Что влечет несоблюдение требования о регистрации передачи предприятия как недвижимого имущества

КоАП РФ Статья 19.21. Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним

1. Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.

(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Нарушение наймодателем жилого помещения, нанимателем жилого помещения требований к подаче в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей; на должностных лиц — пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — ста тысяч рублей; на юридических лиц — двухсот тысяч рублей.

(часть 2 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

3. Нарушение органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными лицами требований к подаче в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере ста тысяч рублей; на должностных лиц — пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — ста тысяч рублей; на юридических лиц — четырехсот тысяч рублей.

Статья 19.21 КоАП РФ. Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним

Комментарии к ст. 19.21 КОАП РФ

1. Цель комментируемой статьи — обеспечить методами административного воздействия соблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и тем самым — соблюдение правил поведения на товарном рынке.

Объектом административного правонарушения, предусмотренного настоящей статьей, являются общественные отношения в области государственной регистрации прав. Непосредственный предмет посягательства — установленный законом порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп.) определяют понятие и содержание недвижимого имущества, которое подлежит государственной регистрации, осуществляемой путем принятия юридического акта о признании и подтверждении государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Едином государственном реестре прав), правила ведения которого утверждаются Правительством РФ. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации учреждениями в соответствующем регистрационном округе по месту нахождения недвижимого имущества.

2. Объективная сторона рассматриваемого правонарушения заключается в несоблюдении собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Состав этого правонарушения могут образовывать как действия, так и бездействие.

Ответственность по данной статье наступает только за нарушения тех правил (требований) государственной регистрации прав, соблюдение которых входит согласно закону в обязанности собственника, арендатора, иного пользователя недвижимым имуществом (см., например, ч. 1 ст. 131, ч. 1 ст. 164 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Права, возникшие до вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (см. п. 1 ст. 6 названного Федерального закона).

Государственная регистрация ограничений (обременений) или иных сделок с незарегистрированным объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие упомянутого Федерального закона, требует регистрации ранее приобретенных прав на данный объект (см. п. 2 ст. 6 названного Федерального закона).

В соответствии со ст. 16 упомянутого Федерального закона от 21 июля 1997 г. государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны договора, уполномоченного лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

При уклонении одной из сторон от регистрации переход права собственности регистрируется на основании решения суда. Лицо, уклоняющееся от регистрации прав, может быть привлечено к административной ответственности в соответствии с комментируемой статьей. Кроме того, оно должно возместить убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации по его вине.

Статьей 17 упомянутого Федерального закона от 21 июля 1997 г. определены перечень документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и предъявляемые к ним требования.

Представляется, что административные наказания могут назначаться не только за нарушение порядка представления документов на регистрацию и требований к этим документам, но и за нарушение правил обращения (хранения) с зарегистрированными документами (см. ч. 2 ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г.). Указанный Закон предусматривает также дополнительные требования (правила) государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним (прав на предприятие как имущественный комплекс; на недвижимое имущество в кондоминиумах; права общей собственности на недвижимое имущество; аренды, сервитутов, ипотеки; доверительного управления и др.).

В соответствии с комментируемой статьей к административной ответственности виновные лица могут быть привлечены за несоблюдение общего порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним, а также за нарушение правил регистрации конкретных видов этих прав и сделок.

Необходимо учитывать, что особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут устанавливаться иными федеральными законами, например законом об ипотеке.

3. С субъективной стороны правонарушение, предусмотренное настоящей статьей, может быть совершено с умыслом или по неосторожности.

4. Данной статьей определен специальный субъект административного правонарушения — собственник, арендатор или иной пользователь недвижимого имущества. Административное наказание к собственникам, арендаторам, иным пользователям — юридическим лицам применяется с учетом ч. ч. 2, 3 ст. 2.1 и ст. 2.10 Кодекса.

Административной ответственности подлежат также должностные лица, являющиеся представителями юридического лица — собственника, арендатора, иного пользователя и имеющие соответствующие документы, подтверждающие их полномочия действовать от имени данного юридического лица.

5. Субъектами данного правонарушения могут быть также граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные организации (см. ст. 5 Федерального закона от 21 июля 1997 г.).

6. Дела об административных правонарушениях рассматриваются судьями (ч. 1 ст. 23.1).

Протоколы об административных правонарушениях составляются должностными лицами органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 9 ч. 2 ст. 28.3).

Риски долгосрочной аренды по незарегистрированному договору

Что значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность?

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «договор аренды для сторон этого договора, считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества по договору, но в случае заключения договора на срок более года, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации».

По общему правилу, изложенному в статье 164 ГК РФ: «в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации».

Однако, несмотря на вышеуказанные нормы, существует правовая позиция Пленума ВАС согласно которой: «если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора» (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

Что же значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность? Представим, что планируется покупка объекта недвижимого имущества для дальнейшего использования под офис, и после реализации покупатель выясняет, что оказывается его новая собственность уже сдана в аренду на ближайшие 10 лет. Подобная ситуация явно нарушает права покупателя. Для защиты данных прав законодатель ввел нормы об обязательной регистрации в ЕГРН долгосрочных договоров аренды недвижимого имущества, при нарушении данных норм такой договор недействителен для любого третьего лица, из чего следуют следующие риски:

В случае смены собственника имущества к отношениям сторон не будет применяться пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Это значит, что в том случае, если договор зарегистрирован в установленном порядке, то переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.

Однако, в случае, когда договор не зарегистрирован, новый собственник вправе потребовать арендатора освободить помещение (Письмо ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ) (Определение ВАС РФ от 27 августа 2013 года № ВАС-11154/13).

Кроме того, при такой аренде арендатор несет также и налоговые риски. Связано это с тем, что на основании пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) «в целях налогообложения прибыли организаций расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Расчетные документы по оплате арендной платы должны содержать ссылку на договор, в соответствии с которым осуществляются расходы.

Учитывая изложенное, расходы по незаключенному договору аренды не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций как не соответствующие критериям расходов, установленных статьей 252 НК РФ (письмо Минфина России от 23.11.2015 г. № 03-07-11/67890).

При этом следует отметить, что если договор содержит условие, согласно которому его положения распространяют свое действие на отношения сторон возникшие до момента заключения, то в таком случае, по мнению Минфина, арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору до момента его государственной регистрации могут учитываться для целей налогообложения (Письмо Минфина России от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6, Письмо Минфина РФ от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18, Письмо ФНС РФ от 13.07.2005 № 02-1-07/66).

Таким образом, в случае, если договор так и не будет зарегистрирован, весьма вероятно, что налоговые органы придут к выводу, что арендные платежи по договору нельзя признать расходом в целях налогообложения прибыли организации.

Таким образом, отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды крайне невыгодно арендодателю, так как в таком случае он несет существенные риски.

В таком случае арендатор вправе воспользоваться гарантиями, предусмотренными статьей 165 ГК РФ, и обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации сделки, а также потребовать возмещения убытков, которые были вызваны задержкой в регистрации. При этом стоит помнить, что срок исковой давности по таким требованиям составляет один год.

Если у Вас возникают сомнения в возможности применения мер защиты, а также для формирования полной картины рисков, выработки и реализации наиболее эффективной стратегии при взаимодействии с контрагентом – обращайтесь к квалифицированным консультантам, оказывающим услуги по сопровождению сделок с недвижимостью, а также судебному представительству.

Байдалина Елена, юрист департамента правового сопровождения бизнеса КСК групп