О признании здания (строения, сооружения) административно-деловым центром в целях налога на имущество организаций
Вопрос: О признании здания (строения, сооружения) административно-деловым центром в целях налога на имущество организаций.
Ответ:
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение 05.04.2019 и письмо от 14.02.2019 о применении положения пункта 3 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и сообщает, что ввиду отсутствия первичных документов дать ответ по существу поставленных в обращении вопросов не представляется возможным.
Вместе с тем обращаем внимание, что Положением о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, не предусмотрено рассмотрение обращений организаций по практике применения нормативных правовых актов Министерства финансов Российской Федерации, по проведению экспертизы договоров и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно сообщаем, что особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества установлены статьей 378.2 Кодекса и определяются законами субъектов Российской Федерации. К таким объектам отнесены в том числе административно-деловые центры.
В соответствии с пунктом 3 статьи 378.2 Кодекса административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает одному из следующих условий:
- здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
- здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного и коммерческого назначения.
Таким образом, каждое из вышеназванных условий является самостоятельным основанием для признания здания (строения, сооружения) административно-деловым центром.
В свою очередь, для признания здания (строения, сооружения) соответствующим первому из указанных условий вид разрешенного использования, присвоенный земельным участкам, на которых расположены соответствующие объекты, должен свидетельствовать о том, что земельный участок предназначен для размещения офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
При этом Кодекс не содержит условия, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка должен быть идентичен формулировкам, указанным в статье 378.2 Кодекса.
В случае если здание (строение, сооружение) расположено на двух земельных участках, виды разрешенного использования хотя бы одного из которых не предусматривают размещение зданий делового, административного и коммерческого назначения, основанием для признания здания административно-деловым центром является назначение или фактическое использование его в целях делового, административного и коммерческого назначения.
Основанием для признания объектов недвижимого имущества административно-деловыми центрами являются первичные документы на земельные участки, здания (строения, сооружения) и помещения в них, а также уставные документы организаций, договоры и иные документы.
При этом необходимо иметь в виду, что вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым с учетом положений пунктов 3, 4, и 5 статьи 378.2 Кодекса высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 9 статьи 378.2 Кодекса).
Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса, на соответствующий налоговый период определяет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (пункт 7 статьи 378.2 Кодекса).
В этой связи по затронутым в обращении вопросам рекомендуется обращаться в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
№ 03-05-04-01/54930 от 03.08.2018
Вопрос: О применении вида разрешенного использования земельного участка для признания расположенного на нем здания административно-деловым центром в целях налога на имущество организаций.
Ответ: Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо от 16.07.2018 о применении статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении административно-деловых центров и сообщает.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Кодекса, как кадастровая стоимость имущества в отношении, в частности, административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.
Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из условий, установленных пунктом 3 статьи 378.2 Кодекса, в том числе:
1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает соответственно размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
2) здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения или фактически используемым в этих целях, если:
— назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);
— не менее 20 процентов общей площади здания (строения, сооружения) фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
Таким образом, в силу пункта 3 статьи 378.2 Кодекса каждое из вышеназванных условий является самостоятельным основанием для признания зданий (строений, сооружений) административно-деловым центром, в связи с чем при определении уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации Перечня объектов недвижимого имущества в рамках статьи 378.2 Кодекса достаточно выполнения только одного из данных условий.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее — Классификатор) утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, вопросы применения которого не относятся к компетенции Минфина России.
При этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Поэтому полагаем, что в отношении этих земельных участков могут также применяться Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39, в соответствии с которыми были определены их виды разрешенного использования.
Полагаем, что для признания здания (строения, сооружения) административно-деловым центром исходя из вида разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования, присвоенный земельным участкам, на которых расположены соответствующие объекты, должен свидетельствовать о том, что земельный участок предназначен для размещения офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
Обращаем также внимание, что при невозможности определения в соответствии с Классификатором для целей налогообложения в рамках статьи 378.2 Кодекса вида разрешенного использования земельного участка в отношении объекта недвижимого имущества должны применяться другие критерии, указанные в пункте 3 статьи 378.2 Кодекса.
Целевое назначение земельного участка имеет значение для цели аренды расположенного на нем здания // Обзор дела № А40-241271/2016
Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве о признании незаконными результатов проверки, об отмене постановления о назначении административного наказания за нарушение обязательных требований статьи 42 Земельного Кодекса Российской Федерации, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2018 года, постановление Управления Росреестра по г. Москве о назначении административного наказания признано незаконным и отменено полностью.
Управление Росреестра по г. Москве, не согласившись с выводами судов, обратилось с кассационной жалобой.
Нарушением Обществом обязательных требований законодательства Российской Федерации (ст. 42 Земельного Кодекса РФ N 136-ФЗ от 25.10.2001) является несоответствие фактического использования земельного участка (для размещения офисов, салона красоты, объектов торговли и предприятий сферы обслуживания населения) целевому назначению земельного участка и виду разрешенного использования земельного участка — эксплуатация зданий и сооружений под научно — производственные цели, в то время как собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Позиция судов нижестоящих инстанций:
Основным видом деятельности Общества является осуществление научных исследований и разработок в области естественных и технических наук и так как фактически Общество находится в здании, расположенном на земельном участке, и по данному адресу осуществляет свою деятельность, в том числе научно-производственную, данное здание эксплуатируется по целевому назначению в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, предоставление части помещений в здании в аренду при продолжении использования его в соответствии с целевым назначением не является нарушением земельного законодательства, наличие в здании, расположенном на земельном участке, помещений, сдаваемых в аренду при основной эксплуатации здания по целевому назначению относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.03.2019 N Ф05-14821/2017 по делу N А40-241271/2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2018 года по делу N А40-241271/16 отменены, в удовлетворении требования Общества о признании незаконным и отмене данного постановления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве отказано.
Подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ относят к принципам, на которых основан данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.
Тем самым передача в аренду части помещений в зданиях касается не только вопроса об использовании таких объектов недвижимости, но и земельного участка, на котором они расположены.
Данный вывод суда соответствует судебной практике — Постановления Арбитражного суда Московского округа по делам N А40-37466/18, А40-49153/18, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2019 N 305-КГ18-24386.
Использование земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования нарушает правовой режим и вид разрешенного использования земельного участка.
Разные виды деятельности в здании предполагают разные виды разрешенного использования, предусмотренные законодательством (и соответственно, разную плату в отношении арендуемого обществом земельного участка).
При этом функциональное назначение здания может сохраняться и при изменении деятельности по эксплуатации помещений в этом здании, что однако, само по себе не исключает вывод о не соответствии такой деятельности разрешенному виду использования земельного участка, на котором расположено здание.
Техническая эксплуатация объектов недвижимости: профилактика и «лечение»
Техническая эксплуатация зданий направлена на сохранение их функционального состояния, увеличения срока службы, а также на обеспечение комфорта и безопасности людей. Ввод в эксплуатацию объекта недвижимости состоялся? Самое время приступить к реализации программы технического обслуживания.
Что входит в понятие технической эксплуатации объектов недвижимости
Техническая эксплуатация объектов недвижимости — это комплекс мероприятий, направленных на поддержание работоспособности всех систем здания, а также прилегающей территории. Проверке и профилактике подвергаются:
Канализация и система водоотведения.
Противопожарные системы, включая датчики задымления и оповещения.
Электрические и механические части объекта: шлагбаумы, ворота, двери, эскалаторы и т. д.
Прилегающая территория должна быть благоустроена, кроме того, в здании регулярно должен проводиться клининг. Дополнительные мероприятия зависят от типа и специализации здания. Например, для склада мебели может потребоваться их регулярная обработка для защиты от появления насекомых. Сезонные работы по благоустройству прилегающей территории также входят в комплекс мероприятий по технической эксплуатации.
Эксплуатация жилых объектов недвижимости от нежилых практически не отличается. Мероприятия осуществляются управляющей компанией или же сторонними организациями, если речь идет о ТСЖ. При этом жильцы дома также обязаны соблюдать некоторые правила:
Не складировать личные вещи на лестничных площадках и придомовых территориях.
Самовольно не возводить на прилегающей территории постройки, прикреплять к фасаду вывески и баннеры.
Не проводить перепланировку квартиры без разрешения соответствующих органов.
Не мусорить и не портить общедомовое имущество.
Если за домом следит управляющая компания, то все жалобы жильцов обязаны рассматриваться в надлежащие сроки, а неполадки — устраняться. УК проводит и весь спектр санитарных работ: уборку подъезда, придомовой территории, обработку мусоропроводов и подвалов.
Правила и этапы проведения технической эксплуатации
Техническое обслуживание здания проводится по определенному графику и включает в себя: настройку оборудования, осмотр отдельных систем специалистами, плановые ремонты и замены деталей, аварийные работы при возникновении форс-мажорных ситуаций, капитальный и текущий ремонт, а также сезонные работы по благоустройству территории.
Подробности и регистрация
В процессе проверок специалисты заполняют эксплуатационный журнал, а после окончания мероприятий — готовят отчет, где указывается тип и объем выполненных работ. Документация необходима для обеспечения контроля, финансовых расчетов и передачи данных вышестоящим органам. Кстати, даже такие процессы можно автоматизировать, организовав управление ИТ-службой. Как это сделать и создать эффективную систему эксплуатации, рассказываем на курсе «Техническая эксплуатация объектов недвижимости». Обучение дистанционное и подойдет специалистам разного уровня.
Кто несет ответственность за техническое обслуживание зданий
Собственный штат сотрудников — один из возможных вариантов. Электрики, сантехники, уборщики, лифтеры и диспетчеры, а также ряд других специалистов, которые нужны для реализации программы обслуживания. При этом нередко руководителям и владельцам зданий приходится обращаться за помощью в сторонние компании: например, обслуживание системы кондиционирования проводится два раза в год, поэтому держать в штате специалиста нерентабельно.
Приведем пример: небольшой отель на 104 номера имеет свой штат работников. При возникновении проблем с системой вентиляции сотрудники совершили порядок действий согласно инструкции, чтобы не допустить аварии. Однако их знаний не хватило, чтобы решить проблему полностью. Потребовалось обращение в узкоспециализированную компанию, занимающуюся системами вентиляции. Затем последовало заключение договора на регулярное техническое обслуживание. Сотрудничество стало дополнительной финансовой нагрузкой для отеля, однако эти затраты гораздо меньше потенциальных убытков.
Другой вариант — сразу доверить обслуживание здания подрядным организациям. Такое сотрудничество можно подразделить на три категории:
Обращение только в случае аварий. Действует по принципу страховки, но не всегда рентабельно с точки зрения управления и финансов. Как правило, ремонт или приобретение нового оборудования стоит гораздо дороже, чем своевременное и регулярное обслуживание и замена запчастей.
Сотрудничество для проведения плановых работ. В этом случае проверку осуществляют штатные сотрудники здания при участии сторонних экспертов.
Все проверки и работы полностью доверяются специализированной компании. В этом случае работники фирмы действуют по согласованному регламенту: проводят программы по технической эксплуатации, следят за исправностью оборудования, при необходимости осуществляют ремонт и замену. Специалисты подрядных организаций предоставляют заказчику подробный план, который может быть скорректирован.
В определении зон ответственности не бывает едино правильных и неправильных вариантов. Многое зависит от предназначения и размера здания, бюджетов, модели управления и т. д. Еще один важный нюанс — грамотно рассчитанные на этапе строительства технико-экономические показатели. Здесь учитываются масштабы, конструктивные особенности здания, расположение инженерных сооружений и коммуникаций, амортизация материалов и другие показатели, что в дальнейшем оптимизирует процессы по составлению перечня плановых работ и эксплуатации здания. 
Вероника Хаматова Автор медиапортала Русской Школы Управления