Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению

С 01.10.2023 в ч. 1 ст. 42 вносятся изменения (ФЗ от 24.07.2023 N 338-ФЗ). См. будущую редакцию.

Ч. 1 ст. 42 (в ред. ФЗ от 01.05.2019 N 76-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками — физическими лицами, до 31.07.2019.

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. При государственной регистрации права (перехода права) на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). В случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.

(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 03.08.2018 N 338-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ, от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

2. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

4. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:

1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи;

2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

С 01.02.2024 в ч. 4.2 ст. 42 вносятся изменения (ФЗ от 04.08.2023 N 438-ФЗ). См. будущую редакцию.

4.2. В случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 настоящей статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

(часть 4.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

5. Государственная регистрация права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого имущества или сделок с таким имуществом осуществляется на основании заявления, представляемого управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд. При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого недвижимого имущества или сделок с таким недвижимым имуществом наряду с необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом документами представляются:

1) выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию прав;

2) лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

3) правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями, зарегистрированными или согласованными в порядке, установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

(в ред. Федерального закона от 26.07.2019 N 248-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. С заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества (имущества общего пользования) собственников недвижимости или приобретенные ими в качестве общего имущества (имущества общего пользования), и (или) о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости от имени указанных лиц обращается представитель, уполномоченный на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества собственников недвижимости или решением общего собрания собственников недвижимости (в случае, если в соответствии с законом допускается принятие такого решения собранием собственников недвижимости).

Росреестр разъяснил, при каких сделках участие нотариуса обязательно

Специалисты столичного управления Росреестра рассказали, в каких случаях нотариальное удостоверение сделок с долями обязательно, а в каких нет. Нюансы таких регистраций содержатся в релизе ведомства.

Согласно ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки подтверждает ее законность, в том числе наличие у каждой из сторон права на ее совершение. Есть сделки с долями, которые нужно удостоверять у нотариуса. Законом о госрегистрации недвижимости определено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• другие виды отчуждения доли.

«Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли в праве на недвижимость отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже в случае, когда один из сособственников становится единоличным владельцем объекта», — пояснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Елена Юрова. Если не соблюдать эти требования, сделку могут признать ничтожной, предупредила эксперт.

Кроме того, нотариальная форма сделки предусмотрена при распоряжении недвижимым имуществом на условиях опеки и отчуждении недвижимости несовершеннолетнего или признанного ограниченно дееспособным гражданина.

Сделки с долями, которые не требуют нотариального удостоверения:

• сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одному договору;
• сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемые для включения в состав ПИФа;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
• сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с ч. 19 ст. 7.3 Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

С 1 марта вступил в силу закон, согласно которому данные о собственниках в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не раскрываются. Теперь третьи лица могут получить их только с согласия самого собственника объекта или по запросу нотариуса.

Какие сделки с недвижимостью следует оформлять у нотариуса

Продажа и покупка недвижимости по праву считаются самыми серьезными операциями, которые хоть раз в жизни совершает каждый человек. Поэтому разъяснения, которые сделал Росреестр о важнейших действиях при распоряжении недвижимостью, важно помнить фактически любому человеку.

Итак, без подписи нотариуса не могут пройти сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом, если есть опека. Абсолютно та же ситуация, когда отчуждается недвижимость, принадлежащая ребенку или взрослому, но признанному ограниченно дееспособным.

Точно такое же требование об обязательной подписи нотариуса предъявляется к сделкам с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию сделки, регистрацию права, ограничения или обременения права представляются в Росреестр по почте.

И в обязательном нотариальном удостоверении нуждается доверенность с правом представления заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также доверенности, которые представляются почтовым отправлением. Похожее требование распространяется в том числе на доверенности, позволяющие распоряжаться зарегистрированными в государственных реестрах правами.

Нотариального удостоверения требуют еще и договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке. Придется сходить к нотариусу и с соглашением об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В Росреестре напомнили, что с 31 июля 2019 года вступил в силу Закон «О государственной регистрации недвижимости». И в результате чего перестал действовать прежний порядок, который требовал обязательного удостоверения некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности.

Нововведение позволяет участникам общей долевой собственности, которые принимают совместное решение совершить сделку, сократить время и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.

Теперь не требуется нотариально удостоверять сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Такой же порядок действует и для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, которые заключаются с кредитными организациями. При этом законодательство по-прежнему требует нотариального удостоверения во всех других случаях сделок по отчуждению или договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

По состоянию на 30 июня 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 66,1 миллиона прав общей долевой собственности физических лиц.

Константин Корсик, президент Федеральной нотариальной палаты

Присутствие нотариуса в сделках с недвижимостью, тем более если речь о сделках с долями, обеспечивает их безопасность, законность и защиту прав участников таких сделок. Юридически значимость работы нотариуса состоит в том, что он разъясняет сторонам правовые последствия сделки. Обязательно проверяет, понимает ли человек смысл того, что подписывает, а также проводит полную юридическую экспертизу документов. Без проверки таких моментов нельзя говорить о гарантиях законности сделки, ее защиты от оспаривания. Дополнительной гарантией законности сделки служит полная имущественная ответственность нотариуса.

Там, где присутствует нотариус, обязательно общий уровень законности сделок и защищенности прав граждан резко возрастает, как, например, это происходит в европейских странах.

Участие нотариуса в оформлении сделок купли-продажи долевой собственности

У многих, кто сталкивается с оформлением недвижимости, находящейся в долевой собственности, в связи с недавними изменениями в законодательстве возникают вопросы: в каких случаях необходимо обращаться к нотариусу, а когда сделку можно заключить в простой письменной форме – без нотариального удостоверения.

Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ (далее – Закон № 172-ФЗ) была установлена обязательная нотариальная форма для сделок с долями. Затем Федеральным законом от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ (далее – Закон № 76-ФЗ) в том числе в Закон о госрегистрации недвижимости были внесены изменения, отменяющие обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

Приведу примеры ситуаций, с которыми ко мне как адвокату наиболее часто обращаются доверители.

Первая: супруги собираются приобрести квартиру, собственниками которой в равных долях являются несколько человек. Требуется ли оформлять сделку у нотариуса?

В данной ситуации, если покупатели приобретают квартиру полностью (у всех сособственников), нотариус не требуется. Достаточно заключить договор в простой письменной форме и сдать его в МФЦ для регистрации перехода права собственности в Росреестре (ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).

Это стандартная ситуация. Если же среди сособственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо удостоверить договор у нотариуса, который затем сам может направить его в Росреестр. Одновременно продавцам потребуется получить разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства.

Вторая: супруги приобрели в браке квартиру, но доли при покупке не распределяли. После развода муж решил продать принадлежащую ему часть квартиры. Бывшая супруга не возражала, но при этом заявила, что ходить по инстанциям и ничего оформлять не будет.

В данном случае участие нотариуса необходимо. Однако прежде всего продавцу необходимо выделить свою долю в праве собственности. Это можно сделать в простой письменной форме через МФЦ или, по желанию, посредством нотариуса. Если другая сторона (бывшая супруга) уклоняется от выдела доли, ее можно выделить только в судебном порядке. Затем необходимо направить сособственнику извещение о продаже своей доли и нотариально оформить сделку.

В ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости прямо указано: «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Третья: супругам и их несовершеннолетнему сыну принадлежит квартира в равных долях. Родители договорились, что муж оформит свою долю на сына. Можно ли оформить это без участия нотариуса?

В данной ситуации не все однозначно. Но все же, когда в сделке участвуют все сособственники, нотариус не требуется. В Законе о госрегистрации недвижимости предусмотрено: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» (ч. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Данная редакция Закона действует с 31 июля 2019 г.

В Определении Верховного Суда РФ от 3 апреля 2019 г. по делу № А10-3059/2018 отмечено, что установленное ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости требование к нотариальному удостоверению сделок по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество направлено на защиту преимущественного права приобретения этой доли другим долевым собственником. В итоге Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии было отказано в требовании удостоверить сделку нотариально.

Действительно, до 2016 г. для всех сделок с долями действовала простая письменная форма. С вступлением в действие 2 июня 2016 г. Закона № 172-ФЗ для указанных сделок была установлена обязательная нотариальная форма. Данные меры были направлены против так называемых «черных риэлторов», скупавших незначительные доли в квартирах и вынуждавших остальных сособственников продавать их доли по заниженной цене и т.д.

Однако впоследствии законодатель понял, что «перегнул палку», так как от излишних нотариальных поборов стали страдать многие добросовестные граждане. В результате поправками в Закон о госрегистрации недвижимости, внесенными Законом № 76-ФЗ, обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности было отменено, а ч. 1 ст. 42 изложена в новой редакции.

Кроме того, с 31 июля 2019 г. отменено обязательное нотариальное удостоверение для значительной части сделок с долевой собственностью. В частности, при одновременном отчуждении долевой собственности всеми участниками (путем купли-продажи, дарения, мены, выделения долей) можно обойтись без нотариального удостоверения, заключив договор или соглашение в простой письменной форме.

Но и с этими поправками на практике все складывается не так гладко, как хотелось бы. Законодатель ввел норму, не конкретизируя ее, и теперь иногда в суде приходится доказывать, что в той или иной ситуации в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью нет необходимости.

Остается надеяться, что в ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости будут вновь внесены изменения, более четко регламентирующие, в каких ситуациях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не требуется. В частности, будет детально указано, что, если родитель отчуждает свою долю пользу ребенка, нотариус не потребуется, даже если в сделке участвуют не все сособственники.