Почему собственник должен платить за ЖКУ даже в отсутствие счёта
Согласно жилищному законодательству, потребители жилищно-коммунальных услуг обязаны вносить за них плату на основании выставленных исполнителем платёжных документов. ВС РФ поставил точку в вопросе, может ли собственник не платить за содержание общего имущества, если не получает квитанции, а УО – начислять на долг пени.
Собственник имеет право обратиться в УО для получения платёжных документов
Одна из управляющих организаций Хабаровска обратилась с иском к муниципалитету в суд. УО требовала взыскать с одного из департаментов городской администрации свыше 510 тыс.руб. долга за жилищные услуги и 75,6 тыс. руб. пени, поскольку администрация является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме и не оплачивает ЖУ.
Муниципалитет возражал против претензий управляющей организации. Представители администрации города указали, что в договоре, заключённом с УО, значится, что оплата ЖКУ производится на основании счетов-фактур, которые подтверждают факт оказания услуг. Но счета муниципалитет не получал.
Управляющая организация в суде настаивала на том, что не выставление счетов не освобождает собственников помещений в доме от обязанности нести расходы на содержание общего имущества. Жители МКД имеют возможность самостоятельно получить платёжные документы в УО.
Также истец указал на то, что администрации была направлена досудебная претензия, к которой УО приложила квитанции и подробную информацию о расчётах за период неоплаты услуг муниципалитетом.
Собственник помещения в МКД обязан нести расходы по содержанию общего имущества
- Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ, ч.ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
- Собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
Поскольку муниципалитет является собственником нежилого помещения в МКД, то он обязан вносить плату за жилищные услуги, которые оказывает организация по договору управления с собственниками в указанном доме. Расчёт долга в 510 тыс. рублей, который был сделан управляющей организацией, суд проверил и признал правильным, обязав администрацию оплатить задолженность.
При этом судья подробно рассмотрел вопрос правомерности начисления на долг пени в отсутствие платёжных документов, направленных собственнику. Согласно договору управления, УО была обязана выставлять счета на оплату своих услуг в адрес всех собственников, но не делала этого.
Поскольку должник не обязан платить процент за время просрочки выполнения своих обязанностей кредитора, то УО имела право взыскивать пени только через 10 дней с момента направления в адрес муниципалитета досудебной претензии и расчётов платы за жилищные услуги в спорном периоде (ч. 3 ст. 406 ГК РФ). Сумма пени, которую муниципалитет должен был заплатить в адрес УО, составила 3,8 тыс.руб. вместо 75 тыс.руб.
Собственник имеет возможность самостоятельно рассчитать плату за жилищные услуги
Муниципалитет обратился в суд с апелляционной жалобой. Представители администрации обращали внимание суда на то, что их, как собственников помещения, не ознакомили с протоколом ОСС, на котором был установлен размер платы за содержание имущества. При этом счета на оплату услуг УО в адрес муниципалитета не направляла.
Суд отклонил довод собственника помещения о том, что в отсутствие счетов администрация не могла внести плату за услуги УО. Обязанность оплаты возникает из требований ЖК РФ и условий договора управления. Последним днём для внесения платы собственником за ЖКУ является 10 число месяца включительно (ст.ст. 190 – 192 ГК РФ).
Не выставление платёжных документов не освобождает собственника помещения в МКД от обязанности нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и от ответственности за неисполнение данной обязанности. Плата за указанные услуги УО является фиксированной: определяется исходя из площади помещения и установленного размера платы за содержание 1 кв.м. помещения.
Поскольку муниципалитет знал о сроках внесения платежей, установленных договором управления, об утверждённом размере платы за содержание 1 кв.м. площади помещения, он должен был самостоятельно рассчитать сумму платежа и вносить его ежемесячно. Также у собственника была возможность обратиться непосредственно в УО для получения платёжных документов (определение ВС РФ от 13.07.2017 по делу № 34-3853/2016).
При этом ЖК РФ не требует, чтобы протоколы ОСС были направлены инициатором собрания в адрес каждого собственника в доме. А ответчик не был ограничен в праве ознакомиться с соответствующими документами, обратившись в управляющую компанию самостоятельно.
Решение суда первой инстанции было оставлено в силе, а жалоба городской администрации отклонена.
Отсутствие квитанций не освобождает собственника от обязанности платить за содержание ОИ МКД
Муниципалитет попытался оспорить данные выводы, подав кассационную жалобу в окружной арбитражный суд, а затем – в Верховный суд РФ. Однако и арбитражный суд, и ВС РФ подтвердили правильность выводов самого первого суда.
- Муниципалитет, как собственник помещения в доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ст.ст. 125, 210, 249, 290 ГК РФ, ст.ст. 36, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ).
- Расчёт задолженности, произведённый УО на основании утверждённого протоколом ОСС размера платы пропорционально доле собственника в общем имуществе жилого дома, выполнен правильно, и суды правомерно взыскали её с муниципалитета.
- Обязанность собственника по внесению платежей, сроки их внесения прямо установлены законом. Отсутствие платёжных документов не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и от ответственности за неисполнение данной обязанности.
- Внесение собственником помещения платы за содержание общего имущества предусмотрена законом, в связи с чем он, действуя добросовестно, может самостоятельно рассчитать и осуществить соответствующие платежи или обратиться к истцу за соответствующими платёжными документами.
Поэтому ВС РФ отклонил кассационную жалобу городской администрации Хабаровска и оставил в силе решение суда первой инстанции о взыскании с муниципалитета всей суммы задолженности за услуги УО за спорный период.
Запомнить
Несмотря на то, что нормами ЖК РФ и ПП РФ № 354 предусмотрено, что плата за жилищно-коммунальные услуги вносится на основании платёжных документов, которые должен выставлять исполнитель услуг, собственник или наниматель помещений в многоквартирном доме может самостоятельно рассчитать плату и обязан своевременно её внести.
При этом плательщик может обратиться к исполнителю услуг и получить платёжные документы и иную информацию, в том числе протоколы общих собраний собственников помещений в доме.
Однако если УО не направляет собственнику квитанции на оплату, она не имеет права начислять пени на сумму долга. Суд рассматривает это как ненадлежащее исполнение обязанностей кредитора, просрочку именно со стороны управляющей организации и отклоняет требования о взыскании пени до момента, когда УО предоставила должнику информацию о долге и платёжные документы.
Суровая плата за ЖКХ: какие риски грозят владельцу доли в квартире
Каждый собственник жилья должен вносить плату за услуги ЖКХ в соответствии с размером доли в праве собственности (ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ). Такая обязанность возникает у него непосредственно с момента возникновения этого права, а в отношении квартиры в новостройке – с момента подписания акта приема-передачи от застройщика.
Человек обязан платить:
1) за содержание жилого помещения – работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества;
2) за капитальный ремонт;
3) за коммунальные услуги (вода, электричество, газ).
Если собственник не проживает в квартире, он в любом случае обязан оплачивать содержание жилого помещения и капитальный ремонт (п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22), а также отопление.
В случае, когда в квартире установлены счетчики, то платить за воду и электричество будет не нужно. Если же таких приборов учета в квартире нет и плата рассчитывается по нормативам потребления, то в этом случае такие ресурсы придется оплачивать в любом случае – расчет идет пропорционально доле владения квартирой. Но можно написать заявление в управляющую компанию о том, что собственник не живет по этому адресу, и приложить к нему документы, подтверждающие его проживание в другом месте.
Также можно не платить за вывоз мусора и газ, так как оплата по этим услугам начисляется по количеству человек, зарегистрированных по адресу. Для этого необходимо предоставить в управляющую компанию справку, что владелец доли зарегистрирован и живет в другом месте и там же платит за аналогичную услугу.
Кроме того, можно не платить за шлагбаум, консьержа и прочие дополнительные услуги, о которых собственники квартир в доме договорились между собой.
Обычно плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа. Таким образом, на 11 число месяца уже будет просроченная задолженность.
Если прошел месяц, а человек так и не заплатил, то начинают начисляться пени. В период с 31 по 90 день просрочки платежа начисляют 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, далее пени вырастают до 1/130.
Управляющая компания или поставщик услуг могут взыскать задолженность в судебном порядке. В случае удовлетворения такого иска суд обяжет должника погасить долг вместе с пенями. Затем за дело берутся судебные приставы.
Они могут арестовывать счета должника в банках и взыскивать задолженность с доходов, а также обратить взыскание на счета в банках, на имущество, например, автомобиль.
Кроме того, они могут наложить арест на саму долю в квартире – в этом случае человек имеет право жить в ней, но временно не сможет распоряжаться своей собственностью (например, продать ее).
Если долг по ЖКХ так и не будет выплачен, по решению суда доля может быть изъята. Правда делается это только в том случае, если сумма задолженности соразмерна стоимости доли, а квартира не является для этого собственника единственным жильем. Впоследствии долю будут продавать с торгов, для того чтобы на вырученные деньги погасить долг за ЖКХ.
Какие счета за коммунальные услуги можно не оплачивать: новые решения по итогам 2022 года
Предварительная статистика 2022 года показывает, что количество споров по поводу взыскания коммунальных платежей в судах ничуть не снижается.
Иллюстрация: Иван Васючков/pexels
Поэтому копилка решений, позволяющих жильцам не оплачивать коммунальные услуги в определенных случаях, пополнилась несколькими новыми примерами по итогам этого года.
1. Взносы на капитальный ремонт отдельной секции новостройки, которая вводилась в эксплуатацию позже
Постановлением от 12 июля 2022 № 30-П Конституционный суд фактически изменил правила начисления взносов на капремонт новостроек:
«если дом сдавался в эксплуатацию отдельными блоками (секциями), срок для наступления обязанности платить взносы на капремонт у собственников помещений должен отсчитываться для каждого блока (секции) в отдельности (а не по всему дому в целом)».
То есть взносы на капремонт должны выставлять к оплате после того, как истечет утвержденный в регионе срок со дня включения соответствующего блока дома в региональную программу капремонта.
В Москве и Санкт-Петербурге такой срок составляет 8 месяцев, а в Ленинградской области и Подмосковье – 6 месяцев. Преждевременные счета за капремонт собственники помещений в таких секциях оплачивать не обязаны.
2. Плата с учетом повышенного коэффициента за отсутствие счетчиков – с нанимателя жилья
В этом году Верховный суд подтвердил свою позицию, которую он уже высказывал ранее: повышающий коэффициент, который дополнительно начисляется при расчетах коммунальных платежей при отсутствии счетчиков, когда они являются обязательными (прежде всего, на холодную и горячую воду), должен оплачивать собственник жилого помещения (определение № 5-КГ21-170-К2).
До высшей инстанции дошла жалоба жильцов квартиры, которую они занимали на основании договора социального найма (собственником являлась РФ в лице Минобороны РФ). С жильцов взыскали задолженность по оплате коммунальных услуг с учетом повышающего коэффициента, т. к. в квартире отсутствовали счетчики.
Верховный суд признал это незаконным, т. к. действующее законодательство возлагает обязанность оснастить жилое помещение счетчиками на его собственника (кроме счетчиков электричества).
Поэтому и плата в виде повышающего коэффициента за отсутствие счетчиков должна взиматься с собственника, а не с нанимателя жилого помещения (ч. 4 ст. 13 закона от 23 ноября 2009 № 261-ФЗ, ст. 157 ЖК, п.п. 42, 81 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
3. Счет за техническую диагностику внутриквартирного газового оборудования от управляющей организации
Согласно Правилам пользования газом № 410 (утв. ПП РФ от 14.05.2013 № 410) управляющая организация может заключать от имени собственников жилых помещений договоры на техобслуживание внутриквартирного газового оборудования (если соответствующее решение примет общее собрание собственников).
Но такая услуга, как техническое диагностирование газового оборудования, не упоминается в этом контексте наряду с техобслуживанием – поэтому собственники не обязаны оплачивать в своих квитанциях строку «за техническое диагностирование внутриквартирного оборудования» (даже если управляющая организация ссылается на соответствующее решение общего собрания собственников).
В этом году суд признал подобные действия управляющей организации незаконными (Первый ААС, постановление по делу № А43-3589/2022).
4. Строка в квитанции об оплате вознаграждения председателя совета дома
Исходя из смысла статей 46 и 154 ЖК, все дополнительные услуги, которые не относятся к числу коммунальных и не предусмотрены Минимальным перечнем услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общедомового имущества (постановление Правительства от 3 апреля 2013 № 290), могут быть включены в квитанции только на основании решения общего собрания собственников помещений этого дома.
Но практика показывает, что в некоторых случаях даже решение общего собрания не всегда является основанием для взимания платы с жильцов. Например, суд удовлетворил иск гражданина, который оспорил начисление ему платы в счет услуги «вознаграждение председателю домового совета», за которую проголосовало общее собрание собственников (Шестой КСОЮ, дело № 8Г-5795/2022).
В данном случае мужчина проживал в муниципальной квартире и не являлся собственником – поэтому суд признал, что решение общего собрания собственников не является для него обязательным (в т. ч. потому, что председатель совета дома представляет интересы собственников, а не нанимателей жилья).
5. Коммунальные счета до даты ввода дома в эксплуатацию
Обязанность оплачивать коммунальные услуги для собственников квартир в новостройках возникает со дня, когда им предоставлено жилое помещение в пользование (что подтверждается подписанием акта приема-передачи).
Но если акт приема-передачи уже подписан, а дом еще не введен в эксплуатацию, собственник квартиры не обязан оплачивать коммунальные услуги до даты ввода в эксплуатацию.
К этому выводу пришел суд, разбирая жалобу одного такого собственника: ему после ввода дома в эксплуатацию выставили счет за ЖКУ за два последних года, с даты подписания предварительного акта приема-передачи квартиры с ЖСК и передачи ключей.
Суд признал, что до ввода дома в эксплуатацию пользоваться квартирой было невозможно – поэтому собственник не обязан оплачивать ЖКУ за это время (Шестой КСОЮ, дело № 8Г-4546/2022).
Что ждет тех, кто не платит за квартиру?
Необходимость оплачивать коммунальные услуги — столь же обыденна и неизбежна, как звонок будильника по утрам. Большинство из нас старается внимательно относиться к этой обязанности. Однако каждый не застрахован от ситуации, в которой образуется задолженность. Это может произойти по разным причинам, продолжаться разное время, но как бы то ни было, каждого интересует вопрос: какие «санкции» могут быть применены к неплательщику?
В Жилищном Кодексе отмечается, что каждый житель должен вносить плату за жилищные и коммунальные услуги. В своем Постановлении от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.06.2016) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» Правительство РФ устанавливает, что оплата должна вноситься ежемесячно (п. 66 Постановления). Если точнее — совершать оплату необходимо до 10 числа следующего месяца. Соответственно, тот, кто не платит, нарушает закон.
Долг ложится бременем на добросовестных плательщиков. Зачастую управляющая компания организует специальный резервный фонд, активы которого расходуются именно на такие «экстренные» нужды. Определенная сумма взимается каждый месяц, и таким образом формируется фонд, из которого можно брать деньги для покрытия долгов.
Если этот фонд по какой-то причине не был создан, то нужные суммы могут быть изъяты из денег, предназначенных на общедомовые нужды. В таком случае страдает общее обслуживание дома.
Во многом сегодняшние проблемы в сфере ЖКХ, связанные с несвоевременной оплатой за услуги, лежат в нашем советском прошлом. С одной стороны, это централизованная система коммуникаций, которая требует значительных затрат и всеобщей вовлечённости жителей в процесс потребления и оплаты. Получается, собственник не может отказаться от услуг и обязан их оплачивать. Такой подход обеспечивает окупаемость и выживание системы и именно он закреплён в жилищном законодательстве.
С другой стороны, существует проблема потребительского отношения наших сограждан, воспринимающих услуги ЖКХ, как некую данность и нечто само собой разумеющееся. Проще говоря, граждане до сих пор не могут привыкнуть к роли собственников, а государство это недостаточно стимулирует.
Решение проблем ЖКХ лежит в области децентрализации системы коммуникаций и выработке нового общественного образца поведения, при котором собственники будут чувствовать свою обязанность надлежаще содержать имущество.
Преступление и наказание
Что же делать, если по какой-либо причине вы пропустили сроки оплаты, или в вашем подъезде появился злостный неплательщик, месяцами задерживающий плату за квартиру?
К неплательщикам возможно применить следующие наказания:
1. Пени.
«Добавочная плата» составляет 1/300 ставки рефинансирования в день. Если пересчитывать в рублях, это будет 28 копеек на каждую тысячу.
2. Точечное отключение подачи ресурсов.
В соответствии с Постановлением №354 от 6 мая 2011 года, в случае образования задолженности свыше 2-х месяцев, управляющая организация имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг (электроснабжение, канализация, горячая вода) без решения суда.
В некоторых домах со старыми коммуникациями нет возможности перекрыть подачу воды в отдельную квартиру, но в сравнительно новых домах это достижимо.
3. Общественное порицание.
Очень часто управляющая компания вывешивает на всеобщее обозрение список должников — чаще всего в подъезде или на входной двери. Для многих этот психологический прессинг оказывается сильнее других мер, особенно если жители общаются между собой и могут вычислить, что именно провинился.
4. Обход квартир. Обзвон и автообзвон.
Конечно, никаких существенных последствий сам факт этих действий не приносит, но зачастую это воздействие оказывает влияние на недобросовестных плательщиков.
5. Судебное разбирательство.
Если долг велик, управляющая компания может подать в суд. В этом пункте есть важные нюансы, поэтому остановимся на нем подробнее ниже.
Важно! Знайте свои права
В своей борьбе с неплательщиками управляющие компании и обслуживающие организации могут сами нарушать закон.
Например, если вам не дают справку о размере коммунальных платежей, мотивируя это тем, что зафиксирован долг, и требуют сначала погасить его, — это незаконно.
А если вывешивается объявление с перечислением нарушителей, в нем не должны указываться личные данные. В противном случае это также является нарушением закона.
Если вызвали в суд…
Управляющая компания может подать в суд на неплательщика и попытаться таким образом взыскать долг.
В данном случае нужно учитывать важный нюанс: долги за квартплату имеют срок исковой давности, и он составляет три года.
Как правило, после перечисленных методов (типа обзвона, точечного отключения ресурсов, личного напоминания) следует обращение в суд для получения судебного приказа или решения, но задолженность может быть взыскана только за три года предшествующие обращению в суд. Еще важно знать, что срок исковой давности применяется тогда, когда об этом заявляет сам должник или его официальный представитель. В противном случае долги могут взыскать в любой срок.
После получения исполнительного листа УК или ТСЖ обращаются в банк для ареста счета, или направляют его в службу судебных приставов, которая может применить следующие меры: арест банковского счета, опись и арест имущества, ограничение сделок с автотранспортом, ограничение выезда за границу.
Изъятие жилья, находящегося в собственности и продажа с аукциона за долги теоретически возможно, но практически нет, так как за срок исковой давности в три года может накопиться сумма задолженности существенно ниже стоимости помещения. А вот договор с нанимателем жилья по договору социального найма, в случае неоплаты, может быть расторгнут.
Важно! Обратите внимание, что выселение на практике, скорее всего, актуально только в том случае, когда жилье не находится в собственности, то есть занимается человеком по договору социального найма. За недавние годы было несколько громких показательных выселений.
Если квартира приватизирована, а особенно — если она является единственным жильем для нарушителя, лишить именно жилплощади не могут. Но могут арестовать и продать другое имущество, вырученные деньги пойдут в оплату долга.
Конечно, каждый понимает, что лучше не делать долгов, и мало кому приятно осознавать, что он не платил за коммунальные услуги. Однако ситуации бывают разные, в том числе, и такие, которые буквально вынуждают идти против закона. В этом случае при формальном наличии вины все же нужно знать свои права и понимать, что могут сделать управляющие компании и суд, а что им законом запрещено.
В случае наличия проблем рекомендуем обратиться к юристу, который поможет отстоять ваши права.