Какой из указанных ниже групп принципов оценки нет в теории оценки недвижимости

168.Четыре группы принципов оценки недвижимости.

Теоретической основой процесса оценки является система оце ночных принципов. В мировой практике принято выделять четыре груп пы оценочных принципов (рис. 1.3):

1я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо вания.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наиболь шее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуа цией.

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижи мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребно стей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже сущест вующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалент ной полезностью.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и харак теризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Принцип сбалансированности : любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена . Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

В приведенном выше примере компания Х обнаружила, что мак симальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 40 000 долл. Тем не менее, если строительство четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то прин цип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут опти мальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше.

Принцип сбалансированности применим также к региону. Для достижения баланса между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оп тимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слиш ком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным ме стом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возник нут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для об служивания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансирован ности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Примером применения принципа величины является приростная стоимость единого участка земли. Она имеет место, когда большее чис ло мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 000 долл. и лот Б – за 10 000 долл. Если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить 33 000 долл. Приростная стоимость составит 8 000 долл., как показано в следующих вычислениях:

Стоимость единого массива $ 33000

Минус: стоимость лота А – 15000

Минус: стоимость лота Б – 10000

Приростная стоимость $ 8000

Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать прин цип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости и имущест венных прав на них возможны следующие варианты:

• пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;

• разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

• разделение по времени владения или пользования: краткосроч ная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизнен ное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой

включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкурен цию и изменение.

Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зави сит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его бли зости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус , или экономическое местоположение недвижимости.

Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностя ми, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землеполь зования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе.

Если в окружающей системе землепользования или в экономиче ской среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.

Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. На пример, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим – без такового.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектур ный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнат ных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные . Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.

Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и про грессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается пере груженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более доро гого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полез ность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложе ние – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собствен ника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность уча стников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относитель но эффективными факторами в определении направления ценовых из менений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные ор ганы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это озна чает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Противоположное давление на цены имеет место, когда недоста точно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объ ема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спро са в любое заданное время.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные це ны выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стои мость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.

Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открыва ются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оце нить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы ручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализи руя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юри дическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охра ны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участ ка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реа лизовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируе мого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижи мости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градострои тельных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспек тив развития района.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого пита ния или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участ ка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объ екта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспо могательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундамен тальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнительный и затратный.

В каких случаях проведение оценки обязательно?

Проведение оценки может является обязательным или необязательным условием проведения той или иной сделки с имуществом.

В статье 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации №135-ФЗ от 29 июля 1998 года приведен перечень случаев, при которых оценка носит обязательный характер.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
При возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Другие случаи проведения обязательной оценки, предусмотренные Законодательством РФ:

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Макеенко Мария Владимировна, Тихонова Майя Владимировна

В статье уделяется внимание обобщению принципов оценки объектов недвижимости в целях формирования комплексного представления о рынке недвижимости и непосредственно процесса оценки. Акцентируется внимание на необходимости учета выделенных принципов, применяемых для корректного определения реальной стоимости объекта с учетом современного и перспективного уровня развития рассматриваемого недвижимого имущества.

PRINCIPLES OF ASSESSING THE COST OF REAL ESTATE OBJECTS

The article focuses on the generalization of the principles of real estate appraisal in order to form a comprehensive understanding of the real estate market and the appraisal process itself. Attention is focused on the need to consider the selected principles used to correctly determine the real value of the object, considering the current and future level of development of the real estate in question.

Текст научной работы на тему «ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

Макеенко М.В., Тихонова М.В. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация. В статье уделяется внимание обобщению принципов оценки объектов недвижимости в целях формирования комплексного представления о рынке недвижимости и непосредственно процесса оценки. Акцентируется внимание на необходимости учета выделенных принципов, применяемых для корректного определения реальной стоимости объекта с учетом современного и перспективного уровня развития рассматриваемого недвижимого имущества.

Ключевые слова. Недвижимость, объект недвижимого имущества, оценка стоимости, принципы оценки недвижимости.

Makeenko M.V., Tikhonova M.V. PRINCIPLES OF ASSESSING THE COST OF REAL ESTATE OBJECTS

Abstract. The article^ focuses on the generalization of the principles of real estate appraisal in order to^ form a comprehensive understanding of the real estate market and the appraisal process itself. Attention is focused on the need to consider the selected principles used to correctly determine the real value of the object, considering the current and future level of development of the real estate in question.

Keywords. Real estate, real estate object, valuation, principles of real estate valuation.

Оценка стоимости объектов недвижимости представляет собой весьма трудозатратный, требующий местами творческого подхода, вид деятельности. В зависимости от вида объекта недвижимости, от целей проводимой оценки применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов [1]. Оценивая объект недвижимости, важно подбирать соответствующие инструменты, наиболее подходящие для анализа конкретного объекта с учетом всех его стандартных и специфических характеристик. Процесс оценки и подходы к его реализации определяются совокупностью принципов, характеризующих рынок недвижимости и определяющих поведение акторов рассматриваемого процесса. Методология проведения работы

При написании статьи применялись общенаучные и логико-аналитические методы проведения научных исследований, а именно методы системного анализа, приемы логического анализа и синтеза, которые позволили обобщить и систематизировать правила взаимодействия участников рынка недвижимости в ходе определения стоимости объектов недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости представляют собой совокупность правил, которые регламентируют деятельность участников рынка недвижимости, а также определяют степень влияния тех

Мария Владимировна Макеенко — кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления предприятиями и производственными комплексами Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Майя Владимировна Тихонова — кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры экономики и управления предприятиями и производственными комплексами Санкт-Петербургского государственного экономического университета

Контактные данные для связи с авторами (Тихонова М.В.): 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21 (Russia, St. Petersburg, Sadovaya str., 21). Тел.: +7 812 310-40-83. Е-mail: keiup2074@mail.ru. Статья поступила в редакцию 27.05.2022.

или иных факторов на стоимость объекта оценки. Исходя из степени влияния акторов рынка недвижимости как на сам объект недвижимости, так и на ход проведения оценки его стоимости, можно выделить ряд принципов, которые будут определять основы их взаимодействия (см. рис. 1): основанные на представлениях пользователя; связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением; связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ).

оценки стоимости объектов недвижимости

принципы связанные с объектом недвижимости ' (прежде всего с землей) и его улучшением

предельной продуктивности (принцип вклада) возрастающего и уменьшающего дохода

соответствия спроса и предложения

принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Рис. 1. Совокупность принципов оценки стоимости недвижимого имущества (составлено авторами на основе [2; 3; 4])

В ходе проведения оценки недвижимости может применяться одновременно несколько принципов. Однако, не во всех ситуациях, которые могут возникнуть в ходе проведения оценки недвижимого имущества, можно применить все выделенные принципы в полном объеме. Лицо, заинтересованное в оценке, или осуществляющее ее, не всегда в полной мере руководствуется исключительно данными принципами в силу своего понимания целей проведения оценки, а также своих морально-психологических качеств, определяющих приоритетность применяя данных принципов.

Так, в зависимости от рассматриваемой ситуации и/или заинтересованного лица в результатах оценки, может произойти замена одного принципа другим. Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что данная совокупность принципов формирует и определяет закономерности поведения участников рынка недвижимости, это не означает, что все акторы рассматриваемых процессов будут действовать согласно ним.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя. Они подразумевают применение принципов, которые с точки зрения конечного пользователя того или иного объекта недвижимости позволяют определить его полезность, рыночную стоимость, а также возможную выгоду от владения и распоряжения рассматриваемым имуществом. К данной группе принципов относится принцип полезности, принцип замещения и принцип ожидания.

Предполагается, что недвижимое имущество обладает стоимостью тогда, когда они имеют какую-либо ценность для заинтересованных в них лицах, а значит могут быть использованы для удовлетворения различных потребностей. Способность объектов недвижимости удовлетворять потребности заинтересованных лиц в рамках рассматриваемого периода и в определенном месте принято называть полезностью. Принцип полезности является весьма значимым и основополагающим, так как получил широкое применение в практической деятельности лиц, осуществляющих оценку недвижимости.

Собственник объекта недвижимости не сможет получить за реализуемый объект сумму, существенно превышающую сумму объекта, имеющим аналогичную полезность. Исходя из данного подхода к определению допустимого соотношения: требуемая сумма за объект оценки и полезность данного объекта, применяется «принцип замещения», наличие альтернативных вариантов для покупателя недвижимости. «Принцип замещения» предполагает нецелесообразность приобретения объекта в том случае, если стоимость оцениваемого объекта выше стоимости какого-либо аналогичного объекта недвижимости. Предельная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости может быть определена исходя из минимальной стоимости аналогичного объекта, который обладает требуемой полезностью.

При определении полезности объекта недвижимости также необходимо учитывать возможные доходы или выгоды, которые этот объект может генерировать в будущем. Учет предполагаемых доходов и/или выгод от недвижимости в его стоимости обусловлен применением «принципа ожидания». Данный принцип подразумевает необходимость учета в процессе определения стоимости объекта недвижимости текущих и будущих денежных потоков, которые генерирует данное имущество, а также учета различных вариантов их изменения, что может существенно сказаться на его конечной стоимости. Изменение стоимости объекта оценки обуславливается динамичностью рынка недвижимости и изменением характеристик самого объекта, а также представлений всех заинтересованных лиц в его полезности. Изменение соотношения спроса и предложения на рассматриваемом рынке оказывает непосредственное влияние на принимаемые акторами решения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением подразумевают необходимость учета как предельной, так и остаточной продуктивности земли (принцип вклада), также возрастающего и уменьшающего дохода, помимо этого выделяют принцип сбалансированности, принципы, учитывающие экономический размер и экономическое разделение.

Условия хозяйствования экономических субъектов предполагают, что любая деятельность или любой объект предпринимательской деятельности одной из ключевых целей рассматривает получение дохода. В контексте факторов производства ожидаемый от них доход должен компенсировать их применение (см. рис. 2). Неразрывность земли с факторами производства обосновывается физической составляющей земли (ее недвижимость). Исходя из этого, компенсация применения факторов производства осуществляется первично, а рента, как вид дохода от земли, компенсирующая ее использование, осуществляется по остаточному принципу. Земля имеет остаточную стоимость, которая формируется с учетом осуществления платежей по другим факторам производства.

Остаточная стоимость земли, в большинстве случаев, приравнивается к ее остаточной продуктивности, которая представляет собой чистый доход от использования земельного участка, формируемой с учетом погашения стоимости задействованных факторов производства. На рисунке 3 представлены примеры чистого дохода от земельного участка (остаточной продуктивности земли), который может быть получен владельцем недвижимого имущества.

Принцип остаточной продуктивности земли подразумевает, что собственник такого объекта недвижимости, как земля, может извлекать максимальную прибыль при осуществлении наименьших затрат на улучшение земельного участка. Применение данного принципа наиболее актуально при рассмотрении проектов, связанных с новым строительством на данной территории.

Принцип предельной продуктивности подразумевает определение стоимости объекта недвижимости не на основании учета дополнительных затрат на его улучшения, а в совокупности всего объекта с

учетом улучшений — как единого целого. Например, для определения стоимости дома, к которому пристроили гараж, необходимо рассматривать новый объект недвижимости — дом с гаражом, а не суммировать стоимость ранее возведенного дома и затрат на улучшение (строительство гаража). Однако, необходимо помнить, что не все улучшения объекта недвижимости обязательно влекут за собой повышение его конечной стоимости. Есть ряд улучшений, которые, наоборот, могут привести к снижению привлекательности объекта недвижимости, что в свою очередь отрицательно скажется в том числе и на его рыночной стоимости. Любое улучшение должно способствовать повышению привлекательности объекта недвижимости, иначе проведение данных улучшений экономически не целесообразно.

труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой; капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

и связанный с ним доход

предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью; земля, которая компенсируется рентой.

Рис. 2. Применяемые факторы производства и их компенсация (составлено авторами на основе [2; 3; 4])

Примеры чистого дохода от земельного участка (остаточная продуктивность земли)

земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли — получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;

земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к федеральной автомобильной дороге), и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли -получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;

земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Рис. 3. Примеры чистого дохода от земельного участка (остаточная продуктивность земли)

(составлено авторами на основе [2; 4])

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода подразумевает, что существует предельный размер стоимости объекта, который определяет целесообразность проведения каких-либо улучшений во избежание возникновения затрат, покрытие которых невозможно исходя из рыночной стоимости. Улучшения объекта недвижимости могут влиять на стоимость недвижимости как в положительном контексте (вести к увеличению дохода/стоимости), так и в отрицательном контексте (вести к уменьшению дохода/стоимости). Например, возведение различных построек на земельном участке целесообразно до тех пор, пока они не повлекут за собой снижение совокупной стоимости объекта недвижимости по сравнению с аналогичными объектами на рынке.

Принцип сбалансированности подразумевает, что для получения максимального дохода необходимо грамотно сочетать между собой различные факторы производства для того. Необходимо разумно подходить к размещению объектов недвижимости на земельном участке с учетом его особенностей, а также находить баланс между их количеством, размерами и целевым назначением как самих построек (улучшений земельного участка), так и земли во избежание снижения их привлекательности и совокупной стоимости.

Принцип экономического размера подразумевает, что можно определить оптимальное соотношение между возможностями объекта недвижимости с точки зрения направлений его использования, с учетом размеров возводимых построек, и его целевого назначения исходя из конъюнктуры рынка и ожиданий владельца недвижимости в целях оптимизации получаемого дохода. Например, участок земли, находящийся на пересечении нескольких улиц, может быть использован для строительства автозаправочной станции, что будет востребовано автовладельцами исходя из проведенного анализа рынка. Однако, если размер данного участка земли недостаточен для возведения комплекса необходимых сооружений (построек для обслуживания потребителей и складирования горюче-смазочных материалов и т.д.), то для возможности реализации данного проекта потребуется привлечение (покупка/аренда) дополнительных площадей (участков земли), либо придется пересмотреть целевое использование объекта недвижимости. В зависимости от выбранного направления использования, экономический эффект или размер получаемого дохода будет различен.

Принцип экономического разделения подразумевает, что в ряде случаев законодательно оформленное право на недвижимое имущество может быть разделено между двумя или более заинтересованными лицами в целях увеличения общей стоимость недвижимого имущества (в данном случае речь не идет о вступлении в наследство несколькими лицами). Варианты разделения имущества и связанных с ним прав представлены на рисунке 4. Стоит отметить, что разделение может осуществляться не всегда в один и тот же момент и не всегда равными долями и т.п.

Рис. 4. Возможные варианты разделения недвижимого имущества и связанных с ним прав

(составлено авторами на основе [2; 3])

3. Принципы, связанные с рыночной средой. Они подразумевают объединение в себе таких принципов как принцип зависимости; принцип соответствия; принцип спроса и предложения; принцип конкуренции; принцип изменения.

Данная группа принципов дает представление акторам рынка недвижимости о следующих ключевых аспектах: какова зависимость между стоимостью недвижимого имущества и его местоположением; как влияет на стоимость рассматриваемого объекта, его архитектурный стиль и уровень удобств, исходя из текущих тенденций развития рынка недвижимости; как сказывается на стоимости объекта оценки совокупный спрос и предложения на рынке недвижимости, а также сложившийся на момент оценки уровень конкуренции; как влияет уровень износа (и моральный, и физический) оборудования на стои-

мость объекта недвижимости, в том числе и исходя из различных вариантов последующего использования данного объекта; как влияет совокупное развитие окружения объекта недвижимости на стоимость конкретного недвижимого имущества.

Рис. 5. Содержание и сущность принципов, связанных с рыночной средой объектов недвижимости

(составлено авторами на основе [2; 3])

Сущность совокупности данных принципов представлена на рисунке 5. Стоит отметить, что при корректном применении выделенных принципов все заинтересованные в результатах оценки лица смогут сформировать представление о том, каким образом в сложившихся на рассматриваемый период

условиях возможно наиболее эффективно использовать имущества в целях максимизации получаемого дохода или достижения иного требуемого положительного эффекта. Среди всех принципов оценки стоимости объектов недвижимости особое место занимает принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) представляет собой гармоничное объединение всех групп принципов, которые были рассмотрены выше. Определение всех возможных вариантов использования объекта недвижимости и выбор из выделенных альтернатив того варианта, который будет наиболее полно удовлетворять потребности заинтересованного лица в оценке, а также приносить наибольшую выгоду, подчиняется принципу ННЭИ. Алгоритм реализации данного принципа представлен на рисунке 6.

проводится оценка участка земли

так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка)

оценивается доходность всего объекта недвижимости

проверяются варианты использования объекта недвижимости

• соответствие юридическим нормам;

• возможность реализовать физически;

• возможность осуществить исходя из финансовой обеспеченности;

• обеспечение наивысшей стоимости объекта недвижимости (экономическая эффективность).

выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая

Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка. __1_

Рис. 6. Алгоритм реализации принципа ННЭИ объектов недвижимости (составлено авторами на основе [2])

В статье формируется представление о совокупности принципов оценки объектов недвижимости, которые регламентируют поведение экономических субъектов. Вышеизложенный материал позволяет вывод о том, что, не всегда при принятии решений о вариантах последующего использования какого-либо объекта недвижимости, а значит и при определении стоимости данного объекта, участники рынка недвижимости руководствуются в полной мере всеми выделенными принципами. Заключение

В заключении можно сделать вывод о том, что представленные принципы оценки стоимости объектов недвижимости в полной мере показывают разносторонний характер выделенных факторов, влияющих и определяющих процесс взаимодействия акторов рынка недвижимости. При определении стоимости объектов недвижимого имущества оценщику необходимо всесторонне рассматривать факторы, влияющие на данный объект с позиции всех заинтересованных в результатах оценки лиц. Предложенная систематизация и группировка принципов позволяет получить комплексное представление о совокупно-

сти факторов, влияющих на объект недвижимости, а также позволяет получить более реальное представление о рассматриваемом объекте. При проведении оценки недвижимости необходимо стремиться к учету всех выделенных принципов, на которых базируются все подходы и методы оценки (затратный, доходный, рыночный), в целях получения достоверных и точных результатов. Также стоит отметить, что выделенные принципы могут использоваться не только для оценки объектов недвижимости, но и для других различных типов имущества.

1. Пирогова О.Е., Плотников В.А. Оценка недвижимости. М.: ООО "Мегаполис", 2019. 138 с.

2. Макеенко М.В., Тихонова М.В. Анализ и оценка доходной недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГЭУ, 2021. 91 с.

3. Оценка объектов недвижимости / под ред. А.Н. Асаула. М.: Проспект, 2019. 384 с.

Оценка недвижимости

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО I — ФСО VI, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в общих стандартах оценки ФСО I – ФСО VI информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

VII. Подходы к оценке

22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
сметных расчетов;
информации о рыночных ценах на строительные материалы;
других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

VIII. Согласование результатов оценки

26. УТРАТИЛ СИЛУ.

27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и общих стандартов оценки ФСО I – ФСО VI , в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.