Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки
В случае, если проекты документов территориального планирования, проекты правил землепользования и застройки, а также проекты изменений в указанные документы были подготовлены и рассмотрены на публичных слушаниях до дня вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ, утверждение таких документов, изменений в такие документы осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного Федерального закона
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 33 Градостроительного кодекса РФ
Информация об изменениях:
Часть 1 изменена с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ
1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:
Информация об изменениях:
Пункт 1 изменен с 24 июня 2023 г. — Федеральный закон от 13 июня 2023 г. N 240-ФЗ
1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану муниципального округа, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;
Информация об изменениях:
Пункт 1.1 изменен с 24 июня 2023 г. — Федеральный закон от 13 июня 2023 г. N 240-ФЗ
1.1) поступление от уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти обязательного для исполнения в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в правилах землепользования и застройки поселения, муниципального округа, городского округа, межселенной территории;
2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;
Информация об изменениях:
Часть 2 дополнена пунктом 3 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ
3) несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных зон, территорий;
Информация об изменениях:
Часть 2 дополнена пунктом 3.1 с 1 февраля 2024 г. — Федеральный закон от 4 августа 2023 г. N 438-ФЗ
Информация об изменениях:
Часть 2 дополнена пунктом 4 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ
4) несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;
Информация об изменениях:
Часть 2 дополнена пунктом 5 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ
5) установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения;
Информация об изменениях:
Часть 2 дополнена пунктом 6 с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ
6) принятие решения о комплексном развитии территории;
Информация об изменениях:
Часть 2 дополнена пунктом 7 с 1 января 2022 г. — Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 119-ФЗ
7) обнаружение мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований.
Информация об изменениях:
Часть 2 дополнена пунктом 8 с 1 февраля 2024 г. — Федеральный закон от 4 августа 2023 г. N 438-ФЗ
3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:
1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;
2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;
3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;
Информация об изменениях:
Пункт 4 изменен с 24 июня 2023 г. — Федеральный закон от 13 июня 2023 г. N 240-ФЗ
4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории муниципального округа, территории городского округа, межселенных территориях;
Информация об изменениях:
Часть 3 дополнена пунктом 4.1 с 1 января 2022 г. — Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 119-ФЗ
4.1) органами местного самоуправления в случаях обнаружения мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований;
5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений;
Информация об изменениях:
Пункт 6 изменен с 14 июля 2022 г. — Федеральный закон от 14 июля 2022 г. N 350-ФЗ
6) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти или юридическим лицом, обеспечивающим реализацию принятого Правительством Российской Федерации решения о комплексном развитии территории, которое создано Российской Федерацией или в уставном (складочном) капитале которого доля Российской Федерации составляет более 50 процентов, или дочерним обществом, в уставном (складочном) капитале которого более 50 процентов долей принадлежит такому юридическому лицу (далее — юридическое лицо, определенное Российской Федерацией);
Информация об изменениях:
Пункт 7 изменен с 14 июля 2022 г. — Федеральный закон от 14 июля 2022 г. N 350-ФЗ
7) высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, принявшими решение о комплексном развитии территории, юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации и обеспечивающим реализацию принятого субъектом Российской Федерации, главой местной администрации решения о комплексном развитии территории, которое создано субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием или в уставном (складочном) капитале которого доля субъекта Российской Федерации, муниципального образования составляет более 50 процентов, или дочерним обществом, в уставном (складочном) капитале которого более 50 процентов долей принадлежит такому юридическому лицу (далее — юридическое лицо, определенное субъектом Российской Федерации), либо лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статья 33 настоящего Кодекса дополнена частью 3.1, вступающей в силу с 1 января 2017 г.
3.1. В случае, если правилами землепользования и застройки не обеспечена в соответствии с частью 3.1 статьи 31 настоящего Кодекса возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов), уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района направляют главе поселения, главе городского округа требование о внесении изменений в правила землепользования и застройки в целях обеспечения размещения указанных объектов.
Информация об изменениях:
Часть 3.2 изменена с 24 июня 2023 г. — Федеральный закон от 13 июня 2023 г. N 240-ФЗ
3.2. В случае, предусмотренном частью 3.1 настоящей статьи, глава поселения, глава муниципального округа, глава городского округа обеспечивают внесение изменений в правила землепользования и застройки в течение тридцати дней со дня получения указанного в части 3.1 настоящей статьи требования.
Информация об изменениях:
Часть 3.3 изменена с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ
3.3. В целях внесения изменений в правила землепользования и застройки в случаях, предусмотренных пунктами 3 — 6 части 2 и частью 3.1 настоящей статьи, а также в случае однократного изменения видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и (или) в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в правила землепользования и застройки и подготовка предусмотренного частью 4 настоящей статьи заключения комиссии не требуются.
Информация об изменениях:
Статья 33 дополнена частью 3.4 с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ
3.4. В случае внесения изменений в правила землепользования и застройки в целях реализации решения о комплексном развитии территории, в том числе в соответствии с частью 5.2 статьи 30 настоящего Кодекса, такие изменения должны быть внесены в срок не позднее чем девяносто дней со дня утверждения проекта планировки территории в целях ее комплексного развития.
Информация об изменениях:
Статья 33 дополнена частью 3.5 с 1 января 2022 г. — Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 119-ФЗ
3.5. Внесение изменений в правила землепользования и застройки в связи с обнаружением мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований, осуществляется в течение шести месяцев с даты обнаружения таких мест, при этом проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуется.
Информация об изменениях:
Часть 4 изменена с 29 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 29 декабря 2020 г. N 468-ФЗ
4. Комиссия в течение двадцати пяти дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 135-ФЗ статья 33 настоящего Кодекса дополнена частью 4.1, вступающей в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
4.1. Проект о внесении изменений в правила землепользования и застройки, предусматривающих приведение данных правил в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, рассмотрению комиссией не подлежит.
Информация об изменениях:
Часть 5 изменена с 29 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 29 декабря 2020 г. N 468-ФЗ
5. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение двадцати пяти дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.
Информация об изменениях:
Статья 33 дополнена частью 5.1 — Федеральный закон от 29 декабря 2020 г. N 468-ФЗ
5.1. В случае, если утверждение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется представительным органом местного самоуправления, проект о внесении изменений в правила землепользования и застройки, направленный в представительный орган местного самоуправления, подлежит рассмотрению на заседании указанного органа не позднее дня проведения заседания, следующего за ближайшим заседанием.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 135-ФЗ статья 33 настоящего Кодекса дополнена частью 6, вступающей в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
6. Глава местной администрации после поступления от уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти предписания, указанного в пункте 1.1 части 2 настоящей статьи, обязан принять решение о внесении изменений в правила землепользования и застройки. Предписание, указанное в пункте 1.1 части 2 настоящей статьи, может быть обжаловано главой местной администрации в суд.
Информация об изменениях:
Статья 33 дополнена частью 7 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ
7. Со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки от исполнительного органа государственной власти, должностного лица, государственного учреждения или органа местного самоуправления, указанных в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса, не допускается внесение в правила землепользования и застройки изменений, предусматривающих установление применительно к территориальной зоне, в границах которой расположена такая постройка, вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которым соответствуют вид разрешенного использования и параметры такой постройки, до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, если по результатам рассмотрения данного уведомления органом местного самоуправления в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или в орган местного самоуправления, которые указаны в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса и от которых поступило данное уведомление, направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
Информация об изменениях:
Часть 8 изменена с 1 февраля 2024 г. — Федеральный закон от 4 августа 2023 г. N 438-ФЗ
Часть 8 изменена с 2 августа 2019 г. — Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 283-ФЗ
8. В случаях, предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на установление зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия, утверждение границ территорий исторических поселений федерального значения, исторических поселений регионального значения, направляет главе местной администрации требование об отображении в правилах землепользования и застройки границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений федерального значения, территорий исторических поселений регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий.
Информация об изменениях:
Часть 9 изменена с 2 августа 2019 г. — Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 283-ФЗ
9. В случае поступления требования, предусмотренного частью 8 настоящей статьи, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки глава местной администрации обязан обеспечить внесение изменений в правила землепользования и застройки путем их уточнения в соответствии с таким требованием. При этом утверждение изменений в правила землепользования и застройки в целях их уточнения в соответствии с требованием, предусмотренным частью 8 настоящей статьи, не требуется.
Информация об изменениях:
Часть 10 изменена с 2 августа 2019 г. — Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 283-ФЗ
10. Срок уточнения правил землепользования и застройки в соответствии с частью 9 настоящей статьи в целях отображения границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений федерального значения, территорий исторических поселений регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий не может превышать шесть месяцев со дня поступления требования, предусмотренного частью 8 настоящей статьи, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки.
Информация об изменениях:
Статья 33 дополнена частью 11 с 1 февраля 2024 г. — Федеральный закон от 4 августа 2023 г. N 438-ФЗ
Внесение изменений в ПЗЗ как способ оптимизации территориальной зоны земельного участка
1. Связь задач по использованию участков с требованиями ПЗЗ
Многие проблемы, возникающие у владельцев земельных участков (ЗУ), приходится решать через действующую в каждом муниципальном образовании комиссию по Правилам землеустройства и застройки (далее – Комиссия по ПЗЗ).
Стартом в преодолении трудностей становится заявление о внесении изменений в правила землепользования и застройки с изложением сути вопроса:
- изменение вида разрешённого использования участков (ВРИ)
- изменение территориальной зоны земельных наделов
- внесение изменений в генеральный план поселения
- изменением параметров разрешённого строительства капитального объекта с выяснением факторов, ограничивающих возможность реконструкции построек, возведённых на участках
- уточнение параметров нового строительства и его функционального назначения
- целый ряд других вопросов
Главная задача комиссий по ПЗЗ – обеспечение для всех владельцев участков и объектов недвижимости их законных прав и интересов собственников больших и малых, застроенных и незастроенных земельных участков в их:
- в использовании
- в застройке
- в развитии
при обязательном соблюдении градостроительных регламентов, установленных ПЗЗ для каждой территориальной зоны.
О подаче заявлений в Комиссию по ПЗЗ рассказывается ниже. Сейчас необходимо выяснить, почему соблюдению требований ПЗЗ уделяется столь высокое внимание.
2. Суть ПЗЗ
ГрК РФ установливает своеобразная «иерархию» градостроительной документации. «Табель о рангах» выглядит следующим образом:
-
– самый главный документ, определяющий цели и перспективы развития территории поселения на длительный срок (15 – 25 лет):
- содержит укрупнённые ориентировочные показатели развития территорий
- включает механизм реализации генерального плана
- при использовании позволяют выявить и устранить недочёты планирования территории и генерального плана
- являются нормативно-правовым актом, регламентирующим использование территории поселения и детализирующим генеральный план
- зоны размещения существующих объектов и их параметры
- зоны размещения объектов, строительство которых может быть разрешено
- в отличие от генерального плана, ППТ является более подробным документом, содержащим красные линии, объекты и инфраструктуру
(ПЗЗ) – градостроительная «пусковая кнопка»:
(ППТ) – документ, устанавливающий для определенной территории:
Правила землеустройства и застройки (ПЗЗ) – традиционная система градостроительного регулирования, сложившаяся в нашей стране ещё с советских времён.
Она основана на планировании и делении территорий поселений на градостроительные зоны. Они позволяют сформировать:
- базу для правового режима земельных участков (ЗУ)
- понятный порядок использования и застройки наделов
Градостроительное регулирование периодически меняется и совершенствуется, а утверждённые в поселениях ПЗЗ предоставляют целый комплекс возможностей:
- устанавливают градостроительные зоны с их регламентами
- определяют «что можно» и «чего нельзя» делать
- в той или иной территориальной зоне
- на земельных участках, имеющих такой-то вид разрешённого использования, каждый из которых входит в границы конкретной территориальной зоны
- что конкретно нужно предпринять и какие процедуры потребуется выполнить, чтобы обеспечить ту или иную деятельность на земельном участке
- можно или нет вести застройку участка или реконструкцию существующего ОКС
- о градостроительном зонировании территории поселения и градостроительных регламентах, действующих в зонах
- о возможностях строительного развития как всего поселения, так и его отдельных микрорайонов и даже улиц
- о порядке выполнения бюрократических процедур и сроках рассмотрения вопросов и т.д.
- тех решений, что смогут оказать положительное влияние и на условия проживания людей, и на их благосостояние, а также на развитие бизнеса
- возможности использования ЗУ и объектов на них (диктуются правилами землепользования и застройки, относящимися к нормативно-правовым нормам) с возможностями реализации использования недвижимости (в соответствии с проектной документацией)
- в возможности выбора вида разрешённого использования
- в возможности отклонения от установленных параметров строительства
- в возможности внесения изменений и дополнений в правила застройки
ПЗЗ разрабатываются не для архива, а для оперативного применения в условиях динамично меняющихся ситуаций у правообладателей земли. Это главный градостроительный регулятор местного значения.
3. ПЗЗ – инструмент для решения проблем в использовании участков
Возможности и особенности ПЗЗ каждого муниципального образования –это мощный инструмент, который собственники участков или объектов недвижимости на участках могут и должны использовать для решения задач:
- по изменению ВРИ
- по изменению территориальной зоны
- по получению разрешения на отклонение от предельных параметров строительства
- по преодолению многих других проблем
Главное условие для применения ПЗЗ в решении задач – обоснованность намерений, их соответствие материалам территориального планирования муниципального района.
Чтобы умело и грамотно воспользоваться этим инструментом, нужно ознакомиться с содержанием ПЗЗ, действующих в своём муниципальном образовании, хотя в той части, к которой относится задача, возникшая у собственника объекта.
ПЗЗ – документ открытого пользования:
- они представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований
- с ними можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета
Знакомство с ПЗЗ не должно ограничиваться изучением только их графических материалов, поскольку подробная разъяснительная информация по всем вопросам изложена в их текстовой части.
Структура текстовой части ПЗЗ такова, что найти необходимый материал не так уж и сложно. Даже при беглом просмотре глав и параграфов, перечисленных в содержании можно увидеть именно тот раздел, что будет нужен для анализа возможностей в решении проблемы.
Пара примеров
- Знакомясь с содержанием ПЗЗ города Москвы, можно найти раздел о порядке предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка и объекта капитального строительства:
- он изложен в пункте 2.2.2 Книги 1. «Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы»
В ПЗЗ муниципальных образований излагается полезная информация по многим направлениям. В них, например, можно выяснить следующие сведения:
- о градостроительных регламентах, установленных для всех территориальных зон, на которые поделена территория поселения
- о размере возмещения вреда, причинённого жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате утверждения не соответствующих требованиям:
- технических регламентов документов территориального планирования муниципальных образований
- правил землепользования и застройки
- документации по планировке территорий муниципальных образований
Обязательный раздел ПЗЗ – тот, что освещает деятельность Комиссии по правилам землепользования и застройки.
4. Комиссия по ПЗЗ – цель создания, приём предложений по изменению ПЗЗ
Комиссия по ПЗЗ – консультативный коллегиальный орган, действующий при главе администрации поселения
- формируется она на основании постановления главы администрации
- в своей деятельности руководствуется документами:
- ПЗЗ, принятыми в муниципальном образовании
- Положением о Комиссии
- муниципальными правовыми актами, регламентирующими деятельность комиссии по ПЗЗ
- Конституцией РФ, ЗК РФ и ГрК РФ, федеральными и региональными законами
В состав Комиссии по ПЗЗ входят председатель комиссии, секретарь и члены комиссии. Требованиях к составу и порядку деятельности Комиссии по ПЗЗ закрепляются региональными законами (пример по Ленинградской области – областной закон № 25-оз от 10.04.2017).
При объективной необходимости Комиссия по ПЗЗ вправе расширить свой состав для обсуждения вопросов, которые предстоит рассмотреть на заседаниях:
- включать в свой состав представителей власти поселений
- создавать консультативные советы и рабочие группы
- привлекать независимых экспертов (в установленном порядке)
- приглашать представителей органов власти, а также юридические и физические лица, компетенция которых относится к тем или иным вопросам
Деятельность комисси осуществляется в следующих направлениях:
- организация и проведение публичных слушаний:
- по проектам генеральных планов поселений и внесению в них изменений
- по документам территориального планирования
- по проектам планировки территорий и проектам межевания территорий
- по вопросам предоставления разрешений на условно-разрешённый вид использования земельных участков и объектов капитального строительства
- по вопросам отклонения от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
- организация и координация разработки:
- проектов генеральных планов и правил
- проектов о внесении изменений в них
- включая проекты планировки территорий, предусматривающие размещение линейных объектов
- от жителей поселений
- от правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений
- от лиц, чьи права и законные интересы могли быть нарушены
По итогам заседаний Комиссия по ПЗЗ
- готовит рекомендации и заключения
- организовывает проведение публичных слушаний с подготовкой протокола и заключения о результатах этих слушаний
- направляет материалы главе местной администрации для приятия им соответствующего решения
5. Ситуации, вызывающие необходимость внесения изменений в ПЗЗ
Основания для внесения изменений в правила землепользования и застройки и порядок действий при этом предусмотрены рядом статей Градостроительного кодекса РФ:
ПЗЗ могут быть изменены в порядке, установленном градостроительным кодексом РФ, в соответствии:
- с документами территориального планирования
- с документацией по планировке территории
- с порядком внесения изменений в эти документы
Необходимость в изменении ПЗЗ возникает, как правило, тогда, когда правообладатель ЗУ не планирует использовать в том варианте, что предусмотрен действующими ПЗЗ. Не редки и другие случаи – когда ПЗЗ существенно ограничивают или вовсе не допускают новое строительство.
Становятся ли при этом ПЗЗ непреодолимым препятствием? – Нет. Мало того, что об этом говорится в самих ПЗЗ, но подтверждается ещё и законодательно статьёй 33 ГрК РФ:
- любое заинтересованное лицо имеет право подавать заявление о внесении изменений в ПЗЗ
- граждане и юридические лица могут выступать с соответствующей инициативой
Примечание
В соответствии с Определением Верховного Суда РФ № 78-АПГ13-17 от 23.10.2013, в случаях отличий между территориальными зонами земельных участков по ПЗЗ и функциональными зонами тех же участков по Генеральному плану приоритет отдаётся положениям Генерального плана.
Соответственно, ПЗЗ в спорной части не подлежат применению, а градостроительное зонирование считаются фактически отсутствующими до момента принятия изменения в ПЗЗ.
5.1. Применение ПЗЗ вызвало негативные последствия в использовании ЗУ и ОКС
К потенциально возмржным негативным последствиям применения ПЗЗ ГрК РФ (подпункт 5 пункта 3 статьи 33) относит следующие:
- снижение эффективности использования
- нанесение вреда правоообладателю
- снижение стоимости объектов недвижимости
- препятствия в реализации прав и законных интересов правообладателей
Заявления (предложения) о внесении изменений в ПЗЗ по перечисленным обстоятельствам рассматриваются Комиссией по ПЗЗ с особой тщательностью и вниманием и нередко с положительным результатом.
5.2. Необходимость изменения параметров использования всех участков в границах территориальной зоны, в которую включены эти участки
В таком случае делается предложение об изменении градостроительного регламента территориальной зоны – к примеру, в части расширения перечня ВРИ в градостроительном регламенте данной зоны.
При положительном решении вопроса результатом изменения ПЗЗ смогут воспользоваться владельцы участков, относящихся к этой территориальной зоне, если им потребуется изменить ВРИ своих участков на тот вид, что был внесён инициатором изменения градостроительного регламента этой зоны.
5.3. Установление территориальной зоны ЗУ, не предусмотренной действующими ПЗЗ
Подача заявления по изменения ПЗЗ об установлении территориальной зоны ЗУ, не предусмотренной действующими ПЗЗ, будет обоснованной в случае, когда принятые ПЗЗ не соответствуют:
- генеральному плану поселения
- схеме территориального планирования
муниципального района по той причине, что генеральные планы или схема претерпели изменения.
5.4. Установлена территориальная зона, виды разрешённого использования которой не соответствуют существующему ВРИ участка
Распространённая ситуация – ВРИ земельного участка, отражённый
- в правоустанавливающих документах
- в договорах купли-продажи
- в актах 90-х годов о предоставлении или о праве на земельный участок и
- т.п.
был установлен до принятия ПЗЗ и не соответствует перечню видов разрешённого использования для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ,
В данном случае, при отсутствии прочих ограничений в использовании участка, оспорить ПЗЗ по мотиву несоответствия существующего ВРИ тому виду использования, что установлен через ПЗЗ, будет крайне проблематично – по обстоятельствам, изложенным:
- в пункте 8 статьи 36 ГрК РФ
- в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ
Они не препятствуют ни застройке, ни использованию участка, но устанавливают несколько иные условия:
- ЗУ и уже возведённые на нём ОКС (объекты недвижимости) могут использоваться неограниченно долгое время – без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ
- при условии, что уже существующие объекты недвижимости и использование участка не несут угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде
- дальнейшая застройка и реконструкция уже возведённых объектов запрещена
- они будут разрешены только в случае приведения объекта в соответствие с новым градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ
Иными словами, на участке, для которого ПЗЗ установили зону, не соответствующую его существующему использованию (по имеющимся документам и целям, ради которых участок предоставлялся), застройка и какие-либо существенные изменения параметров ОКС запрещены. При этом собственник такого участка имеет право возвести на нём объект, хоть и не отвечающий его первоначальному замыслу, но соответствующий требованиям ПЗЗ.
К примеру, если участок покупался с разрешённым использованием «под размещение промышленных объектов», а ПЗЗ для участка была установлена сельскохозяйственная зона СХ-1, собственник участка может (при своём желании):
- изменить прежний или ранее планируемый профиль деятельности и возвести взамен производственного склада или мастерской, скажем, склад для хранения сельхозтехники или хранилище сельскозпродукции
- передать участок в аренду под сельскохозяйственную деятельность
- провести другие операции – продать, завещать и т.д.
Каким может быть выход из ситуации, если собственник земли или объекта недвижимости не намерен менять свою изначальную задачу по строительству промышленного объекта? Ответ следует логически – попытаться изменить территориальную зону ЗУ (к примеру, на П-1, виды разрешённого использования которой допускают размещение производственных объектов).
Что нужно предпринять собственнику?
- Убедиться в том, что в поселении утверждены материалы территориального планирования:
- генеральный план
- проекты планировки и межевания территории
- наименования выбранной зоны (предложение по изменению границ территориальной зоны, в которую планируется включение ЗУ)
- наименованием видов разрешённого использования в соответствии с Классификатором ВРИ ЗУ (утверждён Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020)
Результат рассмотрения предложений об изменении ПЗЗ во многом зависит от обоснования задачи.
Материалы, служащие обоснованием необходимости строительства именно промышленного объекта (для рассматриваемого примера), должны быть:
- убедительными
- с экономическими показателями эффективности использования участка или ОКС по профилю, который собственник планирует реализовать
- с демонстрационными материалами (эскизными планами)
Обоснование должно соответствовать материалам территориального планирования, быть максимально доказательным для комиссии по ПЗЗ и общественности, на суд которой комиссия вынесет рассмотрение вопроса.
По сути, ничем не отличается от только что рассмотренной ситуация и выход из неё, когда существующий вид использования участка или назначение объекта недвижимости на этом участке соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны, установленной для участка в соответствии с ПЗЗ, но не отвечают планам и задачам собственника.
5.5. ПЗЗ ввели ограничения для застройки участка или не установили параметры его застройки
В условиях, когда установленная для участка территориальная зона допускает его использование в приемлемых для правообладателя целях, но, вместе с тем, ПЗЗ ввели ограничения по его застройке, в случае планов владельца заняться далее каким-либо строительством они будут обречены на получение запрета (отказа в получении разрешения на строительство).
Иными словами, права землепользователя могут быть нарушены из-за введения градостроительных ограничений. Но собственник может продолжать сколь угодно долго использовать свой участок в его прежнем статусе, даже если на нём уже возведены постройки – на основании уже рассмотренных выше законодательных положений:
- пункт 8 статьи 36 ГрК РФ
- пункт 4 статьи 85 ЗК РФ)
Кроме того, собственник участка имеет право на возмещение доказанных убытков, возникших в результате введения градостроительных ограничений (статья 57 ЗК РФ).
Изменение территориальной зоны или изменение параметров разрешённого строительства в рассматриваемом примере не получится, поскольку:
- местоположение участка не изменится
- градостроительное ограничение может «перекочевать» в новую территориальную зону и создать проблемы для других землепользователей в этой зоне
Ещё более сложные случаи:
- ПЗЗ устанавливают параметры строительства «по фактическому использованию», то есть запрещают застройку ЗУ:
- это ситуация, требующая анализа возможности изменения территориальной зоны или изменения ВРИ
- это ситуация, в которой собственник или соглашается с требованием, или занимается оспариванием содержания ПЗЗ и ГПЗУ в судебном порядке
5.6. Нарушения по содержанию ПЗЗ или порядку их принятия
- Пересечение границ ЗУ и границ территориальных зон, установленных ПЗЗ
Ситуация, когда участок находится в нескольких территориальных зонах, – прямое нарушение главных государственных законов в сфере землепользования и градостроительства.
В соответствии с ними границы территориальных зон должны обеспечивать принадлежность каждого ЗУ только к одной зоне:
- ЗК РФ:
- пункт 7 статьи 11.9
- пункт 2 статьи 85
- ГрК кодекс РФ:
- пункт 4 статьи 30
- пункты 2 и 3 статьи 36
- ФЗ № 218-ФЗ
- пункт 11 статьи 22
Несколькими федеральными законами установлен порядок устранения пересечений границ ЗУ с границами населённых пунктов и территориальных зон:
- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности ЗУ к определенной категории земель» (№ 280-ФЗ от 29.07.2017) определил:
- необходимость исключения пересечения границ населённых пунктов и территориальных зон с границами ЗУ, сведения о которых содержатся в ЕГРН
- возможность для органов регистрации самостоятельным порядком вносить изменения в сведения о границе населённого пункта или территориальной зоны для исключения пересечения с границами ЗУ, сведения о которых содержатся в ЕГРН
- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не только предусматривает устранение пересечений границ ЗУ, границ населенных пунктов и территориальных зон между собой, но и определённый порядок этого процесса (пункты 8 – 11 статьи 34 ФЗ № 218-ФЗ):
- если 75% и более процентов площади ЗУ, с которым выявлено пересечение, находится в границах населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав вносит изменения в границы самостоятельно – путём корректировки по границам ЗУ и включения их в границы населённого пункта, территориальной зоны
- если более 75% площади ЗУ расположено вне границ населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав может принять решение об исключении участка из границ населенного пункта, территориальной зоны
- изменённая граница населённого пункта, территориальной зоны не нуждается в повторном утверждении, а орган регистрации прав направляет уведомление об измененной границе населённого пункта и (или) территориальной зоны в орган власти, который ранее направил документы, содержащие выявленные нарушения
5.7. Возможно ли сменить зону сельскохозяйственных угодий СХ-1 на СХ-2?
Зона сельскохозяйственных угодий СХ1 – зона особенная. Цель её создания – сохранене и развитие с/х угодий, относящихся к самым ценным землям во всём нашем государстве.
Зона СХ-1 предусматривает использование участков лишь в с/х целях:
- пашни, сенокосы, пастбища, залежи
- овощеводство
- растениеводство и садоводство, связанные с выращиванием лекарственных, цветочных, многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, конопли, зерновых и иных с/х культур и др.,
- организация хозяйственной деятельности:
- разведение с/х животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей)
- производство кормов
- размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения с/х животных, с разведение племенных животных, с производством и использованием продукции (материала)
Защита с/х угодий – задача серьёзная и очень важная. Решается она повсеместно и на законном основании. К примеру, в ГрК РФ предусмотрена статья 36, в пункте 6 которой говорится:
- для с/х угодий в составе земель с/х назначения, градостроительный регламент не устанавливается
- градостроительный регламент может вводится только для с/х угодий, расположенных в черте населённых пунктов:
- но с установлением главного с/х направления использования участков в числе основных видов ВРИ
Для тех участков, что являются угодьями и относятся к землям с/х назначения (категория земель), изменение ВРИ земельных участков не допустимо. Для угодий в черте населённого пункта – лишь в рамках тех видов использования, что установлены градостроительным регламентом.
У собственников, чьи участи, относящиеся к угодьям, может возникнуть необходимость использования своих земельных наделов в иных целях, по сравнению с с/х задачами. Но как быть, если речь идёт об участках, являющихся с/х угодьями в составе земель с/х назначения?
При предварительном анализе возможности изменения ВРИ таких земельных участков, с/х назначения, находящихся за пределами границ населённого пункта, очень важно уточнить, является ли они угодьями, даже если он имеют ВРИ:
- «для сельхозпроизводства»
- «КФХ» (или «КФ», «КХ»)
- «для сельскохозяйственного использования
- т.д.
Если участок относится к угодьям, то изменение вида его разрешённого использования в этом случае запрещено законом. Придётся изучить возможность изменения категории земель и ознакомиться с юридическими основаниями этого процесса.
Изменение категории земель подразумевает включение ЗУ в границы населённого пункта. По результатам этой процедуры участок приобретает категорию земель «земли населённых пунктов» и получает тот ВРИ, что был выбран собственником земли.
Учитывая, что с/х угодья относятся к приоритетным землям, можно понять, что процесс преобразования категории земель будет весьма напряжённым, трудоёмким и затратным:
- необходимо провести экспертную оценку ценности земель для ведения сельского хозяйства и подготовить отчёт о кадастровой стоимости земель:
- их необходимо заказать в специализированной лицензированной организации
Если же ЗУ с/х назначения не относится к с/х угодьям, вопрос о смене его территориальной зоны, скорее всего, обойдётся без перечисленных выше сложностей и трудностей, связанных с доказательствами факта невозможности использования участка в качестве угодий. Такая задача будет решаться в порядке, установленном в ПЗЗ.
В заключение сделанных рекомендаций по внесению изменений в ПЗЗ поселения необходимо сделать акцент на том, что когда правила землепользования и застройки (ПЗЗ) были приняты:
- без нарушений
- в установленном законом порядке подготовки и в порядке принятия
то положительное или отрицательное решение по их изменению принимается по усмотрению органов власти. Исчерпывающая полнота и объективность обоснований изменений, подготовленных собственниками участков, становится особенно значимой.
Что такое территориальная зона земельного участка и как можно изменить ее границы?
Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам происходит в результате градостроительного планирования территории муниципального образования. К основным целям такого планирования можно отнести:
- Определение в документам территориального планирования назначения территории исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов;
- Обеспечение устойчивого развития территории;
- Развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
- Учет интересов граждан, объединений граждан, Российской Федерации, субъектов Р.Ф. и муниципальных образований.
Виды территориальных зон определены в части 1 ст.35 ГрК РФ. Так, в результате градостроительного зонирования могут определяться:
- Жилые зоны;
- Общественно-деловые зоны;
- Производственные зоны;
- Зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
- Зоны сельскохозяйственного использования;
- Зоны рекреационного назначения;
- Зоны особо охраняемых территорий;
- Зоны специального назначения;
- Зоны размещения военных объектов и иные виды.
В свою очередь, территориальные зоны также делятся на зоны. Перечни зон, входящих в состав конкретной территориальной зоны, приведены в ч.2 ст.35 ГрК РФ. Так, например:
В состав жилых зон включаются зоны:
- застройки индивидуальными жилыми домами;
- застройки инд. жилыми домами и домами блокированной застройки;
- застройки среднеэтажными многоквартирными домами;
- застройки многоэтажными многоквартирными домами;
- жилой застройки иных видов;
В состав общественно– деловых зон включаются зоны:
- делового, общественного и коммерческого назначения;
- размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
- обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
- общественно-деловые зоны иных видов.
В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур включаются:
- коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
- производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
- иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
В состав сельскохозяйственного использования включаются зоны:
- сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
- занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения
Для каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 1 ч. 4 ст. 35, ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).
Может ли земельный участок располагаться в двух территориальных зонах?
Как правило земельный участок может быть отнесен только к одной территориальной зоне. Между тем, в исключительных случаях он может быть расположен в двух территориальных зонах. К примеру, если участок образуется для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов (ч. 4 ст. 30 ГрК РФ, п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ)
МНЕНИЕ: «пересечение границы земельного участка и границы муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, если оно не превышает пределы диапазона средней квадратической погрешности определения характерных точек границ указанных объектов, не является основанием для приостановления кадастрового учета земельного участка» (Письмо Росреестра от 22.09.2021 N 14-13645/21@).
Согласно п.7 ст.1, п.2 ч.2, ч.4 ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, которая является частью ПЗЗ. Как следует из п.5 ч.3 ст.33 ГрК РФ, чтобы изменить границы территориальной зоны, необходимо внести изменения в ПЗЗ. Сделать это можно в том числе и по инициативе физлиц и организаций.
Следует иметь в виду:
Утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка, расположенного в границах поселения, выдача разрешений на строительство и т.д. относится к вопросам местного значения городских поселений (п.20 ч.2 ст. 14 Федерального закона № 131–ФЗ), если законом субъекта РФ они не закреплены за сельскими поселениями (ч.3, 4 ст. 14 Федерального закона № 131–ФЗ).
Согласно ч.6 ст. 31, п.2 ч.2, п.5 ч.3 ст. 33 ГрК РФ вопрос о внесении изменений в ПЗЗ решает глава местной администрации. Одним из оснований для его рассмотрения является поступление предложений об изменении границ территориальных зон. Сначала необходимо подать такое предложение в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ, состав и порядок деятельности которой утверждается главой местной администрации.
Часть 4 ст.33 ГрК РФ устанавливает, что предложение об изменении границ территориальных зон рассматривается комиссией в течение 25 дней со дня его поступления. Результатом является заключение с рекомендацией о внесении изменений в ПЗЗ или о его отклонении с указанием причин отклонения, которое направляется главе местной администрации.
Часть 5 ст. 33 ГрК РФ предусматривает, что глава местной администрации в течение 25 дней принимает решение с учетом рекомендаций комиссии о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения. Копия такого решения направляется заявителю. Если принято отрицательное решение, то в нем должны быть указаны причины отклонения предложения.
Основания для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки (ст. 33 ГрК РФ):
- Несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;
- Поступление от уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти обязательного для исполнения в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в правилах землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории;
- Поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;
- Несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных зон, территорий;
- Несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;
- Установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения;
- Принятие решения о комплексном развитии территории;
- Обнаружение мест захоронений, погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований.
Подготовка проекта внесения изменений в ПЗЗ и его утверждение проводится в соответствии с нормами ГрК РФ в следующем порядке:
Глава местной администрации не позднее чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки обеспечивает опубликование сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». Сообщение о принятии такого решения также может быть распространено по радио и телевидению.
Требования к содержанию такого сообщения
Подготовленный проект внесения изменений в ПЗЗ проверяет орган местного самоуправления, после чего передает его в комиссию, если в нем выявлены недостатки, либо главе муниципального образования
Далее проводятся общественные обсуждения или публичные слушания
Глава муниципального образования должен принять решение об этом в течение 10 дней после получения проекта от органа местного самоуправления. По общему правилу их продолжительность не может быть менее одного и более трех месяцев. Порядок проведения таких обсуждений и слушаний должен быть установлен уставом муниципального образования и/или актом его представительного органа.
Требования к их проведению установлены нормами ГрК РФ.
- Ч.15 ст. 31, ч.1 ст. 33 ГрК РФ
Итогом проведения обсуждений и слушаний является внесение комиссией изменений в проект. После этого его новая редакция с обязательным приложением протокола общественных обсуждений или публичных слушаний и заключение об их результатах направляется главе местной администрации.
Глава местной администрации должен в течение 10 дней после представления ему проекта внесения изменений в ПЗЗ и приложений к нему:
- принять решение об утверждении ПЗЗ, если субъектом РФ принято решение об утверждении ПЗЗ местной администрацией, либо передать на утверждение представительному органу местного самоуправления. В таком случае этот орган должен рассмотреть этот вопрос на заседании не позднее дня проведения заседания, следующего за ближайшим заседанием;
- направить проект на доработку с указанием даты его повторного представления.
Порядок утверждения ПЗЗ приведен в ст. 32 ГрК РФ. После их утверждения ПЗЗ публикуются в официальных СМИ и размещаются на официальном сайте поселения, городского округа (при его наличии). Кроме того, согласно ч.3, 3.1 ст. 32 в течение 10 дней с даты утверждения ПЗЗ должны быть размещены в ФГИС территориального планирования.
Необходимо отметить, что ГрК РФ не предусматривает извещение лица, которое стало инициатором изменения границ территориальных зон. Поэтому, чтобы узнать о внесении изменений в ПЗЗ, рекомендуем отслеживать соответствующую информацию в вышеуказанных источниках.
После изменения границ территориальной зоны эти изменения должны быть отражены в ЕГРН. Такая информация вносится в ЕГРН в порядке межведомственного взаимодействия. Для этого орган местного самоуправления обязан направить в орган регистрации прав необходимые документы (содержащиеся в них сведения) (п. 3 ч. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости).
С. Образцова — юрист СМО Хабаровского края на основе законодательных актов и иной информации, содержащейся в информационно– справочной системе Консультант Плюс.
Внесение изменений в ПЗЗ
Правила застройки и землепользования являются одним из основных градостроительных документов. Это региональный правовой акт, регламентирующий застройку той территории, для которой был разработан. Данный документ может быть разработан как на целый город, так и на небольшое поселение. Утвержденные правила застройки и землепользования являются обязательными к исполнению застройщиками и землепользователями при проектировании и строительстве. Несоблюдение и игнорирование параметров ПЗЗ влечет за собой серьезные последствия: штраф, снос строения, изъятие участка земли.
Правила застройки и землепользования играют важную роль в создании общей картины населенного пункта. Целями ПЗЗ являются:
— устойчивое развитие муниципальных образований путем создания оптимальных условий для развития их территорий,
— охрана и поддержание объектов культурно-исторического наследия и окружающей среды,
— планировка территорий согласно выбранной концепции,
— защита интересов и прав населения, землепользователей, арендаторов, собственников объектов капитального строительства и других юридических и физических лиц,
Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает согласованность всех градостроительных документов, относящихся к одной территории. ПЗЗ обязаны соответствовать параметрам Генерального плана населенного пункта, не идти в разрез утвержденным в нем условиям развития данной территории. От данных в ПЗЗ, в свою очередь, зависят ПМТ (проект межевания территории) и ППТ (проект планировки территории). А ГПЗУ представляет собой выписку из правил застройки и землепользования конкретного земельного участка. Из вышеизложенного следует, что ПЗЗ – это основной градостроительный документ, описывающий параметры застройки территории.
Наличие или отсутствие градостроительных регламентов определяется утверждением ПЗЗ. Чтобы получить ГПЗУ для начала проектирования объекта и получения разрешения на строительство достаточно утвержденных правил землепользования и застройки.
Правила застройки и землепользования фиксируют на законодательном уровне дальнейшее градостроительное развитие земельной территории, ее частей и зон. В ПЗЗ прописан алгоритм их применения, возможность и порядок внесения изменений в правила застройки и землепользования для возможности определенного строительства на различных участках территории.
ПЗЗ являются главным документом для застройщика. Именно в них содержатся все предъявляемые требования касательно застройки земельного участка. Чтобы ознакомиться с правилами, не обязательно обращаться в муниципальную администрацию, ПЗЗ находятся в открытом доступе на сайтах администраций.
Практически все правила землепользования и застройки имеют в своем составе следующие параметры:
1. Схематические и топографические данные:
— карты зонирования с обозначенными границами территориальных зон,
— карты зон с земельными участками, на которые распространяются особые условия,
— карты участков с границами, на которых расположены объекты культурно-исторического наследия.
2. Материалы с данными о градостроительных регламентах территориальных участков.
3. Виды разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков.
4. Сведения о максимальных и минимальных размерах земельного участка и характеристики разрешенного строительства.
5. Наличие или отсутствие ограничительных мер по использованию земельного участка или здания.
6. Расчет минимально допустимых показателей обеспеченности участка объектами инфраструктуры (социальная, транспортная, коммунальная сферы).Чтобы правильно рассчитать градостроительные регламенты, необходимо рассмотреть и проанализировать большое количество факторов, влияющих на развитие территории. К таким факторам можно отнести:
— фактическое использование земли и объектов строительства,
— взаимозаменяемость и сочетание различных видов планируемого и существующего использования объектов строительства и земельных участков в границах одной территории,
— характеристики планируемых функциональных зон и их развития,
— виды территориальных зон земельного участка,
— требования к соблюдению охранных мероприятий, направленных на сохранение объектов культурно-исторического наследия, особых природных территорий и иных зон.
Территориальные зоны
В правилах землепользования и застройки кроме всего вышеописанного устанавливаются территориальные зоны с четкими границами, описываются типы зданий.
Основные территориальные зоны, выделенные и описанные в Градостроительном кодексе РФ:
- Зона жилой застройки. Эти территории отведены для застройки одноэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, а так же индивидуальной застройки. Допускается возведение жилых зданий другого типа, зданий образовательной и медицинской направленности, а так же размещение автостоянок, парков, объектов торговли и прочее.
- Общественно-деловая зона. Предназначена для объектов делового, общественного, коммерческого направлений. Разрешено строительство объектов культурного, образовательного, социального назначения: кафе, музеи, вузы, гостиницы, офисные и административные здания и другие.
- Производственная зона. Часто эту зону называют промышленной. Она предназначена для размещения складских помещений, промышленного производства, объектов транспортной, коммунальной и инженерной инфраструктур, например: вокзалы, аэропорты, заводы.
- Сельскохозяйственная зона. На ней располагаются личные подсобные участки, сельскохозяйственные угодья, объекты капитального строительства сельскохозяйственного назначения: виноградники, поля, сенокосы, зернохранилища, пастбища.
- Рекреационная зона. Парки, скверы, леса, пляжи, пруды, озера, стадионы, места для занятия спортом и туризмом и многие другие.
- Зона особо охраняемого земельного участка. Это территории исторического, культурного, природного богатства.
- Специальная зона. В этой территории застройка новыми объектами практически исключена. Как правило, в специальной зоне расположены военные части и стратегические объекты, кладбища, скотомогильники.
Изменение типа территориальных зон возможно по средствам внесения изменений в ПЗЗ муниципального уровня. Но стоит помнить, что часть зон не подлежит изменению, так как в будущем это может негативно отразиться на качестве уровня жизни населения, окружающей среды. В то же время нахождение одного участка в двух территориальных зонах незаконно и противоречит Градостроительному кодексу (статья 30 часть 4) и Земельному кодексу (статья 85 часть 2) Российской Федерации.
ВРИ и параметры застройки
ПЗЗ содержит полный список и описание всех видов разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории. Изменение вида использования земли возможно при внесении изменений в правила землепользования и застройки. Обе эти услуги предоставляются специалистами Центра Градостроительного Развития.
ПЗЗ так же может содержать в себе перечень возможных видов разрешенного использования для отдельных участков.
Установленные ВРИ на территориальные участки, обязывают землепользователя использовать земли строго согласно зонированию. К тому же, если для участка установлен вид фактического использования (вид «Ф»), то строительство запрещено, а использование земли проходит «по факту». К примеру, для территории зоны «деловое строительство» разрешено строительство офисов и деловых центров, а так же технологически связанные с ними объекты капитального строительства.
Правила землепользования и застройки не только определяют ВРИ, но и прописывают определенные параметры. Согласно 38 статьи Градостроительного кодекса РФ можно назвать основные:
- Минимальные отступы от границ участка, за пределами которых строительство объектов запрещено.
- Процент застройки или плотность застройки. Первое понятие оперирует процентным соотношением, второе – измерительным, в пересчете на 1 Га. Если в ПЗЗ установлено, что процент застройки не должен превышать 45%, то это значит, что объекты капитального строительства не должны располагаться на участке более 45% от общей площади оговоренной территории.
- Высотность. Здесь так же присутствует вариативность: ограничения могут быть обозначены в этажах или метрах.
Вам требуются услуга
«Внесение изменений в ПЗЗ»?Консультации Вы можете получить по телефону: +7 (495) 131 93 75 или отправить запрос:
Изменение ПЗЗ
Практически всегда правила застройки и землепользования не отображают реальных пожеланий собственника земельного участка относительно их использования. Помним, что большинство земельных участков Москвы имеет статус Ф-зоны, что полностью исключает строительство или реконструкцию на этих участках.
Большинство землепользователей оказываются перед запретом на дальнейшее развитие своего участка, реконструкции уже существующих объектов капитального строительства.
Единственным выходом из сложившейся ситуации является во внесении изменений непосредственно в установленные ПЗЗ. Могут быть изменены границы зон, изменение или установка новой зоны и территориальной подзоны, изменение вида разрешенного использования земельного участка, изменение параметров застройки.
Землепользователь может самостоятельно инициировать изменение ПЗЗ, подав соответствующее прошение в органы местного самоуправления в установленном законом порядке.
Как правило, процедура внесения изменений в ПЗЗ включает с себя следующие этапы:
— рассмотрение заявления и проектных материалов, представленных заказчиком,
— вынесение решения представителями местного самоуправления,
— окончательное утверждение изменений в ПЗЗ либо отклонение прошения.
Действия заказчика в процедуре изменения ПЗЗ
Для того, чтобы повысить шансы на одобрение внесения изменений в действующие территориальные ПЗЗ, необходимо провести предпроектную работу. Иными словами провести градостроительный аудит земельного участка, который включает в себя не только анализ всех исходных документов и иных данных, но и консультации с представителями органов местного самоуправления для определения уровня возможности внесения непосредственно изменений и реальности внесения требований заказчика.
Провести анализ и консультации можно и самостоятельно. Но редко землепользователи могут разбираться в тончайших нюансах градостроительных документов. Чтобы не потерять время и повысить шансы на положительный результат, следует нанять команду профессионалов. Центр Градостроительного Развития имеет большой опыт проведения градостроительного аудита и проектирования поправок в ПЗЗ.
Следует помнить, что органы местного самоуправления не обязаны вносить изменения в ПЗЗ только лишь по заявлению землепользователя, у них нет достаточных юридических полномочий. Но в то же время органы местного самоуправления могут отказать в процедуре внесения изменения в ПЗЗ на любом этапе процесса.
Для повышения шансов одобрения, рекомендуем обратиться в нашу компанию. Мы детально изучим все документы, карты, планы развития территории. Специалисты Центра разработают максимально проработанный проект по внесению изменений в ПЗЗ, что позволит беспрепятственно пройти все этапы рассмотрения и согласования.
Сроки внесения изменений в ПЗЗ
Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки довольно длительная процедура, которая длится не менее 6 месяцев. Средние по объему проекты разрабатываются и утверждаются за 8-12 месяцев.
Для экономии бюджета и временных активов, следует обратиться в Центр Градостроительного Развития. Наши высококвалифицированные специалисты максимально сократят временные затраты. К примеру, градостроительный аудит мы проведем за 2-4 недели.
Градостроительный аудит очень важный элемент для разработки проекта внесения поправок в ПЗЗ. На основе аудита выявляются все сильные и слабые стороны изменений, которые позволяют более детально проработать документацию и сформировать план разработки обосновывающих материалов.
Разработка пакета документов для внесения изменений ПЗЗ без градостроительного аудита заведомо проигрышный вариант. Именно благодаря аудиту становится ясна позиция органов местного самоуправления и их видение дальнейшего развития территории. С комплексным анализом и аудитом обосновывающие материалы не будут отправлены на доработку.
Внесение изменений в ПЗЗ Москвы
Правила землепользования и застройки города Москвы были утверждены в 2017 году Постановлением Правительства Москвы. Возможность внесения изменений в утвержденные ПЗЗ была регламентирована в 2018 году Правительством города. Это постановление закрепляет порядок действий с момента подачи заявления до получения ответа от органов местного самоуправления.
Для изменения ПЗЗ Москвы землепользователю необходимо провести анализ земельного участка с целью выявления возможности внесения изменений. Далее порядок прохождения процедуры внесения изменений соответствует разработке и утверждению ПЗЗ.
Внесение изменений в ПЗЗ Московской области
В отличие от Москвы, где на весь город разработан и утвержден один комплект документов ПЗЗ, в Московской области сотни местных ПЗЗ на разных стадиях разработки и утверждении. Это объясняется просто: для конкретного поселения разрабатывается свой вариант ПЗЗ.
Главным управлением, которому подчиняются все структуры, разрабатывающие и утверждающие ПЗЗ, является Главархитектура Московской области.
Процесс внесения изменений в ПЗЗ Московской области соотносится с аналогичным процессом Москвы:
— предложение по внесению изменений,
— официальное заявление землепользователя,
— градостроительный аудит и составление обосновывающих материалов,
— рассмотрение документов органами местного самоуправления,
— внесение изменений в ПЗЗ (оплата пошлин и налогов заказчиком),
— окончательное утверждение изменений,
— получение обновленного ГПЗУ.
Стоимость услуг
Внесение изменений в ПЗЗ является не только длительной, но и весьма дорогостоящей процедурой. Предоставляемая услуга состоит из прочих стоимостей, а именно:
— стоимость проведения и систематизации градостроительного аудита,
— ежемесячные платежи по сопровождению проекта,
— оплата достижений этапов выполненных работ,
— стоимость проектных работ.
На этапе до подачи заявления на внесение изменений правил землепользования и застройки, землепользователь тратит в среднем 400-700 тысяч рублей.
Центр Градостроительного Развития занимается управлением проектами на всех этапах его реализации, в том числе и на внесении изменений в ПЗЗ. Не тратьте время и деньги впустую – обратитесь к профессионалам! Позвоните нам по номеру 8(495)131-93-75. Мы ответим на все Ваши вопросы!