Департамент комплексного развития территорий
Департамент комплексного развития территорий (далее – Департамент) является структурным подразделением Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее – Министерство). Координацию и контроль деятельности Департамента осуществляет первый заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в соответствии с распределением обязанностей.
Основными задачами Департамента являются обеспечение реализации полномочий Министерства по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере комплексного развития территорий, в том числе вопросов, связанных с оказанием поддержки субъектов Российской Федерации в целях реализации инфраструктурных проектов, а также реализация Федерального проекта «Инфраструктурное меню», который включает в себя различные механизмы финансирования инфраструктурных проектов и рассмотрение документов в рамках комплексного развития по туристским территориям и социально-экономическому развитию регионов.
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ДЕПАРТАМЕНТА
Федеральным законом от 30.12.2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Закон) были определены следующие цели комплексного развития территории:
1) обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;
2) обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;
3) создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;
4) повышение эффективности использования территорий поселений, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;
5) создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.
В настоящее время субъектами Российской Федерации ведётся работа по принятию соответствующих нормативно-правовых актов (далее – НПА), позволяющих реализовывать положения Закона на территориях муниципальных образований, расположенных в границах этих субъектов. В ряде субъектов уже определены территории, в отношении которых приняты решения об их комплексном развитии.
Департаментом комплексного развития территорий Минстроя России организована консультационная работа, направленная на поддержание работы в субъектах по вопросам принятия НПА, а также реализации принятых решений о комплексном развитии территорий.
1. Инфраструктурные бюджетные кредиты
Механизм инфраструктурных бюджетных кредитов был анонсирован Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию 21 апреля 2021 года. 14 июля 2021 года были утверждены Постановления, устанавливающие правила отбора заявок для получения инфраструктурного бюджетного кредита.
Приоритетными, для реализации механизма инфраструктурных бюджетных кредитов, были определены проекты в сферах:
* автодорожной инфраструктуры
* ЖКХ
* общественного транспорта
* туризма
* проекты социальной сферы
* проекты комплексного развития территорий
Департамент комплексного развития территорий Минстроя России ведет прямое взаимодействие со всеми субъектами Российской Федерации в рамках подачи и рассмотрения заявок на получение инфраструктурного бюджетного кредита.
2. Инфраструктурные облигации
Департамент комплексного развития территорий при плотном взаимодействии с «ДОМ.РФ» реализует механизм финансирования инфраструктурных проектов с помощью инфраструктурных облигаций. Средства от их размещения выдаются на строительство инфраструктуры на срок до 15 лет под льготную ставку, которая обеспечивается субсидией из федерального бюджета. «ДОМ.РФ» выступает поручителем по облигациям, займы застройщикам выдаются под гарантию субъекта РФ.
Инфраструктурные облигации являются важнейшим инструментом финансирования комплексного развития территорий наряду с другими финансовыми инструментами, заложенными в «Инфраструктурном меню».
3. Средства Фонда Национального благосостояния Фонду ЖКХ
При сотрудничестве с Фондом содействия реформированию ЖКХ был разработан механизм предоставления займов на проекты по модернизации коммунальной инфраструктуры за счет выделенных средств из Фонда национального благосостояния.
В настоящий момент Департаментом ведется работа по созданию нормативно-правовой базы для реализации данного механизма, как одного из инструментов, заложенных в комплексную систему государственной поддержки «Инфраструктурного меню».
4. Нормативно правовая база инфраструктурного меню
14 июля 2021 года были утверждены Постановление Правительства Российской Федерации от 14.07.2021 № 1189 «Об утверждении Правил отбора инфраструктурных проектов, источником финансового обеспечения расходов на реализацию которых являются бюджетные кредиты из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на финансовое обеспечение реализации инфраструктурных проектов, и о внесении изменений в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации» и Постановление Правительства Российской Федерации от 14.07.2021 № 1190 «Об утверждении Правил предоставления, использования и возврата субъектами Российской Федерации бюджетных кредитов, полученных из федерального бюджета на финансовое обеспечение реализации инфраструктурных проектов».
Департамент ведет активную работу с обращениями граждан в рамках компетенций, оказывает методическую поддержку субъектам Российской Федерации в рамках реализации курируемых направлений, а также ведет совместную работу с другими департаментам и ведомствами по вопросам социально-экономического развития территорий, комплексного развития туристских территорий, пространственного планирования, занимается нормотворческой деятельностью и особое внимание уделяет обмену опытом, как с коллегами внутри страны, так и с иностранными специалистами.
Отдел правового обеспечения в сфере комплексного развития территорий.
Отдел сопровождения и реализации специальных программ и проектной деятельности.
Отдел мониторинга социально-экономического развития регионов по вопросам градостроительной деятельности.
Отдел мониторинга реализации комплексного развития территорий в субъектах РФ
Отдел сопровождения проектов комплексного развития территорий.
Отдел реализации мер государственной поддержки инфраструктурных проектов.
Комплексное развитие территории (КРТ) 2023
Комплексное развитие территории (КРТ) – совокупность мероприятий с целью комплексной и устойчивой застройки, в том числе застроенной территории, позволяющая изымать массово объекты недвижимости и земельные участки . Основное отличие от реновации в том, что под комплексное развитие территории могут попадать не только аварийные дома, но промышленные базы.
Комплексное развитие территории (КРТ) должно быть направлено на (1) повышение качества городской среды и улучшения внешнего облика объектов капитального строительства; (2) улучшение жилищных условий граждан; (3) cоздание необходимых условий для развития городской инфраструктуры; (4) создание мест обслуживания и мест приложения труда (5) привлечение внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.
Указанные цели заявлены в законе и являются одновременно и условиями, которые необходимо соблюсти, чтобы реализовать комплексное развитие территории.
Комплексное развитие территории (КРТ) включает в себя определение территории, способа реализации проекта и его реализацию.
Комплексное развитие территории РФ (КРТ)
Комплексное развитие территории (КРТ) может реализовываться (1) правообладателями недвижимости самостоятельно, (2) лицом, выигравшим на торгах право заключить договор о комплексном развитии территории (застройщиком), (3) юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации (оператором), (4) а также самостоятельно силами бюджета.
В Москве Мэр С.С. Собянин определяет комплексное развитие территории (КРТ) как основной механизм изменения облика города. При этом количество проектов составляет более 150. В Тюмени КРТ набирает обороты, одним из самых масштабных проектов станет редевелопмент Заречной части. Ряд регионов сталкивается со сложностями и огромным резонансом в связи с принятием местных законов о КРТ, яркий пример – Санкт-Петербург. Комплексное развитие территории (КРТ) также активно развивается и в Нижнем Новгороде, который отчитывается о более чем 1500 га территорий, рассматриваемых в качестве площадок по реализации проектов.
Изначально комплексное развитие территории возникло в градостроительном законодательстве еще в 2006 году, когда в ГрК РФ появился механизм «развития застроенных территорий». Впоследствии комплексное развитие территории было усовершенствовано в 2017 году. В 2020 году комплексное развитие территории было существенно обновлено принятием Федерального закона № 494-ФЗ от 30.12.2020.
Целями нового закона стала систематизация механизмов КРТ (ранее существовали КУРТ, КРТ, РЗТ) и их унификация. В том числе закон принимался с целью распространить практику московской реновации на регионы.
Комплексное развитие территории (КРТ) жилой застройки.
Комплексное развитие территории жилой застройки (КРТ жилой застройки) своей целью имеет вычленение из территории города районов с ветхим и аварийным жилым фондом в целях передачи его застройщикам для редевелопмента.
Кем может реализовываться проект КРТ жилой застройки?
1. Юридическим лицом, выигравшим на торгах право заключить договор о комплексном развитии территории.
2. Юридическим лицом, созданным и определённым субъектом РФ для этих целей.
Самостоятельно правообладатели недвижимости не могут реализовать проект КРТ жилой застройки (за исключением нюанса, о котором расскажем ниже, в разделе комплексное развитие территории по инициативе правообладателей).
Комплексное развитие территории жилой застройки: порядок реализации.
А) Публикация проекта решения о КРТ (официальная публикация по правилам публикации нормативных правовых актов, то есть в СМИ, на сайтах госорганов или органов местного самоуправления).
Б) Проведение собрания собственников жилья с целью включения их в границы КРТ (за исключением аварийных домов, они включаются по умолчанию), общий срок проведения таких собраний – не более 1 месяца. Что бы включиться в границы КРТ необходимо набрать на таком собрании не менее 2/3 голосов, чтобы исключиться – 1/3.
В) Принятие решения о КРТ.
Г) Проведение торгов или передача реализации проекта созданному субъектом РФ лицу.
Д) Заключение договора о комплексном развитии территории.
Е) Реализация проекта (в том числе переселение жителей многоквартирных домов).
При этом в рамках реализации проекта КРТ все расходы и обязательства по переселению на себя берет лицо, реализующее этот проект, законодательством предусмотрены льготы и преференции таким застройщикам.
Риски для жителей многоквартирных домов:
1. Нарушения со стороны застройщика обязательств по переселению или выплате компенсации за изымаемые квартиры;
2. Сам факт переселения из родной части города (выбор места переселения остается на усмотрение застройщика, квартиры передаются равноценные, но не обязательно в том же районе, все зависит от региональных особенностей и дополнительных гарантий. Например, в Москве по реновации жителям гарантируется переселение в границах района, а вот если проект будет реализовываться по механизму КРТ – такой гарантии уже нет).
3. Сложности переговоров с застройщиком по условиям переселения.
Как можно исключиться из КРТ жилой застройки?
1. Если дом не аварийный, то можно провести общее собрание жильцов дома и 1/3 голосов принять решение об исключении (желательно это сделать до заключения договора о КРТ, поскольку такое исключение допускается до утверждения документации по планировке территории).
2. Оспорить принятое решение решение о комплексном развитии территории (КРТ) на основаниях нарушения процедуры его принятия (если общее собрание о включении в границы КРТ не проводилось, например, или в границы КРТ включены объекты, не отвечающие критериям, а также по другим основаниям).
Как можно защитить свои права на справедливую компенсацию за изымаемые квартиры?
1. Требовать от застройщика согласования условий изъятия в соответствии со статьей 32.1 ЖК РФ (например, не допускается выдавать вместо иной квартиры возмещение, если в изымаемой проживает несовершеннолетний ребенок);
2. Поскольку документация по планировке территории содержит очередность ее развития – требовать ее изменения в случаях, когда, например, ваш дом оказывается по проекту фактически в центре бурной стройки, а очередь на переселение явно не первая.
Что точно не могут включать в границы КРТ жилой застройки? К сожалению, текущая редакция главы 10 ГрК РФ читается властями, как позволяющая включать в границы КРТ жилой застройки абсолютно любые объекты недвижимости.
Однако, стоит учитывать, что комплексное развитие территории не позволяет изъять ИЖС, садовые дома, блокированные дома (стоит иметь ввиду, субъект можно установить степени износа таких объектов, позволяющие осуществить их изъятие), многоквартирные дома, не отвечающие критериям аварийности и установленным субъектом РФ.
В любом случае, комплексное развитие территории жилой застройки это не «приговор» для собственников объектов в ее границах, бороться за свои права можно и нужно. И успешные примеры уже есть.
Какие многоквартирные дома регионы могут отнести к территории комплексного развития жилой застройки?
В статье 65 Гражданского кодекса были определены критерии, позволяющие включать в границы КРТ жилой застройки многоквартирные дома.
В том числе и такой критерий,как: «многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий».
При этом право уточнить этот критерий предоставлено регионам, которым они активно пользуются.
Например, закон Санкт-Петербурга от 28 октября 2009 года №508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» уточняет критерий типовой застройки следующим образом: «многоквартирные дома периода индустриального домостроения 1957-1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» панельные)».
Но Ответ Минстроя России № 10392-ОГ-12 от 12.04.2023 (б-д) (б-д)(б-д) за подписью Синичич М.В., директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя, отмечает, что указание только года постройки как признака домов, подлежащих включению в границы КРТ, не является достаточным, поскольку в данные периоды использовались различные серии типовых домов. А определение «хрущевка» для МКД является некорректным, поскольку в законодательстве этот термин отсутствует.
Также Минстрой обратил внимание на то, что многоквартирные дома могут включаться в КРТ жилой застройки в случае, если они возведены по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий, а не просто по типовым проектам.
Очевидно, что данный критерий направлен на определение именно технического состояния домов. Дома одного и того же года постройки могут иметь разное техническое состояние и разную историю. Например, в одном был — и не один раз — проведен капитальный ремонт, а в другом — нет.
Тем самым, Минстрой фактически указал на необходимость изменения закона города Санкт-Петербурга в целях «ясности и недвусмысленности данной правовой нормы».
И данная позиция федерального ведомства касается не только закона Санкт-Петербурга.
Так, закон Красноярского края от 8 июля 2021 года №11-5320 «О регулировании отдельных отношений в сфере комплексного развития территорий» тоже содержит противоречие в этой части и тоже оспаривается жителями.
В красноярском законе о КРТ критерий жилой застройки указан следующим образом: «многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения с 1930 по 1975 годы включительно по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий».
То есть в обоих случаях регионы отдают под снос МКД без учета их технического состояния, что делает применение института КРТ жилой застройки достаточно произвольным.
Юристы агентства «Кучембаев и Партнеры» помогут добиться защиты своих прав, сохранить ваше имущество от КРТ жилой застройки или добиться от застройщика или органов власти надлежащей компенсации за изымаемые квартиры.
Комплексное развитие территории (КРТ) нежилой застройки (промзоны).
Комплексное развитие территории нежилой застройки (промзон) очень схоже с КРТ жилой застройки, разница только в той территории, которую могут включить в такую зону и в нюансах реализации.
В КРТ нежилой застройки могут включаться, по сути, любые объекты недвижимости за исключением жилых домов (как индивидуальных, так и многоквартирных).
Комплексное развитие территории (КРТ) нежилой застройки включает почти любую недвижимость?
Одним из основных критериев является несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) здания/участка тому набору ВРИ, который установлен в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), на принятие которых ресурсов воздействия у правообладателей зачастую или нет или крайне мало. То есть ПЗЗ могут быть изменены в любой момент, и вся территория окажется под угрозой включения в границы КРТ. Например, в Москве в 2022 году была «накрыто» границами КРТ огромная площадь территорий промзон, где набор ВРИ в ПЗЗ уже позволяет в любой момент публиковать проект решения о КРТ.
Кроме того, в границы КРТ нежилой застройки могут включаться аварийные здания, объекты самовольного строительства.
Еще достаточно простого нахождения в одном районе с такими объектами, чтобы ваш объект тоже включили в границы КРТ. Однако эти основания 1) устранимые и 2) оспоримые.
Кем может реализовываться проект КРТ нежилой застройки?
1. Юридическим лицом, выигравшим право заключить договор о комплексном развитии территории.
2. Юридическим лицом, созданным и определённым субъектом РФ для этих целей.
3. Правообладателями недвижимости в границах КРТ нежилой застройки.
Порядок реализации КРТ нежилой застройки.
А) Публикация проекта решения о КРТ.
Б) Направление предложения заключить договор о комплексном развитии территории правообладателям недвижимости.
В) Принятие решения о КРТ.
Г) Проведение торгов на право заключения договора о КРТ, заключение договора о КРТ с правообладателями, реализация проекта юридическим лицом созданным и определенным субъектом РФ.
Д) Реализация проекта (в том числе изъятие в случае, если договор так и не был заключен с правообладателями).
Какие риски у правообладателей недвижимости в границах КРТ нежилой застройки?
1. До принятия решения о КРТ, по сути, никаких (есть спорный момент с получением разрешения на строительство, но это скорее нюансы юридической техники норм ГрК РФ) можно осуществлять межевание, оформление прав, осуществлять строительство и т.д.
2. После принятия решения о КРТ полный спектр запретов и ограничений – запрещено менять ВРИ участка, невозможно получить разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка без заключенного договора о КРТ.
3. Риски, связанные с изъятием имущества (низкий размер возмещения, неравноценные предложения по обмену имущества, затягивание процессов изъятия).
Какие способы защиты интересов правообладателей в границах КРТ?
1. Заключить договор о КРТ с органом власти самостоятельно (после публикации проекта решения о КРТ и получения предложения о заключении договора от органа власти). Стоит учитывать, что глава 28 ГК РФ позволяет согласовывать и спорить по условиям в том числе договоров о КРТ.
2. Оспорить принятое в нарушение установленного порядка решение решение о комплексном развитии территории (КРТ)(например, предложение о заключении договора о КРТ было направлено не всем правообладателям в границах территории). Вариантов оспаривания много, все зависит от критерия, по которому установлены границы. Стоит, однако, учитывать, что формирующаяся практика еще не единообразна.
3. Оспорить размер компенсации за изъятие в случае реализации КРТ иными лицами.
В любом случае наличие границ КРТ, в которое включено имущество, требует системной и комплексной работы с целью сопровождения хозяйственной деятельности с оглядкой на возможные действия уполномоченных органов власти.
Что точно не может войти в границы КРТ нежилой застройки: ИЖС, садовые дома, блокированные дома, иные жилые дома (в том числе многоквартирные).
Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогают защитить свои права собственникам и арендаторам имущества в границах КРТ нежилой застройки, выстроить стратегию действий, осуществляют комплексное правовое сопровождение в таких ситуациях.
Комплексное развитие территории (КРТ): изъятие
Комплексное развитие территории в случае, если правообладатели недвижимости не реализовывают проект самостоятельно, рано или поздно приводит к изъятию существующих построек и земельных участков в целях их сноса застройщиком и дальнейшей застройкой территории.
Изъятие участков в границах КРТ регулируется главой VII.1 ЗК РФ, особенности предусмотрены статьей 56.12 ЗК РФ.
Этапы реализации изъятия в КРТ состоят из следующих шагов.
А) Заключение договора о КРТ.
Б) Разработка и утверждение документации по планировке территории.
В) Принятие решения об изъятии.
Г) Направление правообладателям предложения о заключении соглашения об изъятии.
Д) Выплата компенсации и изъятие.
Стоит отметить, что в городе Москве, например, органы власти добились в суде такого толкования ГрК РФ и ЗК РФ, которое позволяет изымать недвижимость без разработанной и утвержденной документации по планировке территории (дело № А40-60215/22). Но, одновременно с этим Верховный Суд Российской Федерации указал фактически путь для оспаривания таких изъятий – если решение о комплексном развитии территории (КРТ) будет признано незаконным, то и решение об изъятии подлежит отмене.
Размер возмещения должен быть определен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ на основании отчета независимого оценщика. Позволяется взамен изымаемого имущества предоставлять равноценную замену.
Если говорить о сроках изъятия, то тут все индивидуально, поскольку у органов власти нет строгих сроков с какого момента они обязаны инициировать начало процедуры. Фактически все детали реализации проекта можно узнать либо получив договор, либо взглянув на документацию по планировке территории. В среднем можно сказать, что от момента публикации решения о КРТ до непосредственного изъятия может пройти от нескольких месяцев до года.
Но всегда стоит учитывать, что изъятие допускается в срок не более трех лет с даты принятия решения об изъятии, а также в срок 6 лет с даты утверждения документации по планировке территории.
Что можно сделать правообладателям изымаемого имущества в границах комплексного развития территории (КРТ)?
1. Оспорить решение о комплексном развитии территории (КРТ) и признать незаконным решение об изъятии.
2. Отказаться от заключения соглашения об изъятии и оспорить в суде размер предлагаемой компенсации за изымаемое имущество.
3. Заблаговременно разобраться с оформлением земли и зданий, решить вопросы с самовольными постройками.
Комплексное развитие территории предполагает заключение трехстороннего соглашения об изъятии. Между правообладателем, ДГИ и заказчиком изъятия. Размер компенсации определяется на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ независимым оценщиком. В компенсацию входит как рыночная стоимость недвижимости, так и стоимость прав на землю, убытки, связанные с изъятием (статья 56.8 ЗК РФ).
В городе Москве первичную оценку для целей включения стоимости изъятия в проект соглашения осуществляет заказчик изъятия (пункт 2 постановления Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП).
Как и любые условия договоров (а соглашение об изъятии является договором), их можно согласовывать. Потому правообладатель может также и самостоятельно провести оценку своего имущества и не согласиться с выкупной ценой. В таком случае, если переговоры не удались, стороны входят в судебный процесс по оспариванию размера компенсации.
Согласно пункту 9 статьи 56.12 ЗК РФ срок ожидания согласия от правообладателя изымаемого имущества составляет 1 месяц.
После чего орган власти обращается в суд с иском об изъятии, в рамках которого стороны могут в соответствии с положениями процессуального законодательства, как представлять свои отчеты об оценке, так и просить провести судебную экспертизу.
Зачастую цена, предлагаемая правообладателю изначально, в рамках судебного разбирательства вырастает. Тем самым можно подготовиться к изъятию земельного участка и ОКС, увеличив капитализацию объектов, либо проведя самостоятельную оценку.
Согласно пункту 5 статьи 56.8 ЗК РФ стоимость изъятия определяется на дату, предшествующую принятию решения об изъятии.
Как указано, комплексное развитие территории предполагает, что все убытки подлежат учету при размере компенсации. Тем самым до принятия решения об изъятии у правообладателя есть способы осуществить капитализацию объекта. Однако, не стоит забывать принципы добросовестности, заложенные в ГК РФ.
Срок принятия решения об изъятии стоит закладывать в районе 2-3 месяцев (при реализации КРТ через оператора) с даты публикации решения о КРТ, либо 3-6 месяцев (при реализации КРТ через инвестора, победившего на торгах).
Юристы «Кучембаев и партнеры» помогают добиться надлежащей компенсации за изымаемое имущество, оформить земельные участки и здания, разобраться с самостроем.
Комплексное развитие территории (КРТ) по инициативе правообладателя
Отдельным способом реализации комплексного развития территории является инициатива правообладателей. При этом правообладатели могут заключить договор о КРТ до принятия решения о КРТ.
До публикации проекта решения о КРТ правообладатели могут воспользоваться механизмом ст. 70 ГрК РФ и первыми обратиться с заключением договора о КРТ в уполномоченный орган власти. Для этого требуется наличие границ территории КРТ , как в решении о КРТ, так и в ПЗЗ.
Важный нюанс – с заключением договора о КРТ могут обратиться любая часть правообладателей, входящих в границы КРТ объектов. Тем самым, границы КРТ в ПЗЗ могли быть установлены, допустим, в целях реализации механизма КРТ жилой застройки, который не предусматривает его реализацию правообладателями, но они, вовремя перехватив инициативу, могут потребовать заключить договор с ними.
В случае публикации проекта решения о КРТ круг возможностей уже сужается. Если проектом решения о КРТ предусмотрено, что это комплексное развитие территории (КРТ) жилой застройки – правообладателям остается лишь оспаривать такое решение или ждать изъятия. Если это комплексное развитие территории (КРТ) нежилой застройки – правообладатели все также могут заключить договор о КРТ, но должны явиться уже все, которые находятся в границах КРТ (согласно проекту решения о КРТ).
То есть мы можем выделить две ситуации, когда правообладатели могут зайти в проект:
— на стадии наличия границ КРТ в ПЗЗ до публикации проекта решения о КРТ в любом составе;
— на стадии публикации проекта решения о КРТ нежилой застройки, но с условием о полном составе.
Что необходимо для заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей?
А) Заявление о согласии заключения договора о КРТ.
Б) Соглашение о распределении обязанностей между правообладателями (в него не требуется включать органы власти в случае публикации проекта решения о КРТ).
Соглашение о распределении обязанностей предусмотрено статьей 70 ГрК РФ и должно содержать:
— сведения о границах территории КРТ;
— обязательства сторон по реализации механизма КРТ;
— порядок и условия распределения доходов и расходов;
— обязательство по заключению договора о КРТ с уполномоченными органами.
Проект договора о КРТ формируется уже уполномоченным органом власти и направляется лицам, заключившим соглашение на подписание. Стоит иметь ввиду, что его условия могут быть предметом согласования и рассмотрения в суде.
В каждом регионе свой порядок подготовки договора и рассмотрения такого рода заявлений.
Тем самым, если правообладатели обладают информацией о наличии планов города по развитию территории через механизм КРТ, им стоит иметь ввиду, что до публикации проекта решения о КРТ – инициатива на их стороне. Но необходимо наличие границ КРТ в ПЗЗ для ее осуществления.
Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогут организовать процесс заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей, согласовать его условия с уполномоченными органами власти, оспорить как условия договора о КРТ, так и предложение о его заключении. После заключения договора юристы также могут осуществлять сопровождение проекта на всех стадиях его реализации.
Комплексное развитие территории. Заключение договора о КРТ на торгах.
Торги на право заключения договора о комплексном развитии территории проводятся в случае, если решение о комплексном развитии территории (КРТ) предусмотрен такой способ его реализации.
Основной площадкой по проведению торгов является torgi.gov.ru. Предусмотрены и письменные торги, но на практике встречаются крайне редко, так что мы рассмотрим порядок электронных торгов.
Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ определены постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701.
Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Аукцион подразумевает наличие стартовой цены, повышая которую участники торгов борются за право заключения договора. Конкурс подразумевает набор условий, улучшая которые участники торгов продвигаются в ранге заявок на право заключения договора.
Для участия в торгах их участники должны вносить на специальный счет задаток в размере, указанном в конкурсной документации. Задаток зачисляется в счет оплаты суммы по итогам торгов для его победителя. Задатки возвращаются остальным участникам торгов, которые не стали их победителями. Специальный счет определяется в конкурсной документации или организатором площадки проведения торгов.
Аукцион проводится в два этапа: подача заявок и его проведение.
Конкурс проводится в три этапа: подача заявок, предварительный отбор, оценка заявок и подведение итогов.
Победителю торгов предлагается заключить договор о КРТ, в случае отказа – второму по счету участнику.
Торги признаются недействительными, если в них принял участие только один конкурсант.
Условия договоров не могут быть изменены по согласованию сторон (в той части, которая может влиять на цену договора).
Для участия в торгах необходимо соответствовать требованиям, установленным частью 6 статьи 69 ГрК РФ (юридическое лицо и его дочерние общества, обладающее опытом строительства не менее 10% от объема, предусмотренного решением о комплексном развитии территории (КРТ) за последние 5 лет).
Дополнительные требования к участникам торгов определены пунктом 34 приложения № 3 к постановлению Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 (например, участник торгов не может быть аффилированным с его организатором).
Субъекты РФ также могут устанавливать дополнительные требования к участникам торгов.
При этом субъекты РФ не могут устанавливать дополнительные конкурсные условия, нежели те, которые установлены пунктом 8 приложения № 3 к постановлению Правительства РФ от 04.05.2021 № 701.
Договор о комплексном развитии территории
Комплексное развитие территории реализуется через договор о комплексном развитии территории.
Договор о комплексном развитии территории это основной документ КРТ, где фиксируются права и обязанности, очередность этапов реализации, сроки строительства и подготовки документации. Его условия определяются в соответствии со статьей 68 ГрК РФ.
По договору о комплексном развитии территории лицо, реализующее комплексное развитие территории, принимает на себя обязательства по решению о КРТ (либо, если реализация КРТ происходит в порядке статьи 70 ГрК РФ до публикации проекта решения, то обязательства определяются органом власти как реализация утвержденной документации по планировке территории).
Основные обязательства застройщика по договору о комплексном развитии территории (КРТ):
— осуществить подготовку и представление на утверждение документации по планировке территории;
— осуществить строительство объектов, благоустройство;
— осуществить передачу части объектов (инфраструктура) в собственность уполномоченному органу власти;
— обеспечить изъятие в целях КРТ (выплаты или предоставление иного имущества).
Основные обязательства уполномоченного органа власти:
— предоставить земельные участки для реализации проекта;
— утвердить документацию по планировке территории;
— принять решения об изъятии и иные правовые акты в целях реализации проекта;
— предоставить льготы застройщику (если такие предусмотрены региональным законодательством).
Условия договора о комплексном развитии территории подчиняются общим требованиям гражданского законодательства и могут быть изменены/дополнены по согласию сторон, либо в судебном порядке.
Ответственностью по договору о комплексном развитии территории зачастую выступает неустойка. Стоит отметить, что, например, в Москве в дополнение к этому способу обеспечения обязательств также добавляется банковская гарантия, покрывающая весь срок договора о КРТ на сумму равную расчету, основанному на размере неустойки за весь период срока действия договора.
Заключить договор о комплексном развитии территории можно как на торгах, так и будучи правообладателем недвижимости в границах КРТ (выше мы рассматривали способы такого заключения).
Основные риски договора о комплексном развитии территории (КРТ) для лиц, которые его заключили.
1. Его условия диктуются уполномоченными органами власти, согласование отдельных положений может затянуться на длительное время.
2. В случае заключения договора о КРТ на торгах его условия не подлежат изменению.
3. Крайне проблематично добиться установления ответственности уполномоченного органа власти за неисполнение им своих обязательств по договору о КРТ.
4. Риски кумулятивной ответственности в случае неисполнения (нарушения сроков) одного из этапов реализации проекта, которое влечет срыв сроков по иным этапам.
5. Сложный расчет бюджета, закладываемого на изъятие (не касается правообладателей, поскольку в данном случае изъятие не будет осуществляться).
6. Как и у любого комплексного проекта строительства, риски, связанные с его реализацией.
Важные нюансы договора о КРТ.
1. В случае расторжения договора о КРТ, все земельные участки, переданные для его реализации, подлежат возврату в государственную/муниципальную собственность (правообладателей не касается).
2. Передача прав и обязанностей по договору о КРТ не допускается (но никто не запрещает привлекать для исполнения договора третьих лиц).
3. Фактически все сроки по исполнению обязательств начинают течь с момента утверждения документации по планировке территории, до этого момента застройщик должен лишь подготовить ее и представить на утверждение.
Преимущества договора о комплексном развитии территории (КРТ).
1. Возможность закрепить за уполномоченным органом власти его обязательства по содействию осуществления строительства (то же обязательство по утверждению документации по планировке территории или принятию решений об изъятии).
2. Возможность получения земельных участков без проведения торгов (фактически при заключении договора о КРТ его плата равна плате за право аренды участков).
3. Для правообладателей – возможность сохранить за собой территории и осуществить их развитие вместе с административной поддержкой государства.
Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогут решить вопросы с предлагаемыми органами власти договорами о КРТ, осуществят комплексное сопровождение от согласования его условий до заключения, предложат оптимальные варианты реализации проекта.
Комплексное развитие территорий поселений: КРТ вместо КУРТ, КОТ и РЗТ – 2021
Аббревиатура «КРТ» – это сокращение полного наименования термина «комплексное развитие территории» (от первых букв каждого из слов этого термина).
Понятие КРТ введено федеральным законом №494-ФЗ от 30.12.2020, вступившим в силу с момента опубликования. Его положения усовершенствовали институт КРТ и механизмы расселения аварийного и ветхого жилья, а также установили:
- единый механизм КРТ – взамен ранее используемых отдельных механизмов:
- развитие застроенных территорий (РЗТ)
- комплексное развитие территорий (КРТ)
- комплексное освоение территорий (КОТ)
- требования к решению о КРТ
- порядок принятия и реализации решения о КРТ
- требования к договору о КРТ и порядку заключения
В соответствии с ФЗ № 494-ФЗ:
- понятие КРТ узаконено в ГрК РФ:
-
(пункт 34)
- в новой главе X «Комплексное развитие территории»
- прежняя глава 5 1 «Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления», признана утратившей силу
- ранее заключённые договоры РЗТ, КРТ, КОТ сохраняют своё действие
- исполнение, изменение и расторжение договоров РЗТ, КРТ, КОТ будет происходить по «старым» правилам – без учёта изменений, внесённых законом
2. Цели КРТ
КРТ – это мероприятия, выполняемые в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, выделенной для эффективного развития, предусматривающего (статья 64 ГрК РФ)::
- создание благоприятных условий проживания граждан
- обновление:
- среды жизнедеятельности
- территорий общего пользования поселений, городских округов
- повышение качества городской среды
- улучшение внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства
- достижение показателей, в том числе в сфере жилищного строительства, и улучшения жилищных условий граждан – в соответствии с указами Президента РФ, национальными проектами, государственными программами
- создание необходимых условий:
- для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур
- для благоустройства территорий поселений, городских округов
- для повышения территориальной доступности инфраструктур
- формирование комфортной городской среды
- создание мест обслуживания и мест приложения труда
Особенно ценное с градостроительной точки зрения положение закона – нововведение о едином механизме КРТ. Причина его разработки – невозможность использования ранее в полном объёме того или иноого режима редевелопмента. Следствием становились:
- проблемы, связанные с дроблением территорий в условиях смешанной застройки, элементы которой было сложно отнести к тому или иному типу развития
- снижение инвестиционной привлекательности строительных проектов
Введение единого механизма КРТ – условие гибкого развития различных территорий, в том числе имеющих смешанную застройку. Он обеспечивает возможность объединения объектов различного типа в границах одного проекта КРТ.
Реализации решения о КРТ осуществляется на основе договора (статья 68 ГРК РФ). Он заключается:
- с победителем торгов (статья 69)
- с иным участником торгов
- с правообладателями ЗУ и (или) объектов недвижимости (пункт 3 части 7 статьи 66 и статья 70)
Договор о КРТ может действовать в отношении:
- всей территории, предусмотренной решением о КРТ
- части территории КРТ
- отдельного этапа реализации решения о КРТ
состоять из одного или несколько договоров, предусматривающих выполнение задач по КРТ
Договором о КРТ предусматривается распределение обязательств его сторон:
- мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории
- образованию и предоставлению ЗУ
- по сносу, строительству/реконструкции ОКС
3. Особенности правового режима КРТ
КРТ – это особый правовой режим, который можно ввести на части городской территории:
- квартал
- микрорайон
то есть в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей.
Особенности КРТ
- устанавливается решением о КРТ, принимаемом:
- администраций муниципального образования без участия депутатов и публичных слушаний
- региональной администрации
- генпланы
- проекты планировки (ППТ)
- правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
- или для территории, которая, в соответствии с ПЗЗ, на дату принятия решения не определена в качестве такой территории
- или для территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в ПЗЗ в качестве той территории, для которой допускается осуществление деятельности по её комплексному развитию
4. ППТ для территории КРТ
Проект планировки территории, выделенной для комплексного развития:
- создаётся после утверждения решения администрации о форимировании территории КРТ
- поправки в генплан и ПЗЗ разрабатываются в процессе работы над ППТ
- если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в генеральный план поселения/городского округа, по решению главы местной администрации, допускается одновременное проведение публичных слушаний/общественных обсуждений по документации ППТ, подлежащей комплексному развитию, и по проектам, предусматривающим внесение изменений в генплан
- изменения в ПЗЗ должны быть внесены в срок не позднее чем 90 дней со дня утверждения ППТ в целях её комплексного развития (часть 2.1 статьи 24 ГрК РФ)
- поправки в генплан и ПЗЗ принимаются автоматически
Изменение ВРИ ЗУ и (или) ВРИ ОКС, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, не допускается со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, (часть 4.1 статьи 37 ГрК РФ).
Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, ранее утверждённая документация по планировке этой территории признается утратившей силу (пункт 10.3 статьи 45 ГрК РФ).
5. Виды КРТ
В соответствии со статьёй 65 ГрК РФ, в видам КРТ отнесены:
- комплексное развитие территории жилой застройки
- в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома, указанные ниже
- комплексное развитие территории нежилой застройки
- в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ОКС, указанные ниже
- комплексное развитие незастроенной территории
- в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ЗУ, которые:
- находятся в государственной собственности
- находятся в муниципальной собственности
- ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
- ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена, с расположенными на них ОКС
- при условии, что такие ЗУ, ОКС не обременены правами третьих лиц
- или правообладателей ЗУ
- или правообладателей объектов недвижимости, расположенных на ЗУ
6. КРТ жилой застройки
6.1. Объекты, включаемые в границы КРТ жилой застройки
В границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ жилой застройки, могут быть включены (пункт 2 статьи 65 ГрК РФ):
- многоквартирные дома
- характеристики таких домов представлены ниже
- ЗУ в границах элемента планировочной структуры поселения/городского округа и расположенные на них объекты недвижимого имущества:
- объекты недвижимости на таких ЗУ не являются многоквартирными домами, указанными в пункте 1
Характеристики многоквартирных домов, включаемых в решение о КРТ жилой застройки
- дома признаны аварийными
- дома признаны подлежащими сносу или реконструкции
- дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, исходя из одного или нескольких следующих требований:
- физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) превышает значение, определённое субъектом РФ
- совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества, в расчёте на 1 м 2 общей площади жилых помещений превышает стоимость, определённую нормативным правовым актом субъекта РФ
- дома построены в период индустриального домостроения – по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий
- ограниченно работоспособное техническое состояние домов (порядок признания устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства)
- отсутствие в домах централизованных систем инженерно-технического обеспечения
6.2. Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ жилой застройки
Не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:
- ЗУ, расположенные в границах территории для КРТ:
- предназначенные для размещения объектов федерального значения
- с расположенными на участках объектами федерального значения:
- за исключением случаев согласования включения указанных ЗУ в границы территории, подлежащей комплексному развитию, с федеральными органами исполнительной власти, иными организациями, которым в соответствии с федеральными законами и решениями Правительства РФ предоставлены полномочия по распоряжению указанными ЗУ (порядок данного согласования устанавливается Правительством РФ)
- также жилые помещения в таких многоквартирных домах
- Правительством РФ
- нормативным правовым актом субъекта РФ
В границы КРТ также не включаются ЗУ с расположенными на них:
- жилыми домами блокированной застройки
- объектами ИЖС
- садовыми домами
Изъятие для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:
- индивидуальных жилых домов
- садовых домов
- домов блокированной жилой застройки
возможно в случаях:
- признания объектов аварийными
- их ненадлежащего технического состояния
- отсутствия в домах систем инженерно-технического обеспечения
Такие дома могут признать непригодными для проживания. Как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию.
Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее 5 лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком.
Органы региональной власти или органы местного самоуправления, принявшие решение об изъятии недвижимости в целях КРТ, обязаны (статья 56.12 ЗК РФ):
- опубликовать решение в СМИ
- направить собственникам изымаемой недвижимости копию решения:
- в течении 7 рабочих дней со дня принятия
- обратиться в суд об изъятии недвижимости и о прекращении права собственности на неё:
- если в течение 1 месяца собственники недвижимости не заключат соглашение о ее выкупной цене и о размере убытков, подлежащих возмещению
На изъятые объекты будет регистрироваться право собственности:
- или Российской Федерации
- или субъекта РФ
- или муниципального образования
6.3. Нововведения в ЖК РФ при осуществлении КРТ жилой застройки
ФЗ № 494-ФЗ предусматривает порядок обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:
- введён единый механизм КРТ сноса аварийного и ветхого жилья
- регионы получили:
- право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей
- полномочия по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы
Цель поправок – создание механизма для ускоренного расселения аварийного и ветхого жилья и обеспечение комфорта городской среды с сохранением интересов жильцов.
При реконструкции целых кварталов, предусмотренной КРТ, жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и:
- обновленные коммуникации
- благоустройство
- зоны рекреации
- социальную инфраструктуру
Новый закон предоставляет гражданам гарантии:
- административные – в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ
- финансовые – в виде:
- денежного возмещения
- квартиры с зачётом возмещения
- равнозначного жилья
Для проведения собрания по вопросу включения многоквартирного дома в программу КРТ нужно, чтобы на него пришли больше половины жильцов. Для решения вопроса необходимы 2/3 голосов всех жильцов, а не только участников собрания. Учитываются голоса как собственников, так и нанимателей квартир, голосующих как представители собственников.
Проект решения о КРТ публикуется на сайте:
- местной администрации
- регионального правительства
В проекте будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ. Потом будет поздно.
Права собственников
У собственника есть право выбора между равноценным денежным возмещением стоимости квартиры и равноценным жильем. Решение о компенсации принимает собственник.
В соответствии с требованиями ФЗ №494-ФЗ, в Жилищный кодекс РФ внесена статья 32.1. В ней прописаны новые нормы о возмещении и предоставлении равноценных жилых помещений в обеспечение прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:
- собственникам, освобождающим свои помещения многоквартирном доме, попавшем под КРТ, будет предоставлено:
- или равноценное возмещение
- или другое жилое помещение
- если у собственника жилого помещения нет в собственности иных жилых помещений, то, по его заявлению, после возмещения в денежной форме, за ним сохраняется право пользования освобождаемым жилым помещением на срок не более чем 6 месяцев, если более продолжительный срок не определён в договоре (часть 6 и часть 10 статьи 32 ЖК РФ)
- нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма:
- общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении
- при наличии письменного заявления нанимателя жилого помещения другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность
Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения
Могут быть предусмотрены дополнительные меры поддержки собственников по обеспечению жилыми помещениями, предусмотренные:
- нормативным правовым актом РФ
- нормативным правовым актом субъекта РФ
- муниципальными правовыми актами
- равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение
- равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 5 настоящей статьи
осуществляются на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение (пункты 9 – 16 статьи 32.1 ЖК РФ). Он заключается между собственником жилого помещения и:
- уполномоченным органом государственной власти
- уполномоченным органом местного самоуправления
- юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающим в соответствии с ГрК РФ реализацию решения о КТР
- лицом, с которым заключен договор о КТР жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о КТР
Возмещается рыночная стоимость помещения. Она включает в себя:
- рыночную стоимость общего имущества
- рыночную стоимость ЗУ
- стоимость понесенных затрат
Нанимателю, взамен освобождаемого им жилого помещения, предоставляется другое равноценное жилое помещение – по договору социального найма. Общая и жилая площади, а также количество комнат уменьшиться не должны.
Очередники сохраняют право состоять на учёте после переселения. Взамен комнаты в коммунальной квартире, признанной таковой до 1 января 2021 года, предоставляется отдельная квартира.
Наличие ипотеки не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ней переходят на новое жильё. Регистрирующий орган сам направит все данные банку.
Важная норма в пользу граждан – в год расселения дома жильцы освобождаются от взносов на капитальный ремонт. То, что было уплачено до этого, идёт в общий фонд на реализацию решения по КРТ.
7. КРТ нежилой застройки
7.1. Объекты, включаемые в границы КРТ нежилой застройки
КРТ нежилой застройки осуществляется на застроенной территории. В её границах – земельные участки (ЗУ), на которых расположены (пункт 5 статьи 65 ГрК РФ):
- ОКС, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции
- за исключением многоквартирных домов
- ОКС, снос/реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утверждённых высшим органом исполнительной власти субъекта РФ
- за исключением многоквартирных домов
- ОКС, признанные самовольными постройками в соответствии с гражданским законодательством
- ОКС, предельные параметры строительства которых не соответствуют тем параметрам, что установлены в ПЗЗ
- ОКС, для которых одновременно не соответствуют ПЗЗ:
- предельные параметры строительства
- ВРИ ЗУ
7.2. Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ нежилой застройки
В границы КРТ нежилой застройки не включаются:
- многоквартирные дома
- жилые дома блокированной застройки
- объекты ИЖС
- садовые дома
- иные ОКС, расположенные на ЗУ, предназначенных:
- для ИЖС
- для ведения ЛПХ
- для ведения садоводства
7.3. Права арендаторов объектов, включённых в границы КТР
Субъекты малого или среднего предпринимательства:
- являющиеся арендаторами объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- зданий
- сооружений
- нежилых помещений
- в связи с реализацией решения о комплексном развитии территории жилой застройки
- в связи с решением о КТР нежилой застройки
имеют право на заключение нового договора аренды иного:
- здания
- сооружения
- нежилого помещения
находящегося, соответственно, в государственной или муниципальной собственности и являющегося равнозначным (пункт 12 части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» № 135-ФЗ от 26 июля 2006 года).
Новый договор аренды заключается:
- в день прекращения прежнего
- на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды
- на срок, оставшийся до истечения прежнего договора
- без проведения торгов
- с сохранением льгот, предусмотренных:
- законодательством РФ
- нормативными правовыми актами субъекта РФ
- муниципальными правовыми актами
Примечание
Условие изъятия участков и ЗУ, попавших в границы КТР
В целях КРТ для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты:
- ЗУ, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято:
- решение о КРТ жилой застройки
- решение о КРТ нежилой застройки
только в порядке, установленном земельным законодательством (если иное не предусмотрено ГрК РФ).
8. Комплексное развитие незастроенной территории
КРТ осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей.
В их территории включаются следующие ЗУ (подпункт 3 пункта 1 статьи 65 ГрК РФ):
- ЗУ, находящиеся в государственной собственности
- ЗУ, находящиеся муниципальной собственности
- ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
- ЗУ с неразграниченной государственной собственностью, на которых расположены ОКС:
- при условии, что ЗУ, ОКС не имеют обременений в виде прав третьих лиц
9. КРТ по инициативе правообладателей ЗУ и ОКС
Правообладатели ЗУ или ОКС, расположенных в границах КРТ
- собственники ЗУ и ОКС, расположенного на земельном участке
- лица, которым ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены:
- в аренду
- в безвозмездное пользование
Правообладатели-несобственники ЗУ допускаются к участию в КРТ при выполнении следующих условий:
- срок действия прав на ЗУ на день заключения договора составляет не менее чем 5 лет
- наличие письменного согласия на распоряжение объектом недвижимого имущества
- в случае, если ЗУ и (или) расположенный на нём объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности
Письменные согласия собственников ЗУ или ОКС не требуются, если мероприятия по КРТ не предусматривают:
- изменение ВРИ ЗУ
- изменение ВРИ объекта недвижимого имущества, расположенного на участке
Особенности участия правообладателей ЗУ или ОКС изложены в статье 70 ГрК РФ. Оно происходит на основании договоров о КРТ:
- заключаются органами местного самоуправления с правообладателями ЗУ и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
- содержание договора о КРТ определяется в соответствии со статьей 68 ГрК РФ
Резюме
Принятие ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (№ 494-ФЗ от 30.12. 2020) – революционный стремительный шаг в будущее.
От хлама аварийного и ветхого жилья нужно избавляться. Прежние законы, неплохо отработавшие своё время, создали неизбежные препятствия. Лучшие положения из них сохранены, но будущее никто отменить не сумеет. Оно не за горами, а уже завтра.
Современные требования – гибкость градостроительного и земельного законодательства, гарантированная защита жилищных прав и интересов собственников, правообладателей, застройщиков участков. Государство ждёт от каждого из них понимания и поддержки. Мнение каждого об улучшении градостроительного обустройства своей жизни, облика города или села очень важно.
Закон нуждается в доработке – законодатель понимает это и рассчитывает на ответный отклик. Топтаться на месте нельзя. Брюзжать и разводить «диванную»» критику – бесполезно. Безразличие – цинично. Расчёт на достижение лишь собственных целей без связи с задачами градостроительной политики страны, региона, своего города, поселения – наивно.
Предстоит ответить на простой вопрос: «Хотим ли мы жить в достойных и комфортных условиях?» Самое время действовать, использовать цивилизованные возможности – общественные слушания, предложения депутатам и комиссиям и весь другой потенциал.
КРТ – один из универсальных механизмов реализации разумных планов. В будущем появятся новые градостроительные инструменты. И так до бесконечности – как сама жизнь. Совершенству предела нет.
Комплексное развитие территории (КРТ)
Что такое КРТ в строительстве? Расшифровка КРТ — Комплексное развитие территории — это градостроительная деятельность по застройке территории с учетом развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур. Комплексному развитию территории посвящены сразу несколько статей (ст. 64-70 Градостроительного кодекса РФ).
Что такое зоны КРТ? Зоны КРТ определяются органами власти и становятся частью правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В отношении зон КРТ применяется законодательство о комплексном развитии территорий.
ГрК РФ выделяет четыре вида КРТ:
1. комплексное развитие территории жилой застройки
2. комплексное развитие территории нежилой застройки
3. комплексное развитие незастроенной территории (гос. собственность)
4. комплексное развитие территории по инициативе правообладателей
КРТ жилой застройки осуществляется в отношении зон застроенных территорий:
— многоквартирные дома (МКД), признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции
— МКД, соответствующие критериям износа, уставновленным субъектом РФ. (износ конструктивных элементов, превышение стоимости кап. ремонта установленным нормативам, типовые МКД, определенные субъектом, МКД с ограниченно техническом состоянием, с остутствием централизованного инженерного обеспечения)
КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении зон застроенной территории:
— нежилые ОКС, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции
— территории адресных программ, утвержденных Правительством региона
— виды разрешенного использования (ВРИ) не соответствует ПЗЗ
КРТ нежилой застройки не может осуществляться за счет территорий МКД, жилой блокированной застройки, объектов ИЖС, садовых домов, расположенных в соответствующих зонах.
КРТ незастроенной территории — согласно названию, применяется в отношении незастроенных зон КРТ.
Земельные участки, находящиеся в границах территории КРТ и расположенные на них ОКС могут быть изъяты в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством. Исключение составляют жилые ОКС, не признанные аварийными и не подпадающие под иные критерии, установленные регионом.
КРТ по инициативе правообладателей — осуществляется землепользователями и регулируется в соответствии со статьей 70 ГрК РФ.
Порядок принятия и реализации решения о комплексном развитии территории
1. КРТ осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, регионами, муниципальными образованиями или юридическими лицами (определенными органами власти). Зоны КРТ в Москве и в Московской области уже определены, их можно посмотреть на картах ПЗЗ.
2. Решение о комплексном развитии территории принимается:
— Главой местной администрации (подлежит согласованию с Правительством региона)
Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки состоит из нескольких этапов:
— подготовка проекта решения о КРТ (принимается в отношении зоны КРТ)
— опубликование проекта решения о КРТ
— проведение общих собраний собственников МКД
— принятие решения о КРТ и его опубликование
— проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории (ДКРТ) жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации)
— заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки
— подготовка и утверждение документации по планировке территории (ДПТ), а также при необходимости внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки
— определение этапов реализации решения о КРТ с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение
— проектирование, строительство, снос ОКС, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории
Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки состоит из нескольких этапов:
— подготовка проекта решения о КРТ
— опубликование проекта решения о КРТ (а также информирование правообладателей объектов недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории)
— принятие решения о КРТ нежилой застройки
— заключение договора о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателями, выразившими в письменной форме согласие на его заключение
— проведение торгов в целях заключения ДКРТ (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории нежилой застройки, реализации такого решения юридическим лицом, определенным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации, а также заключения договора о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателями)
— заключение договора о комплексном развитии территории нежилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории или реализации такого решения юридическим лицом, определенным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);
— подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в Генеральный план, ПЗЗ
— проектирование, строительство, снос ОКС, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории
Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии незастроенной территории
— принятие решения о развитии незастроенной территории и его опубликование в порядке
— проведение торгов в целях заключения ДКРТ (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии незастроенной территории, реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации)
— заключение договора о комплексном развитии незастроенной территории (ДКРНТ)
— предоставление земельного участка или земельных участков в аренду без торгов в целях реализации ДКРНТ лицу, с которым заключен такой договор
— подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генплан и ПЗЗ
Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть установлены случаи, в которых допускается принятие решения о комплексном развитии территории в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, с заключением одного договора о комплексном развитии таких территорий.
Решение о комплексном развитии территории
В решение о комплексном развитии территории (в том числе о КРТ территорий в Москве и Московской области) включаются сведения о местоположении, площади, перечень ОКС, сроки реализации и другая информация.
Проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки подлежит размещению в сети Интернет на сайтах органов власти.
Договор о комплексном развитии территории (ДКРТ)
1. ДКРТ заключается с победителем торгов, либо с иным участником торгов, либо с правообладателями земельных участков.
2. ДКРТ может быть заключен в территории КРТ или ее части или этапа реализации.
3. ДКРТ предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о КРТ включая разработку градостроительной документации.
4. В договор о комплексном развитии территории включаются:
— сведения о местоположении, площади территории КРТ, обязательства сторон, ответственность сторон и другая информация
5. В договоре наряду с указанными в части 4 настоящей статьи условиями могут быть предусмотрены иные условия, в том числе:
— обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и иные объекты
6. ДКРТ жилой застройкипредусматриваются:
— обязательство лица, заключившего договор, создать или приобрести жилые помещения для их предоставления гражданам взамен жилых помещений, освобождаемых ими в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации
— обязательство лица, заключившего договор, уплатить компенсации за жилые помещения в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу.
7. ДКРТ может включать обязательство стороны строительства инфраструктурных объектов.
8. Право собственности на объекты капитального строительства, линейные объекты, созданные лицом, заключившим договор о комплексном развитии территории, в соответствии с таким договором за свой счет, возникает у такого лица, за исключением объектов, подлежащих передаче или приобретению в соответствии с договором в государственную или муниципальную собственность, в том числе объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур.
9. Лицо, заключившее ДКРТ, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей КРТ.
10. Лицо, заключившее ДКРТ, не вправе передавать свои права и обязанности, предусмотренные договором, иному лицу.
11. Лицо, заключившее ДКРТ, вправе привлечь к его исполнению иное лицо.
12. Лицо, заключившее договор, вправе передать предоставленный ему для целей КРТ земельный участок или его часть в субаренду лицу, привлеченному к исполнению ДКРТ.
13. В случае неисполнения обязательств, предусмотренных ДКРТ, органы власти могут отказаться от договора в одностороннем порядке.
14. Лицо, заключившее договор, вправе в одностороннем порядке отказаться от ДКРТ в случае неисполнения обязательств органами власти.
15. Лицо, заключившее договор, вправе потребовать возмещения ему убытков в случае неисполнения обязательств органами власти.
16. Отказ лица, заключившего договор, от его исполнения влечет прекращение права аренды земельного участка.
Порядок заключения договора о комплексном развитии территории
1. Заключение ДКРТ осуществляется по результатам торгов (конкурса или аукциона) за исключением ДКРТ с правообладателем.
2. Определяется порядок проведения торгов.
3. Органы власти принимают решение о проведении торгов.
4. Организатором торгов выступают исполнительный орган государственной власти.
5. Определяется начальная цена торгов.
6. Участником торгов может являться юридическое лицо при условии, что оно, либо его учредитель (участник), или любое из его дочерних обществ, или его основное общество за последние пять лет, предшествующих дате проведения торгов, опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее десяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о КРТ.
7. Торги могут признаютися несостоявшимися в случае отсутствия заявок, подана только одна заявка и в других случаях.
В иных случаях, возможно заключение ДКРТ с единственным участником, если он соответствует всем требованиям.
Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей
Как заключить договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей
1. КРТ по инициативе правообладателей, доступен правообладателям земельного участка со сроком дальнейшего действия прав землепользования более пяти лет.
2. В границы территории не включаются участки, обремененные правами третьих лиц (есть исключения из этого правила).
3. КРТ по инициативе правообладателей осуществляется на основании ДКРТ.
4. Принятие решения о КРТ для КРТ по инициативе правообладателей не требуется.
5. При наличии нескольких правообладателей, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей.
6. Условиями соглашения являются:
сведения о границах территории, обязательства сторон, порядок распределения расходов, ответственность сторон, обязательство заключить договор КРТ с органами власти и др.
7. Заключение договора осуществляется без проведения торгов.
В случае одностороннего отказа правообладателей от исполнения договора КРТ, если земля находится в аренде, с таким правообладателем возможно расторжение договора аренды.
В случае одностороннего отказа одного или нескольких правообладателей от договора КРТ документация по планировке территории признается недействующей. При этом такие правообладатели обязаны возместить иным правообладателям расходы, понесенные ими на подготовку документации по планировке территории.
Что же такое КРТ в Москве и Московской области простыми словами? КРТ означает, что территория будет застроена, и вопрос времени, кто и на каких условиях этим займется. Соответственно, если ваш участок попал в зону КРТ, то либо вы сами реализуете все мероприятия по его застройке, либо, в случае если вы не откликнетесь на соответствующее предложение со стороны органов власти, то территория КРТ, вероятно, будет передана другим застройщикам. Что делать в случае попадания в зону КРТ? — Начинать реализовывать инвестиционный проект! Альтернативно, можно внести изменения в ПЗЗ, выйдя из зоны КРТ, в этом случае решение остается за органами власти.
Мы оказываем услуги на всех этапах реализации комплексного развития территории. В том числе разрабатываем или сопровождаем разработку документация по планировке, осуществляем оценку градостроительного потенциала и осуществляем управление проектом.
Заказать наши услуги вы можете по телефону в Москве:
или по электронной почте:
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
- в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ЗУ, которые: