Покупка коммерческой недвижимости: как избежать рисков?
Процесс приобретения коммерческой недвижимости имеет свои особенности: зная о них, можно застраховать себя практически от всех рисков, связанных с покупкой таких объектов. Как грамотно оформить договор, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем? На эти вопросы отвечает нотариус Санкт-Петербурга, Алексей Комаров.
Для начала разберемся в терминологии. По действующему законодательству, объекты
коммерческого назначения – это, в первую очередь, капитальное сооружение.
Согласно 10-й статье Градостроительного кодекса РФ, к таковым относятся здания, строения, либо — объекты незавершенного строительства (за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений).
Коммерческие помещения и здания не имеют жилого статуса – соответствующие
сведения отражены в их кадастровых паспортах и зарегистрированы в Едином
государственном реестре прав (ЕГРП).
Владеть коммерческой недвижимостью могут как физические, так и юридические лица.
Приобрести объект можно двумя способами – заключить договор купли-продажи,
либо, если здание или помещение принадлежит юрлицу – приобрести доли в его
уставном капитале. Таким образом, покупатель получит и права на принадлежащий
компании объект.
По действующему законодательству, договор купли-продажи недвижимости (в том числе
– коммерческой) не обязательно оформлять у нотариуса. Другими словами, сделку
можно провести в простой письменной форме. Правда, как показывает практика,
такие соглашения впоследствии можно оспорить. Бывают случаи, когда уже после
заключения сделки бывшие владельцы коммерческих объектов обращаются в суд и
пытаются доказать, что не хотели продавать свою недвижимость – но были
вынуждены подписать договор под влиянием угроз со стороны покупателя. Причем
часто им удается убедить суд в своей правоте — в результате сделку признают недействительной.
Потому, эксперты рынка коммерческой недвижимости советуют проводить сделку у нотариуса.
Он удостоверяет договор купли-продажи, является гарантом его юридической
чистоты. Если продавец решит попытаться оспорить сделку в суде, нотариус будет
свидетельствовать в пользу покупателя: докажет, что в момент совершения сделки
стороны осознавали последствия своих действий.
Если же продавцом выступает не физическое лицо, а компания, нотариус проверяет
юридическую чистоту всех необходимых для проведения сделки документов – как
самой фирмы, так и принадлежащего ей объекта.
Проверить полномочия представителя юридического лица, который подписывает договор
купли-продажи, согласие всех участников общества на реализацию имущества –
непростая задача, которая под силу лишь высококвалифицированному юристу.
Практика показывает, что уже после проведения сделки представители юрлица часто
пытаются ее оспорить – заявляют о том, что представитель компании не имел права
подписывать договор купли-продажи. Либо — что сделка не была одобрена
владельцами компании. В свою очередь, нотариальная форма договора позволяет
обеспечить полную законность проведения операции. Ведь нотариус несет
ответственность за ее последствия – и отвечает перед покупателем личным
имуществом, если окажется, что сделка была совершена с нарушениями.
Кстати, в отличие от договора купли-продажи объектов недвижимости, соглашения о
реализации долей уставного капитала подлежат обязательному удостоверению у
нотариуса. Соответствующую норму ввели еще в 2009 году – с тех пор число
мошенничеств при продаже долей капитала юрлиц сократилось на 70%.
Как предпринимателю проверить коммерческую недвижимость перед покупкой
Покупая коммерческую недвижимость, необходимо произвести её тщательную проверку. Подобные сделки связаны со множеством рисков, и только скрупулезный анализ объекта и его собственника поможет их избежать. Расскажем, на что необходимо обратить внимание, дадим инструкцию пошаговой проверки коммерческой недвижимости перед сделкой, объясним, как узнать собственника, как получить информацию о кадастровом номере нежилого помещения по адресу и многое другое.
Почему важно проводить проверку перед покупкой?
Приобретение объектов недвижимости требует серьёзных вложений. Особенно если приобретается крупный дорогостоящий склад, офисный или торговый центр. Тем не менее, даже покупая небольшой павильон, необходимо быть начеку.
Главная причина, почему необходимо тщательно проверять коммерческую недвижимость – это огромное число мошенников и изворотливых предпринимателей, стремящихся прикарманить деньги доверчивого покупателя. Существуют и другие риски, которые подстерегают покупателя коммерческой недвижимости.
К ним можно отнести:
- нарушения, допущенные при строительстве, которые непременно скажутся на эксплуатации и приведут к проблемам с проверяющими органами;
- проблемы с документами на объект: в процессе перевода жилой недвижимости в коммерческую или временного объекта в капитальный могут быть допущены нарушения;
Кого выбрать: юриста или риэлтора
Раньше проверка коммерческой недвижимости на стадии переговоров и оформления сделки купли-продажи как правило осуществлялась риелторами. Сегодня стороны всё чаще прибегают к услугам юристов.
Дело в том, что риелтор это специалист по продаже нежилых помещений, а юрист специализируется в области права. Для риелтора всегда выгодно, чтобы сделка произошла, именно в этом заключается суть его деятельности. Интересы юриста лежат в области обеспечения юридической чистоты сделки независимо от того, состоится она или нет.
Пошаговая инструкция как проверить недвижимость
Приобретая коммерческую недвижимость, рекомендуем воспользоваться следующей инструкцией. Проверяя помещения по адресу, можно собрать о нём все необходимые сведения. Для того, чтобы узнать собственника нежилого помещения, выяснить наличие ограничений и запретов, способных воспрепятствовать заключению сделки, необходимо получить сведения из реестра нежилых помещений.
Анализ выписки из ЕГРН
В выписке из ЕГРН имеется очень много значимой информации. К сожалению, реестр может содержать массу технических и реестровых ошибок, поскольку периодически происходит объединение и обновление электронных баз. Все данные стоит проверить не один раз. Наличие любых ошибок может привести к невозможности зарегистрировать право собственности, привести к затруднениям дальнейшего использования объекта.
Коммерческая недвижимость является не только активом, но и одним из инструментов бизнеса, который предоставляется в аренду, под залог, отдаётся в доверительное управление. Необходимо изучить не только актуальные обстоятельства, но и предшествующие: историю данного объекта.
- какие сделки были совершены в отношении данного объекта;
- существуют ли непогашенные обязательства по предыдущим сделкам и насколько велико их влияние на последующую судьбу недвижимости;
Подобные факты не всегда могут послужить основанием для Росреестра для наложения ограничений на сделки с недвижимостью, но о них могут быть специальные отметки. Поэтому важно изучить всю историю операций с конкретным объектом.
Оценка правоустанавливающих документов
К правоустанавливающим документам на объект недвижимости относят договоры купли-продажи, дарения, наследования, акты введения в эксплуатацию, проектную, разрешительную документацию и другие.
Необходимо проверить кадастровый номер нежилого помещения, выяснить:
- кто действительно является собственником;
- выполнены ли все обязательства по договору, к примеру, выполнена ли оплата;
Проверка наличия особых условий
Иногда недвижимости может быть присвоен особый статус. Здание может являться объектом культурного наследия или особо охраняемым объектом. Такие помещения сопровождаются дополнительной документацией – охранными обязательствами, паспортами охранных объектов. Они содержат специальные требования к их эксплуатации, которые могут быть трудно выполнимыми или слишком затратными для будущего владельца. Особый статус оказывает влияние на процесс подготовки к сделки на условия самого договора.
Анализ технической документации
Объект должен сопровождаться всеми необходимыми разрешениями на эксплуатацию. Произведённые перепланировки должны быть узаконены. Чтобы удостовериться в этом, ознакомьтесь с полученными от продавца: разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, разрешением на строительство, техпаспортом с поэтажной экспликацией.
Необходимо сравнить существующую планировку с указанной в предоставленных документах. Обратите внимание на наличие у владельца строительных разрешений, чтобы не купить офис в самовольно надстроенном этаже.
Заказ оценки стоимости объекта
Процедура оценки необходима для определения кадастровой стоимости объекта и сравнения её с рыночной. Этот показатель важен для:
-
вычисления размера налога на недвижимость;
Наличие прав третьих лиц
На следующем этапе необходимо произвести проверку третьих лиц, являющихся правообладателями данного объекта. Если у продавца несколько совладельцев, заключить сделку о купле-продаже можно будет только с согласия всех собственников. Такая ситуация часто является следствием того, что при переводе недвижимости из жилого фонда в нежилой у прежний жилец сохранил юридическое право проживать в данном объекте.
Этот риск особенно часто сопровождает помещения, расположенные на первых дома многоэтажек. Кроме того, важно учесть право наследования. Собственник может захотеть реализовать объект, полученный по наследству, не убедившись в отсутствии других наследников. В подобных случаях сделку могут признать незаконной.
Риски при покупке коммерческой недвижимости: как их минимизировать?
Покупка коммерческой недвижимости — это серьезная и ответственная сделка, связанная с большим количеством рисков. Приобретая коммерческую недвижимость, необходимо учитывать множество нюансов и подводных камней. Неосмотрительность или неправильный выбор условий купли-продажи могут привести к серьезным последствиям.
Для минимизации рисков при покупке коммерческой недвижимости необходимо провести тщательную проверку объекта сделки и учесть все возможные пороки, особенности юридических и налоговых последствий. Одним из обязательных этапов при покупке коммерческой недвижимости является нотариальное заверение сделки, на которой будут фиксироваться все условия купли-продажи.
Важно также подготовить документы к продаже и защитить себя в случае возможных притязаний со стороны продавца. В числе рисков могут быть дополнительные расходы на обременения объекта продажи, права супругов на недвижимость, налоговая задолженность и многие другие факторы.
Помните, что приобретение коммерческой недвижимости включает в себя три варианта сделки: куплю-продам, дарение и безвозмездный договор. В каждом из этих случаев необходимо учесть все возможные риски и максимально защитить себя от возможных оспариваний предшествующих сделок.
В данной статье мы рассмотрим все подробности, связанные с покупкой коммерческой недвижимости, и расскажем, как избежать наиболее вероятных ошибок и рисков, связанных с этим видом активов.
Недостаточное изучение рынка
При покупке коммерческой недвижимости возможны различные риски, и одним из них является недостаточное изучение рынка. Незнание особенностей торговли коммерческими объектами может привести к серьезным проблемам в дальнейшем.
Одним из возможных пороков продажи бывшего бизнеса является наличие оспаривания предшествующих сделок, которые могут затруднить получение полномочий на объект. Также могут возникнуть притязания на обязательства по налогам, ипотеку или другие условия, которые могут повлиять на стоимость объекта и на возможности его использования в будущем.
Важным нюансом при покупке коммерческого помещения является участие супруга в сделке. Дарение или продажа недвижимости от одного супруга к другому возможны только при соблюдении определенных условий и при наличии договора, заверенного нотариально.
При покупке нежилого объекта важно проверить юридическую чистоту и наличие возможных подводных камней, например, связанных с недоплатами за коммунальные услуги или с долгами перед работниками. Также необходимо убедиться в защищенности сделки обязательной нотариальной формой.
- Необходимо изучать рынок коммерческой недвижимости
- Важно проверять юридическую чистоту объекта
- Необходимо учитывать налоговые обязательства
- При продаже объекта могут возникнуть оспаривания предшествующих сделок
- Важно убедиться в защищенности сделки нотариальной формой
Неверное понимание документации: риски при покупке коммерческой недвижимости
При совершении купли-продажи коммерческой недвижимости, нередко возникают подводные камни, связанные с неверным пониманием документации. Перед покупкой необходимо внимательно проверить все условия, представленные в договоре, а также учесть нюансы, относящиеся к защите от возможных притязаний на объекты, налогами и другими рисками.
Важно помнить, что документация должна быть заверена нотариально и соответствовать трем основным критериям: полномочиям продавца, полноте проведенной проверки объекта и отсутствию пороков воли.
В случае привлечения к сделке супруга или бывшего супруга, необходимо также учесть возможные оспаривания предшествующих дарений или продаж.
Проверка документации необходима для защиты от мошенничества и обязательное условие при покупке не только коммерческой, но и жилой недвижимости.
Отдельно стоит учитывать условия продажи, включая участие нотариуса, оформление ипотеки и взаимодействие с налоговыми органами. Правильная проверка документации поможет минимизировать риски и сделать покупку коммерческой недвижимости безопасной и выгодной.
- Не забывайте внимательно проверять документы перед покупкой коммерческой недвижимости;
- Учитывайте возможные риски и подводные камни, связанные с оспариваниями, налогами и другими факторами;
- Обязательно участвуйте в проверке документов и заключении договоров через нотариуса;
- Старайтесь минимизировать риски, связанные с покупкой коммерческой недвижимости, и не забывайте обязательного участия нотариуса, оформления ипотеки и других важных моментах сделок.
Неверная оценка финансовых возможностей
При покупке коммерческой недвижимости важно учитывать не только стоимость объекта, но и все связанные с ним расходы и налоги. Пороки, связанные с неправильной оценкой финансовых возможностей, могут привести к серьезным рискам.
Перед тем, как взять участие в сделках с коммерческими объектами, необходимо тщательно изучить все условия продажи. Важно понимать, какие расходы неизбежно будут на вас ложиться после покупки, включая налоги и безвозмездные платежи.
Важный нюанс – проверка объектов на мошенничество. Продавцы могут скрывать пороки недвижимости, и вам придется брать на себя ответственность за все возможные проблемы в дальнейшем.
- Все сделки с коммерческой недвижимостью должны проходить через нотариальную контору. Нотариус обязательно проверит документы на подделки и заверит сделку.
- При покупке коммерческой недвижимости в составе бывшего имущества супругов необходимо получить письменное обязательство от супруга продавца.
- В случае покупки помещения по ипотеке необходимо узнать наличие задолженностей по ипотеке и возможность ее досрочной выплаты без штрафных санкций.
При продаже нежилого помещения или актива возможны оспаривания предшествующих сделок и притязания на него со стороны третьих лиц. Чтобы защитить себя от подводных камней, необходимо заранее изучить все возможные риски и принимать информированные решения.
Нежелание обращаться к профессионалам
Часто покупатели недвижимости не желают обращаться к профессионалам при заключении сделки. Это может привести к серьезным проблемам в будущем.
- Необходимо проверить коммерческие объекты на предмет возможных обременений, например, прав на недвижимость, ипотеку или налоги. Проверка полномочий продавца также является обязательной.
- При дарении или безвозмездных сделках важно обратить внимание на возможные притязания на объекты со стороны других лиц.
- Заключение договора и его заверение у нотариуса является основополагающим шагом при продаже коммерческой недвижимости. При этом необходимо учитывать нюансы и пороки закона, чтобы избежать участия в мошенничестве.
- Подводные риски могут скрыться в предшествующих сделках, поэтому важно проверить их на наличие возможных оспариваний.
- В случае активного участия супруга в покупке коммерческого помещения, необходимо учитывать его права и ситуации, связанные с налогами.
- Взять ипотеку на покупаемый объект и обязательное заверение документов с нотариусом – это важный шаг для защиты своих интересов.
- Проходит ли коммерческая недвижимость в заверенных договорах купли-продажи – это также один из наиболее важных моментов при покупке коммерческого помещения.
- При покупке бывшего нежилого помещения, желательно убедиться в полном соответствии недвижимости с законодательством.
Все эти моменты могут быть решены с помощью профессиональных консультантов и агентств недвижимости.
Но некоторые покупатели не обращаются к таким специалистам из-за нежелания потратить деньги на их услуги. Однако, такое решение может привести к большим затратам в будущем. Поэтому, не стоит экономить на таких важных составляющих, как юридическая проверка и оценка недвижимости профессионалами.
Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости
Неучтенные дополнительные расходы
При покупке коммерческой недвижимости необходимо учитывать возможные неучтенные расходы, которые могут значительно увеличить стоимость сделки. В числе таких расходов могут быть:
- Нотариальная заверка договора купли-продажи — обязательное условие при покупке любой недвижимости,
- Проверка объекта на наличие пороков и нюансов,
- Участие юристов и платежи за их услуги,
- Налоги и возможные иски по предшествующим сделкам,
- Ипотека и ее сопутствующие расходы.
Чтобы защититься от подобных рисков, необходимо тщательно изучить условия договора и принимать все расходы в расчет перед покупкой коммерческой недвижимости.
Важно понимать, что коммерческие объекты, в том числе и помещения нежилого фонда, могут иметь дополнительные расходы, связанные с их эксплуатацией и содержанием.
Еще одним риском при покупке коммерческой недвижимости являются мошеннические действия со стороны продавца. Для защиты от мошенничества необходимо следить за полномочиями продавца и условиями сделки.
Также возможны сложности, связанные с дарением, взять супруга на участие в сделке, а также супруги и их притязания на недвижимость, покупаемую без их воли.
Важную роль при покупке коммерческой недвижимости играет нотариус, который занимается оформлением договора и проверкой правовой чистоты объекта. Также необходимо учитывать, что налоги и возможные иски по предшествующим сделкам могут повлиять на стоимость коммерческой недвижимости.
Риски | Как минимизировать |
---|---|
Неучтенные дополнительные расходы | Тщательно изучать условия договора и принимать все расходы в расчет перед покупкой коммерческой недвижимости. |
Мошенничество со стороны продавца | Следить за полномочиями продавца и условиями сделки. |
Сложности с дарением и притязаниями супругов на недвижимость | Получить необходимое согласие супругов и указать их в договоре купли-продажи. |
Налоги и возможные иски по предшествующим сделкам | Проверять правовую чистоту объекта и искать помощь у профессионалов в данной области. |
Неопределенность с правовыми вопросами
При покупке коммерческой недвижимости необходимо учитывать риски, связанные с правовыми вопросами. В числе этих рисков — неполное или неточное знание истории объекта, что может привести к оспариванию предшествующих сделок.
Кроме того, существует риск того, что объект недвижимости является обязательным активом в каких-либо судебных или налоговых процессах, а также что у продавца есть притязания на эту недвижимость.
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости должен быть заверен нотариально, что поможет защитить права покупателя. Кроме того, налоговые условия, которые относятся к купли-продаже недвижимости, могут быть сложными, и их необходимо проверять внимательно.
Еще одним риском является возможность участия бывшего супруга в сделке: в некоторых случаях, если коммерческие объекты недвижимости были приобретены в период брака, нужно взять на них согласие бывшего супруга или доказать, что они были приобретены дарением или волей наследодателя.
При покупке нежилого помещения могут возникнуть подводные камни, связанные с полномочиями продавца и правовыми условиями, которые необходимо проверять при помощи нотариуса.
Чтобы минимизировать риски при покупке коммерческой недвижимости, необходимо провести проверку юридических документов, включая договора купли-продажи, сделок, дарений и безвозмездных передач. При возникновении непонятных ситуаций необходима своевременная консультация юриста, который сможет оценить возможности и риски.
- Необходимо учитывать следующие возможные риски:
- Оспаривания предшествующих сделок;
- Неточное знание истории объекта недвижимости;
- Обязательный актив в судебных и налоговых процессах;
- Притязания продавца на недвижимость;
- Участие бывшего супруга в сделке;
- Подводные камни, связанные с полномочиями продавца и правовыми условиями;
- Проверка на мошенничество и пороки.
Незнание местных законодательных актов при покупке коммерческой недвижимости
При покупке коммерческой недвижимости возможны различные риски, в числе которых — незнание местных законодательных актов. Необходимо знать, какие условия и требования относятся к сделкам купли-продажи, дарения, подводные камни при участии супруга и другие нюансы.
- Проверка документов. Нотариальная заверка договора купли-продажи не является обязательной для коммерческой недвижимости, поэтому необходимо взять на себя полномочия нотариуса и заверить сделку, чтобы защищаться от возможных будущих притязаний бывшего супруга и оспаривания предшествующих сделок.
- Условия сделок. Необходимо взять во внимание условия и требования налогов и поставить в известность налоговые органы о покупке коммерческой недвижимости.
- Продажа безвозмездных объектов. При продаже не жилых помещений или сдаче их в аренду возможны риски взыскания налогов или мошенничества со стороны покупателя.
В целом, все возможные риски при коммерческих сделках связаны с незнанием условий, подводными камнями и налогами, которые должны быть учтены в сделке. Поэтому необходимо пройти проверку документов, взять на себя полномочия нотариуса и изучить местные законодательные акты.
Защищаемся от возможных рисков следующими шагами:
- Приобретаем коммерческую недвижимость только в соответствии с местными законодательными актами;
- Изучаем условия договоров на покупку и продажу недвижимости;
- Получаем консультацию специалистов по вопросам налогообложения и юридическим нюансам данного вида сделок.
Расходы на ремонт и обслуживание
Покупка коммерческой недвижимости не ограничивается только суммой, указанной в договоре купли-продажи. На покупателя могут быть наложены дополнительные расходы на ремонт и обслуживание. При покупке нежилой недвижимости, такой как офис, магазин или склад, необходимо принимать в расчет возможные пороки в строении и возраст объекта.
Подводные камни также могут крыться за обязательными налогами и платежами, а также за услугами нотариуса. При покупке коммерческой недвижимости возможны притязания на объекты от предшествующих собственников. В таких случаях покупатель может попасть под участие в спорных судебных процессах.
При покупке коммерческой недвижимости супруга также может иметь свои притязания на объект. В таких случаях необходимо внимательно изучать условия договора купли-продажи и полномочий нотариуса при их заверении.
Для минимизации рисков при покупке коммерческой недвижимости необходимо взять на себя ответственность за проверку всех возможных нюансов и условий сделки. Для этого необходимо пройти проверку объекта на наличие возможных пороков и задолженностей по налогам. Также необходимо получить вся необходимые заключения и дополнительную информацию о сделке.
Дополнительно, покупатель может заключить безвозмездные договора с продавцом по обязательному обслуживанию и ремонту помещения. Ипотеку также можно использовать для пройти этап покупки коммерческой недвижимости так, чтобы она не превратила активы покупателя в объекты оспаривания.
Как можно проверить приобретаемое нежилое помещение перед покупкой?
Наталья — 14.01.2015
Как можно проверить приобретаемое нежилое помещение перед покупкой?
Ответ:
Стандартный список документов, необходимых для проверки рисков приобретения нежилого помещения | ||||
№ п/п | Название документа | Кто может получить / предоставить документы | В каком случае необходим | Какую информацию может содержать |
1 | Обычная выписка из ЕГРП на объект | Любое лицо | Всегда | • За кем зарегистрировано право собственности, • дата и номер государственной регистрации права, • какие ограничения наложены на объект, • существуют ли правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования; •кадастровый номер • площадь помещений; • адрес |
2 | Выписка из ЕГРП по земельному участку, на котором расположено здание, в котором находится объект | Любое лицо | Всегда | • Кому принадлежат право собственности на земельный участок под зданием, • Каково разрешенное использование земельного участка, • Вид права, на котором собственник здания использует расположенный под ним участок |
3 | Выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости | Любое лицо | Всегда | Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием: • даты и номера государственной регистрации права; • даты, номера и основания прекращения права |
4 | Справка из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости | Собственник или лицо по доверенности | Всегда | • Кто и когда запрашивал сведения об объекте, • исходящие номера полученных выписок из ЕГРП по объекту за весь период |
5 | Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов | Собственник или лицо по доверенности | Всегда | Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.) |
6 | Сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным | Собственник или лицо по доверенности | Всегда, если собственник — ФЛ | Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда |
7 | Копия Паспорта собственника (всех страниц) | Собственник | Всегда, если собственник — ФЛ | • Паспортные данные собственника, • адрес регистрации, • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000 . В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС. |
8 | Копия Свидетельства о браке собственника | Собственник | Если собственник — ФЛ и состоит в браке | Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака |
9 | Копия паспорта супруга собственника (всех страниц) | Собственник | Если собственник — ФЛ и состоит в браке | • Паспортные данные супруга собственника, • адрес регистрации, • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000 . В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС. |
10 | Согласие супруга собственника на отчуждение имущества | Супруг собственника | Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом | Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества |
11 | Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника | Супруг Собственника | Если собственник -ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом | Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью |
12 | Копия доверенности на отчуждение имущества | Собственник | Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника- ФЛ | Данные о полномочиях представителя |
13 | Копия паспорта представителя собственника (всех страниц) | Представитель собственника | Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника — ФЛ | • Паспортные данные представителя собственника, • адрес регистрации. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000 . В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС. |
14 | Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника | Собственник | Всегда, если собственник — ФЛ | Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью |
15 | Копия водительского удостоверения собственника | Собственник | Всегда, если собственник — ФЛ | Дополнительное подтверждение дееспособности лица |
16 | Выписка из ЕГЮЛ на компанию — собственника | Любое лицо | Всегда, если собственник — ЮЛ | Статус ЮЛ, форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО |
17 | Уставные документы ЮЛ — собственника в актуальной на момент сделки редакции | Собственник | Всегда, если собственник — ЮЛ | Полномочия органов управления ЮЛ на принятие решения об отчуждении объекта, порядок принятия такого решения |
18 | Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое будет действовать от имени собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность) | Собственник | Всегда, если собственник — ЮЛ | Наличие полномочий у лица, действующего от имени собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий |
19 | Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов собственника — ЮЛ | Собственник | Всегда, если собственник — ЮЛ | Соблюдена ли процедура принятия решения, согласования такого решения в соответствии с уставными документами |
20 | Копии Правоустанавливающих документов на помещение (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, распоряжение государственного органа о приватизации, решение общего собрания и т.д.) | Собственник | Всегда | Основания приобретения собственником права на объект |
21 | Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон) | Собственник | Всегда | • Сведения о дате, номере государственной регистрации права; • Документы – основания регистрации, • Сведения о субъекте и объекте права, • Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности), • Кадастровый номер объекта • Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.) |
22 | Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.) | Собственник | Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРП | • Основания приобретения права собственности на объект; • Сведения о субъекте и объекте права |
23 | Кадастровый паспорт помещения | Собственник | Всегда | • Кадастровый номер, • Дата внесения номера в ГКН; • назначение помещения (нежилое), • Кадастровая стоимость, • Площадь, • Предыдущие кадастровые номера объекта, • Этаж, где расположено помещение, • План расположения помещения на этаже с указанием площади отдельных комнат. |
24 | Технический паспорт на нежилое помещение | Собственник | Всегда | • Адрес, метраж, • Номера помещений на поэтажном плане, • Площадь отдельных комнат в составе помещения, • Техн. описание конструктивных элементов здания, • Инвентаризационная стоимость помещения, • Поэтажный план расположения помещения на этаже (ах), • Экспликация |
25 | Выписка из ЕГЮЛ на компанию — предыдущего собственника | Любое лицо | Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ | Статус ЮЛ (действующее ли), форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО |
26 | Учредительные документы юридического лица, являвшегося предыдущим собственником объекта | Предыдущий Собственник | Если право собственности Продавца на объект получено на основании Протокола (решения) общего собрания членов юридического лица | Порядок принятия решений членами юридического лица, компетенция органов юридического лица (Исследуемая редакция должна быть актуальной на момент принятия соответствующего решения) |
27 | Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность) | Предыдущий Собственник | Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ | Наличие полномочий у лица, действовавшего от имени предыдущего собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий |
28 | Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов предыдущего собственника — ЮЛ | Предыдущий Собственник | Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ | Была ли соблюдена ли процедура принятия решения предыдущим собственником -ЮЛ, согласования такого решения в соответствии с уставными документами |
29 | Документы по подключению к сетям тепло, водо, газо, электро — снабжения | Собственник | Всегда | • Информация о подключении к соответствующим сетям, • О присоединенной мощности, • о соблюдении технических условий и нормативов при подключении к сетям, • разрешительная документация |
30 | Договоры, заключенные в отношении помещения (аренды, субаренды и т.д.) | Собственник | Всегда | Информация об условиях аренды, субаренды и иных сделок в отношении данного помещения |
31 | Письмо (ответ) из органа местного самоуправления по месту нахождения объекта | Любое лицо может запросить | Всегда | • Сведения о дате последнего капитального ремонта здания, где расположено помещение, • Предусмотрены ли действующими распорядительными документами снос, реконструкция или капитальный ремонт данного здания |
32 | Разрешительная документация на строительство дома, в котором расположено помещение (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию) | Собственник | Всегда | Наличие / отсутствие разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания в фактически существующих размерах |
33 | Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание | Любое лицо может запросить | Всегда | Вид разрешенного использования земельного участка, сведения о правообладателе(лях), обременениях |
34 | Бухгалтерский баланс компании — собственника на последнюю отчетную дату | Собственник | Всегда, когда собственник — ЮЛ | Является ли сделка крупной — требует ли соответствующего одобрения |
35 | Документы, касающиеся обременений объекта | Собственник | Всегда | Охранное обязательство, договор аренды и т.д. |
36 | Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание | Покупатель / Собственник | Всегда | Сведения о земельном участке, на котором расположено здание. Отражено ли в паспорте данное здание. |
37 | Документ, являющийся основанием права пользования земельным участком под зданием | Собственник | Всегда | На каком праве используется участок под размещение здания (собственность, аренда и т.д.) |
38 | Отчет об оценке рыночной стоимости помещения | Любое лицо | Если собственник — ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния | Подтверждение рыночной стоимости объекта при продаже, в целях избежания рисков при последуеющем банкротстве собственника |
39 | Договор на проведение оценки рыночной стоимости помещения | Любое лицо | Если собственник — ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния | Задание на оценку |
По всем вопросам, связанным с получением юридической помощи, Вы можете обратиться по телефонам +7 495 625 95 24, +7 495 621 28 42, +7 495 621 66 08, управляющий партнер компании «Юридическое бюро» Казанкова Елена