Как узнать выставлена ли квартира на продажу

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: основные документы

Покупка квартиры – дело ответственное. Особенно, когда касается жилья на вторичном рынке. Если нет возможности или денег заказать проверку квартиры перед покупкой у профессионалов, придется все брать в свои руки. И тут главное – внимательность. От ваших глаз не должен уйти ни один нюанс: от долгов недобросовестного собственника до законности планировки и наличия всех бумаг.

В этой статье поговорим о проверке недвижимости перед покупкой: как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту и на какие основные документы обязательно нужно обратить внимание.

Почему важно проводить самостоятельную проверку на юридическую чистоту?

Юридическая проверка квартиры при покупке – один из важных этапов процесса покупки недвижимости. Упущение малейшего нюанса может грозить неприятными последствиями. От потери времени на долгую регистрацию до самого страшного: можно совсем остаться без денег и без жилья.

• Технические ошибки. Это не самое страшное, с чем можно столкнуться после покупки квартиры, но достаточно частое явление. Например, вы не проверили досконально документы. Заключили сделку, внесли всю сумму, а зарегистрировать квартиру на себя не можете, потому что в документах ошибка. Это можно исправить, подав бумаги на изменение в многофункциональные центры. Но при этом вы потеряете время и, скорее всего, придется понервничать.
• Сделку могут признать недействительной. Если вы даже не задались вопросом, как проверить при покупке квартиры юридическую чистоту этой сделки, то очень рискуете. Особенно опасно, когда приобретаете жилье за наличку, а не с помощью ипотеки, например. Квартира устраивает, продавец быстро составляет договор, а покупатель невнимательно просматривает документы. Деньги отданы. А потом выясняется, что сделку нельзя было проводить по закону. Например, квартира была арестована за долги. Но если вовремя не обратить внимание на наличие обременений, об этом можно узнать только при регистрации или когда к вам постучатся судебные приставы. Сделку тогда расторгнут по суду. А свои деньги вернуть будет сложно, и этот процесс может занять долгое время.
• Потеря денег и квартиры. Такое может случиться, если вы попадете в руки мошенников, которые продают чужие квартиры. Они могут подделать документы или продать жилье сразу нескольким покупателям. Схем у злоумышленников много. И чтобы не попасть ни в одну из них и не остаться без денег, и без жилья, внимательно проверяйте документы.

Документы для проверки недвижимости перед покупкой

Первое, что вы должны сделать при проверке квартиры на юридическую чистоту, попросить продавца предоставить документы. Они помогут понять, реальный или подставной владелец жилья перед вами, каким образом он получил квартиру (к примеру, купил или получил в наследство – риски для последующего покупателя квартиры в каждом из этих случаев будут разные), есть ли еще кроме него собственники и многое другое.

Этим вопросом можно заняться и при повторной встрече, а также после внесения аванса, если он небольшой. Но главное, не после того, как вы заключили сделку.

Итак, какие документы будут нужны?

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры? Какие основные ошибки допускают покупатели квартир?

Паспорт собственника

Проверка на юридическую чистоту квартиры начинается с паспорта: стоит заглянуть в него, изучить все странички. Если собственников несколько, соответственно, нужны все их паспорта. Можно также проверить документы на действительность через сайт МВД. Но самое главное, сравните данные в паспорте с тем, что написано в документах на квартиру. Это нужно для того, чтобы убедиться, что перед вами тот человек, за которого он себя выдает. Потому что могут быть случаи, когда продавец представляется собственником квартиры, на деле же он всего лишь арендатор. А хозяева, например, живут в другой стране. Это одна из самых распространенных схем мошенничества. Кроме того, квартиру могут продавать даже несколько раз и нескольким покупателям.

Также бывают ситуации, когда собственник забывает поменять паспорт, если это требуется по закону. Регистрацию сделки в таком случае придется отложить до тех пор, пока паспорт не заменят на новый.

Документ о праве собственности

С какими документами нужно будет сверять паспорт? Сейчас у владельцев квартир может быть на руках несколько вариантов документов, подтверждающих их право собственности.

1. У тех, кто приобретал жилье до 2016 года, остались старые свидетельства о праве собственности.
2. А тем, кто купил квартиру позже, выдали выписку из ЕГРН. Она не только подтверждает право собственности, но и содержит полную картину о недвижимости. Это один из лучших способов проверить квартиру перед покупкой через Росреестр, то есть по официальной базе данных.

Как правило, данные этой справки актуальны всего месяц. И тот документ, который на руках у продавца, не подойдет для полной проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой. Поэтому лучше всего заказывать актуальную выписку из ЕГРН перед самой сделкой. Однако ее придется ждать минимум 3 дня. Сервис ЕГРН.Реестр предоставляет выписки из ЕГРН в ближайшие часы. При этом они содержат всю актуальную информацию из Росреестра.

Лучший вариант – запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН и заказать такую же у нас, чтобы быть уверенным, что вас не обманут и все данные сходятся.

Почему стоит заострить внимание на этом документе? Как мы уже отметили выше, выписка ЕГРН может достаточно много рассказать о квартире. Тщательно прочитав ее, покупатель может получить информацию:

• о собственниках. Сверив этот документ с паспортом, вы удостоверитесь, что перед вами действительно ее владелец. С этим человеком вы будете заключать сделку и ему передадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Только помните, что с 1 марта 2023 года в выписках ЕГРН скрыли персональные данные. Получить выписку с ФИО можно только после разрешения собственника, либо при заказе документа им лично. Если владельцев несколько, то нужно проверить каждого. Сделать это можно также с помощью сервиса ЕГРН.Реестр. Удобнее всего заказать отчет о проверке недвижимости, в котором будет собрана информация как о собственнике, так и о квартире;

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

• об истории квартиры. Неплохо было бы узнать количество предыдущих собственников. Если недвижимость продавалась каждый год или еще чаще, это может говорить о том, что квартира их в чем-то не устраивала;
• о характеристиках жилья. В выписке ЕГРН будет указана точная площадь квартиры, можно посмотреть план помещения. А также узнать кадастровую стоимость. Если она значительно ниже выставленной цены, тогда стоит задуматься, насколько ликвидный это объект; Это также немаловажный фактор в вопросе юридической проверки квартиры перед покупкой. Может быть за жилье еще не выплачена ипотека, а вам такой вариант не подходит. Или, например, хозяин должник, а жилье в залоге у банка или вовсе арестовано. Если жилье под арестом, то его вообще нельзя продавать по закону, и сделку могут расторгнуть не в пользу покупателя;
• о несогласованных перепланировках. Такую информацию можно узнать в БТИ или также посмотреть в выписке. Если будут отклонения от плана квартиры, значит, была перепланировка. Сразу нужно уточнить у продавца ее законность. Если она подтверждена документами, то все в порядке. Если нет – тогда у вас могут возникнуть проблемы в будущем, и в случае чего придется перестраивать квартиру за свой счет.

Правоустанавливающие документы

Их еще называют документы основания возникновения права собственности у продавца. Проще говоря, каким образом он стал владельцем квартиры. Это могут быть:

• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• договор уступки;
• документ о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство.

Неважно, какого рода договор, дарения или, например, купли-продажи, смотреть их в рамках проверки квартиры на чистоту стоит с одинаковой тщательностью. Прежде всего, в правильно составленном документе должен быть указан объект – квартира, ее адрес и характеристики. А также стороны: кто продал или подарил, кто купил или принял в дар. Обязательно следует обратить внимание на то, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если да, то узнайте, выполнялись ли они.

Важно! Не пропустить дату вступления договора в силу. Особенно это касается документов дарения или права наследования. Если жилье было подарено или завещано совсем недавно, а квартира уже продается, то это повод задуматься.

Кроме того, проверьте договор или свидетельство на наличие исправлений. Если таковые имеются, то они должны быть заверены подписями обеих сторон.

Сведения о документе, по которому продавец получил квартиру, содержатся в выписке ЕГРН. Уточнить этот момент необходимо еще и потому, что легко получить незапланированного жильца. Допустим, человека, который отказался от приватизации приобретаемого жилья. Даже после продажи он имеет право жить в такой квартире.

Справка формы 40

Это документ, в котором указано, кто живет в квартире, кто там прописан. Он тоже очень важен для тех, кто решил проверить сделку с недвижимостью на юридическую чистоту. Если к моменту продажи в объекте недвижимости зарегистрировано много человек, не стоит верить обещаниям, что через какое-то время они выпишутся. Нужно просить, чтобы жилье вам продали чистое по документам. .

Справка об отсутствии долгов

Ее, как показывает практика риелторов, продавцы приносят на саму сделку. Но тем не менее, стоит посмотреть документ заранее, до того, как вы купите квартиру. Несмотря на то, что по закону долги по коммуналке остаются за прежним владельцем, это не исключает того, что управляющая компания будет предъявлять вам претензии.

Кроме того, обязательно попросите последние оплаченные квитанции. Особенно за капитальный ремонт. Собственники могут не платить за эту услугу годами, а все долги за нее вместе с квартирой переходят новому владельцу.

Вы должны быть уверены в юридической чистоте объекта недвижимости на 100%, чтобы выходить на сделку и заключать договор купли-продажи.

Имейте в виду, что собственник жилья может иметь долги не только за коммунальные услуги. Некоторые недобросовестные хозяева не платят налоги, штрафы, копят долги по кредитам, алиментам и многим другим обязательствам. Более того, они могут быть банкротами, что негативно отразится на купле-продаже, – квартиру попросту заберут.

Поэтому перед подписанием договора купли-продажи задумайтесь о том, как проверить долги по квартире перед покупкой. Желательно, чтобы можно было получить как можно более полную информацию. А поможет в этом сайте или приложение ЕГРН.Реестр. Из срочного и подробного отчета вы выясните репутацию владельца недвижимости:

• действителен ли паспорт;
• есть ли у него долги;
• имеются ли исполнительные производства;
• не признан ли он банкротом;
• не ищет ли его полиция.

Поэтому перед подписанием договора купли-продажи проверьте собственника и недвижимость на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Из срочного и подробного отчета вы выясните репутацию владельца недвижимости (действителен ли паспорт, есть ли у него долги, исполнительные производства, банкротства, не ищет ли его полиция) и характеристики имущества (точный адрес, кадастровые номер и стоимость, площадь, даты регистрации и прекращения прав, обременения, перепланировки). Пример отчета о проверке недвижимости и продавца смотрите здесь.

Кадастровый и технический паспорта

При проверке чистоты квартиры с точки зрения закона не обойтись без сравнения планировки, которую вы видите в реальности, с информацией в техническом паспорте. Поэтому обязательно стоит его запросить у продавца. Технический паспорт поможет понять, была ли в квартире незаконная перепланировка. Если купить такое жилье, то в будущем ждет много хлопот: обяжут платить штраф, возвращать квартире первоначальный вид.

Согласие супруга на продажу

При проверке паспорта стоит обратить внимание на штампы: о браке или его расторжении. Если супруги развелись менее трех лет назад, то тот, кто продает, обязательно должен предоставить согласие второго. Оно должно быть нотариально заверено. А если муж и жена заключали брачный договор, то в нем должны быть прописаны ситуации продажи имущества.

Если вовремя не учесть все нюансы, не проверить юридическую чистоту квартиры еще и с этой стороны, то может случиться так, что после заключения сделки обманутый бывший муж или жена будут претендовать на ваше жилье. Кроме того, аналогичное согласие может понадобиться, даже если супруги не в разводе. Особенно, если в документах указан только кто-то один.

Справка из ПНД

Стоит также проверить продавца на дееспособность. Особенно, если он преклонного возраста или просто человек кажется вам подозрительным. Попросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если дееспособность будет поставлена под сомнение, а вы узнаете об этом уже после сделки, то родственники продавца могут легко отсудить жилье обратно.

Важный момент! В случае, если один из собственников недееспособен, то понадобится разрешение органов опеки на продажу жилья, а все действия с квартирой и сделкой должен совершать опекун. У него также нужно проверить паспорт и документы, на основании которых он стал опекуном.

Справка о погашении ипотеки

Если вы покупаете квартиру, которую продавец когда-то приобрел в ипотеку, запросите справку о погашении долга. Он может уверять, что расплатился с банком, однако на деле это окажется обманом. По закону, ипотечная недвижимость до погашения кредита находится в залоге у финансовой организации. Сделки с ней без разрешения банка запрещены. Если она все же случится, то ее признают недействительной. Есть риск остаться без денег.

Доверенность на продажу

Это один из самых важных документов, что надо проверить при покупке квартиры, если продавец не может лично участвовать в сделке. Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса. Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.

Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.

Нюансы проверки недвижимости перед покупкой в различных ситуациях

Среди сделок купли-продажи встречаются сложные. Чтобы идти на такую, нужно знать юридические тонкости.

Квартиру продает ребенок

Купить квартиру у ребенка напрямую не получится. Если ему нет еще 14 лет, то дело придется иметь с родителями или опекунами. Детям от 14 до 18 лет потребуется разрешение от тех же взрослых. Плюс ко всему нужно будет разрешение от органов опеки и попечительства на продажу такого жилья.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, если владелец – ребенок:

• Обязательно запросите у владельца подтверждение, что дети уже зарегистрированы в другом месте. По закону их нельзя выписывать «в никуда». В этом случае сделку могут признать недействительной, а квартира вернется собственнику
• Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев

Жилье получено по наследству

По словам риелторов, такие квартиры очень часто становятся предметом споров. Поэтому покупка наследованного жилья может превратиться в настоящий кошмар. Чтобы такого не случилось, во время юридической проверк и квартиры при покупке обязательно попросите у продавца согласие других наследников на продажу недвижимости или их письменный отказ от имущества. Иначе может возникнуть вероятность непрошенных гостей, которые запросто могут оспорить сделку в суде в течение трех лет.

Квартирой владеет несколько собственников

То же самое касается долевого имущества. Покупатель должен известить других владельцев долевой собственности о том, что он продает свою часть. А также предоставить их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире.

Юридическая проверка квартиры при покупке у застройщика

В новостройках покупать выгодно, и многим кажется, что безопаснее, чем на вторичном рынке. Однако и такую сделку нужно тщательно проверять, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег.

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры у строительной компании:

• изучите учредительные документы – кто директор, учредитель, какой юридический и фактический адреса;
• проверьте разрешение на строительство. Главное, чтобы оно было на ту новостройку, квартиру в которой вы покупаете. Обратите внимание на срок действия разрешения и информацию о застройщике и лице, который получает его – они должны быть одинаковыми;
• посмотрите, есть ли заключение Госэкспертизы. Наличие этого документа говорит о том, что дом соответствует строительным нормам;
• познакомьтесь с проектной декларацией. Обычно ее публикует на своем официальном сайте сам застройщик. Декларация, как паспорт, отражает все детали объекта, примерные сроки окончания строительства,а также заключение Госэкспертизы;

посмотрите права на землю. Хорошо , если участок, где развернулась стройка, в собственности. Если же застройщик его арендует, то стоит узнать, успеет ли он возвести и сдать в эксплуатацию дом прежде, чем кончится срок аренды. Сроки строительства, как мы уже уже говорили, отражены в проектной декларации.

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение.

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается.

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру.

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно — реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.

11 сервисов для проверки квартиры перед покупкой

Покупка квартиры — это тот случай, когда ошибиться нельзя, иначе есть риск остаться и без квартиры, и без денег. Мы собрали список онлайн-сервисов, которые помогут проверить квартиру и ее собственников перед покупкой.

�� Получить выписку из ЕГРН

В выписке из ЕГРН будет информация о том, кто собственник квартиры, нет ли на ней залога, запрета на сделки или другого обременения.

Расширенная выписка из ЕГРН о переходе прав позволит узнать историю квартиры: кому и когда она принадлежала. Но с 1 марта 2023 года нельзя будет получить выписку из ЕГРН с личными данными собственников недвижимости без их согласия

�� Проверить подлинность паспорта

При покупке квартиры важно не нарваться на мошенников. Одна из схем обмана — использование продавцом поддельного или просто недействительного паспорта.

Проверьте паспорт продавца по серии и номеру

�� Узнать о долгах собственника

Перед покупкой проверьте собственника по базе судебных приставов.

Если продавец — злостный должник, возможно, за время, пока будет идти сделка, на квартиру наложат арест или запрет регистрационных действий

��️ Проверить, не банкрот ли продавец

Если продавец находится в реестре банкротов, есть вероятность, что его недвижимость включена в конкурсную массу — список имущества, которое будут продавать, если банкрот не найдет способов расплатиться.

К тому же, если дошло до банкротства, приставы, скорее всего, уже наложили все возможные аресты и запреты

⚖️ Проверить, с кем судился продавец

В базе данных судебных актов можно узнать, не судится ли собственник с кем-то, например с другими наследниками или женой, насчет владения квартирой.

Бывает, до суда доходят конфликты с управляющими компаниями или со слишком шумными заведениями по соседству

�� Узнать кадастровую стоимость квартиры

�� Узнать, что за УК в доме

На портале Минстроя «Реформа ЖКХ» можно узнать, за какой управляющей компанией закреплен дом, а также почитать отзывы о ней.

Также сервис позволяет узнать технические характеристики дома и посмотреть план капитального ремонта

��‍��‍��‍�� Выяснить круг наследников

�� Проверить доверенность

�� Узнать, находится ли квартира в залоге

☠ Убедиться, что продавец не экстремист

�� Как выбрать квартиру

Вот что еще почитать, если надо проверить квартиру:

Мне этот шорт из 9 сервисов очень помог.
Я проверял данные сам и НЕ купил проблемную квартиру.

Михаил, странно, почему заминусили? ��‍♀️Если человеку это помогло, то никакие минусы не изменят этот Факт! Если у вас другой опыт, то и пишите про СВОЙ опыт, а не минусуйте чужой ��

>> Выяснить круг наследников
Ссылка на notary.ru некорректная, сайт зарегистрирован на юрлицо созан какой-то софтовой конторы.

Правильная ссылка на нотариальную палату:
https://data.notariat.ru/directory/succession/search/

Alexander, спасибо, обновили

На самом деле, проверять нужно намного больше, чем указано в данной статье. Согласна с выводами в комментариях, проверять должен тот, кто понимает, какой вывод из проверки он может сделать. В моей практике, проверка по судам дала мне возможность выявить "косяки" с выданным разрешением органов опеки. Но, для этого нужно было открывать каждое решение суда, читать и анализировать. Автору статьи благодарность, тема очень актуальна.

Что-то не вижу на sudact поиска по участникам процесса.
Так что на сайте каждого суда в отдельности искать придётся.
В Мск:
mos-gorsud.ru
mos-sud.ru (мировые судьи)

Вот бы еще сервис, где можно узнать, что использован материнский капитал! Цены бы не было ему!

Главная проблема сейчас — секретность персональных данных в ЕГРН, подделать бумажную выписку теперь может любой

Shev, наоборот, выписки сейчас электронные, и их как раз таки подделать нереально

Ещё стоит убедиться, что продавец в браке не состоит (если не готов предоставить нотариальное согласие супруга) — для этого надо с ним сходить в МФЦ за справкой.

По ссылке "Узнать, находится ли квартира в залоге" находится реестр про движимое имущество. Кто-то знает где реестр про недвижимость аналогичный? Или это все будет в выписке ЕГРН?

Бесплатно проверяем квартиру в Росреестре

Мне в комментариях задали такой вопрос: «Здравствуйте. Собираемся купить квартиру и хотим узнать с чего начать проверку. Слышали, что можно бесплатно все проверить в Росреестре. Как это сделать? Надо ли куда то идти или можно это сделать онлайн?»

Отвечаю: да, в Росреестре можно проверить квартиру перед ее покупкой, но это лишь малая часть из всей проверки на «юридическую чистоту». На этой странице я расскажу, как воспользоваться не только Росреестром, но и другими полезными инструментами.

Такие бесплатные справочные сведения о квартирах показывает сайт Росреестра

По моему мнению, к полезным сведениям можно отнести: сведения об обременениях/ограничениях; номер и дата регистрации права; площадь квартиры (без учета балкона/лоджии); кадастровая стоимость. Больше сведений о квартире расскажут выписки из ЕГРН — подробнее.

Сведения из сайта Росреестра о квартире по адресу: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Небольшое отступление — я, как риелтор, для проверки квартиры никогда не пользуюсь сайтом Росреестра. На это есть 2 причины: 1) В открытом доступе показано мало сведений. Например, нет ФИО собственников, истории владения и т.п.; 2) Эти справочные сведения не всегда актуальные. В самом ЕГРН сведения в актуальном состоянии, но их не всегда обновляют справочном разделе сайта Росреестра. Для проверки квартиры я всегда пользуюсь выписками из ЕГРН.

Если вы решили воспользоваться сайтом Росреестра, инструкция следующая:

1. 1. Перейдите по ссылке — Rosreestr.ru — «справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Это единственная страница с справочной информацией о недвижимости, других подобных страниц — нет.
2. 2. Введите капчу, введите адрес квартиры (или кадастровый номер) и выберите нужную квартиру из выпадающего списка.

Адрес вводите как можно проще. В моем примере «г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2» я ввела так — «москва первомайская 43 2». Если в выпадающем списке нет нужного адреса, тогда добавляйте «ул», «переулок», «д», «кв» и т.п.

Больше сведений о квартире найдете в выписках из ЕГРН

Выписки бывают нескольких видов. Больше всего подходят 2 выписки: — выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости (дальше я ее буду называть выписка на объект недвижимости); — выписки о переходе прав на объект недвижимости (дальше я ее буду называть выписка о переходе прав). Взгляните ниже на образцы.

Образцы выписок на квартиру: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах alt=»Выписка ЕГРН на объект недвижимости — Москва Первомайская д. 43, кв. 2″ width=»127″ height=»300″ />
Выписка о переходе прав

Я всегда с изучения этих выписок начинаю свою проверку квартиры на юридическую чистоту. С помощью выписки на объект недвижимости можно узнать: кто владеет квартирой; когда было зарегистрировано право собственности; о наложенных обременениях и ограничениях; план квартиры; план этажа (есть не всегда) и т.п. Выписка о переходе прав расскажет о том: кто владел и кто владеет квартирой; на основании каких сделок квартира переходила в собственность (например, если квартира куплена, то договором основания будет показан договор купли-продажи).

В выписке будет ФИО собственников, только если заказать ее на свою недвижимость. Остальные сведения содержатся в независимости от того, кто получил выписку. Если собственники предоставили выписку и вы удостоверились, что они реальные собственники, я все равно советую заказать выписку самому (инструкция ниже), чтобы получить актуальные сведения из ЕГРН.

Давайте изучим выписку, которую я показала выше. Квартирой владеет некая Самхина с 2013 года, но квартира находится в аресте с 2012 года. Если на квартиру наложено обременение, то сделки с ней не зарегистрируют в Росреестре. Редко, но бывает, что сами собственники не знают об обременениях на свою квартиру. Они показывают свои старые свидетельства о собственности без пометки об обременении и уверены, что с их квартирой все в порядке. А потом с помощью выписки выясняется, что квартира, например, под арестом. Следовательно, такую квартиру купить не получится, пока собственники не снимут обременение. Хорошо о таких вещах узнавать на начальном этапе и не пришлось бы тратить время на дальнейшую проверку.

Теперь на счет выписки о переходе прав. В ней также отображены собственники, только если заказать ее на свою недвижимость. Поэтому попросите их, чтобы они ее предоставили.

Если в выписке видите частую смену собственников, то я крайне советую не покупать такую квартиру. Частыми сменами владельцев обычно пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу. Например, мошенники с помощью поддельной доверенности подарили квартиру подставному лицу. Через несколько дней опять сделка дарения другому подставному лицу, а после нее уже сделка купли-продажи. Цепочку сделок сложнее оспорить в суде, ведь одна из них может быть вполне законной. Например, когда квартиру купили обычные граждане, которые оказались жертвами такой мошеннической схемы. Поэтому не связывайтесь с такими квартирами.

В выписке из образца показано, что первым собственником была некая Кунашова, причем она сразу продала квартиру Чвановой (дата регистрации права и дата перехода права один и тот же день — 14.05.2003г). Через 2 месяца Чванова продала квартиру Самохиной (дата перехода права — 15.07.2003г). Самохина продала квартиру 17.10.2011г некому Кудряшову, который через несколько месяцев (20.02.2012) продал квартиру некому Ланцова. А далее по решению суда за 23.08.2013г собственником квартиры опять же стала Самохина, которая владела ею ранее с 15.07.2003г по 17.10.2011г (имя и отчество я закрасила, в выписке они совпадают). Лично я бы не стала связываться с такой квартирой, даже если бы собственник снял обременение и можно было оформлять купли-продажу.

Где и как можно получить выписку из ЕГРН

Получить ее может любой человек на любую недвижимость в РФ. Выдают их в электронном и в бумажном виде. Заказать их можно в любом отделении Росреестра или МФЦ. Бумажная выписка стоит — 460 руб., электронная — 290 руб. Срок готовности — 2-3 рабочих дня. При себе иметь только паспорт.

Если мне нужны выписки именно для проверки какой-либо недвижимости, я почти всегда заказываю их в электронном виде, т.к.: 1) идти никуда не нужно — есть сервисы, которые пришлют выписку на электронную почту; 2) стоят дешевле, чем бумажные; 3) они легко открывается на компьютере или телефоне — никаких дополнительных программ устанавливать не нужно. В случае чего их можно распечатать.

Раньше я заказывала электронные выписки на сайте Федеральной кадастровой палаты — Кадастр.ру. Сейчас я пользуюсь партнерским сервисом Росреестра — ЕГРН.Реестр. Причины следующие: 1) Сервис ЕГРН.Реестр берет официальные сведения из ЕГРН, а не с какой-либо своей базы. 2) в ЕГРН.Реестр выписка стоит 200р., в Кадастр.ру — 290р. 3) Для заказа с Кадастр.ру обязателен аккаунт в Госуслуги. Для заказа с ЕГРН.Реестр это не требуется; 4) Выписки присылают в среднем через 2 часа. С сайта Кадастр.ру приходится ждать в среднем 24 часа. Если бывают задержки из-за технических работ, в ЕГРН.Реестр заранее предупреждают об этом. 5) ЕГРН.Реестр вернет деньги, если не отправит выписку в течение 3 дней (72 часа). Кадастр.ру в таких случаях деньги не возвращает.

Как заказать выписки в ЕГРН.Реестр написано ниже, на сайте Кадастр.ру — здесь.

Инструкция заказа выписки в ЕГРН.Реестр

Для наглядности я заказала обе выписки по тому же адресу: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2.

1. Перейдите на ЕГРН.Реестр . Техподдержка: 8 800 555-28-96 (с 9.00 до 21.00 по мск); support@egrnrstr.ru. Вопросы также можете задать мне в комментариях, но учтите — я не владелец сервиса, а только пользуюсь в своей работе.
2. Введите адрес квартиры (или кадастровый номер) и из выпадающего списка выберите нужную квартиру .

Вот что вышло у меня.

Если вы ввели адрес и нажали на кнопку «Найти», то уже на открывшейся странице выберите нужную квартиру по кнопке «Подробнее».

Выписки можно будет скачать в самом письме или через указанную ссылку. Формат выписки будет в PDF и HTML — их легко открыть на телефоне/компьютере с помощью браузера. Чтобы скачать архив с исходными файлами, выберите архив ZIP. В нем будет файл в формате SIG — это электронная цифровая подпись регистратора Росреестра.

Мои выписки прислали через 2 часа 53 минуты. Выше я их показала.

Инструкция заказа выписки на сайте Кадастр.ру

Моя коллега Светлана уже опубликовала инструкцию, я просто ее скопировала сюда. Для примера была заказана выписка на квартиру по адресу: г. Екатеринбург, улица Академика Бардина, д 39.

1. Перейдите по ссылке — Кадаст.ру — Сервис предоставления выписок ЕГРН.
2. Нажмите «Войти через Госуслуги»

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Если на Кадастр.ру входите первый раз, подтвердите доступ к сервису.

Адрес вводите так, как на картинке. Например, есть адрес «г. Москва, улица Ленина, д. 5, кв. 25». Я бы ввела его так — «москва ленина 5 25». Если в выпадающем списке нет нужного адреса, тогда добавляйте уточнения в виде «ул», «д», «кв» и т.п.

Чтобы посмотреть выписку, зайдите на страницу «Мои Заказы» и нажмите на номер.

Нажмите на значок, похожий на глаз. Так выписка откроется на любом устройстве. Она имеет формат PDF и ее можно распечатать. Чтобы скачать архив с выпиской, нажмите на «Скачать выписку». В архиве выписка будет в XML и PDF форматах. Также будет электронная цифровая подпись регистратора — файл в формате SIG.

Выписку прислали почти через 6 часов. Часто приходилось ждать еще дольше.