Как доказать что квартира используется как хостел
Перейти к содержимому

Как доказать что квартира используется как хостел

  • автор:

Как доказать что квартира используется как хостел

Об осуществлении Роспотребнадзором контроля за размещением хостелов в жилых многоквартирных домах

Федеральным законом № 59-ФЗ от 15.04.2019 г. «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации» с 01 октября 2019 года установлен запрет на использование жилых помещений в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг.

Данные поправки в Жилищный кодекс утверждены Госдумой 6 марта 2019 года.

Роспотребнадзор осуществляет контроль за соблюдением требований законодательства в отношении хозяйствующих субъектов (индивидуальных предпринимателей и юридических лиц), осуществляющих предоставление гостиничных услуг, услуг временного размещения и обеспечения временного проживания, в том числе в хостелах.

В случае если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель разместили хостел в квартире без ее перевода в нежилой фонд, оборудования отдельного входа в помещения хостела и использует ее в качестве помещения общественного назначения, жители многоквартирного дома, могут обратиться письменно или через электронный портал для обращений граждан на официальных сайтах Управлений Роспотребнадзора по субъектам Российской Федерации с жалобой.

Установление фактов нарушения законодательства возможно при проведении проверок, организованных в соответствии с требованиями ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предоставление гостиничных услуг, услуг временного размещения и обеспечения временного проживания.

При подтверждении фактов нарушений требований действующего законодательства материалы проверки будут направлены в суд для приостановления, либо запрета деятельности хостела.

Ситуация остается на контроле Роспотребнадзора.

Справочно:

В отношении проверок граждан – собственников квартир, в которых размещены хостелы:

Согласно ст. 25 Конституции Российской Федерации, ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее – ЖК РФ) жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

В соответствии со ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Использование жилых помещений не по назначению, как и самовольная перепланировка жилых помещений для использования под хостел, влекут административную ответственность для граждан — собственников, предусмотренную статьей 7.21 КоАП РФ.

Согласно ст. 23.55 КоАП РФ дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями», рассматривают органы государственной жилищной инспекции. К подведомственности Управления Роспотребнадзора рассмотрение таких дел не отнесено (ст. 23.49 КоАП РФ).

Вопросы, связанные с нарушением общественного порядка постояльцами хостелов, являются предметом рассмотрения органов полиции.

Статьей 14.39. КоАП РФ «Нарушение требований законодательства о предоставлении гостиничных услуг» предусмотрена административная ответственность должностных, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Административная ответственность физических лиц не предусмотрена.

Грань между хостелом и сдачей квартиры внаём: три примера из судебной практики

Российское законодательство запрещает использовать жилые помещения не по назначению. В них можно проживать, вести индивидуальную предпринимательскую и профессиональную деятельность, не нарушая права других граждан. Но совершенно точно нельзя оборудовать жилые помещения под склады, промышленные производства и гостиницы (ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ).

За нарушение этого правила ч. 1 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях предусмотрен штраф:
• для граждан — 1 000 – 1 500 рублей;
• для должностных лиц — 2 000 – 3 000 рублей;
• для юридических лиц — 20 000 – 30 000 рублей.

Одно из частых нарушений ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ — оказание в квартире гостиничных услуг. На примере трех судебных дел наглядно покажем, в каких случаях наступает административная ответственность, а в каких ее можно избежать.

✔ Решение Санкт-Петербургского городского суда от 29 сентября 2020 г. по делу № 12 – 193/20

Бдительный гражданин пожаловался в Законодательное Собрание г. Санкт-Петербурга на то, что в соседской квартире ООО «Сокрома» предоставляет гостиничные услуги в качестве хостела. Там постоянно происходит ротация постояльцев, которые нарушают общественный порядок и курят в коридоре жилого дома.

Специалист ГЖИ провел внеплановую выездную проверку. По ее результатам собственника квартиры привлекли к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ и назначили штраф в размере 1 500 рублей.

Собственник попытался обжаловать вынесенное постановление в суде.

Октябрьский районный суд г. Санкт-Петербурга отказал истцу в удовлетворении требований:
• на стене при входе в квартиру есть информационная вывеска с правилами проживания в квартире, реквизитами ООО «Сокрома» и контактным телефоном администратора, осуществляющим заселение в квартирные номера;
• в квартире предусмотрено десять номеров, очередность которых обозначена цифрами на межкомнатных дверях;
• в квартире есть помещение кладовой, где хранятся чистое постельное белье и полотенца;
• в месте общего пользования обустроена обеденная зона, где на момент осмотра специалист ГЖИ обнаружил стол, стул, микроволновую печь, шкаф, тарелку с остатками еды, кофейник, сахар, одноразовые салфетки, кулер с водой;
• на портале бронирования Booking.com указано, что в спорном помещении расположен апарт-отель, где предусмотрено бронирование квартирных номеров;
• в Федеральном перечне туристских объектов содержится информация об этом апарт-отеле, в том числе сведения о присвоении категории «без звезд».

Суд посчитал, что «доказательства с очевидностью свидетельствуют о наличии в действиях собственника события и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ».

Собственник попытался обжаловать постановление ГЖИ и решение районного суда в Санкт-Петербургском городском суде.

Санкт-Петербургский городской суд изучил материалы дела и отказал истцу в удовлетворении требований.

Доводы жалобы Позиция суда
Административный орган проводил проверку в отношении ООО «Сокрома», а постановление об административном правонарушении вынес собственнику квартиры. Это нарушает права собственника, так его никто не уведомлял о проведении выездной проверки. Должностное лицо проводило проверку в отношении собственника, поскольку ему принадлежит спорное помещение.Собственник не только правомочен распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением, но и обязан соблюдать правила пользования им.
Собственник сдает внаём свою квартиру, что нельзя признать административным правонарушением. Довод отклонен, так как в качестве нарушения собственнику вменяют не передачу квартиры внаём, а предоставление гостиничных услуг в жилом помещении МКД.
Нарушение ч. 3 ст. 17 ЖК РФ подтверждают собранные по делу доказательства.
Административный орган приложил не относящуюся к материалам дела выписку с сайта Министерства экономического развития РФ о перечне туристических объектов. Этот довод не может служить основанием к отмене вынесенного постановления, так как не влияет на сущность правонарушения.

✔ Решение Челябинского областного суда от 20 июля 2020 г. по делу № 7 – 498/2020

Жители многоквартирного дома в г. Южноуральске Челябинской области написали коллективное обращение в городскую прокуратуру. Они жаловались, что восемь квартир в их МКД собственник использует в качестве гостиничных номеров (хостела).
Сотрудники прокуратуры и УМВД провели выездную проверку, в ходе которой подтвердилось, что собственник в нарушение ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ использует квартиру не по назначению. Это доказывают акты осмотра помещений, фотоматериалы и сведения о регистрации в спорных квартирах иностранных граждан — 240 человек за 11 месяцев 2019 г.

Заместитель начальника Главного управления ГЖИ Челябинской области вынес постановление, которым привлек собственника квартир к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ и назначил наказание в виде предупреждения.

Собственник попытался обжаловать постановление, ссылаясь на то, что он сдает квартиры в безвозмездный наем, а не оказывает гостиничные услуги.

Южноуральский городской суд и Челябинский областной суд оставили вынесенное постановление без изменений.
«Фактические обстоятельства установлены полно и всесторонне, подтверждаются доказательствами, исследованными в ходе судебного заседания. Оснований для переоценки установленных должностным лицом административного органа фактических обстоятельств дела не имеется».

✔ Решение Сокольского районного суда Вологодской области от 19 марта 2020 г. по делу № 12 – 75/2020

Мужчина (далее — наймодатель) с разрешения супруги посуточно сдавал принадлежащую ей на праве собственности квартиру. Информация об этом поступила в Сокольскую межрайонную прокуратуру.
МО МВД России «Сокольский» провел проверку и передал информацию о сдаче квартиры внаём в Государственную жилищную инспекцию по Вологодской области.

Заместитель начальника ГЖИ привлек мужчину к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ и назначил наказание в виде предупреждения за использование принадлежащей ему на праве собственности квартиры не по назначению.

Наймодатель не согласился с вынесенным постановлением и обжаловал его начальнику Управления ГЖИ Вологодской области, ссылаясь на сдачу квартиры внаём в соответствии с жилищным законодательством.

Заместитель начальника ГЖИ передал жалобу на рассмотрение в Сокольский районный суд.

Наймодатель представил суду дополнения к своей жалобе, в которых привел следующие аргументы:
• деятельность по сдаче жилых помещений по договорам краткосрочного найма не может квалифицироваться как деятельность гостиниц;
• основанием для проведения проверки являются обращения жильцов МКД на беспокойство, которое причиняют проживающие в хостелах граждане; таких жалоб от соседей не поступало;
• наймодатель — ненадлежащий субъект административного правонарушения, поскольку собственником спорной квартиры является его жена.

В суде в качестве свидетеля выступила супруга наймодателя. Она пояснила, что является собственником квартиры, которую с ее разрешения супруг сдает внаем на сутки и более. Квартира не переоборудована в гостиницу, мини-гостиницу или хостел, является однокомнатной. Жалобы на нарушение прав соседей или иных лиц из-за сдачи квартиры внаём ей не поступали.

Сокольский районный суд выслушал показания свидетеля, изучил материалы дела и установил:
• собственники жилых помещений вправе на возмездной основе сдавать их на основании договора для проживания другим гражданам. При этом они не должны нарушать права других граждан и требования, установленные законодательством для жилых помещений;
• спорная квартира принадлежит на праве собственности не наймодателю, а его супруге. Это подтверждает выписка из ЕГРН. Наймодатель действительно является ненадлежащим субъектом правонарушения;
• из материалов дела с достаточной достоверностью не следует, права каких граждан нарушаются сдачей спорной квартиры в краткосрочный наём и каким нормам действующего законодательства не соответствуют действия наймодателя;
• в материалах проверки, проведенной сотрудниками МО МВД на основании информации из Сокольской межрайонной прокуратуры, также нет сведений о том, права каких граждан нарушены сдачей в краткосрочный наем спорной квартиры;
• временное заселение в квартиру посторонних граждан на возмездной основе не свидетельствует об использовании жилого помещения не по назначению. Проживание в квартире, пусть и временных жильцов, не меняет статус жилого помещения.

Сокольский районный суд прекратил производство по делу и отменил вынесенное ранее постановление о привлечении наймодателя к административной ответственности. Суд посчитал, что обстоятельства, на основании которых было вынесено постановление, не доказаны.

Вопросы прокурору — Прокуратура города Москвы

Хостел — это экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера (комнаты) различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера (комнаты), а также помещения (зоны, места) для общения гостей (ГОСТ Р 56184-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам", утв. Приказом Росстандарта от 23.10.2014 N 1393).

Назначение жилого помещения и пределы его использования определены статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Например, гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т.д.

Проживать в жилом помещении могут гражданин — собственник этого помещения либо члены его семьи, а также другие граждане, которым жилое помещение сдано собственником или арендодателем для проживания на основании соответствующего договора (статья 288 Гражданского кодекса Российской Феждерации) (далее – ГК РФ). Как указано в статье 30 ЖК РФ, собственник может предоставить во владение или пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или другом законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом.

Таким образом, назначение жилого помещения — это проживание граждан. При организации же в квартире хостела жилое помещение предоставляется не только для временного проживания гражданина, но и при этом оказываются гостиничные услуги.

Организация хостела является самостоятельным видом деятельности, направленным исключительно на извлечение прибыли от предоставления услуг. Следовательно, использование собственником принадлежащей ему квартиры, а также использование иными лицами предоставленных им квартир в качестве гостиничного номера или для организации хостела, то есть для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, противоречат пункту 3 статьи 288 ГК РФ, части 2 статьи 17 ЖК РФ.

В силу статьи 22 РФ деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

Таким образом, использование квартиры под хостел без перевода в нежилое помещение нарушает права и законные интересы жителей МКД и требования Жилищного кодекса РФ. Квартира используется в таком случае не по назначению. По таким основаниям суды также обязывают собственника (арендатора) устранить нарушения закона и использовать жилое помещение по назначению.

Как правило, при организации хостела в квартире собственник или арендатор не обеспечивают соблюдение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, ответственность за нарушение которых предусмотрена ст. 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; требований пожарной безопасности – статья 20.4; оказание населению услуг надлежащего качества – статья 14.4, соблюдение прав потребителей на получение необходимой и достоверной информации об услуге, исполнителе – статья 14.8 КоАП РФ.

  • Вконтакте
  • LiveJournal

Прокуратура
города Москвы

Прокуратура города Москвы

21 апреля 2017, 10:56

Правомерно ли размещение хостела в квартире многоквартирного дома? Какую ответственность при этом несет собственник или арендатор квартиры?

Отвечает заместитель начальника управления по надзору за соблюдением федерального законодательства прокуратуры г. Москвы Наталья Анатольевна Емелькина

Хостел — это экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера (комнаты) различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера (комнаты), а также помещения (зоны, места) для общения гостей (ГОСТ Р 56184-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам", утв. Приказом Росстандарта от 23.10.2014 N 1393).

Назначение жилого помещения и пределы его использования определены статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Например, гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т.д.

Проживать в жилом помещении могут гражданин — собственник этого помещения либо члены его семьи, а также другие граждане, которым жилое помещение сдано собственником или арендодателем для проживания на основании соответствующего договора (статья 288 Гражданского кодекса Российской Феждерации) (далее – ГК РФ). Как указано в статье 30 ЖК РФ, собственник может предоставить во владение или пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или другом законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом.

Таким образом, назначение жилого помещения — это проживание граждан. При организации же в квартире хостела жилое помещение предоставляется не только для временного проживания гражданина, но и при этом оказываются гостиничные услуги.

Организация хостела является самостоятельным видом деятельности, направленным исключительно на извлечение прибыли от предоставления услуг. Следовательно, использование собственником принадлежащей ему квартиры, а также использование иными лицами предоставленных им квартир в качестве гостиничного номера или для организации хостела, то есть для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, противоречат пункту 3 статьи 288 ГК РФ, части 2 статьи 17 ЖК РФ.

В силу статьи 22 РФ деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

Таким образом, использование квартиры под хостел без перевода в нежилое помещение нарушает права и законные интересы жителей МКД и требования Жилищного кодекса РФ. Квартира используется в таком случае не по назначению. По таким основаниям суды также обязывают собственника (арендатора) устранить нарушения закона и использовать жилое помещение по назначению.

Как правило, при организации хостела в квартире собственник или арендатор не обеспечивают соблюдение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, ответственность за нарушение которых предусмотрена ст. 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; требований пожарной безопасности – статья 20.4; оказание населению услуг надлежащего качества – статья 14.4, соблюдение прав потребителей на получение необходимой и достоверной информации об услуге, исполнителе – статья 14.8 КоАП РФ.

КС решал, когда наем жилья можно приравнять к гостиничным услугам

КС решал, когда наем жилья можно приравнять к гостиничным услугам

У предпринимателя Павла Бахирева есть однушка в историческом районе Пскова. Он приобрел ее в 2019 году и стал сдавать посуточно. Для этого он зарегистрировал специальный вид деятельности: «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». В дальнейшем он официально заключал договоры с нанимателями, платил налоги. Этот бизнес, которым мужчина занимался вместе с супругой Ольгой, доставлял неудобства соседям. Один из них, Матвей Козин*, подал в суд на Бахирева и Юнону Воронцову* — еще одну предприимчивую соседку, которая тоже сдавала свою квартиру.

Истец указал, что ответчики оказывают гостиничные услуги. Для продвижения своего дела они использовали сайты «Авито» и booking.com, размещая объявления о сдаче жилья. При этом квартиры не переводили в нежилой фонд, в них нет отдельного входа. А значит, туристы заходят через общие площади дома, шумят, веселятся, в том числе и ночью. Из-за этого соседи несколько раз вызывали полицию. По мнению Козина, Бахирев и Воронцова использовали квартиры как мини-гостиницы. Истец полагает, что это нарушает жилищные права его самого и других соседей, угрожает их жизни и безопасности.

Всё делают по закону

Воронцова никак не возражала, а вот Бахирев не согласился с Козиным. Он сослался на Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» (сейчас, по данным «Консультант Плюс», документ утратил силу. — Прим. ред.).

Согласно акту, гостиница, отель — это имущественный комплекс, который состоит из здания или его части. Там размещают гостей, как правило кормят их. Еще обычно в гостинице есть оборудование и для других дополнительных услуг. У Бахриева же нет имущественного комплекса в доме и на его территории. Соответственно, он не оказывает гостиничные услуги.

Мужа поддержала и его супруга. Она отметила, что в законе нет указания на минимальный срок для сдачи квартир. При ведении бизнеса они устанавливают личности нанимателей, заключают с ними договоры, платят налоги. То есть работают по закону.

Разные позиции судов

Псковский городской суд удовлетворил иск. Бахиреву и Воронцовой запретили использовать квартиры под гостиницы (дело № 2-2986/2020). Суд отметил, что жильцы пользуются квартирами непродолжительное время, а расчетный период — сутки.

Первая инстанция обратила внимание, что из договоров Бахирева с нанимателями следует: квартиру сдают с мебелью, аксессуарами, бытовой техникой, посудой, кухонными принадлежностями, постельным бельем и полотенцами, помещение убирают. Кроме того, указывают время заезда и выезда. В результате суд заключил, что квартиры используют для гостиничных услуг.

У апелляции было другое мнение. Псковский областной суд отказал в иске, сославшись на то, что временное проживание людей в квартире Бахирева не создает угрозу жизни и безопасности соседей. Это не нарушает их права (дело № 33-269/2021). Кассация не согласилась с таким выводом и направила дело на пересмотр в апелляцию. Во второй раз акт первой инстанции оставили в силе. Этот вывод на втором круге поддержала и кассация (дело № 8Г-24892/2021).

Нарушили права собственника

Бахирев не сдался и попытался обжаловать выводы нижестоящих инстанций в Верховном суде, но его просьбу там не стали рассматривать. Тогда он обратился в Конституционный суд, который сегодня исследовал его обращение. Предприниматель оспаривает ч. 3 ст. 17 ЖК. По этой норме жилье нельзя использовать как гостиницу. По мнению Бахирева, это правило противоречит Конституции, а именно, необоснованно ограничивает свободу частной собственности. В жалобе (есть в распоряжении редакции. — Прим. ред.) предприниматель отметил: с точки зрения бизнеса, гостиница — это предприятие, которое предлагает потребителям сервис и удобства, сдавая помещение для проживания в отеле, то есть гостиничный номер. Суды решили, что Бахирев использует квартиру именно как номер в гостинице. Но по мнению предпринимателя, это нелогично, поскольку гостиничный номер — всегда часть гостиницы, а суд же установил, что у его квартиры нет признаков гостиницы. Иначе говоря:

  • гостиничные услуги можно оказывать только в гостинице или в месте с признаками таковой;
  • гостиничный номер не может существовать отдельно от гостиницы.

А значит, приравнивать посуточную аренду к гостиничным услугам абсурдно.

На заседании в КС адвокат Бахирева Владимир Цвиль подчеркнул, что его доверитель официально сдает квартиру в наем. Он устанавливает личности временных жильцов, оценивает их цели. Как правило, в его квартиру заселялись семьи с детьми и люди, которые приезжали на лечение и в командировку, рассказал юрист. Цвиль сказал, что ни нанимателей, ни наймодателя не привлекали к ответственности за нарушение жилищных прав. В суде претензия соседа заключалась именно в посуточности найма и частой смене жильцов. Еще адвокат поделился, что договорах найма тоже не было информации об оказании услуг.

Суд обратил внимание на непродолжительность найма, но не указал срок, после которого он становится законным, отметил Цвиль. В законе нет нормы, где прописан срок коммерческого найма, а значит, отличить наем от гостиничного размещения по этому параметру сложно.

«Ограничить минимальный срок договора может только законодатель. Поскольку он до сегодняшнего дня этого не сделал, суды не могут самостоятельно вводить такие ограничения», — объяснил юрист.

В итоге есть противоречие между возможностью снять квартиру на короткий срок и запретом на это, и оно зависит от того, по каким критериям суд попытается понять, ведется ли гостиничная деятельность, считает адвокат. Он объяснил: Бахирев сомневается, что ч. 3 ст. 17 ЖК соответствует Конституции в той мере, которая позволяет судам приравнивать непродолжительный наем к запрещенной в жилье гостиничной деятельности. Наймодатель тоже заинтересован в том, чтобы сохранить добрые отношения с соседями и найти порядочных жильцов.

— Вы полагаете, что гостиничные услуги могут оказывать только гостиницы? И у судов нет права установить, что фактически стороны находятся в ином гражданском правоотношении?

— Конечно, гостиничные услуги должны оказываться в гостиницах. Сам по себе срок договора не может быть критерием, чтобы выявить гостиничную деятельность. Остальные признаки действительно может устанавливать суд, но не срок, — уточнил позицию Цвиль.

— Как вы считаете, может ли КС оценивать фактические обстоятельства, которые установил суд в этом деле? — спросил судья.

— Переоценка доказательств — это не задача КС. Поэтому я обращал внимание, что в основе правовой позиции судов по делу заявителя лежит именно критерий срока. Все остальное, на наш взгляд, — это попутно сказанное, — ответил адвокат.

Судья Людмила Жаркова поинтересовалась, сдавал ли Бахирев в наем свою квартиру, пока не вступило в силу решение первой инстанции. Цвиль ответил, что не знает, но сейчас помещение сдают на более длительный срок. «Не посуточно, а на несколько месяцев», — уточнил юрист.

Пресечь злоупотребления и оценивать мнимость сделок

Затем слово дали полномочному представителю Госдумы в КС Юрию Петрову. Он отметил, что КС неоднократно указывал: право собственности не абсолютно. Его можно ограничить, чтобы защитить интересы других лиц. Запрет оказывать гостиничные услуги в жилых домах ввели, чтобы пресечь злоупотребления.

Чиновник обратил внимание: при этом такой запрет не направлен на то, чтобы ограничивать право собственника распоряжаться своим жильем. Главное, чтобы наем с комплексом прилагаемых к нему услуг не соответствовал гостиничным услугам, уверен Петров. По мнению заявителя, суды безосновательно признали наем идентичным гостиничным услугам. Судам нужно конкретизировать, при каких параметрах наем жилого помещения будет идентичен гостиничным услугам. Обобщить практику по этому вопросу может ВС, сказал представитель Госдумы. И заключил, что оспариваемое правило не противоречит Конституции: если при коммерческом найме нет признаков гостиничных услуг, то эта норма не приравнивает наем к услугам гостиниц.

Полномочный представитель президента в КС Александр Коновалов пояснил, что КС в определении от 21 июля 2022 года №1945-О уже отмечал: в ч. 3 ст. 17 ЖК нет неопределенности. Коновалов сказал, что судам следует оценивать мнимость или притворность сделок, которые заключают, чтобы скрыть реальные правоотношения между сторонами. Когда субъект сдает жилье по коммерческому найму на короткий срок без наличия у него специального статуса гостиницы, от которого собственник фактически уклоняется, возникают угрозы:

  • Для потребителей услуги, которым не к кому обратиться, если нарушают их права.
  • Для людей, которые окружают собственника, — они могут страдать оттого, что подобные услуги оказывают систематически. Если нарушат их права, то им, по сути, тоже не к кому обратиться из-за частой сменяемости временных жильцов.

Адвокат Цвиль спросил у него:

— По вашему мнению, срок — это критерий для определения гостиничной деятельности или нет?

— Сам по себе срок не критерий гостиничной деятельности. Ее нужно определять, учитывая совокупность всех факторов, которые есть во взаимоотношениях контрагентов, — ответил Коновалов. Он отметил, что запрета на краткосрочный наем в законе действительно нет, но суды должны обязательно учитывать обстоятельства обеспечения такого найма.

Потом выступил полномочный представитель генпрокурора в КС Вячеслав Росинский. Он полагает, что акты судов по делу Бахирева ограничивают право заявителя распоряжаться собственным имуществом. Росинский обратил внимание, что Роспотребнадзор, жилищная, пожарная инспекции, ОВД или миграционные органы не выносили решений о нарушении закона Бахиревым. Истец в деле не доказал, что ответчик нарушил его права как собственника квартиры. Несоблюдение обязанностей собственника жилья из ст. 30 ЖК любым арендодателем, в том числе при посуточной аренде, не должно поражать его права владельца, когда есть другие механизмы устранения нарушений и привлечения к ответственности, отметил Росинский. Представитель генпрокурора заключил, что сейчас правоприменение ч. 3 ст. 17 ЖК в той мере, в которой она ограничивает права собственника квартиры по заключению договора найма, не соответствует Конституции.

В конце слово снова дали представителю Бахирева. Цвиль отметил, что они с доверителем оспаривают критерий непродолжительности найма как признака гостиничных услуг. Суд учитывал именно его, сказал адвокат. Кроме того, он добавил, что в деле шла речь о нарушении прав соседей. Но в отношении Бахирева истец говорил именно о посуточном характере найма. «О нарушении прав соседей говорили применительно к другой квартире», — сказал юрист.

Мнение экспертов

За последние несколько лет резко выросло количество дел по требованию к собственникам жилья в многоквартирных домах о прекращении их использования как мини-гостиниц или хостелов, рассказывает Руслан Петручак, советник практики разрешения споров и банкротства BGP Litigation BGP Litigation Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Банкротство (споры high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Международный арбитраж группа Природные ресурсы/Энергетика группа Уголовное право группа Частный капитал 2 место По выручке 2 место По количеству юристов 8 место По выручке на юриста Профайл компании × Обычно истец в таких делах — местная прокуратура. Инициируют их, как правило, соседи или управляющая компания, поскольку такое использование квартиры угрожает жизни и имуществу граждан. Этому способствует частая смена временных жильцов, объясняет эксперт.

Перевести любую квартиру в нежилой фонд не всегда возможно. Еще это затратно для собственника. Кроме того, следует понимать, что коммунальные платежи в таком случае начисляются как на обычную квартиру и не учитывают фактическое количество проживающих потребителей услуг ЖКХ. Поэтому собственники часто пренебрегают требованиями закона в угоду коммерческим целям.

Чтобы зафиксировать использование квартиры под сдачу в качестве мини-гостиницы или хостела, прокурор обычно прикладывает к иску, помимо обращения соседей или управляющей компании, акт осмотра квартиры с фотоматериалами, говорит Петручак.

«При осмотре обращают внимание на количество жильцов в квартире, число спальных мест. Для хостелов характерно, что в одной комнате есть двух или даже трехъярусные кровати, чтобы разместить как можно больше проживающих. Еще прикладывают объявления о сдаче таких квартир в интернете», — объясняет эксперт. Юрист рассказывает, что суды часто удовлетворяют иски, несмотря на возражения ответчиков.

Петручак предполагает, что КС не встанет на сторону заявителя и отдаст приоритет соблюдению требований к помещениям в зависимости от их профиля. Вероятно, КС не усмотрит противоречий в норме, но предложит законодателю конкретизировать регулирование спорного правила, считает эксперт.

Алена Ермоленко, партнер юридической фирмы Orlova/Ermolenko (бывший руководитель практики ФБК Право ФБК Право Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Банкротство (споры mid market) группа Частный капитал Профайл компании × ), отмечает, что основная проблема ситуации в том, что нет критериев, как разграничить оказание гостиничных услуг и краткосрочную сдачу жилого помещения. Она поясняет, что обычно суды в подобных случаях опираются на такие параметры, как:

  • посуточное предоставление помещения;
  • указание условий размещения — время заезда и выезда, условия бронирования, наличие удобств в номере, трансфера;
  • оснащение помещений удобствами, телефоном, электронным замком;
  • наличие жалоб соседей на шум, мусор, драки, частую смену жильцов.

Эксперт рассказывает, что КС уже отказывал в рассмотрении подобных жалоб в определении от 28 сентября 2021-го и акте от 21 июля 2022-го (к нему делал отсылку и полномочный представитель президента в КС в своем выступлении на заседании. — Прим. ред.).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *