные отправителя. Данные о застройщике можно взять из договора.
• Описательная часть. В хронологическом порядке описываются произошедшие события, начиная с заключения договора долевого участия и заканчивая настоящим моментом. Параллельно приводятся реквизиты документов или иные доказательства произошедшего.
• Мотивировочная часть. В ней автор излагает свои мысли о нарушениях со стороны застройщика, приводит нарушенные нормы законов и пункты договора.
• Заключительная часть. В ней формируются требования к застройщику. В этой же части указывается намерение подать в суд в случае невыполнения требований, а также возможность взыскать в судебном порядке штраф и возмещение морального вреда.
• В конце документа ставится дата и подпись, перечисляются прилагаемые документы.

Важно! К претензии следует прикладывать только копии документов, оригиналы должны храниться у Вас.

Как правильно подать претензию?

Существует лишь 2 способа официально подать претензию: лично или по почте. Быстрее будет отвезти претензию в офис застройщика лично, но, если Вы далеко находитесь или застройщик не принимает документы, остается только отправка почтой.

Личная подача

Чтобы передать претензию лично, нужно прийти в офис застройщика с двумя экземплярами претензии. На одном экземпляре сотрудник поставит отметку о принятии, поставит текущую дату и отдаст документ обратно. Второй экземпляр останется у заявителя.

Отправка почтой

По почте претензию необходимо направлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Далее следует ждать возвращения уведомления о вручении, на котором будет указана дата получения претензии. Именно с этой даты считается срок исполнения требований, указанных в претензии. Иногда бывает, что компания специально не получает письма, чтобы не отвечать на них. В этом случае через месяц конверт с письмом вернется отправителю, что будет считаться игнорированием требований потребителя.

Сроки удовлетворения требований в претензии

Срок ответа на претензию может быть установлен в договоре. В законе такой срок прямо не установлен, поэтому на практике ориентируются на правило обычая, установленное ст. 5 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым у застройщика есть 10-14 дней на ответ. При отсутствии ответа в указанные сроки можно обращаться в суд.

Что касается сроков удовлетворения отдельных требований, тут все зависит от самого требования.

При расторжении договора долевого участия застройщик обязан вернуть стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами в течение 20 календарных дней со дня получения соответствующего требования. Если договор расторгается по решению суда, то застройщик возвращает указанные средства в течение 10 рабочих дней (ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Срок устранения недостатков по объекту – не более 45 дней, в том числе в течение гарантийного срока. Гарантия на объект не может быть меньше 5 лет, а на строительно-инженерные коммуникации дома – менее 3 лет.

Заключение эксперта

1. Претензия к застройщику – неотъемлемая часть борьбы за свои права участника долевого строительства. В данном документе указываются требования дольщика, обязательные к выполнению.
2. Претензия подается, если застройщик нарушил сроки сдачи дома, не добровольно не устраняет недостатки по объекту или не возвращает денежные средства. На практике, если строительная компания не выполнила идеально все условия договора, что бывает крайне редко, без претензии не обойтись.
3. В данной статье были описаны типовые ситуации проблем с застройщиком и разобраны лишь некоторые подводные камни участия в долевом строительстве. Но в реальности каждая ситуация индивидуальна и требует особого подхода. Чтобы узнать, какие нюансы необходимо учесть в Вашем случае, задайте вопрос нашим юристом через форму внизу экрана.

Претензия к туроператору на возврат денежных средств

Претензия на возврат денежных средств

Как написать претензию на некачественное оказание услуг?

Как правильно написать претензионное письмо?

Как правильно написать ответ на претензию потребителя?

Сроки рассмотрения и ответа на претензию по закону о защите прав потребителя

Опасные окна и неправильные стены: ВС объяснил, как судиться с застройщиком

Покупатель квартиры вправе требовать от застройщика устранения любых, пусть и незначительных дефектов жилья, а также рассчитывать на компенсацию, даже если недостатки не мешают использовать помещения по назначению, отмечает Верховный суд (ВС) РФ. Высшая инстанция вступилась за права участников долевого строительства сразу в нескольких делах, указав, что застройщик не имеет права произвольно менять условия договора и уж тем более ухудшать качество жилья заменой материалов на более дешевые.

ВС также указал, что бремя доказывания того, что квартира из-за замены материалов не потеряла в цене, лежит все же на строительной компании, а не на покупателе жилья.

Гипс вместо кирпича

ВС РФ отметил, что в ходе судебного процесса именно застройщик обязан доказать, что замена строительных материалов не ухудшает качество недвижимости и возможна в рамках договора долевого строительства.

Суды не имеют права возлагать на покупателя квартиры бремя доказывания, напоминает он.

Высшая инстанция рассматривала спор собственника, которому обещали, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, а по факту их сделали из пазогребневых плит. Покупатель счёл, что такая ситуация нарушает его договор с застройщиком и просил суд обязать ответчика уменьшить цену объекта, взыскать расходы на заключение специалиста, неустойки и штраф за отказ добровольно исправить ситуацию, а также моральный вред и судебные расходы.

Претензию потребителя об устранении недостатков, связанных с межкомнатными перегородками и ненадлежащим прикреплением электрических розеток, застройщик частично удовлетворил. Однако он отказался заменить материал межкомнатных перегородок, получивших положительное заключение государственной экспертизы, ссылаясь на то, что проектной декларацией их возведение предусматривалось из пазогребневых плит.

Суд первой инстанции удовлетворил иск покупателя частично: он снизил стоимость квартиры и взыскал стоимость работ, которые пришлось провести для приведения жилья в соответствие с условиями договора. Суд, опираясь на заключение эксперта, согласился, что есть существенная разница между кирпичом и плитами из гипса, следовательно, материал межкомнатных перегородок не соответствует условиям договора.

«Поскольку между сторонами согласован материал, из которого должны быть изготовлены межкомнатные перегородки, судом отклонены возражения ответчика о праве застройщика в соответствии с условиями договора вносить без дополнительного уведомления участника незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации», — указал ВС в своём обзоре.

С учетом принципа разумности и справедливости суд также взыскал компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от сумм, присужденных истцу.

Однако апелляционная инстанция это решение отменила и отказала в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Она исходила из того, что застройщик, применив пазогребневые плиты для возведения межкомнатных перегородок, допустил отступление от условий договора. Вместе с тем доказательств, с достаточностью и достоверностью подтверждающих ухудшение в связи с этим качества объекта долевого строительства, материалы дела не содержат, а потому оснований для уменьшения цены квартиры не имеется, посчитала апелляция.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила это определение.

«В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 закона)», — напоминает ВС.

Таким образом, отмечает суд, по смыслу правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих возведение межкомнатных перегородок из кирпича, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что замена материалов произведена на эквивалентные по качеству, а также что возведение межкомнатных перегородок из пазогребневых плит не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Однако апелляционная инстанция почему-то возложила обязанность по доказыванию факта некачественного строительства объекта на потребителя, удивился ВС.

Кроме того, указывает он, суд апелляционной инстанции не указал, на каких доказательствах основан вывод о том, что изменение материала не привело к ухудшению качества перегородки и, соответственно, квартиры.

В связи с этим ВС РФ счёл это решение незаконным (определение № 31-КГ17-11).

Опасные окна и обои

Если покупателю жилья пришлось потратить деньги на устранение недостатков квартиры, то он имеет полное право требовать компенсации расходов, отмечает ВС РФ.

«Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества этого объекта. Такого рода требования, основанные на положениях части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, могут быть заявлены в течение установленного гарантийного срока», — указано в обзоре.

Суд ссылается на разбирательство участника долевого строительства с застройщиком, который передал покупателю квартиру с дефектами.

Потребитель хотел вернуть расходы на устранение недостатков, а также получить неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.
Свою позицию он подкрепил выводами строительно-технической экспертизы, которая сочла, что выполненные застройщиком отделочные работы не соответствуют нормативным требованиям: качество отделочных работ, монтаж оконных блоков из ПВХ и отопительных приборов нарушает строительные нормы, установленные для изоляционных покрытий.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, а апелляционная инстанция решение отменила и полностью отклонила требования заявителя. Вышестоящий суд пришел к выводу о том, что расходы и компенсацию можно взыскать только в случае, если квартира совершенно непригодна для жилья, но если недостатки являются несущественными. Квартиру можно использовать по прямому назначению, то ошибки застройщика нет.

ВС РФ с такими выводами не согласился.

«Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков», — напоминает высшая инстанция.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков участник вправе в разумный срок в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, указано в обзоре.

Кроме того, закон позволяет участнику долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Таким образом, «участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта», — резюмирует ВС.

Значит, вывод суда апелляционной инстанции о том, что норма части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, является ошибочным, отмечает высшая инстанция (определение № 18-КГ17-222).

Срок устранения недостатков при приемке квартиры

Застройщик не устранил выявленные при приемке квартиры недостатки в течение 45 дней. В течение какого срока он их должен устранить повторно? Установлен ли законодательством такой срок?

Ответ на вопрос без предварительного изучения имеющихся документов может быть неполным или неточным, так как вопросы устранения недостатков оговариваются не только действующим законодательством в области долевого строительства многоквартирных домов, но и договором долевого участия (ДДУ), а также другими документами (подписанные акты, переписка и проч.).

Основным нормативным актом, регламентирующим долевое строительство многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). Данным законом, в частности, ст. 7, предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как видно из вашего вопроса, застройщик принял на себя обязательства устранить недостатки, выявленные при приемке квартиры, в течение 45 дней. По всей видимости, данный срок был оговорен в ДДУ или при приемке квартиры.

Невыясненным остался вопрос: каким образом данный срок был зафиксирован сторонами (вами и застройщиком) — письменно или устно? В практике решения подобных вопросов были случаи, когда акт приема-передачи квартиры подписывался без замечаний со стороны дольщика, а обещания устранить недостатки давались застройщиком устно и нигде не фиксировались или момент фиксации всячески откладывался под разными предлогами.

Важно помнить, что отсутствие письменных подтверждений наличия недостатков и (или) непредъявление их застройщику является одной из основных причин, по которым застройщик не устраняет недостатки.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года (Ч. 5.1 ст. 7 Закона о долевом строительстве). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае если застройщик нарушил согласованные сроки устранения недостатков, которые были зафиксированы в акте приема-передачи, дольщик может в судебном порядке принудить его провести работы по устранению недостатков. Данное право зафиксировано в ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве.

В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Предварительно вам необходимо направить застройщику письменную претензию с указанием на то, что согласованные сторонами сроки устранения недостатков истекли, а работы по устранению недостатков не произведены, и предложить в разумный срок данные недостатки устранить. Срок для устранения недостатков в данном случае определяете вы, но, как правило, он составляет 30 дней с момента направления претензии или ее получения застройщиком. Претензия направляется по почте по адресу застройщика, указанному в ДДУ.

В случае если застройщик во внесудебном порядке свои обязательства не исполнил, вы можете подать иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7 Закона о долевом строительстве).

При определении исковых требований нужно учитывать, что в соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона о долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей».

Если недостатки были зафиксированы актом приема-передачи квартиры, вы можете устранить их самостоятельно или с привлечением специализированной организации и потребовать от застройщика возмещения расходов на их устранение.

Гарантийные обязательства застройщика на общее имущество многоквартирного дома. Как заставить застройщика их исполнять?

Последние несколько лет в России активно растет объем жилого и нежилого строительства. Однако рост объемов строительства неизбежно влечет и массу самых разных проблем, возникающих при оформлении и исполнении договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), либо договоров купли-продажи недвижимости (далее – ДКП), а также дальнейшей эксплуатации полученных по ним жилых и нежилых помещений.

Нередко возникает ситуация, когда по прошествии длительного времени обнаруживаются существенные недостатки общедомового имущества или же отдельных помещений, препятствующие их нормальной эксплуатации.

В этом случае у собственников часто возникают вопросы: какой гарантийный срок на качество работ установлен на дом в целом и как заставить застройщика устранить недостатки общего имущества многоквартирного дома?
Итак, обо всем по порядку.

Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?

На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.

Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд – собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.

Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см. апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г. по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).

Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст. 15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:

• выбрать способ устранения недостатков (ремонт своими силами либо заключение договора с подрядной организацией);
• определить порядок финансирования устранения недостатков (аккумулирование денежных средств на едином счете, финансирование собственниками ремонта в зависимости от стоимости сметы и т.д.);
• принять решение по вопросу довнесения денежных средств в случае отказа в удовлетворении требований или нехватки реально взысканной с застройщика суммы на устранение таких недостатков;
• наделить полномочиями для обращения в суд от имени всех собственников управляющую организацию либо конкретного собственника (например, старшего по дому или члена совета дома).

Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом. Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки. Решение было основано на положениях ст. ст. 12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

Необходимо отметить следующее:

• ТСЖ (ТСН) не обязано подтверждать свои полномочия общим собранием жильцов дома, поскольку изначально создано для защиты прав и интересов собственников МКД. К такому выводу, например, пришел Арбитражный суд Свердловской области по делу № А60-49834/2014 от 06.06.2015 года.
• Управляющая компания для обращения в суд в интересах собственников МКД должна иметь соответствующие полномочия, оформление по итогам общего собрания собственников квартир МКД (см. Постановление по делу № А56-6036/2014 АС Северо-Западного округа от 09.02.15 года; постановление 9 ААС от 16 января 2015 г. № 09АП-54844/14).

Если управляющая компания или ТСЖ (ТСН) отказывается принимать меры по защите интересов жильцов, любой собственник вправе обратиться в суд с иском к застройщику об устранении недостатков общего имущества дома по гарантии.

Что делать собственнику, если обнаружены недостатки общедомового имущества?

При обнаружении недостатков в имуществе, не относящемся к отдельным квартирам (подъезды, отмостка, фасад, кровля и пр.), необходимо:

1. Зафиксировать выявленные недостатки актом, составленным по инициативе любого жильца совместно с управляющей компанией или ТСЖ (ТСН).
2. Подготовить претензию к застройщику с требованием об устранении недостатков в досудебном порядке и в рамках исполнения гарантийных обязательств (хотя досудебный претензионный порядок в данном случае не является обязательным).
3. В случае оставления вашей претензии без внимания либо отказа в ее удовлетворении подготовить исковое заявление в суд с учетом всех обстоятельств дела. Вы можете подготовить иск самостоятельно, привлечь на помощь юриста либо доверить это вашей управляющей компании или ТСЖ (ТСН).

После получения досудебной претензии, застройщику надлежит исправить все обнаруженные недостатки, при этом срок должен быть определен по согласованию с собственником. При нарушении согласованных сроков устранения недостатков застройщик будет обязан выплатить пени в размере 1% от цены товара, что установлено Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-I “О защите прав потребителей” (далее – ЗоЗПП), если помещение приобреталось гражданином у организации или индивидуального предпринимателя по ДКП или ДДУ исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Нормативная база: чем закреплены гарантийные обязательства застройщика

Итак, помещение может быть приобретено как по договору купли-продажи, так и по договору участия в долевом строительстве. Давайте разберемся, какая нормативная база применяется к тем или иным правоотношениям.

Если помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве:

Гарантийные обязательства застройщика прописаны в ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 214-ФЗ).

Данная статья гласит, что передаваемый участнику долевого строительства объект должен соответствовать по своему качеству не только условиям договора, но и иным нормам: градостроительным, техническим документам, проектной документации и т.д.

Застройщик, передавая объект, обязан представить участнику ДДУ документацию по эксплуатации объекта, включая сведения о сроке службы всего объекта и отдельных его элементов.

Если помещение приобретено по договору купли-продажи:

В данном случае к отношениям сторон по договору купли-продажи недвижимости (§ 7 ГК РФ), в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ, должны применяться общие положения о гарантийных сроках и сроках обнаружения покупателем недостатков, предусмотренные ст. ст. 470-471 и ст. ст. 476-477 ГК РФ, а если помещение приобреталось гражданином у организации или индивидуального предпринимателя исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то положения ст. 5 и ст. 19 ЗоЗПП.

Примечание: независимо от того, была ли приобретена недвижимость по договору ДДУ либо ДКП, для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской, – к указанным правоотношениям применяются нормы закона «О защите прав потребителей», (для ДДУ в той части, в которой данные правоотношения не урегулированы Законом №214-ФЗ).

Сроки гарантии застройщика на общедомовое имущество

Забегая немного вперед, отмечу, что вне зависимости от того, приобреталось помещение по ДДУ или ДКП, срок гарантии на объект долевого строительства* не может быть менее 5 лет на и не менее 3 лет на инженерное и прочее технологическое оборудование.

Примечание: В связи с изменениями, внесенными в пункт 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ (далее – Закон № 304-ФЗ) и вступивших в силу с 1 января 2017 года (ч. 1 ст. 7 Закона № 304-ФЗ) из понятия объекта долевого строительства исключено общее имущество в многоквартирном доме. Между тем, тот факт, что из закона удалено указание на возможность отнесения к объектам долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, не освобождает застройщика от гарантийных обязательств на общее имущество МКД. Еще в 2013 году Верховным Судом РФ была сформирована правовая позиция, согласно которой общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве (п. 38 “Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Представляется, что исключение из понятия объекта долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме было, прежде всего, связано с тем, чтобы обезопасить собственников от ситуаций, когда общее имущество многоквартирного дома может оказаться в собственности третьих лиц (подвальные помещения, лестничные клетки и т.д.), которые будут использовать помещение в своих интересах, нарушая права жильцов ( пример из личной практики ).

Однако при разрешении споров с застройщиками по гарантии на общедомовое имущество суды руководствуются разной нормативной базой. Подробнее об этом ниже.

Если помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве:

Гарантийный срок на общедомовое имущество исчисляется с момента передачи объекта участнику ДДУ, что должно быть зафиксировано соответствующим актом.

Ранее упомянутая статья 7 Закона № ФЗ-214 гласит следующее:

• Срок гарантии на объект долевого строительства не может быть менее 5 лет (п. 5 указанной статьи), но этот срок не касается технологического и инженерного оборудования;
• Гарантия на инженерное и прочее технологическое оборудование (лифты, отопление, вентиляция и так далее) не может быть менее 3 лет.

Во всех случаях гарантийный срок может быть увеличен договором, но уменьшен быть не может. Договором могут быть предусмотрены разные сроки гарантии на различные элементы многоквартирного дома. Например, один срок – на кладку или межпанельные швы, а другой срок – на кровлю. Также могут быть разделены гарантийные обязательства на каждую квартиру в отдельности и на весь дом целиком.

Примечание: некоторые застройщики, устанавливают в договорах условие о том, что гарантийный срок начинает исчисляться с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Как известно, почти во всех случаях срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и срок передачи помещений будущим собственникам не совпадают. Разница во времени между этими событиями может составлять шесть месяцев, соответственно указанные условия договора искусственно уменьшают установленный законом гарантийный срок, который не может быть менее пяти лет. Таким образом, такие условия договора не соответствуют букве закона и ущемляют права собственников помещений, указанная позиция была изложена Верховным Судом РФ в постановлении от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 (см. также Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.01.2020 по делу № Ф07-16546/2019).

Точно так будут ничтожными условия, которыми застройщик освобождается от исполнения своих гарантийных обязательств полностью или частично

Если помещение приобретено по договору купли-продажи:

Гарантийный срок на общедомовое имущество в данном случае исчисляется аналогичным образом, т.е. с момента передачи помещения покупателю (пункт 1 статья 471 ГК РФ).

В качестве дополнительной нормативной базы можно отметить, что исходя из положений ст. ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 36-40 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме представляет собой сложную и неделимую вещь, одновременно является принадлежностью главной вещи – совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.10.2016 N Ф05-5844/12, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.07.2016 N Ф07-4443/16), следовательно, гарантийные сроки на общедомовое имущество не могут быть меньше, чем гарантийный срок на продаваемую квартиру (т.е. 5 лет), если иной срок, (больший), не установлен договором.

В одних случаях суды приходят к выводу о том, что застройщик, установив гарантию качества объекта долевого строительства по ДДУ, по сути гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом, поэтому собственники, приобретшие помещения в таком доме договору купли-продажи, также могут воспользоваться правами, предоставленными участникам долевого строительства в части предъявления претензий по качеству общего имущества в пределах указанных выше гарантийных сроков, установленных п. 5 и п. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (см. решение Ленинского районного суда г. Владимира Владимирской области от 01.11.2016 по делу № 2-2227/2016).

Кроме того, суды, обосновывая применение ст. 7 Закона № 214-ФЗ к отношениям сторон договора купли-продажи, отмечают особый статус продавца, который является лицом, осуществившим постройку многоквартирного дома, в котором покупателем было приобретено помещение, и впервые выпустившим данное помещение в гражданский оборот (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-3389/2017, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 17.05.2017 по делу № 2-679/2017).

В других случаях суды применяют к отношениям сторон по договорам купли-продажи в части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме положения ст. 756 ГК РФ и п. 3 ст. 29 Закона № 2300-I о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества (см. постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 № 12АП-2230/13, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2017 по делу № 33-2028/2017).

Что входит в гарантийные обязательства застройщика?

В случае выявления существенных недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации объекта, обязанности застройщика прописаны в ч. 2 ст. 7 214-ФЗ:

• Безвозмездно устранить все выявленные недостатки в разумный срок с момента их обнаружения и предоставления ему информации по ним;
• Соразмерно снизить цену объекта по договору;
• Возместить собственнику объекта все расходы, понесенные им на устранение недостатков.

ВАЖНО: обращаться с претензиями касаемо качества объекта можно лишь к застройщику, но не к подрядчику. Последний отвечает за исполнение обязательств только перед застройщиком, о чем сделан вывод, например, в Постановлении по делу № А03-6458/2009 ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2010 года.

Когда гарантия на общее имущество дома не действует?

Застройщик освобождается от обязанности устранить выявленные недостатки, если недостатки:
• вызваны неправильной эксплуатацией объекта, нарушениями правил установки того или иного оборудования или ввиду самовольных действий владельцев объектов или третьих лиц;
• возникли вследствие естественного износа оборудования или элементов объекта (например, стирание краски на ступенях или перегорание светового оборудования);
• обусловлены возникновением аварийной ситуации, связанной с нарушением работы технологических систем.

Указанные положения прописаны в ч. 7 ст. 7 закона 214-ФЗ и, по сути, законом установлена презумпция вины застройщика. Обязанность по доказыванию того факта, что недостатки возникли не по вине застройщика, возлагается на него же.

Гарантия застройщика на общедомовое имущество – судебная практика

Ниже привожу судебную практику, которую удалось найти в СПС «Консультант плюс».

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2019 N Ф01-5169/2019 по делу № А43-43983/2018
Карточка дела

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2019 N Ф04-5570/2019 по делу N А70-15034/2017

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.11.2019 по делу N 88-374/2019, 88-373/2019

Помощь юриста

В любой из ситуаций формирование доказательной базы и аргументация претензий к застройщику невозможны без квалифицированной юридической помощи и в каждом конкретном случае разумно обратиться к адвокату за получением консультации именно по вашей проблеме.

Для составления искового заявления или требования в адрес застройщика рекомендуется воспользоваться помощью опытного юриста, поскольку от убедительности собранной доказательной базы и правовой аргументации будет зависеть успешность спора с застройщиком.

Больше интересных статей в моем блоге.

Статья подготовлена с использованием материалов СПС “Консультант плюс” и СПС “Гарант”.

Share the post «Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество»

Как получить максимум от застройщика, если что-то пошло не так

Недавно мы разобрали для вас первую часть обзора судебной практики по долевому строительству. Тогда речь шла о договорах, их изменении и расторжении с выгодой для покупателя квартиры.

изучила все дела из обзора

В этот раз — про компенсации, штрафы и ответственность застройщиков за нарушение закона. Верховный суд объяснил, что можно требовать, даже если это неочевидно. Используйте это с выгодой для себя. Если не пожалеть сил и времени, компенсации может хватить на ремонт или еще одну квартиру.

Так сказал Верховный суд, но это ничего не гарантирует

В России нет прецедентного права. Суды в разных регионах запросто выносят противоположные решения. Даже в одном регионе районный суд одобряет компенсацию, а областной может ее отменить. Не все дела доходят до Верховного суда и попадают на рассмотрение коллегии. Но в тех, которые попадают, много пользы.

На разъяснения из обзора можно опираться, чтобы защитить свои права. Герои этих историй — реальные люди, которые не остановились и получили то, что им положено по закону. Но к сожалению, это не значит, что ваша история закончится так же.

Если застройщик вовремя не исправляет недостатки, с него можно потребовать компенсацию и штраф

Ситуация. Мужчина купил двухкомнатную квартиру по договору долевого участия. Заплатил всю сумму и ждал. Пришло время принимать жилье, и тут обнаружился недостаток: застройщик неправильно остеклил лоджию.

Покупатель написал претензию по поводу недостатков, а в ответ тишина. Тогда мужчина обратился в суд и потребовал выплатить неустойку и компенсацию морального вреда. Неустойки он насчитал на 7,8 млн рублей, а моральный вред оценил в 30 тысяч.

В итоге застройщика обязали устранить недостатки, но в выплате суд отказал. Не помогла даже апелляция. Сказали, выплата не положена — достаточно заменить стекла. Неустойка по закону о защите прав потребителей здесь якобы ни при чём: уже работает закон об исполнительном производстве.

Что сказал Верховный суд. В законе об участии в долевом строительстве действительно нет такой нормы, чтобы застройщик платил компенсацию, если он вовремя не устранил дефект в квартире. То есть устранить он обязан — добровольно или по требованию приставов. А вот компенсировать дискомфорт как будто и нет.

На самом деле не так. Дольщик по отношению к застройщику — потребитель. Если в законе об участии в долевом строительстве не прописаны какие-то нюансы, действует закон о защите прав потребителей. По нему можно требовать неустойку и компенсацию морального вреда.

Если застройщика обязали устранить недостатки через суд — это отдельная история. Она не влияет на возможность требовать компенсацию деньгами. Исправлять недочеты нужно вовремя. За просрочку придется платить.

Даже если в договоре ничего про неустойку не написано, сумму посчитают по закону — 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. И про сроки устранения недостатков тоже есть норма в законе — максимум 45 дней.

Как это использовать. Не соглашайтесь с недостатками. Фиксируйте в акте все дефекты и несоответствия договору. Пишите претензии застройщику. Может быть, до суда не дойдет и вам предложат выгодный вариант компенсации. Если договориться не получится, ищите юриста и идите в суд. Ваши права защищают сразу несколько законов, а у застройщика полно обязательств.

В этой истории покупатель квартиры выставил пеню за десять месяцев. Вышло почти 8 млн рублей — это почти 300% цены квартиры.

Получается, из-за того что застройщик поставил не те стеклопакеты на лоджию, с него можно требовать в разы больше, чем стоила квартира. При этом заменить стеклопакеты всё равно придется.

Добиваться справедливости покупателю пришлось три года. Заодно появились разъяснения для остальных дольщиков — они универсальные и касаются любых недостатков. Хотя городские суды по-прежнему могут считать иначе.

Суд может уменьшить неустойку как несоразмерную нарушениям, но только в исключительных случаях и с внятной мотивацией.

Даже если застройщик оплатил неустойку, можно потребовать больше

Ситуация. Женщина заключила договор участия в долевом строительстве, а застройщик сдал дом на три месяца позже. Она потребовала 100 тысяч рублей неустойки. Застройщик платить не захотел.

Тогда женщина пошла в суд за неустойкой, штрафом и компенсацией морального вреда. Застройщик понял, что пахнет жареным, и перечислил ей 20 тысяч рублей почтовым переводом.

Районный и областной суды уменьшили размер компенсации. Получилось, что застройщик и правда добровольно всё заплатил и ничего не должен. Якобы женщина не смогла доказать, почему неустойка именно такая.

Что сказал Верховный суд. Оплата неустойки после того, как дольщик подал в суд, — это не добровольная компенсация. Даже если застройщик опомнился и что-то заплатил, с него всё равно можно потребовать штраф.

Если есть иск, считается, что добровольно компенсировать ущерб застройщик не захотел. Штраф по закону о защите прав потребителей начисляют на всю сумму компенсации: даже на ту часть, которую застройщик якобы добровольно заплатил.

Дольщик не должен доказывать соразмерность неустойки и подтверждать свои убытки. Иногда суд может уменьшить компенсацию, но только если застройщик докажет, что сумма неоправданно большая.

Как это использовать. Если застройщик нарушил сроки, сдал квартиру с дефектами или еще как-то нарушил ваши права как потребителя, пишите претензию и требуйте компенсацию. Не заплатит добровольно — идите в суд. В иске к сумме неустойки и морального вреда прибавьте штраф — 50% от общей суммы, которую взыщет суд. Эти деньги получите вы, а не государство.

То есть через суд можно получить в полтора раза больше денег. Расходы на юриста и пошлины тоже возместят. Застройщики это знают и боятся. А если не знают, напомните им. Так будет проще договориться быстро и без суда.

Если застройщик не уведомил о сдаче квартиры, считается,
что он ее не сдал

Ситуация. Дольщик полностью оплатил квартиру и ждал, когда достроят дом. Сроки прошли, а принять квартиру застройщик так и не предложил. Тогда дольщик потребовал неустойку за просрочку — вместе с моральным ущербом и штрафом вышло почти 200 тысяч рублей.

Оказалось, что дом достроили еще полгода назад, просто дольщику об этом не сказали. По крайней мере, такой аргумент был у застройщика, чтобы не платить. Якобы все знали, что дом готов. А кто не пришел подписывать акт, тот сам виноват.

Областной суд поддержал застройщика и в компенсации отказал. Дольщик не смог доказать, что не знал о готовности дома и его не уведомили как положено.

Получилось, что это как будто дольщик уклонялся от подписания акта. Якобы он жил в том же районе и знал, что дом готов. Взял бы и пришел подписать акт.

Что сказал Верховный суд. По закону застройщик обязан уведомить дольщиков, что дом готов и можно принимать квартиры. Это делают не устно и не как угодно, а заказным письмом с описью и уведомлением. Менять способ уведомления застройщик не может. Смс, сообщения в соцсетях, звонки по телефону — это опции, но не официальное приглашение принять квартиру.

Если такого письма не было, значит, застройщик не выполнил свою обязанность уведомить дольщика. Именно застройщик должен доказывать, что он всё сделал по правилам. Дольщик в такой ситуации ничего доказывать не должен.

Областной суд потребовал от дольщика доказывать, что застройщик что-то нарушил. Это незаконное требование. Дольщик имеет полное право требовать компенсацию и штраф, даже если дом и правда сдали в срок.

Как это использовать. Если ждете, когда застройщик сдаст квартиру, проверяйте почту. Вам должны прислать официальное уведомление: дом готов, квартиру можно принять тогда-то.

Если застройщик не уведомил официально, выставляйте неустойку. Вы не обязаны ходить и проверять, введен ли дом в эксплуатацию и когда можно подписать акт. К неустойке всегда можно добавить моральный вред. А если застройщик не заплатил добровольно, то еще и штраф.

Новому дольщику переходят все права предыдущего, включая срок для расчета неустойки

Ситуация. Одна женщина купила квартиру в строящемся доме, который не сдали в срок. Тогда она продала свое право на квартиру другой женщине. Это случилось через семь месяцев после того, как дом должны были сдать, и за два месяца до того, как его фактически сдали.

И вот та, вторая, пошла в суд за неустойкой. Она потребовала от застройщика компенсацию за весь срок, а не только за то время, когда стала дольщицей, — 208 тысяч рублей за просрочку и 50% штрафа сверху.

В первой инстанции всё получилось, а областной суд отказал. Говорит, так нельзя: неустойка новой дольщице положена только за два месяца, а не за семь.

Что сказал Верховный суд. Неустойку надо считать за всё время — с того дня, когда застройщик должен сдать дом. Второй дольщик имеет на это право по закону.

И хотя новая дольщица получила право требования в апреле, неустойку она может взыскать с января. В договоре написано, что при переуступке права сохраняются, и суд не может изменить это условие.

Как это использовать. Если покупаете квартиру по договору уступки прав требования, читайте, что там написано по поводу перехода прав. Это важно для расчета неустойки.

Если формулировки в вашу пользу, а застройщик не сдал дом вовремя, требуйте компенсацию за всё время. Даже за тот период, когда вы еще не были дольщиком. Это законно, и так сказал Верховный суд. И не забывайте про штраф, если дело дойдет до суда.

Застройщик возместит расходы на утепление стен и окон, если сдал дом с нарушениями

Ситуация. Застройщик сдал дом, а потом выяснилось, что в квартире промерзают стены. В комнатах сыро и появилась плесень.

Собственница потребовала утеплить стены, но застройщик отказался. Сослался на то, что наружные стены — общее имущество. Трогать их без согласия всех жильцов нельзя по закону.

Пришлось оплачивать работы и требовать компенсацию расходов через суд. С учетом морального вреда и экспертизы получилось 425 тысяч рублей и еще 50% штрафа сверху. Местные суды сначала уменьшили сумму за моральный вред, а потом и вовсе отказали в иске.

Что сказал Верховный суд. За моральный вред вместо 50 тысяч можно взыскать только 10, но расходы на утепление застройщик возместит полностью.

Дома нужно строить как положено. Для утепления стен, например, есть свой снип. Если в квартире найдутся недостатки, их придется устранить. Собственник сам решает, как защищать свои права: может потребовать от застройщика утеплить стены или выплатить компенсацию. Еще можно нанять бригаду, а потом получить возмещение.

Общее имущество здесь ни при чём. Утепление стен — это не переустройство, не реконструкция и не перепланировка. Чтобы устранить дефекты, не нужно звать соседей на собрание и получать их согласие на работы.

Как это использовать. Если в новой квартире промерзают стены, запотевают окна, обои покрываются плесенью, а зимой холодно, проводите экспертизу и требуйте устранения недостатков.

Кто заплатит — зависит от причин недостатков. Возможно, дело в управляющей компании. А может, виноват застройщик: он нарушил технологию строительства или сэкономил на материалах. Выводы сделает эксперт.

Потом требуйте, чтобы виновник устранил дефекты или возместил ваши расходы. Аргументы про общее имущество и согласие всех жильцов незаконные.

Хитрые формулировки о сроке сдачи дома не помогут уйти от ответственности

Ситуация. В договоре долевого участия было два пункта о сроках. Один пункт внесли, чтобы исполнить закон: квартиру пообещали сдать максимум через полгода после того, как дом введут в эксплуатацию. А ниже написали, что дом сдадут в 1—2 квартале следующего года.

В итоге получилось так. Дом ввели в эксплуатацию в декабре. А квартиру передали только в октябре следующего года — через десять месяцев. Покупатели потребовали неустойку и пошли в суд.

А суды им говорят: вас же предупредили, что дом достроят во втором квартале. Значит, считать полгода для передачи квартиры нужно с 30 июня — то есть с последнего дня этого квартала. До октября прошло всего четыре месяца — нарушений со стороны застройщика нет и неустойка не положена.

Что сказал Верховный суд. По закону нужно указать в договоре срок для передачи квартиры и строго его соблюдать. Считать этот срок начинают с того дня, когда дом официально ввели в эксплуатацию.

Привязка к планируемым застройщиком срокам — это нарушение закона. Если есть конкретная привязка к вводу дома в эксплуатацию, пункт про первый и второй квартал нельзя брать за основу для расчета неустойки.

Дом ввели в эксплуатацию в декабре. По закону срок для передачи квартиры истек в июне следующего года — с тех пор и пошла неустойка. Ее нужно начислить до октября, когда был подписан акт. Так что те 150 тысяч рублей, которые требуют собственники, — это законная компенсация за просрочку.

Как это использовать. Следите за тем, что написано в договоре по поводу сроков. Когда застройщик предложит подписать акт, проверьте, уложился ли он в положенное время. Если нет, требуйте компенсацию. Даже за пару месяцев может набежать приличная сумма.

Если застройщик просит подождать и честно предупреждает о задержке, оформляйте и регистрируйте дополнительное соглашение. Если его нет — это тоже повод взыскать неустойку. Устные договоренности здесь не работают.

Подскажите, пожалуйста по этому пункту — "Даже если в договоре ничего про неустойку не написано, сумму посчитают по закону — 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. И про сроки устранения недостатков тоже есть норма в законе — максимум 45 дней."

Я правильно понимаю, что если есть дефекты застройщик идёт их исправлять, но мы уже имеем право на компенсацию 1% за каждый день? или на это можно расчитывать только после 45 дней? Спасибо.

Андрей, подскажите, вам помогли с вашей проблемой??

Вопрос: застройщик незавершенного объекта строительства обанкротился, достраивать его взялся Фонд защиты правд участников долевого строительства. Фонд новых сроков официально не обозначил, только устно, постоянно их затем сдвигая. Покупка квартиры осуществлялась не через счета эскроу. Дом введен в эксплуатацию со значительной задержкой сроков. Какие законодательные акты регулируют сохранение и/или назначение новых сроков новым застройщиком? Имеет ли право дольщик требовать неустойку в этом случае?

Суд вынес решение устранить не достатки в квартире ,в течении 3х месяцев. Ответчик подаёт заявление о невозможности исполнения решения суда. тем более ответчик в статусе ликвидатор Что делать

Vgdth, вашу проблему решили ?

Что делать если судья в Истре подкуплен застройщиком и прислали скорее всего "своих" судебных экспертов? Почему сложилось такое впечатление: почитал отзывы про судей в Истре и конкретно про того кто по нашему делу + по тому как проходили заседания тоже сложилось не хорошее впечатление.
Судебная экспертиза проводилась сейчас и серьезных перепадов тепловизор конечно же не показал, а экспертиза которую изначально инициировали мы за свой счет проводилась в зимнее время и тепловизор показал большие перепады температур на некоторых стенах и окнах (собственно что я и ожидал т.к. проверял сам пирометром не однократно).
Судебный эксперт сказал что нам надо было на этапе приемки приглашать экспертов, а теперь что либо доказать сложно. Например, то что мы покрасили обои под покраску теперь не докажешь что стены не ровные (есть места с неровно положенными плитами и есть сильно бугристые стены). В общем если про этот дефект такую дич сказали, то скорее всего они замотивированы застройщиком и на суде могут говорить не правильные вещи, скорее всего будут говорить что все недостатки эксплуатационные. Хотя на самом деле, не ровно положенная плитка, не ровная стяжка, не ровные стены, не правильно поставленные окна никак не могут быть эксплуатационными недостатками.
Как порекомендуете действовать?

rockandroot, какое решение вынес суд?

Мы приняли квартиру в новостройке,но розетки не проверяли — свет есть, значит всё работает. При эксплуатации розетки не работают. Обращались в УК, электрик сообщил, что надо сверлить и т. д. и т. п., но за платно. Что делать?

Здравствуйте,
у меня похожая проблема как в 5. пункте, но частный дом (коттедж) в Уфимском районе Башкортостан от застройщика ИП. Провели экспертизу, выявили существенные недостатки и нарушения при строительстве. Сейчас идет досудебное разбирательство, выставили претензию, сумма существенная, платить и исправлять должным образом не хочет, да и веры нет в его строительные компетенции. Но затройщик в качестве плевка, предложил 150 тыс руб или он эти 150 тыс руб он потратит на банкротство. Поркрайней мере юристы застройщика обозначили именно эту сумму в расходы на банкротство. Типа получи и распишись 150 тыс руб или повесь исполнительный лист после суда в рамке на стену. Куча недопониманий в голове, неужели так легко сделать себя банкротом. Неужели так незащищены от горе-застройщиков покупатели?! Посоветуйте как быть, как действовать?