Что значит общая долевая собственность на землю
Перейти к содержимому

Что значит общая долевая собственность на землю

  • автор:

Что такое долевая собственность. Объясняем простыми словами

Долевая собственность — вид прав на имущество, когда оно одновременно принадлежит нескольким людям, и каждому принадлежит лишь его часть. Подробнее в статье, которую проверила юрист Светлана Токарева.

Проще говоря, представьте: в квартире живут несколько человек, и у каждого своя доля. Каждый из них может продать свою долю, сдать в аренду, передать в наследство или заложить — и для этого не нужно продавать всю квартиру.

Такое часто бывает, когда людям нужно разделить имущество:

  • после развода;
  • жильё досталось нескольким хозяевам в наследство;
  • человек получил право на долю в собственности по решению суда.

В чем отличие от совместной собственности

Общая совместная собственность — это когда квартира (или дом) в равной степени принадлежат нескольким людям. Но квартира не разделена на доли, и поэтому у всех владельцев равные права на эту квартиру.

Например, по действующему законодательству РФ, всё, что муж и жена покупают в период брака, считается совместным имуществом и принадлежит обоим, а при разводе делится пополам. То есть при совместной собственности один из супругов не может распоряжаться квартирой в одиночку — продать или сдать в аренду. Для этого необходимо согласие второй стороны. При продаже квартиры владельцы должны действовать совместно, так как фактически являются одной стороной сделки.

При долевой собственности квартира находится тоже в общем владении, но каждый из хозяев имеет свою долю и может распоряжаться только ей, а не всей квартирой целиком.

Какие бывают доли

Идеальная доля. Например, если у квартиры 3 собственника, то обычно доли выделяются в равных частях — ⅓ на каждого. Какие именно квадратные метры приходятся на конкретного человека, неизвестно. Все трое участвуют в управлении всей квартирой и могут свободно перемещаться по всей площади без согласия других собственников.

Реальная доля. Это доля в натуральном выражении: например, одна комната в квартире. Собственник реальной доли имеет право не пускать в неё других жильцов, по своему усмотрению делать ремонт, приводить третьих лиц. Реальную долю выделить намного сложнее, ведь предполагается, что комната будет полностью автономна от другой части квартиры. Пленум Верховного суда постановил, что для выделения такой доли необходимо, чтобы комната была изолирована и оборудована подсобными помещениями (кухня, санузел) и отдельным входом.

Как выделяют доли
Чтобы [выделить] (https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/kak-videlit-dolyu-v-kvartire) долю в совместной собственности, необходимо:

  1. Договориться с другими собственниками о размере доли.
  2. Составить письменное соглашение.
  3. Собрать подписи со всех владельцев и заверить документ у нотариуса.
  4. Оформить право собственности в Росреестре.
  5. Получить документ о праве на долю, подтверждённом в ЕГРН.

В соглашении необходимо отразить:

  • место составления;
  • указать адрес объекта недвижимости, общую площадь, кадастровый номер, количество комнат, размер жилой и нежилой площади;
  • информацию обо всех собственниках (ФИО, дату рождения, адрес прописки и паспортные данные);
  • указать реквизиты документа, который подтверждает право владения квартирой;
  • сведения об обременениях, если они имеются;
  • количество экземпляров (для каждого из собственников);
  • подписи всех собственников с расшифровкой.

Это пример простого случая, когда все собственники договорились о размере долей. Бывают ситуации, когда хозяева договориться не могут, тогда нужно обратиться в суд. Порядок действий в такой ситуации следующий:

  1. Для начала в рамках досудебного процесса всем владельцам направляются письма с предложением решить жилищный вопрос мирно и вне судебного порядка. На рассмотрение предложения у собственников есть 30 дней.
  2. Если остальные собственники ответили отказом или проигнорировали предложение, то далее следует составить иск.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Направить иск в суд.
  5. Когда начнутся слушания по делу — посещать каждое заседание и по требованию судьи предоставлять необходимые документы.
  6. Когда судья вынесет судебное решение, зафиксировать право собственности в Росреестре или обжаловать вердикт.

Как продать долю в квартире или другом объекте

Продажа долевой собственности предусматривает особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь необходимо предложить свою долю другим собственникам квартиры. Для этого необходимо письменно сообщить им о продаже, указать цену и полные условия сделки. Извещение необходимо отправить по месту жительства.

Если остальные владельцы не хотят выкупать долю продавца, то только тогда её можно продать постороннему человеку. Важно: в таком случае нельзя брать меньше денег, чем в извещении для других собственников.

Если продать долю, не известив владельцев других долей, то они в течение трёх месяцев могут оспорить сделку и через суд заставить продавца продать долю именно им.

Кстати, если долю захотят купить все остальные собственники, то продавец вправе продать долю в квартире любому из них.

Как оформить сделку с долями

Представим, что все другие собственники отказались от предложения, и долю хотят купить посторонние люди. Для такой сделки необходимо оформить договор купли-продажи. В нём нужно отразить характеристики объекта — где находится жилплощадь, размер доли, кадастровый номер. Необходимо также указать стоимость, за которую продаётся доля, условия оплаты и есть ли обременения.

Договор купли-продажи необходимо заверить у нотариуса. Документы, которые потребуются нотариусу:

  • договор;
  • паспорт;
  • отказ всех собственников от покупки доли;
  • извещения о продаже доли (если нет отказов);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт на квартиру;
  • разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
  • разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Сложности и нюансы владения долей

Общая долевая собственность не приносит проблем, если все собственники жилья сохраняют между собой позитивные взаимоотношения. Но так бывает не всегда. Бывшие супруги, люди получившие квартиру в наследство или же просто посторонние не всегда могут мирно жить, поэтому возникают конфликты. Например, брат и сестра получили в наследство квартиру, у каждого из них своя доля. Сестра хочет продать квартиру целиком, а брат против этого. Выкупить долю сестры он тоже не может — нет денег. В этом случае сестра может продать долю, но отношения среди родственников будут полностью испорчены. А брату придётся делить жильё с посторонним человеком.

Ещё одной сложностью считается тот факт, что законодательство РФ не ограничивает размер долей собственности, а это открывает путь к бесконечному дроблению помещений. Бывает, что владельцы с мизерными долями, например, 1/40, требуют вселиться в жильё, когда другие собственники квартиры с большими долями против. В таком случае суд может назначить выплачивать другим собственникам компенсацию, то есть фактически принудить их согласиться на выкуп незначительной доли.

Спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идёт об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Ещё одна сложность заключается в покупке квартиры под материнский капитал. В таком случае родители обязаны выделить в этом жилье доли детям. Если спустя время родители решили продать эту квартиру, то сделать это будет крайне сложно. Например, необходимо получить разрешение органов опеки: без него продать такое жильё невозможно, потому что сделку не зарегистрируют.

Пример употребления на «Секрете»

«”Размещение на фасаде дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме противоречит закону и нарушает права общей долевой собственности”, — резюмировал суд и отправил дело на новое рассмотрение в кассацию».

(Из материала о том, что россиянам официально запретили ставить кондиционеры без согласия соседей.)

Участки земли, которые находятся в общей долевой собственности нескольких лиц

В Российской Федерации нередко земельные участки находятся не в частной собственности, а в общей, когда одним участком земли владеют сразу двое, а то и трое граждан.

В нашей статье пойдет речь об участках, которые находятся в общей собственности сразу нескольких лиц, о том, какие ЗУ могут принадлежать сразу нескольким лицам, о правах и обязанностях на такие виды участков, о том, когда может возникнуть потребность в переводе частной собственности на общую долевую и о величине долей.

Что такое общая долевая собственность на земельный участок

Общая долевая собственность подразумевает, что конкретный участок земли находится в общей собственности сразу нескольких лиц – двух, трех или более.

Бывает и такое, что земля находится в собственности десятков лиц одновременно. Зачастую такие земельные участки имеют сельскохозяйственное назначение и были оформлены еще в те времена, когда перераспределялись земли колхозов.

Собственники имеют равные права при распоряжении общего имущества. Также допускается и требования выделения своей доли из общей.

расчет при отсутствии кадастровой стоимости

Такой вид владения земельными участками пришел в современную Российскую Федерацию из прошлого – Советского союза, когда в 80-е годы еще были популярны различные совхозы и колхозы.

То время характеризовалось стремительным развитием огородничества, садоводства и сельского хозяйства на просторах нашей большой страны.

Когда сельское хозяйство стало постепенно увядать, бывшие работники колхозов и совхозов стали искать пути решения проблемы прибыльности таких видов ЗУ.

Многие пришли к однозначному выводу, получать стабильную прибыль можно в том случае, если выделить из общей долевой собственности свою часть.

Согласно действующему законодательству (ГК РФ), собственник такого вида земельного участка может требовать выделить ему свою долю из общей.

кадастровый план земельного участка

Чаще всего среди основных причин озвучивают следующие:

  • Создание собственного подсобного хозяйства на выделенной доле земли.
  • Организация личного фермерского угодья. своей доли земли.

Стоит помнить, что требовать выделить свою долю из общей – законное право каждого, и согласно законодательным нормам (252 ГК РФ) вы не обязаны озвучивать точную причину такого решения.

Общая собственность может быть двух типов:

  • Общая, без выделения долей для каждого из участников.
  • С выделением долей из общей для одного или более лиц.

К каким участкам может применяться

кадастровые документы на земельный участок

Чаще всего общая долевая собственность возникает в следующих случаях:

  • Когда речь идет о фермерских и сельских угодьях.
  • Если участки земли были приобретены членами различных объединений (например, фермерское, садоводческое, огородническое или дачное объединение граждан) за счет общих взносов.
  • При покупке участка земли двумя лицами, которые числятся в браке.
  • Участок земли был куплен членами некоммерческого объединения на общие деньги для ведения огородничества, фермерства, садоводства или сельского хозяйства.
  • Доля предоставляется на условиях оплаты.

Участники общей долевой собственности, их права и обязанности

частный дом и участок

Доли всех собственников являются равными, если ранее иное не было предусмотрено договоренностью сторон (ст. 245 ГК РФ).

Выделение доли происходит в процентном или дробном соотношении.

По различным причинам, доля участников может быть изменена. Например, один собственник отказывается от своей доли в пользу другого.

Часть общего имущества может быть затребована собственником в его владение или пользование, исходя из его доли в участке земли.

Если по каким-то причинам этого сделать нельзя, собственник может потребовать компенсацию, соразмерно его доли в участке.

При продаже своей доли, другие участники имеют право приоритета при покупке доли перед посторонними лицами. Если продажа происходила с нарушением законодательных норм, то любой из участников может обратиться в суд для перевода прав и обязанностей на него.

оформление документов на землю

Участники имеют право улучшать свое имущество, согласно с установленным законодательством регламентом (ст. 245 ГК РФ). Если общая стоимость участка земли возрастает благодаря работе определенного собственника, то он вправо требовать увеличение своей доли в общей сумме.

В случае, если улучшение не может быть отделимо от общей доли, то увеличение доли участника не происходит.

Важно помнить, что право общей долевой собственности рождается лишь тогда, когда существует договоренность между всеми сторонами правоотношений (ст. 247 ГК РФ). Если такая договоренность перестала устраивать одного из собственников – он вправе обратиться в суд и отстаивать свои права там.

При правильном оформлении, право на владение долей в общей собственности является вещным, а значит – защищается от посягательств всех других участников правоотношений.

документы для получения кадастрового плана

Каждый имеет право распоряжаться своей долей самостоятельно и исходя из собственных соображений, не нарушая при этом договоренностей или закона.

Если от использования общего участка земли были получены доходы (например, в виде продукции или плодов урожая), то они попадают в общую собственность всех участников ст. 248 ГК РФ). Распределение доходов происходит либо равномерно (если доли не выделялись вообще), либо соразмерно долям каждого из участников. Конечно, если другое не было предусмотрено договоренностью ранее.

Уплата всех налогов на землю, имущество или использование коммуникаций лежит на плечах всех собственников имущества (ст. 249 ГК РФ), соразмерно их долям в общей собственности.

Право общей собственности может быть прекращено в случае выдела из общей собственности определенной доли одним из участников, или же раздела общей собственности в целом.

распоряжение с/х землями

В случае раздела, прекращается общая собственность для всех участников правоотношений, а при выделе одной доли – лишь для того участника, который затребовал выделение доли.

Разделение и выделение доли может происходить по взаимному согласию сторон или по судебному решению. Также в случае наличие задолженности по кредиту у одного из участников, кредиторы вправе затребовать долю в уплату кредита.

Если выделение доли невозможно провести в натуре, то собственник доли может затребовать денежную или имущественную компенсацию, соразмерно своей доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).

Когда возникает общая долевая собственность на землю

межевой план земельного участка

Общая собственность может возникнуть в самых различных случаях, мы приведем самые распространенные:

  • В случае покупки земельного участка на общие деньги. Например, участники фермерского объединения собрали общие средства и выкупили земельный участок.
  • Каждый получил долю соразмерно внесенным денежным средствам.
  • При покупке земельных участков в браке, автоматически собственность становиться общей для обоих супругов, если иное не предусмотрено брачным договором.
  • В силу следки купли-продажи для нескольких лиц.
  • В случае, если имущество является нераздельным.
  • Если участки земли подпадают под фермерское или крестьянское образование.
  • Когда договор предусматривает постройку дома для нескольких лиц.
  • В случае соединения или смещения имущества. Например, два частных участка соединяют в один на правах общей собственности.

договор купли продажи доли земельного участкаПредоставление земельных участков инвалидам происходит на льготных условиях согласно законоадтельству РФ.

Вам нужен образец договора купли-продажи доли земельного участка? Скачать его вы можете здесь.

Если вы хотите подарить дом с земельным участком, то должны быть готовы к сбору пакета документов. Какие бумаги необходимо подготовить, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Как определяется величина долей

Общая собственность может подразумевать выделение долей для каждого из участников правоотношений, либо отсутствие такого разделения на доли.

приватизированный земельный участок

Если договор не предусматривает выделение долей для кого-то из участков, то конкретный участок земли находится в полной общей собственности между всеми участниками. Тогда каждый из участников обладает равной долей в общем имуществе.

Когда один из участников затребовал выделение своей доли, то она выделяется из общей на основании процентного или дробного соотношения. Также допустимо выкупать чужие доли у других участников. В таком случае доля в общем имуществе может быть увеличена или уменьшена.

Таким образом, общая собственность на земельные участки возникает в самых разных случаях, но чаще всего – при формировании земель для ведения сельского хозяйства, фермерского угодья, дачного или огороднического дела.

Распределение долей между участниками происходит равномерно, если иное не предусмотрено ранее договоренностью. Допустимо выделять свою долю из общей, а также дарить, продавать или сдавать в аренду.

Коллективно-долевая и совместная собственность на землю: отличия и понятие

В современном обществе возникают все новые и новые вопросы, связанные с правами на землю и формами собственности на нее. Одним из таких вопросов является различие между коллективно-долевой и совместной собственностью на землю. Оба этих понятия имеют свои особенности и правовые рамки, которые регулируют их использование и распоряжение.

Долевая собственность на землю представляет собой форму собственности, при которой участок земли принадлежит нескольким лицам, каждое из которых имеет определенную долю в праве собственности. Таковы могут быть, например, случаи раздела земельного участка между наследниками или соглашения об общей собственности на земельный участок. В данном случае каждое из лиц, являющихся собственниками, имеет определенные обязанности и права по использованию и управлению земельным участком.

Совместная собственность на землю, в свою очередь, представляет собой форму собственности, при которой земельный участок принадлежит нескольким лицам, но без определенной доли. В данном случае каждое из лиц, являющихся собственниками, имеет равные права и обязанности по использованию и управлению земельным участком. Такая форма собственности наиболее подразумевается для коллективных форм собственности, например, для фермерских хозяйств или обществ с ограниченной ответственностью.

В обоих случаях возникает необходимость в межеваниях и судебной защите прав собственников. Долевая собственность на землю может возникнуть в результате сделки или на основании решения суда. Совместная собственность на землю возникает в случаях, когда несколько лиц являются собственниками земельного участка без заключения специального соглашения или сделки.

В обоих случаях собственники должны соблюдать правовые обязанности и режим использования земельного участка. Главной особенностью долевой и совместной собственности на землю является отсутствие единственного владельца и временных беспокойств, связанных с возникновением их правовых отношений.

Таким образом, коллективно-долевая и совместная собственность на землю представляют собой различные виды форм собственности, которые могут возникать в различных ситуациях и участках земли. Правовые рамки для таких форм собственности определены соответствующими статьями законодательства и регулируют использование и распоряжение земельными участками в соответствии с общественными и экономическими интересами.

Коллективно-долевая собственность на землю

Коллективно-долевая собственность на землю — это одна из форм земельной собственности, которая характеризуется тем, что земельный участок принадлежит нескольким собственникам в определенных долях.

В данном случае, земельный участок является общей собственностью товарищества или иного объединения лиц, которые объединились для образования коллективно-долевой собственности. Каждый собственник имеет определенную долю в данном участке, которая определяется законодательством.

Коллективно-долевая собственность на землю осуществляется в соответствии с ответы кодекса РФ «О недрах» и «О земле». Собственники имеют право распоряжаться своей долей участка и совместно принимать решения относительно общего использования земли.

В случае с коллективно-долевой собственностью на землю, каждый собственник имеет право на выдел в натуре соответствующего участка в размере своей доли. Такой выдел является собственностью данного собственника.

Коллективно-долевая собственность на землю может быть образована в рамках садоводческих, дачных или других объединений. В этом случае земельный участок становится общей собственностью собственников данного объединения.

Нормативные правовые акты, регулирующие отношения в рамках коллективно-долевой собственности на землю, определяют порядок распоряжения участками и другим имуществом, образованным в результате объединений собственников. Собственники могут совместно распоряжаться таким имуществом или передавать его в пользование другим лицам.

Коллективно-долевая собственность на землю является одной из форм земельной собственности, которая предоставляет собственникам определенные права на использование и распоряжение земельными участками.

Совместная собственность на земельный участок

Совместная собственность на земельный участок является одним из видов коллективно-долевой собственности на недвижимое имущество. Она регулируется соответствующими статьями Гражданского кодекса РФ.

Земельный участок, являющийся объектом совместной собственности, может находиться в собственности нескольких лиц, которые являются его участниками. Каждый из участников владеет определенной долей в этом участке, которая определяется вкладами каждого участника.

Вопросы по распоряжению и пользованию земельным участком в случае совместной собственности регулируются законом и соглашением между участниками. При отсутствии такого соглашения, каждый участник имеет право пользоваться участком в соответствии с его долей.

Совместная собственность на земельный участок является неделимым правомочием, поскольку участникам не разрешается распоряжаться своей долей отдельно от всего участка. Результате этого, совместная собственность на земельный участок может возникать в случае перевода имущества в собственность нескольких лиц или путем совместной покупки земельного участка.

Совместная собственность на земельный участок может быть учтена в качестве долевой собственности, если она определяется долей в уставном капитале общества или иной долей в имуществе коллективно-совместной собственности. При этом, участники совместной собственности на земельный участок имеют право на долю в доходах, полученных от использования этого участка.

Совместная собственность на земельный участок также подразумевает правовые отношения между участниками, которые регулируются Гражданским кодексом и другими законодательными актами. Участники могут заключать сделки по отчуждению своей доли в участке, а также по передаче права пользования земельным участком.

Совместная собственность на земельный участок может возникать в результате наследования, раздела имущества, совместной покупки или иных ситуаций. В случае возникновения совместной собственности, участники должны договориться о порядке использования и управления земельным участком.

  • Возможность объединения ресурсов нескольких лиц для использования земельного участка
  • Распределение ответственности и затрат между участниками
  • Возможность совместного использования земельного участка для разных целей
  • Необходимость согласования решений и действий между участниками
  • Возможность возникновения конфликтов и споров
  • Ограничения в праве распоряжения своей долей

Отличия коллективно-долевой и совместной собственности

Коллективно-долевая и совместная собственность на землю — это два различных варианта оформления права собственности на земельные участки. Рассмотрим основные отличия между ними.

Коллективно-долевая собственность

Коллективно-долевая собственность предполагает наличие нескольких собственников на один земельный участок. В таком случае каждый из сособственников является совладельцем всего участка, а не только определенной доли. Это означает, что земельный участок является неделимым и не может быть разделен между собственниками.

Порядок возникновения коллективно-долевой собственности регулируется нормативными актами. В большинстве случаев такая форма собственности возникает при регистрации доли в земельном участке. Каждый сособственник имеет право свободно распоряжаться своей долей, включая возможность передать ее в собственность другому лицу или использовать для собственных нужд.

Совместная собственность

Совместная собственность на землю предполагает, что несколько лиц владеют определенным земельным участком на правах собственности. В отличие от коллективно-долевой собственности, участок может быть разделен между собственниками на определенные доли.

Возникновение совместной собственности на землю может произойти по различным основаниям, например, при заключении сделки купли-продажи или наследовании. При этом каждый собственник имеет право пользоваться земельным участком в соответствии с законодательством и ограничениями, установленными другими собственниками.

Основные различия

  • Коллективно-долевая собственность предполагает неделимость земельного участка, в то время как в совместной собственности участок может быть разделен на доли;
  • Возникновение коллективно-долевой собственности связано с регистрацией доли в земельном участке, в то время как совместная собственность может возникнуть по различным основаниям;
  • Каждый сособственник в коллективно-долевой собственности имеет право на свободное распоряжение своей долей, в то время как в совместной собственности пользование и распоряжение земельным участком осуществляется в соответствии с согласованными правилами и ограничениями;
  • В случае коллективно-долевой собственности не требуется выплата компенсации другим сособственникам при использовании земельного участка, в то время как в совместной собственности может быть предусмотрена компенсация за пользование;
  • Регистрация коллективно-долевой собственности требует согласования всех сособственников, в то время как совместная собственность может быть оформлена без согласия всех собственников.

Таким образом, коллективно-долевая и совместная собственность на землю имеют свои особенности и различия в порядке возникновения, правах и обязанностях собственников. При выборе формы собственности необходимо учитывать условия и практику использования земли, а также желания и интересы всех сособственников.

Понятие коллективно-долевой собственности на землю

Коллективно-долевая собственность на землю — это форма собственности, в которой несколько лиц владеют и распоряжаются земельным участком вместе, при этом каждый из них имеет определенную долю в праве собственности и несет соответствующие обязанности.

Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации, коллективно-долевая собственность на землю возникает на основании договора между собственниками земельных участков. Для этого необходимо заключить долевое соглашение, которое определит доли каждого сособственника в общей собственности.

Для осуществления коллективно-долевой собственности на землю необходимо выполнение следующих условий:

  • Регистрация долевого соглашения в уполномоченном органе;
  • Распоряжение объектом собственности согласно долевому соглашению;
  • Сохранение общего содержания и состояния земельного участка, на котором расположена общая собственность;
  • Выделение каждому сособственнику своей доли в праве собственности на земельный участок.

Коллективно-долевая собственность на землю может быть учреждена как для гражданских лиц, так и для юридических лиц. В случае учреждения коллективно-долевой собственности на землю гражданским обществом, участники общества становятся сособственниками земельного участка.

В России коллективно-долевая собственность на землю получила широкое распространение в период существования СССР. Государственная форма коллективно-долевой собственности на землю предусмотрена в Гражданском кодексе Российской Федерации. В настоящее время действующим законодательством предусмотрены различные варианты обращения с земельными участками, включая коллективно-долевую собственность.

Понятие совместной собственности на земельный участок

Совместная собственность на земельный участок является одной из форм собственности на землю, которая возникает в случаях, когда земельный участок принадлежит нескольким лицам одновременно. Это может быть как коллективно-долевая собственность, так и общая долевая собственность.

Совместная собственность на земельный участок имеет свои особенности. Один из вариантов составляющих совместную собственность является коллективно-долевая собственность. В этом случае земельный участок принадлежит нескольким лицам в качестве объединений, таких как хозяйства, товарищества и другие.

Распределение прав и обязанностей между участниками совместной собственности на земельный участок осуществляется в соответствии с долевыми долями каждого участника. Долевая доля определяет размер и порядок выплаты вознаграждения за пользование земельным участком.

Совместная собственность на земельный участок может возникать как в гражданском праве, так и в государственной собственности. В случае нарушения прав участников совместной собственности на земельный участок, предусмотрены меры защиты в соответствии с законодательством.

Одной из особенностей совместной собственности на земельный участок является возможность его выделения в отдельный самостоятельный объект права с последующей регистрацией в установленном порядке.

Читайте также: какие варианты совместной собственности на земельный участок существуют и какие права и обязанности возникают у участников такой собственности. В комментариях к статье вы можете задать вопросы и уточнить информацию о данной теме.

Долевая собственность: особенности продажи

Долевая собственность: особенности продажи

Когда у квартиры только один хозяин, не возникает сомнений, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу собственнику ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело — распоряжение долевой собственностью. Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.

В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными.

Как сделать выдел доли в квартире

Зачем это вообще нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие.

Бывает, что родственники не могут и не желают договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.

Выдел доли в натуре получается сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают за нее. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

При долевом владении жильем собственники должны выполнять определенные обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы второго пользователя — например, не шуметь и не устраивать вечеринки после 23 часов и т. д.

Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг напрямую зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше.

Как продать квартиру в долевой собственности?

Прежде всего в сделке с общим жильем не должны быть нарушены ничьи права.

По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).

Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при ее продаже — договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты.

Предположим, продается квартира, разделенная на семь долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке не редкость. Нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д.

Любые операции с квартирой (в том числе продажа), которая находится в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников.

Впрочем, существует еще один вариант: все сособственники дают согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

За исключением нотариальной формы сделки, которую закон требует в отдельных случаях, и соблюдения преимущественного права покупки сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.

Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдет, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность позволяет распродать жилье по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.

Хотите продать долю на рынке — пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят по каким-то причинам идти на контакт.
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки, — можно выставлять долю на продажу, предлагая ее любым другим покупателям.

Цена, по которой вы выставляете свою долю на рынок, не должна быть ниже той цены, которую вы указывали сособственникам в извещении о своем намерении продать долю.

Преимущественное право покупки, установленное пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, было нарушено? В течение трех месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключенной сделке.

Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.

Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы решили купить долю в квартире?

Здесь многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то всё решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того как вы договоритесь с сособственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.

1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

2. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.

Обычно нотариусу для подготовки договора купли-продажи и проверки легитимности представленных документов на квартиру, а также продавца и покупателя на банкротство необходимо до пяти дней. Это стоит учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.

Как организовать выкуп незначительной доли?

С общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли, когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, те могут обратиться в суд, а суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации за нее.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.

Павел Остапчук, младший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.

Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей.

Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.

Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *