С какого момента исчисляется срок владения квартирой купленной по дду
Перейти к содержимому

С какого момента исчисляется срок владения квартирой купленной по дду

  • автор:

ФНС России «Уточнен порядок определения минимального срока владения имуществом в случае внесения дополнительной оплаты по договору ДДУ»

Минимальный срок владения имуществом, оплаченным по договору ДДУ, отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта.

Соответствующие изменения внесены в НК РФ Федеральным законом от 23.11.2020 N 374-ФЗ и распространяются на доходы граждан, полученные начиная с 2019 года.

Таким образом, те, кто покупает, например, квартиру на стадии строительства, могут продать ее без уплаты НДФЛ через пять лет после полной оплаты или через три года, если это единственное жилье.

Однако, когда дом построен, возникают ситуации, что метраж объекта оказывается больше, чем планировалось. Владельцу приходится доплачивать. Получается, что полная оплата состоялась, когда дом уже готов, а не на начальной стадии строительства.

Этот вопрос разрешился, когда президент Владимир Путин подписал Федеральный закон от 02.07.2021 N 305-ФЗ, уточнивший правила определения срока владения при доплате за метраж.

ФНС России поясняет, что факт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства при определении минимального срока владения в отношении такого жилого помещения не учитывается.

Поправки также распространяются на доходы граждан, полученные начиная с 2019 года.

№ 03-04-09/20346 от 17.03.2022

Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, и возможности освобождения от уплаты налогов в индивидуальном порядке.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества сообщает следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 и пункту 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.

В то же время абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в целях статьи 217.1 Кодекса в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с указанным договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

Таким образом, минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости.

В этой связи если квартира приобретена налогоплательщиком в соответствии с договором участия в долевом строительстве, то доход от ее продажи освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц при соблюдении условий, установленных статьей 217.1 Кодекса.

Учитывая изложенное, положениями главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса установлены условия освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества. Если установленные условия не соблюдаются, то доход от продажи недвижимого имущества подлежит налогообложению в установленном порядке.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по доходам от продажи имущества налогоплательщик в соответствии с пунктом 6 статьи 210 Кодекса имеет право на получение имущественного налогового вычета.

Так, с учетом положений подпунктов 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи имущества, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета, не превышающего в целом 1 000 000 рублей, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением указанного имущества.

При этом в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением жилого помещения, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на его приобретение.

Одновременно сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 3 Кодекса каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы. Эта норма развивает закрепленную в статье 57 Конституции Российской Федерации конституционно-правовую обязанность каждого платить законно установленные налоги и сборы.

Освобождение от уплаты налогов — это льгота, которая является исключением из вытекающих из статей 19 и 57 Конституции Российской Федерации принципов всеобщности и равенства налогообложения, в силу которых каждый обязан платить законно установленный налог с соответствующего объекта налогообложения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Кодекса нормы законодательства о налогах и сборах, определяющие основания, порядок и условия применения льгот по налогам и сборам, не могут носить индивидуального характера.

Таким образом, освобождение от уплаты налогов в индивидуальном порядке не представляется возможным.

Дополнительно информируем, что ранее в ответ на обращение по аналогичному вопросу заявителю были направлены разъяснения письмом от 02.03.2022 N 03-04-05/14946. В настоящее время в Департаменте налоговой политики находится на рассмотрении обращение физлица по вышеуказанному вопросу.

Новые налоговые правила при продаже новостройки

Новые налоговые правила при продаже новостройки

С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.

При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр — срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой в июне 2021 года. Причём если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.

Кого касаются новые правила?

Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения. Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения. При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.

Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:

  • перешла по наследству;
  • досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
  • получена в результате приватизации;
  • передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.

В иных случая срок минимального владения равен 5 лет.

Подобнее о новых правилах

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.

Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей. Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года. Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.

Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.

Но только при совпадении определённых условий:

  • доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
  • увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
  • это та же самая квартира.

Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию. А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет. И декларацию в налоговую инспекцию придётся подавать.

А как быть, если площадь оказалась меньше и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила, и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.

А если я уже заплатил налог?

Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учётом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счёт других платежей.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов Калининградской области «Эффективные финансы». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.

Реклама, АНО ДПО ИСО «Институт современного образования»

Калининград.Ru

Подписывайтесь на Калининград.Ru в соцсетях и мессенджерах! Узнавайте больше о жизни области, читайте только самые важные новости в Viber , получайте ежедневный дайджест главного за сутки в основном канале в Telegram и наслаждайтесь уютной атмосферой и фактами из истории региона — во втором телеграм-канале

Комментарии

Обсуждайте новости Калининграда и области в наших социальных сетях

  • Самые распространённые мифы о страхованииСамые распространённые мифы о страховании Самые распространённые мифы о страхованииСамые распространённые мифы о страховании
  • «Стаж, размер, прибавка»: всё о пенсионном обеспечении«Стаж, размер, прибавка»: всё о пенсионном обеспечении «Стаж, размер, прибавка»: всё о пенсионном обеспечении«Стаж, размер, прибавка»: всё о пенсионном обеспечении
  • Микрозаймы для жителей Калининградской области стали безопаснее и доступнееМикрозаймы для жителей Калининградской области стали безопаснее и доступнее Микрозаймы для жителей Калининградской области стали безопаснее и доступнееМикрозаймы для жителей Калининградской области стали безопаснее и доступнее
  • Рекламный трюк: почему банки предлагают кредиты по ставкам ниже ключевойРекламный трюк: почему банки предлагают кредиты по ставкам ниже ключевой Рекламный трюк: почему банки предлагают кредиты по ставкам ниже ключевойРекламный трюк: почему банки предлагают кредиты по ставкам ниже ключевой
  • Что может испортить вашу кредитную историюЧто может испортить вашу кредитную историю Что может испортить вашу кредитную историюЧто может испортить вашу кредитную историю
  •  О бессрочных кредитных каникулах: потребкредитыО бессрочных кредитных каникулах: потребкредиты  О бессрочных кредитных каникулах: потребкредитыО бессрочных кредитных каникулах: потребкредиты

Прокурор разъясняет — Прокуратура Красноярского края

Порядок исчисления срока владения недвижимостью зависит от основания ее приобретения.

Так, если недвижимость приобретена по договору купли-продажи, срок владения течет с даты государственной регистрации права собственности. В случае приобретения недвижимости по договору долевого участия в строительстве срок владения квартирой исчисляется с момента полной оплаты по такому договору. При этом доплаты за лишние метры не будут иметь значения (письмо Минфина России от 30.03.2021 № 03-04-05/23100).

В случае получения недвижимости в порядке наследования срок владения исчисляется с даты смерти наследодателя. Дата получения свидетельства о праве на наследство или регистрации права собственности в этом случае значения не имеет.

Если часть объекта уже принадлежала наследнику ранее, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на первую долю (в соответствии с письмом Минфина России от 25.12.2019 № 03-04-05/101456). Если жилье находилось в совместной собственности супругов и второй супруг получил по наследству долю первого, то срок владения также будет считаться с даты возникновения права на первую долю (в соответствии с письмом Минфина России от 29.04.2016 № 03-04-05/25/25415).

В случае приобретения права на недвижимость по договору дарения срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности. Но если часть объекта уже ранее принадлежала одаряемому, то срок владения начинает течь с даты регистрации права собственности на первую долю (в соответствии с письмом Минфина России от 17.02.2012 № 03-04-05/9-189).

При приватизации объекта срок владения исчисляется также с момента регистрации права собственности. При этом в случае приватизации жилья до вступления в законную силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» срок владения жильем будет исчисляться с момента заключения договора о передаче жилья в собственность. В этом случае дата регистрации права собственности не повлияет на срок владения имуществом (в соответствии с письмом Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

В случае признания права собственности на основании решения суда срок владения будет исчисляться с даты вступления с законную силу такого решения суда (в соответствии с письмом ФНС России от 04.07.2014 № БС-4-11/13067).

Срок владения квартирой, полученной по реновации считается с даты возникновения права на старую квартиру (в соответствии с Письмом Минфина России от 08.04.2019 № 03-04-05/24683).

  • Вконтакте
  • LiveJournal

Прокуратура
Красноярского края

Прокуратура Красноярского края

6 июня 2022, 17:28

Прокуратура Березовского района. С какой даты начинает исчисляться срок владения недвижимостью.

Порядок исчисления срока владения недвижимостью зависит от основания ее приобретения.

Так, если недвижимость приобретена по договору купли-продажи, срок владения течет с даты государственной регистрации права собственности. В случае приобретения недвижимости по договору долевого участия в строительстве срок владения квартирой исчисляется с момента полной оплаты по такому договору. При этом доплаты за лишние метры не будут иметь значения (письмо Минфина России от 30.03.2021 № 03-04-05/23100).

В случае получения недвижимости в порядке наследования срок владения исчисляется с даты смерти наследодателя. Дата получения свидетельства о праве на наследство или регистрации права собственности в этом случае значения не имеет.

Если часть объекта уже принадлежала наследнику ранее, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на первую долю (в соответствии с письмом Минфина России от 25.12.2019 № 03-04-05/101456). Если жилье находилось в совместной собственности супругов и второй супруг получил по наследству долю первого, то срок владения также будет считаться с даты возникновения права на первую долю (в соответствии с письмом Минфина России от 29.04.2016 № 03-04-05/25/25415).

В случае приобретения права на недвижимость по договору дарения срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности. Но если часть объекта уже ранее принадлежала одаряемому, то срок владения начинает течь с даты регистрации права собственности на первую долю (в соответствии с письмом Минфина России от 17.02.2012 № 03-04-05/9-189).

При приватизации объекта срок владения исчисляется также с момента регистрации права собственности. При этом в случае приватизации жилья до вступления в законную силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» срок владения жильем будет исчисляться с момента заключения договора о передаче жилья в собственность. В этом случае дата регистрации права собственности не повлияет на срок владения имуществом (в соответствии с письмом Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

В случае признания права собственности на основании решения суда срок владения будет исчисляться с даты вступления с законную силу такого решения суда (в соответствии с письмом ФНС России от 04.07.2014 № БС-4-11/13067).

Срок владения квартирой, полученной по реновации считается с даты возникновения права на старую квартиру (в соответствии с Письмом Минфина России от 08.04.2019 № 03-04-05/24683).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *