Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования
Общее собрание собственников помещений в МКД, согласно ч.1 ст.44 Жилищного Кодекса РФ, признаётся органом управления домом. Общее собрание проводится для того, чтобы управляющая компания вместе с собственниками жилья смогла обсудить ряд злободневных вопросов и проблем повестки дня путём голосования и принятия решений.
- очного голосования — в присутствии собственников помещений в доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
- заочного голосования — посредством опросного листа, если собрание в очной форме не состоялось из-за отсутствия кворума (ч.1 ст.47, ст.47.1 ЖК РФ).
- очно-заочного голосования — с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п.3.2 ч.2 ст.44, ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).
Очно-заочное голосование
Когда и для чего нужно проводить ОСС в форме очно-заочного голосования собственников? Ведь для этого есть отдельные формы очного и заочного голосования. Всё дело в том, что обе эти формы не всегда приносят результат, поскольку зачастую просто не набирается кворум для принятия важных решений на общем собрании собственников жилья.
Очно-заочное же голосование совмещает в себе обе формы проведения ОСС и позволяет очно обсудить вопросы повестки дня и принять по ним решения, а также передать решения собственников жилья путём заочного голосования в установленный срок по адресу, указанному в уведомлении о проведении мероприятия (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Подробнее об этом читайте в нашей статье.
Это удобно тем, что если на очной части голосования не набрался кворум для принятия решений по поставленным на повестку дня вопроса, то его можно добрать посредством заочного голосования. Особенно актуальна очно-заочная форма голосования собственников жилья при рассмотрении вопросов повестки дня, по которым требуется принимать решения 2/3 голосов собственников помещений в МКД (п.п. 1.1-1, 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Пошаговая инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования
Шаг 1. Анонс
Любое ОСС начинается с анонсирования мероприятия и созыва собственников жилья на него. Напоминаем также, что обязательно во втором квартале каждого года должно проводиться годовое общее собрание (ч.1 ст.45 ЖК РФ). Кроме него по инициативе управляющей компании, собственников жилья или инициативной группы в МКД могут собираться внеочередные ОСС (части 2, 6 и 7 ст.45, а также п.8 ст.148 ЖК РФ).
Шаг 2. Подготовка
Сформулируйте повестку ОСС, определитесь с формой голосования (очная, заочная или очно-заочная). При очно-заочном проведении голосования повестка дня должна быть единой для обеих форм.
Для проведения очной или очно-заочной формы голосования выберите время и место проведения ОСС для обсуждения вопросов. Подготовьте информационное сообщение о проведении общего собрания собственников жилья (Приказ Минстроя №411/пр от 31.07.2014 года). Также вам понадобятся бланки протокола ОСС, реестр собственников помещений в данном МКД, формы решений по вопросам повестки дня.
Шаг 3. Оповещение
Вы должны оповестить каждого собственника помещения в данном многоквартирном доме посредством письменного уведомления под роспись, направления в его адрес заказного письма или размещения на информационной доске в доступном для всех жильцов месте за 10 дней до даты проведения общего собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ).
В сообщении о проведении ОСС должна быть полная и достоверная информация об инициаторе проведения общего собрания, форме голосования, дате, месте и времени проведения мероприятия. Уведомление также должно содержать в обязательном порядке вопросы повестки дня, порядок ознакомления участников с информацией и материалами, которые будут представлены на мероприятии. При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования в сообщении, кроме того, потребуется указать дату окончания приёма решений собственников жилья, место или адрес, куда следует направить эти решения (ч.5 ст.45 ЖК РФ).
При проведении ОСС в форме очно-заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ в уведомлении дополнительно необходимо указать сведения об администраторе ОСС (наименование — для юридических лиц и ФИО — для физических лиц). Помимо этого указывается место и фактический адрес, дата и время начала и окончания голосования, процедура и порядок приёма администратором ОСС письменных решений собственников жилья по вопросам повестки дня (ч.4 ст.47.1 ЖК РФ).
Очно-заочная форма голосования собственников жилья предполагает как очное, так и заочное голосование, поэтому в сообщении о проведении общего собрания нужно обязательно указать 2 даты : начала очного голосования и время, до которого принимаются решения собственников, голосующих заочно. Обе даты назначаются за 10 дней до того, как собственники жилья получат уведомления.
Последовательность очной и заочной части очно-заочного голосования не определена, поэтому обе формы могут проводиться как последовательно, так и параллельно, или даже одна форма может находиться «внутри» другой. Последний вариант возможен, если дата начала приёма заочных решений установлена раньше времени очного собрания, а дата окончания приёма заочных решений, соответственно, позднее даты очного собрания.
Шаг 4. Проведение
При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования, участникам должна предоставляться возможность обсуждения вопросов повестки дня и сдачи бланков голосования в установленный срок в место или по адресу, указанному в уведомлении (ч.3 ст.47 ЖК РФ).
Голосование с использованием ГИС ЖКХ осуществляется собственниками помещений в МКД лично с указанием решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме. Также возможен вариант передачи решения администратору ОСС в письменной форме до даты и времени окончания голосования (ч.6 ст.47.1ЖК РФ).
Решения ОСС по вопросам повестки дня принимаются большинством голосов от общего числа собственников жилья, принимающих участие в собрании (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Исключение составляют решения, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в МКД (пп.1 — 3.1 ч.2 ст.44, ч.1 ст.46 ЖК РФ).
Шаг 5. Оформление результатов голосования
Решение ОСС оформляется протоколом (ч.1 ст.46 ЖК РФ). При очно-заочной форме проведения собрания очные и заочные голоса суммируются, поэтому протокол ОСС оформляется один. Решения и протокол ОСС являются официальными документами, удостоверяющими факты, влекущие за собой юридические последствия для собственников помещений в МКД в виде обязанностей по содержанию общего имущества в данном доме. Все решения и протокол ОСС должны быть обязательно размещены в ГИС ЖКХ инициатором собрания.
Протокол ОСС должен содержать дату, место и время проведения общего собрания и подведения итогов, повестку дня, наличие кворума, количество голосов “За”, “Против” и “Воздержался” по каждому вопросу. Пока утверждённой формы протокола нет, но есть проект Приказа Минстроя по оформлению протоколов ОСС.
Протокол ОСС подписывается председателем и секретарём общего собрания, а также членами счётной комиссии (п.22 разд.6, п.15 разд.7 Методических рекомендаций, утверждённых Приказом Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года).
- сведения об участнике голосования;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности на квартиру/комнату в МКД участника голосования;
- решения по каждому вопросу повестки дня:"за", "против" и "воздержался".
Инициатор общего собрания должен предоставить оригиналы решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение 10 дней после проведения мероприятия (ч.1 ст.46 ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятые по итогам голосования с использованием ГИС ЖКХ, автоматически формируются в протокол ОСС и размещаются в системе в течение одного часа после окончания голосования (ч.11 ст.47.1 ЖК РФ).
Управляющая компания в течение 5 дней с момента получения решений и протокола ОСС должна в установленном законодательством порядке направить их в ГЖИ для хранения в течение 3 лет, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч.1.1 ст.46 ЖК РФ). То есть, проводите ли вы очно-заочное собрание собственников жилья по старинке либо с использованием системы, в любом случае оригиналы решений и протоколов ОСС будут направляться в ГЖИ. Только в первом случае это будут бумажные документы, а во втором электронные версии.
Шаг 6. Информирование о результатах голосования и принятых решениях
Итоги голосования и принятые на ОСС решения доводятся до сведения всех собственников жилья инициатором проведения собрания в течение 10 дней с момента их принятия. Информация размещается в доступном для всех жильцов помещении дома (ч.3 ст.46 ЖК РФ). Например, на информационной доске или на входной двери в подъезде.
Шаг 7. Размещение результатов голосования
- на сайте Реформа ЖК
- на сайте УК
- на сайте ГИС ЖКХ
- на информационных стендах в офисе УК
О том, как заполнять сведения о проведённом общем собрании собственников помещений в МКД по форме Минстроя 2.7, читайте здесь.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем управляющим компаниям соответствовать ФЗ N 209 (заполнение ГИС ЖКХ). А ещё мы запустили сервис по проведению ОСС «ОСС на 100%». Теперь организовать общее собрание собственников станет проще. Мы всегда рады вам помочь!
Как организовать собрание жильцов
Согласно Жилищному кодексу РФ, общее собрание собственников (ОСС) – это орган управления многоквартирным домом (МКД), который принимает решения с помощью голосования. Чтобы провести какие-то изменения в доме или на придомовой территории, нужно получить согласие собственников МКД. Организовать такое собрание не так просто, потому что требуется набрать определенный минимум участников. Кроме того, сама процедура должна проходить по всем правилам. Собрание проходит в несколько этапов, и, если ошибиться на одном из них, решение собственников можно будет опротестовать. Рассказываем, как по закону должно проходить ОСС, чтобы его результаты были признаны действительными.
Кто может организовать общее собрание собственников?
По закону такие собрания в МКД должны проводиться ежегодно во втором квартале года, следующего за отчетным (если иной срок не установлен ОСС). По факту же они вообще могут редко проводиться, хотя внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором его могут быть:
любой собственник помещения в доме;
орган местного самоуправления или владелец спецсчета (в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).
Какие вопросы можно выносить на голосование?
Спектр вопросов и проблем, которые можно выносить на повестку для обсуждения и голосования, обширен. Сюда входит любая реконструкция дома, выбор использования средств фонда капремонта и способы формирования этого фонда, благоустройство участка, установка шлагбаума, заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями, сдача собственности в аренду, установка рекламы и т. д.
В каких формах можно проводить собрание?
Жилищный кодекс строго определяет только три формы собрания:
очная (совместное присутствие);
заочная (опросным путем или с использованием системы);
В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.
При очной форме собственники голосуют на месте. При заочной они отправляют бюллетени, а организаторы вносят голоса в систему. При очно-заочной присутствующие голосуют на месте, а остальные могут позже отослать свои голоса.
Как подготовить собрание?
C разу пригласить всех собственников и начать голосование нельзя. Предварительно необходимо сформировать повестку (собственно тему вашего собрания), составить обращение к собственникам, подготовить реестр собственников помещений в МКД, подготовить бланки для голосования. Обычно оповещают собственников либо объявлениями на подъездах, либо через специализированные информационные системы. Например, в Москве существует информационная система проекта «Электронный дом» , куда можно подгружать повестку и бланки. Через нее же происходит оповещение.
Как уведомить собственников о проведении собрания?
Однако объявления на подъезде может быть недостаточно. Этот способ подходит, только если ранее собственники уже определяли этот способ как действующий для их дома. Если такого решения не было, то придется вручать уведомления лично под подпись или рассылать заказные письма.
Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.
Также придется создать реестр уведомлений и заносить в него даты оповещения собственников, чтобы не нарушить сроки. Например, при отправке уведомления заказным письмом датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
Как проводится голосование?
Голосовать можно только по тем вопросам, которые заранее были занесены в повестку. В день собрания в случае очной формы собственники знакомятся с материалами по вопросам, обсуждают нюансы и голосуют по каждому из них, если в повестке было несколько тем, а не одна.
Для участия в голосовании собственникам необходимо иметь при себе:
копию документа, подтверждающего право собственности на помещение;
документы, подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании (для представителей собственников).
Собрание само решает, как пройдет голосование: поднятием рук или заполнением бланков.
Если была выбрана заочная форма, то собственники голосуют или в электронной системе, или отправляют заполненные бланки администратору собрания.
Продолжительность голосования в заочной форме с применением системы может составлять от 7 до 60 дней.
При очно-заочной форме можно проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании. В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк будет считаться, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника) или если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).
Как должен быть оформлен протокол?
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 января 2019 года № 44/пр определяет следующее оформление протокола общего собрания. Он должен содержать:
дату и номер протокола общего собрания;
дату и место проведения общего собрания;
заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
содержательную часть протокола общего собрания;
информацию о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней с даты проведения собрания. Протокол оформляется избранным секретарем собрания.
Как подсчитываются голоса?
Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании.
Но есть исключение. К нему относятся вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:
о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта;
о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
о выборе способа управления;
о выборе управляющей организации;
о создании ТСЖ и утверждении его устава.
Кроме того, в ряде случаев требуется две трети голосов всех собственников.
Что делать после собрания?
Не позднее чем через 10 дней после проведения ОСС подлинники решений и протокола нужно представить в УК, ТСЖ и т. д., а оттуда уже документы передадут в горжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней документы необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.
С 15 августа 2023 года вступили в силу поправки в ЖК РФ, которые ужесточают требования к порядку проведения общего собрания собственников. Администратором общего собрания будет один из собственников жилья или должностное лицо УК, которое и будет нести персональную ответственность за достоверность сведений, внесенных в систему при голосовании. Также по новым правилам собственники квартир, которые не могут принимать участие в электронном голосовании, смогут проголосовать в МФЦ. Это станет возможным, если органы местного самоуправления заключат соглашение о взаимодействии с этой структурой.
Основные ошибки при проведении собрания, из-за которых результаты могут быть не признаны
По данным жилищных инспекций, различные ошибки при организации и проведении ОСС можно разделить на несколько больших блоков.
Ошибки при информировании об общем собрании
К ним относятся: уведомление о собрании на информационных стендах в подъездах. Казалось бы, это самый удобный и довольно простой способ, но важно, чтобы он был утвержден собственниками ранее на ОСС. У многих этого не сделано, соответственно, уведомление таким способом – ошибка.
Нередко не соблюдают сроки уведомления. Это нужно сделать за 10 дней до даты проведения собрания.
Кроме того, в сообщении не указывают всю информацию, установленную ч. 5 ст. 45 ЖК РФ:
сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
дата, место и время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования);
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Ошибки в ходе самого собрания
Собрание проводится сразу в заочной форме, без проведения собрания в очной форме. Согласно ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса, в случае, если при проведении общего собрания путем совместного присутствия такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем).
Также нередко инициаторы пытаются: продлить срок общего собрания, меняют повестку (либо исключают некоторые вопросы, либо добавляют), принимают решения недостаточным числом голосов.
Ошибки в оформлении бюллетеней
В скором будущем самой распространенной ошибкой могут стать неверные сведения о собственниках и площадях помещений, отмечает эксперт Козлов, поскольку эти персональные данные сейчас недоступны в ЕГРН для третьих лиц из-за изменений в законодательстве. С одной стороны, действительно, должна быть защита таких данных. Это вопрос безопасности. Но, например, для УК и ТСЖ это теперь проблема, поскольку они должны вести реестр собственников, а также работать с должниками, а не всегда имеют информацию, кто есть кто. И приходится запрашивать через суд, нотариальные конторы такие сведения, что удлиняет и усложняет процесс. В скором времени, так как закон вступил в силу совсем недавно, станет понятно, насколько критична здесь ситуация. Но Госдума также работает над тем, чтобы найти выход для управляющих организаций из этой проблемы.
Ошибки в оформлении протоколов
Здесь, как и в оформлении бюллетеней, чаще всего неверно указывается площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам. Количество голосов собственника не определяется пропорционально его доле в праве общей собственности.
Еще одна сложность, в которой часто ошибаются, – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение: где нужно ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД, а где достаточно 50%.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
Осс что это в жкх
ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 44 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
Ч. 1 ст. 44 признана частично не соответствующей Конституции РФ Постановлением КС РФ от 28.12.2021 N 55-П. О правовом регулировании до внесения соответствующих изменений см. п. 8.3 указанного Постановления.
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
(п. 1.1-1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
(п. 1.2 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 20.12.2017 N 416-ФЗ)
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
(п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.2) принятие решений об использовании при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования системы или созданной на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации региональной информационной системы, используемой для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — региональная информационная система), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, а также иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом;
(п. 3.2 в ред. Федерального закона от 25.05.2020 N 156-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.3) принятие решений об определении лица из числа собственников помещений в многоквартирном доме или иных лиц, указанных в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое от имени собственников помещений в данном многоквартирном доме уполномочено на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);
(п. 3.3 в ред. Федерального закона от 04.08.2023 N 441-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
(п. 3.4 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;
(п. 3.5 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
3.6) принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;
(п. 3.6 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
3.7) принятие решения о порядке приема оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования опросным путем;
(п. 3.7 введен Федеральным законом от 04.08.2023 N 441-ФЗ)
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
(п. 4.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
(п. 4.2 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
(п. 4.3 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
(п. 4.4 введен Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
(п. 4.5 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
4.6) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки, принятие решения по обеспечению жилищных прав граждан в соответствии со статьей 32.1 настоящего Кодекса, если необходимость принятия такого решения предусмотрена федеральным законом;
(п. 4.6 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ; в ред. Федерального закона от 24.06.2023 N 276-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;
(п. 4.7 введен Федеральным законом от 11.06.2022 N 165-ФЗ)
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме
Часто жильцы обращаются для организации общего собрания в УК или местную администрацию.
По моему опыту, эти структуры редко оказывают реальную помощь. Им проще спустить дело на тормозах, никого не извещать о собрании и указать в протоколе, что большинство собственников не явилось. Поэтому я написал подробную инструкцию, как организовать общее собрание собственников полностью самостоятельно.
По закону инициировать внеочередное общее собрание в многоквартирном доме может любой собственник.
Вот что вам понадобится сделать, чтобы провести собрание по правилам:
- Договориться с инициативными соседями и председателем совета дома.
- Определить дату, время и место собрания.
- Составить повестку дня и разместить информацию в интернете.
- Собрать деньги и контакты всех владельцев квартир и уведомить их о собрании.
- Отправить почтовые уведомления и уведомить город.
- Рассчитать количество голосов для каждого собственника.
- Подготовить бюллетени для голосования.
- Провести собрание.
- Провести голосование и собрать бюллетени.
- Подсчитать голоса.
- Оформить протокол по итогам и сдать его в управляющую компанию или напрямую в орган государственного жилищного надзора — жилищную инспекцию.
Приступать к этим шагам нужно, уже имея имущественный паспорт дома и реестр собственников на руках. На все одиннадцать шагов я рекомендую закладывать не меньше трех, а лучше четырех недель.
Основано на горьком опыте
С 2017 года я развиваю проект «Собдома-рф», в рамках которого помогаю людям организовать самоуправление в многоквартирных домах. За это время я помог организовать больше 500 общих собраний собственников в домах Москвы и других городов: Санкт-Петербурга , Рязани, Калуги, Ярославля, Калининграда, Новосибирска, Южно-Сахалинска и многих других. Еще мы с единомышленниками консультируем людей по всем вопросам, связанным с ЖКХ.
На основе этого опыта и родилась эта инструкция.
В своей работе я активно использую систему «Сквер», которую буду много рекомендовать в этой статье. Это бесплатный автоматизированный сервис для организации самоуправления в многоквартирном доме. Большой раздел на сайте посвящен проведению общих собраний собственников — это альтернатива государственным системам, в которых пока не все доделано и часто не работает как надо.
Я категорически не рекомендую скачивать откуда-либо шаблоны документов, которые вам понадобятся для проведения общего собрания. Дело в том, что большинство таких шаблонов составлены второпях, без внимания к деталям и уж точно без знания нюансов именно вашего дома. Кроме того, шаблоны быстро устаревают, потому что законы меняют буквально каждый месяц. О том, что должно быть в документах для собрания собственников, я по возможности подробно рассказываю в статье.
Когда: за 3—4 недели до собрания.
Организовывать собрание в одиночку, если в вашем доме больше 50 квартир, — гиблая затея. Если сложившаяся ситуация не волнует никого, кроме вас, — ничего не получится.
Поэтому первым делом надо изучить дом и найти союзников.
Самый простой способ заручиться поддержкой соседей — поговорить со знакомыми. Хорошо, если среди них есть старожилы дома: обычно им не наплевать на то, что творится в доме, а кроме того, они часто знакомы с большинством жильцов и смогут привлечь их на вашу сторону.
Кроме того, потенциально главные ваши союзники — члены совета дома и особенно его председатель.
Совет дома по закону должен быть в любом доме, где больше 4 квартир. Его должны избирать общим голосованием раз в 2 года. Именно совет многоквартирного дома инициирует и организует собрания, отчитывается за них перед государством и контролирует выполнение принятых собственниками решений. Совет подписывает бумаги и принимает решения по текущей эксплуатации, подготовке к зиме, оперативным вопросам вроде озеленения двора и так далее.
Если вам удастся найти совет вашего дома, и его председатель захочет вам помогать, организовать собрание будет намного проще. Многие председатели уже знакомы с большинством собственников, у них собраны контакты и налажена связь с УК.
К сожалению, в большинстве домов России совет существует только на бумаге. В реальности его члены даже не подозревают о возложенных на них функциях. А подпись председателя на решении о назначении совета может быть подделана недобросовестными сотрудниками УК.
Чтобы узнать, есть ли совет в вашем доме и кто его председатель, проверьте дом на «Реформе ЖКХ». Для москвичей есть еще сайт «Дома Москвы».
Мы на сайте « Собдома-рф » тоже собираем информацию о домах из всех открытых источников, посмотреть ее можно бесплатно. Но в нашей системе дом появляется только после того, как кто-то попробовал пробить его по поиску и запросил информацию по своему адресу.
Если найти информацию о совете удалось, свяжитесь с его председателем и попросите помочь с организацией собрания. Если все сложится, вы пойдете по этому пути вместе.
Если информации о совете нет, председатель оказался липовым, уехал в дальние страны или просто не хочет вам помогать — выбор нового совета дома нужно включить в список вопросов на ОСС. Это нужно сделать обязательно, если вы хотите не просто один раз провести собрание, но и в дальнейшем управлять домом. Количество людей в совете никак не регламентировано — это может быть даже один активный собственник.
Если случится так, что собственники не смогут выбрать совет дома, это обязан в течение трех месяцев сделать орган местного самоуправления. Формально они должны для этого организовать новое собрание, но часто этого не происходит. Именно так появляются «ненастоящие» председатели.
В Москве такой орган местного самоуправления — администрация муниципального образования. В других городах это могут быть другие организации. Найти их проще всего так: вбить в Гугл название вашего города + слова «орган местного самоуправления». Обычно нужная вам информация — по первой или второй ссылке.
Если протокол оказался поддельным, а по факту собрание не проводили, об этом следует сообщить в компетентные органы — жилищную инспекцию, полицию, прокуратуру и суд. Подробно о том, как это сделать, я писал на сайте «Собдома-рф». Однако срок оспаривания протокола ограничен — всего полгода, это регламентирует статья 181.4 ГК РФ.
Еще один способ найти союзников — написать объявление о создании инициативной группы. Например:
«Здравствуйте. Я собственник такой-то квартиры в нашем доме. Я хочу сделать жизнь в нашем доме лучше. Для этого я предлагаю наладить в доме самоуправление: разобраться с несправедливо начисленными платежами, организовать вывоз мусора, поддерживать чистоту в подъезде. Если вы тоже этого хотите и готовы принимать участие в управлении, свяжитесь со мной любым удобным способом: по телефону +7 905 123-45-67 , электронной почте vladimir33@yandex.ru, в „Вотсапе“, „Вайбере“ или „Телеграме“. С уважением, Владимир Иванов».
Важно, чтобы уже на этом этапе вы четко понимали, для чего вы хотите провести собрание. Если ваша цель — поставить во дворе шлагбаум, укажите это в объявлении. Если вы обнаружили поддельные протоколы предыдущих собраний, тоже напишите об этом: так больше шансов, что другие жильцы возмутятся и встанут на вашу сторону. Чем лучше вы объясните, как именно самоуправление будет выгодно соседям, тем больше шансов получить отклик.
Объявление нужно распечатать и разложить по почтовым ящикам. Еще можно повесить его на видном месте в каждом подъезде дома.
Предсказать, сколько людей придет по объявлению, сложно. Но даже если вы не получите ни одного звонка и письма, как минимум соседи будут знать, что в вашем доме что-то затевается. Это снизит возможные подозрения во время поквартирного обхода и сбора денег.
Вне зависимости от того, удалось ли заручиться поддержкой председателя совета, перед следующим шагом обязательно соберитесь вместе со всеми, кто готов помочь — позвонил по объявлению либо выразил интерес в личной беседе. Познакомьтесь друг с другом, обменяйтесь контактами и узнайте, кто и чем готов помочь. Например, экономисты помогут при подсчете голосов. Завуч или просто опытная учительница, полицейский или кадровый военный могут стать отличным председателем на собрании — скорее всего, у них получится сохранить порядок.
Еще узнайте, какую из ролей люди готовы выполнять на собрании — председателя, секретаря или члена счетной комиссии. Об этих ролях я напишу дальше.
Советую на этом же этапе создать общий чат дома в любом удобном мессенджере — обычно это «Вотсап» или «Вайбер». Так вы сможете оперативно обсуждать ситуацию и делиться информацией. В идеале пригласите в этот чат экспертов — тех, кто профессионально занимается организацией самоуправления или хотя бы тех, кто уже проводил собрание в своем доме.
Когда: за 3 недели до собрания.
Определиться с датой, временем и местом собрания нужно заранее: вы обязаны указать их в повестке дня и не сможете изменить. А еще нужно будет успеть оповестить собственников.
Назначать собрание нужно на удобное для всех время: будним вечером или в выходные. Летом предпочтительнее первый вариант, потому что по выходным многие уезжают на дачи.
Место понадобится такое, где все поместятся и при этом не будут зависеть от погоды. Однажды летом мы проводили собрание на детской площадке. В мороз или дождь вариантов всего два — подъезд или чья-то квартира.
Еще вы можете попробовать обратиться в орган местного самоуправления, чтобы они помогли вам найти помещение. Для этого нужно письменное обращение от инициативной группы. По закону они должны оказать помощь — например, предоставить помещение в школе поблизости.
Как только определились с датой, временем и местом — составляйте повестку дня.
Когда: за 3 недели до собрания.
Повестка дня общего собрания собственников — это список всех без исключения вопросов, которые вы планируете обсудить и решить на собрании. Ее нужно разместить в интернете и передать в орган государственного имущества — в каждом городе это разное учреждение.
Как составить повестку. В повестке должны быть прописаны адрес дома, инициатор собрания и форма собрания. Если планируете использовать «Сквер», указывайте « очно-заочное » — это означает, что люди смогут голосовать и на бюллетенях, и через информационную систему. Также обязательно нужно указать дату, время и место собрания.
Вопросы для обсуждения можно писать в столбик, желательно их пронумеровать. По каждому вопросу должен быть отдельный пункт — объединять их нельзя. Формулируйте максимально конкретно: на собрании вы будете голосовать по каждому из вопросов. У собственников должна быть возможность однозначно ответить по ним «за», «против» или «воздерживаюсь».
Пункт «другое» вносить в повестку запрещено, протокол собрания с такой повесткой у вас не примут.
Лучше всего использовать формулировки из законов и постановлений, можно оптимизированные под ваш дом.
Я рекомендую включить в повестку первого собрания следующие пункты:
- Определение председателя и секретаря собрания.
- Определение состава счетной комиссии.
- Определение способа уведомления о предстоящих собраниях.
- Определение способа уведомления о решениях, принятых на собрании.
- Использование информационной системы для проведения собраний и голосования.
- Определение администратора общего собрания при голосовании через информационную систему.
- Порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общих собраний.
- Срок и порядок проведения ежегодных общих собраний собственников.
Подробнее об этих вопросах я расскажу ниже.
Также в повестке могут быть, например, такие вопросы:
- установка ограждающих устройств на придомовой территории;
- выборы состава совета многоквартирного дома;
- определение полномочий совета и срока их действия;
- выборы председателя совета из числа членов совета и наделение его полномочиями;
- принятие решения о формировании фонда капитального ремонта, определение размера ежемесячного взноса — если необходимо превышение взноса, установленного фондом регионального оператора капитального ремонта;
- принятие решения о благоустройстве земельного участка;
- предоставление (некому лицу) права пользования общим имуществом (тут написать, каким именно) с целью (какой именно) с компенсацией в виде (описать форму компенсации без указания конкретных цифр).
Лучше, если вопросов будет не слишком много — иначе собрание растянется на вечность, собственники устанут и запутаются, и получится только хуже. По сложным вопросам, например о смене УК, при составлении повестки по возможности консультируйтесь с опытными специалистами. Может случиться так, что вашу повестку попробуют оспорить в суде. Если промахнетесь с формулировками — ничего не добьетесь.
Перенести собрание, изменить, добавить или убрать вопросы к обсуждению после публикации повестки нельзя.
Что делать с готовой повесткой. Во-первых , ее нужно передать в орган управления государственным или муниципальным имуществом. В Москве это ГКУ ИС вашего района — представитель департамента имущества города Москвы. В других городах подобные организации могут называться по-другому . Найти их можно таким же способом, как и орган местного самоуправления: вбить в Гугл название вашего города + слова «муниципальное имущество».
Кроме того, везде, кроме Москвы, повестку можно сдать в ОМС.
Уведомление с повесткой собрания в орган государственного имущества можно принести лично и сдать под подпись в канцелярии, а можно отправить заказным письмом по обычной почте. По электронной — нельзя.
Чиновники могут предложить вам скорректировать повестку, например, поменять формулировки. Обычно предлагаемые изменения — не в пользу собственников. Вы имеете право отказаться от этих изменений, но будьте готовы к возможному суду.
В управляющую компанию отдавать повестку не обязательно.
Если используете информационную систему, например «Сквер», вы также обязаны опубликовать повестку там. Альтернатива — опубликовать ее на любом общедоступном сайте в интернете и отправить ссылку всем собственникам. Самостоятельно создать сайт с простым адресом можно, например, через конструктор сайтов «Тильда». Это просто и бесплатно.
Сайт можно использовать не только как площадку для повестки. Он может пригодиться и в дальнейшем: чтобы информировать соседей о подготовке к следующим собраниям, о результатах собраний, о сборе денег или проблемах, к которым хотите привлечь внимание.
Если не хотите самостоятельно создавать сайт, можно сделать страницу дома через « Собдома-рф » — ссылку на нее получат только жители вашего дома. В системе предусмотрен функционал для решения самых разных задач по самоуправлению, например сбор контактов жильцов дома.
Когда: начинать лучше за 20 дней, чтобы успеть всех уведомить не менее чем за 10 дней до собрания.
По закону вы обязаны уведомить о собрании всех без исключения собственников не позднее, чем за 10 дней до него. Сделать это можно двумя способами: лично под подпись, либо заказным письмом. Второй способ быстрее, но дороже, и не так эффективен: если вы хотите действительно что-то поменять, лучше знакомиться и общаться с людьми.
Уведомлять объявлением в подъезде нельзя: вы никак не сможете доказать, что все собственники его увидели. Единственное исключение — если решение о таком способе уведомления было принято на прошлом собрании.
Поэтому перед собранием вам или вашим помощникам придется лично обойти все квартиры в доме. Кроме уведомления о собрании, у такого обхода есть еще две цели: собрать контакты и получить согласие на обработку персональных данных. Все цели можно закрыть за один визит, но иногда людей подолгу не удается застать дома, а другие подозрительно настроены — тогда приходить придется не единожды.
Я не рекомендую во время первого обхода собирать деньги на проведение собрания. По закону такие расходы несет инициатор собрания либо вся инициативная группа. Обычно это довольно ощутимая сумма — не менее 50 000 Р с учетом расходов на реестр собственников, отправку писем, распечатку документов и так далее. Вы можете предложить скинуться всем жильцам, но, по моему опыту, соглашаются обычно не больше 50% собственников. Поэтому, если вы посчитали сумму, не стоит делить ее поровну на всех — останетесь в сильном минусе.
Собирать деньги можно только под расписку или с мобильным банковским терминалом для приема карт — в этом случае вы сможете сразу отдавать чеки. Никаких привилегий и дополнительных голосов деньги не означают. Скидываться или нет — сугубо добровольное дело. Повторюсь, лучше не предлагать это сделать во время знакомства при первом обходе: это самый простой способ настроить людей против себя.
Перед обходом обязательно распечатайте два документа: согласие на обработку персональных данных и реестр личного вручения сообщений.
Согласие на обработку персональных данных нужно, чтобы вы могли легально использовать номера телефонов собственников для уведомления о следующих собраниях. В нем должна быть такая формулировка:
«Я, такой-то , даю согласие на обработку и предоставление третьим лицам моих персональных данных, включая ФИО, дату рождения, семейное положение, паспортные данные, фотографию, адрес регистрации места жительства, адрес фактического места жительства, пол, номера контактных телефонов, адрес электронной почты, информацию о моих аккаунтах в социальных сетях, информацию и документы о недвижимости в моей собственности. Настоящее согласие действует бессрочно. Мне известно, что я могу в любое время отозвать свое согласие, уведомив об этом в письменном виде».
Подписать такое согласие нужно только один раз. Печатайте бланки согласия с запасом, лучше как минимум 12—15 на 10 собственников. Какие-то бланки могут потеряться, другие будут случайно испорчены.
Вместо отдельного бланка на каждого собственника можно сделать общую таблицу с соответствующим заголовком и именами собственников и предлагать людям указать телефон и расписаться прямо в ней. Но не каждому понравится, что соседи увидят его номер телефона.
Реестр личного вручения сообщений — это таблица с подписями, которыми собственники подтвердят, что в курсе собрания. Строк в этой таблице тоже должно быть с запасом — на 30—40 больше , чем в доме живет собственников.
Еще советую сделать бейджик с фотографией, фамилией и указанием рода деятельности, например «организатор общего собрания собственников в доме по адресу ». Это вызовет доверие у соседей.
С бейджиком и документами можно приступать к личному уведомлению собственников о собрании.
Если в подъезде есть консьерж, сначала обратитесь к нему: часто у них уже собраны контакты собственников. Поквартирный обход делать придется в любом случае, чтобы получить подписи. Но если заранее раздобыть телефон, можно сначала позвонить, представиться и договориться на удобное время.
Если консьержа нет или у него нет контактов, придется действовать с нуля. Начинайте обходить квартиры в будни с 18:00 до 22:00 . В ближайшие выходные устройте контрольный проход: вдруг кто-то работает допоздна или приезжает только на субботу и воскресенье.
Обязательно помечайте себе, от кого подписи не удалось получить — не застали дома или получили категорический отказ.
Посторонних к обходу лучше не привлекать, а вот соседей — очень желательно. Как показывает мой опыт, лучше всего делать обходы парой мужчина + женщина. Женщинам больше доверяют, а мужчина нужен для безопасности: люди бывают разные. В моей практике был и мужчина, который вышел открывать дверь в трусах и с ножом, и пожилая женщина, спустившая на нас собаку. К некоторым я приходил только с участковым.
Бывало, что разговор начинался со слов «что ты тут ходишь», а заканчивался словами «на тебе денег, поможем, чем сможем». В целом если правильно объяснить, кто вы и зачем пришли, большинство воспринимают это адекватно, а некоторые предлагают помощь.
По моему опыту, люди отказываются подписать не так часто. Но к согласию на обработку персональных данных все относятся с подозрением. Без причины никто его не подпишет. Поэтому говорите всё сразу, прямо и четко: «Здравствуйте! Я ваш сосед. Я живу в такой-то квартире. Я инициировал общее собрание, вот наша инициативная группа, в которой по одному человеку из каждого подъезда. Мы проводим собрание на такую-то тему. Вам ведь не нравится, что у вас счет в платежке на полторы тысячи рублей больше? Мы это исправим».
Обход квартир — еще и хороший способ познакомиться с соседями. Принимайте помощь, которую вам предлагают, и сами поощряйте людей участвовать в подготовке собрания.
Если в квартире никто не открыл, прикрепите на ее дверь бумажное уведомление. В нем напишите, что планируете организовать собрание, укажите дату и тему собрания, свой номер телефона и сайт, где можно узнать обо всем этом подробнее.
Такая бумажка на двери помогает отследить, живет ли человек в доме: если прошло уже несколько дней, а бумагу никто не забрал, значит, собственник уехал как минимум в отпуск. Искать его не надо. Просто отметьте себе, что этого собственника придется оповестить о собрании по почте.
Когда: за 15—20 дней , чтобы успеть всех уведомить не менее чем за 10 дней до собрания.
Всем собственникам квартир и комнат, которых застать не удалось, а также собственникам нежилых помещений отправляйте заказные письма на адреса в доме на имена собственников из реестра. Каждому собственнику нужно отправлять отдельное извещение. Обычным письмом извещать нельзя. При этом уведомление о вручении вам не понадобится — достаточно того, что письмо отправлено.
Отправить одно заказное письмо в среднем стоит около 50 Р плюс конверт — еще 8—12 Р . Чтобы сэкономить на конвертах, я отправляю обычную почтовую открытку с нужным текстом. Так можно.
В уведомлении должны быть сведения о собрании: форма его проведения, дата, место, время, повестка дня, как и до какого числа можно проголосовать. Также нужно указать сведения об инициаторе: ФИО, адрес собственности, реквизиты правоустанавливающего документа.
С текстом лучше не импровизировать, пишите по шаблону:
«Уважаемый собственник, сообщаем вам, что такого-то числа такого-то месяца по инициативе Иванова Ивана Ивановича мы проведем очное обсуждение вопросов, поставленных на голосование. Дата начала собрания , место и время , дата окончания голосования . В повестке дня вопросы . Ознакомиться с повесткой можно на сайте . Проголосовать можно таким-то образом до такого-то числа».
Письма должны быть отправлены не позднее, чем за 10 дней до собрания. Заранее рассчитайте с запасом сроки доставки на сайте Почты России.
Уведомить всех собственников о первом общем собрании — сложно, муторно и долго. Но если вы все сделаете правильно, дальше будет легче. При первом поквартирном обходе в моем доме мне удалось собрать контакты всего 30% собственников. На первое собрание пришло довольно много людей, с ними я тоже обменялся контактами. К сегодняшнему дню, спустя три года после первого собрания, после которого мы провели еще много встреч, у меня на связи 96% собственников жилья в моем доме.
На первом же собрании мы обсудили способ уведомления, и все выбрали то, что им удобно. Теперь я просто отправляю три письма, а всех остальных оповещаю по телефону или «Вотсапу». Все это занимает три дня. О том, как выбрать на собрании способ уведомления, читайте ниже.
Уведомлять людей о собрании нужно всеми доступными способами. Повесьте плакаты в подъезде и объявления в лифтах, раскидайте в почтовые ящики листовки со ссылкой на ваш сайт или QR-код . Будет удобно, если человек, который перешел по ссылке, сможет легко оставить свои контактные данные. Но это ни в коем случае не должна быть обычная форма, например из Гугла: подойдет только специальная — для хранения персональных данных. Например, такая есть в системе « Собдома-рф ».
Обязательно удостоверьтесь, что персональные данные, передаваемые через форму, защищены от несанкционированного доступа.
Жильцам нашего дома я отправляю и смс, и сообщения в «Вотсапе», а если не получил ответ — еще и звоню. А еще распечатываю и клею объявление на подъезд, а если его кто-то срывает — распечатываю и клею заново.
Информация о собрании должна звучать из каждого утюга. Сделать так, чтобы все узнали о собрании, — не пустая формальность: от этих людей зависит, получится ли у вас решить проблему. А еще это способ подстраховаться, чтобы никто не мог сказать, что вы никого не уведомляли.
Уведомляем город. Почти во всех домах есть муниципальное имущество — квартиры и нежилые помещения, которые принадлежат городу.
Уведомление для города нужно принести лично или отправить через интернет-приемную уведомление в тот же орган государственного имущества, куда вы отдавали повестку.
На всякий случай я советую извещать город всегда. Единственное исключение — кооперативные дома, в которых все имущество принадлежит дольщикам — частным лицам.
Количество голосов у каждого собственника разное и пропорционально доле собственности в доме. Рассчитываются голоса по сложным формулам.
Правом голоса на собрании обладают собственники всех жилых помещений и тех нежилых помещений, которые находятся в собственности. Например, если в подвале есть магазин, который оформлен в собственность, его владелец имеет право голосовать.
Для расчета голосов вам понадобится имущественный паспорт дома, инструкцию по созданию которого я дал в предыдущей статье.
Считать я предлагаю в несколько этапов:
- Посчитать общую площадь помещений в доме.
- Рассчитать голоса совместных собственников и собственников, которые единолично владеют квартирами или нежилыми помещениями.
- Рассчитать голоса долевых собственников.
- Рассчитать голоса собственников комнат в коммуналках.
Совместная собственность — это обычно квартира, купленная супругами в браке либо приватизированная людьми, которые жили вместе. По такой собственности решения принимают совместно. Долевая собственность — это когда собственники владеют разными или равными долями в квартире. Для коммуналок отдельная формула, потому что каждый собственник в ней имеет право не только на свою комнату, но и на часть общего имущества, причем размер этой части зависит от размера его комнаты.
Ниже я приведу все необходимые формулы. Чтобы было проще, объяснять подсчеты я буду на примере.
Возьмем условный дом, который состоит из трех квартир и двух нежилых помещений — чердака и полуподвала, — и рассчитаем голоса собственников в нем.
Площадь квартиры № 1 — 100 м². Она находится в долевой собственности и принадлежит двум собственникам.
Площадь квартиры № 2 — 100 м². Она коммунальная. В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м².
Площадь квартиры № 3 — тоже 100 м². Она находится в совместной собственности четырех владельцев, членов одной семьи. Это означает, что собственники владеют квартирой без выделения долей, а значит, не могут единолично распорядиться ею, например продать или сдать, без письменного согласия остальных собственников.
Площадь чердака — 100 м². Он не оформлен в ничью собственность.
Площадь полуподвала — 200 м². Весь полуподвал занимает магазин, у которого один собственник.
Считаем общую площадь помещений, собственники которых могут голосовать. Для этого складываем только площадь жилых помещений и нежилых, которые оформлены в собственность. В нашем примере к таким помещениям не относится чердак — поэтому его мы исключаем из расчетов. Будьте внимательны: площадь комнат в коммуналках мы не прибавляем, чтобы не «вырастить» дом на бумаге.
Площадь квартиры № 1 + площадь квартиры № 2 + площадь квартиры № 3 + площадь полуподвала = 100 + 100 + 100 + 200 = 500 м².
Цифра, которая у вас получится, — это 100%, или большой знаменатель. Его мы будем использовать во всех дальнейших расчетах.
Считаем голоса совместных собственников и собственников, которые единолично владеют помещениями. В нашем примере это собственники полуподвала и квартиры № 3. Их голоса рассчитываются по такой формуле:
200 / 500 × 100% = 40% — для магазина
100 / 500 × 100% = 20% — для квартиры № 3
У совместных собственников один бюллетень решения на всех, но количество подписей в нем должно соответствовать количеству собственников, либо надо приложить доверенность. Юридическим лицам для голосования обязательно нужны доверенность или приказ о назначении — они обязательны при голосовании.
Таким же образом считают количество голосов у города. Город всегда — один собственник. Площадь всех городских помещений суммируется.
Считаем голоса долевых собственников. В нашем примере это квартира № 1 площадью 100 м², которая принадлежит двум собственникам — Ивану и Сергею. Доли этих собственников указаны в их свидетельстве о праве собственности, всегда в формате 1 /3, 3 /4 и так далее. Например, собственник Иван владеет 3 /4 квартиры, а собственник Сергей — 1 /4 квартиры.
Формула для долевой собственности следующая:
Считаем голоса Ивана: 100 / 4 × 3 / 500 × 100 = 15%
Считаем голоса Сергея: 100 / 4 × 1 / 500 × 100 = 5%
Считаем голоса собственников комнат в коммуналках. В нашем условном доме это комнаты в коммунальной квартире № 2. Собственники комнат в коммуналках имеют право не только на свою комнату, но и на общее имущество коммунального пользования в пределах квартиры. Это та же долевая собственность, но доли могут быть не указаны в правоустанавливающих документах — подсчитать их придется самостоятельно.
Площадь квартиры в нашем примере — 100 м². В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м². Получается, площадь всех оформленных в собственность комнат = 60 м², а площадь остальных помещений = 40 м².
Считаем голоса собственника самой большой комнаты: (30 / 60 × 40 + 30) / 500 × 100 = 10%.
Считаем голоса собственника средней комнаты: (20 / 60 × 40 + 20) / 500 × 100 = 6,7%.
Считаем голоса собственника самой маленькой комнаты: (10 / 60 × 40 + 10) / 500 × 100 = 3,3%.
Мы подсчитали голоса всех собственников дома. К сожалению, в реальности все гораздо сложнее. Круглых чисел не будет. Поэтому не переживайте, если итоговые проценты не сойдутся ровно в 100% — погрешность в 1—2% никак не регламентирована и не критична.
Бывают ситуации еще сложнее. Самая популярная проблема — коммунальная квартира, в которой на кадастровом учете стоит только одна комната. Для таких приходится действовать вслепую: предположить на основе других квартир в доме, сколько в этой квартире может быть комнат и какой они могут быть площади.
Всё, что насчитали, вносите в реестр собственников.
Подсчитать все это самостоятельно очень сложно. Как автоматизировать этот процесс, пока никто не придумал. Когда с такой задачей приходят к нам в « Собдома-рф », мы тоже считаем вручную.
В идеале подсчитывать количество голосов у каждого собственника в доме обязана управляющая компания. В том реестре, который вы перед собранием получите в своей УК, эти подсчеты должны быть. К сожалению, этот реестр почти никогда не соответствует действительности — поэтому готовьтесь к тому, что придется пересчитывать все вручную.
Когда: за 2—5 дней до собрания.
Проголосовать люди могут двумя способами: на бюллетенях или через информационную систему на выбор — например, ГИС ЖКХ, «Сквер» или госуслуги. Бумажный и онлайн-вариант голосования можно совместить — пусть все голосуют так, как им удобно. Это называется очно-заочное голосование.
Перед собранием примерно подсчитайте, сколько людей будут голосовать на бюллетенях и распечатайте бюллетени с запасом. Их количество ничем не ограничено: вы можете даже разместить в интернете для самостоятельной распечатки и подписи. Главная ваша задача — чтобы бюллетень был у каждого собственника либо у его представителя.
В бюллетене на каждой странице должна быть вся информация о собственнике: ФИО, номер и площадь помещения, реквизиты правоустанавливающих документов. Если это юридическое лицо, владеющее, например, магазином в подвале, внесите в бюллетень: наименование, ИНН, ОГРН, номер помещения, реквизиты правоустанавливающих документов и данные документа, подтверждающего полномочия голосующего. Если человек голосует не лично, а по доверенности, то это надо указать в бюллетене, а копию доверенности приложить к решению.
Также в бюллетене должны быть решения по каждому без исключения вопросу из повестки дня: «за», «против» или «воздерживаюсь». По вопросам, которые не попали в повестку, голосовать нельзя. Вносить их в бюллетень не нужно.
Отдельно попросите людей указывать в бюллетенях свои контактные данные. Объясните, что им могут позвонить из районной администрации или жилищной инспекции с проверкой.
Кроме того, я советую прописать в бюллетенях количество голосов для каждого собственника — это сильно облегчит работу счетной комиссии. Иногда это проще делать уже после сбора бумажных бланков, вписывая расчетные проценты из таблицы-реестра .
Вот некоторые пункты, которые я рекомендую включить в повестку и в бюллетень.
Голосование через информационную систему. Чтобы иметь возможность голосовать через «Сквер» или другую информационную систему, включите в бюллетень такой текст:
Выбор способа голосования, использование интернет-системы при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования (п. 3.2 и 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):
- Использовать для заочных голосований: систему «Сквер», систему ГИС ЖКХ, систему «Электронный дом» (только для Москвы), иную ИС ____________ (можно выбрать несколько вариантов).
- Выбрать администратором информационной системы собственников , , . Выбранные лица от имени собственников помещений в МКД уполномочены на использование выбранной информационной системы при проведении общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования.
Администратор информационной системы — это человек, который будет вносить в систему информацию о голосующих и следить за тем, чтобы результаты голосования были опубликованы в официальных отчетных системах, в том числе ГИС ЖКХ. На самом собрании он может не присутствовать, быть владельцем одной из квартир тоже не обязан. Даже хорошо, когда в роли администратора, как и в качестве членов счетной комиссии, выступают независимые люди на третейской роли.
Выбор метода оповещения. Чтобы в дальнейшем не проводить поквартирный обход, включите такой текст с возможностью выбрать несколько вариантов:
Выбор метода оповещения о проведении общего собрания и способа уведомления о результатах ОСС МКД.
Определить методом оповещения:
- смс по номеру мобильного тел. +7 (____) ____-___-___ ;
- по электронной почте __________ ;
- бумажным уведомлением в почтовый ящик.
Метод оповещения должен быть журналируемым — то есть в нем должен быть отчет о доставке. Подходит любой мессенджер, в котором существует отчет о том, кто был получателем соответствующего сообщения.
Обязательно определите способ уведомления о результатах собраний, иначе после собрания вы будете обязаны вручить такое уведомление лично или отправить заказным письмом, а также составить реестр уведомлений.
Финансирование собраний. Чтобы проводить последующие собрания за счет УК, напишите в бюллетене:
Порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общих собраний (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Включить расходы на проведение собраний в план финансово-хозяйственной деятельности УО по МКД.
По закону очное собрание проводить не обязательно: голосуют собственники все равно на бумаге или через информационную систему. Но я рекомендую не пренебрегать встречей. Это хорошая возможность лично обсудить вопросы и донести до собравшихся, как важно взять управление в доме в свои руки.
Главная опасность очного собрания — в том, что на него могут прийти провокаторы. Обычно это не собственники, единственная их задача — устроить скандал. В одном доме, где я проводил собрание, была женщина, которая раздавала всем в доме письма: мол, наша встреча — это диверсия УК с целью брать со всех еще больше денег. Выяснилось, что эта женщина не была собственником. Пришлось еще раз подробно объяснять всем, что именно мы предлагаем и зачем.
После этого случая мы стали регистрировать всех, кто пришел на собрание — спрашиваем на входе имя и номер квартиры и просим предъявить документ. Правда, во дворе такие ограничения вводить затруднительно. Еще удобно использовать для регистрации участников систему «Сквер». Официально посторонним не запрещено посещать собрания собственников, но это остается на усмотрение организатора.
Иногда на собрание целесообразно специально пригласить посторонних — например, юристов. Если приглашаете кого-то , это необходимо будет отразить в протоколе собрания.
Открывает собрание обычно тот, кто его инициировал. Он предлагает выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию. По этим вопросам собственники голосуют поднятием рук, возражения фиксируются в протоколе очного обсуждения.
Никаких ограничений и требований к председателю, секретарю и членам счетной комиссии нет. Один человек может выполнять сразу все три функции.
В счетной комиссии может быть сколько угодно человек — берите туда всех, кто захочет. Это не обязательно должны быть собственники, но желательно, чтобы в комиссию вошел хотя бы один человек из инициативной группы. Если не захочет никто, считать придется самим. Если захотят те, кому вы не доверяете — отказывать нельзя, но можно включиться в счетную комиссию и пересчитать все за остальными.
Председателем должен быть хладнокровный и громкоголосый человек. Я советую запастись микрофоном, динамиком, достаточным количеством бумаги и ручек, а также средствами для горла и успокоительными.
Секретарь ведет протокол. Хорошо, если он также сможет позаботиться о фото- и видеосъемке. Это поможет приструнить провокаторов и будет аргументом в суде, если кто-то попытается оспорить результаты вашего собрания.
Выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию можно на одно собрание, а можно на долгий срок — например, год. Если выбрали надолго, можно в дальнейшем не включать эти вопросы в повестку. Но если кто-то из них не сможет присутствовать на одном из собраний, нужно будет выбирать их заново.
Если выбрать председателя либо другие должности не удалось, все их функции может взять на себя инициатор собрания. Он же будет подписывать протокол.
Обсуждать на собрании можно только вопросы из повестки. Длиться собрание может сколько угодно долго — хоть час, хоть неделю. Если за день не договорились, встречаются еще раз.
В конце собрания раздайте каждому собственнику бюллетень, объясните, как его заполнить и передать вам, и попросите расписаться в том, что бюллетень получили. Вместо собственника может голосовать его представитель, которым может быть кто угодно — достаточно доверенности по примерной форме.
Собрание считается состоявшимся, если собрался кворум — проголосовали собственники, которым принадлежит более 50% голосов. Даже если на встрече меньше людей, чем нужно для кворума, паниковать рано. Кворум считается по голосам, поэтому узнать точные результаты можно только после голосования. Но имейте в виду, что если людей мало, значит, после собрания вам придется развить дополнительную активность, чтобы уговорить соседей проголосовать.
Когда: не позднее даты окончания голосования, указанной в уведомлении.
Поднятием рук голосовать нельзя, голоса засчитывают только в письменной форме. Это хорошо, потому что правильно подсчитать результаты голосования по рукам сложно, если в доме более 50 собственников.
Закон предусматривает два способа голосования, которые можно совместить: на бюллетенях или через информационную систему на выбор — например, ГИС ЖКХ, «Сквер» или систему «Электронный дом» для Москвы. В 2023 году государство начало тестирование мобильного приложения «Госуслуги-дом», где тоже можно голосовать на общих собраниях.
На мой взгляд, просить людей заполнить бюллетени на месте не очень удобно. Там нужно указать много информации вроде площади собственности и правоустанавливающих документов. Людям неудобно заполнять все это самостоятельно, а делать это вручную организаторам каждый раз трудоемко.
Поэтому я предпочитаю заочное голосование. Но использовать для этого системы ГИС ЖКХ и «Электронный дом» не люблю. Через них нельзя голосовать на первом собрании: нужно, чтобы сначала большинство собственников решили, что голосуют через эту систему.
Я использую «Сквер». В нем данные собственника уже заполнены в бюллетене, а проголосовать через него можно уже на первом собрании. Когда все проголосуют, система автоматизированно подсчитает результат.
После того как человек проголосовал, он получает ПДФ-файл с инструкцией, как распечатать, подписать, сфотографировать и загрузить готовый бюллетень на сайт. Чтобы всем было удобно распечатывать, мы ставим принтер у консьержа или в квартире одного из ответственных лиц и говорим всем, в какое время можно приходить и пользоваться им.
Проголосовать можно только один раз. Если человек получил бюллетень и расписался за него, он уже не может голосовать через информационную систему. Если он потерял бюллетень, можно получить новый, но нужно обязательно его сдать.
Часто собрание проваливается именно на этом шаге — люди получили бюллетени, но так и не сдали их, либо проголосовали через информационную систему и не распечатали решение. Поэтому регулярно напоминайте людям о том, как важно проголосовать и сдать бюллетень. Используйте все доступные каналы — почту, смс-рассылку , мессенджеры, а в крайнем случае и телефон.
Мы пишем прямо на бюллетене, что его можно положить в такой-то ящик в каждом подъезде. Обычно это ящик главы совета дома или кого-то из инициативной группы, он на ключе. На ящик клеим яркую наклейку, чтобы никто не перепутал.
Когда: в течение 5—7 дней после проведения ОСС.
Если вы не используете автоматический подсчет через «Сквер», либо если голосование смешанное, голоса считает счетная комиссия. Считать нужно очень внимательно, сверяясь с реестром собственников. Ошибки в подсчетах — по моему опыту, самая распространенная причина, по которой собрание признают недействительным.
Бюллетени, которые собственники сдали после собрания, уносить с собой члены счетной комиссии не имеют права. Оригиналы бюллетеней нужно будет сдать в орган государственного жилищного надзора — об этом ниже.
Голосование считается состоявшимся, если собрался кворум — проголосовали владельцы не менее 50% голосов. Голоса проголосовавших на бюллетенях и через «Сквер» суммируются, в остальных информационных системах такой функционал не предусмотрен.
Для совместных собственников голоса считаются вместе — если проголосовал только один из владельцев помещения, которое находится в совместной собственности, засчитываются голоса и всех остальных. Если же несколько совместных собственников проголосовали по-разному , их голоса не учитываются вовсе.
Для принятия большинства решений достаточно, чтобы за него было отдано больше 50% голосов участников собрания. Это все вопросы по проведению собраний, способу управления домом, в том числе выбор УК, совета дома, текущему ремонту и так далее. Исключение — принятие решений о фонде капитального ремонта и о наделении совета дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте. Для этих решений нужно больше 50% голосов от общего числа собственников в доме.
Кроме того, некоторые решения принимаются, только если за них отдали больше 2 /3 голосов. Это такие вопросы, как:
- Ограничение использования земельного участка дома.
- Размещение на доме или в подъезде рекламных конструкций и баннеров.
- Проведение капитального ремонта, использование фонда капремонта, размер взносов на капремонт, получение кредита на капремонт и другие.
- Реконструкция дома.
- Определение лиц, которые от имени собственников уполномочены заключать договоры на пользование общим имуществом.
Еще есть один случай, когда необходимо, чтобы «за» были все 100% собственников, — это отчуждение общего имущества.
Ситуация, в которой количество голосов «за» и «против» равное, маловероятна. Бывает, что голоса делятся в пределах погрешности. Тогда перепроверяют каждый голос по этому вопросу. Но если вдруг голоса поделились поровну, значит, решение не принято — тогда оно переносится на следующее голосование, и так до бесконечности.
Если собственник отметил больше одного пункта голосования по одному вопросу или не отметил ничего, его решение по этому вопросу признают недействительным, но остальные решения остаются в силе. Если собственник проголосовал неправильно по всем вопросам или просто испортил бюллетень, считается, что он не принял решение.
Когда: в течение 10 дней после проведения ОСС или окончания голосования, если голосовали в заочной или очно-заочной форме.
Последний шаг — составить по итогам подсчета голосов протокол общего собрания собственников. Это нужно сделать не позднее, чем через 10 дней после окончания голосования.
В протоколе должны быть:
- Дата и регистрационный номер протокола — это порядковый номер с начала календарного года.
- Дата и место проведения собрания.
- Адрес дома и сведения об общей площади жилых и нежилых помещений в нем.
- Сведения об инициаторе собрания, его председателе, секретаре и членах счетной комиссии, а также о присутствующих и приглашенных.
- Место, где будут храниться копии документов собрания.
- Подписи председателя собрания, секретаря собрания и членов счетной комиссии и дата подписи. Если их не выбрали, подписывает протокол инициатор собрания.
Кроме того, в протокол вносится повестка дня, все вопросы в ней нумеруются. По каждому вопросу пишут формулировку вопроса, сколько голосов было отдано за какое решение, сколько всего человек проголосовали по вопросу и какое решение принято. Все формулировки по решению должны быть в третьем лице множественного числа — «приняли», «не приняли», «воздержались».
Если кворума не было, протокол все равно нужно оформить — и так и написать в нем.
Ответственность за подлинность протокола лежит на секретаре, председателе и членах счетной комиссии. За поддельный протокол предусмотрена ответственность по 327 статье УК.
Протокол составляют в четырех одинаковых экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Один из экземпляров протокола, а также оригиналы бюллетеней и всех документов, которые были использованы в ходе собрания, по закону нужно сдать в УК. В свою очередь та в течение трех дней после этого обязана передать его в ЖИ — жилищную инспекцию.
Среди документов, которые обязательно нужно приложить к протоколу:
- Реестр собственников помещений.
- Уведомление о проведении собрания.
- Реестр вручения уведомлений о проведения собрания собственникам — когда примете решение о другом способе уведомления, он будет не нужен.
- Список собственников помещений МКД, присутствовавших на собрании, а также список приглашенных лиц.
- Доверенности или их копии, если за кого-то из собственников голосовали их представители.
- Документы, которые обсуждались в повестке и по поводу которых принимались решения.
- Бюллетени голосования.
Чтобы убедиться, что документы дойдут из УК до ЖИ, можно попробовать действовать так: прийти с протоколом в УК, поставить штамп о передаче документов и оставить там копию протокола, а оригинал лично отвезти в инспекцию. Но недавно был случай, когда жильцам дома, который я курирую, отказали в приеме протокола в ЖИ. Пришлось сдавать его в управляющую компанию.
Один из экземпляров протокола должен храниться в надежном месте, которое собственники определяют на голосовании. Обычно это квартира председателя или секретаря.
Чтобы оповестить собственников о результатах собрания, разместите итоговый протокол на вашем сайте, а также в подъезде на видном месте. А вот копии бюллетеней лучше не публиковать, потому что они содержат номера телефонов. Лучше просто перечислить в протоколе список проголосовавших квартир, без упоминания, кто как проголосовал.
После собрания я рекомендую отметить в календаре даты, в которые должны быть выполнены решения собственников, и напоминайте о них УК. А еще не забывайте держать в курсе соседей о том, как все продвигается — так вы завоюете больше доверия.
Кто-то дочитал до конца? Великий вы человек, если занимаетесь этим постоянно.
Какая сложная дичь.
Дичь,это не то слово.
Что очно,что очно-заочно сложно.Очно понятно почему попробуй всех собрать.
А Очно-заочно у нас в доме была тема к крышей проблемы.И был по квартирный обход с советом дома с бюллетенями,нам надо было повысить процентную явку,чтобы все знали о чем идет речь и проголосовали.. Это просто адский ад,выслушать в свои адрес претензии(не обоснованные),выслушать все наболевшие проблемы,обсудить ЖКС,а иногда и нах*й посылали,в общем жесть.Но этот способ лучше,т.к. на очной форме все начинают орать и перебивать друг друга,даже если есть модератор,а чтоб всех выцепить вообще нереально.
Добрый день!
Только увидел вашу статью — очень интересная и было бы хорошо, если бы она попалась мне раньше. За 2019 год пришлось провести несколько общих собраний (и общих собраний членов ТСЖ, и общих собраний собственников). Вы, кстати, пишите, что у каждого многоквартирного дома должен быть совет дома, но это не совсем так — еще может быть ТСЖ, как в нашем случае.
Поднимали вопросы смены правления ТСЖ и его председателя. Эта необходимость была вызвана тем, что возникло подозрение в неверном ведении финансово-хозяйственной деятельности председателем ТСЖ. А подкреплялись подозрения тем, что председатель никак не хотел отчитываться перед членами ТСЖ, перед членами правления. Когда его сместили в первый раз и получили доступ к счету, то просто увидели, что он спокойно со счета ТСЖ переводил средства прямо на карту физического лица (за 2 года более 5 млн руб. было переведено). Написали по этому факту заявление в прокуратуру еще в мае — сейчас уже возбуждено уголовное дело, но следствие до сих пор идет.
И мы столкнулись с тем, что при противостоянии с председателем или УК можно так впереться в "догонялки", что иногда даже руки опускаются. Недобросовестные председатели могут спокойно "нарисовать" бюллетени по ОСС и на их основе составить протокол, этот протокол отвезти в ГЖИ и инспекция обязана принять его к сведению. Мы потом вправе в судебном порядке оспаривать, но судебное разбирательство длится не 5 минут, а по пол года (это включая апелляцию, т.к. решение первой инстанции не вступит в законную силу в случае наличия апелляционной жалобы).
Таким образом жулики подделывают бюллетени и их никак нельзя привлечь к ответственности, т.к. инициатор собрания просто уверяет, что ему эти бюллетени в почтовый ящик принесли и он же не мог знать, что те не настоящий собственник подписывал.
Далее мы проводим настоящее собрание, ходим по квартирам, обеспечиваем кворум и честные итоги.
Хорошо хоть еще год назад я сайт для нашего дома создал, где все события по дому освещаю, к нему группу в ВК присоединил, другой сосед группу в вайбере создал и мы смогли более половины дома в этих группах объединить. Теперь о любой намечающейся активности мы хотя бы очень быстро можем всех оповестить фактически (конечно и формальности в виде вывешивания уведомлений на информационных досках тоже вешаем, но туда крайне редко на самом деле люди смотрят).
Но следом за нашим собранием опять проводится липовое.
Так и живем. Ждем, что хоть исход по уголовному делу поможет нам избавиться от прилипившегося председателя.
Единственное, на что пока решился — создал группу, чатик в ВК и повесил об этом объявление на подъездах.
Как раз думал, как провести собрание по одному вопросу. Прочитал около половины и уже отпало желание этим заниматься.
Алексей очень точно сказал.
Artur, у нас в доме ВК затух, зато в вайбере общение не умолкает.
3 года являюсь членом совета дома, соответственно трижды принимал участие в проведении голосований. Мероприятие не простое. После последнего решения, принятого советом дома, получил повестку в суд от одного из обиженных собственников. Так что дело это неблагодарное, а с учетом 327 статьи УК ещё и опасное (если вдруг где-то допустишь ошибку).
Максим, а что за решение было?
Татьяна, утверждение тарифов на содержание жилья и текущий ремонт на очередной год. Протокол подписывался членами совета МКД, которым как выяснилось в суде было недостаточно предоставленных на предыдущем общем собрании полномочий (дополнительно нужны доверенности от каждого собственника МКД).
Максим, Не подскажите как нам быть Совет дома создан в 2018 году мы узнали об этом в конце 2021 года при опросе 2-х подъездов из 4-х такого председателя за 3 (три) года никто не знает Стоит вопрос о ремонте крыши которая после 26 лет никто не делал необходимо ремонтировать постоянно протечки верхних этажей и в подвале постоянно аварии трубы ржавые УК бездействует очень медленно реагирует отписывается только Какие возможны варианты для собственников жилья как найти выход с чего начать?
Собрать деньги всех владельцев квартир?))) Вы уверены, что владельцы не будут против?)))))
Алиса, А вы думаете, что специалисты по ОСС бесплатно работают?? ))
У нас не УК. ТСЖ. И полный игнор собственников в принятии каких либо решений.
Они готовы делегировать ответственность хоть кому, лишь бы платить меньше, а во дворе были фонтаны и павлины.
согласны на все, но только денег не просите.
Здравствуйте Владимир! отличная статья. Практическая пошаговая инструкция. Ознакомился правда уже после проведения ОСС, но тем интересние было читать.
Сейчас встал вопрос.
19 декабря передали протокол в ГЖИ
26 декабря должна пройти регистация в налоговой.
Подскажите, когда по закону УК должна передать дела.
PS. уходить они не собираются и будут всячески препятствовать.
> Юридическим лицам для голосования обязательно нужны доверенность или приказ о назначении — они обязательны при голосовании.
Не обязательно, директор без всяких доверенностей может голосовать. Если собственником помещения является юридическое лицо, то на основании закона или учредительного документа от его лица действует директор (ст. 53 ГК РФ).
> Отдельно попросите людей указывать в бюллетенях свои контактные данные. Объясните, что им могут позвонить из районной администрации или жилищной инспекции с проверкой.
Думаю к этому нужно просить заполнить согласие на обработку персональных данных.
> Включить расходы на проведение собраний в план финансово-хозяйственной деятельности УО по МКД.
Насколько я понимаю, это работает только в случае если инициатором собрания выступает УО (даже если 10% собственников попросили УО провести ОСС — все равно инициатором будет УО).
> Бюллетени, которые собственники сдали после собрания, уносить с собой члены счетной комиссии не имеют права.
Всмысле? Нужно оставить бюллетени в том месте, где их сдали, уйти и выключить свет?
> Для совместных собственников голоса считаются вместе — если проголосовал только один из владельцев помещения, которое находится в совместной собственности, засчитываются голоса и всех остальных. Если же несколько совместных собственников проголосовали по-разному, их голоса не учитываются вовсе.
Поэтому удобнее чтобы всегда голосовал только один из совместных собственников.
> В свою очередь та в течение трех дней после этого обязана передать его в ЖИ — жилищную инспекцию.
На текущий момент УО сканирует, размещает сканы в ГИС ЖКХ и передает подлинники протокола в ГЖИ в течение пяти дней.