Как купить землю по кадастровой стоимости

Как купить с/х землю: пошаговая инструкция подготовки и оформления сделки

С 1 июля любой желающий владелец украинского паспорта может приобрести участок сельскохозяйственного назначения. Чтобы оформление сделки прошло гладко и впоследствии никто не смог оспорить право нового владельца на купленную землю, придется соблюсти ряд условий. Каких — разбирался «Минфин».

Через неделю для украинских граждан откроется рынок земли. «Минфин» уже писал, почему сельскохозяйственные наделы можно рассматривать как весьма привлекательный инвестиционный инструмент.

Во-первых, купленную землю можно сдавать в аренду. По прогнозам независимых экспертов и правительственных чиновников, средняя цена за гектар будет колебаться в пределах $1,5−2 тыс. Стоимость права аренды — $120−150 за год. Таким образом эта инвестиция обеспечит до 8−10% годовых в валюте, что может стать неплохой альтернативой депозитам в СКВ.

Во-вторых, приобретенный надел можно будет перепродать после 1 января 2024 года, когда число покупателей пополнят юрлица. Аналитики считают, что к тому времени земля может подорожать на 25%.

В-третьих, сразу же после покупки надел можно будет предложить застройщикам. Их, скорее всего, заинтересует земля вокруг мегаполисов и крупных населенных пунктов.

«С 1 июля 2021 года снимается не только мораторий на отчуждение сельскохозяйственных земель, но и на изменение целевого назначения таких земель. То есть их можно будет использовать и для других сельскохозяйственных нужд (закладка садов, создание ферм), а также и не для сельскохозяйственных нужд при наличии соответствующей градостроительной документации. Поэтому ажиотаж вокруг этой темы вполне объясним», — поясняет партнер АО «Морис Груп» Оксана Кобрин.

Оформление купли-продажи сельхозземли имеет свои особенности. Чтобы соблюсти их, «Минфин» составил пошаговую инструкцию подготовки и оформления таких сделок.

Шаг 1: готовимся стать покупателем

Прежде, чем начать поиск земли для покупки, лучше сразу проверить себя на наличие:

— других земельных участков с/х назначения в собственности;

— банковского счета и подтвержденных источников происхождения средств, за счет которых будет приобретен надел.

Почему это важно:

— Право покупать сельхозучастки имеют только граждане Украины.

«Лица, имеющие также паспорта гражданина государства-агрессора (РФ), не имеют такого права. Интересно, что наличие паспорта гражданина другого государства не является прямым препятствием для приобретения такого участка в собственность. Достаточно предоставить паспорт гражданина Украины», — уточняет Оксана Кобрин из «Морис Груп».

Сейчас украинское законодательство декларирует единое гражданство, но механизма лишения паспорта Украины за двойное гражданство нет.

Также стоит учитывать, что нотариус будет проверять, не внесен ли потенциальный покупатель в санкционные списки по решениям СНБО, не находится ли под международными санкциями за террористическую деятельность (перечень формируется Госфинмониторингом). Лицам из таких «черных» списков также будет отказано в удостоверении сделок купли-продажи земли.

— Физлица могут иметь в собственности не более 100 га с/х земель (с 2024 года — до 10 000 га).

Оксана Кобрин рассказала, как на практике будет проверяться соответствие этим лимитам.

Нотариус будет проверять по данным государственных реестров наличие земельных участков с/х назначения не только непосредственно у покупателя, но и у супруга (супруги) покупателя. Поскольку считается, что покупателю принадлежит половина участка жены/мужа. Иными словами, нотариус должен установить факт общей совместной собственности на такие участки.

Например, если муж уже успел приобрести участок в 100 га, то жена сможет приобрести только 50 га земли.

Также нотариус будет проверять наличие у покупателя долей, акций и паев в юридических лицах. Если такое юрлицо имеет в собственности сельхозучастки, то нотариус будет рассчитывать, какая часть этого участка приходится на долю в компании потенциального покупателя. И, соответственно, сколько еще он может докупить.

К примеру, если потенциальный покупатель владеет 10% компании, которой принадлежит 20 га земель с/х назначения, то считается, что такому лицу опосредованно принадлежит 10% таких земель, то есть 2 га. Соответственно, докупить он сможет еще 98 га.

— Все расчеты по договору купли-продажи должны происходить исключительно в безналичной форме. Финансовый мониторинг будет проводить и банк, и нотариус, удостоверяющий сделку.

Нотариус потребует от покупателя показать, откуда тот взял средства на приобретение земли. Поэтому лучше сразу подготовить документы, показывающие размер зарплаты, доходы от предпринимательской деятельности, полученные от продажи квартиры, машины или другого имущества. В общем, подойдет все, что подтвердит легальность имеющейся у покупателя суммы на оплату покупки.

Шаг 2: проверяем статус, расположение и регистрацию земельного участка

Допустим, вы уже присмотрели интересный участок и готовы его приобрести. Чтобы дальнейшее владение землей было беспроблемным, желательно предварительно проверить надел:

• не находится ли он в зоне действия спецразрешения на добычу недр;
• сдана ли эта земля в аренду;
• по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте.

Почему это важно:

— По закону преимущественное право первой очереди имеет лицо, у которого есть специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения; второй очереди — арендатор, если он готов заплатить цену, которую выставил продавец.

На практике, конечно, чаще всего будут встречаться случаи, когда собственники земли будут выставлять на продажу уже арендованные наделы.

Поэтому покупателю лучше знать заранее, к каким неудобствам следует готовиться.

«Покупателю следует обратить внимание на тот факт, что смена собственника земельного участка не влечет за собой прекращение действия уже заключенных договоров, например, договора аренды земельного участка, и не является основанием для изменения условий такого договора», — поясняет «Волхв» Денис Шевчук.

Арендатор в любом случае узнает, что земля продается, даже если собственник об этом его не уведомит. Соответствующую информацию передаст перед заключением сделки нотариус. У арендатора есть месяц на то, чтобы определиться, готов ли он выкупит участок по заявленной цене.

Тут возникает вопрос — как быть в том случае, если землю арендует компания? — Ведь юрлица смогут приобретать сельхозземлю в собственность только с 2024 года. Закон предусматривает такую ситуацию: юрлицо может передать свое преимущественное право покупки третьему лицу, например, другому гражданину. Именно он в этом случае и выступит покупателем.

«Закон предусматривает достаточную защиту преимущественного права, чтобы его не обходили. Например, если договор будет заключен без уведомления субъекта преимущественного права, он может через суд требовать перевода прав покупателя на себя. Также владелец участка не может распорядиться им в обход купли-продажи, поскольку другие способы отчуждения, такие как дарение, мена, передача в залог, в уставный капитал возможны только с согласия субъекта преимущественного права», — говорит Оксана Кобрин.

— Наличие участка с соответствующим кадастровым номером на публичной кадастровой карте будет подтверждением, что он действительно зарегистрирован в Госкадастре и может быть объектом продажи.

Но такая проверка полезна не только поэтому. Публичная кадастровая карта даст покупателю информацию, например, о площади участка и его местоположении.

Дело в том, что если участок расположен ближе 50 км от государственной границы Украины, это может стать препятствием для его приобретения.

Кроме того, может случиться так, что реальные параметры участка не совпадают с информацией о нем в Госкадастре. И такое несоответствие лучше исправить еще до заключения сделки купли-продажи.

«Автоматизированная система Государственного земельного кадастра была введена в Украине в 2013 году. При переносе данных из старого Государственного реестра земель в новую кадастровую систему и позже во время функционирования самого кадастра могли быть допущены технические ошибки (описки, опечатки, грамматические или арифметические ошибки). Это могло произойти как по вине органа, который ведет Государственный земельный кадастр, так и по вине других структур или землеустроителей», — уточняет Денис Шевчук из ЮК «Волхв».

По словам управляющего партнера Suprema Lex Виктора Мороза, несоответствие таких данных и даже накладка границ земельного участка на соседский — распространенная проблема, которая может усложнить и даже сделать невозможной покупку надела.

«Эту проблему можно устранить или повторным обследованием участка геодезистами и землемерами с внесением корректных данных в соответствующие реестры, или урегулированием взаимоотношений с соседями при наличии спорных вопросов», — советует Виктор Мороз.

Шаг 3: определяем цену участка

Цену участка стороны определяют по договоренности между собой. Но до 1 января 2030 года нельзя будет продать землю с/х назначения ниже нормативной денежной оценки.

Узнать ее можно через электронные сервисы земельного кадастра или направив запрос через ЦНАП.

Одновременно, поскольку сторонами сделки купли-продажи земельного участка являются физические лица, то обязательным также является проведение экспертной оценки земельного участка.

Почему это важно:

Оксана Кобрин обращает внимание на то, что цена участка является важнейшим условием договора.

«Если существует субъект преимущественного права по выкупу участка, продать и, соответственно, купить землю можно будет только по той цене, о которой было сообщено ему. Если изменяется цена участка от предварительно сообщенной, то процедура согласования с субъектом преимущественного права начинается заново», — предупреждает она.

Виктор Мороз из Suprema Lex настоятельно рекомендует определять сумму сделки исходя из отчета оценщика, которого стороны могут пригласить для определения стоимости продаваемой земли.

«Если указать заниженную цену продажи земли без подтверждения ее соответствующей оценкой, то налоговая может в судебном порядке доначислить доход продавцу и обязать его доплатить налог с доходов физических лиц», — уточняет он.

Шаг 4: регистрируем договор купли-продажи у нотариуса

После завершения всех подготовительных процедур продавец и покупатель могут оправляться к нотариусу.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи может быть осуществлено по месту нахождения земельного участка или одной из сторон договора.

Но перед этим нотариус обязан провести проверку на соответствие законодательным нормам продавца и покупателя. По словам Оксаны Кобрин, дополнительные проверки и процедуры могут занять до 2 месяцев.

Ведь нотариусу предстоит проверить весьма объемный массив информации:

• наличие у покупателя гражданства Украины, для чего нужно будет предоставить паспорт гражданина Украины;
• внесение приобретателя в санкционные списки;
• источники происхождения средств, за которые будет приобретаться земля;
• месторасположение участка относительно государственной границы (если у нотариуса возникнут сомнения относительно 50-километровую зоны госграницы, он обратиться к Госгеокадастру с запросом);
• общую площадь земельных участков с/х назначения, которые уже находятся в собственности потенциального покупателя, и готовящийся к покупке надел (вместе они не должны превышать 100 га).

Если по результатам проверки нотариус выявит несоответствия законодательным требованиям, то откажет в удостоверении сделки. И это может быть самым безболезненным вариантом.

Ведь если несоблюдение хотя бы одного из условий вскроется уже после заключения сделки, это станет основанием для признания ее недействительной, а также конфискации земельного участка.

Если же все прошло гладко, нотариус делает финальный аккорд.

«Нотариус должен внести в реестр недвижимого имущества и Госгеокадастр данные о новом собственнике и предоставить ему правоустанавливающие документы, подтверждающие переход к нему собственности», — говорит Виктор Мороз.

Можно ли продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости?

При продаже недвижимости, влияние на ее стоимость оказывает много факторов. Одним из наиболее важных является кадастровая стоимость. Но что делать, если вы хотите продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости?

Для начала важно понять, что кадастровая стоимость – это сумма, которая определяется органами государственной оценки и служит для расчета налога на имущество. Она, как правило, выше рыночной стоимости, поскольку включает в себя различные нормативы и оценочные показатели. Поэтому, продажа недвижимости ниже ее кадастровой стоимости может вызвать недоумение.

Оценка недвижимости для продажи – это сложный процесс, который требует знания и определенных навыков. Кадастровая стоимость является одним из факторов, но не является единственным, который влияет на стоимость дома и участка. Что может быть решающим фактором — это спрос и предложение на рынке недвижимости, состояние дома и участка, а также их расположение.

Конечно, каждому собственнику важна прибыль от продажи недвижимости. Поэтому, если цель продажи дома и участка ниже их кадастровой стоимости состоит в том, чтобы быстрее продать, то в этом случае будет необходимо предложить более выгодные условия покупателю, чтобы привлечь его внимание.

Возможность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости

Когда речь идет о продаже недвижимости, важным фактором является кадастровая стоимость объекта. Кадастровая стоимость – это сумма, которую государственная кадастровая палата присваивает каждому объекту недвижимости на основе его характеристик и местоположения.

Многие собственники задаются вопросом, можно ли продать свою недвижимость ниже ее кадастровой стоимости. Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов:

• Необходимость в продаже: Если собственнику дома или участка требуется срочно продать недвижимость из-за финансовых или иных проблем, то он может решиться продать ее ниже кадастровой стоимости. Необходимость поспешной продажи может быть весомым аргументом при установлении цены.
• Влияние оценки стоимости: При оценке стоимости недвижимости могут использоваться разные методы, которые могут привести к расхождению с кадастровой стоимостью. Если оценочная стоимость объекта значительно отличается от кадастровой, собственник может решить продать его ниже кадастровой стоимости, чтобы привлечь больше покупателей.
• Кадастровая стоимость и налоги: Кадастровая стоимость используется при расчете налогов на недвижимость. Если кадастровая стоимость обьекта выше его фактической стоимости, владельцу придется платить высокие налоги. В такой ситуации продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости может быть выгодна, так как новому собственнику предстоит платить налог уже с уменьшенной стоимости.

Таким образом, продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости возможна в определенных ситуациях и может иметь свои преимущества для собственника. Однако, перед принятием решения о продаже, рекомендуется проконсультироваться с профессионалами в сфере недвижимости, чтобы оценить все возможные последствия этого шага.

Факторы, влияющие на цену недвижимости при продаже

При продаже недвижимости существует несколько факторов, которые могут влиять на ее цену. Рассмотрим основные из них:

Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость недвижимости, которая устанавливается специальными органами. Она может быть выше или ниже рыночной стоимости объекта. Влияние кадастровой стоимости на цену недвижимости зависит от многих факторов, таких как местонахождение объекта, состояние здания и его характеристики.

Состояние недвижимости играет важную роль в определении ее цены. Если объект находится в отличном состоянии, то его стоимость может быть выше. Если же недвижимость требует ремонта или имеет какие-либо недостатки, то это может снизить ее стоимость.

Местонахождение недвижимости также оказывает значительное влияние на ее стоимость. Недвижимость, находящаяся в центре города или в престижном районе, обычно стоит дороже, чем объекты, расположенные за пределами города или в малонаселенных районах.

Уровень спроса на недвижимость также может оказывать влияние на ее цену. Если на рынке существует высокий спрос на объекты определенного типа или в конкретном районе, то это может увеличить их стоимость.

Налоги и сборы, связанные с недвижимостью, также могут повлиять на ее цену. Высокие налоги могут снизить привлекательность объекта для покупателей и снизить его стоимость.

В целом, цена недвижимости при продаже зависит от множества факторов, и каждый случай индивидуален. Поэтому для определения цены необходимо учесть все вышеперечисленные факторы и обращаться к опытным специалистам.

Влияние кадастровой оценки на налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости, будь то дом или участок, важным фактором является осуществление кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется органами государственной власти и является официальной оценкой стоимости объекта недвижимости.

Для чего нужна кадастровая оценка и каково ее влияние на налоги при продаже недвижимости?

Одной из важных функций кадастровой оценки является установление справедливой стоимости недвижимости с целью ее использования в налоговых расчетах. Именно на основе кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивает собственник объекта недвижимости. Таким образом, обязательное осуществление кадастровой оценки является необходимым для определения суммы налога при продаже недвижимости.

Чего нужно знать о кадастровой стоимости при продаже домов и участков?

1. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной стоимости объекта. Данный факт может оказать влияние на цену, по которой будет продана недвижимость.
2. Если при продаже недвижимости кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной, это может повлиять на сумму налога. В таком случае, собственнику недвижимости можно будет заплатить налог с учетом кадастровой стоимости.
3. Кадастровая оценка может быть обжалована в случае несогласия с ее результатами. Если собственник недвижимости считает, что кадастровая стоимость недвижимости определена неправильно, он имеет право подать соответствующую жалобу и получить пересмотр оценки.

Таким образом, кадастровая оценка имеет значительное влияние на налог при продаже недвижимости. Необходимо учитывать возможные различия между кадастровой и рыночной стоимостью, а также знать, что собственнику недвижимости предоставляется возможность обжаловать результаты кадастровой оценки, если он считает, что стоимость определена неправильно.

Роль кадастровой оценки в определении налога на недвижимость

Кадастровая оценка играет важную роль в процессе определения налога на недвижимость. Она влияет на стоимость объектов недвижимости, а следовательно, и на сумму налогового платежа, который необходимо уплатить собственнику.

При продаже домов и участков с целью получения прибыли собственнику нужна объективная кадастровая оценка. Она помогает определить правильную стоимость недвижимости и избежать проблем после сделки. Кадастровая стоимость определяется на основе различных факторов, таких как месторасположение, площадь, инфраструктура, а также рыночные тренды.

Оценка кадастровой стоимости имеет прямое влияние на размер налога на недвижимость. Налоговые органы используют эту информацию для расчета суммы, которую должен уплатить собственник. Если кадастровая стоимость недвижимости ниже фактической рыночной стоимости, собственник может иметь преимущество в виде меньшей суммы налогового платежа.

Однако, при попытке продажи дома или участка ниже их кадастровой стоимости возникают некоторые проблемы. Во-первых, покупатели могут быть подозрительными и считать, что такая сделка может быть нечестной или иметь скрытую причину. Во-вторых, такая продажа может вызвать вопросы со стороны налоговых органов и повлечь аудит сделки.

Чтобы избежать этих проблем, собственнику необходимо тщательно подходить к определению стоимости недвижимости и соблюдать законодательство. При продаже дома или участка желательно провести оценку и учесть рыночные тенденции и анализ ценового диапазона похожих объектов в районе.

Таким образом, кадастровая оценка имеет важное значение при определении налога на недвижимость. Она помогает собственнику объективно определить стоимость своей недвижимости и избежать проблем при ее продаже. Важно учесть, что недвижимость не может быть продана ниже ее кадастровой стоимости без последствий и подозрений.

Последствия недооценки или переоценки недвижимости для налогов

При продаже домов и участков налоговая база обычно определяется налоговыми органами на основе кадастровой стоимости недвижимости. Но насколько точно и справедливо оцениваются эти объекты?

На что влияет оценка кадастровой стоимости при продаже недвижимости? Какую стоимость выбрать при продаже объектов, чтобы не вызвать подозрений налоговых органов? Все эти вопросы часто волнуют собственников при реализации своих активов.

Оценка кадастровой стоимости недвижимости имеет прямое влияние на величину налога при продаже. Если стоимость продажи недвижимости заявлена ниже кадастровой стоимости, налоговые органы имеют право проверить документы и возможно пересмотреть стоимость объекта с учетом данных из кадастра. В результате, сумма налога может быть пересчитана с учетом увеличения стоимости.

С другой стороны, если собственник реализует недвижимость по цене выше ее кадастровой стоимости, то налоговые органы имеют право проанализировать цены сделок по аналогичным объектам и возможно пересмотреть стоимость объекта в большую сторону. Собственнику придется заплатить налог с суммы разницы между фактической стоимостью и кадастровой.

Итак, какая стоимость нужна при продаже домов и участков – ниже или выше кадастровой? Ответ на этот вопрос зависит от целей и намерений собственника.

Если собственнику нужна максимальная выгода при продаже, то намеренное занижение цены недвижимости может быть неразумным шагом, так как впоследствии придется доплачивать налог с увеличенной суммы.

С другой стороны, если собственник хочет снизить налоговое бремя, то продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости может быть выгодной. В этом случае налог будет рассчитываться не по фактической сумме продажи, а по кадастровой стоимости, что может снизить налоговые обязательства.

Важно знать, что и недооценка, и переоценка недвижимости могут вызвать внимание налоговых органов и привести к проверке документов и пересмотру налоговых обязательств. Поэтому, при принятии решения о стоимости продажи, необходимо к тщательно обосновывать выбранную сумму.

В любом случае, собственнику недвижимости необходимо учитывать влияние оценки кадастровой стоимости при продаже и быть готовым к проверке и пересмотру стоимости объектов со стороны налоговых органов.

Продажа домов с участками ниже их кадастровой стоимости

При продаже домов с участками часто возникает вопрос о цене недвижимости. Нужно ли придерживаться кадастровой стоимости или можно продавать ниже этой оценки?

Для начала стоит разобраться, что такое кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость — это оценка стоимости недвижимости, которая проводится государственными органами с целью определения налоговых обязательств собственников недвижимости. Эта оценка учитывает различные параметры объекта недвижимости, такие как площадь, материалы и техническое состояние дома, наличие коммуникаций и другие факторы.

Однако при продаже домов с участками собственнику не обязательно продавать по кадастровой стоимости. Цена недвижимости определяется на основе спроса и предложения на рынке недвижимости. Если участок или дом имеют особые преимущества или недостатки, то их цена может быть ниже или выше кадастровой стоимости.

При определении стоимости недвижимости нужно учитывать такие факторы, как расположение объекта, состояние дома и участка, наличие коммуникаций, инфраструктура и другие параметры, которые могут повлиять на привлекательность объекта для потенциальных покупателей.

Если собственнику дома и участка нужна быстрая продажа, то он может решить продавать ниже кадастровой стоимости. Это может привлечь больше покупателей и ускорить процесс продажи. Однако при этом следует учесть возможные финансовые потери из-за продажи ниже оценки.

Если же собственнику необходима высокая стоимость продажи, то он может рассмотреть возможность улучшить объект недвижимости, чтобы повысить его привлекательность и цену на рынке.

Преимущества и недостатки продажи ниже кадастровой стоимости

• Больше покупателей
• Ускоренный процесс продажи

• Финансовые потери
• Невозможность получить максимальную выручку

Таким образом, продавать дома с участками ниже их кадастровой стоимости возможно, но нужно учитывать преимущества и недостатки такого подхода. Собственнику следует оценить свои потребности и возможности, а также конкретные условия рынка недвижимости, чтобы принять решение о цене продажи.

Преимущества и риски продажи недвижимости ниже кадастровой оценки

Кадастровая стоимость домов и участков играет важную роль при продаже недвижимости. Она определяет официальную оценку объекта, которая используется для расчета налога на недвижимость и других юридических целей.

Для собственников, решивших продать свою недвижимость, встает вопрос: можно ли продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости?

Ответ на этот вопрос зависит от целей и ситуации собственника. Рассмотрим некоторые преимущества и риски продажи недвижимости ниже кадастровой оценки:

1. Преимущества:
   • Быстрая продажа: установив цену ниже кадастровой стоимости, собственник может привлечь больше потенциальных покупателей и получить быструю сделку.
   • Привлекательность для инвесторов: снижение стоимости недвижимости может заинтересовать инвесторов, которые видят потенциал для получения прибыли в будущем.
2. Риски:
   • Убыток для собственника: продажа ниже кадастровой оценки может привести к финансовым потерям, особенно если недвижимость была куплена по более высокой цене или имеется долг перед банком.
   • Негативное влияние на рынок: снижение стоимости недвижимости может создать прецедент для других сделок и повлиять на общую ценовую динамику на рынке.
   • Потенциальная налоговая проверка: продажа недвижимости ниже кадастровой оценки может привлечь внимание налоговых органов, которые могут провести проверку, чтобы убедиться, что сделка не является фиктивной.

Важно понимать, что решение о продаже недвижимости ниже кадастровой оценки должно быть осознанным и взвешенным. Перед принятием такого решения рекомендуется проконсультироваться со специалистами, включая нотариуса и юриста, чтобы оценить все возможные риски и последствия.

Нужна ли собственнику продажа недвижимости ниже кадастровой оценки, решать только ему, исходя из своих целей, потребностей и финансового положения. Важно быть готовым к возможным последствиям и принять взвешенное решение.

Кто может купить землю по кадастровой стоимости у администрации и государства и как это сделать?

Чаще всего купля-продажа земельных участков осуществляется по рыночной стоимости, а сделки заключаются между физическими и/или юридическими лицами напрямую. Но есть возможность приобрести землю по кадастровой стоимости у муниципального или государственного собственника. Однако такая сделка имеет ряд особенностей.

Кто может совершить покупку земельного участка у администрации?

Земельный кодекс РФ допускает приобретение земельного надела у государства как юридическими, так и физическими лицами (статья 16). Исключение составляют заповедные и лесные зоны.

Случаи продажи ЗУ на торгах и без их проведения

Статья 39.3 Земельного кодекса РФ предполагает возможность приобретения муниципальных или государственных земель двумя способами:

• путём участия в аукционе;
• без торгов.

В п. 2 указанной статьи перечислены ситуации, когда проведение торгов не требуется.

Участие в аукционе требует выполнения определённых правил:

• участниками торгов могут быть граждане РФ, предоставившие необходимые документы для совершения сделки;
• участвовать в них могут все лица, успевшие подать заявки;
• каждый участник должен подтвердить свою платёжеспособность путём внесения задатка.

Не будут допущены лица, подавшие заявки после окончания срока принятия документов, предоставившие неполный пакет бумаг либо не имеющие право участвовать в торгах по определённым территориям.

Аукциону предшествуют этапы:

1. утверждение схемы;
2. проведение кадастровых работ; (почему эту процедуру могут приостановить либо совсем отказать в ее проведении, читайте тут);
3. подключение надела к инженерным сетям;
4. принятие решения о проведении торгов;
5. публикация информации о дате, месте и времени проведения аукциона.

После этого осуществляются торги, выбирается победитель и с ним заключается договор купли-продажи земельного участка. Последний этап – публикация результатов торгов.

Если в аукционе принимал участие единственный покупатель и при этом изъявил желании приобрести лот, с ним заключается договор на условиях, указанных в заявке на проведение торгов.

Пошаговая инструкция приобретения

Для покупки участка земли необходимо последовательно выполнить ряд шагов.

Поиск свободного участка

Требования к земле для покупки такие:

• участок является свободным, т.е. он не находится в собственности у кого-либо, в его отношении не заключён договор аренды и т.п.;
• земля не обременена;
• рядом нет территорий под масштабную застройку;
• на наделе нет незавершённого строительства либо подстроек, находящихся в собственности других лиц;
• участок не может быть изъят из оборота;
• земля не относится к заповедной зоне.

Если участок не числится в кадастре, то нужно подготовить документы и поставить её на учёт (как происходит эта процедура и как написать заявление о постановке земли на учет, мы рассказывали тут).

Подготовка схемы расположения ЗУ на карте

В случае, когда выбранный надел земли не числится на кадастровой карте образованным либо у него не определены границы, то придётся подготовить схему надела. Это может сделать уполномоченный орган или кадастровый инженер. Но и самостоятельно подготовить её тоже можно. Однако лучше воспользоваться услугами специалиста, поскольку он произведёт топографическую съёмку и точно определит границы надела.

При самостоятельном оформлении важно оформить схему по всем утверждённым правилам, а также точно определить углы и границы. Сначала нужно получить в Росреестре электронную копию кадастрового плана земельного участка, а затем обработать его в графическом редакторе и специальных программах (как выглядит кадастровый план и как его правильно читать, мы рассказывали в этой статье).

Все условные обозначения должны быть проставлены в соответствии с принятыми нормами.

Основная проблема самостоятельной подготовки схемы – определение границ надела, когда рядом нет границ. Тогда его очень сложно привязать к каким-либо ориентирам. Кроме того, даже если работа выполнена идеально, документ могут не принять, т.к. муниципальные органы неохотно принимают самодельные схемы несмотря на выгоду, получаемую от продажи земельных участков.

Подача заявления об утверждении схемы

После того как схема земельного надела подготовлена, её необходимо утвердить. Для этого подают заявление в местную администрацию. Составляется оно на бланке утверждённой формы. Документ называется «Заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане». К нему следует приложит такие документы:

• копию паспорта (заполненные страницы);
• схему надела.

Вместе с этим заявлением нужно подать еще одно – о предварительном согласовании предоставления ЗУ. Оба документа нужно передать в администрацию, где их будут рассматривать в течение одного месяца. За это время муниципалитет готовит сообщение о старте аукциона и публикует его на официальном сайте.

Постановка на учет

В зависимости от того, будут ли поданы заявки на участие в торгах по участку, определяется то, каким образом надел будет поставлен на кадастровый учет. Есть два варианта:

• если появились другие желающие приобрести эту землю, то администрация самостоятельно ставит ее на учет и готовит аукцион;
• когда других потенциальных покупателей нет, этой процедурой занимается сам будущий владелец.

Во втором случае власти выдают ему постановление об утверждении схемы участка. С этим документом нужно идти к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план и кадастровый паспорт, а также поставит землю на учет. После оплаты услуг в течение двух недель новый участок появится на кадастровой карте.

Подробнее об основаниях и порядке постановки земли на кадастровый учет мы рассказываем тут.

Подача заявления о выделении

После того как участок поставлен на учет в государственный земельный кадастр, необходимо подать в администрацию еще одно заявление. Оно также составляется на утвержденном бланке и называется «Заявление о выделении ЗУ из муниципальной собственности без торгов». К нему следует приложить схему и указать кадастровый номер надела.

В заявлении указывают такую информацию:

• данные лица, подающего заявление;
• непосредственно просьба о выделении надела;
• указание кадастрового номера, расположения и площади участка;
• вид использования земли;
• реквизиты полученного ранее разрешения о предварительном согласовании;
• перечень приложений (документов);
• личная подпись заявителя, его адрес.

Также необходимо приложить разрешение о согласовании (копию), схему расположения кадастровый паспорт участка.

• Скачать бланк заявления о предоставлении ЗУ без проведения торгов
• Скачать образец заявления о предоставлении ЗУ без проведения торгов

Аукцион

К участию в аукционе не допускаются:

• лица, указавшие недостоверные сведения либо подавшие неполный пакет документов;
• представители без доверенности;
• не предоставившие задаток;
• иностранные организации с долей российских участников в уставном капитале менее 50%.

Аукцион считается завершенным, когда после троекратного объявления цены ни один из участников не поднял карточку. После этого один экземпляр протокола передается лицу, выигравшему торги. Результаты сообщаются там же, где ранее размещалось объявление об аукционе.

Если же на торги заявлялся только один участник, то на основании Приказа ФАС РФ № 67 от 10.02.2010 г. если на аукцион была подана единственная заявка либо присутствовал только один участник, то организатор должен заключить договор с этим лицом по цене и на условиях, указанных при подаче заявки.

Заключения договора купли-продажи

В договоре содержится следующая информация:

1. В шапке прописывают место, номер и дату заключения договора; там же указывают основание его подписания и данные сторон (покупатель и администрация).
2. В основной части приводится описание предмета договора:
   , его площадь, месторасположение;
   • категория земли;
   • вид использования.
3. Далее следует цена сделки, сроки оплаты, сроки, в которые необходимо внести средства.
4. Права и обязанности, ответственность сторон.
5. Реквизиты сторон, адреса.
6. Подписи сторон.

Кроме того, в документе следует указать подробные банковские реквизиты администрации, на которые покупатель должен перечислить денежные средства.

• Скачать бланк договора купли-продажи ЗУ
• Скачать образец договора купли-продажи ЗУ

К договору прилагается акт приема-передачи участка. Он составляется в трех экземплярах.

Составленный и согласованный договор подписывается в местной администрации, которой ранее принадлежал участок и которая организовывала торги и согласовывала документацию.

С подписанным соглашением покупатель должен обратиться в Росреестр. Дополнительно необходимо предоставить акт приема-передачи и копию паспорта. Если регистрировать сделку будет представитель заявителя, то он должен иметь на руках доверенность.

Перед подачей документов нужно заплатить госпошлину и предоставить квитанцию. В течение 5 дней данные будут внесены в Росреестр, а новый собственник земли получит свидетельство о праве собственности.

Как приобрести у государства без торгов?

Земельный кодекс РФ допускает приобретение земельного участка без проведения аукциона. Порядок оформления указан в статье 39.17:

1. сначала необходимо подать заявление по установленной форме;
2. приложить документы на право покупки участка без торгов;
3. при обращении через представителя – доверенность на совершение действий этим лицом;
4. при приобретении участка в огородническом или садоводческом товариществе – реестр его членов.

Основания для продажи без торгов также перечислены в Земельном кодексе:

• участок выделен для ИЖС, ведения ЛПХ в соответствии с Федеральным законом № 161-ФЗ от 24.07.2008 г. (ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2);
• по окончании пятилетнего срока безвозмездной аренды (ст. 39.5);
• многодетным семьям (ст. 39.5);
• на основании распоряжения или указа Президента РФ, распоряжения Правительства РФ (ст. 39.6, п. 2);
• для ИЖС или ведения ЛПХ на срок менее 6 лет (ст. 39.10, п. 2);
• если на данном участке расположено служебное здание, предоставленное гражданину (ст. 39.10, п. 2).

В указанных статьях перечислены все условия, на которых земельный надел может быть продан без торгов.

Основания для отказа

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ указывает, в каких случаях в приобретении участка может быть отказано:

• если надел уже выделен в аренду (на определенный срок или бессрочную) третьим лицам;
• на участке есть постройки, принадлежащие другим лицам;
• имеется объект незавершенного строительства;
• надел находится в резерве, ограниченном обороте либо вообще изъят из оборота;
• фактические характеристики участка не соответствуют тем, что заявлены в документах;
• участок расположен на границе застройки;
• надел уже был выставлен на торги ранее;
• не определен вид разрешенного использования земли;
• не определена категория участка.

Земельный участок можно купить у местной администрации. Как правило, это происходит через аукцион. Однако Земельный кодекс предусматривает возможность приобрести землю без торгов и по кадастровой стоимости. Процесс подготовки документов и проведения аукциона регламентирован Земельным кодексом и другими нормативно-правовыми актами.

Как купить участок земли у государства

Как указано в статье 39.3 Земельного кодекса РФ, купить участок у государства или муниципалитета можно на аукционе или без проведения торгов. Приоритетным вариантом является купля-продажа через торги, где победитель определяется по наиболее высокой цене предложения. Итоговая стоимость участка по результатам аукциона может быть существенно выше кадастровой стоимости, особенно если земля расположена в границах населенного пункта и в престижном месте.

Как купить участок у государства по кадастровой стоимости

По кадастровой стоимости можно выкупить участок у государства без проведения торгов. Таких случаев немного:

• если на момент выкупа участок принадлежит заявителю по договору аренды или безвозмездного пользования;
• если членом СНТ выкупается участок из территории, предоставленной этому товариществу;
• если заявитель владеет зданием или сооружением, расположенном на выкупаемом участке;
• если выкупается участок, предоставленный заявителем для ведения сельхоздеятельности, а период аренды составляет не менее 3-х лет.

В перечисленных случаях цена договора купли-продажи определяется по показателю кадастровой стоимости. Ее можно посмотреть в выписке ЕГРН или на Публичной кадастровой карте. Так как выкуп осуществляется без проведения торгов, другие лица не смогут претендовать на участок. После заключения договора купли-продажи и оплаты стоимости участка нужно пройти регистрацию прав в Росреестре.

Как купить участок земли у администрации на аукционе

Чтобы обеспечить равные условия для всех покупателей участков, региональные и муниципальные власти обязаны размещать сведения о торгах в интернете. Посмотреть актуальные предложения о продаже участков можно по ссылке. В форме поиска будет указано местоположение и площадь участка, его целевое назначение и разрешенные виды землепользования, начальная цена. Начальная цена определяется муниципальными или региональными властями.

В каждом лоте на сайте указаны условия для участия в торгах. Участник торгов обязан представить определенный комплект документов, оплатить задаток от начальной стоимости участка. Участнику, который выиграет торги, задаток включат в стоимость договора. Для лиц, которые не стали победителями, задаток возвращается в полном объеме.

Несколько важных нюансов, связанных с участием в торгах:

• если вас заинтересовал лот, можно получить дополнительные сведения об участке и схеме его расположения у организатора торгов, либо в карточке на сайте;
• если никто из участников не предложит цену, выше начальной стоимости, торги отменят и будут проводить заново (в том числе со снижением стоимости);
• в отношении участка могут быть установлены ограничения, запреты и сервитуты по землепользованию (эти данные обязательно указываются в карточке лота);
• так как торги проводятся в открытой форме, после их завершения можно проверить протокол определения победителя.

Участник, победивший на торгах, обязан оплатить полную стоимость участка. Если он это не сделает, то не только потеряет право на участок, но и не получит возврат задатка. В данном случае участок будет выставлен на повторные торги.

После заключения договора по результатам торгов и оплаты стоимости участка нужно пройти регистрацию в Росреестре. После этой процедуры выдается выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на участок.