Зона ф в пзз москвы что это

Зона «Ф» в Москве

Правовой центр «Два М» помогает в использовании земельных участков, расположенных в территориальной зоне сохраняемого землепользования («Ф») по ПЗЗ Москвы.

Большая часть застроенных земельных участков в Москве в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы находятся в так называемой территориальной зоне с индексом «Ф» — зоне сохраняемого землепользования.

Зона «Ф» в ПЗЗ Москвы: что это значит

Для участков в зоне сохраняемого землепользования:

• в качестве основных видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) устанавливаются виды использования, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
• в качестве предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) устанавливаются в отношении застроенного участка в зоне «Ф» — параметры расположенных на участке ОКС, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а в отношении незастроенного участка — нулевые параметры (то есть предельная плотность застройки участка — 0 тыс. кв. м/га, предельная высота зданий — 0 м, максимальный процент застройки в границах участка — 0 %).

Таким образом, правовой режим земельных участков в «Ф» зоне направлен на сохранение текущего положения. Если речь о застроенном участке — на сохранение текущих внешних габаритов имеющихся на участке зданий. Собственно, изобретение чиновниками Москвы данной уникальной зоны при разработке ПЗЗ было обусловлено целью избежать неконтролируемой застройки города.

Новое строительство и реконструкция с увеличением параметров ОКС на участках в зоне «Ф» возможны только после внесения изменений в ПЗЗ Москвы.

Что можно правообладателю участка и недвижимости в зоне «Ф»

Без изменения ПЗЗ на участках в зоне «Ф» допустимы:

• Реализация вспомогательных ВРИ в пределах, установленных ПЗЗ Москвы. Позволяет перепрофилировать до 25% существующей площади недвижимости, в том числе, под торговлю, офисы, автосервисы и другие коммерческие объекты;
• Реконструкция зданий в существующих габаритах. Позволяет изменить назначение отдельных зданий или помещений в них или изменить соотношение используемой площади между видами разрешенного использования, установленными для участка;
• Осуществление строительных работ, не относящихся к реконструкции и не требующих в связи с этим получения разрешения на строительство. Позволяет, в том числе, перепрофилировать здания и помещения (в пределах ВРИ участка);
• Размещение некапитальных объектов. Позволяет, учитывая современные строительные технологии, функционально заменить большинство видов нежилых зданий в сокращенные сроки (упрощенный порядок согласования) и с наименьшими затратами.

Перспективы изменения разрешенного использования для участков в зоне «Ф»

В случае, если незастроенный участок с ВРИ под строительство находится по ПЗЗ Москвы в зоне «Ф», перспективы внесения изменений в части параметров строительства можно считать достаточно хорошими. Ситуация с «нулевыми» параметрами для участка, разрешенное использование которого предполагает строительство, изначально противоречит здравому смыслу.

Для застроенных участков в зоне «Ф» также имеются перспективы изменения ПЗЗ Москвы как в части параметров строительства, так и вида разрешенного использования. Такие перспективы зависят от актуальности испрашиваемого ВРИ для города (от того, какой объект планируется построить), а также от величины желаемых параметров. Например, согласовать плотность застройки ниже типичной для Москвы реальнее, нежели просить установить максимально возможный показатель для конкретной территории.

В то же время, препятствиями к изменению ПЗЗ могут оказаться вхождение участка в зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) и иные осложняющие факторы.

В отдельных случаях изменение ВРИ участка в зоне «Ф» возможно без изменения ПЗЗ и независимо от градостроительного регламента участка. В частности, это касается ситуаций, когда ВРИ участка изначально был установлен уполномоченным органом некорректно: допускает сразу несколько принципиально разных толкований с точки зрения исчисления кадастровой стоимости участка и платежей в бюджет или же был присвоен без учета расположенных на участке зданий.

Кроме того, если ВРИ участка в зоне «Ф» является смешанным (то есть предусматривает несколько разрешенных видов использования), его правообладатель вправе потребовать исключения неактуального для него вида использования. В ряде случаев это целесообразно с точки зрения минимизации размера земельных и имущественных платежей.

Специалисты по зоне «Ф»

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении вопросов, связанных с использованием земельных участков в Москве, в том числе расположенных в зоне сохраняемого землепользования «Ф» по ПЗЗ Москвы.

В рамках градостроительного и земельного аудита выявляется наиболее эффективный механизм решения стоящей перед клиентом хозяйственной задачи. Юристы «Два М» имеют опыт сопровождения реализации различных коммерческих проектов в зоне «Ф», связанных с изменением разрешенного использования таких участков, получением разрешений на реконструкцию объектов, согласованием проектов по размещению некапитальных объектов (с обоснованием их некапитальности) и т. д.

В данной сфере «Два М» на регулярной основе взаимодействует с проектными организациями, уполномоченными органами, а также представляет интересы клиентов в судебных инстанциях.

Правила землепользования и застройки – это главный документ, который устанавливает па­раметры застройки земельных участков и пока­зывает это на карте. ПЗЗ простыми словами- это документ, который дает ответ на вопрос: «ЧТО ИМЕННО РАЗРЕШЕНО СТРОИТЬ НА ВАШЕМ УЧАСТКЕ и с какими параметрами?» в отношении любого земельного участка в границах города.

Если говорить совсем коротко, ПЗЗ – это универсальные «правила игры» для городского строительства на годы вперед. И как любые правила в игре, они должны быть осуществимыми, недвусмысленными, понятными всем участникам, и не должны создавать никому из «игроков» необоснованных преимуществ.
Территория Москвы поделена на множество зе­мельных участков, у каждого из которых свои индивидуальные особенности и разрешенное использование. При грамотном планировании и использовании территории город развивается гармонично и комфортно для жизни, работы и отдыха.

• изменения перечня видов разрешённого использования участка;
• изменения параметров разрешённого строительства;
• изменения границ территориальных зон (при нахождении участка в нескольких территориальных зонах);
• установления или исключения зон мероприятий по комплексному развитию территории (КРТ) и изменению их режима.

Зачем нужны правила землепользования
 и застройки

Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.
Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру Внесения изменений

• объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;
• защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);
• сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
• единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);
• предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;
• наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.

• порядок применения ПЗЗ, порядок внесения изменений в указанные правила;
• графический материал — карта градостроительного зонирования, на которой указываются границы территориальных зон.
• графический материал — карта зон с особыми условиями землепользования;
• градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
• виды разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства;
• предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

• о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
• об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
• о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
• о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
• о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
• о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) документ, который основывается на правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и входит в состав обязательных проектных документов, входит в перечень необходимых бумаг для подачи заявления о начале строительства, реконструкциях, а также необходим при оформлении разрешительной документации.

Именно в ГПЗУ отражаются все установленные правила использования Вашего земельного участка!

Получить актуальный ГПЗУ можно и НУЖНО каждому собственнику Земельно участка. Сделать это можно на сайте Госуслуг по этой ссылке.

В качестве заявителей могут выступать физические или юридические лица, являющиеся правообладателями земельных участков, в отношении которых проведен государственный кадастровый учет.

В Генплане укрупненно показано, какие функциональные объекты можно размещать в рассматриваемой территориальной зоне. Очевидно, что в зоне жилой застройки нельзя разместить склады, производственные объекты; в промышленной зоне не разместим торговый центр или объекты образования.

Генеральный план утверждается решением Городской комиссии и соответственно имеет статус закона. Если планы развития земельного участка не соответствуют решениям, предусмотренным Генпланом, то возможно внести в Генеральный план изменения с обязательным утверждением решением Комиссии ГЗК.

Правила землепользования и застройки дают уже более детализированные решения в отношении земельного участка. В ПЗЗ формируются правовые ограничения, в них для каждой территориальной зоны могут приводиться конкретные параметры застройки, виды разрешенного использования, этажность, высотность, плотность застройки и проч.).

ГЕНПЛАН ИЛИ ПЗЗ

По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.

ПЗЗ содержит полный, исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, возможных для рассматриваемой территории. Изменение ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, зачастую означает необходимость внесения изменений в ПЗЗ.
Для отдельных территориальных зон ПЗЗ устанавливает перечень возможных ВРИ (обычно отображаются в номерной форме, такой как 2.1.0 или 2.3.0 и т.д.) Установленные ВРИ в ПЗЗ означают, что территория может использоваться только в качестве установленных видов разрешенного использования.

Например, если для территории установлен вид «Ф», это означает, что территория может использоваться только по «факту», и не подлежит застройке.Если для территории установлен вид «индивидуальное жилищное строительство», то на территории можно строить только индивидуальные жилые дома и размещать технологически связанные с ИЖС объекты.

Кроме ВРИ, ПЗЗ конкретизируют предельные параметры застройки территории, так называемые ТЭПы. Технико-экономические показатели, или ТЭП являются показателем доходности объекта. На основе их анализа определяют стоимость самого здания и рентабельность его эксплуатации.

В рамках земельного участка таких показателей три: именно они устанавливают предельные параметры застройки участка:

КРТ (КУРТ) И ПЗЗ

В соответствии с ч. 5.1. ст. 30 Градостроительного кодекса РФ в ПЗЗ должны предусматриваться зоны, запланированные для осуществления в будущем Комплексного Развития Территорий. И в большинстве утверждаемых в настоящее время ПЗЗ такие зоны предусматриваются в достаточном количестве.
После установления зоны КРТ в ПЗЗ либо уполномоченный орган должен опубликовать проект решения о КРТ, либо с соответствующей инициативой могут выступить правообладатели недвижимости в зоне КРТ.Вы должны учесть, что после ряда промежуточных этапов, принимается решение о КРТ или заключается договор о КРТ с правообладателями участков.

Ограничения для владельцев участков наступают только после принятия решения о КРТ, а не с момента установления соответствующей зоны в ПЗЗ.

Стоит иметь в виду, что законом не определен предельный максимальный срок от установления зоны КРТ до начала данной процедуры (принятия решения о КРТ). Соответственно, процесс принятия решения о КРТ может растянуться на долгое время, а может быть и вообще не принято. Особенно с учётом что зоны КРТ нередко устанавливаются в ПЗЗ на площадях, явно превышающих возможности инвесторов по их освоению.

Очень важно понимать, что если Ваш земельный участок отражен в зоне КРТ, безосновательно может остаться в «подвешенном» состоянии на неопределенный период.

Сложность земельного законодательства, а также вопросы имущественных прав на землю нашими согражданами мало изучены, и простому смертному постичь все глубины этого пласта законов довольно трудно.
Но все таки можно понять из несложной аксиомы: ни один дом никогда – ни в советское время, ни в досоветское, ни в постсоветское – не строился без предоставления для этого дома земельного участка, в противном случае это – самострой, незаконное строительство.

В Москве постоянно происходит изменение границ земельных участков МКД путем разработки и утверждения проектов межевания, которые разрабатываются по госконтрактам Департаментом городского имущества.

С 1 июля 2017 года ПЗЗ сельского поселения или городского округа, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, не применяются в той части, которая противоречит ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (например, запрет на размещение объектов, высота которых превышает установленные законом ограничения; объектов, создающих помехи в работе средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и др.).
При выявлении таких противоречий правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствии с ограничениями, установленными на приаэродромной территории, в срок, не превышающий 6 месяцев (ч. 7, 8 ст.30 Градостроительного кодекса РФ).

Что такое ППТ в строительстве И для чего он

• при подготовке к проведению крупных строительных работ на новом участке (например, возведение нового жилого квартала), в т.ч. для строительства капитальных сооружений (ОКС);
• для возведения ОКС на территориях, где такие объекты уже присутствуют;
• при разделении территорий, находящихся в общей собственности, на доли – для определения границ, в которых возможно использование участка конкретным собственником;
• при разрешении споров о границах земельных наделов;
• в ситуации продажи обременённого участка, находящегося в составе общей территории;
• при возведении строительных объектов на взятом в аренду государственном или муниципальном участке в рамках освоения территории.

ППТ для территории КРТ (КУРТ)

• создаётся после утверждения решения администрации о форимировании территории КРТ
• поправки в генплан и ПЗЗ разрабатываются в процессе работы над ППТ
• рассматривается на публичных слушаниях (пункт 26 статьи 5.1 ГрК РФ):
• если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в генеральный план поселения/городского округа, по решению главы местной администрации, допускается одновременное проведение публичных слушаний/общественных обсуждений по документации ППТ, подлежащей комплексному развитию, и по проектам, предусматривающим внесение изменений в генплан
• изменения в ПЗЗ должны быть внесены в срок не позднее чем 90 дней со дня утверждения ППТ в целях её комплексного развития (часть 2.1 статьи 24 ГрК РФ)
• утверждение документации по ППТ допускается до утверждения изменений в генеральном плане поселения/городского округа, в ПЗЗ
• поправки в генплан и ПЗЗ принимаются автоматически

Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, ранее утверждённая документация по планировке этой территории признается утратившей силу (пункт 10.3 статьи 45 ГрК РФ).

• в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома, указанные ниже

• в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ОКС, указанные ниже

• в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ЗУ, которые:
• находятся в государственной собственности
• находятся в муниципальной собственности
• ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
• ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена, с расположенными на них ОКС при условии, что такие ЗУ, ОКС не обременены правами третьих лиц

• или правообладателей ЗУ
• или правообладателей объектов недвижимости, расположенных на ЗУ

Итак, какие же действия возможны на земельном участке, включённом в зону КРТ в ПЗЗ, до момента принятия решения о КРТ?
1) Изменение ВРИ земельного участка, расположенного в зоне КРТ согласно ПЗЗ
Для зон КРТ, как и для «обычных» территориальных зон в ПЗЗ предусматриваются, в частности, возможные к выбору правообладателем ВРИ.
Сделать такой выбор в «обычном» порядке без дополнительных разрешений и согласований правообладатель земельного участка вправе до момента принятия решения о КРТ.

«Ограничение на изменение вида разрешенного использования при комплексном развитии установлено только на период до утверждения документации по планировке. В остальных случаях собственник объекта капитального строительства вправе самостоятельно определять назначение принадлежащей ему недвижимости в пределах, установленных градостроительным регламентом»

2) Межевания пустого земельного участка, входящего по ПЗЗ в зону КРТ
Прямого запрета на образование земельных участков, находящихся в зоне КРТ по ПЗЗ, Земельный кодекс не устанавливает, за исключением единственного случая – земельный участок предоставлен именно для осуществления КРТ (подп. 1 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ).
Соответственно, межевать участки мешает только отсутствие предельных параметров (минимальных и максимальных размеров). Так, если для иных территориальные зон такие параметры устанавливаются непосредственно ПЗЗ, то для зоны КРТ, как правило, предусматривается оговорка, что они должны быть определены проектом планировки территории (который будет разработан только после принятия решения о КРТ). В этой ситуации возникает вопрос, в соответствии с какими параметрами осуществлять межевание (при наличии воли правообладателя, например, разделить свой земельный участок), когда ППТ не принят и неизвестно, будет ли принят вообще.

3) Формирования земельного участка под ранее законно построенным зданием в целях приобретения права собственности или аренды на него на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ
Сформировать земельный участок под законно возведенным зданием вне действия режима КРТ можно вплоть до момента заключения договора о КРТ. К необходимости наличия такого квалифицирующего признака отсылает также судебная практика: «для отказа в предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка в зоне КРТ (КУРТ) необходимо наличие квалифицирующего признака – на момент подачи заявления заключен договор о КРТ (КУРТ)»

4) Получения отказа в рамках изменения градостроительного плана земельного участка, расположенного в зоне КРТ
В соответствии с действующим законодательством отказ в выдаче ГПЗУ в отсутствие утвержденного ППТ является правомерным только в случае, если решение о КРТ уже принято (ч. 4 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, правообладатели имеют право получить ГПЗУ в отношении земельного участка, включенного в зону КРТ, однако решение о реализации которого еще не принято, т.е. запрет установлен только для периода после принятия решения.

«Получение ГПЗУ невозможно при отсутствии утвержденного проекта планировки с включенным в его состав проектом межевания территории в случае, если земельный участок включен в зону комплексного развития территории»

5) ПОЛУЧЕНИЕ разрешения на строительство (РнС) на земельном участке, включенном в зону КРТ, и последующего строительства

Согласно подп. 7 п. 3 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка ППТ в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в случае, если планируется осуществление КРТ.
Однако, в то же время ограничение на получение РнС в связи с отсутствием ППТ ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ связывает с моментом принятия решения о КРТ (ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), то есть выдача РнС на земельном участке, включенном в зону КРТ, в отношении которой отсутствует ППТ, может беспрепятственно производится вплоть до момента принятия решения о КРТ.

При этом если для строительства, для которого требуется РнС, препятствием будет опять же отсутствие предельных параметров застройки, которые должны быть определены ППТ, то для регистрации возведенных жилых домов в рамках «дачной амнистии», а также построенных в упрощенном порядке на основании уведомления

«Новые Москвичи» не могут реализовать
свое конституционное право

Разные вещи происходят с разной вероятностью. Зиму сменяет весна, наступает апрель, приходит тепло, которое мы ждали и предполагали. Мы не живем в полном хаосе, меняющиеся обстоятельства достаточно редко удивляют нас серьезно. Но есть вещи, которые предугадать невозможно. Когда-то люди считали, что существуют только белые лебеди, — пока однажды на озеро не приземлился черный лебедь. Примерно таким «черным лебедем» стало принятие новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Правительством г. Москвы 28 марта 2017 года. То, как принятые ПЗЗ изменят ситуацию на земельном рынке, не могли предвидеть ни девелоперы поселков, ни продавцы, ни покупатели, ставшие собственниками. С изменившейся реальностью столкнулись владельцы участков в поселках «Малыгино» и «Акиньшино» Группы МЕТА.

Зона «Ф» значит «фактическое использование»

Цель новых правил землепользования и застройки г. Москвы, включающих так называемые зоны «Ф», не очевидна: Правительство Москвы с одной стороны стремится установить одинаковые правила на территории как «старой», так и «Новой Москвы» (исключения сделаны для Троицка, Щербинки и центра инноваций «Сколково»), но и не дать предпринимателям и простым жителям возможности застроить свои земельные участки до фактического изъятия земель под проектируемые линейные объекты транспортной и социальной инфраструктуры. Программа развития региона сегодня рассчитана до 2035 года и сколько времени уйдет на согласование проектов планировки на новой территории никто сказать точно не может.

Согласно ПЗЗ для каждого участка указывается несколько параметров, — первым из них идет тип территориальной зоны, на которой он расположен, далее следуют допустимые типы построек, высота построек, плотность (отношение площади всех построек к площади «пятна» застройки) и застроенность (%) участка. В новых ПЗЗ присутствует только два типа территориальных зон «Н» и «Ф», — и самым распространенным из них является тип «Ф», более 95% всех присоединенных полей.

«Ф» означает «фактическое использование». Однако, что именно означает это слово, далеко не всегда является очевидным. И тут возникает проблема…

Нулевые параметры строительства

Проблема текущих владельцев участков состоит в том, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках. Поскольку данных нет, соответствующие параметры ПЗЗ приравнены к нулю. Получается абсурд, люди добросовестно приобрели земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но построить они могут дома только с нулевыми параметрами – нулевой высотой, нулевой плотностью застройки и нулевой застроенностью. Жители столкнулись с невозможно получить разрешение на строительство.

Нелепость ситуации заключается еще и в том, что указанные земельные участки примыкают к застроенным частям деревень с аналогичным видом разрешенного использования («под размещение объектов капитального строительства: индивидуальной жилой застройки и ее резервов»), где параметры ПЗЗ совсем не нулевые.

Как заставить себя услышать?

Как часто бывает, при проблемах с реализацией прав не возникает проблем с исполнением обязанностей. Собственники проблемных участков платят налоги (при этом кадастровая стоимость часто выше рыночной до 30%). Налоги платить можно и нужно, но строить ничего нельзя.

Проблема в отношениях с властью – это тест на гражданскую позицию и умение организоваться. Собственники написали письмо заместителю мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства М.Ш. Хуснуллину с изложением своей проблемы, но получили формальный отрицательный ответ, мотивированный тем, что отсутствует обоснование предложенных градостроительных регламентов с учетом обеспечения необходимого развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Далее было обращение к заместителю Префекта ТиНАО И. Исаеву, и в качестве решения власти предложили жителям за свой счет разработать и согласовать новый проект планировки территории. Для собственников это решение выглядит финансово неподъемным.

Кроме того, Департамент развития новых территорий Москвы рекомендовал текущим собственникам участков подготовить концепцию-обоснование по развитию территории индивидуальной жилой застройки в районе, чтобы определить места для социальной и инженерной инфраструктуры. Имеются в виду легкое метро, дошкольные образовательные учреждения, административные и торговые объекты. Концепция будет рассмотрена Градостроительно-земельной комиссией, которая является совещательным органом и дает рекомендации о внесении изменений в план застройки и землепользования. Новую концепцию-обоснование рассмотрит Комиссия по ПЗЗ Москвы. Ориентировочно вся процедура, включая внесение изменений может занять от 4 до 6 месяцев.

В общем, сдаваться рано. По мнению Савина Тимура, партнера в Группе МЕТА, «Ситуация выглядит патовой, но это не так. Мы находимся в диалоге с представителями Москомархитектуры и ДРНТ, от лица текущих собственников за свой счет готовим обоснование по внесению изменений в ПЗЗ города. Мы стремимся к открытому и честному диалогу с властью, но нам порой отказывают в самых простых вещах. Даже ответы на письма жителей выглядят как форменное издевательство — натуральные отписки. Мы сочли разумным шагом в такой ситуации подготовить коллективное обращение жителей к депутатам Государственной Думы из разных фракций и рассчитываем на поддержку народных избранников в данном вопросе. Мы полагаем, что в ответ на депутатский запрос мы сможем получить от Правительства города хоть один официальный документ с позицией властей относительно ситуации с зоной «Ф» и невозможностью получить РНС. Вопрос, который мы задаем очень простой: «Что делать людям, которые купили землю под ИЖС в Новой Москве и не могут строиться?». Ответ на этот вопрос волнует сотни новых собственников участков. Я считаю, что установление зон «Ф» — это не просто глупость отдельных чиновников, это преступное решение, обесценивающее частную собственность и крайне опасный прецедент. Многие крупные собственники купили землю в данной локации непосредственно у Российской Федерации без каких-либо зарегистрированных обременений. Очевидно, собственники участков в Малыгино и Акиньшино являются далеко не единственными, кто пострадал от новых ПЗЗ и политики текущей администрации города. Практически все не застроенные поля на новоприсоединенных территориях не подлежат застройке. Проблема затронула десятки тысяч человек — собственников крупных и мелких земельных участков. Мы очень рассчитываем на то, что все заинтересованные люди проявят активную гражданскую позицию и примут участие в решении данного вопроса. Решение может и должно быть найдено. Со своей стороны мы продолжим оказывать организационную и правовую поддержку нашим жителям до победного конца».

Участок в зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы // Как изменить разрешенное использование?

Практически вся застроенная часть Москвы попадает в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в так называемую территориальную зону сохраняемого землепользования (индекс «Ф»).

Это изобретение представителей столичного комплекса градостроительной политики и строительства при разработке ПЗЗ было обусловлено вполне логичной целью — избежать неконтролируемой точечной застройки города.

У правообладателей участков с индексом «Ф» на картах ПЗЗ вместо привычных кодов видов разрешенного использования (ВРИ) и «нулевыми» параметрами строительства, а также потенциальных инвесторов часто возникают вопросы о правовом режиме таких участков и возможности изменения их разрешенного использования.

В чем специфика зоны «Ф» в Москве? Можно ли изменить ВРИ участка, расположенного в такой зоне, и какими способами? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта «Правового центра «Два М» и анализа позиций судов.

Зона «Ф» в Москве: что это такое и с чем ее едят

Обратившись к разделу, посвященному общим требованиям градостроительного регламента в ПЗЗ Москвы[1], мы выясним, что для земельных участков, находящихся в так называемой зоне «Ф», в качестве основных ВРИ участков и объектов капитального строительства (ОКС) устанавливаются виды использования, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Что касается предельных параметров строительства (реконструкции), то, опять же, из ПЗЗ Москвы следует, что в качестве таковых в зоне сохраняемого землепользования устанавливаются:

• в отношении застроенных участков – параметры расположенных на участках объектов недвижимости, содержащиеся в ЕГРН;
• в отношении незастроенных участков – «нулевые» параметры (а именно: предельная плотность застройки участка — 0 тыс. кв. м/га, предельная высота зданий — 0 м, максимальный процент застройки в границах участка – 0 %).

Вот, казалось бы, и все, что следует из ПЗЗ Москвы о зоне «Ф».

А из этого «всего» можно сделать вывод о том, что изменить разрешенное использование участка в такой зоне без внесения изменений в ПЗЗ (которое во многом зависит от усмотрения согласующих инстанций) невозможно, да и вообще такой участок малоинтересен инвесторам из-за невозможности даже смены вида деятельности, не говоря уже о строительстве новых площадей.

Подобный вывод будет поспешным, так как правовой статус участков, входящих в зону «Ф», не так прост, как может показаться на первый взгляд, и предоставляет достаточно большие возможности для использования их владельцам.

Для участка в зоне «Ф» можно установить вспомогательные ВРИ

Из пункта 3.3.4. ПЗЗ Москвы следует, что вспомогательными ВРИ земельных участков и ОКС для всех территориальных зон, за исключением территориальных зон, указанных в пункте 3.3.6 ПЗЗ (сельхозземли, ИЖС, территории общего пользования и ряд иных), являются предусматривающие размещение различных коммерческих и социальных объектов: магазинов, ресторанов (кафе, баров), офисов, спортивных залов, физкультурно-оздоровительных комплексов, фитнес-центров, ночных клубов, складов, автосервисов с сопутствующей торговлей и т. д.

Отмечу, что ограничения по возможности применения вспомогательного ВРИ, установленные п. 3.3.6. ПЗЗ Москвы, на случай отнесения земельного участка к зоне сохраняемого землепользования не распространяются.

Применение вспомогательных ВРИ допускается при определенных условиях (п. 3.3.5 ПЗЗ Москвы). Например, только совместно с основным ВРИ участка, при этом суммарная доля общей площади всех ОКС вспомогательных видов в пределах участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех ОКС.

Таким образом, в режиме вспомогательных видов на участке в зоне сохраняемого землепользования (наряду с основным ВРИ, сведения о котором содержатся в ЕГРН) может реализовываться множество других видов деятельности, направленных на получение прибыли. Это позволяет без внесения изменений в ПЗЗ перепрофилировать до 25% существующей на участке недвижимости, в том числе под торговлю, офисы и иные коммерческие объекты.

Скажем, если на участке имеется 3000 кв. м недвижимости, используемой в соответствии с основным ВРИ под производство, то 750 кв. м может быть выделено под вспомогательные ВРИ.

При этом вспомогательные ВРИ не влияют на кадастровую стоимость участка и размер земельных и имущественных платежей в бюджет.

Судебная практика подтверждает: возможность установления вспомогательных ВРИ для участков, отнесенных в соответствии с ПЗЗ Москвы к территориальной зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), законодательно не ограничена.

В деле № А40-227707/2019 судами признан незаконным отказ ДГИ Москвы в оформлении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части дополнения разрешенного использования участка, отнесенного ПЗЗ к зоне сохраняемого землепользования, вспомогательным ВРИ «магазины». Суды указали, что применение арендатором вспомогательного ВРИ соответствует всем критериям, установленным ПЗЗ, а также что решение арендатора о выборе вспомогательного ВРИ не требует дополнительных разрешений и согласований, в т. ч. в регистрирующем органе[2].

В рамках дела № А40-34538/2021 суды признали незаконным отказ Росреестра в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Суды пришли к выводу о правомерности дополнения разрешенного использования участка («эксплуатация здания под магазин» — по сведениям ЕГРН), расположенного в зоне «Ф», вспомогательными ВРИ. Суды указали, что правообладатель участка вправе выбрать те вспомогательные ВРИ, которые предусмотрены ПЗЗ, при этом внесение их в ЕГРН является его правом, а не обязанностью[3].

Аналогичные выводы о правомерности установления для участка в зоне «Ф» вспомогательных ВРИ из предусмотренных ПЗЗ Москвы, содержатся в делах № А40-249027/2020, № А40-341417/2019[4].

Для участка в зоне «Ф» можно изменить основной ВРИ путем исключения «ненужных» видов использования

Нередко бывает так, что установленный для участка в зоне сохраняемого землепользования основной ВРИ включает не только виды использования, охватывающие фактическую деятельность правообладателя на участке, но также и виды, которые не имеют отношения к деятельности правообладателя и которые правообладатель не планирует реализовывать в перспективе.

В предыдущем материале об оптимизации платежей за землю и недвижимость я уже приводила пример своеобразной практики присвоения чиновниками Москвы смешанных видов использования для участков, предоставленных в аренду под производство: такие ВРИ, как правило, включают не только собственно производственный вид использования, но также офисы и торговлю (коды 1.2.5, 1.2.7., 1.2.9. по старой классификации).

Последствие этого – существенное увеличение кадастровой стоимости земельных участков (которая для участков с исключительно производственным ВРИ в разы ниже) и зависящих от нее земельных и налоговых платежей в бюджет.

В подобной ситуации правообладатель участка вправе исключить из ВРИ «ненужные» виды использования, несмотря на нахождение участка согласно ПЗЗ в зоне сохраняемого землепользования «Ф».

Из норм п. 2 ст. 7 ЗК, п. 4 ст. 47 ГрК следует, что правообладатели земельных участков вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбрать любой вид разрешенного использования из перечня основных ВРИ, предусмотренных документами градостроительного зонирования (т.е. ПЗЗ).

Основным ВРИ участка, расположенного в соответствии с ПЗЗ в территориальной зоне сохраняемого землепользования «Ф», как мы уже выяснили, является тот, который содержится в ЕГРН. Следовательно, правообладатель участка в зоне «Ф» вправе выбрать любой один вид в составе текущего основного ВРИ или часть видов (если это множественный ВРИ), исключив из него «ненужные» виды.

Судебная практика подтверждает: исключение части ранее установленных в отношении участка в зоне «Ф» видов использования является реализацией гарантированного законом права на выбор вида разрешенного использования.

Как разъяснил Верховный Суд (ВС)[5], в результате исключения части видов из числа установленных земельному участку в зоне «Ф» видов разрешенного использования его правообладатель не получает полномочия осуществлять какие-либо новые, ранее недоступные виды деятельности на участке.

В рамках дела № А40-35569/2019, сопровождаемом Правовым центром «Два М», судами признан незаконным отказ ДГИ г. Москвы (ДГИ) в изменении ВРИ участка по инициативе арендатора путем исключения из него «ненужных» арендатору видов использования (общественно-деловых объектов), несмотря на нахождение участка в зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»)[6]. В данном случае целью сего «мероприятия» было снижение кадастровой стоимости участка и зависящих от нее земельных и налоговых платежей. Чего, собственно, и удалось добиться.

Таким образом, законодательством Москвы не установлено запрета на изменение основного ВРИ участков, расположенных в зоне сохраняемого землепользования, путем исключения из него части видов использования.

ВРИ участка в зоне «Ф» можно привести в соответствие с действующим Классификатором[7]

Иногда текущий ВРИ участка сформулирован таким образом, что допускает принципиально разные толкования, что может отражаться, в частности, на размере земельных и имущественных платежей.

В качестве примера можно привести популярные у ДГИ Москвы формулировки «административные», «административно-деловые» и т. п., используемые ранее при установлении ВРИ для промышленных и других участков, не связанных с размещением офисов (как самостоятельных коммерческих объектов), однако нередко толкуемые (при исчислении кадастровой стоимости, для целей обложения «кадастровым» налогом и т. д.), именно таким образом.

В подобных случаях правообладатель участка в зоне «Ф» может привести ВРИ участка в соответствие с действующим классификатором видов разрешенного использования земельных участков (Классификатор).

В зависимости от интереса правообладателя участка, применение данной процедуры может иметь целью и, напротив, установление для участка в зоне «Ф» максимального (из возможных) количества основных ВРИ по действующему Классификатору для наиболее эффективного использования участка (под торговлю, офисы и т. д.).

Процедура приведения ВРИ земельного участка в соответствие с Классификатором формально не является изменением ВРИ участка, поскольку ее цель — выявление в Классификаторе и установление участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании п. 8 ст. 36 ГрК. То есть публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего ВРИ, не предусмотренного в федеральном Классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу.

В рамках приведения ВРИ в соответствие с Классификатором не имеет значения, предусмотрен ли устанавливаемый вид действующими ПЗЗ, соответствует ли участок предельным размерам для этого вида и т. д.

Судебная практика подтверждает: для участка в зоне «Ф» возможно приведение текущего ВРИ в соответствие с действующим Классификатором.

В деле № А40-64090/2021 судами признан незаконным отказ в осуществлении государственного кадастрового учета изменений ВРИ земельного участка. Суды указали, что арендатор вправе был привести ВРИ участка, расположенного в территориальной зоне сохраняемого землепользования («Ф») в соответствие с Классификатором путем обращения в ДГИ Москвы. При этом суды обратили внимание, что в порядке установления соответствия не происходит изменения ВРИ участков, а устанавливается лишь соответствие между текущим ВРИ и ВРИ, предусмотренным Классификатором, и на основании установления этого соответствия вносятся изменения в сведения кадастра[8].

Что еще могут владельцы недвижимости в зоне «Ф»

Собственникам зданий на участке, попадающем в зону «Ф», следует иметь ввиду, что на таком участке может осуществляться реконструкция объектов без увеличения их площади или изменения назначения либо с изменением назначения отдельных зданий или помещений в пределах разрешенного использования земельного участка (основных и, если будут внесены, вспомогательных видов).

Например, собственнику или потенциальному инвестору может быть интересно перепрофилирование офисных помещений в помещение магазина или кафе и т. д.) или изменение соотношения используемой площади между видами использования, установленными для участка, в том числе в режиме реконструкции зданий в существующих габаритах.

Не запрещены на участке в зоне «Ф» также работы, не являющиеся реконструкцией и не требующие в связи с этим разрешения на строительство (перечень утвержден Постановлением Правительства Москвы[9]). К таковым относятся работы, не затрагивающие или незначительно затрагивающие несущие конструкции зданий. В рамках данных мероприятий также может изменяться назначение зданий и помещений (в пределах разрешенного использования участка).

Кроме того, понятие предельных параметров строительства (напомню, для незастроенного участка в зоне «Ф они «нулевые») по ПЗЗ не распространяются на

[1] См. Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы».

[2] См. Постановление АС Московского округа от 26.08.2020 № Ф05-9168/2020 по делу № А40-227707/2019.

[3] См. Постановление АС Московского округа от 22.12.2021 № Ф05-29430/2021 по делу № А40-34538/2021.

[4] См. постановления АС Московского округа от 11.10.2021 № Ф05-24727/2021 по делу № А40-249027/2020, от 03.06.2021 № Ф05-12162/2021 по делу № А40-341417/2019.

[5] См. Определение ВС РФ от 26.07.2021 № 305-ЭС21-11267 по делу № А40-21951/2020.

[6] См. Постановление АС Московского округа от 18.11.2019 № Ф05-19640/2019 по делу № А40-35569/19-154-323.

[7] См. Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

[8] См. Постановление АС Московского округа от 10.02.2022 № Ф05-36214/2021 по делу № А40-64090/2021.